Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025; raadsvoorstel

Burgemeester en Wethouders

Aan de Raad Aan de Raad datum 9 april 2025

zaaknummer

bijlagen

4429815

eenheid Ruimtelijke Inrichting

betreft

Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025

Samenvatting: Woonruimteverdeling is – zeker anno 2025 – het verdelen van schaarste. Woonruimteverdeling lost de schaarste an sich niet op, maar is een instrument dat ingezet kan worden om – in tijden van schaarste – het beschikbare woningaanbod te verdelen. Schaarste kan wel worden opgelost door woningen bij te bouwen, bijvoorbeeld gericht op een betere doorstroming op de woningmarkt. Ook hier werkt de gemeente Nissewaard aan, maar daar richt dit advies zich niet op. In de regio Rotterdam is namelijk, net als in de rest van Nederland, nog altijd sprake van woningschaarste. Schaarste zet een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat onder druk. De Huisvestingswet biedt gemeenten mogelijkheden om de verdeling van huurwoningen te reguleren, namelijk via het vaststellen van een huisvestingsverordening. Daarover gaan de voorliggende besluiten. Gevraagd Raadsbesluit: De raad wordt voorgesteld te besluiten om: 1. De Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2024 in te trekken per 30 juni 2025. 2. De Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025 (bijlage 1) en de memorie van toelichting (bijlage 2) vast te stellen en in werking te laten treden per 1 juli 2025. 1.Inleiding Aanleiding Vanuit praktische overwegingen is in 2023 besloten om de bestaande verordeningstekst (2020 – 2024) voor nog een jaar vast te stellen.

De huidige verordening Woonruimtebemiddeling loopt op 1 januari 2026 af. De voorliggende verordening is de definitieve versie voor de periode 2025 – 2029 (inwerkingtreding 1 juli 2025). De verordening is hét geëigende instrument om te dienen als kader voor het bovengenoemde gewenste overheidsingrijpen. Bestuurlijk belang Een huisvestingsverordening dient door de gemeenteraad vastgesteld te worden. Centrale vraag Is de gemeenteraad bereid om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden met behulp van de Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025?

datum

9 april 2025

zaaknummer

4429815

pagina

2 van 5

2.Beoogd maatschappelijk resultaat Met het instellen van een huisvestingsverordening worden regels gesteld over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatievoorraad. Het biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs-en urgentieregels en passendheidsnormen in te stellen. De voorliggende verordeningstekst moet ervoor zorgen dat de verordening nog beter aansluit bij de dagelijkse praktijk. Sinds de introductie van de nieuwe Huisvestingswet in 2015 stemmen de gemeenten in de regio hun huisvestingsverordeningen op elkaar af. Dat betekent voor woningzoekenden dat de woonruimteverdeling in de regio Rotterdam op een eenduidige wijze is georganiseerd. 3.Kader De Huisvestingswet stelt bepaalde eisen aan de mogelijkheden voor gemeenten om de verdeling van huurwoningen te reguleren. Pas als onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte kunnen worden aangetoond of aannemelijk gemaakt, kan er gereguleerd worden door gemeenten. Het invoeren van een verordening vereist dus een onderbouwing. Schaarsteonderbouwing In dit kader zijn door RIGO voor alle regiogemeenten schaarsteonderzoeken uitgevoerd. In het geval van Nissewaard is de schaarste voldoende onderbouwd om een verordening te mogen voeren.

De regionale Bestuursovereenkomst In de Bestuursovereenkomst, die ten grondslag ligt aan het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam (SvWrR) wordt o.a. het volgende expliciet gesteld: ‘Partijen spannen zich overeenkomstig het bepaalde in deze overeenkomst in om te komen tot afstemming van beleid, uitvoering en monitoring ten aanzien van de woonruimteverdeling (…)’. Het SvWrR heeft daarbij vastgelegd dat in elk van de regiogemeenten dezelfde tekst voor vaststelling van een huisvestingsverordening wordt gebruikt; die verordening wordt Verordening Woonruimtebemiddeling genoemd. De gemeente Ridderkerk heeft besloten de meest recente Bestuursovereenkomst niet te ondertekenen, omdat zij besloten hebben een eigen woonruimteverdeelsysteem op te zetten. De raad is hierover geïnformeerd in de bijeenkomsten die omtrent deze verordening zijn georganiseerd. Spelregels Woonruimtebemiddeling Maaskoepel De Spelregels Woonruimtebemiddeling Maaskoepel bevatten het kader voor de feitelijke uitvoering van de woonruimtebemiddeling door de corporaties. Het betreft spelregels over inschrijven, adverteren, omgaan met reacties, aanbieden van woningen, registratie en klachtenafhandeling. Centraal staan: • de “één portaal”-gedachte die vorm krijgt via WoonnetRijnmond en; • het naast elkaar bestaan van verschillende bemiddelingsmodellen (loting, direct kans, wens & wacht en inschrijfduur).

4.Argumentatie Uit de evaluatie van de laatste verordening bleek dat de basis op orde was en dat er geen grondige herziening gewenst was. Dat neemt niet weg dat er, naast enkele kleine juridische aanpassingen, wijzigingen zijn doorgevoerd die het benoemen waard zijn: 1. Sociale huurwoningen die via het bemiddelingsmodel Loting worden verhuurd, bieden vanaf 1 juli gelijke kansen aan iedereen. Tot op heden kregen urgenten nog voorrang op Lotingwoningen, maar het voorstel is om te gaan werken met een zuivere loting waarin iedereen gelijke kansen heeft. 2. In de voorliggende verordening zijn meer voorrangsbepalingen opgenomen die corporaties kunnen gebruiken. Een voorbeeld hiervan is de doorstroming voor senioren die een eengezinswoning achterlaten en willen verhuizen naar een appartement.

datum

9 april 2025

zaaknummer

4429815

pagina

3 van 5

3. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om bij maximaal 5% van het aanbod urgentie geen voorrang te laten geven op andere woningzoekenden. Deze mogelijkheid is gecreëerd om corporaties in staat te stellen om in bijzondere woningen of woningen die minder passend zijn voor het huisvesten van urgent woningzoekenden (denk aan nieuwbouwwoningen die soms 9 maanden voor oplevering al worden geadverteerd) de regulier woningzoekende te bedienen. 4. In de huidige overbruggende verordening is de mogelijkheid om 50% van de vrijkomende sociale huurwoningen met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden met lokale binding al opgenomen. Dit is ook meegenomen in de voorliggende verordening. De regio kiest voor een gelijkluidende verordening. Toch is ervoor gekozen om gemeenten meer mogelijkheden te geven om lokaal maatwerk te leveren, door het opnemen van enkele 'kanbepalingen'. Iedere regiogemeente kan voor zichzelf bepalen of zij gebruikt maakt van de volgende kan-bepalingen: a. Woningen toewijzen aan vitale beroepsgroepen. De verordening biedt de mogelijkheid om woningen met voorrang toe te wijzen aan vitale beroepsgroepen (o.a. zorg, politie, onderwijs). ADVIES NISSEWAARD: niet toepassen. i. Een gemeente kan dit niet onbeperkt doen, want dit gaat ten koste van de 50% die je met voorrang mag toewijzen via lokale binding.

In Nissewaard is meer behoefte om deze resterende ruimte in te zetten om voorrang te kunnen geven aan jongeren of om senioren met voorrang te laten doorstromen. ii. Voorrang verlenen aan deze vitale beroepsgroepen, betekent dat andere woningzoekenden verder worden achtergesteld. iii. In Nissewaard is het voor deze beroepsgroepen nog mogelijk om een woning te kopen. b. Verordenen van segment particuliere sociale huur. Om meer woningen beschikbaar te maken voor de sociale doelgroep, kan de particuliere woningvoorraad met sociale huurprijzen onder de verordening gebracht worden. ADVIES NISSEWAARD: niet toepassen. i. Nissewaard kent een relatief kleine particuliere huursector. Een nog kleiner deel daarvan heeft sociale huurprijzen. De exacte omvang is lastig vast te stellen, maar het gaat hooguit om een paar honderd woningen. De sociale woningvoorraad van corporaties, die al onder de verordening valt, bestaat uit 14.000 woningen. ii. De beperkte maatschappelijke en volkshuisvestelijke winst van deze maatregel weegt niet op tegen de kosten en tijd die nodig zijn om een vergunningsstelsel op te richten en uit te voeren. c. Verordenen van segment betaalbare koopwoningen. Een gemeente kan maximaal 50% van de nieuw betaalbare koopwoningen (tot 405.000 euro) met voorrang toewijzen aan lokaal woningzoekenden. ADVIES NISSEWAARD: niet toepassen. i.

In 2024 bleek uit een analyse dat het overgrote deel van de nieuwbouwwoningen al wordt verkocht aan lokaal woningzoekenden (75-80%). ii. Een gemeente mag wettelijk slechts 50% met voorrang toewijzen. Het is maar zeer de vraag of dit ertoe zal leiden dat het totaalpercentage nieuwbouwkoopwoningen dat gaat naar lokaal woningzoekenden, significant zal stijgen. iii. Anders dan bij de sociale woningvoorraad, waar de sturing zich tot op heden toe beperkt, kan in de koopwoningvoorraad niet simpelweg volstaan worden met een door een college afgegeven mandaat om huisvestingsvergunningen te verlenen. Het verordenen van betaalbare koop nieuwbouw betekent dus écht iets voor de gemeentelijke organisaties en financiën (communicatie, onderzoek en beleid, vergunningverlening, toezicht en handhaving).

datum

zaaknummer

9 april 2025

4429815

iv. v.

pagina

4 van 5

Als een gemeente hiervoor kiest, gaat de verordening gelden voor alle betaalbare nieuwbouwwoningen in de gemeente. Je kunt geen specifieke projecten uitzonderen. Met het verordenen van dit segment wordt een deel van de potentiële kopers in hun mogelijkheden beperkt. In de praktijk kan dit er toe leiden dat de haalbaarheid van woningbouwprojecten onder druk kan komen te staan.

Ondanks het voorstel om de kan-bepalingen niet op te nemen in de verordening, blijft Nissewaard de ontwikkelingen wel monitoren. Als hiertoe aanleiding is, kan de verordening (ook tussentijds) herzien worden en kunnen kan-bepalingen alsnog worden opgenomen. 5.Maatschappelijk draagvlak Op basis van de input uit de verschillende bestuurlijke overleggen zijn in mei en juni van 2024 vijf subregionale radenbijeenkomsten georganiseerd. Tijdens deze radenbijeenkomsten is uitleg gegeven over de wetgeving en de werking van Woonnet Rijnmond en is een presentatie gegeven over de contouren van de verordening WRB 2025. De aanwezige raadsleden is de mogelijkheid gegeven om vragen te stellen en voor hen belangrijke punten mee te geven. De resultaten van deze bijeenkomsten zijn meegenomen bij het verder opstellen van de verordening. In januari 2025 is een drietal regionale bijeenkomsten georganiseerd om raadsleden nader te mee te nemen in en te informeren over de ingewikkelde (juridische) materie van de Verordening. De verslagen van deze bijeenkomsten en de beantwoording van schriftelijke vragen, hebben de raadsleden via de griffie ontvangen. Bij de start en gedurende het traject zijn ook zorgpartijen en woningcorporaties nauw betrokken. 6.Financiële consequenties Het vaststellen van de Verordening heeft op zichzelf geen financiële consequenties.

Wel kunnen er financiële consequenties zitten aan de keuzemogelijkheden, zoals onder punt 4 beschreven. Als binnen de gemeente niet-corporatie segmenten worden verordend moet bijvoorbeeld participatie, communicatie, vergunningverlening en handhaving/toezicht worden georganiseerd en bekostigd. 7.Communicatie van het besluit De verordening zal, indien deze wordt vastgesteld, via de vaste (verplichte) procedure gepubliceerd worden. De toelichting op de verordening (bijlage 2) is, vanuit het oogpunt van transparantie richting de woningzoekende, achter de daadwerkelijke verordeningstekst (bijlage 1) geplakt. Als gevolg hiervan wordt ook de toelichting gepubliceerd en is deze te allen tijde inzichtelijk voor de woningzoekende. 8.Realisatie van het besluit Uitgegaan wordt van het in werking treden van de Verordening binnen alle regiogemeenten per 1 juli 2025, ook wanneer een gemeente de verordening al vóór 1 juli 2025 vaststelt. Het zijn met name de woningcorporaties die te maken hebben met de uitvoering daarvan, omdat zij door de gemeenten gemandateerd zijn om huisvestingsvergunningen te verstrekken én aangewezen zijn om een aanboden inschrijfplatform (WoonnetRijnmond) te beheren. De verordening kent de maximale looptijd van vier jaar. Mogelijke tussentijdse wetswijzigingen kunnen een eerdere herziening wellicht noodzakelijk maken.

De corporaties zijn verantwoordelijk voor het in lijn brengen van de onderliggende spelregels, terwijl urgentieverleners hun procedures moeten aanpassen n.a.v. deze verordening. De gemeenten worden betrokken bij deze uitwerking. Zoals gebruikelijk worden de Spelregels gepubliceerd en zijn deze voor iedereen toegankelijk.

datum

9 april 2025

zaaknummer

4429815

pagina

5 van 5

9.Bijlagen • Bijlage 1 - Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025 • Bijlage 2 - Toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025 • Bijlage 3 - Schaarsteonderbouwing Nissewaard 10.Advies Commissie In de vergadering van de commissie Leefomgeving van 2 april 2025 maken de fracties van PvdA, VOOR Nissewaard, VVD, CDA, GroenLinks een voorbehoud. De overige aanwezige fracties adviseren positief. De fracties van PVV Nissewaard, Lijst Verweij en Lijst Spanjersberg zijn niet vertegenwoordigd.

de secretaris,

M. Visscher

de burgemeester,

F. van Oosten