52.Jaarstukken 2020 Elementen Spijkenisse BV; Jaarrekening

JAARVERSLAG 2020 ELEMENTEN SPIJKENISSE B.V.

Elementen Spijkenisse B.V. Raadhuislaan 106 Postbus 25 3201 EL Spijkenisse 3200 AA Spijkenisse

NL61RABO0128053313 K.v.K. 53323726 BTW 8508.38.241.B.01 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Inhoud jaarverslag 2020 1.

Bestuursverslag .............................................................................. 3

De vennootschap........................................................................................ 3 Doelstellingen ............................................................................................ 3 Structuur .................................................................................................. 3 Bestuur ..................................................................................................... 4 2.

Jaarrekening ................................................................................... 6

Balans 2020 (na verwerking resultaat) .......................................................... 6 Winst- en Verliesrekening ........................................................................... 7 Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening ....................................... 8 Fiscale positie .......................................................................................... 10 Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening ................................... 10 Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2020 ................ 17 Gebeurtenissen na balansdatum................................................................. 17 3. Overige gegevens .............................................................................. 17 Deskundigenonderzoek ............................................................................. 17 Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat ................... 17 Nevenvestigingen ..................................................................................... 17

2

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

1. Bestuursverslag De vennootschap De Elementen Spijkenisse B.V. is opgericht per 10 augustus 2011 ten behoeve van de aankoop van de resterende, onverkochte appartementen in de woontoren Rokade te Spijkenisse. Op 3 oktober 2011 zijn er 104 appartementen door de B.V. gekocht van Dijkzone V.O.F. Inmiddels zijn er tot en met 31 december 2020 39 appartementen verkocht. De actuele woningvoorraad per 31 december 2020 bestaat uit 65 appartementen. De oprichting vloeit voort uit een raadsbesluit van de gemeente Spijkenisse d.d. 21 juni 2011 en de goedkeuring van de provincie Zuid-Holland d.d. 9 augustus 2011. De Elementen Spijkenisse B.V. is statutair gevestigd aan de Raadhuislaan 106, 3201 EL Spijkenisse. De standplaats van de B.V. is vastgesteld op Hongerlandsedijk 1. De BV is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 53323726.

Doelstellingen De activiteiten bestaan in eerste aanleg uit het zo spoedig mogelijk verkopen van de woningen in de toren Rokade. Voor de verkoop geldt wel dat de huidige taxatiewaarde van de woning de minimale verkoopprijs is, mits door de aandeelhouders anders wordt besloten. In tweede instantie zullen de woningen verhuurd worden om inkomsten te genereren. Volgens de statuten heeft Elementen Spijkenisse B.V. ten doel: - het beleggen en beheren van vermogen in registergoederen, effecten, schuldvorderingen en andere vermogensbestanddelen; - het deelnemen in, het financieren van, het samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en andere diensten aan (rechts)personen en ondernemingen; - het verstrekken van zekerheden in welke vorm ook voor verplichtingen van andere (rechts)personen en ondernemingen; - het verrichten van al hetgeen met vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord.

Structuur De gemeente Nissewaard heeft 100% van het aandelenkapitaal in haar bezit en is daarmee hoofd van de groep. Per 1 januari 2019 bestond de Algemene Vergadering uit de heer M. Hamerslag en de heer J.W. Mijnans.

3

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Bestuur De vennootschap heeft geen werknemers. De directie werd in 2020 gevoerd door de heer R.J.G. van Langen als algemeen directeur en de heer H.M. Schippers als financieel directeur. De directie ontvangt geen vergoeding vanuit de B.V. In het door de AVA vastgestelde directiestatuut zijn verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directie vastgelegd. De algemene directeur is primair verantwoordelijk voor: 1. de verhuur en verkoop van de appartementen Rokade; 2. de marketing en promotie; 3. de dagelijkse leiding en aansturing van de B.V.; 4. het verhuur- en/of verkoop gereedmaken van de appartementen; 5. de informatievoorziening aan de aandeelhouders voor zover dit niet de administratie en financiële verantwoording betreft. De financiële directeur is primair verantwoordelijk voor: 1. het opzetten en bewaken van een financieel registratie systeem; 2. het bewaken van de liquiditeit- en vermogenspositie van de B.V.; 3. het maken van periodieke financiële rapportages naar de aandeelhouders; 4. het beoordelen en goedkeuren van investeringsvoorstellen; 5. het aansturen van de administratie en de jaarrekeningen incl. overleg met de accountant. Ontwikkelingen 2020 Op 1 januari 2020 had de Elementen Spijkenisse B.V. 72 appartementen in haar bezit. Gedurende het jaar zijn er 7 appartementen verkocht. Per 31 december 2020 bezit de Elementen Spijkenisse B.V. 65 appartementen.

Met de opbrengst van de verkoop van de appartementen is de openstaande lening voor een gedeelte afgelost. Risico’s Het beleid is om een appartement een aantal maanden in de verkoop te plaatsen, zodra de huur van een appartement wordt opgezegd. Het risico wat de Elementen Spijkenisse B.V. loopt is dat er geen verkopen plaatsvinden en dat de appartementen ook niet verhuurd worden. Dan mist de B.V. huuropbrengsten. Het leegstandpercentage in 2020 was 3,1%, voorgaand jaar was dit percentage 4,9%. In 2020 verkocht de Elementen Spijkenisse B.V. 7 appartementen. Ook zijn de prijsontwikkelingen van de woningenverkopen een risico, daar de huuropbrengsten alleen niet dekkend genoeg zijn voor alle betalingsverplichtingen van Elementen Spijkenisse B.V.

4

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Verwachtingen In de bedrijfswaardeberekening wordt de komende jaren rekening gehouden met relatief grote aantallen verkopen ten opzichte van de beginjaren. Dit leidt ertoe dat de Elementen Spijkenisse B.V. de openstaande lening weer voor een gedeelte kan aflossen wat lagere rentelasten oplevert. Verder heeft dit een positief effect op de liquiditeit. In de huidige markt is er voldoende vraag naar de woningen, zowel in de koop- als in de huurmarkt. Covid-19 De verwachting was dat het COVID-19 (Corona) virus financiële gevolgen voor 2020 en mogelijk voor de jaren daarna zou kunnen hebben. Er zouden wellicht betalingsachterstanden ontstaan op de te ontvangen huren, of dat de geprognotiseerde verkopen lager zullen zijn. Het beleid van de gemeente Nissewaard is om een betalingstermijn van 60 dagen te hanteren in de huidige situatie. Dit beleid wordt ook door de Elementen Spijkenisse B.V. gehanteerd. Hoe groot de financiële impact zal zijn is nu onmogelijk te bepalen. We monitoren onze risico’s door de openstaande debiteuren, liquiditeitspositie en doorlooptijd van verkoop woningen in de gaten te houden. We nemen zo nodig maatregelen om onze taken gedurende deze crisis zo goed mogelijk te blijven uitvoeren. Op basis van de eerste uitkomsten van de risicoanalyse heeft het COVID-19 geen impact op de continuïteitsveronderstelling.

5

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

2. Jaarrekening Balans 2020 (na verwerking resultaat) x € 1.000

Activa

31-12-2020

31-12-2019

Vaste activa

Passiva

Materiële vaste activa

Eigen vermogen

Vastgoedbeleggingen

21.771

22.044 Aandelenkapitaal

Totaal vaste activa

21.771

Financiële vaste activa

31-12-2020 31-12-2019

Eigen vermogen

345

500

500

Agioreserve

2.500

2.500

22.044 Herwaarderingsreserve

3.902

2.567

Overige reserve

-2.340

-2.595

Totaal eigen vermogen

4.562

2.972

929

547

215

Voorziening Vlottende activa Kortlopende vorderingen

Langlopende schulden

Debiteuren

3

6 Lening Nissewaard

17.017

19.517

Nog te ontvangen bedragen

1

0

17.017

19.517

Voortuitbetaalde bedragen

3

0

Totaal

7

6 Kortlopende schulden Nog te betalen bedragen

50

10

Vooruitontvangen bedragen

7

7

42

50

99

67

22.607

23.103

Liquide middelen

Totaal langlopende schulden

Bank

484

838 Waarborgsommen

Totaal

484

838

Totaal vlottende activa

491

844

Totaal kortlopende schulden

Totaal: Activa

22.607

23.103 Totaal: Passiva

De niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen zijn opgenomen in de toelichting op de balans op pagina 15 van deze jaarrekening.

6

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

x € 1.000

Winst- en Verliesrekening

2020 Huuropbrengsten

2019

862

937

Verkoopopbrengst (incl. BTW)

2.321

3.942

Kostprijs van de omzet

-2.549

Bruto-marge

-4.240 634

638

Som der kosten Niet gerealiseerde waardeveranderingen van

1.870

1.085

beleggingen Rentekosten

-662

-762

Totaal som der kosten

1.208

323

Resultaat voor belastingen

1.842

961

Belastingen

-252

-160

1.590

801

Resultaat na belastingen

7

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW in overeenstemming met de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Er zijn geen veranderingen in de grondslagen t.o.v. vorig jaar. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Materiële vaste activa De materiële vaste activa vallen onder de Richtlijnen voor de jaarverslaglegging 213 vastgoedbeleggingen en worden gewaardeerd op actuele waarde. Door middel van een bedrijfswaardeberekening wordt de actuele waarde van de vastgoedbeleggingen op jaarlijkse basis bepaald. De bedrijfswaarde in afgebouwde staat is bepaald door middel van een exploitatieberekening, waarin toekomstige geprognosticeerde resultaten contant gemaakt worden.

Hierbij zijn diverse variabelen gehanteerd waarvoor aannames zijn gedaan. Onder deze aannames vallen vnl. leegstandspercentages, aantal verkochte woningen per jaar, verwachte huuropbrengsten, exploitatiekosten en exploitatieduur. In de risicoparagraaf en de toelichting op de balans wordt de berekening en de aannames verder toegelicht. Financiële vaste activa De actieve belastinglatentie uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen is opgebouwd uit fiscaal compensabele verliezen uit het verleden. De actieve latentie wordt berekend op basis van het geldende belastingtarief en de behaalde fiscale resultaten. De Elementen Spijkenisse B.V. neemt de belastinglatentie enkel op voor zover deze conform de winstprognose in de toekomstige jaren gerealiseerd kan worden. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen Deze activa worden tegen nominale waarde opgenomen.

8

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Eigen vermogen Onder het eigen vermogen zijn het aandelenkapitaal, de agioreserve, herwaarderingsreserve en overige reserve opgenomen tegen nominale waarde. Herwaarderingsreserve De rechtspersoon vormt een herwaarderingsreserve voor waardevermeerderingen van activa waarvan waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening worden opgenomen en waarvoor geen frequente marktnoteringen bestaan. De herwaarderingsreserve wordt verminderd met latente belastingverplichtingen, indien sprake is van verschillen tussen commerciële en fiscale waardering. Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve wordt ten gunste van de overige reserves gebracht. Voorziening De passieve belastinglatentie uit hoofde van de herwaardering op de vastgoedbeleggingen tegen actuele waarde wordt berekend op basis van het geldende belastingtarief over het verschil tussen de actuele en fiscale waarde van de vastgoedbeleggingen. Langlopende schulden Langlopende schulden zijn bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de langlopende schulden zijn in de waardering bij de eerste verwerking opgenomen. Opgenomen rentedragende leningen en schulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

Rentekosten De rentekosten zijn de kosten van de rente op de langlopende lening bij de gemeente Nissewaard, het rente percentage is 3,5%. Deze worden als kost opgenomen in de winsten verliesrekening. Kortlopende schulden Kortlopende schulden zijn bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de kortlopende schulden zijn in de waardering bij de eerste verwerking opgenomen. Opgenomen kortlopende schulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van appartementen worden verantwoord op het moment dat alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s zijn overgegaan op de koper. De kostprijs van deze appartementen wordt aan dezelfde periode toegerekend. Grondslagen (Netto)omzet Opbrengsten van diensten (het verhuren van appartementen) worden opgenomen naar rato van de mate waarin de diensten zijn verricht, gebaseerd op de tot dat moment in het kader 9

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

van de dienstverlening gemaakte kosten in verhouding tot de geschatte kosten van de totaal te verrichten dienstverlening. De kostprijs van deze diensten wordt aan dezelfde periode toegerekend. Continuïteit van de activiteiten De continuïteit van de komende jaren is afhankelijk van de omzet en het resultaat van de Elementen Spijkenisse B.V. Dit boekjaar sluit met een positief saldo van € 1.589.626. Dit wordt mede veroorzaakt door de niet gerealiseerde waardeveranderingen. De komende 5 jaren is de verwachting dat er circa 28 woningen worden verkocht. De daaruit ontvangen gelden worden grotendeels gebruikt om de lening aan de gemeente Nissewaard deels af te lossen. Het verlagen van de lening zorgt voor lagere rentelasten en een beter resultaat. Er is gezien het huidige economische klimaat geen reden om aan te nemen dat de Elementen Spijkenisse B.V. haar activiteiten in de toekomst niet zal kunnen voortzetten. Belastingen De vennootschapsbelasting wordt berekend tegen het geldende tarief over het resultaat van het boekjaar, waarbij rekening wordt gehouden met permanente verschillen tussen de winstberekening volgens de jaarrekening en de fiscale winstberekening, en waarbij actieve belastinglatenties (indien van toepassing) slechts worden gewaardeerd voor zover de realisatie daarvan waarschijnlijk is.

Informatieverschaffing over schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening vormt de leiding van de vennootschap zich verschillende oordelen en schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de desbetreffende jaarrekeningposten.

Fiscale positie De invoering van de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen heeft ook gevolgen voor Elementen Spijkenisse B.V.

voor

Tot 31 december 2015 kon de vennootschap gebruik maken voor een vrijstelling voor overheidsbedrijven. Door de invoering van de wet, is de B.V. per 1 januari 2016 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Op basis van een financiële prognose is een fiscale winst binnen 9 jaar te realiseren. De opgelopen verliezen uit 2016 tot en met 2018 kunnen worden gecompenseerd tot en met 2027. De verwachting is niet dat de winsten tot en met 2027 de verliezen in de eerste jaren volledig compenseren. De actieve belastinglatentie is derhalve opgenomen met een belastingtarief van 25% over de totale geprognotiseerde winsten over de jaren 2022 tot en met 2026. Na de termijn van 9 jaar kunnen de verliezen niet meer worden verrekend.

10

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen: gebouwen, machines en installaties Op de balans per 31 december 2019 staan 65 appartementen (inclusief 15 parkeerplaatsen). De bedrijfswaarde hiervan is berekend op € 21.770.825. De woningen en parkeerplaatsen zijn in januari 2021 getaxeerd voor een bedrag van € 20.750.000 voor 62 appartementen op marktwaarde. In januari 2021 tot en maart 2021 zijn er al drie woningen verkocht en die zijn niet meegenomen in de taxatie. Bedrijfswaardeberekening Stand per 1 januari 2020 Verkopen 2020 Ongerealiseerde waarde mutatie Stand per 31 december 2020

€ 22.043.902 -/- € 2.143.155 1.870.078 € 21.770.825

Risico’s bedrijfswaardeberekening: De bedrijfswaarde is afhankelijk van de gehanteerde parameters. Deze parameters zijn sterk afhankelijk van toekomstige externe ontwikkelingen op de woningmarkt. Als zodanig liggen er diverse assumpties ten grondslag aan de gehanteerde parameters. Onderstaand wordt per parameter een toelichting gegeven. De looptijd van de initiële bedrijfswaardeberekening is ingestoken op 30 jaar. Als het verkooptempo lager is zal de exploitatie looptijd logischerwijs langer zijn. De bedrijfswaarde over een exploitatie looptijd van 50 jaar, gebaseerd op een verkoop van 1 a 2 woningen per jaar, is € 23.147.901. Naar verwachting zal er ook geen negatief exploitatieresultaat ontstaan. Het risico is derhalve laag. Looptijd In de bedrijfswaardeberekening is de looptijd niet aangepast. Ten aanzien van de bedrijfswaardeberekening per 31 december 2020 hebben zich geen aanpassingen voorgedaan in de verwachte looptijd ten opzichte van voorgaande jaren. De looptijd blijft 30 jaar, waarvan er nog 20 jaar resteren. Woningverkopen In 2020 zijn er 7 woningen verkocht. Net als voorgaand jaar loopt het aantal verkopen per jaar naar beneden af. In 2021 zijn er 9 verkopen geprognosticeerd, in 2022 tot en met 2024 5, van 2025 tot en met 2029 4, van 2030 tot en met 2033 3, van 2034 tot en met 2035 2 en vanaf 2036 is het aantal verkopen op gemiddeld 1 per jaar gesteld.

Ten tijde van opstellen jaarrekening, periode lopend van 1 januari 2021 tot en met 30 april 2021 zijn er reeds 3 woningen getransporteerd bij de notaris en zijn er 3 overeenkomsten getekend.

11

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Overige parameters  De verkoopopbrengsten zijn tegen een gemiddelde prijs van € 334.677,42 per woning opgenomen. Dit bedrag komt voor uit de taxatie van januari 2021. Dit is de geschatte opbrengst bij het afstoten van het actief. Deze is tevens verwerkt in de bedrijfswaarde per 31 december 2020.  Het werkelijke leegstandspercentage over 2020 bedroeg 3,1%. Dit was lager dan de 5% die in de bedrijfswaardeberekening 2019 was opgenomen. Het niet meer verhuren van deze woningen vanwege de verkoop tot het moment van transport, zorgt voor een verhoging van het leegstandspercentage. De grote vraag naar woningen zorgt ervoor dat een appartement niet lang leeg staat. In de bedrijfswaardeberekening 2020 is 5% leegstand opgenomen.  De werkelijke huurstijging voor 2020 is 3,5%. Voor de bedrijfswaardeberekening wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse huurstijging van 1,65%. Wegens de motie Beckerman (aangenomen in Tweede Kamer op 9 februari 2020) mogen huren in de gereguleerde huursector niet verhoogd worden. De Elementen heeft 14 woningen die in deze sector vallen. De werkelijke huurstijging in 2021 zal 2% zijn voor de woningen die buiten de gereguleerde sector vallen, derhalve is in de bedrijfswaardeberekening gerekend met de gemiddelde stijging per woning (1,65%).  De gehanteerde rentefactor van 3,5 % is gebaseerd op het rentepercentage van de lening van de gemeente Nissewaard.

De lening wordt in 2028 afgelost aan de gemeente Nissewaard en er is, ten behoeve van de resterende bedrijfswaardeberekening, rekening gehouden met een rentepercentage van 3,5% gezien de lening door de gemeente naar verwachting voortgezet zal worden. Onderhoud Het groot onderhoud, aan het gebouw, wordt door de Vereniging van Eigenaren uitgevoerd. Hiertoe hebben zij een onderhoudsplanning opgesteld. De voorziening groot onderhoud op de balans bij de VVE sluit aan bij de onderhoudsplanning. In de bedrijfswaardeberekening 2020 is rekening gehouden met het groot onderhoud aan de keukens en badkamers in het jaar 2026. Verhuurderheffing Op basis van het aantal appartementen die onder de sociale huurgrens vallen is in de bedrijfswaardeberekening geen verhuurderheffing meegenomen. Financiële vaste activa Actieve latentie ontstaat uit hoofde van compensabele verliezen. Per 31-12-2019 was het € 215.351. N.a.v. het positieve fiscale resultaat 2020 en de verwachting van de toekomstige periode doteren we deze met € 130.129.

12

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Kortlopende vorderingen Debiteuren Per balansdatum staat er nog € 20.938 open. Dit betreft een openstaande vordering op ’t Hof Rijnland m.b.t. nog te ontvangen huren. Er is een voorziening opgenomen van € 21.019.

Saldo debiteuren Vorderingen op debiteuren Voorziening dubieuze vorderingen op debiteuren Totaal

31-12-2020 28.167 -25.342 2.825

31-12-2019 32.931 -27.022 5.909

Liquide middelen Bank De Elementen Spijkenisse B.V. heeft twee bankrekeningen, één rekening bij de Rabobank met een saldo per 31 december 2020 van € 344.168 en één rekening bij de ING met een saldo per 31 december 2020 van € 139.974. Eigen vermogen Aandelenkapitaal De Elementen Spijkenisse B.V. heeft een geplaatst aandelenkapitaal van € 500.000. De gemeente Nissewaard bezit alle 5.000 aandelen tegen een nominale waarde van € 100 per aandeel. Agioreserve De aandeelhouders hebben in haar vergadering van 23 augustus 2011 besloten een nadere storting te doen in de vennootschap van € 2.500.000.

13

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Herwaarderingsreserve Voor de herwaardering van de activa is conform de verslaggevingvoorschriften een herwaarderingsreserve gevormd. Jaarlijks vindt een actualisatie van de bedrijfswaarde plaats, op grond waarvan de stand van de herwaarderingsreserve wordt bijgesteld. Herwaarderingsreserve Kostprijs 31-12-2019 Verkopen 2020 historische kostprijs (inclusief afschrijvingen)

19.857.074 -1.988.162

17.868.912 Extra comptabele afschrijvingen

0

Historische kostprijs (inclusief afschrijvingen) Bedrijfswaarde 31-12-2020 Herwaarderingsreserve

17.868.912

Stand 31-12-2019

2.567.297

Dotatie 2020

1.334.616

21.770.825 3.901.913

Conform artikel 390 lid 3 Titel 9 Boek 2 BW mag de herwaarderingsreserve niet hoger zijn dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de boekwaarde op basis van de bij de waardering gehanteerde actuele waarde van de activa waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft. Overige reserves Het jaarrekeningresultaat 2020 bedraagt € 1.589.626 en is onder te verdelen in een nadelig resultaat bedrijfsvoering van € 280.452 en een voordelig resultaat ongerealiseerde waardeveranderingen van € 1.870.078 Voorgesteld wordt het nadelige resultaat bedrijfsvoering 2020 van € 280.452 op te nemen onder de post overige reserves. Het verloop van post overige reserve is als volgt: -2.594.803 1.589.626 -1.334.616 -2.339.793

Stand per 1-1-2020 Resultaat 2020 Dotatie aan herwaarderingsreserve Stand per 31 december 2020 Voorziening

Omdat op de appartementen in de commerciële balans een herwaardering plaatsvindt, is de fiscale waarde € 3.901.913 lager. Dit leidt tot een passieve belastinglatentie. Met een tarief van 25% is de latente belastingverplichting hier € 928.778.

14

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Langlopende schulden Lening Nissewaard De in 2013 afgesloten lening heeft een oorspronkelijke hoofdsom van € 25.166.667 en heeft een looptijd van 15 jaar. Het gehanteerde jaarlijkse vaste rentepercentage is 3,5%. Er is in 2020 € 2.500.000 afgelost. Het staat de Elementen vrij tussentijdse aflossingen te doen, maar de uiterlijke aflossingsdatum is 16 december 2028. Het verloop van de lening is als volgt: Stand per 1 januari 2020 Aflossing 2020 Stand per 31 december 2020

€ 19.516.667 € 2.500.000 € 17.016.667

Er is geen sprake van een gevestigde hypotheek of pandrecht ter zekerheidsstelling van deze lening. Kortlopende schulden Nog te betalen Het saldo van nog te betalen posten is € 50.112. Deze bestaat uit een nog te betalen accountantskosten, beheerkosten, verkoopkosten en bankkosten. Vooruitontvangen bedrag Het saldo van de vooruitontvangen bedragen is € 7.229, dit betreft vooruitontvangen huur. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Er zijn door de Elementen Spijkenisse B.V. per 31 december 2020 geen garanties en borgstellingen verstrekt. Het totaalbedrag aan langlopende verbintenissen tot het doen van betalingen ter verkrijging van gebruiksrechten of andere rechten die niet in de balans zijn opgenomen, is ca. € 65.000 per jaar. Dit vloeit voort uit een kettingbeding in de notariële akte. De eigenaren van de appartementen zijn verplicht tot het aangaan van een leasecontract met Eteck ten behoeve van de warmtepompen. De vve wordt door Vestia beheerd en is ca € 170.000 per jaar. Deze verplichtingen hebben een looptijd > 5 jaar, het totaal is € 235.000. Het jaarlijks te ontvangen bedrag van met derden aangegane huurcontracten van onroerende zaken is ca. € 850.000. De huurcontracten hebben een looptijd van minimaal een jaar en zijn per maand opzegbaar. Er is geen jaarlijkse erfpachtverplichting voor terreinen.

De vennootschap is geen verplichtingen aangegaan voor de aankoop van machines.

15

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en-verliesrekening Huuropbrengsten Maandelijks wordt van ’t Hof van Rijnland een overzicht ontvangen van huuropbrengsten, huurmutaties etc. De opbrengst 2020 bedraagt € 862.328. Verkoopopbrengsten Er zijn in 2020 7 woningen verkocht, in onderstaand overzicht is opgenomen wat de oorspronkelijke Vrij Op Naam prijs was, wat de uiteindelijke verkoopprijs was incl. BTW en wat de boekwaarde volgens de activastaat was. Huisnr. 762 776 854 922 938 960 968

Oorspr. VON prijs Verkoopprijs Boekwaarde 2019 288.000,00 € 306.000,00 € 306.165,00 320.000,00 € 365.000,00 € 306.165,00 315.500,00 € 360.000,00 € 306.165,00 220.500,00 € 247.500,00 € 306.165,00 326.000,00 € 390.000,00 € 306.165,00 260.000,00 € 270.000,00 € 306.165,00 344.000,00 € 382.500,00 € 306.165,00 €

2.074.000,00

€ 2.321.000,00

€

2.143.155,00

Kostprijs van de omzet Kostprijs verkopen

2.143.155

VvE bijdrage

172.161

Huur warmtepompen

65.940

OZB

41.778

't Hof van Rijnland

20.097

Advies en Accountant Bemiddelingskosten verhuur/verkoop

37.940

Overige exploitatiekosten

33.326

34.992

2.549.389 Overige waardeveranderingen De herwaardering in verband met het actualiseren van de bedrijfswaarde berekening heeft per saldo een mutatie van € 1.870.078 tot gevolg. Rentelasten De rentelasten over de diverse leningen bij de gemeente Nissewaard over de periode 1 januari 2020 tot en met 31 december 2020 bedragen € 662.083.

16

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2020 Het jaarrekeningresultaat 2020 bedraagt € 1.589.626 is onder te verdelen in nadelig resultaat bedrijfsvoering van € 280.452 en voordelig resultaat ongerealiseerde waardeveranderingen van € 1.870.078. Het resultaat ongerealiseerde waardevermeerderingen van de materiële vaste activa dient, conform artikel 390 Titel 9 Boek 2 BW, te worden toegevoegd aan de herwaarderingsreserve. De directie stelt voor het negatieve resultaat bedrijfsvoering over het boekjaar 2020 ten bedrage van € 280.452 ten laste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is, vooruitlopend op de besluitvorming van de Algemene Vergadering, reeds in de jaarrekening verwerkt.

Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die de jaarrekening 2020 beïnvloeden.

3. Overige gegevens Deskundigenonderzoek De accountant, PriceWaterhouseCoopers, heeft de jaarrekening 2020 gecontroleerd. De controleverklaring is bijgevoegd bij deze jaarrekening. Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar (artikel 37 van de statuten). De jaarrekening dient ondertekend te worden door alle directeuren, zij dragen er zorg voor dat de jaarrekening wordt vastgesteld door de algemene vergadering. De winst staat ter vrije beschikking van de algemene vergadering (art. 38 lid 1 van de statuten). Een tekort mag slechts worden gedelgd ten laste van de door de wet voorgeschreven reserves voor zover de wet dat toestaat (art. 38 lid 5 van de statuten). Nevenvestigingen De rechtspersoon heeft geen nevenvestigingen.

17

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden

Ondertekening van de jaarrekening, Nissewaard, 10 december 2021 De directie,

R.J.G. van L. Algemeen directeur

H.M. S. Financieel directeur

18

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Uitsluitend voor identificatiedoeleinden