6. Definitieve jaarrekening Elementen Spijkenisse B.V. 2025

JAARVERSLAG 2025 ELEMENTEN SPIJKENISSE B.V.

Elementen Spijkenisse B.V. Raadhuislaan 106 Postbus 25 3201 EL Spijkenisse 3200 AA Spijkenisse

NL47BNGH0285184164 K.v.K. 53323726 BTW 8508.38.241.B.01

Inhoud jaarverslag 2025 1.

Bestuursverslag .............................................................................. 3

De vennootschap ..................................................................................... 3 Doelstellingen ......................................................................................... 3 Structuur ................................................................................................. 3 Bestuur ................................................................................................... 4 2.

Jaarrekening ................................................................................... 6

Balans 2025 (na verwerking resultaat) ................................................... 6 Winst- en Verliesrekening ........................ Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening ............................... 8 Fiscale positie ....................................................................................... 11 Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening .......................... 12 Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2025 ...... 18 Gemiddeld aantal werknemers .............................................................. 18 Gebeurtenissen na balansdatum ........................................................... 18 3. Overige gegevens .............................................................................. 19 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ........................... 19 Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat ........ 19 Nevenvestigingen .................................................................................. 19

2

1. Bestuursverslag De vennootschap De Elementen Spijkenisse B.V. is opgericht per 10 augustus 2011 ten behoeve van de aankoop van de resterende, onverkochte appartementen in de woontoren Rokade te Spijkenisse. Op 3 oktober 2011 zijn er 104 appartementen door de B.V. gekocht van Dijkzone V.O.F. Inmiddels zijn er tot en met 31 december 2025 58 appartementen verkocht. De actuele woningvoorraad per 31 december 2025 bestaat uit 46 appartementen. De oprichting vloeit voort uit een raadsbesluit van de gemeente Spijkenisse d.d. 21 juni 2011 en de goedkeuring van de provincie Zuid-Holland d.d. 9 augustus 2011. De Elementen Spijkenisse B.V. is statutair gevestigd aan de Raadhuislaan 106, 3201 EL Spijkenisse. De standplaats van de B.V. is vastgesteld op Hongerlandsedijk 1. De BV is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 53323726. Gemeente Nissewaard heeft 100% van de aandelen van De Elementen Spijkenisse B.V.

Doelstellingen De activiteiten bestaan in eerste aanleg uit het zo spoedig mogelijk verkopen van de woningen in de toren Rokade. Voor de verkoop geldt wel dat de huidige taxatiewaarde van de woning de minimale verkoopprijs is, mits door de aandeelhouders anders wordt besloten. In tweede instantie zullen de woningen verhuurd worden om inkomsten te genereren. Volgens de statuten heeft Elementen Spijkenisse B.V. ten doel: - het beleggen en beheren van vermogen in registergoederen, effecten, schuldvorderingen en andere vermogensbestanddelen; - het deelnemen in, het financieren van, het samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en andere diensten aan (rechts)personen en ondernemingen; - het verstrekken van zekerheden in welke vorm ook voor verplichtingen van andere (rechts)personen en ondernemingen; - het verrichten van al hetgeen met vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord.

Structuur De gemeente Nissewaard heeft 100% van het aandelenkapitaal in haar bezit en is daarmee hoofd van de groep. Per 1 januari 2019 bestaat de Algemene Vergadering uit de heer M. Hamerslag en de heer J.W. Mijnans.

3

Bestuur De vennootschap heeft geen werknemers. De directie werd in 2025 gevoerd mevrouw C.J.P van Loenen-Bosch als financieel directeur en door de heer C.Q. Havermans als algemeen directeur. De heer C.Q. Havermans is per 19-03-2025 aangetreden als algemeen directeur, waarmee hij de heer S. Elseman heeft vervangen. Per 01-12-2024 heeft de heer S. Elseman gemeente Nissewaard al verlaten en is officieel per 19-03-2025 uitgetreden als algemeen directeur. De directie ontvangt geen vergoeding vanuit de B.V. In het door de AVA vastgestelde directiestatuut zijn verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directie vastgelegd. De algemene directeur is primair verantwoordelijk voor: 1. de verhuur en verkoop van de appartementen Rokade; 2. de marketing en promotie; 3. de dagelijkse leiding en aansturing van de B.V.; 4. het verhuur- en/of verkoop gereedmaken van de appartementen; 5. de informatievoorziening aan de aandeelhouders voor zover dit niet de administratie en financiële verantwoording betreft. De financiële directeur is primair verantwoordelijk voor: 1. het opzetten en bewaken van een financieel registratie systeem; 2. het bewaken van de liquiditeit- en vermogenspositie van de B.V.; 3. het maken van periodieke financiële rapportages naar de aandeelhouders; 4. het beoordelen en goedkeuren van investeringsvoorstellen; 5. het aansturen van de administratie en de jaarrekeningen incl.

overleg met de onafhankelijke accountant. Ontwikkelingen 2025 Op 1 januari 2025 had de Elementen Spijkenisse B.V. 48 appartementen in haar bezit. Gedurende het jaar zijn er 2 appartementen verkocht. Per 31 december 2025 bezit de Elementen Spijkenisse B.V. 46 appartementen. De netto-opbrengst van deze verkopen bedraagt € 842.500, met dit bedrag is een gedeelte van de openstaande lening afgelost. De huuropbrengsten van de niet verkochte appartementen bedraagt in 2025 € 737.868 Het uiteindelijke resultaat na belastingen (ad € -299.202,50) is lager dan voorgaand jaar. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de bijgestelde discontovoet die wordt toegepast in de bedrijfswaardeberekening. Deze bijgestelde discontovoet is conform Rapport Werkgroep discontovoet 2025 van de rijksoverheid. Hierdoor is de ongerealiseerde waarde mutatie negatief in tegenstelling tot afgelopen jaren, waar deze positief was.

4

Financiële kengetallen De onderstaande tabel geeft de solvabiliteits- en liquiditeitsratio weer. 2025 2024 Solvabiliteitsratio 42% 41% Liquiditeitsratio

3,94

6,65

De solvabiliteitsratio geeft de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen weer. Een solvabiliteitsratio tussen de 25%-40% kan als gezond beschouwd worden. De solvabiliteitsratio ligt daar per 31-12-2025 boven met 42% De liquiditeitsratio geeft de verhouding van de vlottende activa en de vlottende passiva weer. De ratio geeft weer in hoeverre er voldaan kan worden aan betalingsverplichtingen op korte termijn. De ratio ligt hoger dan 1 en wordt daarmee als veilig beschouwd. Risico’s Het beleid is om een appartement een aantal maanden in de verkoop te plaatsen, zodra de huur van een appartement wordt opgezegd. Het risico wat de Elementen Spijkenisse B.V. loopt is dat er geen verkopen plaatsvinden en dat de appartementen ook niet verhuurd worden. Dan mist de B.V. huuropbrengsten. Het leegstandpercentage in 2025 was 1,43%, voorgaand jaar was dit percentage 1,52%. In 2025 verkocht de Elementen Spijkenisse B.V. 2 appartementen. Ook zijn de prijsontwikkelingen van de woningenverkopen een risico, daar de huuropbrengsten alleen niet dekkend genoeg zijn voor alle betalingsverplichtingen van Elementen Spijkenisse B.V. Verwachtingen In de bedrijfswaardeberekening wordt de komende jaren rekening gehouden met 3 verkopen per jaar tot en met 2039 en in het laatste jaar 4 verkopen. Dit leidt ertoe dat de Elementen Spijkenisse B.V.

de openstaande lening weer voor een gedeelte kan aflossen wat lagere rentelasten oplevert. Verder heeft dit een positief effect op de liquiditeit. Wet minimumbelastingen 2024 De Wet minimumbelasting 2024 introduceert een alternatief winstbelastingstelsel met een minimum effectief belastingtarief van 15% per jurisdictie voor grote ondernemingen met een jaaromzet van meer dan 750 miljoen euro. Dit zal geen invloed hebben op Elementen Spijkenisse B.V..

5

2. Jaarrekening Balans 2025 (na verwerking resultaat) x € 1.000

Activa

31-12-2025

31-12-2024

1. Vaste activa 1.1 Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Totaal vaste activa 1.2 Financiële vaste activa

2. Vlottende activa 2.1 Kortlopende vorderingen Debiteuren

Passiva

21.114 0

22.285 Aandelenkapitaal

500

500

Agioreserve

2.500

2.500

22.285 Herwaarderingsreserve

8.236

8.931

Overige reserve

-2.201

-2.598

Totaal eigen vermogen

9.035

9.334

3.2 Voorziening

2.111

2.291

10.200

11.117

10.200

11.117

6

4

74

Voortuitontvangen bedragen

5

Totaal

7

8 4. Vlottende passiva

2

Nog te ontvangen bedragen

Bank

304

4.1 Kortlopende schulden Vooruitontvangen bedragen 442 Crediteuren

Totaal

304

442 Waarborgsommen

2.2 Liquide middelen

Totaal: Activa

31-12-2024

3.1 Eigen vermogen 21.114

3.3 Langlopende schulden 6 Lening Nissewaard Totaal langlopende schulden 2

Totaal vlottende activa

31-12-2025

3. Vaste Passiva

311

21.425

30

31

Nog te betalen bedragen

44

33

Totaal kortlopende schulden

79

68

21.425

22.809

449

22.809 Totaal: Passiva

De niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen zijn opgenomen in de toelichting op de balans op pagina 16 van deze jaarrekening.

6

x € 1.000

Winst- en Verliesrekening 2025

2024

1. Som der opbrengsten 1.1 Huuropbrengsten

738

730

1.2. Verkoopopbrengst (incl. BTW)

843

738

1.3. Kostprijs van de omzet

-1.366

Bruto-marge

-1.179 215

288

2. Som der kosten 2.1 Niet gerealiseerde waardeveranderingen van

-243

2.391

beleggingen 2.2 Rentekosten

-380

Totaal som der kosten

-400 -623

1.991

3

3

Resultaat voor belastingen

-405

2.282

Belastingen

105

-583

-299

1.699

3. Rentebaten

Resultaat na belastingen

7

Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW in overeenstemming met de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Er zijn geen veranderingen in de grondslagen t.o.v. vorig jaar. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Materiële vaste activa De materiële vaste activa vallen onder de Richtlijnen voor de jaarverslaglegging 213 vastgoedbeleggingen en worden gewaardeerd op actuele waarde. Door middel van een bedrijfswaardeberekening wordt de actuele waarde van de vastgoedbeleggingen op jaarlijkse basis bepaald. De bedrijfswaarde in afgebouwde staat is bepaald door middel van een exploitatieberekening, waarin toekomstige geprognosticeerde resultaten contant gemaakt worden.

Hierbij zijn diverse variabelen gehanteerd waarvoor aannames zijn gedaan. Onder deze aannames vallen vnl. leegstandspercentages, aantal verkochte woningen per jaar, verwachte huuropbrengsten, exploitatiekosten en exploitatieduur. In de risicoparagraaf en de toelichting op de balans wordt de berekening en de aannames verder toegelicht. Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor verrekenbare fiscale verliezen en voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de in deze jaarrekening gevolgde waarderingsgrondslagen anderzijds, met dien verstande dat latente belastingvorderingen alleen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst zal zijn waarmee de tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en verliezen kunnen worden gecompenseerd. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd op nominale waarde. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte

8

voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen Deze activa worden tegen nominale waarde opgenomen. De liquide middelen staan ter vrije beschikking Eigen vermogen Onder het eigen vermogen zijn het aandelenkapitaal, de agioreserve, herwaarderingsreserve en overige reserve opgenomen tegen nominale waarde. Herwaarderingsreserve De rechtspersoon vormt een herwaarderingsreserve voor waardevermeerderingen van activa waarvan waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening worden opgenomen en waarvoor geen frequente marktnoteringen bestaan. De herwaarderingsreserve wordt verminderd met latente belastingverplichtingen, indien sprake is van verschillen tussen commerciële en fiscale waardering. Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve wordt ten gunste van de overige reserves gebracht. Voorziening Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang op betrouwbare wijze is te schatten. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen.

Latente belastingverplichting De passieve belastinglatentie uit hoofde van de herwaardering op de vastgoedbeleggingen tegen actuele waarde wordt berekend op basis van het geldende belastingtarief over het verschil tussen de actuele en fiscale waarde van de vastgoedbeleggingen. Langlopende schulden Langlopende schulden zijn bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de langlopende schulden zijn in de waardering bij de eerste verwerking opgenomen. Opgenomen rentedragende leningen en schulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Kortlopende schulden Kortlopende schulden zijn bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de kortlopende schulden zijn in de waardering bij de eerste verwerking opgenomen. Opgenomen kortlopende schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. 9

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Het resultaat is het verschil tussen de realiseerbare waarde van goederen/diensten en de kosten en overige lasten gedurende het jaar

de geleverde

Algemeen Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van appartementen worden verantwoord op het moment dat alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s zijn overgegaan op de koper. De kostprijs van deze appartementen wordt aan dezelfde periode toegerekend. (Netto)omzet Netto-omzet omvat de opbrengsten uit levering van goederen en diensten en gerealiseerde projectopbrengsten uit hoofde van onderhanden projecten onder aftrek van kortingen en dergelijke en van over de omzet geheven belastingen. Opbrengsten van diensten Opbrengsten van diensten (het verhuren van appartementen) worden opgenomen naar rato van de mate waarin de diensten zijn verricht tot aan de balansdatum, gebaseerd op de tot dat moment in het kader van de dienstverlening gemaakte kosten in verhouding tot de geschatte kosten van de totaal te verrichten dienstverlening. De kostprijs evenals de verkoopkosten van deze diensten wordt aan dezelfde periode toegerekend. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende activa en passiva.

Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen Continuïteit van de activiteiten De continuïteit van de komende jaren is afhankelijk van de omzet en het resultaat van de Elementen Spijkenisse B.V. Dit boekjaar sluit met een negatief saldo van €299.202,50 Dit wordt mede veroorzaakt door een negatief gerealiseerde waardeverandering die wordt veroorzaakt door een aangepaste discontovoet ten opzicht van vorig jaar. Naar verwachting zal, gezien de huidige marktomstandigheden, de bedrijfswaarde weer stijgen. De komende 5 jaren is de verwachting dat er circa 15 woningen worden verkocht. De daaruit ontvangen gelden worden grotendeels gebruikt om de lening aan de gemeente Nissewaard deels af te lossen. Het verlagen van de lening zorgt voor lagere rentelasten en een beter resultaat. Er is gezien het huidige economische klimaat geen reden om aan te nemen dat de Elementen Spijkenisse B.V. haar activiteiten in de toekomst niet zal kunnen voortzetten. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare, fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare 10

kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Informatieverschaffing over schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening vormt de leiding van de vennootschap zich verschillende oordelen en schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de desbetreffende jaarrekeningposten.

Fiscale positie Op de balans per 31-12-2025 is in tegenstelling tot voorgaande jaren geen actieve belastinglatentie opgenomen. De verrekenbare verliezen uit het verleden worden in 2025 volledig verrekend.

11

Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 1.1 Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen: gebouwen, machines en installaties Op de balans per 31 december 2025 staan 46 appartementen (inclusief 14 parkeerplaatsen). De bedrijfswaarde hiervan is berekend op € 21.113.663. De woningen en parkeerplaatsen zijn in februari 2026 getaxeerd voor een bedrag van € 20.177.000 voor 46 appartementen op marktwaarde. Begin 2026 hebben er 2 huuropzeggingen plaatsgevonden. Deze appartementen zullen binnenkort te koop aangeboden worden. Bedrijfswaardeberekening Stand per 1 januari 2025 Verkopen 2025 Ongerealiseerde waarde mutatie Stand per 31 december 2025

€ 22.285.275 - € 928.554 - € 243.058 € 21.113.663

Risico’s bedrijfswaardeberekening: De bedrijfswaarde is afhankelijk van de gehanteerde parameters. Deze parameters zijn sterk afhankelijk van toekomstige externe ontwikkelingen op de woningmarkt. Als zodanig liggen er diverse assumpties ten grondslag aan de gehanteerde parameters. Onderstaand wordt per parameter een toelichting gegeven. De looptijd van de initiële bedrijfswaardeberekening is ingestoken op 30 jaar. Als het verkooptempo lager is zal de exploitatie looptijd logischerwijs langer zijn. De bedrijfswaarde over een exploitatie looptijd van 50 jaar, gebaseerd op een verkoop van 1 a 2 woningen per jaar, is € 23.878.412 Naar verwachting zal er ook geen negatief exploitatieresultaat ontstaan. Het risico is derhalve laag. Looptijd In de bedrijfswaardeberekening is de looptijd niet aangepast. Ten aanzien van de bedrijfswaardeberekening per 31 december 2025 hebben zich geen aanpassingen voorgedaan in de verwachte looptijd ten opzichte van voorgaande jaren. De looptijd blijft 30 jaar, waarvan er nog 15 jaar resteren. Woningverkopen In 2025 zijn er 2 woningen verkocht. De komende jaren zijn er 3 woningverkopen per jaar geprognotiseerd met als laatste jaar 4 verkopen. Ten tijde van opstellen jaarrekening, periode lopend van 1 januari 2026 tot en met 20 maart 2026, zijn er geen woningen verkocht, maar hebben er wel 2 huuropzeggingen plaatsgevonden.

Deze woningen zullen te koop aangeboden worden.

12

Overige parameters • De verkoopopbrengsten zijn tegen een gemiddelde prijs van € 438.630 per woning opgenomen. Dit bedrag komt voort uit de taxatie van februari 2026. Dit is de geschatte opbrengst bij het afstoten van het actief. Deze is tevens verwerkt in de bedrijfswaarde per 31 december 2025. • Het leegstandspercentage over 2025 bedroeg 1,43%. De grote vraag naar woningen zorgt ervoor dat een appartement niet lang leeg staat. Veiligheidshalve is een percentage van 3% opgenomen. • De werkelijke huurstijging voor 2025 is 4,3%. • De gehanteerde rentefactor van 3,5 % is gebaseerd op het rentepercentage van de lening van de gemeente Nissewaard. De lening wordt in 2028 afgelost aan de gemeente Nissewaard en er is, ten behoeve van de resterende bedrijfswaardeberekening, rekening gehouden met een rentepercentage van 3,5% aangezien de lening door de gemeente naar verwachting zal worden voortgezet. Onderhoud Het groot onderhoud, aan het gebouw, wordt door de Vereniging van Eigenaren uitgevoerd. Hiertoe heeft de VvE een onderhoudsplanning opgesteld. De voorziening groot onderhoud op de balans bij de VVE sluit aan bij de onderhoudsplanning. In de bedrijfswaardeberekening 2025 is rekening gehouden met het groot onderhoud aan de keukens en badkamers. In 2029 is onderhoud aan de keukens opgenomen in de bedrijfswaardeberekening.

In 2031 is onderhoud aan de badkamers opgenomen in de bedrijfswaardeberekening Verhuurderheffing Op basis van het aantal appartementen die onder de sociale huurgrens vallen is in de bedrijfswaardeberekening geen verhuurderheffing meegenomen.

1.2 Financiële vaste activa Actieve latentie ontstaat uit hoofde van compensabele verliezen. Per 31 december 2024 was de actieve latentie € 74.134. N.a.v. het positieve fiscale resultaat 2025 en de verwachting van de toekomstige periode is deze met € 74.134 afgenomen, waarmee de actieve latentie per 31-12-2025 € 0 bedraagt. De restanten van verliezen uit het verleden worden dit boekjaar volledig verrekend.

13

2.1 Kortlopende vorderingen Debiteuren Per balansdatum staat er nog € 8.405 open. Dit betreft een openstaande vordering op huurders. Het betreft nog te ontvangen huur. Schep Vastgoed Managers is verantwoordelijk voor het innen van deze vorderingen. Op deze post is een voorziening in mindering gebracht van € 6.343 31-12-2025 € 8.405

31-12-2024 € 14.995

Voorziening dubieuze vorderingen op debiteuren

-6.343

-9.395

Totaal

2.063

5.599

Saldo debiteuren Vorderingen op debiteuren

Onder de kortlopende vorderingen worden vorderingen opgenomen met een looptijd korter dan 1 jaar. 2.2 Liquide middelen Bank De Elementen Spijkenisse B.V. heeft per einde boekjaar twee bankrekeningen, namelijk:

ING

31-12-2025 € 187.461

31-12-2024 € 275.507

BNG

116.695

166.190

Totaal

304.156

441.697

Saldo liquide middelen

3.1 Eigen vermogen Aandelenkapitaal De Elementen Spijkenisse B.V. heeft een geplaatst aandelenkapitaal van € 500.000 verdeeld in 5.000 gewone aandelen. De gemeente Nissewaard bezit alle 5.000 aandelen tegen een nominale waarde van € 100 per aandeel. Agioreserve De aandeelhouders hebben in de vergadering van 23 augustus 2011 besloten een nadere storting te doen in de vennootschap van € 2.500.000. Herwaarderingsreserve Voor de herwaardering van de activa is conform de verslaggeving voorschriften een herwaarderingsreserve gevormd. Jaarlijks vindt een actualisatie van de bedrijfswaarde plaats, op grond waarvan de stand van de herwaarderingsreserve wordt bijgesteld.

14

Conform artikel 390 lid 3 Titel 9 Boek 2 BW mag de herwaarderingsreserve niet hoger zijn dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de boekwaarde op basis van de bij de waardering gehanteerde actuele waarde van de activa waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft. Herwaarderingsreserve 2025

2024

Kostprijs 31-12-2024 Verkopen 2025 historische kostprijs

€ 13.353.875 € -475.935

Kostprijs 31-12-2023 Verkopen 2024 historische kostprijs

€ €

13.808.704 -454.829

Historische kostprijs Bedrijfswaarde 31-122025 Herwaarderingsreserve 31-12-2025

€ 12.877.940 € -21.113.663

€ €

13.353.875 -22.285.275

€

-8.235.723

Historische kostprijs Bedrijfswaarde 31-122024 Herwaarderingsreserve 31-12-2024

€

-8.931.400

Stand 31-12-2024 Vrijverval verkopen 2024 Verkopen 2024 historische kostprijs Onttrekking 2025 (ongerealiseerde waarde mutatie)

€ € €

-8.931.399 928.554 -475.935

€ € €

-6.914.343 828.922 -454.829

€

243.058

Stand 31-12-2023 Vrijverval verkopen 2024 Verkopen 2024 historische kostprijs Dotatie 2024 (ongerealiseerde waarde mutatie)

€

-2.391.149

Herwaarderingreserve 31-12-2025

€

-8.235.722

Herwaarderingreserve 31-12-2024

€

-8.931.399

Overige reserves Het jaarrekeningresultaat 2025 bedraagt € 299.203 nadelig en is onder te verdelen in een nadelig resultaat bedrijfsvoering van € 56.145 en een nadelig resultaat ongerealiseerde waardeveranderingen van € 243.058 Voorgesteld wordt het nadelige resultaat bedrijfsvoering 2025 van € 56.145 te nemen onder de post overige reserves. Het verloop van post overige reserve is als volgt: Stand per 1-1-2025 Resultaat 2025 bedrijfsvoering Resultaat 2025 ongerealiseerde waarde mutatie Onttrekking herwaarderingsreserve 2025 Stand per 31-12-2025

15

€ € €

-2.597.541 -56.145 -243.058

€ €

695.677 -2.201.067

3.2 Voorziening Omdat op de appartementen in de commerciële balans een herwaardering plaatsvindt, is de fiscale waarde € 8.235.723 lager. Dit leidt tot een passieve belastinglatentie. Met een tarief van 19% t/m € 200.000 en boven de € 200.000 25,8% is de latente belastingverplichting hier € 2.111.216.

3.3 Langlopende schulden Lening Nissewaard De in 2013 afgesloten lening heeft een oorspronkelijke hoofdsom van € 25.166.667 en heeft een looptijd van 15 jaar. Het gehanteerde jaarlijkse vaste rentepercentage is 3,5%. Er is in 2025 € 916.666 afgelost. Het staat de Elementen vrij tussentijdse aflossingen te doen, maar de uiterlijke aflossingsdatum is 16 december 2028. Het verloop van de lening is als volgt: Stand per 1-1-2025 Aflossing 2025 Stand per 31-12-2025

€ 11.116.667 - € 916.666 € 10.200.000

De lening heeft een resterende looptijd van 3 jaar met een bedrag van € 10.200.000. Er is geen sprake van een gevestigde hypotheek of pandrecht ter zekerheidsstelling van deze lening. 4.1 Kortlopende schulden De kortlopende schulden hebben naar verwachting een resterende looptijd van korter dan een jaar. Nog te betalen bedragen Het saldo van nog te betalen posten is € 43.629. Deze bestaat uit een nog te betalen accountantskosten, administratiekosten, onderhoudskosten, beheerkosten en bankkosten. Vooruitontvangen bedragen Het saldo van de vooruitontvangen bedragen is € 5.581 dit betreft vooruitontvangen huur.

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Er zijn door de Elementen Spijkenisse B.V. per 31 december 2025 geen garanties en borgstellingen verstrekt. Het totaalbedrag aan langlopende verbintenissen tot het doen van betalingen ter verkrijging van gebruiksrechten of andere rechten die niet in de balans zijn opgenomen, is ca. € 57.500 per jaar. Dit vloeit voort uit een kettingbeding in de notariële akte. De eigenaren van de appartementen zijn verplicht tot het aangaan van een leasecontract met Eteck ten behoeve 16

van de warmtepompen. Dit contract loopt tot april 2033. De vve wordt door Clink VvEbeheer beheerd en de kosten bedragen ca € 250.000 per jaar. Deze verplichtingen hebben een looptijd > 5 jaar, het totaal is € 307.500. Het jaarlijks te ontvangen bedrag van met derden aangegane huurcontracten van onroerende zaken is ca. € 735.000. De huurcontracten hebben een looptijd van minimaal een jaar en zijn per maand opzegbaar. Momenteel hebben zijn alle lopende huurcontracten contracten voor onbepaalde tijd. Er is geen jaarlijkse erfpachtverplichting voor terreinen. De vennootschap is geen verplichtingen aangegaan voor de aankoop van machines.

Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en-verliesrekening 1.1 Huuropbrengsten Maandelijks wordt van Schep vastgoed Managers een overzicht ontvangen van huuropbrengsten, huurmutaties etc. De opbrengst 2025 bedraagt € 737.868. De lopende huurcontracten hebben een looptijd voor onbepaalde tijd. Per 31-12-2025 bedragen de maandelijkse huuropbrengsten €61.425 inclusief servicekosten. De maandelijkse huuropbrengsten zijn verdeeld over 46 appartementen van verschillende types. De huur van het kleinste type bedraagt €959,04 inclusief servicekosten. De huur van het grootste type bedraagt €1.908,17 inclusief servicekosten. 1.2 Verkoopopbrengst (incl. BTW) Er zijn in 2025 2 woningen verkocht, in onderstaand overzicht is opgenomen wat de oorspronkelijke Vrij Op Naam prijs was, wat de uiteindelijke verkoopprijs was en wat de boekwaarde volgens de activastaat was. De boekwaarde 2025 geeft de gemiddelde waarde per appartement weer volgens de bedrijfswaardeberekening per 31-12-2024. De verkoop- en huuropbrengsten vloeien voort uit de belangrijkste activiteiten van Elementen Spijkenisse B.V. De belangrijkste activiteiten bestaan namelijk uit het verkopen van appartementen in huidig bezit. Huisnr. 842 754

Oorspr. VON prijs Verkoopprijs Boekwaarde 2025 € 314.000 € 490.000 € 464.277 € 199.500 € 352.500 € 464.277

17

1.3 Kostprijs van de omzet Kostprijs verkopen VvE bijdrage Huur warmtepompen OZB Schep Vastgoed Managers Advies en Accountant Bemiddelingskosten verkoop Overige exploitatiekosten

2025

2024

€ € € € €

928.554 222.719 57.491 39.611 16.621

€ € € € €

828.922 164.035 56.743 38.922 16.725

€ €

54.668 17.019

€ €

33.033 14.304

€

28.911

€

27.037 € 1.179.722

€ 1.365.595

2.1 Niet gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen De herwaardering in verband met het actualiseren van de bedrijfswaarde berekening heeft per saldo een mutatie van € -243.058 tot gevolg. 2.2 Rentekosten De rentelasten over de diverse leningen bij de gemeente Nissewaard over de periode 1 januari 2025 tot en met 31 december 2025 bedragen € 379.556. 3 Rentebaten De ontvangen rente over de liquide middelen bij BNG bank ontvangen. Deze rente wordt op kwartaalbasis ontvangen.

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2025 Het jaarrekeningresultaat 2025 bedraagt € 299.604 negatief en is onder te verdelen in een nadelig resultaat bedrijfsvoering van € 56.546 en een nadelig resultaat ongerealiseerde waardeveranderingen van € 243.058. Het resultaat ongerealiseerde waardevermeerderingen van de materiële vaste activa dient, conform artikel 390 Titel 9 Boek 2 BW, te worden onttrokken van de herwaarderingsreserve. De directie stelt voor het negatieve resultaat bedrijfsvoering over het boekjaar 2025 ten bedrage van € 56.546 ten laste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is, vooruitlopend op de besluitvorming van de Algemene Vergadering, reeds in de jaarrekening verwerkt.

Gemiddeld aantal werknemers Gedurende het jaar 2025 waren 0,0 werknemers in dienst op basis van een volledig dienstverband (2024: 0,0).

Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die de jaarrekening 2025 beïnvloeden.

18

3. Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De onafhankelijke accountant, Schipper Accountants B.V. heeft de jaarrekening 2025 gecontroleerd. De controleverklaring is bijgevoegd bij deze jaarrekening. Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar (artikel 37 van de statuten). De jaarrekening dient ondertekend te worden door alle directeuren, zij dragen er zorg voor dat de jaarrekening wordt vastgesteld door de algemene vergadering. De winst staat ter vrije beschikking van de algemene vergadering (art. 38 lid 1 van de statuten). Een tekort mag slechts worden gedelgd ten laste van de door de wet voorgeschreven reserves voor zover de wet dat toestaat (art. 38 lid 5 van de statuten). Nevenvestigingen De rechtspersoon heeft geen nevenvestigingen.

19

Ondertekening van de jaarrekening, Nissewaard, 14-04-2026 De directie,

ValidSigned door C.Q. Havermans op 14-04-2026

ValidSigned door C.J.P. van Loenen - van Bosch op 14-04-2026

C. Q. Havermans Algemeen directeur

C.J.P van Loenen-Bosch Financieel directeur

20

Schipper Accountants B.V. Escudostraat 37 2991 XV BARENDRECHT Postbus 9632 3007 AP ROTTERDAM www.schipperaccountants.nl Tel 010 480 01 55 Fax 010 480 66 77 KvK 22058060 Btw NL814685262B01

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: aandeelhouder en bestuurders van Elementen Spijkenisse B.V.

A. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2025 Ons oordeel Wij hebben de jaarrekening 2025 van Elementen Spijkenisse B.V. te Spijkenisse gecontroleerd. Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Elementen Spijkenisse B.V. op 31 december 2025 en van het resultaat over 2025 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. De jaarrekening bestaat uit: 1. de balans per 31 december 2025; 2. de winst-en-verliesrekening over 2025; en 3. de toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. De basis voor ons oordeel Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie 'Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’. Wij zijn onafhankelijk van Elementen Spijkenisse B.V. zoals vereist in de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA). Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

B. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen andere informatie Het jaarverslag omvat andere informatie, naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij. Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie: - met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat; - alle informatie bevat die op grond van Titel 9 Boek 2 BW is vereist voor de overige gegevens. Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat.

Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten in Titel 9 Boek 2 BW en de Nederlandse standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening. Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder de overige gegevens in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.

C. Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening Verantwoordelijkheden van het bestuur voor de jaarrekening Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. In dit kader is het bestuur verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de onderneming in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van genoemd verslaggevingsstelsel moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de vennootschap te liquideren of de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de onderneming haar bedrijfsactiviteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.

Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel. Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude en fouten ontdekken. Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel. Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen.

Onze controle bestond onder andere uit: - het identificeren en inschatten van de risico's dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico's bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-

informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing; -

-

-

het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de entiteit; het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan; het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de onderneming haar bedrijfsactiviteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring.

Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een onderneming haar continuïteit niet langer kan handhaven; het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen; en het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.

Wij communiceren met de met governance belaste personen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing. Barendrecht, 14 april 2026 Schipper Accountants B.V.

I.E. Bouwman – Numeijer MSc RA