Beschikbaar stellen extra budget ten behoeve van herstructurering Sterrenkwartier Hoog fase 4; raadsvoorstel

Burgemeester en Wethouders

Aan de Raad

datum 24 januari 2024

casenummer 24.R.00006

bijlagen 1

eenheid Projecten

betreft

Beschikbaar stellen extra budget ten behoeve van herstructurering Sterrenkwartier Hoog fase 4.

Samenvatting : Sterrenkwartier Hoog wordt in 4 fases geherstructureerd. In de Mantelovereenkomst die in 2017 met woningcorporatie Maasdelta is afgesloten is vastgelegd dat Maasdelta voor eigen rekening en risico ca. 425 nieuwe woningen, waarvan 240 sociale huur, realiseert en de gemeente zorgdraagt voor de aanpassing van het bestemmingsplan en voor de aanleg van het openbaar gebied. De inrichting van het openbaargebied wordt voor ca. 2/3 door Maasdelta betaald en voor ca. 1/3 door de Gemeente. Door de toegenomen bouwprijzen zit er een financieel te kort op de aanleg van het openbaar gebied voor fase 4. Om deze laatste fase uit te kunnen voeren dient extra budget beschikbaar te worden gesteld. Gevraagd Raadsbesluit: De raad wordt voorgesteld te besluiten om: a. Extra budget beschikbaar te stellen van € 950.000 om de totale herstructurering af te kunnen ronden. b. Het budget van €950.000 ten laste te laten komen van het jaarrekeningresultaat 2023 en toe te voegen aan de reserve Herstructurering Sterrenkwartier. c. De financiële mutaties via begrotingswijziging nummer 2024R4001 in de begroting te verwerken.

1. Inleiding Aanleiding Sterrenkwartier Hoog wordt in vier fases geherstructureerd. Hiervoor is in 2017 een overkoepelende Mantelovereenkomst tussen de Gemeente en Maasdelta afgesloten. In de mantelovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de kosten die de Gemeente betaald. Het betreft hier afspraken over de kosten voor het aanleggen van het openbare gebied (civiele kosten) en over de kosten voor de ambtelijke begeleiding en de op te stellen onderzoeken (plankosten). Door de toegenomen bouwprijzen van afgelopen jaren zit er een te kort op de civiele kosten waardoor er voor fase 4 geen budget meer is om deze uit te voeren. 23ID01093319/01/202412:15:23

datum

casenummer

pagina

24 januari 2024

24.R.00006

2 van 4

Naast het te kort op de civiele kosten zit er door de stijgende bouwkosten voor Maasdelta ook nog een onrendabele top op de sociale huurwoningen. Dit te kort wordt gedragen door Maasdelta. Bestuurlijk belang Met de bouw van nieuwe woningen en opnieuw inrichten van het openbaar gebied investeert Maasdelta in het gebied Sterrenkwartier Hoog. Omdat dit ook een gemeentelijk belang is levert de gemeente op basis van de afspraken in de mantelovereenkomst een bijdrage aan de inrichting van het openbaar gebied. Om de totale herstructurering af te kunnen ronden dient er extra budget beschikbaar te worden gesteld. Centrale vraag Is de Raad bereid extra middelen ter hoogte van geraamd € 950.000 beschikbaar te stellen, zodat de totale herstructurering Sterrenkwartier Hoog afgerond kan worden. Een herontwikkeling waarbij Maasdelta de totale investering doet en de gemeente een bijdrage levert in de kosten voor de buitenruimte inrichting. 2. Beoogd maatschappelijk resultaat Het beoogde eindresultaat is de herstructurering van Sterrenkwartier Hoog met daarin ca. 425 nieuwe woningen, waarvan 240 sociale huurwoningen en een opnieuw ingerichte openbare ruimte met bijbehorende speel, parkeer en groenvoorzieningen. 3. Kader  Op 10 oktober 2017 heeft het college ingestemd met de mantelovereenkomst tussen gemeente en Maasdelta ten behoeve van de herstructurering Sterrenkwartier Hoog.

 Op 3 november 2017 heeft de Raad besloten om ten behoeve van de uitvoering van deze mantelovereenkomst een reserve Herstructurering Sterrenkwartier in te stellen. Aan de reserve Beheer € 1 miljoen te onttrekken en deze te storten in de reserve Herstructurering Sterrenkwartier.  Op 21 augustus 2018 heeft de Raad een krediet van € 875.000 voor de eerste fase van de herstructurering Sterrenkwartier Hoog beschikbaar gesteld. Hiervan betaald Maasdelta € 625.000 terug aan de gemeente.  Op 19 januari 2022 heeft de Raad een krediet van € 875.000 voor de tweede fase van de herstructurering Sterrenkwartier Hoog beschikbaar gesteld. Hiervan betaald Maasdelta € 625.000 terug aan de gemeente. 4. Argumentatie De herontwikkeling van Sterrenkwartier is in volle gang. Fase 1 is afgerond. In fase 2 is worden de eerste woningen opgeleverd en in Fase 3 is gestart met het slopen van de bestaande woningen. Voor fase 4 moet het sloopbesluit nog door Maasdelta worden genomen. De macro-economische ontwikkelingen (Corona pandemie en de oorlog in Oekraïne) hebben de afgelopen jaren een groot effect gehad op de bouwprijzen en dus ook op de kosten voor de inrichting van het openbaar gebied. Op basis van de al gemaakte kosten in fase 1 en 2 is een doorrekening van de kosten gemaakt tot en met de laatste fase (fase 4).

Deze doorrekening laat een overschrijding zien van € 1.850.000 op de in 2017 geraamde civiele kosten van € 4.500.000. Het budget van € 4.500.000 is toereikend tot en met de afronding van fase 3. Voor de realisatie van fase 4 is geen budget meer. Voor fase 4 is bij Maasdelta nog geen sloopbesluit genomen, maar stoppen met de herstructurering is voor zowel Maasdelta als de Gemeente niet wenselijk. Maasdelta heeft inmiddels grote investeringen in het gebied gedaan. Daarnaast betreft het hier één grote herontwikkeling die in 4 fases is opgeknipt. Nu stoppen betekent dat de herontwikkeling maar gedeeltelijk is uitgevoerd. Voor de bekostiging van de overschrijding dienen partijen (zoals in de Mantelovereenkomst omschreven) gezamenlijk tot een oplossing te komen.

datum

casenummer

pagina

24 januari 2024

24.R.00006

3 van 4

5. Maatschappelijk draagvlak Met de herontwikkeling van Sterrenkwartier Hoog wordt een verouderde wijk vernieuwd en wordt er een gedifferentieerdere woningvoorraad toegevoegd. Zowel voor de wijk Sterrenkwartier als voor Spijkenisse heeft dit een positief effect op de leefbaarheid. Fase 3 en 4 zijn een voortzetting van fase 1 en 2. Omwonenden reageren zeer positief op de planontwikkeling

6. Financiële consequenties Tussen gemeente en Maasdelta is in 2017 een mantelovereenkomst afgesloten. Hierin zijn de civiele kosten geraamd op € 4.500.000. Van deze € 4.500.000 betaalt de gemeente € 1.000.000 en aan einde van het project optioneel nog eens € 500.000. De overige kosten zijn voor rekening van Maasdelta. Bij overschrijding van de € 4.500.000 moeten partijen gezamenlijk met elkaar in overleg op te komen tot een oplossing. Fase 4 zit nog in de ontwerpfase. Voor deze fase wordt nog gekeken naar optimalisaties in het ontwerp om te proberen de overschrijding terug te brengen, maar omdat fase 4 onderdeel uitmaakt van een totaal ontwikkeling, zijn de optimalisaties beperkt. De reële verwachting is dat er rekening moet worden gehouden met een overschrijding van € 1.850.000 op de civiele kosten voor de totale ontwikkeling. In de mantelovereenkomst is een extra optionele bijdrage van € 500.000 van de gemeente opgenomen. Dit bedrag is nog niet ingezet. Door het definitief toekennen van dit bedrag wordt de overschrijding verlaagd naar € 1.350.000. De huidige verdeling van de civiele kosten op basis van de mantelovereenkomst is 1/3 van de civiele kosten voor de gemeente en 2/3 van de civiele kosten voor Maasdelta.

Door de resterende overschrijding te verreken op basis van de verdeelsleutel 1/3 voor de gemeente en 2/3 voor Maasdelta komt men tot een gezamenlijke oplossing en ontstaat de volgende bijdrage die de gemeente moet leveren. financieel overzicht geraamde civiele kosten fase 1 t/m 4 Mantelovereenkomst 2017 doorgerekende kosten naar aanleiding realisatie fase 1 en 2 geraamd te kort op de totale civiele kosten toekennen optionele bijdrage Mantelovereenkomst 2017 resterend te kort 2/3 resterend te kort voor Maasdelta 1/3 resterend te kort voor gemeente resultaat noodzakelijk aanvullend budget vanuit de gemeente optionele bijdrage 1/3 resterend te kort voor gemeente noodzakelijk extra budget

€ 4.500.000 € 6.350.000 € 1.850.000 € 500.000 € 1.350.000 € 900.000 € 450.000 €0

€ 500.000 € 450.000 € 950.000

Het extra budget van €950.000,- is noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de gemeentelijke bijdrage voor de totale ontwikkeling van Sterrenkwartier Hoog. Voorstel is om het te kort te dekken uit het jaarrekeningresultaat 2023. 7. Communicatie van het besluit Omdat het hier interne bedrijfsvoering en afspraken met Maasdelta betreft, wordt er over dit onderwerp alleen met Maasdelta gecommuniceerd.

datum

casenummer

pagina

24 januari 2024

24.R.00006

4 van 4

8. Realisatie van het besluit Zowel gemeente als Maasdelta moeten binnen de eigen organisatie besluiten over de procesafspraak om de overschrijding van de civiele kosten te verdelen op basis van 1/3 gemeente, 2/3 Maasdelta. Indien beide partijen positief besluiten kan in februari 2024 door Maasdelta het sloopbesluit voor fase 4 worden genomen waarna de definitieve uitwerking voor de laatste fase van Sterrenkwartier Hoog kan starten. Het college geeft nadere uitvoering aan het besluit. Er is een Stuurgroep actief waarin de directie van Maasdelta en twee collegeleden zitting hebben. Na het besluit op het extra budget zal de krediet aanvraag voor fase 3 en 4 bij de Raad worden ingediend. 9. Bijlagen  Mantelovereenkomst ‘Herstructurering Sterrenkwartier Hoog’ d.d. 11 oktober 2017  Notitie ‘Financiële doorkijk ontwikkeling openbaar gebied’ d.d. 23 juni 2023  Plattegrond gebied 10. Advies Commissie In de vergadering van de commissie Leefomgeving van 17 januari 2024 behield de fractie van VOOR Nissewaard de mening voor. De overige aanwezige fracties adviseerden positief. (De fracties PVV Nissewaard, Lijst Soeterboek, Lijst Spanjersberg, Lijst Verweij en Lijst Van Boven zijn afwezig). de secretaris,

de burgemeester,

M. Visscher

F. van Oosten