32.Raad voor de leefomgeving en infrastructuur; Publicatie Goed gefundeerd; advies om te komen tot een nationale aanpak van funderingsproblematiek.
Tekst van het document
Door het ontbreken van informatie over de staat van funderingen speelt de kans op funderingsschade op dit moment nauwelijks een rol in de prijsstel-
3.2 Geen van betrokken partijen belang bij transparantie
ling op de vastgoedmarkt (AFM, 2023). Onderzoek van Vereniging Eigen
De zojuist besproken situatie wordt in stand gehouden doordat betrokken
Huis heeft uitgewezen dat 85% van de mensen die een huis bezitten met
partijen – denk aan individuele eigenaren, woningcorporaties, verhurende
een reëel risico op funderingsschade zich hiervan niet bewust was toen
beleggers, makelaars, hypotheekverstrekkers en overheden – in de huidige
men de woning kocht. Bovendien blijkt uit onderzoek van de Autoriteit
constellatie geen belang hebben bij transparantie over de staat van funde-
Financiële Markten (AFM) dat 80% van de huiseigenaren geen idee heeft
ringen onder gebouwen. Voor geen van deze partijen is het aantrekkelijk om
welke kosten er om de hoek komen kijken als hun fundering schade blijkt te
binnen de vastgoedmarkt transparantie op dit punt te bevorderen:
hebben (AFM, 2023).
• niet voor eigenaren, omdat zij vrezen voor hoge kosten en/of waarde verlies van hun gebouw;
Idealiter zou de staat van de funderingen en de kans op toekomstige funderingsschade medebepalend moeten zijn voor de verkoopprijs van gebouwen. Kopers zouden dan weten waar ze aan toe zijn. Maar in de huidige vastgoedmarkt ontbreekt deze transparantie. Er wordt slechts bij
• niet voor financiële instellingen, omdat zij vrezen voor de gevolgen voor de waarde van het onderpand van hun hypotheekportefeuille; en • niet voor overheden, omdat zij vrezen te moeten opdraaien voor de financiële en maatschappelijke gevolgen van de funderingsproblematiek.
2% van de woningverkopen iets gemeld over de staat van de funderingen (Hommes et al., 2023).
Er is dus sprake van een impasse, waarbij eigenaren, marktpartijen en over-
Wat het risico op funderingsschade betreft functioneert de prijsvorming op
heden het probleem niet onder ogen kunnen of willen zien. Dat verklaart
de vastgoedmarkt dus niet goed. Het ontbreekt aan de daarvoor benodigde
mede waarom er na meer dan twintig jaar nog steeds geen landelijke
informatie per gebouw.
aanpak is van de funderingsproblematiek.
Doordat de staat van gebouwfunderingen op dit moment in feite een black box vormt, zijn consumenten op de vastgoedmarkt niet goed beschermd
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 3
32
3.3 Onvoldoende samenwerking tussen gebouweigenaren
Bovendien hebben we moeten vaststellen dat ook woningbouwcorporaties,
Gebouweigenaren met funderingsschade zijn vaak afhankelijk van hun
net als de meeste andere partijen, het vraagstuk van de funderingspro-
buren om tot een oplossing te komen. In veel situaties kunnen herstel-
blematiek de afgelopen decennia niet op de agenda hebben gezet. De
werkzaamheden namelijk alleen worden uitgevoerd als de eigenaren van
meeste corporaties zijn pas net begonnen met het in beeld brengen van
alle gebouwen binnen één bouwkundige eenheid meedoen. Bij VvE’s geldt
het vraagstuk en een mogelijke aanpak. Funderingsproblematiek maakt
bovendien dat alle eigenaren gezamenlijk moeten besluiten tot (en moeten
op dit moment ook nog geen deel uit van de nationale prestatieafspraken
meebetalen aan) herstelmaatregelen, ook al is er maar bij enkele eige-
die van rijkswege met de koepelorganisatie van woningcorporaties zijn
naren (zichtbaar) sprake van schade. In de praktijk blijkt het vaak lastig om
gemaakt (BZK, 2022). Uit onze gesprekken met woningbouwcorporaties
iedereen mee te krijgen.
en gemeenten kwam naar voren dat dit ook geldt voor de meeste lokale prestatieafspraken.
Als er sprake is van veiligheidsrisico’s en de betrokken eigenaren niet in actie komen, kan de gemeente ingrijpen. Het omgevingsrecht geeft overheden hiertoe de bevoegdheid. Dit ingrijpen kan op verschillende manieren,
3.4 Focus op juridische verantwoordelijkheden problematisch
bijvoorbeeld door gebouweigenaren met een aanschrijving te verplichten
Tot nu toe wordt de funderingsproblematiek vooral benaderd als een
om bepaalde (herstel)werkzaamheden aan een fundering te laten verrichten.
individueel probleem dat gebouw-voor-gebouw moet worden aangepakt.
Of door als gemeente zélf de werkzaamheden uit te voeren op kosten van de
De juridische verantwoordelijkheidsverdeling tussen partijen is daarbij het
eigenaren (zie hoofdstuk 7 van deel 2). In de praktijk zijn overheden echter
vertrekpunt.
terughoudend met het inzetten van dit soort dwingende instrumenten. Juridisch gezien zijn eigenaren van een gebouw verantwoordelijk voor het Vergeleken met individuele gebouweigenaren kunnen woningcorporaties in
grondwater op het eigen perceel, de afvoer van hemelwater en de bouw-
beginsel gemakkelijker opereren bij het aanpakken van funderingsherstel.
kundige staat en het onderhoud van het pand (zie hoofdstuk 7, deel 2). Dat
Zij bezitten immers vaak grote aantallen woningen in een buurt of dorp. Bij
betekent ook dat die eigenaren, van bewoner-eigenaar tot woningbouw
enkele corporaties zagen we gedurende het onderzoek voor dit advies inder-
corporatie en verhuurder/belegger, in beginsel zelf verantwoordelijk zijn om
daad voorbeelden van zo’n grootschalige aanpak. Maar bij andere corporaties bleek toch dat een grootschalige aanpak werd belemmerd doordat men niet de enige gebouweigenaar was in de wijk of het dorp.
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 3
33
tijdig (herstel)werkzaamheden te laten verrichten aan de fundering van het
voorkomen of herstellen van funderingsschade. Deze constatering betekent
pand zodra dat nodig is, en dat zij de kosten daarvoor zelf dragen.8
voor ons dat de nationale aanpak funderingsproblematiek zo moet zijn ingericht dat eigenaren er gebruik van willen maken en hen een langdurig
Een uitvloeisel van deze juridische verantwoordelijkheid is dat veel gebouw
en frustrerend juridisch gevecht bespaard blijft.10 Het betekent, met andere
eigenaren die te maken hebben met schade aan hun fundering, op eigen
woorden, dat de nationale aanpak voldoende doeltreffend en toegankelijk is
titel onderzoek laten instellen naar de schadeoorzaak, waarna zij langs
voor eigenaren en dat zij deze als rechtvaardig ervaren. Binnen de aanpak
juridische weg op zoek gaan naar een schadevergoeding. Gezien de groei
moeten de eigenaren die dat willen zelf de regie kunnen voeren, maar tege-
van de funderingsproblematiek is het dan ook niet verrassend dat het aantal
lijkertijd moeten zij zoveel mogelijk ontzorgd worden wanneer zij daarom
rechtszaken over funderingsschade de laatste jaren sterk toeneemt.9
vragen.11 Wij hebben kortom een nationale aanpak voor ogen waarbij de overheid naast de eigenaren gaat staan in plaats van er tegenover.
Kansrijk zijn deze rechtszaken in de praktijk meestal niet. Doordat bij schade aan funderingen diverse oorzaken een rol kunnen spelen, is het vrijwel onmogelijk om juridisch aannemelijk te maken dat er één specifieke partij
3.5 Mogelijke nieuwe knelpunten
aansprakelijk is – bijvoorbeeld een lokale of regionale overheid die bepaalde
Bij de uitvoering van een nationale aanpak van de funderingsproblematiek
ingrepen in het water- en bodemsysteem heeft verricht. Dat noemen we
kunnen zich nieuwe knelpunten voordoen, die in de huidige situatie nog
multicausaliteit. En zelfs als het bewijsbaar is dat de funderingsschade
niet aan de orde zijn. Bijvoorbeeld als bepaalde maatregelen één specifieke
mede is ontstaan door een ingreep van een gemeente, provincie of water-
groep veel geld gaan kosten, of als bepaalde maatregelen een forse opscha-
schap, dan is deze ingreep veelal gedaan na een democratische belangenaf-
ling vergen bij uitvoeringsorganisaties, onderzoekers en aannemers.
weging in het kader van de uitvoering van een wettelijke taak. In de nu volgende hoofdstukken gaan we nader op in op de vraag hoe kan Wij concluderen daarom dat een aanpak die de juridische verantwoordelijk-
worden voorgesorteerd op de omgang met de bestaande en mogelijke
heidsverdeling tussen partijen als vertrekpunt neemt niet doeltreffend is.
nieuwe knelpunten. Wij reiken hiervoor een viertal leidende principes aan
Het leidt tot frustrerende en kostbare juridische procedures in plaats van het
en doen concrete aanbevelingen.
8 9
Tenzij de schade aanwijsbaar veroorzaakt wordt door iemand anders (wat zoals aangegeven in de praktijk vaak lastig aantoonbaar is). Zie https://www.nu.nl/economie/6298132/vaker-rechtsbijstand-ingeroepen-bij-juridische-conflicten-oververbouwing.html
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 3
10 Daarmee beogen wij uiteraard geen beperking van de toegang tot de rechtsgang. De gang naar de rechter zal altijd open moeten blijven staan. 11 Dat leren wij uit onze gesprekken met betrokken bij schadeherstel uit Groningen.
34
4 LEIDENDE PRINCIPES VOOR EEN NATIONALE AANPAK 4.1 Vier leidende principes met ‘doeltreffendheid’ voorop De in het vorige hoofdstuk beschreven knelpunten hebben tot gevolg gehad dat er tot op heden nog geen begin is gemaakt met een structurele aanpak van de funderingsproblematiek. Ondertussen wordt de problematiek groter en urgenter, zowel bouwkundig, financieel als maatschappelijk. Bestaande verzakkingsschade aan gebouwen neemt in ernst toe en er komen meer gebouwen bij waar schade dreigt te ontstaan. De klimaatverandering vergroot en versnelt bovendien het probleem, waardoor steeds meer individuele gebouweigenaren gedupeerd dreigen te raken. De optelsom van dit alles is dat we kunnen spreken van een fors maatschappelijk probleem. Een probleem dat raakt aan hele buurten en dorpen én aan de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. De individuele problemen van gedupeerde eigenaar-bewoners en het ontbreken van perspectief op een oplossing vormen een combinatie die kan leiden tot maatschappelijke onrust, zoals de aardbevingsproblematiek in Groningen pijnlijk duidelijk heeft gemaakt (Tweede Kamer, 2023). Op dit moment is het tempo waarin de funderingsproblematiek wordt aangepakt naar ons oordeel veel te laag. Wij vinden daarom dat er een nationale aanpak moet komen. Een aanpak die de exacte omvang van de
35
problematiek inzichtelijk maakt en die oplossingen niet hoofdzakelijk zoekt
Uitvoerbaarheid is het tweede principe dat wij hanteren bij het formuleren
in de juridische verantwoordelijkheden van partijen. De juridische route
bij de aanpak. Een nationale aanpak is immers alleen doeltreffend als hij
werkt namelijk vertragend en biedt – zoals in hoofdstuk 3 besproken – voor
ook uitvoerbaar is. Dit stelt eisen aan de beschikbaarheid van de benodigde
rechtzoekende gebouweigenaren zelden soelaas.
informatie, aan de inrichting en organisatie van de herstelwerkzaamheden en aan de eenvoud van de procedures.
Wij blijven de eigen verantwoordelijkheid van de gebouweigenaren als vertrekpunt nemen, maar achten daarnaast een tijdelijke collectieve inzet
Het derde principe dat we hanteren is de rechtvaardigheid van de maat
noodzakelijk om te komen tot een aanpak van het maatschappelijk probleem
regelen. Dit veronderstelt onder meer solidariteit met gedupeerde gebouw
die gebouweigenaren perspectief biedt en die het tempo van het funde-
eigenaren en dus een actieve overheidsrol om te komen tot de benodigde
ringsherstel opvoert.
herverdeling van beschikbare middelen.
Voor de door ons voorgestelde nationale aanpak hanteren wij vier leidende
Doelmatigheid hanteren we als vierde leidende principe. De aanpak die we
principes, waarbij de een meer nadruk moet krijgen dan de ander. Wij
voorstaan moet uiteraard ook efficiënt worden uitgevoerd. Het beoogde
zetten doeltreffendheid voorop. De problematiek moet snel en accuraat in
effect moet waar mogelijk worden gerealiseerd tegen zo laag mogelijke
beeld komen, gebouweigenaren moeten grip krijgen op de problematiek
kosten.
en het herstel van funderingen moet voortvarend worden ingezet. Dat is essentieel, want Nederland kan zich niet veroorloven het probleem half-
Deze principes zijn niet zwart-wit, ieder voor zich vragen zij uiteindelijk om
slachtig aan te pakken en de rekening door te schuiven naar de toekomst.
normatieve keuzes. Wij hebben de principes zelf geïnterpreteerd en op basis
De nadelige gevolgen voor de gebouwde omgeving zijn daarvoor te groot.
daarvan uitgangspunten voor de aanpak geformuleerd. Het is uiteindelijk
Bovendien is de onzekerheid die dit teweeg zal brengen in het leven van
aan de politiek om de definitieve normatieve keuzes te maken.
vele mensen, met alle gevolgen voor hun bestaanszekerheid van dien, meer dan onwenselijk. Er dreigt dan een verdere juridisering van het vraagstuk,
Hierna lichten we onze invulling van de leidende principes nader toe.
die we juist willen voorkomen. Met het vooropstellen van doeltreffend-
Daarmee schetsen we de contouren voor de nationale aanpak die we voor-
heid kan worden voorkomen dat op een gegeven moment de funderings
stellen en de afwegingen die wij daarbij maken.
problematiek ontaardt in een funderingscrisis.
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 4
36
4.2 Doeltreffendheid
• De omvang van de problematiek moet zo veel mogelijk worden beperkt.
Een doeltreffende aanpak betekent in zijn algemeenheid: de juiste dingen
Daarom moeten medeoverheden gezamenlijk preventieve maatregelen
doen, zodat de gewenste maatschappelijke effecten worden bereikt. Bij de
treffen.
aanpak van de funderingsproblematiek houdt doeltreffendheid vooral in dat
• Mensen die zelf onvoldoende draagkrachtig zijn om funderingsherstel
er tempo wordt gemaakt met zowel herstel als preventie van funderings-
succesvol ter hand te nemen, moeten in staat worden gesteld om in
schade, om maatschappelijke ontwrichting te voorkomen. Voorwaarden
beweging te komen.
daarbij zijn (a) transparantie over de staat van funderingen op de vastgoed-
• De rijksoverheid zal een actieve rol moeten vervullen, gelet op de nood-
markt en (b) een overheid die haar zorgplicht actief invult en (c) vroegtijdige
zakelijke verplichtende elementen in de aanpak, de nodige financiële
en intensieve betrokkenheid van gedupeerde gebouweigenaren zodat zij
slagkracht en de verbetering van de marktwerking in de vastgoedmarkt.
grip krijgen op hun eigen situatie. Hiervoor zal (tijdelijk) collectieve actie nodig zijn. Gebouweigenaren blijken namelijk uit zichzelf niet in beweging te komen. En individuele acties schieten tekort voor de aanpak van een
4.3 Uitvoerbaarheid
probleem van deze omvang.
De aanpak van de funderingsproblematiek moet uitvoerbaar zijn. Daarmee bedoelen we dat de randvoorwaarden moeten zijn vervuld om alle beno-
Concreet is voor een doeltreffende aanpak het volgende nodig:
digde activiteiten daadwerkelijk te verrichten. Een uitvoerbare aanpak wordt
• De menselijke maat moet centraal staan zodat mensen zich herkennen in
gekenmerkt door eenvoud, zodat mensen in staat gesteld worden om op
de problematiek en de geboden oplossingen. Gebouweigenaren moeten
een gemakkelijke manier gebruik te maken van de regelingen en waar
daarom proactief in de aanpak worden meegenomen. Hiervoor zijn niet
mogelijk ontzorgd worden.
alleen financiële prikkels en verplichtingen nodig, maar ook duidelijke communicatie met en informatie vanuit de overheid en mogelijkheden
We bespreken hieronder wat er nodig is om de uitvoerbaarheid te waar-
om mee te denken over passende oplossingen.
borgen van drie belangrijke onderdelen van de aanpak: (a) het verbeteren
• De onzekerheid over funderingsrisico’s moet zo snel mogelijk worden
van de beschikbaarheid van informatie over funderingsrisico’s, (b) de nood-
weggenomen. Daarom moet er op korte termijn per gebouw informatie
zakelijke herstelwerkzaamheden en preventieve ingrepen, (c) de organisatie
beschikbaar komen over de actuele funderingsschade of de kans daarop.
en procedures rond regelingen ter ondersteuning van gebouweigenaren.
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 4
37
Uitvoerbaarheid van verbeterde informatievoorziening over
Uitvoerbaarheid van organisatie en procedures rond
funderingsrisico’s
ondersteuningsregelingen
• Alle beschikbare informatie die van belang is voor het maken van risico
• Onderzoek en herstel van gebouwen moet zo gefaseerd worden dat een
schattingen (bijvoorbeeld satellietbeelden en informatie over bodem
stabiele stroom van werkzaamheden ontstaat voor marktpartijen. Bij
soorten) moet zo snel mogelijk worden ontsloten, om te voorkomen dat
de fasering moet naast technische aspecten (zoals ondergrond en type
er onnodig funderingsonderzoek wordt gedaan.
bebouwing) ook gekeken worden naar maatschappelijke aspecten (zoals
• De informatievoorziening moet worden verbeterd door goede landelijke afstemming. Ook moet met een duidelijke planning worden gewerkt. Dat vraagt om collectieve organisatie. • Er moet zo veel mogelijk worden aangesloten bij bestaande initiatieven op het gebied van informatievoorziening over funderingsrisico’s.
de gemeenschapszin, identiteit en het behoud van culturele of historische waarden). • De tijdelijke (financiële) ondersteuning van gebouweigenaren moet bij voorkeur de vorm hebben van een bijdrage die voor iedereen geldt. Dit vereenvoudigt de procedure voor eigenaren. Ook wordt verdere juridi sering zo voorkomen.
Uitvoerbaarheid van herstelwerkzaamheden en preventieve ingrepen
• De ondersteuning en ontzorging van eigenaren moet zo veel mogelijk
• Herstelwerkzaamheden en preventieve ingrepen moeten waar mogelijk
worden gebundeld. Op die manier wordt van overheden minder capaci-
collectief worden ingezet, omdat funderingsproblemen veelal op blok-,
teit gevraagd en blijft de procedure voor de gebruikers overzichtelijk.
wijk- of gebiedsniveau spelen. Ook het respecteren en behoud van de identiteit en gemeenschapszin in buurten vraagt om een collectieve
Tot slot benadrukken we dat het uit oogpunt van uitvoerbaarheid essentieel
benadering.
is dat alle uitvoerende partijen in een vroeg stadium zeer nauw worden
• Bij schade- en funderingsherstel moet waar mogelijk de verbinding worden gelegd met andere opgaven in de gebouwde omgeving, zoals
betrokken bij het uitwerken van de bovengenoemde onderdelen van de aanpak.12
woningverbetering en verduurzaming. • Standaardisatie, kwaliteitsborging, opschaling en innovatie in de bouwbranche moet worden bevorderd en waar mogelijk gefaciliteerd, zodat er meer capaciteit beschikbaar komt om herstelwerkzaamheden te verrichten. 12 Zie in dit verband ook de aanbevelingen uit ons recente advies De uitvoering aan zet (Rli, 2023).
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 4
38
4.4 Rechtvaardigheid
niet te verwerken in opzet van de aanpak zelf, omdat dit ten koste gaat van
Rechtvaardigheid gaat over de vraag of besluitvorming eerlijk en transpa-
de doeltreffendheid. Herverdelingsvragen moeten betrokken worden in het
rant verloopt en of de lusten en lasten op een billijke manier zijn verdeeld
jaarlijkse belastingplan.
tussen groepen in de samenleving en tussen huidige en toekomstige generaties (Rli, 2022).
Concreet is voor een rechtvaardige aanpak van de funderingsproblematiek
Of de lusten en lasten van een aanpak rechtvaardig zijn verdeeld, beoor-
het volgende nodig:
deelt niet iedereen op dezelfde manier.13 Dit hebben wij ook gemerkt tijdens
• Gebouweigenaren moeten de mogelijkheid krijgen om zelf de regie te
de gesprekken die wij voor dit advies hebben gevoerd met mensen die
nemen in de aanpak van de problematiek. Dat betekent dat overheden
betrokken zijn bij de funderingsproblematiek. Wij vinden dat in de aanpak
hen actief moeten informeren over risico’s. Ook moeten eigenaren ruimte
van funderingsproblematiek solidariteit nodig is met de huidige gebouw
krijgen om mee te denken over de oplossingen.
eigenaren. Immers, wanneer als gevolg van een nationale aanpak bekend
• Voorkomen moet worden dat de door ons bepleite nationale transpa-
wordt bij wie er wel en bij wie er geen problemen spelen, zullen de volle-
rantie over het risico op funderingsschade ertoe leidt dat alle kosten van
dige kosten en zorgen bij hen terechtkomen – terwijl vorige en toekomstige
herstel- en preventiemaatregelen uitsluitend terechtkomen bij de huidige
eigenaren gespaard blijven. Dat achten wij niet rechtvaardig.
gebouweigenaren, terwijl alle voorgaande en toekomstige eigenaren vrijuit gaan.
De solidariteit die wij bepleiten vraagt om een actieve rol van de overheid.
• Alle gebouweigenaren met funderingsschade moeten in staat worden
Daarbij zal sprake zijn van herverdelingeffecten. Sommigen zullen het
gesteld om de kosten voor herstel te dragen. Dat vraagt om een finan-
onrechtvaardig vinden dat niet-woningbezitters via de inkomstenbelasting
cieel vangnet voor de eigenaren die schadeherstel niet kunnen betalen.
moeten meebetalen aan het herstel van de fundering van koopwoningen,
• De overheid moet gebouweigenaren zo veel mogelijk ontzorgen. Zij
terwijl de eigenaren van die woningen vaak draagkrachtig genoeg zijn,
worden immers geconfronteerd met een onverwacht en complex traject
bijvoorbeeld vanwege de grote waardestijging van gebouwen waarvan de
waarvan ze niet weten hoe ze eraan moeten beginnen. Er moet een
laatste decennia sprake is. Ons pleidooi is om politieke keuzes op dit vlak
loket komen dat eigenaren hierbij helpt en hen voorziet van duidelijke informatie.
13 Een veel gebruikte driedeling voor het denken over rechtvaardige verdeling is (a) streven naar het maximale totale nut, (b) streven naar gelijke uitkomsten voor iedereen en (c) streven naar een voldoende basis voor iedereen. Voortbouwend op die driedeling onderscheidt de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid tien mogelijke verdelingsbeginselen voor de verdeling van klimaatkosten (WRR, 2023).
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 4
39
4.5 Doelmatigheid
met achterstallig onderhoud en betere isolatie. Dit kan kostenreductie
Met doelmatigheid bedoelen wij dat de verhouding tussen in te zetten
opleveren.
middelen (geld, tijd en capaciteit) en de bereikte effecten zo gunstig moge-
• Als bij funderingsproblemen sloop-nieuwbouw de meest doelmatige
lijk is. Van een doelmatige aanpak is dus sprake wanneer met een bepaald
maatregel is, moet het als serieuze optie overwogen worden?
budget maximaal effect wordt gerealiseerd, of andersom, wanneer een
• Waar mogelijk moet een blok- en gebiedsgerichte aanpak worden
beoogd effect tegen minimale kosten wordt bereikt.
gevolgd. Daarmee wordt funderingsschade op het meest kostenefficiënte schaalniveau aangepakt.
Het collectief organiseren van de aanpak van funderingsproblematiek draagt
• Samen met de bouwsector moet worden ingezet op opschaling van de
bij aan de doelmatigheid, omdat de schaalgrootte daardoor toeneemt. Dit
operatie. De afspraken die eerder met de installatiebranche zijn gemaakt
levert kostenreductie op bij de verschillende onderdelen van de aanpak. Wij
over de opschaling voor de productie en plaatsing van warmtepompen
zien overigens dat het doelmatigheidsprincipe in veel beleidsaanpakken de
kan daarbij inspiratie bieden.
boventoon voert. In de nationale aanpak van de funderingsproblematiek achten wij dat onwenselijk. Concreet is voor een doelmatige aanpak van de funderingsproblematiek het volgende nodig: • Waar funderingsproblemen aan de orde zijn, moet zo snel mogelijk worden ingegrepen. Zo worden onnodig hoge kosten voorkomen. Hoe eerder we de funderingsproblematiek aanpakken, hoe goedkoper we uit zijn. • Rijk en decentrale overheden moeten harde afspraken maken om decentrale overheden preventief te laten optreden. Preventieve maatregelen zijn nodig om schade en herstelkosten zo veel mogelijk te voorkomen. • Waar mogelijk moeten opgaven gecombineerd ter hand worden genomen. Funderingsherstel kan bijvoorbeeld tegelijk worden opgepakt
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 4
40
5 AANBEVELINGEN Voortbouwend op de vier leidende principes die wij in het vorige hoofdstuk hebben besproken, geven wij in dit hoofdstuk onze aanbevelingen aan de rijksoverheid en de decentrale overheden. Samen omvatten deze aanbevelingen de door ons voorgestelde nationale aanpak van de funderingsproblematiek. Onze aanbevelingen volgen vijf sporen: 1. beschikbaarheid van risico-informatie over funderingsschade verbeteren; 2. funderingsschade voorkomen; 3. maatschappelijke problemen voorkomen door ondersteuning en ontzorging; 4. subsidie- en leenmogelijkheden creëren voor schade- en funderingsherstel; 5. zorgen voor een gezamenlijke en krachtige uitvoering. Deze vijf sporen zijn niet los van elkaar te zien; ze zullen tegelijkertijd door de overheden moeten worden gevolgd om de aanpak van de problematiek effectief te laten zijn. Immers, het verbeteren van de beschikbare informatie over funderingsrisico’s zal de vastgoedmarkt verstoren als er niet tegelijkertijd perspectief is op (tijdelijke) financiële ondersteuning van gebouw eigenaren bij funderingsherstel. En een tijdelijke regeling voor financiële ondersteuning van gebouweigenaren vraagt concrete stappen naar meer
41
transparantie van de vastgoedmarkt, waardoor het risico op funderings-
Aanbeveling 1.1 Maak met een openbare funderingsdatabase de kans op
schade in de toekomst wordt uitgedrukt in de prijs die mensen voor een
funderingsschade per gebouw inzichtelijk
gebouw betalen. Bovendien is goed funderingsherstel niet mogelijk zonder de waarborg van een krachtige gezamenlijke uitvoering.
Op dit moment ontbreekt de informatie die nodig is om voor elk gebouw in Nederland een betrouwbare inschatting te maken van de kans op schade. Er
Ons voorstel is om de nationale aanpak funderingsproblematiek vast te
is wel statistische kennis beschikbaar, maar deze is verspreid over diverse
leggen in bindende interbestuurlijke afspraken en de uitvoering daarvan
bronnen. Zo werkt het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek
te beleggen bij een Nationaal Coördinator Funderingsproblematiek (zoals
(KCAF) met de applicatie FunderMaps, hanteert Deltares in zijn
nader uitgewerkt in spoor 5).
Klimaateffectatlas een eigen funderingsrisicomodel en heeft de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) een risicokaart in ontwikkeling op basis van satellietdata. Wij adviseren om deze informatie te (laten) bundelen
5.1 Spoor 1: beschikbaarheid van risico-informatie over
en publiek toegankelijk te maken via een funderingsdatabase. Hiermee
funderingsschade verbeteren
ontstaat er één erkende en betrouwbare plek waar eigenaren, kopers,
De beschikbaarheid van betrouwbare informatie over het risico op funde-
huurders, financiers en overheden terecht kunnen voor betrouwbare en
ringsschade bij gebouwen is cruciaal voor een doeltreffende aanpak van de
eenduidige informatie over de kans op funderingsschade aan specifieke
funderingsproblematiek. De verbetering van de informatievoorziening die
gebouwen. De database moet in ieder geval inzicht geven in:
ons voor ogen staat, moet ertoe leiden dat er per gebouw een compleet
• Welke fundering is toegepast in het gebouw.
beeld ontstaat van de al dan niet bestaande funderingsschade of de kans
• Welke kans er is op welke mate van funderingsschade.
daarop. Het doel daarvan is dat de funderingsproblematiek een transparant onderdeel wordt van de prijsvorming op de vastgoedmarkt en kopers en
Deze funderingsdatabase moet aan een aantal eisen voldoen:
verkopers hier op kunnen anticiperen. Daartoe doen we vier aanbevelingen.
• Er moeten eenduidige en voor eigenaren begrijpelijke definities worden ontwikkeld. De thans bestaande initiatieven hanteren vaak net verschillende uitgangspunten en een net andere definitie van funderingstype en risico. • Gebouwen mogen in de funderingsdatabase alleen worden geclassificeerd als dat met een hoge mate van zekerheid kan. Anders moeten zij
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 5
42
een aparte codering krijgen (‘onbekend’). Voor deze gebouwen zal nader
eigenaren ontzorgd. Eigenaren moeten daarbij grip blijven houden op wat er
onderzoek nodig zijn (zie hierna).
gebeurt met hun eigen gebouw.
• Vergelijkbaar met de opzet van de basisregistraties bij het Kadaster moet
De onderzoeksprogramma’s moeten ervoor zorgen dat voor grote aantallen
de funderingsdatabase onafhankelijk worden beheerd door één partij, die
gebouwen in hoog tempo de noodzakelijke informatie beschikbaar komt.
geen commercieel oogmerk heeft.
Gemeenten kunnen in samenspraak met bijvoorbeeld woningcorporaties
• Het is zaak om de funderingsdatabase voortdurend actueel te houden.
en andere gebouweigenaren bepalen voor welke buurten en wijken een
Daartoe zullen betrokken partijen moeten worden verplicht om actuele
onderzoeksprogramma meerwaarde heeft. Vroegtijdige communicatie met
informatie aan te leveren die zij op basis van onderzoek hebben
de bewoners en eigenaren over en intensieve betrokkenheid van hen bij het
verkregen. De beheerder van de funderingsdatabase dient koppelingen
opzetten van deze onderzoeken is cruciaal. De nationaal coördinator moet
te maken met andere relevante databases (denk aan topografische
toezien op een goed samenspel tussen de onderzoeken die tot stand komen
kaartlagen).
vanuit deze gebiedsgerichte benadering en de onderzoeken die op eigen initiatief van eigenaren plaatsvindt (zie aanbeveling 1.3).
Wij stellen voor om de funderingsdatabase tot stand te brengen volgens een groeimodel. Er komt dan geleidelijk voor steeds meer gebouwen een
Doelmatigste manier om de staat van funderingen te onderzoeken
classificatie beschikbaar. Het moet volgens ons haalbaar zijn om de funde-
Wat de beste manier is om de staat van funderingen te onderzoeken, is
ringsdatabase te ontwikkelen en te vullen in de periode 2024-2027. Aan het
sterk afhankelijk van de situatie. In buurten en dorpen is het vaak niet
einde van deze periode zal dan voor het overgrote deel van de gebouwen
doelmatig om gebouw-voor-gebouw vast te stellen hoe de funderingen
een classificatie beschikbaar zijn.
ervoor staan. Gebiedsgericht kijken is dan veel slimmer, omdat informatie over enkele gebouwen vaak al uitsluitsel geeft over een groot aantal
Aanbeveling 1.2 Stimuleer gebiedsgericht onderzoek naar de staat van
gebouwen. Zo’n aanpak vereist wel dat er integraal wordt gekeken naar
funderingen
de casco’s, grondwaterstanden, enzovoort. In bijvoorbeeld Dordrecht en Zaanstad wordt deze onderzoeksaanpak gevolgd. Wij bepleiten dat deze
Om te komen tot een betrouwbare funderingsdatabase is meer onderzoek
manier van werken landelijk wordt overgenomen.
nodig naar de staat van funderingen. Wij pleiten daarom voor gemeentelijke gebiedsgerichte onderzoeksprogramma’s in de periode 2025-2028. In deze onderzoeksprogramma’s wordt de samenwerking georganiseerd en worden
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 5
43
De onderzoeksprogramma’s zouden zich moeten richten op gebieden waar
relevante documenten, 2. een fysieke quick-scan zonder grondverzet en
nog weinig informatie is over de funderingen, maar waar op basis van
3. volledig funderingsonderzoek. Welk soort onderzoek nodig is, hangt af
bouwjaar en ondergrond wel reële funderingsrisico’s worden voorzien.
van de funderingsinformatie die over een gebouw al beschikbaar is. Een
Maar ook de culturele en historische waarde van gebouwen, buurten en
gecertificeerd onderzoeksbureau zal dit moeten vaststellen. Onderdeel
dorpen moet betrokken worden bij het faseren van de onderzoeken. De
van de certificering moet ook zijn dat het onderzoeksbureau het onderzoek
uitkomsten van afgeronde onderzoeken moeten vervolgens per gebouw
zo inricht dat met een onderzoek zo veel mogelijk uitspraken over de hele
openbaar worden gemaakt via de hiervoor besproken funderingsdatabase
bouwkundige eenheid waarin een gebouw zich bevindt kunnen worden
(zie aanbeveling 1.1).
gedaan (zie aanbeveling 5.3).
Aanbeveling 1.3 Subsidieer funderingsonderzoek voor eigenaren
Wij hebben overwogen om in onze aanbeveling woningcorporaties en commerciële verhuurders, uit het oogpunt van kostenbesparing, uit te
Eigenaren moeten ook in staat zijn om zelf funderingsonderzoek te laten
sluiten van de subsidieregeling. Wij adviseren echter om hiervoor niet te
uitvoeren. Dit past bij hun verantwoordelijkheid als eigenaar én draagt bij
kiezen. Wij verwachten namelijk dat uitsluiting van deze partijen de doeltref-
aan het gevoel van eigenaarschap. De kosten voor een volledig funderings-
fendheid van de nationale aanpak van de funderingsproblematiek fors zou
onderzoek kunnen oplopen tot € 6.000 per gebouw.
beperken.14
Wij adviseren om 90% van de onderzoekskosten te subsidiëren voor
Aanbeveling 1.4 Verplicht verkopers en verhuurders met ingang van
mensen die hun fundering laten onderzoeken. Aan het verkrijgen van deze
1 januari 2029 om bij verkoop of bij nieuwe huurovereenkomsten
subsidies verbinden we de voorwaarde dat het funderingsonderzoek wordt
informatie te verstrekken over de kans op funderingsschade
verricht door een gecertificeerd bedrijf (zie aanbeveling 5.3). Een tweede voorwaarde zal moeten zijn dat de uitkomsten van het funderingsonderzoek
Wij adviseren om de wettelijke informatieplicht die rust op eigenaren die
worden aangeleverd bij de funderingsdatabase (zie aanbeveling 1.1).
hun pand verkopen, een concretere invulling te geven. Op dit moment staat in de wet dat de verkoper van een gebouw alle bij hem/haar
Niet alle funderingsonderzoeken zullen even ingrijpend zijn. Er zijn drie
bekende gebreken moet vermelden die ‘normaal gebruik’ van het gebouw
soorten funderingsonderzoek die gebouweigenaren kunnen laten verrichten. In volgorde van oplopende complexiteit zijn dit: 1. archiefonderzoek naar
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 5
14 Met de woningbouwcorporaties kan dit vastgelegd worden in nationale prestatieafspraken.
44
verhinderen (artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek). Verkopers worden in dit
verhuizen omdat herstel nodig is. Ook voor het doen van eigen investe-
verband geacht alle op het moment van verkoop beschikbare informatie
ringen in een keuken of badkamer is funderingsinformatie relevant voor
over funderingsrisico’s te overleggen. Maar onduidelijk is in hoeverre een
huurders. Zij moeten bij het afsluiten van hun huurcontract duidelijkheid
verkoper van deze risico’s op de hoogte kan of moet zijn.
hebben over eventuele risico’s en daar rekening mee kunnen houden.
De wettelijke informatieplicht bij verkoop zal preciezer moeten worden beschreven. Verkopers moeten per 1 januari 2029 worden verplicht tot het
Aandachtspunt: voorkomen dat woningen onverkoopbaar worden als
verstrekken van informatie over de kans op funderingsschade. Aan die
gevolg van informatieplicht
verplichting kunnen zij voldoen met het doorgeven van de classificatie uit
De uitvoerbaarheid van de informatieplicht zal afhangen van (a) de mate
de funderingsdatabase (zie aanbeveling 1.1). Als het te verkopen gebouw
waarin het lukt om de funderingsdatabase te vullen en (b) de beschikbare
geen classificatie in de database heeft, zal de eigenaar moeten worden
capaciteit bij advies- en onderzoeksbureaus om met ingang van 1 januari
verplicht om nader onderzoek naar de staat van de fundering te laten doen
2029 snel funderingsonderzoek uit te voeren als daartoe een verzoek
(zie aanbeveling 1.3).
komt (voor gebouwen zonder classificatie in de funderingsdatabase). De
Om een plotselinge verstoring van de vastgoedmarkt te voorkomen,
informatieplicht moet uiteraard niet als gevolg van knelpunten op deze
bevelen wij aan, de aangepaste informatieplicht ruim van tevoren aan te
twee aspecten leiden tot onverkoopbaarheid van woningen. Wij bevelen
kondigen. Concreet stellen wij voor de nieuwe verplichtingen eind 2024
aan om dit voorafgaand aan de invoering van de informatieplicht te
bekend te maken en het publiek hierover, in samenwerking met make-
evalueren en zo nodig aanvullende maatregelen te nemen om onverkoop-
laars, hypotheekverstrekkers en financieel adviseurs, actief te informeren.
baarheid als gevolg van capaciteitsgebrek te voorkomen.
Gebouweigenaren met verkoopplannen hebben dan voldoende tijd om op de nieuwe informatieplicht te anticiperen. Verder bevelen wij aan dat verhuurders worden verplicht om bij het
5.2 Spoor 2: funderingsschade voorkomen
afsluiten van huurovereenkomsten hun nieuwe huurders met ingang van
Veel funderingsproblematiek kan worden voorkomen met preventieve
1 januari 2029 te informeren over het risico op funderingsschade. Dit risico
maatregelen in de omgeving van gebouwen. Ook moet worden nagegaan
kan namelijk ook voor huurders gevolgen hebben. Denk aan het ontstaan
in hoeverre aanvullende maatregelen nodig zijn om funderingsproblematiek
van vochtschade, scheuren in muren of klemmende deuren. Dergelijke
bij nieuwbouw uit te sluiten. We specificeren hieronder welke preventieve
schade kan bovendien tot gevolg hebben dat huurders (tijdelijk) moeten
acties er concreet nodig zijn.
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 5
45
Aanbeveling 2.1 Laat preventieplannen opstellen door decentrale
Gemeenten en waterschappen zijn in lijn met hun verantwoordelijkheden
overheden
voor het waterbeheer wat ons betreft de aangewezen partijen om, in samenspraak met de nationaal coördinator, het voortouw te nemen in het
Wij bevelen aan dat waterschappen, gemeenten en provincies van het Rijk
opstellen van deze plannen. De provincie heeft hierbij een ondersteunende
de opdracht krijgen om in de periode 2025-2026 gezamenlijk plannen op
rol te vervullen.
te stellen voor het voorkomen en beperken van funderingsschade in de gebouwde omgeving.15 De nationaal coördinator voert regie op de totstand-
Belang van Nationaal Programma Landelijk Gebied voor het beperken
koming van de preventieplannen.
van funderingsproblemen In het kader van het Nationaal Programma Landelijk Gebied zijn eind 2023
De plannen zullen een inventarisatie moeten bevatten van de mogelijk-
conceptversies verschenen van de provinciale plannen voor het landelijk
heden om met preventieve maatregelen de kans op funderingsschade in
gebied. Deze plannen bevatten voorstellen die een bijdrage zullen leveren
een gebied te beperken. Daarbij is aandacht nodig voor verschillen in het
aan het terugdringen van stikstof- en CO2 -uitstoot. Het instellen van
type bebouwing en het type ondergrond en de hydrologische situatie.
een hoger grondwaterpeil maakt deel uit van de voorstellen. Dit heeft
Bebouwing, ondergrond en de hydrologische situatie bepalen immers in
als neveneffect dat het bijdraagt aan het voorkomen van bodemdaling
hoge mate wat de risico’s zijn en wat de beste preventieve maatregelen zijn.
– en daarmee ook aan het voorkomen van funderingsproblemen. Het Nationaal Programma Landelijk Gebied vormt daarmee een belangrijke
Daarbij valt te denken aan maatregelen in het water- en bodemsysteem in
basis voor de hierboven aanbevolen preventieplannen.
het verlengde van de beleidslijn ‘Water en bodem sturend’ (IenW, 2022), zoals aanpassen van de mate van drooglegging, verbeteren van de infiltratie, aanleggen van fijnmazige drainagesystemen rond bouwkundige
Aanbeveling 2.2 Voorkom schade bij nieuwbouw
eenheden of toepassen van nieuwe technieken om rottingsprocessen tot stilstand te brengen dan wel te vertragen (al dan niet als proefproject). Maar
Voor zover bekend doen zich bij relatief nieuwe gebouwen die zijn gebouwd
ook het maken van nieuwe afwegingen over de functies en bestemmingen
op betonnen palen over het algemeen geen funderingsproblemen voor,
in het gebied kan onderdeel zijn van een preventieplan.
omdat moderne bouwnormen rekening houden met bodemdaling en
15 Hierbij is het goed om te verkennen of deze plannen het karakter kunnen krijgen van een programma als één van de kerninstrumenten van de Omgevingswet.
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 5
paalaantasting.
46
Toch kan zich bij bodemdaling een probleem voordoen bij nieuwbouw op
voor het begeleiden van eigenaren en het (zo veel mogelijk) wegnemen van
betonnen palen. Als de betonnen palen onder een gebouw niet meezakken
hun zorgen. Niet door de verantwoordelijkheid over te nemen, maar door
met de omringende openbare ruimte en infrastructuur, kan de aansluiting
naast eigenaren te gaan staan en in overleg met hen te kijken wat de beste
van het gebouw op riolering, kabels en leidingen defect raken. Of het
benadering is.
gebouw kan lastig toegankelijk worden. Dit fenomeen wordt doorgaans
Dat geldt voor alle sporen in de aanpak. We doen hiervoor drie specifieke
erkend door gemeenten en infrastructuurbeheerders en meegenomen in
aanbevelingen.
het reguliere beheer. Het valt buiten het kader van de door ons voorgestelde aanpak van funderingsproblematiek.
Aanbeveling 3.1 Zorg voor een loket waar gebouweigenaren en bewoners
Bij nieuwbouwpanden met een ondiepe fundering, gebouwd op onder-
terecht kunnen met vragen op het gebied van funderingsschade
gronden met kleilagen, signaleren wij wél reële risico’s op funderingsschade. Deze risico’s zijn vooral het gevolg van klimaatverandering. Op
Wij adviseren om een landelijk loket in te richten dat eigenaren en bewoners
basis van de huidige stand van de kennis valt over de omvang van de risi-
proactief ondersteunt. De taken van het ‘funderingsloket’ moeten onder
co’s van ondiepe funderingen op ondergronden met kleilagen echter niets
meer zijn:
met zekerheid te zeggen. Wij bevelen daarom aan om in de periode 2024-
• hulp bieden bij het inschakelen van experts voor het vaststellen van
2025 nader onderzoek te laten doen naar deze specifieke groep gebouwen.
het risico op funderingsschade en/of het opstellen van herstel- of
Als de uitkomsten daartoe aanleiding geven, kunnen extra wettelijke
vernieuwingsplannen;
maatregelen (bijvoorbeeld in de bouwnormen) nodig zijn om de funderingsrisico’s bij nieuwbouw in deze specifieke gebieden weg te nemen.
• helpen van gebouweigenaren bij het selecteren van betrouwbare partijen voor de uitvoering van funderingsherstel; • adviseren over preventieve maatregelen die gebouweigenaren zelf kunnen treffen;
5.3 Spoor 3: maatschappelijke problemen voorkomen door ondersteuning en ontzorging
• aanvragen van subsidies voor onderzoek, herstelplannen en funderingsherstel.
Zoals uit onze analyse naar voren komt, kunnen funderingsproblemen veel zorgen en onzekerheid teweegbrengen bij gebouweigenaren. In de nationale
Wij pleiten voor een loket dat landelijk wordt ingericht, maar dat lokaal
aanpak van de funderingsproblematiek moet daarom niet alleen aandacht
toegankelijk is. Dit loket moet in 2025 beschikbaar zijn, gelijktijdig met de
zijn voor de financiële en bouwkundige kant van het vraagstuk, maar ook
inwerkingtreding van de door ons aanbevolen subsidieregelingen.
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 5
47
Het is essentieel om de loketfunctie dicht bij mensen te organiseren, met zo
Aanbeveling 3.2 Versterk de positie van gemeenten om te komen tot
veel mogelijk één vast aanspreekpunt. Onderdeel van een organisatie die
een gebiedsgerichte aanpak van herstel van funderingsschade en
‘dicht bij mensen’ opereert, is dat zij eigenaren van gebouwen die volgens
gevolgschade
de funderingsdatabase risico lopen op funderingsschade, proactief informeert over de mogelijkheid om subsidie aan te vragen voor onderzoek,
Wij pleiten ervoor om de positie van gemeenten zodanig te versterken dat
herstelplannen en funderingsherstel (zie aanbeveling 1.3 en 4.2).
zij, in specifieke buurten en dorpen, kunnen overgaan tot een gebiedsgerichte aanpak van schadeherstel. Wij doen daartoe twee voorstellen:
Het funderingsloket kan tot stand worden gebracht door het bundelen
• Het verstrekken van een financiële rijksbijdrage voor het opstellen van
en versterken van bestaande initiatieven zoals het Kenniscentrum
gebiedsplannen om te komen tot een collectieve aanpak van funderings-
Aanpak Funderingsschade (KCAF) en het Kenniscentrum Bodemdaling
herstel. Het opstellen van gebiedsgerichte plannen is met name zinvol in
en Funderingen (KBF). Maar ook de kennis van de Rijksdienst voor
gebieden waarin (gegeven de bouwkundige structuur) schaalvoordelen
Ondernemend Nederland (RVO) zou, gezien zijn werkzaamheden op
zijn te verwachten van een collectieve aanpak, waar ook grote verduur-
het gebied van funderingsproblematiek, ingebracht kunnen worden. De
zamingsopgaven liggen of waar de aanwezigheid van culturele of histori-
Nationaal Coördinator Funderingsproblematiek (zie aanbeveling 5.2) neemt
sche waarden vraagt om een gezamenlijke aanpak.
het voortouw om het funderingsloket tot stand te brengen en zo te positioneren dat het loket echt naast de eigenaren en bewoners gaat staan.
• Het opstellen van een modelverordening voor de inzet van de aanschrijvingsbevoegdheid. Met deze bevoegdheid kunnen gemeenten gebouw eigenaren verplichten om funderingsherstel uit te voeren, ook als dat
Als gemeenten al beschikken over een goed functionerend publieksloket,
voor hun gebouw nog niet direct noodzakelijk is, maar voor andere
kunnen zij ervoor kiezen dat loket in stand te houden. De landelijke organi-
gebouwen in de bouwkundige eenheid wel. Verschillende gemeenten,
satie kan dan een tweedelijnsfunctie vervullen. Het is raadzaam om daarbij
zoals Haarlem en Dordrecht, hebben al ervaring opgedaan met het
een no-wrong-door-principe te hanteren. Dit houdt in dat vragen die bij het
gebruik van de wettelijke aanschrijvingsbevoegdheid voor dit doel (zie
landelijke loket binnenkomen, soepel worden doorgeleid naar het loket van
hoofdstuk 7 van deel 2). Op basis van de modelverordening kunnen alle
de desbetreffende gemeente.
gemeenten dezelfde werkwijze hanteren.
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 5
48
Tegelijk met het verstevigen van de positie van gemeenten zal aandacht uit
de komende jaren een ondersteunende rol hebben te vervullen. Niet alleen
moeten gaan naar participatie van de eigenaar-bewoners in deze gebieden.
in faciliterende zin, maar ook in financiële zin. Zonder deze beide vormen
Vroegtijdige samenwerking met hen is nodig voor een doeltreffende
van ondersteuning zal het schade- en funderingsherstel onvoldoende op
aanpak. Dat was een belangrijke les van de hersteltrajecten in Groningen.
gang komen en zal de ernst en omvang van de funderingsproblematiek alleen maar toenemen.
Speciale aandacht zal verder moeten uitgaan naar gebieden waar gemeenten concrete plannen hebben voor stedelijke vernieuwing, met
Aanbeveling 4.1 Bied gebouweigenaren in de overgangsfase naar volledige
sloop-nieuwbouw als belangrijk onderdeel. In deze gebieden kan een
transparantie over funderingsrisico’s 70% subsidie voor het laten opstellen
besluit tot funderingsherstel neerkomen op kapitaalvernietiging, omdat het
van een herstelplan
gebouw op korte termijn meegaat in de stedelijke vernieuwing. Wij stellen voor dat voor deze gebieden extra regels gaan gelden voor de toekenning
Met de voorgestelde nationale aanpak funderingsproblematiek wordt
van subsidie voor schade- en funderingsherstel (zie aanbeveling 4.2). Het
duidelijk of en bij welke gebouwen sprake is van matige tot ernstige funde-
uitgangspunt zal moeten zijn dat gebouweigenaren alleen in aanmerking
ringsschade. In die gevallen zal een gebouweigenaar, desgewenst met
komen voor een subsidie als de gemeente hiermee instemt. De beschikbare
ondersteuning van het funderingsloket (zie aanbeveling 3.1), een herstelplan
subsidie kan dan worden ingezet voor een financieel aantrekkelijke onteige-
moeten laten opstellen. Dit plan moet in beeld brengen (a) met welke tech-
ning van de pandeigenaar. Hiermee vergroten we de financiële slagkracht
niek de schade aan de fundering het beste kan worden hersteld en (b) of het
van gemeenten en bieden we eigenaren van gebouwen perspectief op een
mogelijk is de fundering van het gebouw zelfstandig te herstellen of dat dit
aantrekkelijke vergoeding. Dat neemt het verdriet dat soms ook samengaat
binnen een grotere bouwkundige eenheid moet gebeuren. Het ontwikkelen
met stedelijke vernieuwing niet weg, maar vormt wel de basis voor een
van een standaardcatalogus met type werkzaamheden en prijzen is hierbij
open en eerlijk gesprek hierover.
behulpzaam (zie aanbeveling 5.3). Wij stellen voor om het opstellen van een herstelplan in de periode van 2025-2035 voor 70% te subsidiëren. Op deze manier draagt de overheid het
5.4 Spoor 4: Subsidie- en leenmogelijkheden creëren voor
grootste deel van de kosten, maar levert ook de gebouweigenaar – die de
schade- en funderingsherstel
verantwoordelijke partij is voor het laten opstellen van een herstelplan – een
Om grip te krijgen op de funderingsproblematiek is het zaak om werk te
bijdrage.
maken van schade- en funderingsherstel. Wij vinden dat overheden hierbij
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 5
49
Aanbeveling 4.2 Bied gebouweigenaren in de overgangsfase naar volledige
met vertegenwoordigers van hypotheekverstrekkers is naar voren gekomen
transparantie over funderingsrisico’s 30% subsidie voor het herstellen van
dat de meeste gebouweigenaren hiervoor voldoende leenruimte hebben.
funderingsschade
Hypotheekverstrekkers hebben de verantwoordelijkheid om te zorgen dat deze leningen ook verstrekt worden zodat de funderingsproblematiek echt
De kosten van het herstel van funderingsschade zijn fors. Doordat er op dit
kan worden aangepakt. Het voorstel is om daar in een convenant met de
moment nog geen landelijke dekkende funderingsdatabase bestaat met
sector afspraken over te maken (zie aanbeveling 4.3). Voor eigenaren die
informatie over funderingsrisico’s, kunnen mensen die een pand kopen
deze leenruimte niet hebben, stellen wij een afzonderlijke oplossing voor
meestal geen rekening houden met deze kostenpost.
(zie ook aanbeveling 4.3).
Wij pleiten daarom voor een subsidieregeling voor eigenaren van gebouwen met matige tot ernstige schade aan de fundering. We hebben het
Toelichting bij het voorgestelde subsidiepercentage
dan over aangetaste funderingen waarbij binnen vijftien jaar door zakking,
Het door ons voorgestelde subsidiepercentage (30%) zou op basis van
rotatie en/of andere factoren cascoschade aan het pand zal optreden (zie
politieke afwegingen ook anders kunnen worden vastgesteld. Gelet op de
hoofdstuk 6 van deel 2). Ons voorstel is om deze ondersteuning te bieden
juridische verantwoordelijkheid van de eigenaar vinden wij het billijk dat
gedurende de overgangsfase (2025-2035) naar de situatie waarin bij vast-
deze ook in de overgangsfase tenminste de helft van de kosten draagt.
goedtransacties dankzij de landelijke funderingsdatabase volledige transpa-
Een doeltreffende aanpak vraagt wel om een stevig gebaar van de over-
rantie bestaat over funderingsschade en -risico’s.
heid. Een echte stimulans om te komen tot het daadwerkelijk oppakken
Met de hier voorgestelde subsidieregeling willen wij bevorderen dat er bij
van funderingsherstel op grote schaal. Met een percentage van 30% is de
fors meer gebouwen en in een hoger tempo schade- en funderingsherstel
regeling volgens ons doeltreffend genoeg om het aantal juridische proce-
plaatsvindt dan nu. Tegelijkertijd verzacht de subsidieregeling de effecten
dures – en daarmee tijdverlies – fors in te dammen. Ook gelet op het
van de door ons bepleite informatieplicht (zie aanbeveling 1.4).
potentieel ontwrichtende karakter dat de funderingsproblematiek voor de
De subsidieregeling die wij voorstellen is bedoeld als bijdrage in de kosten
samenleving heeft, achten wij een stevige subsidiebijdrage passend.
van herstelwerkzaamheden. De kosten van herstelwerkzaamheden zouden wat ons betreft voor 30% kunnen worden gesubsidieerd, met een maximum van € 40.000. De resterende 70% (of meer wanneer het maximale subsidie-
Een eindige subsidieperiode bevordert een voortvarende aanpak van de
bedrag van toepassing is) zullen eigenaren dan moeten lenen of moeten
funderingsproblematiek. Tegelijkertijd draagt een subsidieperiode van elf
betalen uit eigen reserves. Uit de expertmeeting die wij hebben gehouden
jaar eraan bij dat het aantal gebouwen dat per jaar moet worden hersteld,
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 5
50
kan worden gespreid. Daarmee blijft de opgave uitvoerbaar. Ook krijgen
De eerste categorie eigenaren willen we van de regeling uitsluiten omdat zij
gebouweigenaren die aan de slag willen met herstel op deze manier de
de kosten voor schadeherstel reeds fiscaal kunnen verrekenen. De tweede
ruimte om de operatie op een voor hen passend moment in te plannen.
categorie eigenaren willen wij uitsluiten van de regeling om te voorkomen
Ruim voor het aflopen van de subsidieregeling zal moeten worden geëva-
dat overheden onderling geld gaan ‘rondpompen’. Bij de uitwerking van de
lueerd of de markt het hersteltempo heeft kunnen waarmaken of dat
regeling is het zaak om deze uitzondering nader te omschrijven. Het is daar-
aanvullende maatregelen nodig zijn, waaronder eventuele verlenging van
naast denkbaar dat enkele aanvullende uitzonderingen nodig of wenselijk
de looptijd.
zijn (bijvoorbeeld in de sfeer van recreatiebewoning of bedrijfsloodsen).
Er zullen wel voorwaarden moeten gelden. Subsidie voor herstel van
Net als het verrichten van funderingsonderzoek zou ook de aanpak van
funderingsschade mag wat ons betreft alleen worden verleend als:
funderingsherstel door woningbouwcorporaties wat ons betreft moeten
• de staat van de funderingen matig tot slecht is;
worden opgenomen in nieuw te maken nationale prestatieafspraken. Zo
• het herstelplan is opgesteld door een gecertificeerd bureau
kan het Rijk stimuleren dat corporaties verduurzaming, vernieuwing en
(zie aanbeveling 5.3).
aanpak van de funderingen van hun woningen zo veel mogelijk geïntegreerd oppakken.
In sommige gevallen zal de conclusie van het herstelplan luiden dat sloop in combinatie met nieuwbouw de enige reële optie is. Ook in deze gevallen
Wij vinden dat in de uitwerking van de door ons voorgestelde subsidierege-
stellen wij voor om in principe de subsidie uit te keren, tot het genoemde
ling maatwerk nodig is voor gebouwen met een Vereniging van Eigenaren
maximum van € 40.000 (zie over de situatie waarin sloop-nieuwbouw aan
(VvE) en voor gebouwen met bijzondere culturele of historische waarde.
de orde is ook aanbeveling 3.2).
VvE’s bezitten vaak relatief grote gebouwen. Funderingsherstel zal hier dus een veelvoud kosten van het gemiddelde per gebouw. Het maximale
Wij stellen voor om de hierboven beschreven subsidieregeling in
subsidiebedrag zal hierop moeten worden aangepast. Ook het creëren van
principe open te stellen voor alle eigenaren van gebouwen, met twee
aanvullende leenfaciliteiten voor VvE’s vergt aandacht. De regelgeving rond
uitzonderingen:
monumenten kan eveneens aanleiding geven tot maatwerk.
1. commerciële vastgoedeigenaren;
In de voorbereidingstijd voor dit advies hebben wij hier geen verdiepend
2. overheden die optreden als vastgoedeigenaar.
onderzoek naar kunnen doen.
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 5
51
Aanbeveling 4.3 Zorg dat iedereen het bedrag kan lenen dat boven
oktober 2023 aangekondigd dat het sinds 2017 bestaande Fonds Duurzaam
op het subsidiebedrag nodig is voor funderingsherstel (zo nodig met
Funderingsherstel (FDF), waarbij op dit moment slechts vijf gemeenten zijn
kwijtschelding van rentelasten én uitstel van aflossing)
aangesloten, landelijke werking zal krijgen (BZK, 2023). Het FDF biedt leningen aan gebouweigenaren die geen hypotheek kunnen
Sommige gebouweigenaren zullen het niet-gesubsidieerde deel van de
krijgen bij een reguliere hypotheekverstrekker. Mensen die geld lenen bij het
kosten van funderingsherstel uit eigen reserves kunnen betalen. Een ander
FDF krijgen kwijtschelding van rentelasten en uitstel van aflossing, zolang
deel van de gebouweigenaren zal op basis van het eigen inkomen en de
hun inkomen volgens de ‘NIBUD-richtlijnen’ te laag is voor het dragen van
eventuele overwaarde van het gebouw in kwestie, in staat zijn hiervoor
deze lasten. Bij deze ‘maatwerklening’ wordt gewerkt met een driejaars-
een hypothecaire lening af te sluiten. Het is zaak dat de kosten van nood-
periode. Na elke periode moet de lener in principe de normale rente en
zakelijk funderingsherstel worden vertaald in de leennormen voor hypo-
aflossing gaan betalen, tenzij uit een hertoetsing blijkt dat het inkomen nog
theekverstrekkers zoals vastgelegd in de Tijdelijke Regeling Hypothecair
steeds onder de richtlijnen zit.
Krediet. De lener moet bij het aangaan van een nieuwe hypotheek voldoende leenruimte overhouden om funderingsherstel te financieren.
Hoewel wij positief zijn over het voornemen om het FDF landelijke werking
Hypotheekverstrekkers hebben de verantwoordelijkheid om hierop toe te
te geven, vinden wij dat de voorwaarden op een aantal punten nog te streng
zien én moeten soepelheid betrachten bij het verstrekken van deze aanvul-
zijn. Dit beperkt de doeltreffendheid van de regeling. Om te komen tot een
lende hypotheek voor zover dat mogelijk is. Het gaat dus niet alleen om de
doeltreffende én rechtvaardige regeling stellen wij de volgende aanpas-
normstelling, maar ook om de wijze van toepassing daarvan. Wij adviseren
singen voor:
daarom dat de nationale coördinator hierover in een convenant afspraken
• Bovengrens voor leenbedrag schrappen. Gebouweigenaren moeten de
maakt met de financiële sector.
volledige herstelkosten, zoals vermeld in het herstelplan, en na aftrek van subsidie, kunnen lenen bij het vernieuwde FDF.
Er zullen ook gebouweigenaren zijn die niet beschikken over eigen reserves
• Kosten voor hertoetsing schrappen. De hertoetsing die mensen met een
en die evenmin in aanmerking komen voor een reguliere aanvullende
FDF-lening elke drie jaar moeten aanvragen en betalen, zal standaard en
hypotheek. Wij vinden dat de nationale aanpak van de funderingspro-
kosteloos moeten worden uitgevoerd. Hiermee worden leners ontzorgd
blematiek erin moet voorzien dat in principe iedereen na aftrek van
en betalen zij wat zij daadwerkelijk kunnen betalen.
subsidie het benodigde bedrag kan lenen. Een belangrijke eerste stap in deze richting is onlangs gezet door de minister van BZK. Deze heeft op 9
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 5
• Regels voor aflossen restschuld versoepelen. Het afbetalen van de schuld die resteert in de uitzonderlijke situatie dat een lener gedurende
52
de gehele leenperiode niet aflost, moet soepeler worden geregeld. De
Aanbeveling 5.1 Wijs een coördinerend minister aan voor de
lener die moeite heeft met afbetaling mag wat ons betreft pas worden
funderingsproblematiek
verplicht om af te lossen op het moment dat de woning wordt overgedragen aan een koper of erfgenaam. Wij vinden zorgen over het afbetalen
Het Rijk zal een belangrijke bijdrage moeten leveren aan de opvolging van
van een restschuld in verband met funderingsherstel niet passen bij deze
de hierboven beschreven sporen 1 tot en met 4. Het is daarom wenselijk dat
regeling.
er binnen het kabinet één coördinerend minister wordt aangewezen voor
• Leningen voor funderingsherstel in combinatie met verduurzaming
de funderingsproblematiek. Vanwege de samenhang van de funderingspro-
opnieuw mogelijk maken. Na een recente evaluatie van het FDF (Rebel
blematiek met de landelijke woningvoorraad ligt het bij de huidige departe-
Strategy & Development, 2023) is besloten om kosten van verduurza-
mentale indeling voor de hand om de coördinerende verantwoordelijkheid
mingsmaatregelen die niet direct samenhangen met funderingsherstel,
bij de minister van BZK neer te leggen.
uit te sluiten van een lening. Reden: voor een dergelijke lening bestaan andere regelingen en faciliteiten. Wij erkennen dat deze alternatieve rege-
Aanbeveling 5.2 Stel een Nationaal Coördinator Funderingsproblematiek
lingen er zijn. Maar voor een gebouweigenaar is het beter om één lening
aan die sturing geeft aan een interbestuurlijk programma
af te sluiten en daarmee een gecombineerde aanpak van verduurzaming
funderingsproblematiek
en funderingsherstel te ondersteunen. Anders wordt het nodeloos complex voor de aanvrager. Wij stellen daarom voor de combinatie weer
Wij adviseren het kabinet om een Nationaal Coördinator
mogelijk te maken.
Funderingsproblematiek aan te stellen. De nationaal coördinator rapporteert aan de in aanbeveling 5.1 genoemde coördinerende minister, maar heeft een zelfstandige en onafhankelijke rol. De nationaal coördinator leidt een
5.5 Spoor 5: Zorgen voor een gezamenlijke en krachtige
interbestuurlijk programmateam en moet beschikken over een eigen uitvoe-
uitvoering
ringsorganisatie en de financiële middelen die voor de uitvoering van het
Een doeltreffende aanpak van de funderingsproblematiek is gebaat bij een
programma nodig zijn.
krachtige uitvoering. We specificeren hieronder welke overheidsinzet en uitvoeringsorganisatie wij nodig achten om voortgang te boeken en geza-
De nationaal coördinator werkt een interbestuurlijk programma uit waarin
menlijkheid in de uitvoering te waarborgen.
Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen met elkaar samenwerken en
GOED GEFUNDEERD | DEEL 1: ADVIES | HOOFDSTUK 5
53
leidt de uitvoering van dat programma. De taken van de nationaal coördi-