Memo Nota grondexploitaties 2024

Memo

Raad

aan

van

Raad

Ruimtelijke realisatie

datum

pagina

23 mei 2024

1 van 7

Nota grondexploitaties 2024 De Nota Grondexploitaties dient een realistische weergave te geven van de mogelijke financiële resultaten die op de bouwplannen behaald kunnen worden. Naast deze financiële verantwoordelijkheid reflecteren de bouwplannen ook het woningbouwprogramma dat gebouwd wordt waarmee inzicht wordt gegeven in de mate van uitbreiding en differentiatie binnen de gemeente. De gemeente Nissewaard geeft door middel van het voeren van grondexploitaties invulling aan haar ruimtelijke ambities. Jaarlijks worden de grondexploitaties herzien en wordt het financiële resultaat van de grondexploitaties geactualiseerd. Dit vindt plaats in samenhang met de vaststelling van de gemeentelijke jaarrekening. In de herziening van de grondexploitaties worden de actuele (markt-)omstandigheden zo goed mogelijk in de begrotingen verwerkt. Grondexploitaties zijn gevoelig voor marktomstandigheden en derhalve risicovol. Het college streeft ernaar de risico’s zo goed mogelijk in te schatten en de (financiële) gevolgen voor de gemeente te beperken. Het afgelopen jaar kenmerkt zich door een aantrekkende woningmarkt, wat tot uiting kwam in de grondverkopen. In 2023 is ca. € 10,25 miljoen aan grond verkocht. In De Elementen is er grond verkocht in Haven Zuid en Haven Veerweg. In Krekenbos zijn binnen 1 jaar maar liefst de grondopbrengsten van 5 fases ontvangen.

En tot slot is 1/3 van de grondopbrengst van het nieuwe complex Heijwegenlaan ontvangen. Parameters In de gemeentelijke grondexploitaties wordt rekening gehouden met vaste parameters voor renteen prijsinvloeden. Bij het opstellen van de Nota Grondexploitaties 2024 zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Rente: 1,15% • Discontovoet: 2,00% (voorgeschreven vanuit BBV) • Kostenstijging: 2,00% • Opbrengstenstijging: 2,00% T.o.v. van verleden jaar is alleen de opbrengstenparameter aangepast. Deze is was verleden jaar verlaagd naar 0% als risicodempende maatregel vanwege de toen verslechterende marktomstandigheden op de woningmarkt. Nu de woningmarkt weer aangetrokken is, wordt het als

Postadres Postbus 25, 3200 AA Spijkenisse Bezoekadres Raadhuislaan 106, 3201 EL Spijkenisse Telefoon 14 0181 E-mail gemeente@nissewaard.nl www nissewaard.nl

datum

pagina

betreft

10 juli 2024

2 van 7

Nota grondexploitaties 2024

veilig beschouwd om voor deze parameter weer 2% te hanteren. Alleen bij de Elementen wordt 0% opbrengstenstijging toegepast als risicodemping. Boekwaarde De investeringen die door de gemeente worden gedaan in de verschillende locatieontwikkelingen worden als boekwaarde verwerkt op de gemeentebalans. Hierdoor ontstaat een totaalbeeld van het geïnvesteerde vermogen, dat middels opbrengsten uit gronduitgifte moet worden terugverdiend. Jaarlijks wordt de boekwaarde bijgesteld op basis van de gerealiseerde kosten (vermeerderingen) en opbrengsten (verminderingen) in een boekjaar. Ten opzichte van de stand per 1 januari 2023 (€ 28.279.022) is de boekwaarde toegenomen met € 1.770.380. Deze laat per 1 januari 2024 een stand zien van € 30.049.402. Dit wordt veroorzaakt doordat de gerealiseerde baten (welke voornamelijk uit grondverkopen bestaan) à € 11.632.318 lager zijn dan de gerealiseerde lasten à € 13.402.698, inclusief interne doorbelasting van plankosten en rente. Een en ander laat het volgende verloop zien: Complex 21 Nico de Regtplein 36 Kreken van Nibbeland 37 Krekenbos 44 Postzegelplannen 61 Heijwegenlaan 76 Heer&Meester 89 Elementen TOTAAL

Boekwaarde per 1-1-2023 -995.617 -7.764.939

Gerealiseerde lasten 2023 811.706 414.083

Gerealiseerde baten 2023 -1.444

Boekwaarde per 1-1-2024 -183.911 -7.352.300

3.780.935 181.476 180.639 -1.807.694 34.704.223 28.279.022

1.328.043 18.364 68.895 502.132 10.259.474 13.402.698

-5.666.633 -826 -600.000 -1.000 -5.362.415 -11.632.318

-557.655 199.013 -350.467 -1.306.561 39.601.283 30.049.402

-/- is positief Mutaties van het resultaat Het resultaat van een grondexploitatie wordt berekend door middel van een netto contante waardeberekening. Op basis van de bijgewerkte boekwaarden worden de ramingen van kosten en opbrengsten aangepast aan de meest actuele situatie. Deze mutaties in de ramingen veroorzaken een effect op het resultaat op contante waarde. De herziening van de grondexploitaties per 1 januari 2024 geeft het volgende effect op het resultaat: Complex

21 Nico de Regtplein 36 Kreken van Nibbeland 37 Krekenbos 44 Postzegelplannen 61 Heijwegenlaan 76 Heer&Meester

Contante waarde per 1-1-2023

Mutatie contante waarde

1.505

20.214

5.623.143 3.024.705 14.912 0 968.889

-25.433 59.292 294.831 250.275 465.151

Contante waarde na mutaties per 1-1-2024 21.719 5.597.710 3.083.997 309.743 250.275 503.738

datum

pagina

betreft

10 juli 2024

3 van 7

Nota grondexploitaties 2024

89 Elementen TOTAAL

- 19.835.610 - 12.140.233

-1.564.892 -500.563

-21.400.502 -12.640.796

Ten opzichte van de Nota Grondexploitaties 2023 is het verwachte resultaat op contante waarde met € 500.563 afgenomen. Dit is het saldo van alle positieve en negatieve mutaties in de grondexploitaties. Het complex Nico de Regtplein is voor € 20.214 positief bijgesteld. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door voordelen die behaald zijn in de civiele werkzaamheden. In het complex Kreken van Nibbeland wordt het nadeel van € 25.433 grotendeels verklaard doordat bepaalde werkzaamheden in het woonrijpmaken uitgesteld zijn door vertraging in het aangrenzende facilitaire plan. Het complex Krekenbos heeft een positieve bijstelling van € 59.292. Binnen dit plan zijn de grondopbrengsten van Fase 4 en 5 hoger uitgevallen dan geraamd was. Binnen het complex Postzegelplannen is de grondexploitatie Galileilaan geopend, wat hoofdzakelijk de positieve bijstelling van € 294.831 verklaart. Het complex Heijwegenlaan is een nieuw complex met een positief resultaat van € 250.275. Het complex Heer&Meester is voor € 465.151 positief bijgesteld. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er binnen Park Waterrijk voor de overkluizing van de Evides-leiding meerdere scenario’s mogelijk waren en één van de meest gunstige scenario’s zich heeft voorgedaan. Tevens is het woonrijpmaken van Heer&Meester gunstig aanbesteed.

De Elementen moet dit jaar negatief worden bijgesteld, met een totale negatieve mutatie van € 1.565.134 voor het gehele complex. De bijstelling heeft meerdere oorzaken, waarvan onderstaande mutaties de grootste zijn: Kosten Het ontwerp van deelplan Waterfront is verder uitgewerkt. Er heeft een nieuwe doorrekening plaatsgevonden. De kosten voor de buitenruimte zijn toegenomen zoals de bestrating, verlichting, het groen en de engineering. In totaal bedraagt de aanpassing ca. € 750.000. De raming voor een andere ligplek voor de Marlina van ca. € 900.000 is komen te vervallen. Het vrijvallende bedrag is onder andere gebruikt om de aanpassing van het kruispunt Schenkelweg/Veerweg uit te dekken (ca. € 320.000) en de hogere raming civiele kunstwerken (ca. € 180.000). Opbrengsten Waterfront De gemiddelde grondwaarde van een appartement vanaf toren 3 is naar aanleiding van de opbrengsten van de eerste 2 torens aangepast. Dit geeft een negatief effect van ca. € 1,3 mln.

datum

pagina

betreft

10 juli 2024

4 van 7

Nota grondexploitaties 2024

Eindwaarde Vanwege de looptijd van de exploitatie is de fasering van de deelplannen met 2 jaar verlengd. Dit geeft een voordeel van € 414.150. Voorziening negatief exploitatieresultaat Wanneer sprake is van geprognosticeerde verliezen geldt dat hiervoor een voorziening moet worden gevormd op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. Een dergelijke voorziening is niet statisch en zal jaarlijks, dan wel bij planaanpassing, om herziening vragen. De getroffen voorziening moet gelijk zijn aan het negatieve verwachte resultaat op contante waarde van de grondexploitatie van het betreffende complex. Twee complexen hebben een negatief verwacht resultaat op contante waarde, waarvoor een verliesvoorziening is getroffen. Het resultaat van het complex Heer&Meester valt per 1 januari 2024 € 465.151 positiever uit ten opzichte van 1 januari 2023. De reeds getroffen verliesvoorziening van dit complex wordt derhalve op basis van de voorschriften met dit bedrag verlaagd. Het complex Elementen is voor € 1.564.905 nadelig gemuteerd, waardoor het resultaat van het plan verslechterd. Hiervoor is een aanvullende voorziening van € 1.564.905 benodigd. In totaal is per 1 januari 2024 een totale voorziening van € 21.904.240 getroffen voor deze twee complexen.

Een en ander heeft het volgende effect op de totale voor de grondexploitaties getroffen voorziening: Complex 21 Nico de Regtplein 36 Kreken van Nibbeland 37 Krekenbos 44 Postzegelplannen 61 Heijwegenlaan 76 Heer&Meester

Voorziening per 1-1-2023

Mutatie voorziening

Voorziening per 1-1-2024

968.889

-465.151

503.738

89 Elementen

19.835.597

1.564.905

21.400.502

TOTAAL

20.804.486

1.099.754

21.904.240

Tussentijdse winstneming positief exploitatieresultaat BBV-regelgeving schrijft voor dat gemeenten winst moeten nemen in positieve plannen op basis van de percentage-of-completion-methode. Hierin wordt de voortgang van een project gerelateerd aan de realisatie van kosten en opbrengsten ten opzichte van de totale raming. Per 01-01-2023 was reeds € 5.433.790 aan winst uit het complex Kreken van Nibbeland genomen. De complexen Nico de Regtplein, Kreken van Nibbeland, Krekenbos, Postzegelplannen en Heijwegenlaan hebben een positief saldo op eindwaarde en komen dus voor winstneming in aanmerking. Uit de percentage-of-completion-berekening volgt dat in het complex Nico de Regtplein € 17.057, Kreken van Nibbeland € 233.824, Krekenbos € 446.684 en Heijwegenlaan € 2.101 winst kan worden

datum

pagina

betreft

10 juli 2024

5 van 7

Nota grondexploitaties 2024

genomen. In het complex Tiny Houses kan nog geen winst worden genomen, omdat er nog geen grondverkopen hebben plaatsgevonden. Hiermee komt de totale winstneming in 2023 uit op € 699.666. Complex

Winstneming per 1-1-2023

21 Nico de Regtplein 36 Kreken van Nibbeland 37 Krekenbos 44 Postzegelplannen 61 Heijwegenlaan 76 Heer&Meester 89 Elementen TOTAAL

-5.433.790 5.433.790

Mutatie winstneming -17.057 - 233.824 -446.684 -2.101 -

Winstneming per 1-1-2024 -17.057 5.667.614 -446.684 -2.101 -

-699.666

-6.133.456

-/- is positief Totaal resultaat inclusief voorziening en winstneming De geboekte winstneming en de getroffen voorziening hebben geen invloed op het resultaat van de calculatie. Deze is opzichzelfstaand en gekoppeld aan alle kosten en opbrengsten van een gebiedsontwikkeling. Wel ontstaat een beeld van het verwachte netto resultaat van de grondexploitaties. Doordat een voorziening wordt getroffen voor het volledige verwachte verlies, zal het gesaldeerde resultaat van complexen met een negatief verwacht resultaat nihil zijn. De winstneming is nooit voor het volledige resultaat, maar afhankelijk van de voortgang van het complex. Door de reeds geboekte winstneming naast het resultaat uit calculatie te zetten kan een beeld gegeven worden van het resterende verwachte toekomstige resultaat van de grondexploitaties. Het complex Kreken van Nibbeland vormt hier een uitzondering op, omdat het om een vergevorderd plan gaat waar alle opbrengsten al een tijd geleden zijn behaald, waardoor er al vele winstnemingen hebben plaatsgevonden. Winstnemingen worden bepaald aan de hand van eindwaardes, deze zijn in een positief plan hoger dan contante waardes. Daarom laat de verrekening bij Kreken van Nibbeland nu een licht negatieve contante waarde zien in onderstaand staatje.

De herziene grondexploitaties leveren na het treffen van de verliesvoorziening en het tussentijds nemen van winst het volgende resultaat op contante waarde op:

Complex

Contante waarde na mutaties per 1-1-2024

Voorziening per 1-1-2024

Winstneming per 1-1-2024

Contante waarde Incl. winst/voorz. per 1-1-2024

datum

pagina

betreft

10 juli 2024

6 van 7

Nota grondexploitaties 2024

21 Nico de Regtplein 36 Kreken van Nibbeland 37 Krekenbos 44 Postzegelplannen 61 Heijwegenlaan 76 Heer&Meester 89 Elementen TOTAAL

21.719

-

-17.057

4.662

5.597.710 3.083.997 309.743 250.275 503.738 -21.400.502 -12.640.796

-

- 5.667.614 -446.684 -2.101

-69.904 2.637.313 309.743 248.174

503.738

-6.133.456

3.129.988

21.400.502

21.904.240

Financiële consequenties: Het totale resultaat van de herziene berekeningen komt uit op een contante waarde van € 12.640.796 negatief. Ten opzichte van de stand per 01-01-2023 (€ 12.140.233 negatief) is dit een verslechtering van € 500.563. Uit de winstgevende complexen Nico de Regtplein, Kreken van Nibbeland, Krekenbos en Heijwegenlaan is per saldo tussentijds winst genomen voor een bedrag van € 699.666. De boekwaarde per 01-01-2024 van de winstneming bedraagt € 6.133.456. Voor het verliesgevende complex Heer&Meester is € 465.151 van de voorziening vrij komen te vallen en voor de Elementen is een aanvullende verliesvoorziening getroffen van € 1.564.905. De totaal te treffen voorziening komt hiermee uit op € 1.099.754 en de boekwaarde per 01-01-2024 van de verliesvoorziening bedraagt € 21.904.240. Resulterend voor de Algemene reserve betekent dit dat de winstneming van € 699.666 gestort zal worden en de voorziening van € 1.099.754 onttrokken zal worden, wat resulteert in een afname van € 400.088 van de Algemene Reserve. De financiële consequenties zijn verwerkt in de concept Jaarstukken 2023.

datum

pagina

betreft

10 juli 2024

7 van 7

Nota grondexploitaties 2024