2023.09.26 Presentatie Zelfbewoningsplicht, opkoopbescheming in combinatie met Wet goed verhuurderschap

Sturing op (het gebruik van) de woningvoorraad > Zelfbewoningsplicht > Opkoopbescherming > Goed verhuurderschap

26 september 2023

Wouter Schepers

Vandaag… 1) Zelfbewoningsplicht ≠ Opkoopbescherming 2) Opkoopbescherming: nut, noodzaak, proportionaliteit? 3) Wet goed verhuurderschap: een introductie

2

Zelfbewoningsplicht ≠ Opkoopbescherming

De grondslag van een zelfbewoningsplicht • •

Zelfbewoningsplicht gaat over nieuwbouw! Sturen zonder grondeigendom…, via private maatwerkafspraken met de eigenaar. Voorwaarden via anterieure overeenkomst voorafgaand aan wijziging bestemmingsplan. In de gemeente Nissewaard:

•

o o o o

•

Tot NHG-grens Voor 4 jaar Verhuur verboden gedurende deze periode Geen verbod op verkoop (anti-speculatie)

Een zelfbewoningplicht voor bestaande koopwoningvoorraad is onmogelijk, wel een opkoopbescherming… 4

Opkoopbescherming (1) • Het instrument heeft als doel: 1) Het tegengaan van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, zodat andere woningkopers dan beleggers (starters en middeninkomens) meer kansen hebben op een koopwoning. 2) Het behouden of verbeteren van de leefbaarheid van de wijk. 5

Opkoopbescherming (2) • Verbod op de verhuur zonder vergunning van nieuw aangekochte goedkope- en middeldure koopwoningen (bestaande voorraad) in de eerste vier jaar na aankoop. • Vergunning voor verhuur o.a. verlenen bij woningen die: 1. aan familie worden verhuurd; 2. onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand.

6

Werking opkoopbescherming Reikwijdte • O.b.v. lokale situatie onderbouwen tot welke WOZwaarde koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen. • Desgewenst categorieën woningen aanwijzen. • Gebiedsgericht (verplicht). • De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor bestaande koopwoningen die na invoering worden aangekocht 7

Opkoopbescherming nut, noodzaak, proportionaliteit?

Omvang (1) Woningen gekocht door investeerders

9

Omvang (2) Woningen gekocht door investeerders

10

Spreiding Buitengebied

Heenvliet Geervliet

Hoogwerf Halfweg Schiekamp De Elementen VierambachtenCentrum De Hoek GildenwijkSchenkel

Abbenbroek

SterrenkwartierGroenewoud Vogelenzang Waterland De Akkers Simonshaven

Maaswijk

Buitengebied

Vriesland Hekelingen

Zuidland

0 tot 5% 5 tot 10% vanaf 10% geen/weinig aankopen

11

De trend… 

2018 en 2022: 394 woningen gekocht door investeerders van eigenaar-bewoners. Gemiddeld 6 procent van de woningtransacties.



Voornamelijk in de markt voor appartementen en/of goedkopere woningen (tot de sociale koopgrens).



Groei tussen 2018 en 2020 tot 126 woningen (10 procent van de verkochte woningen). Inmiddels een daling ingezet.

 Inzet van het instrument staat niet in verhouding tot het aantal ‘opkopen’: inzet niet proportioneel. 12

Verdere afname verwacht…  Overdrachtsbelasting in twee stappen omhoog voor investeerders.  Minder gunstige fiscale behandeling tweede woningen.  Hogere (hypotheek)rentes  Aanstaande regulering middenhuur, en daarmee onzekerheid over het verdienmodel: “dan maar verkopen…”  Dreigende gemeentelijke sturing 13

Wet goed verhuurderschap introductie

Achtergrond Goed verhuurderschap • Schaarste op de woningmarkt: positie van huurders verzwakt… • Misstanden als: discrimineren, intimideren, bedreigen en/of uitbuiten, te hoge bemiddelingskosten rekenen… • Pilots: voorlichting, zelfregulering, handhaving en de zoektocht naar aanvullende wetgeving… • Zorgen over de positie van arbeidsmigranten (Commissie Roemer).  Aanvullend wettelijk instrumentarium voor gemeenten om goed verhuurderschap af te dwingen en slecht verhuurderschap tegen te gaan.

15

In de basis… Goed verhuurderschap

Wettelijke norm! (7 algemene regels) (VERPLICHT per 1-7-23)

Meldpunt +

Meldpunt + (VERPLICHT (VERPLICHT per 1-1-24) per 1-1-24)

Gebiedsgerichte huurverordening voor Vergunningen

woon- en verblijfsruimte o.b.v. (OPTIONEEL) voor Verhuurverordening woon- en verblijfsruimte

(OPTIONEEL)

Voor een vergunningstelsel moet eerst een verordening worden opgesteld. Meldpunt is pas per 1 jan. verplicht. Melding maken (verzoek om handhaving doen) is nu al mogelijk. 16

De reikwijdte van de wet De wet (en algemene regels) is van toepassing op alle fasen die te onderscheiden zijn in het verhuurproces (werving, beoordeling, bezichtiging, selectie en de uiteindelijke verhuur). Dit geldt voor: •

Verhuurders van reguliere woonruimte (inclusief corporaties);

•

Verhuurders van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten;

•

Verhuurbemiddelaars die namens of in de plaats van deze beide typen verhuurders optreden.

17

Algemene regels & extra mogelijkheden Goed verhuurderschap

Wettelijke norm! (VERPLICHT)

Discriminatie

18

Intimidatie

Begrenzing waarborgsom / Regulering servicekosten

Vergunningen (OPTIONEEL)

Meldpunt + (VERPLICHT)

Schriftelijkheids -vereiste

Informatieplicht

Scheiding huuren arbeidscontract (arbeidsmigrant)

In passende taal (arbeidsmigrant)

Verbod dubbele bemiddelingskosten bemiddelaars

Algemene verhuurvergunning (Reguliere woningen)

Verhuurvergunning arbeidsmigranten (verhuur van verblijfsruimte)

Escalatieladder 1) Melding/ verzoek om handhaving 2) Onderzoek 3) Hoor- en wederhoor

Inbeheername Openbaarmaking Bestuurlijke boete Last onder bestuursdwang/ dwangsom Waarschuwing

19

www.rigo.nl

Wouter Schepers

senior adviseur/ partner

06 191 788 56

wouter.schepers@rigo.nl