47. Verslag omgevingstafel 9-11-2023 + overleg 21-11-2023 Koningin Wilhelminalaan 1

Initiatief

: Koningin Wilhelminalaan 1 te Spijkenisse

Onderwerp Betreft Datum Opgesteld CLO

: omgevingstafel d.d. 9 november 2023 : verslag : 9 november 2023 : casemanager Ruimtelijke Initiatieven : clo 60

Vertegenwoordigers Aanwezig Naam

Rol/functie

-

Initiatiefnemer/BouwN B.V. Initiatiefnemer/BouwN B.V. voorzitter OT Beslisser OT Casemanager Verkeersdeskundige/ adviseur team Verkeer/Parkeren Beleidsmedewerker Wonen/ Adviseur team Wonen Stedenbouwkundig/ adviseur team Stedenbouw Vergunningverlener en Secretaris Welstandscommissie Bestemmingsplanjurist/ Adviseur RO Beleidsmedewerker Groen/ Adviseur team Groen Adviseur Milieu & Duurzaamheid Adviseur VVR

Verloop proces -

Datum OT1 Datum OT2 Datum overleg Datum OT3 Datum overleg

: 17 november 2022 : 09 februari 2023 : 13 april 2023 : 09 november 2023 : 21 november 2023

Gegevens Initiatief -

Locatie Omschrijving initiatief Bestemmingsplan Overige relevante info

: Koningin Wilhelminalaan 1 te Spijkenisse : herbestemming kerk en pastorie naar woningen : Centrum 2012 : bestemming ‘Maatschappelijk’ met functieaanduiding ‘Religie’

Thema 1: Wonen en Verkeer

A. Wonen: Vanuit Wonen is de locatie een A-locatie voor woningen voor doelgroepen die gebruik maken van alle faciliteiten welke het centrum van Spijkenisse te bieden heeft. Daarom is het toevoegen van woningen gewenst op de locatie en zal de toevoeging bijdrage aan het woonen leefklimaat mits de doelgroep aansluit in de omgeving. De gewenste doelgroepen is een mix tussen jongeren, 1 á 2 persoonshuishouden en empty nesters. Voor de vragen van de initiatiefnemer: Moet er rekening gehouden worden met een percentage sociale bouw of betaalbare koop? In het plan zitten overigens minstens 9 woningen die in de categorie betaalbare koop vallen. -

-

Het faciliteren van sociale huur zou vanuit de gemeente voor dit project geen hele harde eis zijn, omdat het centrum van Spijkenisse al relatief veel sociale huur bevat i.v.m. andere delen. Wel zou sociale huur wenselijk kunnen zijn. Het toevoegen van sociale huur zou namelijk voor een mix aan bewoners kunnen zorgen. Bij het planvoornemen dient ook rekening gehouden te worden met het provinciale beleid. De provincie hanteert een verhouding van minimaal 66.6% betaalbare woningen en daarvan 33.3% sociale woningen per planvoornemen. Hieronder wordt uitgegaan van een prijsrange tussen de €135.000 en €385.000. Volgens het programma Wonen van het Rijk wordt de NHG-grens gehanteerd voor betaalbaarheid. Daar zou dit planvoornemen goed binnen passen. Het is voor ons praktischer als wij een lijst krijgen met de bouwnummers en verkoopprijs zodat we naar de verhouding tussen goedkoop en betaalbaar kunnen kijken.

B. Verkeer & Parkeren Parkeren dient volledig op eigen terrein afgewikkeld te worden volgens de ‘parkeernormennota Nissewaard 2022’. Nieuwe bewoners komen niet in aanmerking voor vergunning in ‘vergunninghouders gebied’. 1. Verkeer/parkeren: o Hoe staat de gemeente tegenover deel auto’s? Als gemeente hebben wij geen deelautobeleid. Dit is op dit moment dan ook geen optie. o Welke parkeernorm kunnen we hanteren? “Binnenstedelijk” is een norm van 0,7/won (incl. gasten) een niet ongebruikelijk. De voorzieningen zijn dichtbij en de doelgroep van startende jongeren en ouderen in het plan zal naar verwachting ook een lagere werkelijke parkeerbehoefte hebben. • De parkeernorm uit de parkeernormennota betreft schil centrum.

•

Afwijken zou kunnen, middels de norm autobezit. Echter ligt deze in de wijk ook op 1,5. Voor de te realiseren 10 a 12 appartementen zijn 15 a 18 parkeerplaatsen op eigen terrein noodzakelijk. Bij specificering van het plan kan exacte parkeerbehoefte berekend worden. Dit is onder andere afhankelijk van aantal m2 woonoppervlak, koop en/of (sociale)huur.

•

Opmerking: De ingetekende parkeerplaatsen zijn alle openbaar toegankelijk, waardoor eenieder daar mag parkeren. Ook liggen de parkeerplaatsen bij de kerk gedeeltelijk op gemeentelijke grond. Het parkeren dient op eigen terrein te worden afgewikkeld. Huidige plan gaat uit van de norm, maar bezoekers zijn hierin niet meegenomen. Bij alle berekeningen dient 0.3 erbij geteld te worden. Parkeernormennota Nissewaard is vastgesteld beleid en is dus leidend bij bepalen parkeerbehoefte. De juiste berekening hangt af van het type woning dat gerealiseerd moet gaan worden. Voorkeur is om parkeerplaatsen te realiseren met bijv. een slagboom, zodat alleen bewoners daar kunnen parkeren en evt. bezoek. Voor zowel de pastoriewoningen als de kerkwoningen geld een parkeernorm van 1.5. Conform de parkeernormennota dient er een (39 x 1,5 = 58,5) 59-tal parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd. Indien de doelgroep veranderd naar (gedeeltelijk) huur/sociale huur dan kan er met een lagere norm gerekend worden.

Thema 2: Ruimtelijke kwaliteit A. Stedenbouw Uitwerking plan kerkgebouw is akkoord. Pastoriewoningen zijn niet volgens eerdere afspraken zoals besproken d.d. 13-4-2023, namelijk de zaagtanden zijn verdwenen. Situering van de woningen in een rechte blok, schuin geplaatst vormt een dissonant in de directe omgeving. Advies is terug te gaan naar eerdere plan. Dus wel zaagtandvorm (knipoog naar het kerkgebouw). B. Welstand Advies = aanhouden. Allereerst spreekt de commissie haar waardering uit voor het feit dat door dit initiatief de kerk behouden kan blijven. Op basis van de summiere gegevens, die de commissie ter beschikking heeft, is het lastig om in dit stadium een gedegen advies te geven. Er zijn echter twee aspecten die de commissie al wel aan de orde wil stellen. Zeer kenmerkend voor de architectuur van de kerk zijn de “zaagtand” gevels met een combinatie van afwisselende open en gesloten gevelelementen. Dit karakter zou in ieder geval behouden moeten blijven en kan wellicht ook helpen in de zoektocht naar de positionering van de balkons. De commissie constateert dat dit karakter in de

voorstellen die er nu liggen te veel verloren gaat en er een probleem ontstaat met de privacy op de balkons. Verder vraagt de commissie zich af of de typologie van appartementen met een galerijontsluiting ter plaatste van de voormalige pastorie de juiste is. Door deze keuze neemt de parkeerdruk toe. Daarnaast zijn er losse bergingsblokjes ten behoeve van de appartementen opgenomen die de omgevingskwaliteit niet ten goede komt. Wellicht is een blokje met grondgebonden woningen op deze plek een denkbaar alternatief. De commissie ziet de herontwikkeling van de kerk en de locatie van de pastorie als onlosmakelijk geheel en pleit ook voor een integraal ontwerp van beide bouwdelen en de tussenliggende ruimte. De commissie gaat graag in overleg met de aanvrager om dit initiatief verder te brengen.

Thema 3: gezonde Leefomgeving A. RO In eerste instantie ging het alleen om het realiseren van woningen in de pastorie. Nu is ook het kerkgebouw erbij betrokken, daar worden nu ook woningen in voorzien. Dat heeft behoorlijke gevolgen voor de parkeerbehoefte. Daarnaast zullen de bestaande woningen aan de Wilhelminalaan te maken krijgen met veel inkijk vanaf de kerk. Op zich niet ongewoon midden in de stad, maar het is wel iets waarvan je weet dat daarop gereageerd gaat worden. Het lijkt me dan ook goed dat de initiatiefnemer het plan presenteert aan de omwonenden mochten we groen licht geven voor deze ontwikkeling.

B. Groen Achter de Ontmoetingskerk ligt een buurtpark, dit valt onder de subgroenstructuur van de wijk. Een tekort van parkeren wordt nu in de straat geprojecteerd, ter hoogte van het trottoir langs het buurtpark. Advies Groen is geen versnippering van de sub-groenstructuur; het buurtpark. Advies Verkeer is parkeren op eigen erf. De gecombineerde parkeeropgave van de herontwikkeling van de pastorie en de ontmoetingskerk zal plaats vinden op het plein tussen beide gebouwen. Onbekend is wat de parkeerdruk van de ontmoetingskerk nu is gezien het planstadium

C. Milieu en Duurzaamheid Bij de herontwikkeling worden vanuit milieu een aantal aandachtspunten gezien: -

Er dient onderzoek uitgevoerd te worden naar het wegverkeerslawaai (Koningin Wilhelminalaan en andere wegen in de nabijheid); De locatie valt in de zone industrielawaai Botlek-Pernis (verder levert dit naar verwachting geen beperkingen op. Dit aspect zal in het akoestisch onderzoek (zie punt 1) meegenomen moeten worden.

D. Veiligheid, VRR - Externe Veiligheid: geen bijzonderheden - Brandveiligheid: gaarne rapportage brandveiligheid - Bluswatervoorziening: akkoord - Wanneer er energie- opwekking dan wel opslag wordt gerealiseerd (i.h.k.v. energietransitie), denk bijv. aan een energiebatterij of zonnepanelen etc., dan moet de VVR dit apart beoordelen. De gegevens hierover via de casemanager doorzetten naar de VRR. Afsluiting OT Participatie: Bij realisatie van 20 of meer woningen geldt een verplichte participatie. Voor dit initiatief zal straks een verplichte participatie gelden. Advies is om in het voortraject ook de buurt te informeren en te betrekken. Wij zijn nu bezig met het vaststellen van een participatie-leidraad. Hiermee worden handvatten voor vormgeving aan participatie meegegeven. Zodra dit gereed is, zullen wij initiatiefnemers deze leidraad meegeven. Advies van de Raad: Bij 5 of meer woningen geldt een verplicht advies van de Raad. Aan de orde is het advies van de gemeenteraad bij dit initiatief die straks ook een verplicht onderdeel vormt. Wij zijn nu aan het vormgeven hoe wij in het voortraject de gemeenteraad bij dergelijke initiatieven kunnen betrekken. Ook zal de initiatiefnemer hierover geïnformeerd worden.

overleg met verkeersdeskundige d.d. 21-11-2023 en vervolgcommunicatie daarna. De initiatiefnemer heeft n.a.v. de omgevingstafel-sessie een herberekening gemaakt. Deze wilden zij graag voorleggen aan de verkeersdeskundige. Op 21 nov. jl. zijn er een aantal berekeningen besproken. Gebleken is dat dit nog steeds niet voldoet aan de aantal benodigde pp volgens de norm. Daarbij is ook de vraag gesteld of de norm voor sociale huur hetzelfde is voor sociale koop? Waarschijnlijk is hierin geen verschil tussen. Dit moeten we nog intern verder uitzoeken om er zeker van te zijn. Voor team wonen is de vraag gesteld wat de betaalbaarheidsgrens is waar initiatiefnemer van uit kan gaan? De casemanager gaat deze vraag bij Team Wonen uitzetten. Beantwoording vanuit Wonen: De betaalbare grens goedkope koop is opgebouwd in de Rotterdamse regio met een soort van differentiatie in goedkope koopgrenzen. Het klopt dat de betaalbare grens nu in de bovengrens is gestegen naar € 390k, deze was € 355k. In andere initiatieven hebben we verschillende goedkope koopgrenzen meegenomen ook in de ondergrens rond de € 310k tot € 355k. Waar de oppervlakte een rol speelt van de appartementen c.q. woningen met een zelfbewoningsplicht op de goedkope woningen van 4 jaar tot zelfbewoningsplicht. Laat initiatiefnemer een voorstel maken, met differentiatie goedkope koopgrenzen.

Dan kunnen wij aan de hand van de soort, type en grootte beoordelen of dit passend is. Aanvulling initiatiefnemer: In het plan wat we nu ontworpen en 21 november 2023 met jullie besproken hebben zitten 30 parkeerplaatsen op eigen terrein. Ons streven is om vast te houden aan de onderstaande uitgangspunten maar wij zijn uiteraard afhankelijk van met name kopersbehoeften. Bij eventuele wijzigingen zullen we rekening te houden met de geldende parkeernorm. Alle woningprijzen liggen onder de grens van € 385.000,- prijspeil heden, dus onder de betaalbaar wonen grens 2024. We hebben: • • • •

12 woningen in de kerk die kleiner zijn dan 50m2 GBO, oftewel de “Tiny houses” volgens het schema. 9 woningen in de kerk tussen 56m2 GBO en 64m2 GBO 8 woningen in de kerk tussen 72m2 GBO en 84m2 GBO 10 nieuwbouw appartementen op de locatie van de pastorie hebben ca 75m2 GBO.

Op basis van hetgeen we 21 november besproken hebben komen we dan op de onderstaande aantallen.

Op basis hiervan zijn er dus 4 parkeerplaatsen aan ruimte beschikbaar of hoeven niet gerealiseerd te worden. Voor eventuele piekmomenten is er dan nog voldoende ruimte op de openbare weg. We horen graag van Maarten of dit de juiste benadering is. Als dat het geval is gaan we verder met de uitwerking. Beantwoording vanuit Verkeer: Nogmaals zowel de provincie verordening als die van de gemeente nagelopen. Hierin wordt expliciet benoemd dat het om sociale HUUR gaat. Sociale koop is dus geen reden om met een lagere parkeernorm te rekenen. Hetgeen betekend dat er gerekend dient te worden conform de parkeernormennota. Indien mogelijk is hierbij afwijken met het normautobezit een optie. Echter ligt in deze wijk het normautobezit hoger dan de parkeernormennota. Het plangebied valt in de reguleringszone. Voor nieuwe adressen worden geen vergunningen meer afgegeven. Dit dient expliciet in de parkeer en belastingverordening te worden opgenomen. Hiervoor is instemming van het college nodig. Het bezoekers parkeren kan met een gereduceerd tarief welke tevens in de verordening moet worden opgenomen. Het verwijzen naar een van de parkeergarages is een eventuele optie. De dichtstbijzijnde is de Boekenberg. Project Vredehof gaat een gedeelte van parkeerplaatsen in de Boekenberg opeisen.

Het is op dit moment nog niet duidelijk wat dit met de restcapaciteit in de Boekenberg doet en of we voor dit initiatief naar de garage kunnen verwijzen. De aantallen waarmee de initiatiefnemer rekent is in het huursegment. Gezien het koopappartementen betreft niet de juiste aantallen en nog steeds een negatief advies.