Kredietaanvraag verbouwing en verwerving Centrum voor de Kunsten; raadsvoorstel

Burgemeester en Wethouders

Aan de Raad Aan de Raad datum 24 januari 2024

casenummer 24.R.00001

bijlagen 1

eenheid Ruimtelijke Realisatie

betreft

Verbouwing en verwerving Centrum voor de Kunsten

Samenvatting: De huidige huurovereenkomst van het Centrum voor de Kunsten in het pand aan de Nieuwstraat 83 in Spijkenisse loopt medio 2024 af. De gemeente en de eigenaar zijn naar aanleiding hiervan in gesprek gegaan, waarbij de eigenaar te kennen heeft gegeven zijn pand te willen verkopen. Dit is reden geweest om een samenhangend voorstel te doen over: 1) de functie van het Centrum voor de Kunsten, 2) het vastgoed aan de Nieuwstraat; en 3) de centrumontwikkelingen op de hooglaagverbinding aldaar, als onderdeel van het Koersdocument. Het Centrum voor de Kunsten vertegenwoordigt een belangrijke functie in het culturele leven in Nissewaard. Bij beëindiging van de huurovereenkomst is er voor deze functie op korte termijn geen alternatieve plek beschikbaar. De voorgestelde verwerving en voorziene verbouwing biedt het Centrum voor de Kunsten de mogelijkheid om het aanbod te verbreden, waardoor een groter publiek bereikt kan worden. Hierdoor ontstaat een culturele ontmoetingsplaats in een uitnodigende entree, waardoor het Centrum voor de Kunsten een meer open karakter krijgt. Daarnaast is in het ontwerp aandacht geweest voor de architectonische uitstraling van het pand, in combinatie met een grootschalige verduurzamingsslag, waardoor het centrum van Spijkenisse met een kenmerkend en beeldbepalend gebouw wordt uitgebreid.

Tenslotte wordt een betere fysieke verbinding te maken tussen het Uitplein en de Nieuwstraat voorgesteld, waardoor deze hoek van het kernwinkelgebied een flinke kwaliteitsimpuls krijgt. Het voorstel is om een krediet van in totaal € 11,6 miljoen beschikbaar te stellen voor de verwerving en verbouwing van het pand aan de Nieuwstraat 83 en de realisatie van een hoog-laagverbinding tussen het Uitplein en de Nieuwstraat in het kernwinkelgebied van Spijkenisse. Gevraagd Raadsbesluit: De raad wordt voorgesteld te besluiten om: 1. Een krediet beschikbaar te stellen van € 11.619.974 voor de realisatie van het project transformatie Centrum voor de Kunsten; 2. De financiële mutaties via begrotingswijziging nummer 2024R4002 in de begroting te verwerken.

23ID01163631/01/202416:28:17

datum

casenummer

pagina

24 januari 2024

24.R.00001

2 van 5

1. Inleiding Aanleiding De huidige huurovereenkomst van het Centrum voor de Kunsten in het pand aan de Nieuwstraat 83 in Spijkenisse loopt medio 2024 af. De gemeente en de eigenaar zijn naar aanleiding hiervan in gesprek gegaan, waarbij de eigenaar te kennen heeft gegeven zijn pand te willen verkopen. Dit is reden geweest om een samenhangend voorstel te doen over: 1) de functie van het Centrum voor de Kunsten, 2) het vastgoed aan de Nieuwstraat; en 3) de centrumontwikkelingen op de hooglaagverbinding aldaar, als onderdeel van het Koersdocument. Het Centrum voor de Kunsten vertegenwoordigt een belangrijke functie in het culturele leven in Nissewaard. Bij beëindiging van de huurovereenkomst is er voor deze functie op korte termijn geen alternatieve plek beschikbaar. De voorgestelde verwerving en voorziene verbouwing biedt het Centrum voor de Kunsten de mogelijkheid om het aanbod te verbreden, waardoor een groter publiek bereikt kan worden. Hierdoor ontstaat een culturele ontmoetingsplaats in een uitnodigende entree, waardoor het Centrum voor de Kunsten een meer open karakter krijgt. Daarnaast is in het ontwerp aandacht geweest voor de architectonische uitstraling van het pand, in combinatie met een grootschalige verduurzamingsslag, waardoor het centrum van Spijkenisse met een kenmerkend en beeldbepalend gebouw wordt uitgebreid.

Tenslotte wordt een betere fysieke verbinding tussen het Uitplein en de Nieuwstraat voorgesteld, waardoor deze hoek van het kernwinkelgebied een flinke kwaliteitsimpuls krijgt. Bestuurlijk belang Daar waar het college bevoegd is tot het aangaan van (samen en koop-)overeenkomsten, besluit de raad over het beschikbaar stellen van budgetten (krediet) om de doelen te realiseren. Centrale vraag Is de raad bereid om krediet beschikbaar te stellen voor de verwerving en verbouwing van het pand aan de Nieuwstraat 83 en de realisatie van een hoog-laagverbinding tussen het Uitplein en de Nieuwstraat in het kernwinkelgebied van Spijkenisse?

2. Beoogd maatschappelijk resultaat Met de verwerving en grootschalige verbouwing van het pand van het Centrum voor de Kunsten wordt een duurzame, toekomstbestendige ruimte gerealiseerd, waar een breed aanbod van culturele educatie kan worden aangeboden. Zo kan conform de nota ‘Kunst en cultuur in Nissewaard 2020-2026: In de schijnwerpers!’ een duurzame koppeling met het sociaal domein voor ontmoeting en ontplooiing gerealiseerd worden. Conform de ambitie in het coalitieakkoord kan het bestaande aanbod, als gevolg van het ter beschikking krijgen van de ruimte op ‘straatniveau’ van het Uitplein, worden uitgebreid met (pop)oefenruimtes, die op dit moment in Spijkenisse niet worden aangeboden. Tenslotte wordt hiermee antwoordt gegeven op de constatering in het evaluatierapport Stoep 2023 waarin duidelijk is gemaakt dat er tegen de grenzen van de huidige locatie van het Centrum voor de Kunsten aangelopen wordt. Er wordt tevens een aanzienlijke kwaliteitsimpuls gegeven aan dit deel van het kernwinkelgebied. Door de verbouwing ontstaat een aansprekend en herkenbaar gebouw op een belangrijke plek in het stadscentrum. Onderdeel van de verbouwing is het aanbrengen van een kwalitatieve hooglaagverbinding in de vorm van een brede trap, zodat het Uitplein en de Nieuwstraat een betere verbinding krijgen.

Dit is een belangrijke schakel in het gewenste ‘rondje dorp’ conform de vastgestelde centrumvisie en het Koersdocument.

datum

casenummer

pagina

24 januari 2024

24.R.00001

3 van 5

3. Kader Inhoudelijke kaders: - Coalitieakkoord Nissewaard 2022-2026: Samen bouwen op Nissewaard - Kunst en cultuur in Nissewaard 2020-2026: In de schijnwerpers! - Koersdocument/Uitvoeringsprogramma voor de ’transitie van winkelgebied naar stadshuiskamer’ Het college van B&W heeft de bevoegdheid om privaatrechtelijke overeenkomsten te sluiten, zoals in deze een samenwerkingsovereenkomst en koopovereenkomst met de eigenaar van Nieuwstraat 83 te Spijkenisse. De raad moet hiervoor vanuit haar budgetrecht middelen beschikbaar stellen. Bij de afspraken die het college maakt is het gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daarnaast is voor de realisatie van dit project een subsidie verstrekt door de Rijksoverheid op basis van de regeling Impulsaanpak Winkelgebieden. Bij realisatie van het project zijn de uitgangspunten zoals in de regeling en de beschikking benoemd leidend voor het benutten van deze middelen.

4. Argumentatie 1) de functie van het Centrum voor de Kunsten Het Centrum voor de Kunsten richt zich op Cultuureducatie, Cultuurparticipatie en Talentontwikkeling. Jaarlijks zijn er tussen de 25.000 en 30.000 contactmomenten, waarbij inwoners van Nissewaard gebruik maken van het culturele aanbod van het Centrum voor de Kunsten. Daarmee is het een belangrijke culturele functie binnen de gemeente Nissewaard. Het Centrum voor de Kunsten wil een toegankelijke en laagdrempelige plek zijn waar iedereen kunst kan beoefenen in professioneel ingerichte ruimtes. Met de verwerving en verbouw van de huisvesting worden de beperkingen van de huidige huisvesting weggenomen, zoals de toenemende beheer- en onderhoudslasten, de slechte isolatie (geluidsoverlast) en het onvoldoende beschikbaar hebben van ruimte voor het aanbieden van nieuwe kunstvormen. Hiermee wordt bijvoorbeeld (aspirant) muzikanten de mogelijkheid geboden om binnen Spijkenisse te oefenen en kleine optredens te verzorgen. Tevens is er de mogelijkheid voor ondersteunende horeca-faciliteiten voor cursisten, deelnemers en bezoekers. 2) het vastgoed aan de Nieuwstraat (verwerving en verbouw) De huidige huurovereenkomst van het Centrum voor de Kunsten in het pand aan de Nieuwstraat in Spijkenisse loopt medio 2024 af.

Naar aanleiding hiervan zijn de gemeente en de vastgoedeigenaar in gesprek gegaan over het pand en wederzijdse ambities. Daarbij heeft de vastgoedeigenaar de gemeente laten weten het vastgoed in Spijkenisse af te willen stoten. De gemeente heeft vervolgens onderzocht of verwerving van het pand door de gemeente een mogelijkheid is. Daarbij is rekening gehouden met een noodzakelijke grootschalige verbouwing en verduurzaming van het pand. De gemeente en de vastgoedeigenaar zijn op hoofdlijnen akkoord over de randvoorwaarden waarbinnen een en ander gerealiseerd kan worden. In het gebouw wordt geïnvesteerd in verduurzaming door middel van dak- en gevelisolatie. Bovendien wordt in verband met functieomzetting van bepaalde winkelruimtes en vanwege duurzaamheidsoverwegingen geïnvesteerd in vernieuwing van installaties en ventilatie. Verder wordt gestreefd naar een toekomstige situatie die volledig gasloos en BENG is, waarbij het grootste deel van de energiebehoefte zal worden gedekt vanuit zonnepanelen. Op plekken waar winkels (en de daarmee verbonden waarde) nog wel relevant zijn, is de winkelfunctie behouden om waarde te maximeren. Tegelijkertijd is er overleg om, wanneer nodig, winkels op een andere leegstaande locatie in het winkelcentrum te kunnen herplaatsen.

3) de centrumontwikkelingen op de hoog-laagverbinding aldaar, als onderdeel van het Koersdocument. Op dit moment is er een hoog-laagverbinding die bestaat uit een niet meer in gebruik zijnde roltrap, een trap en een lift, die aan de linkerzijde van de straat (gezien vanaf het Uitplein) zijn gesitueerd. Er

datum

casenummer

pagina

24 januari 2024

24.R.00001

4 van 5

komt een riante trap die naast een verbindende betekenis ook een rol speelt voor verblijf. De trap komt in het zicht waardoor de signaalwerking tussen de twee winkelgebieden veel beter wordt. Gekoppeld aan deze verbinding wordt in de vormgeving van de openbare ruimte aandacht gegeven aan verblijf. Hierdoor kan deze plek veel beter de schakel- en verbindingsfunctie in de routing voor het centrum vervullen en tegelijk betekenis krijgen voor verblijf. De lift wordt tegen de zogenaamde ‘Diamant’ aan gebouwd. Onder de trap wordt ruimte gevonden voor de realisatie van openbare toiletten. 5. Maatschappelijk draagvlak De functionele herijking op deze locatie én de versterking van de ruimtelijke structuur worden tegelijk aangepakt. In het hart van het centrum worden cultuur en vermaak verankerd waardoor het centrum meer betekenis heeft. Er wordt leegstand weggenomen. Tevens wordt een fysieke discontinuïteit voor de bezoekers (deelnemers aan de activiteiten van Centrum voor de Kunsten en winkelend publiek) opgeheven. Voor het hele centrum wordt de routing versterkt en tegelijk ontstaat er openbare ruimte van hoge kwaliteit. Dat maakt dit project in vele opzichten belangrijk voor de toekomst; het is een samenhangende ingreep waarmee in één keer meerdere vraagstukken worden opgelost die door de gemeenteraad en college zijn benoemd. 6.

Financiële consequenties De gemeente huurt momenteel de ruimtes voor het Centrum voor de Kunsten van de vastgoedeigenaar. De huur- en servicekosten zijn meerjarig in de gemeentebegroting opgenomen. De investeringen die moeten worden gedaan in verbouwing en verwerving zullen worden geactiveerd en meerjarig worden afgeschreven. Dit levert in totaal een structurele kapitaallast op van € 323.000. In de huidige meerjarenbegroting wordt momenteel al met € 433.000 huisvestingskosten rekening gehouden, wat betekent dat de kosten van de benodigde investeringen vanuit dit budget kunnen worden gedekt en uiteindelijk € 110.000 op huisvestingskosten wordt bespaard. Het Centrum voor de Kunsten zal met name in het begin extra middelen nodig hebben om de bedrijfsvoering rondom de nieuwe (oefen)ruimtes te kunnen organiseren. Concreet gaat het hier om een formatie-uitbreiding van 1,5 fte, waarmee € 110.000 gemoeid is. Deze formatie-uitbreiding kan worden opgevangen vanuit het voordeel op de huisvestingskosten. Op deze manier kan de gemeente een investering doen, zonder dat daarvoor extra middelen in de gemeentebegroting hoeven te worden vrijgemaakt. De verwachting is dat gedurende een periode van vier jaar kan worden gekomen tot een businessmodel waarbij een meer kostendekkende exploitatie mogelijk is. Dit zou op termijn een voordeel kunnen betekenen ten opzichte van de huidige begroting.

Er is een taakstelling van € 45.000 op de huidige begroting, welke met een ingroeimodel gerealiseerd dient te worden. Met de directie van De Stoep/CvdK is overeengekomen dat er in een bedrijfsplan 2025-2029 voor Centrum voor de Kunsten hier, met een ingroeimodel naar het seizoen 2028/2029, zicht is op het realiseren van de taakstelling. Risico’s De afspraken die in de samenwerkingsovereenkomst met de vastgoedeigenaar worden gemaakt zijn gebaseerd op de huidige ramingen. De komende periode zal een en ander verder worden uitgewerkt en aanbestedingsgereed worden gemaakt. Op dat moment zal blijken of een en ander binnen de huidige financiële kaders kan worden gerealiseerd. Wanneer dit niet het geval is, dan zullen partijen met elkaar in overleg treden. Voor de gemeentelijke businesscase is het wegvallen of uitblijven van huurinkomsten als gevolg van huidige of toekomstige leegstand een mogelijk risico voor de dekking van de exploitatiekosten. Tevens zal inzichtelijk worden gemaakt of en zo ja in hoeverre er expertise (vastgoedmanagement)

datum

casenummer

pagina

24 januari 2024

24.R.00001

5 van 5

binnen de organisatie toegevoegd dient te worden om bijvoorbeeld de verhuur van de winkelruimtes te optimaliseren. In de huidige meerjarenbegroting worden geen kapitaallasten geraamd voor de investering in meubilair en inrichting. Dit komt doordat deze investering wordt gedekt vanuit de subsidiebijdrage. Na circa 10 jaar zal er echter een herinvestering moeten worden gedaan, omdat een en ander dan normaliter afgeschreven zal zijn. Dit zorgt in 2035 voor een mogelijk knelpunt op de kapitaallasten. 7. Communicatie van het besluit Het besluit van de raad wordt ter kennis gebracht van de eigenaar van Nieuwstraat 83 zodat de realisatie van het besluit kan worden geeffectueerd. 8. Realisatie van het besluit Onder voorbehoud dat de raad besluit om middelen beschikbaar te stellen voor de aankoop en verbouwing van het pand, sluit het college een samenwerkings-koopovereenkomst met de vastgoedeigenaar, waarin afspraken over de verwerving en de verbouwing worden gemaakt. Naar verwachting moet het mogelijk zijn om in het vierde kwartaal van 2025 het vernieuwde Centrum voor de Kunsten te openen. 9. Bijlagen - Planpresentatie schetsontwerp - Financiële bijlage (geheim) - Verleningsbesluit Impulsaanpak Winkelgebieden (geheim) 10.

Advies Commissie In de vergadering van de commissie Sociaal Domein van 18 januari 2024 adviseerden de fracties van ONS, PvdA, Nissewaard Lokaal, VVD, Partij Jong Nissewaard, GroenLinks en Lijst Verweij positief. De fracties van CDA, Belang van Nissewaard en VOOR Nissewaard behielden de mening voor. De fractie van CU-SGP adviseerde negatief. (Afwezig zijn de fracties van PVV Nissewaard, Lijst Van Boven, Lijst Soeterboek en Lijst Spanjersberg). de secretaris,

de burgemeester,

M. Visscher

F. van Oosten