BRiQ Advies - Ontwikkelstrategie stadhuis

Gemeente Nissewaard T.a.v. dhr. J.R. Kuijper Raadhuislaan 106 3201 EL SPIJKENISSE

ONDERWERP Advies ontwikkelstrategie Stadhuis

DATUM 16 april 2021

CONTACTPERSOON Wijnand de Ruiter Rogier van Wijngaarden Martijn van Rutten

Geachte heer Kuijper, In aansluiting op het ontvangen document ‘Ontwikkelstrategie 2021 ev Stadhuis’ en het bezoek op locatie ontvangt u hierbij op hoofdlijnen onze visie en voorlopig advies ten aanzien van het Stadhuis gelegen aan de Raadhuislaan te Spijkenisse. WERKGEBOUW B Omschrijving Circa 1.446 m² BVO gelegen op de 2e verdieping, op dit moment in gebruik als kantoorruimte bij de gemeente Nissewaard Advies Verkoop aan een belegger/ontwikkelaar ten behoeve van woningtransformatie op basis van appartementen (doelgroep nader te bepalen, diverse mogelijkheden). Ontsluiting door creëren van een separate opgang aan de buitenzijde of via de bestaande entree en verticale stijgpunten van het naastgelegen wooncomplex (meest eenvoudige oplossing). Om de haalbaarheid van transformatie te vergroten adviseren wij om de mogelijkheid van optopping met minimaal 1 bouwlaag nader te onderzoeken, dit om ontwikkelvolume marktconform te houden en met name schaalvoordelen te creëren in kosten voor koper/ontwikkelaar. Alternatief Verkoop aan belegger of eigenaar-gebruiker ten behoeve van doorexploitatie als kantoorruimte. Gezien het gebrek aan marktpartijen (zowel beleggers als potentiële huurders), de eerder genoemde ontsluitingsissues van de kantoorruimten en de beperkte opbrengstverwachting adviseren wij om de optie van transformatie uitgebreid en grondig te onderzoeken. Aannames o.b.v.

kengetallen en marktreferenties  Vormfactor o.b.v. BVO m² van gemiddeld 75% (GBO);  Opbrengstwaarde gemiddeld van een woning in de vrije sector van ca. EUR 2.750,- per m² GBO k.k. en ca. EUR 3.000 incl. BTW optopping;  Stichtingskosten binnen de bestaande contouren, ca. EUR 1.500,- per m² BVO incl. BTW (geen BTW afdracht over opbrengsten);  Bouwkosten optopping, ca. EUR 1.750,- exclusief BTW (let op, hier wel BTW afdracht over opbrengsten);  Voor aftrek van renteverliezen, winst en risico e.d. genereerd dit een residuele waarde van circa EUR 636 per m² BVO (o.b.v. 1 bouwlaag optoppen).

Westersingel 94 3015 LC Rotterdam

+31 (0)10 511 99 55

BTW: NL8581.25.390.B01

info@briq.nl www.briq.nl

KvK: 70063966 IBAN: NL 48 INGB 0008 1769 35

Aandachtspunten  Benodigde toestemmingen en vergunningen voor de voorgenomen transformatie vanuit bevoegd gezag en stakeholders binnen het volledige complex (Vereniging van Eigenaren en bewoners, omwonende )zowel publiek en privaatrechtelijk;  Risico bezwaarprocedure ten aanzien van het optoppen door bewoners en omwonende;  Ontsluiting van de woningen is een cruciaal item: separate toegang creëren aan de buitenzijde (niet via winkelpassage, gezien eigendomssituatie en sluiting etc.) of gebruik maken van verticale stijgpunten van naastgelegen complex lijkt vooralsnog de meest eenvoudige oplossing;  Het optoppen met minimaal 1 bouwlaag lijkt naar alle waarschijnlijkheid essentieel voor een haalbare business case en zorgt op zijn beurt voor voldoende animo vanuit de markt (ontwikkelende beleggers).

WERKGEBOUW A Omschrijving Circa 1.941 m² BVO gelegen op de 2e verdieping, op dit moment in gebruik als kantoorruimte bij de gemeente. Advies Verhuren aan ketenpartners en/of derde partijen in plaats van afstoten (verkoop). Dit aangezien verkoop van een gedeelte van Werkgebouw A als appartementsrecht (t.b.v. van kantoor) niet courant is, de ontvlechting (technische) installaties hoogstwaarschijnlijk lastig en kostbaar zal zijn, het creëren van separate entree niet mogelijk lijkt en gebouw (gelet op de toekomst) niet verder ‘versnipperd’ raakt (bij eventuele verkoop / sloop / transformatie van totale gebouw op lange termijn). Voordeel van verhuur ten opzichte van verkoop is dat de gemeente Nissewaard enige flexibiliteit behoudt in de huisvestingstrategie op de middellange termijn (creëren van een ‘flexibele schil’ bij groei en/of krimp) en, bij voldoende animo, beperkt verhuurrisico draagt d.m.v. lage huren i.c.m. relatief langere contracten. Alternatief Het ‘mee verkopen’ van dit bouwdeel bij de verkoop van Werkgebouw B t.b.v. transformatie naar wonen. Dit leidt, naast bovengenoemde nadelen, tevens tot een situatie van functiemenging in werkgebouw A welke mogelijk tot onwenselijke situaties kan leiden (overlast, ontsluiting etc.). Daarnaast lijkt het realiseren van een separate entree voor deze woningen in dit deel lastig.

Dit komt de bereikbaarheid van de woningen niet ten goede. Aannames  Bruto Markthuur voor kantoorruimte in de huidige staat ca. EUR 80 per m² per jaar, excl. BTW;  Beperkte incentive (huurkorting) van circa 10% o.b.v. minimaal 5 jaar;  Aanvangsleegstand gemiddeld 6 tot 12 maanden;  Leveringen en diensten doorberekenen in servicekosten;  Creëren van gedeelde entree middels gebruik personeelsingang gemeente (ingang fietsenstalling BG) en passysteem op de liften / deuren plaatsen. Aandachtspunten  Splitsing (technische) installaties nader onderzoeken (plaatsen van tussenmeters);  Ontsluiting en vluchtroutes nader bepalen;  Kosten / investeringen om verhuurbaar product aan te kunnen bieden;  Groot metrage om te verhuren, haalbaarheid mede afhankelijk van animo ketenpartners, beperkte doelgroep vanuit reguliere huurdersmarkt.

Pagina 2 / 2