20240105 Schaarsteonderbouwing Nissewaard

5.5 Samenvattend Op basis van indicatoren over de stand van zaken in de actuele koopwoningmarkt kunnen we ook concluderen dat de markt krap is. Het kopen van een woning in Nissewaard is de afgelopen jaren steeds duurder geworden. Op basis van de indicatoren van het NVM is te zien dat de koopwoningmarkt in Nissewaard de afgelopen jaren krapper is geworden: er is een duidelijke trend van stijgende prijzen, minder aanbod en kortere verkooptijden. Recente cijfers suggereren een omkering van deze trend: het aanbod stijgt en woningen staan langer te koop in 2022 en begin 2023. Ook is te zien dat gedurende 2022 de verkoopprijzen nog stegen, maar met een steeds kleinere toename. Sinds het laatste kwartaal van 2022 was er sprake van een kleine prijsdaling. De transactieprijzen zijn lager dan een jaar daarvoor. Echter, de krapte-indicator van NVM wijst nog niet op ontspanning van de koopmarkt. Bovendien is het is nog onzeker of deze trends zich doorzetten. Cijfers over het derde kwartaal van 2023 laten juist weer toenemende krapte zien.

Rapport Schaarste in Nissewaard

34

Dit beeld van stijgende prijzen wordt tevens ondersteund door cijfers over de transactieprijsontwikkeling en WOZ-waardenontwikkeling in de gemeente Nissewaard. Laatstgenoemde is met 50 procent toegenomen tussen 2019 en 2023. Tenslotte versterkt het actuele aanbod het beeld van schaarste op de koopwoningmarkt, met name in de betaalbare prijsklassen is er weinig aanbod. Ongeveer 60 procent van het actuele aanbod lag boven de betaalbare koopgrens van €355.000. Ruim 50 procent van het actuele aanbod is bovendien buiten bereik van de hoogste middeninkomens.

Rapport Schaarste in Nissewaard

35

6

Conclusie

In deze rapportage hebben we onderzocht in welk deel van de woningvoorraad in de gemeente Nissewaard sprake is van schaarste. Het onderzoek naar schaarste dient als onderbouwing van de huisvestingsverordening die sturing mogelijk maakt in woonruimteverdeling. Op basis van dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat een aanzienlijk deel van de woningvoorraad in de gemeente Nissewaard als schaars kan worden bestempeld. Allereerst is er krapte in de sociale huursector. Het aanbod in het middenhuursegment is zeer gering, terwijl uit de WoON-analyse blijkt dat hier best een grote vraag naar is. Bovendien zorgen hoge prijzen in de koopsector ervoor dat huishoudens met een lager- of middeninkomen slechts een beperkt deel van de koopwoningen potentieel kunnen betalen. Er is daarmee sprake van schaarste van betaalbare koopwoningen en negatieve verdringingseffecten, waarbij lagere inkomens te maken hebben met concurrentie van hogere inkomens en starters te maken hebben met de concurrentie van doorstromers. Woningtekort en spanning op de woningmarkt De gemeente Nissewaard heeft, net als een groot deel van Nederland, te maken met een woningtekort en de krapte is zichtbaar in alle delen van de woningmarkt.

Het woningtekort voor de woningmarktregio Rotterdam is voor 2022 door de Primosprognose van ABF Research geschat op ruim 36.500 woningen, wat neerkomt op 5,3 procent van de woningvoorraad. Daarmee kampt deze woningmarktregio met het grootste woningtekort in Nederland. Er is een aanzienlijke behoefte aan meer woningen. Een analyse van vraag en aanbod op basis van Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- en meergezinswoningen in zowel de huur- als koopwoningen in de gemeente Nissewaard. Met name de vraag naar eengezinswoningen en koopwoningen in alle prijsklassen is groter dan in praktijk wordt aangeboden. Op basis van actuele gegevens hebben we de verschillende marktsegmenten nader onderzocht. Sociale huursector De sociale huursector (verhuurd door woningcorporaties) is voor een deel van de woningzoekenden niet toegankelijk door de maximale-inkomensgrens. De afgelopen jaren (2019 tot en met 2022) is het aantal actief woningzoekenden in de sociale huursector hoog: bijna 30.000 woningzoekenden die jaarlijks reageren op aangeboden woningen in de gemeente en dit nam tot bijna 40.000 actief woningzoekenden in 2022. Ook het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning in deze periode is hoog. In 2022 ging het om gemiddeld 328 reacties per advertentie. Het aantal verhuurde woningen in deze periode schommelt tussen de 700 en 920 woningen per jaar.

Dat zorgt voor lage slaagkansen in de sociale huursector, die tevens afnamen. Een woning vinden in de sociale huursector is daarmee voor slechts een kleine groep woningzoekenden bereikbaar. Veel middeninkomens hebben op basis van hun inkomen geen toegang tot de sector. Daarnaast zorgt de grote vraag en het beperkte aanbod voor grote concurrentie waar die vooral voor jongere huishoudens tot gevolg heeft dat de kansen beperkt zijn. De slaagkansen laten zien dat de krapte het grootst is voor de jongere leeftijdsgroepen (<23 en 23-34 jaar). Dat komt omdat deze Rapport Schaarste in Nissewaard

36

huishoudens een relatief lage inschrijfduur hebben en daardoor minder kans maken op woningen die op basis van inschrijfduur toegewezen worden. Particuliere huursector Voor middeninkomens die niet in een corporatiewoning terecht kunnen biedt het middenhuursegment met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en de middenhuurgrens van €1.075 wellicht mogelijkheden. We hebben het aanbod in de particuliere huursector onderzocht. Dit is echter niet de volledige huurmarkt. Een deel van de particuliere huurwoningen wordt mogelijk onderhands verhuurd, waardoor daar moeilijk zicht op te krijgen is. Wel is er enigszins inzicht te verkrijgen in de huurprijzen in de particuliere huursector in de provincie Zuid-Holland. Deze zijn hoog: sinds 2016 is de huurprijs per vierkante meter van €13 in het eerste kwartaal van 2016 naar meer dan €18 in het derde kwartaal van 2023. Het actuele aanbod in de particuliere huursector via het platform Pararius in de gemeente Nissewaard is beperkt. Het aanbod op een peilmoment betrof slechts vier woningen. De gemiddelde huurprijs van deze vier woningen was bovendien bijna €2.000 per maand. Aanbod van woningen tot de middenhuurgrens van €1.075 per maand is er niet. Slechts één woning is met een huurprijs van €1.650 nog net beschikbaar voor de hoogste middeninkomens. De particuliere huursector vormt hiermee (bijna) geen alternatief voor middeninkomens.

Daaruit kan geconcludeerd worden dat het middenhuursegment in de particuliere huursector zeer schaars is. Koopsector Tenslotte hebben we de schaarste in de koopsector onderzocht. Een indicator van schaarste op de koopwoningmarkt is de algemene prijsstijging in de sector. Wel lijkt het erop dat er een piek is bereikt en dat deze ontwikkeling stagneert sinds het einde van 2022 in Nissewaard. De mediane transactieprijs liet een daling zien voor het eerst in de onderzochte vijf jaar. Het aantal aangeboden woningen neemt wel weer af in 2023 – een indicatie dat het aanbod krapper wordt. De NVM krapte-indicator geeft deze ontwikkeling ook weer. Al met al lijkt het er op dat de koopmarkt in Nissewaard iets meer ontspant in vergelijking met de afgelopen vijf jaren. Het lijkt er echter op dat deze trend weer is omgedraaid en dat de krapte weer toeneemt in het derde kwartaal van 2023. Het is nog onduidelijk of deze trend zich voortzet. In het huidige koopaanbod in de gemeente Nissewaard is er nog niet veel te merken van deze ontspanning in de ontwikkeling. Er kan gesproken worden van schaarste aan betaalbare koopwoningen tot de prijsgrens van €355.000. De mediane vraagprijs van het actuele aanbod op een peilmoment is €390.000. 40 procent van het koopaanbod is beschikbaar voor een vraagprijs onder de betaalbare koopgrens.

Ook onderzochten we de effecten van schaarste in de koopsector door middel van de toegankelijkheid van het aanbod aan koopwoningen. De toegankelijkheid van de koopsector voor lage en middeninkomens weerspiegelt de schaarste. Voor huishoudens met lage en lagere middeninkomens is er een gering aanbod waar zij voor in aanmerking komen. Ook voor huishoudens met een bruto jaarinkomen van €60.000 (1,5 keer modaal) is slechts ongeveer 10 procent van de koopvoorraad toegankelijk. Deze inkomensgroepen hebben daarbij ook te maken met concurrentie van huishoudens met een hoger inkomen. Voor hogere middeninkomens tot €80.000, die potentieel een woning van €386.000 kunnen financieren, is ongeveer 50

Rapport Schaarste in Nissewaard

37

procent van het aanbod in Nissewaard betaalbaar. Voor ruim de helft van de woningen komt ook deze groep, zonder eigen spaargeld, niet in aanmerking. Net zoals in de sociale huursector, komen naar verwachting met name jongeren en starters, zonder eigen spaargeld, hierdoor in de verdringing. Een groot deel van hen zal in de doelgroep lage (midden)inkomens vallen. Bijvoorbeeld ook grotere huishoudens, zoals gezinnen, hebben potentieel meer last van schaarste en verdringing. Doorstromers kunnen mogelijk makkelijker een stap maken op de koopwoningmarkt door overwaarde van hun woning en/of eigen geld. Er zijn uiteraard uitzonderingen. Er zijn ook starters met veel eigen geld of doorstromers die geen stap kunnen maken naar een woning passend bij hun levensfase.

Rapport Schaarste in Nissewaard

38

Bijlagen Bijlage 1: Gedefinieerde prijsgrenzen regio Rotterdam 2018-2023

Huur Koop

Sociale huur Midden huur Sociale koop Middeldure koop (NHG)

2018 2019 2020 2021 2022 2023 € 711 € 720 € 737 € 752 € 763 € 808 € 1.000 € 1.015 € 1.040 € 1.060 € 1.075 €1.075 € 140.000 € 174.000 € 174.000 € 181.000 € 210.000 €202.000 € 265.000

€ 290.000

€ 310.000

€ 325.000

€ 355.000

€ 355.000

Bijlage 2: Indicatieve inkomensgroepen

Indicatieve middeninkomens

Laag middeninkomen 1: €40.000 (1 keer modaal inkomen); Laag middeninkomen 2: € 44.035 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden); Middeninkomen 1: € 48.625 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens); Middeninkomen 2: 60.000 (1,5 keer modaal); Hoog middeninkomen 1: €70.000 (1,75 keer modaal); Hoog middeninkomen 2: €80.000 (2 keer modaal).

Rapport Schaarste in Nissewaard

39