Participatieverslag

Participatieverslag nieuwbouw Molenwei Nissewaard Datum: Van: Betreft:

4 april 2024 Vastgoedontwikkeling Maasdelta Participatieverslag nieuwbouw Molenwei Nissewaard

Aanleiding project en doel participatieverslag Maasdelta is voornemens om in de buurt “Molenwei” in Spijkenisse 112 woningen te slopen, en hiervoor ca. 125 woningen terug te bouwen. Voor de nieuwbouw wordt een BOPA-procedure doorlopen. Onderdeel van deze procedure is een participatieverslag van hetgeen aan participatie/communicatie over de planvorming heeft plaatsgevonden tot aan indiening van de aanvraag van de BOPA. De planvorming voor deze locatie is actief in voorbereiding sinds 2022. Maasdelta heeft in oktober 2022 het besluit genomen voor de sloop- en nieuwbouw van het eigen bezit in de Molenwei. Hieraan voorafgaand heeft overleg plaatsgevonden met de gemeente over de hoofdlijnen voor eventuele nieuwbouw. Vanaf oktober 2022 is actief met de gemeente overlegd over de voorbereiding van de sloop/nieuwbouw, de bijbehorende RO-procedure en de daarbij behorende communicatie met de omgeving. In dit participatieverslag is opgenomen wat er vanaf oktober 2022 tot de indiening van de BOPA-aanvraag is gedaan aan (omgevings)communicatie. Omgeving De Molenwei in Spijkenisse is gelegen tussen de Groene Kruisweg en het centrum van Spijkenisse. De buurt ligt relatief dichtbij de ontsluitingswegen en dichtbij de historische molen ‘Nooitgedacht’ en het oude gemaal ‘De Leeuw van Putten’. 60% van de woningvoorraad in de buurt ‘Molenwei’ zijn huurwoningen van Maasdelta.

Dit zijn 112 woningen welke gebouwd zijn in de periode van 1950 tot en met 1953. De overige woningvoorraad is particulier bezit. Langs de randen van de buurt liggen nog enkele panden welke in gebruik zijn als bedrijfsgebouw. Het witte gebied in de foto hieronder betreft de 112 woningen van Maasdelta.

Projectgebied “Molenwei Spijkenisse”

Pagina 1 van 6

Het roze gebied hieronder betreffende de direct omwonenden van het plangebied die direct uitkijken op het plangebied. In de communicatie over de planvorming zijn deze bewoners direct geïnformeerd.

Directe omgeving/omwonenden project “Molenwei Spijkenisse”

Projectuitgangspunten Maasdelta heeft vanaf het begin van het project enkele uitgangspunten gehanteerd, die van invloed zijn op de mate van participatie en vorm van communicatie. Deze zijn hier toegelicht. In het volgende hoofdstuk staat hoe de communicatie verder is vormgegeven. 1. Al meerdere jaren was bij de prestatieafspraken besproken en in de begroting van Maasdelta opgenomen dat een grote ingreep in de Molenwei nodig was. De energielabels en kwaliteit van de woningen voldoen niet meer aan de maatstaven van deze tijd. Niets doen is geen optie. 2. Maasdelta heeft zelf het besluit genomen om de optie sloop/nieuwbouw verder uit te werken. Grootschalige renovatie is (technisch) wel mogelijk, maar brengt behoorlijke en ongewenste risico’s (technisch en financieel) met zich mee die niet zijn te verantwoorden met maatschappelijk geld. Daarnaast neemt de leefkwaliteit ook verder toe met sloop/nieuwbouw t.o.v. renovatie. Maasdelta heeft dit besluit genomen, en heeft hierover uitgebreid met bewoners over gecommuniceerd. 3. Bij de sloop/nieuwbouw is ‘buurtvernieuwing’ als leidend thema gekozen. De buurt moet straks weer aanvoelen als de Molenwei, en liefst nog wat beter. Dit thema is gekozen in overleg met de gemeente, uitgaande van de omschreven kwaliteit in de Omgevingsvisie: a.

Molenwei als plek met ‘continuïteit van cultuurhistorisch karakter’, en tegelijk als plek voor ‘Gezond wonen, ook in bestaande wijken’. b. Aan initiatiefnemers wordt gevraagd om hier bij planvorming rekening mee te houden. Het gaat dan om continuïteit van karakter: in het centrum bevinden zich diverse Pagina 2 van 6

4.

5.

6.

7. 8.

structuren die op zichzelf geen monumentale waarde hebben maar qua opzet en samenhang wel typerend zijn voor een bepaalde tijdsperiode. Ruimtelijke ontwikkelingen respecteren en/of putten inspiratie uit de kenmerken van deze structuren en het specifieke tijdsbeeld. Dit thema is niet verder met de omgeving besproken, maar als leidend principe wel verder uitgewerkt door het betrokken stedenbouwkundig bureau (Bureau Wissing). Toetsing hierop heeft tussendoor ambtelijk telkens plaatsgevonden. Het is straks aan de Welstand om hierover een advies te geven of dit voldoende/goed is uitgewerkt. De buurtvernieuwing komt ook terug in het nieuwbouwprogramma: ook hier is vooraf door Maasdelta, in overleg met de gemeente, gekozen voor behoud en verbetering van de huidige situatie. Enerzijds is er behoefte aan voldoende betaalbare woningen, anderszijds is er ruimte om wat meer te differentiëren in het woningaanbod binnen de bereikbare huur (sociaal en middenhuur). Daarnaast is er ook ruimte voor een kleine verdichting door het toepassen van andere woningtypes en het optimaliseren van de (openbare) ruimte: het aantal woningen kan van 112 naar ca. 125 worden verhoogd. Daarbij is hoogbouw / gestapelde bouw hoger dan 3 lagen ongewenst vanuit de ‘buurtvernieuwing’. Het programma wordt gebouwd voor de bereikbare huur. Er komen geen koopwoningen.

Dit stelt voorwaarden aan de (on)mogelijkheden voor de nieuwbouw: de woningen moeten betaalbaar blijven. In de verhuring krijgen uitverhuizende huurders als eerste de kans om weer terug te keren in de nieuwbouw. Maasdelta maakt echter geen maatwerkproducten voor de terugkerende huurders. Het programma is door Maasdelta bepaald op basis van haar vastgoedstrategie. Er wordt in de planuitwerking opgehaald bij belanghebbenden welke verbeteringen mogelijk zijn en of deze zijn in te passen in de nieuwe plannen. De volledige vernieuwing past niet binnen het huidige bestemmingsplan (voornamelijk qua bouwvlakken en bouwhoogtes). Hiervoor is een ruimtelijke procedure nodig waarbij de gemeente besluitvormend is.

Belanghebbenden Vanuit de context van het project is gekeken naar de mogelijke belanghebbenden. Deze belanghebbenden zijn vanuit initiatiefnemer Maasdelta Groep beredeneerd. De volgende belanghebbenden zijn meegenomen in de opzet van de participatie/communicatie: 1. Huidige bewoners 2. SHS (Stichting Huurdersraad Spijkenisse) 3. Direct omwonenden (rest Molenwei en stukje Voorstraat) 4. Gemeenteraad (commissies en raad) 5. College van B&W 6. Welstandscommissie 7. Inwoners van Spijkenisse Participatieladder Er is bewust voor gekozen om met een vast team van goede adviseurs te werken aan de planvorming. Bureau Wissing heeft het stedenbouwkundig plan gemaakt, houdt de supervisie op de kwaliteit van de woningen en maakt het Inrichtingsplan openbare ruimte. Geo Infra werkt alle civieltechnische onderdelen uit. Rho Adviseurs begeleid de BOPA-aanvraag en coördineert alle onderzoeken. Aannemer Dura Vermeer werkt samen met architect HDK Architecten het ontwerp van de woningen verder uit. Samen met de gemeente is het project zorgvuldig uitgewerkt, met zoveel mogelijk oog voor alle belangen van de belanghebbenden. Gelet op de uitgangspunten van het project, is gekomen tot onderstaande participatieladder voor de belanghebbenden bij het project Molenwei. De focus ligt daarbij op het helder ‘informeren’ en in beperkte mate ‘raadplegen’ van de meeste belanghebbenden.

De Welstandscommissie en de Pagina 3 van 6

gemeenteraad (adviesrecht) hebben een formele adviesrol aan het college van B&W. Alleen het college heeft daarmee een besluitvormende rol.

College B&W

Welstandscommissie, Gemeenteraad Bewoners, SHS, oud-bewoners en Raadscommissie Bewoners, omwonenden en overige inwoners van Spijkenisse

Participatieladder bij project “Molenwei Spijkenisse”

Participatieproces Vanaf oktober 2022 is actief gecommuniceerd over het sloop/nieuwbouwplan. Daarna zijn de volgende communicatiemomenten geweest per belangengroep: 1. Huidige bewoners (huurders Maasdelta) a. Oktober 2022: informatieverstrekking per brief over het voornemen om de buurtvernieuwing uit te voeren met sloop/nieuwbouw. b. Januari 2023: informatieverstrekking per brief met nadere uitleg over de sloopplannen en de uitwerking van de nieuwbouw c. Juni 2023: informatieverstrekking per brief: bevestiging van de planning van het sloopbesluit, en uitnodiging voor een informatiebijeenkomst in juni 2023. d. Juni 2023: informatiebijeenkomsten voor alle bewoners van de Maasdelta-woningen uit de Molenwei: bijeenkomsten waarin een toelichting wordt gegeven op de sloop- en nieuwbouwplannen, de Herhuisvestingsregeling en waar ruimte is voor vragen. e. Augustus t/m september 2023: individuele gesprekken met bewoners uit sloopfase 1 over begeleiding naar een nieuwe woning. f. Nog volgend: huurders worden ook geïnformeerd zodra meer bekend is over het nieuwbouwprogramma en de mogelijkheid van terugkeer. Dit volgt tegelijkertijd of na vaststelling van de BOPA-vergunning. g. Oktober t/m november 2024: individuele gesprekken met bewoners uit sloopfase 2 over begeleiding naar een nieuwe woning. 2. Oud-bewoners Molenwei a.

Novermber 2023: In het kader van de participatie is vanuit het project deelgenomen aan de reünie van oud-bewoners uit de Molenwei. Dit initiatief is door oud-bewoners genomen. Maasdelta en Bureau Wissing waren daar aanwezig voor een toelichting op de sloop- en nieuwbouwplannen en om verhalen van vroeger op te halen ter inspiratie voor de nieuwbouw. Pagina 4 van 6

3. SHS (Stichting Huurdersraad Spijkenisse) a. Oktober 2022: de SHS is gevraagd om advies te geven op de sloop/nieuwbouw plannen en de contouren van de Herhuisvestingsregeling. De contouren van het plan, met de opzet van het programma voor de nieuwbouw, zijn besproken. b. April 2023: de SHS is gevraagd om definitief te besluiten over de Herhuisvestingsregeling. 4. Direct omwonenden (rest Molenwei en stukje Voorstraat) a. November 2022: kort na de brief aan bewoners van de Molenwei (zie onder 1) zijn ook de omwonenden per brief geïnformeerd over het voornemen van Maasdelta om de woningen met sloop/nieuwbouw te vervangen. b. Juni 2023: direct na de informatiebijeenkomsten met bewoners (zie onder 1) zijn direct omwonenden per brief geïnformeerd over het sloopbesluit en de gevolgen voor de omgeving. De bewoners van fase 1 zijn per 1 juli 2023 ook ‘urgent’ verklaard, waarmee de uitverhuizingen zijn opgestart. c. Juli 2023 tot heden: de wijkmeesters van Maasdelta lopen vanaf juli 2023 dagelijks een ronde door de wijk om overlast te voorkomen of vroeg te signaleren. Daarmee zijn ze direct ook aanspreekpunt voor de wijk voor zover nodig/gewenst vanuit bewoners en direct omwonenden. d. Oktober 2023: n.a.v. vragen vanuit de buurt/omgeving na het sloopbesluit, is een brief met verdere toelichting verstuurd. De 7 meest gestelde vragen zijn daarin beantwoord. e.

September – december 2023: omwonenden is gevraagd om mee te helpen bij de ‘verhuizing’ van beschermde diersoorten (vogels, vleermuizen), zodat de woningen later gesloopt kunnen worden. f. Een klankbordgroep van bewoners/omwonenden is wel overwogen als middel/mogelijkheid, maar bewust niet verder opgezet. Tijdens het planproces is constant wel gevolgd of er een aanleiding voor was (mogelijkheid tot meedenken, adviseren of meebeslissen) die dit gewenst zou maken. Vooralsnog is uit de beperkte danwel positieve reacties op de plannen niet gebleken dat hier aanleiding toe was. 5. Gemeenteraad (commissies en raad) a. Juni 2023: de gemeenteraad is via een Raadsinformatiebrief geïnformeerd over het door Maasdelta genomen sloopbesluit. Daarbij is het aanbod gedaan om het plan in de gemeenteraad te presenteren/bespreken. b. Augustus 2023: presentatie in de raadscommissie Leefomgeving over het sloopbesluit en de voorgenomen plannen voor de nieuwbouw. c. Nog volgend: de gemeenteraad heeft wettelijk adviesrecht. Volgens de eigen voorschriften van de raad is dit project niet vooraf aangewezen als project waarop de raad in ieder geval advies op wil uitbrengen (gelet op de beperkte uitbreiding van het aantal woningen). Desondanks wordt er voor gekozen om de gemeenteraad wel om advies te vragen conform het adviesrecht ten aanzien van de BOPA-vergunning. 6. College van B&W a.

Het college van B&W heeft geen formele rol in de planvormingsfase. Wel vindt regulier wethoudersoverleg plaats over de voortgang van het project. b. Nog volgend: het college van B&W is bevoegd gezag voor de BOPA-vergunning. 7. Welstandscommissie a. April 2024: de welstandscommissie is meegenomen in de planvorming tot het Stedenbouwkundig matenplan, het VO van de woningen en het VO van de openbare ruimte. Hierover heeft vooroverleg met de commissie plaats gevonden. Het advies uit dit Pagina 5 van 6

vooroverleg is verwerkt (overgenomen, danwel gemotiveerd afgeweken) in de definitieve indieningsstukken. b. Nog volgend: de welstandscommissie heeft een adviserende rol in de BOPA-procedure. Het advies wordt gegeven in deze procedure. 8. Inwoners van Spijkenisse a. De inwoners van Spijkenisse zijn niet actief betrokken en/of geïnformeerd over het project. In de planvorming is het uitgangspunt dat de Molenwei wat minder in zichzelf is gekeerd en andere inwoners van Spijkenisse straks eerder ook in positieve aanraking komen met de Molenwei. b. Direct na de bewonerscommunicatie in oktober 2022 en juni 2023 heeft het AD berichten hierover gepubliceerd. Waar nodig/gewenst is hierop gereageerd vanuit het project. c. Nog volgend: inwoners gaan nog geïnformeerd worden voornamelijk over alle werkzaamheden, tijdelijke maatregelen, mogelijke overlast en andere relevante onderwerpen. 9. Algemene communicatie a. Naast de actieve communicatie met belanghebbenden, is Maasdelta ook via het Klant Contact Centrum telefonisch en per e-mail bereikbaar (geweest) voor vragen, opmerkingen en suggesties. Alle individueel binnengekomen reacties zijn zo goed als mogelijk beantwoord of samengevat tot een gericht communicatiemoment naar meerdere belanghebbenden tegelijk. b. De website www.maasdelta.nl/molenwei is sinds oktober 2023 online. Hierop is de voortgang van het project op hoofdlijnen te volgen.

Richting uitvoering zal deze website steeds meer gevuld worden. Participatie-uitkomsten De belangrijkste uitkomsten zijn:  Dat bewoners en omwonenden goed zijn geïnformeerd over eerst het voornemen en daarna de definitieve besluitvorming rondom de sloop en nieuwbouw.  Dat vragen, zorgen, opmerkingen en suggesties te allen tijde serieus en op korte termijn zijn en worden beantwoord.  Dat we in de contacten met bewoners, oud-bewoners, de SHS, raadscommissie en ambtenaren bevestigd zijn in het streven om het project aan te pakken vanuit een ‘buurtvernieuwing’: behouden wat goed is, en aanpassen wat beter kan.  Dat voorafgaand aan en tijdens de uitvoering ruim aandacht besteed moet worden aan de omgevingscommunicatie door betrokken aannemers/uitvoerders en opdrachtgever Maasdelta. Het ingediende plan Het plan past binnen de contouren die zijn vastgelegd in het participatieproces.

Pagina 6 van 6