Gebiedsontwikkeling Vlinderveen; raadsvoorstel

Burgemeester en Wethouders

Aan de Raad

datum 24 maart 2021

casenummer 21.R.00024

bijlagen 1

eenheid Ruimtelijke Realisatie

betreft

Gebiedsontwikkeling Vlinderveen

Samenvatting : Realconomy heeft, als eigenaar van ‘het snookercentrum’ in Waterland, op eigen initiatief en risico een ontwikkelvisie opgesteld voor het betreffende pand in combinatie met de twee naastgelegen scholenlocaties ‘de Veenvlinder’ en ‘de Wegwijzer’. Deze integrale benadering sluit aan op een aantal opgaven zoals geformuleerd in het ontwikkelraamwerk Nissewaard naar 2040. Realconomy is van mening dat het koppelen van opgaven leidt tot een kwaliteitsimpuls voor de wijk en dat er wellicht mogelijkheden ontstaan om investeringslasten te drukken dan wel andere financieringsstromen aan te boren. Dit biedt kansen om met relatief beperkte inzet en middelen meerdere ruimtelijke en maatschappelijke ambities te realiseren in de wijk. Realconomy heeft de gemeente dan ook verzocht om in gezamenlijkheid de businesscase verder te onderzoeken. Om de haalbaarheid van het plan te onderzoeken wordt gevraagd een projectleider beschikbaar te stellen, om daarmee te waarborgen dat de juiste disciplines tijdig worden aangehaakt. Gevraagd Raadsbesluit: De raad wordt voorgesteld te besluiten om: 1. Een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van €50.000 ten behoeve van de uitwerking van het haalbaarheidsonderzoek gebiedsontwikkeling Vlinderveen (onder meer externe inhuur projectleiding).

1. Inleiding Aanleiding Realconomy heeft op eigen initiatief, op basis van de ruimtelijke uitgangspunten die door de gemeente zijn meegegeven een eerste ontwikkelvisie opgesteld. De ontwikkelvisie richt zich op de realisatie van een gevarieerd programma van wonen, onderwijs en maatschappelijke functies op de locatie van de scholen ‘de Veenvlinder’ en ‘de Wegwijzer’ en het Snookercentrum (Vlinderveen 217, 475, 477, 479) en gaat specifiek in op gewenste investeringen in het park De Eendenkooi als ook de verbinding tussen park, wijk en winkelcentrum/-plein.

21ID00545625/03/202111:18:37

datum

casenummer

pagina

24 maart 2021

21.R.00024

2 van 5

Bestuurlijk belang De gebiedsontwikkeling heeft potentie om een positieve bijdrage te leveren aan  Onderwijs: grootschalig onderhoud of vervangende nieuwbouw op basis van de doorkijk integraal huisvestingsplan 2022-2024;  Wonen: de woningdifferentiatie in de wijk;  Economie: het activeren en revitaliseren van het wijkwinkelcentrum;  Groen: het versterken van de verbinding van de wijk met park ‘de Eendenkooi’.  Verkeer: het verbeteren van de ontsluiting van de wijk. De ontwikkeling past niet in het vigerend bestemmingsplan. Ook heeft de gemeente geen middelen gereserveerd om een financiële bijdrage te leveren aan de bouw van een nieuw schoolgebouw/integrale ontwikkeling. Met dit besluit geeft het bestuur aan zich, samen met Realconomy en de betreffende schoolbesturen, in te willen spannen om de mogelijkheden te onderzoeken om te komen tot een haalbare businesscase voor een integrale gebiedsontwikkeling, waarin meerdere ambities van de gemeente kunnen worden gerealiseerd. Centrale vraag Is het bestuur bereid om in gezamenlijkheid met Realconomy en de betreffende schoolbesturen de businesscase voor een integrale gebiedsontwikkeling verder te onderzoeken en voor de uitwerking hiervan € 50.000 beschikbaar te stellen? 2.

Beoogd maatschappelijk resultaat Het besluit is een eerste stap in het proces om te komen tot een integrale ontwikkeling van het snookercentrum en de twee naastgelegen schoollocaties, waarbij de ontwikkeling als spin-off een meerwaarde heeft voor Waterland als geheel. Het resultaat van deze stap bestaat uit een go/no-go beslissing en een intentie-/anterieure overeenkomst over het vervolg van deze ontwikkeling. 3. Kader De ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling toch mogelijk te maken zal een nieuw bestemmingsplan moeten worden opgesteld of in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning moeten worden verleend (uitgebreide Wabo-procedure met ruimtelijke onderbouwing). 4. Argumentatie De ontwikkeling van het snookercentrum in combinatie met de twee naastgelegen scholenlocaties draagt in potentie bij aan een aantal ruimtelijke en maatschappelijk opgaven zoals die zijn benoemd in het Ontwikkelraamwerk Nissewaard naar 2040:  Zorg dat elke wijk vitaal, divers en duurzaam is (bouwsteen D1).  Verdunnen voor kwalitatieve groene milieus (bouwsteen D4).  Versterk de groenblauwe dooradering van de stad (bouwsteen L1).  Integrale visie op wijkgerichte economie (bouwsteen W4).  Duurzame mobiliteit: elektrisch vervoer, deelconcepten, OV en fiets (bouwsteen M2).

Daarnaast biedt deze integrale aanpak vanuit financieel oogpunt mogelijk kansen om onder gunstige omstandigheden een nieuw schoolgebouw te realiseren. Uit onderzoeken ter voorbereiding op een integraal huisvestingsplan blijkt dat de locatie Vlinderveen een schoollocatie is waar grootschalig onderhoud of vervangende nieuwbouw noodzakelijk is. De gebiedsontwikkeling heeft in potentie meerwaarde voor Waterland. Deze meerwaarde is aanleiding om te besluiten de haalbaarheid te onderzoeken. Hiervoor is het van belang dat de gebiedsontwikkeling aan een aantal randvoorwaarden voldoet:

datum

casenummer

pagina

24 maart 2021

21.R.00024

3 van 5

Woningbouwprogramma  Ontwikkel een kwalitatief woningbouwprogramma dat bijdraagt aan de differentiatie van de woningvoorraad en de woningbehoefte in de wijk. Benut hierbij de nieuwe kwaliteit van de parkstructuur.  Bied, in overleg met de woningcorporaties, kansen voor de verdunningsopgave. Verplaatsing van sociale huurwoningen vanuit Baarsveen/Snoekenveen voor verdichting elders. Onderwijsprogramma  Zorg voor veilige aanrijroutes voor voetgangers en fietsers. Houdt rekening met voldoende parkeerplaatsen voor het halen/brengen van kinderen.  Benut de (nieuwe) kwaliteiten van het park en het plein van het winkelcentrum voor de nieuw te bouwen scholenlocatie zodat er mogelijkheden ontstaan voor sport, ontmoeting en buiteneducatie. Detailhandel  Draag met de ontwikkeling bij aan het activeren en verlevendigen van het winkelplein door het toeven van een open plint met maatschappelijke functies en het realiseren van een kwaliteitsimpuls. Groen en duurzaamheid  Verbind het park de Eendenkooi, de woonwijk en het winkelgebied door activeren van bestaand groen en versterken van bereikbaarheid en zichtbaarheid.  Ontwikkel conform de richtlijnen duurzaam en klimaat adaptief bouwen. Parkeren en bereikbaarheid Onderzoek oplossingen om parkeren en ontsluiting slimmer te organiseren.

Meerwaarde kan worden behaald wanneer ook het winkelcentrum en de buurt Slakkenveen profiteren van deze ingrepen. 5. Maatschappelijk draagvlak Bij het verkennen van de businesscase zal geen participatie plaatsvinden omdat het een haalbaarheidsonderzoek betreft. Wel zullen de betreffende schoolbesturen nauw betrokken worden bij het proces om te komen tot een haalbare businesscase. Wanneer, naar aanleiding van de uitkomsten van de businesscase, besloten wordt over te gaan tot nadere uitwerking van het plan zal de omgeving nadrukkelijk betrokken worden. 6. Financiële consequenties Als gevolg van deze ontwikkeling zal de gemeente mogelijk moeten investeren in vervangende nieuwbouw voor een nieuw schoolgebouw. Hiervoor zijn momenteel geen middelen gereserveerd. In de businesscase zal er daarom aandacht voor zijn om door ‘werk met werk’ te maken, de mogelijke investering te beperken ten opzichte van op zichzelf staande nieuwbouw. Wanneer er wordt gekozen voor vervangende nieuwbouw van de bestaande scholen op de plot van Realconomy kan worden gerealiseerd ontstaat ruimte om een ander programma op de huidige scholenlocaties toe te voegen. In dat geval zal de gemeente door middel van grondeigendom actief mee ontwikkelen (grondverkopen).

Wanneer dit het geval is, dan zal uit de businesscase moeten blijken of de verdiencapaciteit voldoende is om tenminste de boekwaarde van de huidige locatie en de overige gemeentelijke kosten te dekken. Om tot een haalbaarheidsstudie te komen is het van belang dat diverse vakdisciplines hun input in de businesscase geven (onder meer vanuit de vakgroepen Stedenbouw, Onderwijs, Vastgoed, Verkeer en Stadsbeheer) om een volledig beeld te krijgen. Vanwege deze multidisciplinaire aanpak wordt voorgesteld om hiervoor een projectleider in te zetten.

datum

casenummer

pagina

24 maart 2021

21.R.00024

4 van 5

Omdat de capaciteit van het team projecten momenteel beperkt is wordt voorgesteld om een voorbereidingskrediet van € 50.000 beschikbaar te stellen, waarop de inhuurkosten kunnen worden geboekt. Dit voorbereidingskrediet zal, bij een positief besluit over het doorgaan van de ontwikkeling, als kostenpost worden meegenomen in de exploitatie. Wanneer er niet tot een haalbare ontwikkeling kan worden gekomen, dan zal het voorbereidingskrediet moeten worden afgeboekt en wordt het ten laste gebracht van de algemene reserve dan wel het begrotingssaldo. 7. Communicatie van het besluit De initiatiefnemer en betreffende schoolbesturen zullen op de hoogte worden gesteld van het besluit van de raad. Ook zullen de direct omwonenden en ondernemers van winkelcentrum waterland middels een brief geïnformeerd worden over het besluit. 8. Realisatie van het besluit Realconomy zal op eigen risico de lead nemen in de uitwerking van de businesscase. Omdat het deels een ontwikkeling betreft op grond van de gemeente in combinatie met onderwijshuisvesting heeft Realconomy op verschillende aspecten input nodig vanuit de gemeente en de betreffende schoolbesturen. Er zal gewerkt worden aan een integrale businesscase, dus een berekening van het totale project, inclusief de ontwikkeling van de gronden van Realconomy.

Daarna zal in beeld moeten worden gebracht hoe zich dit vertaald naar de gemeentelijke financiën, in verband met verkoop van de grond aan de ontwikkelaar en de investeringen in onderwijshuisvesting. Om dit proces intern te begeleiden is een interne projectleider nodig die ervaring heeft op het gebied van integrale gebiedsontwikkeling en onderhuisvesting. De uitkomsten en consequenties van de businesscase zullen voorgelegd worden aan het college. Op basis hiervan zal besloten worden al dan niet over te gaan tot een intentieovereenkomst/anterieure overeenkomst. 9. Bijlagen n.v.t. 10. Advies Commissie

In de vergadering van de commissie Leefomgeving van 17 maart 2021 behielden de fracties D66, Nissewaard Lokaal, CDA en PVV de mening voor. De overige aanwezige fracties adviseerden positief (de fractie Volkspartij Nissewaard is afwezig).

de secretaris,

M.L.M. Weerts

de burgemeester,

F. van Oosten

datum

casenummer

pagina

24 maart 2021

21.R.00024

5 van 5