Nota Grondbeleid Nissewaard 2024

29)

Het verkoopresultaat, bestaande uit de koopsom minus de boekwaarde minus bijkomende kosten plus eventuele vooruit ontvangen erfpachtcanons komt ten gunste van de Algemene Reserve of het jaarrekeningresultaat.

21

NOTA GRONDBELEID 2024

4.

INSTRUMENTEN FACILITAIR GRONDBELEID.

4.1

Inleiding

Bij faciliterend grondbeleid is het een marktpartij of particuliere eigenaar die voor eigen rekening en risico een bouwplan ontwikkelt. De gemeente is verplicht de door de gemeente gemaakte kosten te verhalen. Dat staat in de Omgevingswet. De kosten die de gemeente verplicht moet verhalen zijn vermeld in een wettelijke kostensoortlijst vermeld in de Omgevingswet.

4.2

Anterieure overeenkomst (privaatrechtelijk spoor)

Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst die gemeente en initiatiefnemer vrijwillig aangaan, voorafgaand aan het verrichten van het werk door de gemeente. Hierin wordt vastgelegd dat de initiatiefnemer de gemeentelijke kosten die gemoeid zijn met het mogelijk maken van zijn bouwplan aan de gemeente vergoedt. Een anterieure overeenkomst is in beginsel vormvrij en komt in overleg met de initiatiefnemer tot stand. 30)

De anterieure overeenkomst wordt afgesloten voordat een besluit wordt genomen over een wijziging van het omgevingsplan.

31)

De gemeente streeft er naar voor elke private ontwikkeling een anterieure overeenkomst te sluiten. Dat biedt de meeste zekerheid aan beide partijen en vermindert juridische en financiële risico’s. Het sluiten van een anterieure overeenkomst is een bevoegdheid van het college. Als er geen anterieure overeenkomst tot stand komt moet de gemeente de kosten op een andere manier verhalen. Dit is van toepassing als het ruimtelijk besluit voorziet in een kostenverhaal plichtig bouwplan. De regeling is van kracht bij de wijziging van het omgevingsplan of bij de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) voor het project. 4.2.1 Plankosten Onder plankosten worden de ambtelijke kosten van begeleiding van het initiatief verstaan. Het betreft hier onder andere: • kosten voor het opstellen en wijzigen van ruimtelijke plannen; • kosten voor planologische procedures; • kosten voor het verrichten van onderzoek; • kosten van planbegeleiding; • kosten van voorbereiding, toezicht en uitvoering op werken. Ook voor het kostenverhaal via het omgevingsplan of de omgevingsvergunning raamt de gemeente de kosten en opbrengsten. Voor de kosten geldt een wettelijke lijst van kostensoorten. Alle kosten moeten voldoen aan drie criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (PPT-criteria).

Er wordt een taxateur ingeschakeld door de gemeente voor de kostenraming van onroerende zaken.

32)

De plankostenscan wordt door de gemeente Nissewaard toegepast om de hoogte van de te verhalen plankosten te bepalen. In overleg met de initiatiefnemer wordt aan de hand van de plankostenscan de vergoeding voor ambtelijke kosten vastgelegd. Het verhaal van plankosten vindt plaats door middel van een vaste bijdrage. 22

NOTA GRONDBELEID 2024

33)

4.2.2 Planschade Verhaal van mogelijke planschade wordt eveneens in de anterieure overeenkomst vastgelegd. Omdat de hoogte van de eventuele vergoeding in de anterieure fase nog niet duidelijk is, wordt vastgelegd dat de initiatiefnemer het volledig door de gemeente te betalen bedrag aan planschade aan de gemeente terugbetaalt. 4.2.3 Bovenwijkse voorzieningen Kosten die door de gemeente worden gemaakt buiten het plangebied van de initiatiefnemer kunnen onderdeel uitmaken van de bijdrage in de anterieure overeenkomst. Het betreft hier kosten als bijvoorbeeld een verbindingsweg, een brug of een rotonde. De criteria die daarbij gehanteerd worden zijn: • Profijt: Een bouwplan moet nut ondervinden van de treffen voorzieningen of maatregelen. Een initiatiefnemer betaalt mee met kosten van voorzieningen of maatregelen waar deze profijt van heeft. • Toerekenbaarheid: De aangebrachte voorzieningen moeten in verband staan met het project dat ontwikkeld wordt. De initiatiefnemer hoeft niet mee te betalen aan voorzieningen die niet van toepassing zijn voor zijn bouwplan. • Proportionaliteit: Het proportionaliteitsbeginsel kan betekenen dat slechts een deel van de kosten van de locatieontwikkeling mogen worden toegerekend aan de initiatiefnemer. Bijvoorbeeld een rotonde die wordt aangelegd tussen twee wijken waarvan er één nieuwbouw is.

Als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening worden de kosten naar rato verdeeld. Naarmate een locatie meer profijt heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.

4.3

Financiele bijdragen in aanvulling op kostenverhaal

Bovenop het kostenverhaal biedt de Omgevingswet de gemeente een mogelijkheid voor twee aanvullende financiële bijdragen: • Een vrijwillige bijdrage voor de ontwikkeling van een gebied; • Een afdwingbare financiële bijdrage voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit Beide bijdragen kunnen alleen worden gevraagd voor investeringen die niet voldoen aan de criteria voor kostenverhaal: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Er moet wel een verband zijn tussen de te betalen activiteit en het initiatief. Een bijdrage kan alleen worden gevraagd als de exploitatie van de locatie het kan dragen na aftrek van het wettelijke kostenverhaal.

23

NOTA GRONDBELEID 2024

5.

FINANCIËLE BEHEERSING EN STURING

5.1

Inleiding

Het voeren van zowel actief als facilitair grondbeleid heeft financiële gevolgen voor de gemeente. Bij actief grondbeleid worden alle financiële consequenties in beeld gebracht middels de grondexploitatie. Voor de gemeentelijke grondexploitaties en verantwoording van kostenverhaal bij facilitaire ontwikkelingen geldt als kader dat deze moeten voldoen aan de geldende BBV-regelgeving (Besluit Begroting en Verantwoording). In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke principes de gemeente Nissewaard hanteert voor zowel actief als facilitair grondbeleid.

5.2

Bouwgrond in exploitatie – Grondexploitatie

Met actief grondbeleid is over het algemeen veel geld gemoeid, er is sprake van een langdurig proces en de risico’s kunnen groot zijn. Dit vraagt om een goede financiële bewaking van de onderliggende projecten. Het instrument dat hiervoor wordt gebruikt is de gemeentelijke grondexploitatie. Een grondexploitatie is de financiële vertaling van het productieproces van bouwrijpe grond. Alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de ontwikkeling van bouwrijpe grond worden in een grondexploitatie opgenomen. Omdat een grondexploitatie vaak een langlopend traject is, dat meerdere jaren kan duren, speelt tijd een rol. Daarom worden de kosten en opbrengsten over de looptijd van het project gefaseerd en worden rente, kosten- en opbrengstenstijging berekend. Het saldo van de kosten en opbrengsten is het resultaat van de grondexploitatie. Dit kan zowel positief als negatief zijn.

34)

De gerealiseerde kosten en opbrengsten worden jaarlijks geboekt op de balanspost Bouwgrond in exploitatie (BIE) en vormen daar de boekwaarde van de grondexploitatie. De resultaten van de grondexploitaties worden bepaald op basis van de Netto Contante Waarde-methode. 5.2.1 Openen grondexploitatie Het is de bevoegdheid van de raad om een nieuwe grondexploitatie vast te stellen. Dit betekent dat ervoor gekozen moet worden om (beoogd) gemeentelijke grond te gaan ontwikkelen ten behoeve van bijvoorbeeld woningbouw of bedrijventerrein. Bij de vraag aan de gemeenteraad om een nieuwe grondexploitatie te openen wordt: • Gevraagd de onderliggende grond in exploitatie te nemen; • Inzicht gegeven in het beoogde programma; • Inzicht gegeven in verwachte kosten, opbrengsten en planning; • Inzicht gegeven in het verwachte financiële resultaat; • Inzicht gegeven in de bijbehorende financiële risico’s.

35)

Met het vaststellen van de grondexploitatie wordt door de gemeenteraad het uitvoeringskrediet, bestaande uit alle geraamde kosten van de grondexploitatie, vastgesteld en verleend. Jaarlijks worden alle kosten die in de jaarschijf van het betreffende jaar zijn geraamd als krediet opgeladen in de gemeentelijke boekhouding. 5.2.2 Herziening grondexploitatie De grondexploitatie vormt na vaststelling het financiële kader waarbinnen een project moet worden gerealiseerd. Een eerste grondexploitatie zal globaal van aard zijn met nog ruwe schattingen van kosten en opbrengsten. Gaandeweg de looptijd van het project worden de ramingen verfijnd en worden 24

NOTA GRONDBELEID 2024 verwachte kosten en opbrengsten vervangen door daadwerkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten (boekwaarde). Projecten zijn daarnaast ook aan verandering onderhevig. Als gevolg hiervan kunnen kosten en/of opbrengsten en daardoor ook het verwachte financiële eindresultaat van een grondexploitatie wijzigen. 36)

37)

De gemeenteraad actualiseert tenminste één keer per jaar alle grondexploitaties. Tijdens de herziening van de grondexploitaties worden de aannames waar mogelijk vervangen door realisaties en worden de eerder gedane aannames nagelopen op realiteitsgehalte en bijgesteld. Bij de jaarlijkse actualisatie krijgt de gemeenteraad voor ieder project inzicht in tenminste: • De actuele ontwikkelingen binnen het project; • De kosten en opbrengsten per kosten- en opbrengstensoort; • De kosten en opbrengsten per kosten- en opbrengstensoort per jaar; • De financiële verschillen ten opzichte van het voorgaande jaar op contante waarde; • De projectspecifieke financiële risico’s. 5.2.3 Afsluiten grondexploitatie Een grondexploitatie wordt pas definitief afgesloten wanneer alle kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd en als het voorziene programma in zijn geheel is gerealiseerd. De resultaten van deze grondexploitaties komen ten gunste van de Algemene Reserve. Het kan voorkomen dat alle werkzaamheden zijn uitgevoerd en alleen nog sprake is van de verkoop van gronden. In dat geval kunnen deze restkavels overgeheveld worden naar de voorraad gronden en terreinen onder de Materiële Vaste Activa en kan de grondexploitatie worden afgesloten.

5.2.4 Voorzieningen negatieve planresultaten Wanneer naar verwachting sprake is van een verliesgevende grondexploitatie schrijft het BBV voor dat hiervoor een voorziening gevormd dient te worden op het moment dat deze verliezen ‘voorzienbaar en onafwendbaar zijn’. De voorzieningen worden gevormd ten laste van de gemeentelijke Algemene Reserve en worden op de boekwaarde van de grondexploitatie in mindering gebracht. 5.2.5 (Tussentijdse) Winstneming Het positieve resultaat komt beschikbaar bij het afsluiten van de grondexploitatie of eventueel bij tussentijdse winstneming. Na het afsluiten van de grondexploitatie, komt het resultaat ten gunste van de Algemene Reserve. Bij het bepalen van de benodigde omvang van het weerstandsvermogen is geen rekening gehouden met grondexploitaties die naar verwachting met een positief resultaat zullen worden afgesloten. Daarmee vormen de positieve grondexploitaties een extra buffer voor de risico’s van deze grondexploitaties. Door de Commissie BBV wordt de ‘percentage of completion-methode’ voorgeschreven. Deze methodiek wordt al toegepast bij ondernemingen die te maken hebben met grote meerjarige projecten (bijvoorbeeld bouwbedrijven). Uitgangspunt van dit systeem is dat de winst uit een project naar rato van de voortgang van het project als resultaat moet worden genomen en niet mag worden opgespaard tot aan het eind van een project.

Dit laatste gaat immers in tegen het realisatiebeginsel, die stelt dat winst moet worden genomen wanneer dit is gerealiseerd. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. 25

NOTA GRONDBELEID 2024

38)

Voor winstneming geldt de percentage of completion-methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen

5.3

Materiële vaste activa – Voorraad gronden en terreinen

De voorraad gronden en terreinen bevat alle bezittingen met ontwikkelpotentie die (nog) niet zijn ondergebracht in grondexploitaties. Deze gronden worden verantwoord onder de Materiële Vaste Activa. Panden en gronden die de gemeente permanent exploiteert vallen hier niet onder. 5.3.1 Waardering MVA-gronden De waardering van de portefeuille is gebonden aan de eisen van het BBV en mag de marktwaarde niet overstijgen Ligt de marktwaarde van de grond hoger dan de boekwaarde, dan is een waardering tegen de hogere marktwaarde op grond van BBV-regelgeving niet toegestaan. 5.3.2 Ontwikkeling MVA-gronden De gronden die onder de Materiële Vaste Activa worden verantwoord kunnen op verschillende manieren bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Het meest concreet is het ontwikkelprogramma op de MVAgronden te realiseren. Op het moment dat hiervan sprake is, zal aan de gemeenteraad worden voorgesteld een grondexploitatie te openen, waarbij de boekwaarde van de MVA-grond als inbrengwaarde (verwervingswaarde) in de kostenopzet van de grondexploitatie wordt verwerkt. Gronden kunnen ook worden ingezet als ruilgrond, om daarmee een kansrijkere grondpositie te verkrijgen of dat hiermee op een andere manier een ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.

5.4

Facilitaire ontwikkelingen

Zoals in hoofdstuk 4 beschreven heeft de gemeente bij particuliere initiatieven geen eigen grondpositie, maar wordt de private ontwikkeling vanuit de gemeente gefaciliteerd De kosten die de gemeente ten behoeve van een facilitaire ontwikkeling maakt, worden op de gemeentebalans verantwoord. De voorschriften waaronder dit gebeurt, zijn opgenomen in de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019 van de Commissie BBV. Hierin is opgenomen dat, vooruitlopend op de te sluiten overeenkomst van kostenverhaal, kosten op de gemeentebalans mogen worden opgenomen als overlopend actief (nog te verrekenen kosten). Hierbij geldt dat:

26

NOTA GRONDBELEID 2024 1. De kosten die worden geactiveerd zijn opgenomen op de kostensoortenlijst van de Omgevingswet; 2. De kosten maximaal 5 jaar als overlopend actief mogen blijven staan (na 5 jaar moet het kostenverhaal zijn verzekerd of moeten de kosten worden afgeboekt ten laste van het jaarrekeningresultaat); 3. De gemeenteraad heeft een besluit genomen voorbereidingskosten voor facilitair grondbeleid te maken in een aangewezen gebied. Op het moment dat een anterieure overeenkomst is gesloten kwalificeren de gerealiseerde verhaalbare kosten direct als vordering. Na ontvangst van de betaling is er sprake van een overlopend passief (vooruit ontvangen bedragen). Deze opbrengsten mogen naar rato van de realisatie van uit de overeenkomst blijkende verplichtingen worden gerealiseerd.

5.5

Risicomanagement

Gebiedsontwikkeling is een risicodragende activiteit, die vraagt om adequate analyse en beheersing van deze risico’s. Dit geldt zowel voor het actieve grondbeleid (met eigen grondexploitaties) als voor het faciliterend grondbeleid (met anterieure overeenkomsten). Gelet op de dynamiek van de grondexploitaties is het inschatten, beoordelen en sturen op risico’s geen incidenteel proces. De risicoanalyse die jaarlijks ten behoeve van de grondexploitaties wordt gemaakt kan grofweg worden onderverdeeld in de volgende categorieën: • Algemene risico’s, dit zijn risico’s die zich voor vrijwel alle projecten gelden; • Projectgebonden risico’s, dit zijn risico’s die specifiek gelden voor een bepaald project. Algemene risico’s zijn gebeurtenissen die, als ze zich voordoen, impact hebben op vrijwel alle plannen. Het betreft voornamelijk economische trends die van invloed zijn op het financiële resultaat van de grondexploitatie, als grondprijsdalingen, rentestijgingen en toenemende inflatie. Deze risico’s kunnen vrijwel niet door de gemeente beïnvloed worden, dus is het van belang om de impact van een mogelijk risico op de grondexploitaties te bepalen. Om deze reden worden jaarlijks scenario- en gevoeligheidsanalyses uitgevoerd, waarbij voor de totale grondexploitatie in beeld wordt gebracht wat het effect van een algemeen risico is.

Projectgebonden risico’s hebben alleen impact op het project waarop het risico van toepassing is. Hierbij kan worden gedacht aan het risico op mogelijke grondverontreiniging, archeologische vondsten of mogelijke herprogrammering. Deze risico’s worden door de gemeente geïnventariseerd op een risicokaart, waarop de kans en het financieel gevolg van het risico worden ingeschat. Jaarlijks worden de projectgebonden risico’s geactualiseerd. De gemeente heeft geen Reserve Grondexploitaties, waardoor mutaties in het resultaat direct ten laste van de Algemene Reserve worden gebracht ingeval van een negatief verwacht exploitatieresultaat. Hierdoor werken risico’s die zich in de grondexploitaties voordoen direct door in de Algemene Reserve. Om hierop in te spelen worden de uitkomsten van de jaarlijkse risicoanalyse meegenomen in de bepaling van het gemeentelijke weerstandsvermogen.

27

NOTA GRONDBELEID 2024

5.6

Informatievoorziening (Planning & control)

Met de nota grondbeleid stelt de gemeenteraad een beleidskader vast, waarin uitgangspunten, instrumenten en systemen zijn beschreven ten behoeve van functieverandering van grond. Via de gebruikelijke P&C-instrumenten wordt de gemeenteraad inhoudelijk over de individuele projecten en activiteiten geïnformeerd. 5.6.1 Begroting en jaarrekening (Paragraaf Grondbeleid) In de begroting en de jaarrekening wordt informatie verstrekt met betrekking tot ruimtelijke projecten en de daarbij behorende grondexploitaties. Onderdeel van begroting en jaarrekening is de paragraaf grondbeleid. Hierin wordt een uitgebreidere toelichting gegeven op de ontwikkelingen binnen het Grondbedrijf. Artikel 16 van het BBV geeft hier de volgende specifieke eisen voor mee: Artikel 16 De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste: a. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting; b. een aanduiding van de wijze waarop de provincie onderscheidenlijk gemeente het grondbeleid uitvoert; c. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; d. een onderbouwing van de geraamde winstneming; e. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken. Begroting en jaarrekening zijn openbare stukken.

Deze informatiemomenten en de diepgang van de informatie is te beschouwen als een wettelijk vastgelegd minimum. In het grondbeleid is vaak sprake van marktgevoelige informatie. Dit betekent dat ten aanzien van de inhoud van de paragraaf grondbeleid een zorgvuldige afweging gemaakt dient te worden tussen enerzijds transparantie en anderzijds het bewaken van de (financiële) belangen van de gemeente en haar contractspartners.

39)

5.6.2 Nota Grondexploitaties In aanvulling op de nota grondbeleid en de paragraaf grondbeleid stelt de gemeente Nissewaard jaarlijks een Nota Grondexploitaties op. De Nota Grondexploitaties is een jaarlijkse analytische aanvulling op de jaarrekening van de gemeente, die inzicht geeft in de financiële stand van zaken en risico’s van de verschillende ontwikkellocaties. Het doel van de Nota Grondexploitaties is om de bedrijfseconomische situatie van de grondbedrijfsfunctie transparant in beeld te brengen, waarbij verantwoording wordt afgelegd over voortgang en uitvoering en een doorkijk wordt gegeven naar de toekomst. In de Nota Grondexploitaties lag de nadruk tot op heden voornamelijk op de stand van zaken binnen de eigen gemeentelijke grondexploitaties en de financiële consequenties hiervan op portefeuilleniveau. Omdat de realisatie van de ruimtelijke doelstellingen en de financiële consequenties daarvan voor de gemeente verder gaan dan alleen de eigen grondexploitaties bevat de Nota Grondexploitaties ook informatie over facilitaire projecten en een toelichting van de voorraad gronden die te zijner tijd voor mogelijke planontwikkeling zijn bestemd. Bij de jaarlijkse actualisatie krijgt de gemeenteraad voor alle gemeentelijke grondexploitaties gezamenlijk inzicht in tenminste: • De gehanteerde parameters; 28

NOTA GRONDBELEID 2024 • • • • •

Het totale verwachte resultaat op contante waarde en het verschil ten opzichte van het voorgaande jaar; De totale boekwaarde van geïnvesteerd vermogen en het verschil ten opzichte van het voorgaande jaar; De totale getroffen voorziening als dekking voor het negatief verwacht exploitatieresultaat en het verschil ten opzichte van het voorgaande jaar; De financiële risicoanalyse; De totale gemeentelijke woningbouwplanning en het verschil ten opzichte van het voorgaande jaar.

Voor iedere grondexploitatie afzonderlijk wordt tenminste inzicht gegeven in: • De totale kosten en opbrengsten van de grondexploitatie, onderverdeeld in gerealiseerd (boekwaarde) en nog te realiseren (raming); • De vermeerderingen (gerealiseerde kosten) en verminderingen (gerealiseerde opbrengsten) van de boekwaarde ten opzichte van het voorgaande jaar; • De verschillenverklaring van het resultaat op contante waarde ten opzichte van het voorgaande jaar; • Een toelichting op de opbrengstenkant van de grondexploitatie; • Een toelichting op de kostenkant van de grondexploitatie; • Een overzicht van de fasering van kosten en opbrengsten over de resterende looptijd van de grondexploitatie. Voor de voorraad gronden en terreinen die zijn opgenomen onder de materiële vaste activa wordt tenminste inzicht gegeven in de actuele boekwaarde, de bestemming, de marktwaarde en het risico op afwaardering. Voor de facilitaire projecten binnen de gemeente wordt tenminste inzicht gegeven in de actuele boekwaarde en de afspraken die zijn gemaakt over gemeentelijk kostenverhaal. De Nota Grondexploitaties is een geheim stuk, omdat openbaarmaking van deze informatie de positie van de gemeente en haar contractpartners kan schaden. Jaarlijks wordt de Nota Grondexploitaties in samenhang met de jaarrekening opgesteld en door de gemeenteraad vastgesteld.

29

NOTA GRONDBELEID 2024 5.6.4 Rollen gemeenteraad en college In onderstaande tabel worden de rollen en verantwoordelijkheden van de gemeenteraad ten opzichte van het college samengevat in relatie tot grondbeleid. Het uitgangspunt hierbij is dat de gemeenteraad de kaders vast legt waarbinnen het college zaken verder kan uitwerken. Onderwerp Grondbeleid Verwerving Bouw- en woonrijpmaken

Gemeenteraad Vaststellen Nota Grondbeleid Vaststellen krediet verwerving Vaststellen krediet uitvoering grondexploitaties Vaststellen grondprijsbeleid Vaststellen bestemmingsplan met verzekerd kostenverhaal

College van b&w Uitvoeren grondbeleid Vaststellen koopovereenkomst Aanbesteden en uitvoeren werken Vaststellen koopovereenkomst Vaststellen anterieure overeenkomst

Grondexploitatie

Vaststellen grondexploitaties

Informatievoorziening

Vaststellen begroting Vaststellen jaarrekening Vaststellen Nota Grondexploitaties

Opstellen grondexploitaties Uitvoeren grondexploitaties Uitvoeren p&c-cyclus

Gronduitgifte Kostenverhaal

30

NOTA GRONDBELEID 2024

6.

OVERZICHT BELEIDSUITGANGSPUNTEN

Hieronder volgt een samenvattend overzicht van de beleidsuitgangspunten uit deze Nota Grondbeleid: 1)

Het college staat open voor nieuwe initiatieven. Nieuwe initiatieven worden behandeld in de Intaketafel/Omgevingstafel en daaruit volgt het ambtelijk advies. Door het college zal een afweging worden gemaakt waarbij voor- en nadelen in beschouwing worden genomen.;

2)

Aankopen, geen onderdeel zijnde van grondexploitatieprojecten, worden aan de gemeenteraad voorgelegd, waarbij aan de gemeenteraad gevraagd wordt budget te verlenen voor de verwerving;

3)

Aankopen vinden bij voorkeur langs minnelijke weg plaats tegen een marktconforme prijs. De te betalen grondprijs wordt gebaseerd op een taxatie en/of een vergelijking met betaalde bedragen voor soortgelijke gronden;

4)

De gemeente Nissewaard geeft de voorkeur aan verkoop boven verhuur ingeval van nieuwe uitgiften. Indien verkoop niet mogelijk blijkt kan, wanneer beide partijen daartoe bereid zijn, tot verhuur worden overgegaan;

5)

Voor het plaatsen van zendmasten en zendapparatuur voor commercieel gebruik wordt een jaarlijkse huurprijs gerekend op basis van een huurovereenkomst van grond met afhankelijk opstalrecht (huurafhankelijk recht van opstal). Eventuele kosten voor notaris en Kadaster zijn voor rekening van huurder. Jaarlijks wordt middels een grondprijzenbrief de dan geldende huurprijs vastgesteld;

6)

Voor het plaatsen van zendmasten en zendapparatuur voor niet commercieel gebruik wordt een jaarlijkse huurprijs gerekend op basis van een huurovereenkomst van grond met afhankelijk opstalrecht (huurafhankelijk recht van opstal). Op het moment de zendmast en/of zendapparatuur ook commercieel gebruikt wordt c.q. gebruikt gaat worden wordt de overeenkomst op dat punt aangepast en wordt een extra vergoeding in rekening gebracht op de huurprijs voor iedere extra commerciële medegebruiker. Eventuele kosten voor notaris en Kadaster zijn voor rekening van huurder. Jaarlijks wordt middels een grondprijzenbrief de dan geldende huurprijs vastgesteld;

7)

Voor het plaatsen van transformatorhuizen/-stations en overige (gebouwde) nutsvoorzieningen en eventuele bijhorende kabels en leidingen wordt een zelfstandig recht van opstal gevestigd. De kosten voor notaris en Kadaster zijn voor rekening van opstalhouder. Jaarlijks wordt middels een grondprijzenbrief de dan geldende grondprijs vastgesteld. Om de kosten van een grondtransactie te dekken wordt een minimumprijs per transactie gehanteerd van € 1.000 exclusief BTW;

8)

Voor het plaatsen en in stand houden van reclamemasten en -zuilen wordt een jaarlijkse huurprijs gerekend op basis van een huurovereenkomst van grond met afhankelijk opstalrecht (huurafhankelijk recht van opstal). Eventuele kosten voor notaris en Kadaster zijn voor rekening van huurder. Het bepalen van de hoogte van de retributie is maatwerk;

9)

In overige gevallen, zoals in geval van het plaatsen van portaalportieken, opstelplaatsen voor winkelwagens, fietsenstallingen en dergelijke, wordt een jaarlijkse huurprijs gerekend op basis 31

NOTA GRONDBELEID 2024 van een huurovereenkomst van grond met afhankelijk opstalrecht (huurafhankelijk recht van opstal). Eventuele kosten voor notaris en Kadaster zijn voor rekening van huurder. Jaarlijks wordt middels een grondprijzenbrief de dan geldende huurprijs vastgesteld; 10)

In geval van het plaatsen van voorzieningen ten behoeve van de gemeente en/of gemeentelijke objecten in c.q. op grond in eigendom van derden wordt een zelfstandig recht van opstal gevestigd. De kosten voor notaris en Kadaster zijn voor rekening van opstalhouder;

11)

De vorm van het recht van opstal, hetzij een zelfstandig recht van opstal, hetzij een afhankelijk recht van opstal, is altijd maatwerk

12)

Het recht van bruikleen geschiedt te allen tijde om niet. Soms wordt wel een vergoeding voor de kosten van levering van gas, water, elektriciteit en waterschapslasten gevraagd;

13)

Bij verlening van een recht van opstal zal een marktconforme jaarlijkse retributie dan wel éénmalige vergoeding gerekend worden;

14)

Op het moment dat er functionele aanleiding is en het clandestien grondgebruik wordt geconstateerd, wordt actie ondernomen. Dit betreft in alle gevallen maatwerk;

15)

Het resultaat van verkopen die niet in een grondexploitatiecomplex vallen wordt na aftrek van benodigde kosten ten gunste van de Algemene Reserve of het jaarrekeningresultaat gebracht;

16)

Afhankelijk van de situatie wordt voor het bepalen van de grondprijs gebruik gemaakt van een of meer van de volgende methoden: • Comparatieve methode; • Grondquote methode; • Residuele methode; • Discounted cashflow-methode;

17)

Interne leveringen geschieden tegen kostprijs;

18)

De uitgifteprijs van snippergroen bedraagt € 150,- per m2, prijspeil 1 januari 2024 voor alle percelen kleiner dan 75 m2. Jaarlijks wordt middels een grondprijzenbrief de dan geldende snippergroenprijs vastgesteld. Voor percelen groter dan 75 m2 laat de gemeente een taxatierapport opstellen door een erkend taxateur, de gemeente brengt hiervoor € 500,- in rekening, waarbij een prijs van 75 m2 maal de dan geldende prijs per m2 voor het snippergroen als ondergrens geldt;

19)

De uitgifteprijs is vastgesteld op gebruik van het snippergroen als tuingrond. Hierop mag derhalve niet worden gebouwd. Ingeval er sprake is van bebouwing op het snippergroen zal een bijbetaling plaats moeten vinden tot € 250,- per m2 bebouwd oppervlak, prijspeil 1 januari 2024. Jaarlijks wordt middels een grondprijzenbrief de dan geldende grondprijs vastgesteld.;

20)

Jaarlijks worden de genoemde prijzen voor snippergroen verhoogd met het consumentenprijsindexcijfer CPI Alle Huishoudens;

21)

De gemeente Nissewaard geeft de voorkeur aan verkoop van de percelen snippergroen. Indien verkoop niet mogelijk blijkt kan, wanneer beide partijen daartoe bereid zijn, tot verhuur worden 32

NOTA GRONDBELEID 2024 overgegaan. De jaarlijkse verhuurprijs bedraagt een percentage van de grondwaarde, welke jaarlijks vastgesteld wordt middels de grondprijzenbrief. De gemeente hanteert daarbij wel een minimum van € 75,- per jaar. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd met het CPI Alle Huishoudens; 22)

Bij mutatie van verhuur Snippergroen hanteer de gemeente de methodiek van de prijs van het huidige grondbeleid 2024 voor nieuwe verhuur, met als uitzondering dat de huur maximaal 100 % hoger mag zijn t.o.v. de huur van de vorige bewoner;

23)

Om tot een nieuwe canon te komen moet de grondwaarde worden bepaald. Hiervoor hanteert de gemeente diverse methodieken, die gepubliceerd worden in de grondprijzenbrief die gemeente jaarlijks vaststelt;

24)

Zowel de erfpachter als de gemeente mag altijd middels taxatie afwijken van de waardebepaling om tot de grondwaarde te komen uit de grondprijzenbrief. De kosten van de taxatie zijn voor de aanvragende partij;

25)

Voor de bepaling van het canonpercentage gebruikt de gemeente de stand van de rente van dat moment op de 30-jarige staatsobligaties plus een opslag van 1,5%. De gemeente zal hierbij nooit een negatieve rentestand gaan hanteren, wat betekent dat het minimale canonpercentage nooit lager dan 1,5% kan gaan bedragen. Jaarlijks wordt middels een grondprijzenbrief het dan geldende erfpachtcanonpercentage vastgesteld.;

26)

De gemeente Nissewaard geeft in principe geen nieuwe percelen meer uit in erfpacht. Erfpacht als instrument wordt echter niet uitgesloten, wanneer er specifiek vanuit de markt om erfpacht wordt gevraagd;

27)

De gemeente Nissewaard biedt de mogelijkheid om het blote eigendom te verwerven;

28)

Om de koopsom van het blote eigendom te bepalen hanteert de gemeente Nissewaard de volgende formule: A1 Getaxeerde grondwaarde x (restant looptijd / totale looptijd) + A2 Getaxeerde grondwaarde / (1,04 ^ restant looptijd) + A3 Getaxeerde grondwaarde / (1,04 ^ (restant looptijd + 50)) = Koopsom

29)

Het verkoopresultaat van de verkoop blote eigendom, bestaande uit de koopsom minus de boekwaarde minus bijkomende kosten plus eventuele vooruitontvangen erfpachtcanons komt ten gunste van de Algemene Reserve of het jaarrekeningresultaat;

30)

De anterieure overeenkomst wordt afgesloten voordat een besluit wordt genomen over een wijziging van het omgevingsplan;

31)

De gemeente streeft er naar voor elke private ontwikkeling een anterieure overeenkomst te sluiten. Dat biedt de meeste zekerheid aan beide partijen en vermindert juridische en financiële risico’s;

32)

De plankostenscan wordt door de gemeente Nissewaard toegepast om de hoogte van de te verhalen plankosten te bepalen. In overleg met de initiatiefnemer wordt aan de hand van de plankostenscan de vergoeding voor ambtelijke kosten vastgelegd; 33

NOTA GRONDBELEID 2024 33)

Omdat de hoogte van de eventuele planschadevergoeding in de anterieure fase nog niet duidelijk is, wordt vastgelegd dat de initiatiefnemer het volledig door de gemeente te betalen bedrag aan planschade aan de gemeente terugbetaalt;

34)

De resultaten van de grondexploitaties worden bepaald op basis van de Netto Contante Waardemethode;

35)

Met het vaststellen van de grondexploitatie wordt door de gemeenteraad het uitvoeringskrediet, bestaande uit alle geraamde kosten van de grondexploitatie, vastgesteld en verleend. Jaarlijks worden alle kosten die in de jaarschijf van het betreffende jaar zijn geraamd als krediet opgeladen in de gemeentelijke boekhouding;

36)

De gemeenteraad actualiseert tenminste één keer per jaar alle grondexploitaties. Tijdens de herziening van de grondexploitaties worden de aannames waar mogelijk vervangen door realisaties en worden de eerder gedane aannames nagelopen op realiteitsgehalte en bijgesteld;

37)

Een grondexploitatie wordt pas definitief afgesloten wanneer alle kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd en als het voorziene programma in zijn geheel is gerealiseerd. De resultaten van deze grondexploitaties komen ten gunste van de Algemene Reserve;

38)

Voor winstneming geldt de percentage of completion-methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen

39)

In aanvulling op de nota grondbeleid en de paragraaf grondbeleid stelt de gemeente Nissewaard jaarlijks een Nota Grondexploitaties op.

34

NOTA GRONDBELEID 2024

Bijlage Jachtrecht Jagen Bij wet is bepaald dat het jachtveld waarop het jachtrecht met een geweer wordt uitgeoefend tenminste 40 hectare per jachthouder dient te omvatten. Om verschillende redenen kan het zijn dat bepaalde percelen niet bejaagd kunnen en mogen worden, maar omdat deze wél benodigd zijn om te komen tot genoemde 40 hectare, worden bedoelde percelen opgenomen als een zogenaamd 0-hectare contract. Het recht om te jagen komt toe aan de eigenaar van de grond, maar kan ook toekomen aan de erfpachter, vruchtgebruiker of beklemde meier op het moment dit bij vestiging van dit beperkte recht zo is bepaald of aan de pachter wanneer dit in de pachtovereenkomst is bepaald. De houder van het jachtrecht kan dit recht geheel of gedeeltelijk aan een ander verhuren, deze kan het jachtrecht verder verhuren, mits de eigenaar van de grond toestemming geeft. De overeenkomst voor de huur van het jachtrecht wordt aangegaan voor de duur van tenminste zes en ten hoogste twaalf jaren. Voor het jagen moet een jager beschikken over een zogenaamde jachtakte (jachtvergunning). Deze geldt voor een periode van 1 april tot 1 april; de jager dient dus jaarlijks een nieuwe jachtakte aanvragen. De jachtakte wordt verleend, en indien nodig ingetrokken, door de korpschef van het regionale politiekorps van de woonplaats van de aanvrager.

Tegen een beschikking van de korpschef staat administratief beroep open. Degene die met een geweer jaagt is verplicht zich te verzekeren tegen wettelijke aansprakelijkheid. Daarnaast dient de jager ook te beschikken over een wapenkluis, een wapenvergunning en een jachtdiploma. De openstelling van het jachtseizoen wordt bepaald bij Ministeriele regeling. Het hangt van de diersoort, het geslacht en de reden van de jacht af wanneer je op een dier mag jagen. De benuttingsjacht wordt uitgevoerd in de jachtseizoenen van de vijf wildsoorten: 1. 2. 3. 4.

Konijn: 15 augustus t/m 31 januari; Wilde eend: 15 augustus t/m 31 januari; Houtduif: 15 oktober t/m 31 januari; Fazant - haan: 15 oktober t/m 31 januari; Fazant - hen: 15 oktober t/m 31 december; 5. Haas: 15 oktober t/m 31 december. Van 15 oktober tot en met 31 december mag op al deze vijf diersoorten worden gejaagd. Deze periode wordt gezien als het jachtseizoen, ondanks dat het seizoen voor sommige wildsoorten langer is. Wildbeheer Beheer van de wildstand anders dan jagen, gebeurt met een ontheffing (of vrijstelling, of aanwijzing) op grond van de Wet natuurbescherming. Bedoelde ontheffing geldt voor de duur waarvoor zij is afgegeven, met een maximum van 5 jaar. Traditioneel dient het wildbeheer twee ogenschijnlijk tegenstrijdige doelen: het voorkomen van schade door wild aan vee en gewassen, en het verkrijgen van een goede en zo gezond mogelijke wildstand ten behoeve van de jacht. Tot de belangrijkste maatregelen kunnen worden gerekend de bescherming van de leef- en broedgebieden, beperking van schade aan dijken, wegen, voet- en fietspaden, en de controle op de aantallen (populatiebeheer/faunabeheer).

35

NOTA GRONDBELEID 2024 Het (wild)beheer geschiedt op basis van een faunabeheerplan. Het faunabeheerplan beoogt een planmatige, samenhangende en gebiedsgerichte aanpak in het beheer en bevat in ieder geval passende en doeltreffende maatregelen voor het voorkomen en bestrijden van schade aangericht door in het wild levende dieren. Verder bevat het een onderbouwing met trendtellingen van de populaties van in het wild levende dieren in het gebied waarover het plan gaat. Voor wildbeheer gelden andere regels dan ingeval van de jacht. De dieren op de landelijke vrijstellingslijst mogen het hele jaar bejaagd worden.

36