Ontwikkeling van Gemeenlandsedijk Noord te Abbenbroek; CA

College-advies onderwerp

eenheid

team

Ontwikkeling van Gemeenlandsedijk Noord te Abbenbroek

Ruimtelijke Ontwikkeling

GN-RO

auteur 884195

E.E. Versteeg stuknummer:

2de auteur

22CA00458

Besluit: Het college besluit: 1. Af te zien van de randvoorwaarde dat sociale huurwoningen in de woningbouwontwikkeling aan de Gemeenlandsedijk Noord te Abbenbroek moeten worden gerealiseerd, om de (financiële) haalbaarheid van dit plan te bevorderen; 2. Op grond van artikel 55, eerste lid, van de Gemeentewet juncto artikel 5.1, vijfde lid, van de Wet open overheid geheimhouding op te leggen op bijlage 1: ‘Geheime financiële bijlage sociale woningbouw Abbenbroek’; a. De oplegging van geheimhouding ten aanzien van bijlage 1 geldt tot het moment dat de planologische procedure van het plan is doorlopen.

Openbare samenvatting: Op 30 maart 2021 heeft het college van b&w besloten in principe medewerking te verlenen aan een woningbouwontwikkeling aan de Gemeenlandsedijk Noord te Abbenbroek (plaatselijk ook bekend als het Van Hamburgterrein). Voor de toetsing en uitwerking van dit plan is door de gemeenteraad bij besluit van 28 april 2021 een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van € 50.000. In de afgelopen anderhalf jaar hebben gemeente en ontwikkelaar bediscussieerd in hoeverre het plan passend te krijgen was binnen de bij het principebesluit gestelde randvoorwaarden. Hieruit is gebleken dat het niet mogelijk is om een financieel haalbaar plan te ontwikkelen, waarin een deel van de woningen als sociale huurwoning aan de woningcorporatie De Zes Kernen zou worden verkocht. Omdat een woningbouwontwikkeling op deze plek wenselijk is, en het resterende woningbouwprogramma een aanvulling is op het bestaande woningaanbod in Abbenbroek, wordt het college voorgesteld om de randvoorwaarde waarmee inpassing van sociale huurwoningen in dit plan wordt beoogd te laten vallen.

22CA0045807/12/202220:29:44

College-advies advies eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling

pagina 2 van 6

Inleiding: Aanleiding Op 30 maart 2021 heeft het college van b&w besloten in principe medewerking te verlenen aan een woningbouwontwikkeling aan de Gemeenlandsedijk Noord te Abbenbroek (plaatselijk ook bekend als het Van Hamburgterrein). Voor de toetsing en uitwerking van dit plan is door de gemeenteraad bij besluit van 28 april 2021 een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van € 50.000. In de afgelopen anderhalf jaar hebben gemeente en ontwikkelaar bediscussieerd in hoeverre het plan passend te krijgen was binnen de bij het principebesluit gestelde randvoorwaarden. Bestuurlijk belang Een woningbouwontwikkeling op deze plek is wenselijk omdat het aantal locaties rondom de kernen waar woningbouw kan worden gerealiseerd beperkt is. Deze locatie ligt braak en is gelegen bij de ‘ingang’ van Abbenbroek. Een ontwikkeling op deze plek kan zodoende bijdragen aan een gevarieerder woningaanbod in Abbenbroek en verbetert het aanzicht van het dorp voor bezoekers en bewoners. Het resterende woningbouwprogramma biedt ook zonder sociale huurwoningen een gedifferentieerd aanbod dat aanvullend is op het bestaande woningaanbod in Abbenbroek. Daar staat tegenover dat door het beperkte aantal locaties in de kernen het ook moeilijk is om voldoende sociale huurwoningen in de kernen te realiseren.

Centrale vraag Is het college van b&w bereid af te zien van de randvoorwaarde dat sociale huurwoningen in de woningbouwontwikkeling aan de Gemeenlandsedijk Noord te Abbenbroek wordt ingepast, zodat het plan daarmee financieel haalbaarder wordt?

Beoogd maatschappelijk resultaat: Het uiteindelijke doel is om te komen tot een woningbouwontwikkeling die complementair is aan het bestaande woningaanbod in Abbenbroek. In het huidige plan wordt uitgegaan van circa 37 woningen van variërende grootte en typologie. Hierbij moet worden gedacht aan starterswoningen, betaalbare seniorenwoningen en ruime middel dure eengezinswoningen. Deze woningtypen ontbreken in de kern en de bouw ervan maakt doorstroming binnen Abbenbroek mogelijk. De initiatiefnemer gaat momenteel uit van koopwoningen, waarvan de koopprijs afhankelijk zal zijn van de marktsituatie.

Kader: In het principebesluit van 30 maart 2021 heeft het college de volgende randvoorwaarden gesteld aan medewerking aan het initiatief (zie bijlage 2). Deze randvoorwaarden zijn als bijlage toegevoegd aan de intentieovereenkomst die met de initiatiefnemer is gesloten en op 29 september 2022 door initiatiefnemer is getekend. In de uitwerking van het plan wordt de ontwikkeling op deze randvoorwaarden getoetst. De randvoorwaarde om sociale woningbouw toe te voegen wordt niet voorgeschreven vanuit bestaand beleid of wet- en regelgeving van de gemeente of een hogere overheid, waardoor er hier sprake is van beleidsvrijheid voor het college. De initiatiefnemer geeft aan dat sociale woningbouw zijn plan financieel economisch onuitvoerbaar maakt. Dit is door de gemeente getoetst en beoordeeld en de resultaten daarvan zijn weergegeven in de geheime financiële bijlage van dit advies. Het college wordt geadviseerd geheimhouding op dit stuk op te leggen, omdat openbaarmaking in dit geval onevenredige benadeling toebrengt aan het belang van de ontwikkelaar, waartegen het algemeen belang van openbaarmaking niet opweegt.

College-advies advies eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling

pagina 3 van 6

De in de bijlage opgenomen informatie is van precaire aard en bestaat mede uit vertrouwelijk van de ontwikkelaar verkregen informatie. Bekendmaking van deze informatie brengt het reële risico mee dat de positie van de ontwikkelaar – ernstig – geschaad kan worden.

Argumentatie: Uit de toets die de afgelopen periode in samenspraak met de initiatiefnemer is uitgevoerd is gebleken dat het huidige plan (nog) niet aan alle randvoorwaarden voldoet. Uitgebreid is bediscussieerd in hoeverre het mogelijk is het plan aan te passen, zodat aan de randvoorwaarden kan worden voldaan. Daaruit is gebleken dat bepaalde randvoorwaarden wel kunnen worden gerealiseerd, anderen nog uitgewerkt moeten worden en een randvoorwaarde niet kan worden gerealiseerd. Toetsing randvoorwaarden: 1. De stedenbouwkundige opzet dat past bij de karakteristiek van het gebied en moet worden gekenmerkt door een lage bebouwingsdichtheid, groen karakter en oriëntatie op de Gemeenlandsedijk Noord. Beoordeling: voldoet De stedenbouwkundige opzet van het Van Hamburg-terrein, voldoet aan de beleidskaders en uitgangspunten vanuit de gemeente. De programmering heeft voldoende flexibiliteit om verschillende doelgroepen te huisvesten in het plan.

2. Realiseer volgens de geldende normen van de gemeente voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein. Beoordeling: voldoet In het huidige plan worden 86 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit zijn 5 parkeerplaatsen te weinig om aan de geldende CROW-norm te voldoen. De afwijking valt echter binnen een toelaatbare marge, waardoor gesteld kan worden dat voldoende parkeervoorzieningen in het plan worden gerealiseerd.

3. Sluit met het woningbouwprogramma zoveel mogelijk aan op de woningbehoefte in de kern. Beoordeling: voldoet Het voorgestelde woningbouwprogramma sluit goed aan bij de woningbehoefte in de kern Abbenbroek zoals deze is verwoord in de Woonvisie 2020-2030 “Nissewaard, een plek voor iedereen!” en het Ontwikkelperspectief Vitale kernen Nissewaard. De beoogde woningtypologieën bieden huisvestingsmogelijkheden voor doelgroepen waar de huidige woningvoorraad onvoldoende of niet in voorziet. Zo ontstaat de mogelijkheid voor doorstroming die in het ontwikkelperspectief Vitale Kernen is beoogd.

4. Realiseer samen met woningcorporatie De Zes Kernen een aantal sociale huurwoningen, tenzij hiermee het ambitieniveau of de haalbaarheid van het plan aantoonbaar (door inzicht te geven in de cijfers) onder druk komen te staan. Beoordeling: voldoet niet

College-advies advies eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling

pagina 4 van 6

De kwalitatieve en financiële haalbaarheid van het opnemen van 6 sociale huurwoningen in de ontwikkeling van het Van Hamburg-terrein is onderzocht in samenwerking met woningcorporatie De Zes Kernen en de initiatiefnemer. Door middel van een aanpassing in het woningbouwprogramma ontstaat een kwalitatieve uitwerking van woningen die goed past binnen de gemeentelijke kaders en een gewenste toevoeging is aan de vastgoedportefeuille van De Zes Kernen. In financieel opzicht is de haalbaarheid van deze ontwikkeling een uitdaging. Zelfs wanneer er een volledig koopaanbod wordt gerealiseerd is het de vraag of er voldoende grondwaarde kan worden gerealiseerd om alle kosten vanuit de grondexploitatie te dekken. Het toevoegen van een sociaal woningbouwprogramma verslechterd de financiële kaders van het project, waardoor er geen financieel economisch uitvoerbaar woningbouwprogramma resteert.

5. Onderzoek samen met de gemeente en in overleg met het waterschap (eigenaar Rondweg) en het recreatieschap de technische en financiële haalbaarheid van de realisatie van een voetgangersbrug op deze plek. Beoordeling: voldoet De ontwikkeling van een verbindingsbrug tussen Abbenbroek en het recreatiegebied is op dit moment een ontwikkeling die primair, als wens, door de gemeente wordt nagestreefd. Zowel het Waterschap Hollandse Delta en het Recreatieschap Voorne-Putten zien geen (directe) toegevoegde waarde in het voorstel. Vanuit deze partijen kan geen financiële bijdrage in de ontwikkeling of exploitatie worden verwacht. Daarnaast is een verbinding met echte toegevoegde waarde een ontwikkeling van een grotere schaal dan het marktinitiatief en is het aanlanden van de brug op het Hamburg-terrein daardoor niet optimaal. Aangezien de ontwikkeling van het Van Hamburg-terrein onafhankelijk is van de ontwikkeling van de verbindingsbrug, is het niet aannemelijk om een afdwingbare bijdrage bij de initiatiefnemer in rekening te brengen. De eerder beschikbaar gestelde aanlandruimte in de planontwikkeling blijft echter beschikbaar voor mogelijk toekomstige ontwikkelingen. 6. Stel in overleg met het waterschap vast hoeveel watercompensatie precies nodig is.

Beoordeling: voldoet Het ontwerp voldoet aan de maximaal mogelijke eisen van het Waterschap voor watercompensatie, ondanks dat dit vanwege de eerdere inrichting van het terrein (100% verhard) mogelijk niet vereist is.

7. Onderzoek samen met de gemeente en het waterschap de mogelijkheden om de ecologische kwaliteit van het water en de oevers te verbeteren. Beoordeling: voldoet (nog) niet In de huidige staat voldoet de ontwikkeling niet aan deze randvoorwaarde. De waterkwaliteit wordt onvoldoende verbeterd wanneer geen koppeling met een lagergelegen peilgebied wordt gerealiseerd. Ook voorziet de ontwikkeling onvoldoende waterafvoer voor de beoogde functie, waardoor risico op wateroverlast bestaat voor de toekomstige bewoners. De door het Waterschap voorgestelde aanpassing kan worden opgenomen in de ontwikkeling, hoewel deze dient te worden aangepast. De gemeente dient afspraken te maken met de initiatiefnemer over de verdeling van de gemoeide (bovenwijkse) kosten.

College-advies advies eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling

pagina 5 van 6

8. Zet de bomenrij langs de Gemeenlandsedijk Noord door langs het hele plangebied, voor de landschappelijke inpassing van de ontwikkeling. Beoordeling: voldoet Het doortrekken van de bomenrij wordt gezien als een stedenbouwkundige wens. De wens komt voort uit het uitbreiden van de bestaande ‘onderbroken’ bomenrij langs de Gemeenlandsedijk Noord om het plangebied landschappelijk in te passen en het groene karakter van de dijk te versterken. De ruimte om op gemeentegrond de bestaande bomenrij door te zetten is beperkt, maar wordt gecompenseerd door bomen die binnen het plangebied worden aangeplant.

9. Zoals bij ieder bestemmingsplan zal er onderzoek moeten worden gedaan naar de sectorale aspecten. Dat geldt voor o.a. geluid (wegverkeer), mogelijke milieuhinder van nabijgelegen bedrijven, archeologie, bodem, flora en fauna, stikstof en water. Beoordeling: voldoet (nog) niet De sectorale aspecten die mogelijk van invloed kunnen zijn op de haalbaarheid van de ontwikkeling zijn slechts ten dele onderzocht. De initiatiefnemer heeft enkele van de noodzakelijke onderzoeken uitgevoerd. Daarbij geldt dat niet alle onderzoeken herijkt zijn naar aanleiding van wijzigingen die doorgevoerd zijn in het plan. De bedoelde onderzoeken zijn echter wettelijk verplicht en zullen zodoende in een later stadium worden uitgevoerd. Hieruit volgt mogelijk nog een aanpassing van het plan.

10. Het ontwerp van de openbare ruimte dient goedgekeurd te worden door de gemeente. Daarbij is de LIOR (leidraad inrichting openbare ruimte) het uitgangspunt. Beoordeling: voldoet (nog) niet De huidige uitwerking van het ontwerp van de openbare ruimte is nog onvoldoende om volledig te kunnen toetsen aan de eisen van de LIOR. Dit is niet afwijkend van de normale ontwerpprocedure. In het vervolg van de procedure dient de gemeente aanvullende aandacht te besteden aan de toetsing van het ontwerp ten opzichte va de LIOR.

Maatschappelijk draagvlak: Een woningbouwontwikkeling in de kernen biedt de mogelijkheid om een aanvullend woningbouwprogramma te realiseren. Het aantal locaties waar woningbouw mogelijk is rondom de kernen is beperkt. Deze locatie is hiervoor echter zeer geschikt. Ook zonder sociale huurwoningen biedt het plan een gevarieerd aanbod aan woningen, wat een zekere mate van doorstroming binnen Abbenbroek mogelijk maakt.

Financiële consequenties: Het afzien van de randvoorwaarde om sociale huurwoningen in te passen heeft geen nadelige financiële effecten voor de gemeente.

Communicatie van het besluit: De initiatiefnemer zal van dit besluit in kennis worden gesteld. Het is aan de initiatiefnemer om van de voortgang van de uitwerking van het plan de omwonenden in kennis te stellen.

College-advies advies eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling

pagina 6 van 6

Realisatie van het besluit: Als gevolg van dit besluit is het mogelijk om toe te werken naar een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. Deze heeft op 29 september 2022 een intentieovereenkomst met de gemeente gesloten, waarin is opgenomen dat een anterieure overeenkomst wordt opgesteld, mits de ontwikkeling aan de randvoorwaarden van het principebesluit van 30 maart 2021 voldoet. Met dit besluit past het college de randvoorwaarden uit genoemd besluit aan, waarna het voor de gemeente en de initiatiefnemer mogelijk wordt om een anterieure overeenkomst te sluiten. De anterieure overeenkomst vormt vervolgens de basis voor het doorlopen van de planologische ruimtelijke procedure en de afgifte van een omgevingsvergunning. Wanneer dit is doorlopen kan met de feitelijke uitvoering van het plan worden begonnen. Bijlagen: 1. Geheime financiële bijlage sociale woningbouw Abbenbroek 2. 21CA00141 210322 College-oplegger Gemeenlandsedijk Noord (2) 3. 1819 gebiedsvisie 15-09-2021-gecomprimeerd Collegeadvies: Het college wordt geadviseerd om: 1. Af te zien van de randvoorwaarde dat sociale huurwoningen in de woningbouwontwikkeling aan de Gemeenlandsedijk Noord te Abbenbroek moeten worden gerealiseerd, om de (financiële) haalbaarheid van dit plan te bevorderen; 2.

Op grond van artikel 55, eerste lid, van de Gemeentewet juncto artikel 5.1, vijfde lid, van de Wet open overheid geheimhouding op te leggen op bijlage 1: ‘Geheime financiële bijlage sociale woningbouw Abbenbroek’; a. De oplegging van geheimhouding ten aanzien van bijlage 1 geldt tot het moment dat de planologische procedure van het plan is doorlopen.

Wilt u zo vriendelijk zijn om de ruimte tussen de lijnen niet aan te passen dit ivm de digitale handtekening.

de secretaris,

M.L.M. Weerts Datum besluit B&W: 06/12/2022

___________________________________________________________________________