77.Jaarverslag 2021 Elementen Spijkenisse BV; gewaarmerkt

JAARVERSLAG 2021 ELEMENTEN SPIJKENISSE B.V.

Elementen Spijkenisse B.V. Raadhuislaan 106 Postbus 25 3201 EL Spijkenisse 3200 AA Spijkenisse

NL47BNGH0285184164 K.v.K. 53323726 BTW 8508.38.241.B.01 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Inhoud jaarverslag 2021 1.

Bestuursverslag .............................................................................. 3

De vennootschap ..................................................................................... 3 Doelstellingen ......................................................................................... 3 Structuur ............................................................................................... 3 Bestuur .................................................................................................. 4 2.

Jaarrekening ................................................................................... 6

Balans 2021 (na verwerking resultaat) ........................................................ 6 Winst- en Verliesrekening ........................................................................ 7 Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening ...................................... 8 Fiscale positie ....................................................................................... 11 Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening .................................. 12 Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2021 ................ 18 Gemiddeld aantal werknemers ................................................................. 18 Gebeurtenissen na balansdatum .............................................................. 18 3. Overige gegevens .............................................................................. 18 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant .................................. 18 Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat .................. 18 Nevenvestigingen .................................................................................. 18

2

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

1. Bestuursverslag De vennootschap De Elementen Spijkenisse B.V. is opgericht per 10 augustus 2011 ten behoeve van de aankoop van de resterende, onverkochte appartementen in de woontoren Rokade te Spijkenisse. Op 3 oktober 2011 zijn er 104 appartementen door de B.V. gekocht van Dijkzone V.O.F. Inmiddels zijn er tot en met 31 december 2020 48 appartementen verkocht. De actuele woningvoorraad per 31 december 2021 bestaat uit 56 appartementen. De oprichting vloeit voort uit een raadsbesluit van de gemeente Spijkenisse d.d. 21 juni 2011 en de goedkeuring van de provincie Zuid-Holland d.d. 9 augustus 2011. De Elementen Spijkenisse B.V. is statutair gevestigd aan de Raadhuislaan 106, 3201 EL Spijkenisse. De standplaats van de B.V. is vastgesteld op Hongerlandsedijk 1. De BV is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 53323726.

Doelstellingen De activiteiten bestaan in eerste aanleg uit het zo spoedig mogelijk verkopen van de woningen in de toren Rokade. Voor de verkoop geldt wel dat de huidige taxatiewaarde van de woning de minimale verkoopprijs is, mits door de aandeelhouders anders wordt besloten. In tweede instantie zullen de woningen verhuurd worden om inkomsten te genereren. Volgens de statuten heeft Elementen Spijkenisse B.V. ten doel: - het beleggen en beheren van vermogen in registergoederen, effecten, schuldvorderingen en andere vermogensbestanddelen; - het deelnemen in, het financieren van, het samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en andere diensten aan (rechts)personen en ondernemingen; - het verstrekken van zekerheden in welke vorm ook voor verplichtingen van andere (rechts)personen en ondernemingen; - het verrichten van al hetgeen met vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord.

Structuur De gemeente Nissewaard heeft 100% van het aandelenkapitaal in haar bezit en is daarmee hoofd van de groep. Per 1 januari 2019 bestaat de Algemene Vergadering uit de heer M. Hamerslag en de heer J.W. Mijnans.

3

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Bestuur De vennootschap heeft geen werknemers. De directie werd in 2021 gevoerd door de heer R.J.G. van Langen als algemeen directeur en de heer H.M. Schippers als financieel directeur. De directie ontvangt geen vergoeding vanuit de B.V. In het door de AVA vastgestelde directiestatuut zijn verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directie vastgelegd. De algemene directeur is primair verantwoordelijk voor: 1. de verhuur en verkoop van de appartementen Rokade; 2. de marketing en promotie; 3. de dagelijkse leiding en aansturing van de B.V.; 4. het verhuur- en/of verkoop gereedmaken van de appartementen; 5. de informatievoorziening aan de aandeelhouders voor zover dit niet de administratie en financiële verantwoording betreft. De financiële directeur is primair verantwoordelijk voor: 1. het opzetten en bewaken van een financieel registratie systeem; 2. het bewaken van de liquiditeit- en vermogenspositie van de B.V.; 3. het maken van periodieke financiële rapportages naar de aandeelhouders; 4. het beoordelen en goedkeuren van investeringsvoorstellen; 5. het aansturen van de administratie en de jaarrekeningen incl. overleg met de accountant. Ontwikkelingen 2021 Op 1 januari 2021 had de Elementen Spijkenisse B.V. 65 appartementen in haar bezit. Gedurende het jaar zijn er 9 appartementen verkocht. Per 31 december 2021 bezit de Elementen Spijkenisse B.V. 56 appartementen.

De netto-opbrengst van deze verkopen bedraagt € 3.149.700, met dit bedrag is een gedeelte van de openstaande lening afgelost. De huuropbrengsten van de niet verkochte appartementen bedraagt in 2021 € 770.810. Het uiteindelijke resultaat na belastingen (ad € 1.078.029) is lager dan voorgaand jaar. Dit wordt onder andere veroorzaakt doordat de gemiddelde waarde van de appartementen is gestegen ten op zichtte van voorgaand jaar, hiermee wordt de kostprijs van de omzet verhoogd. Risico’s Het beleid is om een appartement een aantal maanden in de verkoop te plaatsen, zodra de huur van een appartement wordt opgezegd. Het risico wat de Elementen Spijkenisse B.V. loopt is dat er geen verkopen plaatsvinden en dat de appartementen ook niet verhuurd worden. Dan mist de B.V. huuropbrengsten. Het leegstandpercentage in 2021 was 3,79%, voorgaand jaar was dit percentage 3,1%. In 2021 verkocht de Elementen Spijkenisse B.V. 9 appartementen.

4

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Ook zijn de prijsontwikkelingen van de woningenverkopen een risico, daar de huuropbrengsten alleen niet dekkend genoeg zijn voor alle betalingsverplichtingen van Elementen Spijkenisse B.V. Verwachtingen In de bedrijfswaardeberekening wordt de komende jaren rekening gehouden met relatief grote aantallen verkopen ten opzichte van de beginjaren. Dit leidt ertoe dat de Elementen Spijkenisse B.V. de openstaande lening weer voor een gedeelte kan aflossen wat lagere rentelasten oplevert. Verder heeft dit een positief effect op de liquiditeit. In de huidige markt is er voldoende vraag naar de woningen, zowel in de koop- als in de huurmarkt.

5

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

2. Jaarrekening Balans 2021 (na verwerking resultaat) x € 1.000

Activa

31-12-2021

31-12-2020

Vaste activa

Passiva

Materiële vaste activa

Eigen vermogen

Vastgoedbeleggingen

20.177

21.771 Aandelenkapitaal

Totaal vaste activa

20.177

Financiële vaste activa

31-12-2021 31-12-2020

Eigen vermogen

274

500

500

Agioreserve

2.500

2.500

21.771 Herwaarderingsreserve

4.793

3.902

Overige reserve

-2.153

-2.340

Totaal eigen vermogen

5.640

4.562

Voorziening

1.174

929

345

Vlottende activa Kortlopende vorderingen

Langlopende schulden

Debiteuren

6

3 Lening Nissewaard

14.017

17.017

Nog te ontvangen bedragen

-

1 Totaal langlopende schulden

14.017

17.017

Nog te betalen bedragen

40

50

Vooruitontvangen bedragen

6

7

36

42

82

99

20.912

22.607

Voortuitontvangen bedragen

2

3

Totaal

8

7 Kortlopende schulden

Liquide middelen Bank

453

484 Waarborgsommen

Totaal

453

484

Totaal vlottende activa

461

491

Totaal kortlopende schulden

Totaal: Activa

20.912

22.607 Totaal: Passiva

De niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen zijn opgenomen in de toelichting op de balans op pagina 16 van deze jaarrekening.

6

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

x € 1.000

Winst- en Verliesrekening

2021 Huuropbrengsten

2020

771

862

Verkoopopbrengst (incl. BTW)

3.150

2.321

Kostprijs van de omzet

-3.390

Bruto-marge

-2.549 531

634

Som der kosten Niet gerealiseerde waardeveranderingen van

1.420

1.870

beleggingen Rentekosten

-556

Totaal som der kosten

-662 864

1.208

Resultaat voor belastingen

1.395

1.842

Belastingen

-317

-252

1.078

1.590

Resultaat na belastingen

7

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW in overeenstemming met de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Er zijn geen veranderingen in de grondslagen t.o.v. vorig jaar. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Materiële vaste activa De materiële vaste activa vallen onder de Richtlijnen voor de jaarverslaglegging 213 vastgoedbeleggingen en worden gewaardeerd op actuele waarde. Door middel van een bedrijfswaardeberekening wordt de actuele waarde van de vastgoedbeleggingen op jaarlijkse basis bepaald. De bedrijfswaarde in afgebouwde staat is bepaald door middel van een exploitatieberekening, waarin toekomstige geprognosticeerde resultaten contant gemaakt worden.

Hierbij zijn diverse variabelen gehanteerd waarvoor aannames zijn gedaan. Onder deze aannames vallen vnl. leegstandspercentages, aantal verkochte woningen per jaar, verwachte huuropbrengsten, exploitatiekosten en exploitatieduur. In de risicoparagraaf en de toelichting op de balans wordt de berekening en de aannames verder toegelicht. Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor verrekenbare fiscale verliezen en voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de in deze jaarrekening gevolgde waarderingsgrondslagen anderzijds, met dien verstande dat latente belastingvorderingen alleen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst zal zijn waarmee de tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en verliezen kunnen worden gecompenseerd. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde.

Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. 8

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Liquide middelen Deze activa worden tegen nominale waarde opgenomen. Eigen vermogen Onder het eigen vermogen zijn het aandelenkapitaal, de agioreserve, herwaarderingsreserve en overige reserve opgenomen tegen nominale waarde. Herwaarderingsreserve De rechtspersoon vormt een herwaarderingsreserve voor waardevermeerderingen van activa waarvan waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening worden opgenomen en waarvoor geen frequente marktnoteringen bestaan. De herwaarderingsreserve wordt verminderd met latente belastingverplichtingen, indien sprake is van verschillen tussen commerciële en fiscale waardering. Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve wordt ten gunste van de overige reserves gebracht. Voorziening Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang op betrouwbare wijze is te schatten. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. Pensioenvoorzieningen worden gewaardeerd op basis van actuariële grondslagen. De overige voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

Wanneer het de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Latente belastingverplichting De passieve belastinglatentie uit hoofde van de herwaardering op de vastgoedbeleggingen tegen actuele waarde wordt berekend op basis van het geldende belastingtarief over het verschil tussen de actuele en fiscale waarde van de vastgoedbeleggingen. Langlopende schulden Langlopende schulden zijn bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de langlopende schulden zijn in de waardering bij de eerste verwerking opgenomen. Opgenomen rentedragende leningen en schulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

9

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Kortlopende schulden Kortlopende schulden zijn bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de kortlopende schulden zijn in de waardering bij de eerste verwerking opgenomen. Opgenomen kortlopende schulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Algemeen Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van appartementen worden verantwoord op het moment dat alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s zijn overgegaan op de koper. De kostprijs van deze appartementen wordt aan dezelfde periode toegerekend. (Netto)omzet Netto-omzet omvat de opbrengsten uit levering van goederen en diensten en gerealiseerde projectopbrengsten uit hoofde van onderhanden projecten onder aftrek van kortingen en dergelijke en van over de omzet geheven belastingen. Opbrengsten van diensten Opbrengsten van diensten (het verhuren van appartementen) worden opgenomen naar rato van de mate waarin de diensten zijn verricht tot aan de balansdatum, gebaseerd op de tot dat moment in het kader van de dienstverlening gemaakte kosten in verhouding tot de geschatte kosten van de totaal te verrichten dienstverlening. De kostprijs van deze diensten wordt aan dezelfde periode toegerekend.

Operational lease Leasebetalingen worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen Continuïteit van de activiteiten De continuïteit van de komende jaren is afhankelijk van de omzet en het resultaat van de Elementen Spijkenisse B.V. Dit boekjaar sluit met een positief saldo van € 1.078.029. Dit wordt mede veroorzaakt door de niet gerealiseerde waardeveranderingen. De komende 5 jaren is de verwachting dat er circa 27 woningen worden verkocht. De daaruit ontvangen gelden worden grotendeels gebruikt om de lening aan de gemeente Nissewaard deels af te lossen. Het verlagen van de lening zorgt voor lagere rentelasten en een beter resultaat. Er is gezien het huidige economische klimaat geen reden om aan te nemen dat de Elementen Spijkenisse B.V. haar activiteiten in de toekomst niet zal kunnen voortzetten.

10

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare, fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Informatieverschaffing over schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening vormt de leiding van de vennootschap zich verschillende oordelen en schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de desbetreffende jaarrekeningposten.

Fiscale positie De invoering van de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen heeft ook gevolgen voor Elementen Spijkenisse B.V.

voor

Tot 31 december 2015 kon de vennootschap gebruik maken voor een vrijstelling voor overheidsbedrijven. Door de invoering van de wet, is de B.V. per 1 januari 2016 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Op basis van een financiële prognose is een fiscale winst binnen 9 jaar te realiseren. De opgelopen verliezen uit 2016 tot en met 2018 kunnen worden gecompenseerd tot en met 2027. De verwachting is niet dat de winsten tot en met 2027 de verliezen in de eerste jaren volledig compenseren. De actieve belastinglatentie is derhalve opgenomen met een belastingtarief van 25% over de totale geprognotiseerde winsten over de jaren 2022 tot en met 2026. Na de termijn van 9 jaar kunnen de verliezen niet meer worden verrekend.

11

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen: gebouwen, machines en installaties Op de balans per 31 december 2021 staan 56 appartementen (inclusief 15 parkeerplaatsen). De bedrijfswaarde hiervan is berekend op € 20.176.700. De woningen en parkeerplaatsen zijn in januari 2022 getaxeerd voor een bedrag van € 19.130.000 voor 54 appartementen op marktwaarde. In januari 2022 tot en februari 2022 zijn er al twee woningen verkocht en die zijn niet meegenomen in de taxatie. Bedrijfswaardeberekening Stand per 1-1-2021 Verkopen 2021 Ongerealiseerde waarde mutatie Stand per 31-12-2021

€ 21.770.825 -/- € 3.014.424 1.420.299 € 20.176.700

Risico’s bedrijfswaardeberekening: De bedrijfswaarde is afhankelijk van de gehanteerde parameters. Deze parameters zijn sterk afhankelijk van toekomstige externe ontwikkelingen op de woningmarkt. Als zodanig liggen er diverse assumpties ten grondslag aan de gehanteerde parameters. Onderstaand wordt per parameter een toelichting gegeven. De looptijd van de initiële bedrijfswaardeberekening is ingestoken op 30 jaar. Als het verkooptempo lager is zal de exploitatie looptijd logischerwijs langer zijn. De bedrijfswaarde over een exploitatie looptijd van 50 jaar, gebaseerd op een verkoop van 1 a 2 woningen per jaar, is € 22.311.991. Naar verwachting zal er ook geen negatief exploitatieresultaat ontstaan. Het risico is derhalve laag. Looptijd In de bedrijfswaardeberekening is de looptijd niet aangepast. Ten aanzien van de bedrijfswaardeberekening per 31 december 2021 hebben zich geen aanpassingen voorgedaan in de verwachte looptijd ten opzichte van voorgaande jaren. De looptijd blijft 30 jaar, waarvan er nog 19 jaar resteren. Woningverkopen In 2021 zijn er 9 woningen verkocht. Net als voorgaand jaar loopt het aantal verkopen per jaar naar beneden af. In 2022 zijn er 8 verkopen geprognosticeerd, in 2023 6, in 2024 5, in 2025 tot en met 2027 4, van 2028 tot en met 2031 3, van 2032 tot en met 2035 2 en vanaf 2036 is het aantal verkopen op gemiddeld 1 per jaar gesteld.

Ten tijde van opstellen jaarrekening, periode lopend van 1 januari 2022 tot en met 30 april 2022 zijn er reeds 4 woningen getransporteerd bij de notaris.

12

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Overige parameters  De verkoopopbrengsten zijn tegen een gemiddelde prijs van € 354.259 per woning opgenomen. Dit bedrag komt voor uit de taxatie van januari 2022. Dit is de geschatte opbrengst bij het afstoten van het actief. Deze is tevens verwerkt in de bedrijfswaarde per 31 december 2021.  Het werkelijke leegstandspercentage over 2021 bedroeg 3,79%. Dit was lager dan de 5% die in de bedrijfswaardeberekening 2020 was opgenomen. Het niet meer verhuren van deze woningen vanwege de verkoop tot het moment van transport, zorgt voor een verhoging van het leegstandspercentage. De grote vraag naar woningen zorgt ervoor dat een appartement niet lang leeg staat. In de bedrijfswaardeberekening 2021 is 5% leegstand opgenomen.  De werkelijke huurstijging voor 2021 is 2%. Voor de bedrijfswaardeberekening wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse huurstijging van 2,4%. De huurprijzen van de sociale huurwoningen stijgen vanaf juli 2022 met 2%. De Elementen Spijkenisse BV heeft 12 woningen die in deze sector vallen. De huurstijging in 2022 zal 2,5% zijn voor de woningen die buiten de gereguleerde sector vallen, derhalve is in de bedrijfswaardeberekening gerekend met de gemiddelde stijging per woning (2,4%).  De gehanteerde rentefactor van 3,5 % is gebaseerd op het rentepercentage van de lening van de gemeente Nissewaard.

De lening wordt in 2028 afgelost aan de gemeente Nissewaard en er is, ten behoeve van de resterende bedrijfswaardeberekening, rekening gehouden met een rentepercentage van 3,5% gezien de lening door de gemeente naar verwachting voortgezet zal worden. Onderhoud Het groot onderhoud, aan het gebouw, wordt door de Vereniging van Eigenaren uitgevoerd. Hiertoe hebben zij een onderhoudsplanning opgesteld. De voorziening groot onderhoud op de balans bij de VVE sluit aan bij de onderhoudsplanning. In de bedrijfswaardeberekening 2021 is rekening gehouden met het groot onderhoud aan de keukens en badkamers in het jaar 2026. Verhuurderheffing Op basis van het aantal appartementen die onder de sociale huurgrens vallen is in de bedrijfswaardeberekening geen verhuurderheffing meegenomen. Financiële vaste activa Actieve latentie ontstaat uit hoofde van compensabele verliezen. Per 31-12-2020 was het € 345.480. N.a.v. het positieve fiscale resultaat 2021 en de verwachting van de toekomstige periode onttrekken we deze met € 71.815, waarmee de actieve latentie per 31-12-2021 € 273.665 bedraagt.

13

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Kortlopende vorderingen Debiteuren Per balansdatum staat er nog € 30.930 open. Dit betreft een openstaande vordering op ’t Hof Rijnland m.b.t. nog te ontvangen huren. Onder deze post zijn vorderingen tot een bedrag van € 26.958 opgenomen met een verwachte resterende looptijd langer dan een jaar. Op deze post is een voorziening in mindering gebracht van € 24.595. Saldo debiteuren

31-12-2021

31-12-2020

Vorderingen op debiteuren

30.930

28.167

Voorziening dubieuze vorderingen op debiteuren

24.595

25.342

Totaal

6.335

2.825

Liquide middelen Bank De Elementen Spijkenisse B.V. per einde boekjaar drie bankrekeningen, namelijk: Saldo liquide middelen Rabobank

31-12-2021

31-12-2020

-

344.168

ING

64.514

139.974

BNG

388.879

-

Totaal

453.393

484.142

In het jaar 2022 zal de bankrekening bij de Rabobank worden opgeheven.

Eigen vermogen Aandelenkapitaal De Elementen Spijkenisse B.V. heeft een geplaatst aandelenkapitaal van € 500.000. De gemeente Nissewaard bezit alle 5.000 aandelen tegen een nominale waarde van € 100 per aandeel. Agioreserve De aandeelhouders hebben in haar vergadering van 23 augustus 2011 besloten een nadere storting te doen in de vennootschap van € 2.500.000.

14

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Herwaarderingsreserve Voor de herwaardering van de activa is conform de verslaggevingvoorschriften een herwaarderingsreserve gevormd. Jaarlijks vindt een actualisatie van de bedrijfswaarde plaats, op grond waarvan de stand van de herwaarderingsreserve wordt bijgesteld. Herwaarderingsreserve Kostprijs 31-12-2020 Verkopen 2021 historische kostprijs (inclusief afschrijvingen)

17.868.912 -2.485.045

15.383.867 Extra comptabele afschrijvingen

-

Historische kostprijs (inclusief afschrijvingen) Bedrijfswaarde 31-12-2021 Herwaarderingsreserve

15.383.867 20.176.700 4.792.833

Stand 31-12-2021

3.901.914

Dotatie 2021

890.919

Conform artikel 390 lid 3 Titel 9 Boek 2 BW mag de herwaarderingsreserve niet hoger zijn dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de boekwaarde op basis van de bij de waardering gehanteerde actuele waarde van de activa waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft. Overige reserves Het jaarrekeningresultaat 2021 bedraagt € 1.078.029 en is onder te verdelen in een nadelig resultaat bedrijfsvoering van € 342.270 en een voordelig resultaat ongerealiseerde waardeveranderingen van € 1.420.299 Voorgesteld wordt het nadelige resultaat bedrijfsvoering 2021 van € 342.270 op te nemen onder de post overige reserves. Het verloop van post overige reserve is als volgt: -2.339.793 1.078.029 -890.919 -2.152.683

Stand per 1-1-2021 Resultaat 2021 Toevoeging aan herwaarderingsreserve Stand per 31-12-2021

Voorziening Omdat op de appartementen in de commerciële balans een herwaardering plaatsvindt, is de fiscale waarde € 4.792.833 lager. Dit leidt tot een passieve belastinglatentie. Met een tarief van 15% t/m € 245.000 en boven de € 245.000 25% is de latente belastingverplichting hier €1.173.708. 15

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Langlopende schulden Lening Nissewaard De in 2013 afgesloten lening heeft een oorspronkelijke hoofdsom van € 25.166.667 en heeft een looptijd van 15 jaar. Het gehanteerde jaarlijkse vaste rentepercentage is 3,5%. Er is in 2021 € 3.000.000 afgelost. Het staat de Elementen vrij tussentijdse aflossingen te doen, maar de uiterlijke aflossingsdatum is 16 december 2028. Het verloop van de lening is als volgt: Stand per 1-1-2021 Aflossing 2021 Stand per 31-12-2021

€ 17.016.667 € 3.000.000 € 14.016.667

Er is geen sprake van een gevestigde hypotheek of pandrecht ter zekerheidsstelling van deze lening. Kortlopende schulden De kortlopende schulden hebben naar verwachting een resterende looptijd van korter dan een jaar. Nog te betalen bedragen Het saldo van nog te betalen posten is € 39.486. Deze bestaat uit een nog te betalen accountantskosten, beheerkosten en bankkosten. Vooruitontvangen bedragen Het saldo van de vooruitontvangen bedragen is € 5.526, dit betreft vooruitontvangen huur. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Er zijn door de Elementen Spijkenisse B.V. per 31 december 2021 geen garanties en borgstellingen verstrekt. Het totaalbedrag aan langlopende verbintenissen tot het doen van betalingen ter verkrijging van gebruiksrechten of andere rechten die niet in de balans zijn opgenomen, is ca. € 60.000 per jaar. Dit vloeit voort uit een kettingbeding in de notariële akte. De eigenaren van de appartementen zijn verplicht tot het aangaan van een leasecontract met Eteck ten behoeve van de warmtepompen. Dit contract loopt tot april 2034. De vve wordt door Vestia beheerd en is ca € 150.000 per jaar. Deze verplichtingen hebben een looptijd > 5 jaar, het totaal is € 210.000. Het jaarlijks te ontvangen bedrag van met derden aangegane huurcontracten van onroerende zaken is ca. € 730.000.

De huurcontracten hebben een looptijd van minimaal een jaar en zijn per maand opzegbaar. Er is geen jaarlijkse erfpachtverplichting voor terreinen. De vennootschap is geen verplichtingen aangegaan voor de aankoop van machines. 16

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en-verliesrekening Huuropbrengsten Maandelijks wordt van ’t Hof van Rijnland een overzicht ontvangen van huuropbrengsten, huurmutaties etc. De opbrengst 2021 bedraagt € 770.810. Verkoopopbrengst (incl. BTW) Er zijn in 2021 9 woningen verkocht, in onderstaand overzicht is opgenomen wat de oorspronkelijke Vrij Op Naam prijs was, wat de uiteindelijke verkoopprijs was incl. BTW en wat de boekwaarde volgens de activastaat was. Huisnr. 706 810 920 992 850 836 956 660 678

Oorspr. VON prijs Verkoopprijs Boekwaarde 2020 334.936,00 193.500,00 240.000,00 334.936,00 294.000,00 332.500,00 334.936,00 338.000,00 386.000,00 334.936,00 459.250,00 562.000,00 334.936,00 211.500,00 266.200,00 334.936,00 327.500,00 408.000,00 334.936,00 342.500,00 425.000,00 334.936,00 192.500,00 171.675,00 334.936,00 278.500,00 337.500,00 2.616.425,00

3.149.700,00

3.014.424,00

Kostprijs van de omzet Kostprijs verkopen VvE bijdrage

3.014.424 157.509

Huur warmtepompen

57.486

OZB

39.733

't Hof van Rijnland

17.563

Advies en Accountant

37.810

Bemiddelingskosten verhuur/verkoop

44.350

Overige exploitatiekosten

21.535 3.390.410

Niet gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen De herwaardering in verband met het actualiseren van de bedrijfswaarde berekening heeft per saldo een mutatie van € 1.420.299 tot gevolg. Rentekosten De rentelasten over de diverse leningen bij de gemeente Nissewaard over de periode 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 bedragen € 555.625.

17

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2021 Het jaarrekeningresultaat 2021 bedraagt € 1.078.029 is onder te verdelen in nadelig resultaat bedrijfsvoering van € 342.270 en voordelig resultaat ongerealiseerde waardeveranderingen van € 1.420.299. Het resultaat ongerealiseerde waardevermeerderingen van de materiële vaste activa dient, conform artikel 390 Titel 9 Boek 2 BW, te worden toegevoegd aan de herwaarderingsreserve. De directie stelt voor het negatieve resultaat bedrijfsvoering over het boekjaar 2021 ten bedrage van € 342.270 ten laste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is, vooruitlopend op de besluitvorming van de Algemene Vergadering, reeds in de jaarrekening verwerkt.

Gemiddeld aantal werknemers Gedurende het jaar 2021 waren 0,0 werknemers in dienst op basis van een volledig dienstverband (2020: 0,0).

Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die de jaarrekening 2021 beïnvloeden.

3. Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De onafhankelijke accountant, PriceWaterhouseCoopers Accountants N.V., heeft de jaarrekening 2021 gecontroleerd. De controleverklaring is bijgevoegd bij deze jaarrekening. Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar (artikel 37 van de statuten). De jaarrekening dient ondertekend te worden door alle directeuren, zij dragen er zorg voor dat de jaarrekening wordt vastgesteld door de algemene vergadering. De winst staat ter vrije beschikking van de algemene vergadering (art. 38 lid 1 van de statuten). Een tekort mag slechts worden gedelgd ten laste van de door de wet voorgeschreven reserves voor zover de wet dat toestaat (art. 38 lid 5 van de statuten). Nevenvestigingen De rechtspersoon heeft geen nevenvestigingen.

18

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Ondertekening van de jaarrekening, Nissewaard, 5 juli 2022 De directie,

Algemeen directeur

Financieel directeur

19

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden