Document · PDF

1819 gebiedsvisie 15-09-2021-gecomprimeerd

Commissie Leefomgeving 11 januari 2023, gemeente NissewaardBij agendapunt: Ontwikkeling van Gemeenlandsedijk Noord te Abbenbroek5.454 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Gebieds- en ontwerpvisie

G EMEENL ANDSED IJK NOORD - Abbenbroek

GEBIEDS- EN ONTWERPVISIE GEMEENLANDSEDIJK NOORD IN ABBENBROEK

Datum: 15/09/2021 Versie: 3 Werknummer: 18.19

LA EEN GEM

N EG DW

SED ND

BERNISSE

N IJK

ABBENBROEK

INLEIDING Het plan Gemeenlandsedijk Noord ligt aan de rand van de bebouwde kom van Abbenbroek en bevindt zich op een afgebakend stuk grond tussen de entreeweg tot het dorp en de Rondweg. De ontwikkeling betreft een inbreidingslocatie gelegen op het voormalige Van Hamburg-terrein.

De planlocatie is direct gelegen aan het recreatiegebied Bernisse. Enkel de relatief drukke Rondweg scheidt beide gebieden van elkaar. De mogelijkheid bestaat om in de toekomst een directe voetgangersverbinding vanuit het plangebied naar dit natuurgebied te maken.

Met de herinrichting wordt dit voormalige bedrijfsterrein in het weefsel en met de contour van Abbenbroek opgenomen.

Het huidige terrein biedt in het plan wat voor u ligt ruimte aan 37 woningen. De verkavelings opzet heeft een luchtig en open landschappelijk karakter dat aansluit bij het dorpse karakter van Abbenbroek.

VERANKERING IN BESTAAND LANDSCHAP Langs de Rondweg loopt een watergang met repeterende wateruitlopen richting het dorp. Dit slagenlandschap is historisch bepaald en heeft haar oorsprong vanuit de Bernisse, met de voormalige haven aan de Ring en de Scheedelf, welke langs de zuidzijde van de ontwikkellocatie loopt. Vanaf de Gemeenlandsedijk zijn deze waterlopen op diverse locaties duidelijk zichtbaar. De nieuwe waterloop binnen het plangebied vormt een markant punt, waarin zichtlijnen doordringen tot het natuurgebied aan de Bernisse. Door de waterloop wordt de

locatie opgedeeld, waarbij er naar het water georiënteerde kavels kunnen worden gerealiseerd. Het creëren van de waterloop binnen het plangebied levert een meerwaarde voor zowel het gebied zelf als ook voor de aangrenzende locaties. Daarnaast speelt het open water een rol in de noodzakelijke watercompensatie binnen het plan.

Inbreiding in dorpskern

Reeds aanwezige slagenlandschap

Nieuwe relatie met Bernisse

Completeren van de bebouwing in het dorp.

Nieuwe watergang als onderdeel van waterverloop in Abbenbroek.

Mogelijke sprong over de Rondweg vanuit nieuwe woonwijk als toekomstige verbinding naar recreatiegebied Bernisse.

Het inbreng van een nieuwe watergang in het plangebied verankert het terrein in de landschappelijke structuur. Daarnaast voorziet het in de eis met betrekking tot watercompensatie.

De Rondweg vanaf de N218 langs Abbenbroek richting Zuidland vormt een barrière tussen Abbenbroek en het natuurgebied van de Bernisse. Momenteel is er enkel ter plaatse van het Bleekveld een voetgangers oversteekplaats over de Rondweg. In de toekomst kan er vanuit het plangebied via een voetgangersbrug over de Rondweg, een oversteek gemaakt worden naar het natuurgebied van de Bernisse. Deze nieuwe verbinding zal het woongebied nog sterker verankeren met Abbenbroek.

INRICHTINGSPLAN

natuurlijke oever

wandelpad over wal

Waterloop Oversteek naar de Bernisse APPARTEMENTENGEBOUW Startersappartementen Park

watergang Parkeren appartementen

Parkeren GESCHAKELDE FAMILIEWONINGEN Eengezinswoningen VRIJSTAANDE PATIOWONINGEN Seniorenwoningen Recreatief park Open houten loopbrug Bomenlaan Vluchtpad VRIJSTAANDE WONINGEN Vrije kavels met kavelpaspoort GESCHAKELDE PATIOWONINGEN Starterswoningen Bestaande toegang vanaf Gemeenlandsedijk Noord

Uitzichtpunt

Blank houten zichtbare elementen / massive steenachtige elementen / eenduidige kapvorm met overstek

Blank houten elementen

Blank houten elementen / gevel met horizontale delen / eenduidige kapvorm met overstek en witte dakranden

gevestigde bewoners van Abbenbroek, onder andere gemaakt door een wandelroute binnen het plan te realiseren. Deze wandelroute kan in de toekomst een verbinding krijgen met het natuurgebied van de Bernisse. Door deze ingreep wordt het plangebied in de infrastructuur van het dorp betrokken. De vormgeving en materialisatie van de verschillende, per doelgoep specifieke, woning types roept het beeld van landelijk wonen op. Hierbij is gekozen voor een eenduidige materialisering en vormentaal die refereert aan kenmerkende eigenschappen die het landelijk wonen definiëren.

Vorm patiowoning met afwijkende kleurstelling

LOOK & FEEL Drie van de belangrijkste aspecten die het leven in een dorp beschrijven zijn: sociale verbondenheid, verantwoordelijkheid voor zijn of haar directe omgeving en het gevoel van vrijheid. Deze drie kenmerkende waarden vormen het uitgangspunt binnen de ontwikkeling van het plangebied. Ze zijn van belang voor het tot stand brengen van zowel een interne relatie binnen het gebied als ook het aansluiten aan het bestaande dorp. De aansluiting met het bestaande dorp wordt, naast de sociale relatie die toekomstige bewoners hebben met de reeds

Door deze keuze en een herhaling van specifieke ontwerp-elementen (onder andere zichtbare houten constructie delen) binnen het gehele gebied wordt een binding verkregen, zowel intern als extern naar de bestaande omgeving. Hiermee vormen de woningen qua verschijningsvorm een geheel maar hebben door hun typologie, het toepassen van een eenduidige hoofdvorm, locatie en kaprichtingen een eigen karakteristieke uitstraling. Voor de vrije sector woningen geldt dat deze worden gerealiseerd volgens de voorwaarden zoals omschreven in het kavelpaspoort. Wat betreft het gewenste beeld is het de intentie om het ambitieniveau en de samenhang van het plangebied te garanderen.

Gevel met horizontale delen

Eenduidige kapvorm (zadeldak)

Doorzetten kapvorm / gevel met vertikale delen

Gebieden per woningtype A: GESCHAKELDE PATIOWONINGEN:

Hoofdkleuren: Rood/bruin/antraciet/naturel.

starterswoningen

Typologie: Geschakelde patiowoningen met langskap (zadelvormige kap met overstekken).

Ordening: geschakelde rijwoning langs bomenlaan met voor- en achtertuin.

Materialisatie: Hout (zwart), baksteen (rood/bruin), eternit (grijs), kozijnen (wit), dakranden (grijs/wit), dakpannen (antraciet).

D: APPARTEMENTEN:

Hoofdkleuren: Zwart/grijs. Ordening: meer rigide als begeleidende vorm en beëindiging van het projectgebied. B: VRIJSTAANDE PATIOWONINGEN:

startersappartementen

Typologie: het appartementengebouw is in uiterlijke verschijningsvorm gebaseerd op de contour van het historisch boerderij-type (zadelvormige kap met overstekken). Materialisatie: Metselwerk (rood/bruin), Hout (naturel, zwart), eternit/zink (grijs), kozijnen (wit/antraciet), dakranden (wit).

seniorenwoningen

Typologie: vrijstaande patiowoningen in landschappelijke tuin met dwarskap (zadelvormige kap met overstekken). Materialisatie: Hout (naturel, zwart), eternit (grijs), kozijnen (antraciet), dakranden (wit).

Hoofdkleuren: Rood/bruin/zwart. Ordening: focus- en zwaartepunt binnen en buiten het gebied (beëindiging van de laan/focus vanaf Rondweg). E: VRIJSTAANDE WONINGEN:

Hoofdkleuren: Naturel/zwart. Ordening: minder dwingend geplaatst in gezamenlijke landschappelijke tuin met doorzichten. Parkeren achter de voorgevelrooilijn. C: GESCHAKELDE FAMILIEWONINGEN

Het inrichtingsplan heeft een totaal kaveloppervak van 18.121,7m2 en biedt plaats aan verschillende woningtypen voor doelgroepen van starters tot senioren.

vrije kavels

Typologie: Vrijstaande woningen op vrije kavels voorzien van kavel paspoort. Totaal vier kavels direct gelegen aan de in het gebied geintroduceerde waterloop. De woningen hebben een eenduidige kapvorm (Zadelvormige kap met overstekken) haaks op de voorgevelrooilijn.

A. Geschakelde Patiowoningen B. Vrijstaande Patiowoningen C. Geschakelde Familiewoningen D. Appartementen E. Vrijstaande Woningen

eengezinswoningen

Typologie: geschakelde rijwoningen in twee blokken van vier woningen (vier maal tussenwoning/vier maal eindwoning). Langskap (zadelvormige kap met overstekken).

Materialisatie: Hout (naturel, zwart), zink (grijs), dakpannen (atraciet/rood), groendak, metselwerk.

Materialisatie: metselwerk (rood/bruin), delen (naturel, antraciet), kozijnen (wit/antraciet), eternit (grijs), dakpannen (antraciet).

Ordening: Situering aan bomenlaan met kaprichting haaks op de weg. Tuin gelegen aan de watergang. Parkeren op eigen kavel achter de voorgevellijn.

Hoofdkleuren: Zwart/naturel/grijs/rood-bruin. Voor met name A t/m D zullen keuzes worden gemaakt waarbij met name onderhoudsarme materialen de boventoon zullen voeren. Uitgangspunt is dat deze materialen aansluiten bij de gewenste ‘look & feel’ van de wijk als geheel.

GESCHAKELDE PATIOWONINGEN:

Vanwege het tekort aan starterswoningen trekken jongeren en jonge gezinnen vaak weg uit Abbenbroek. Door het realiseren van grondgebonden woningen voor deze doelgroep welke voor verhuur of verkoop kunnen worden aangeboden, kan er aan een deel van deze vraag worden voldaan. Aan de noordelijke zijde van het terrein is hiervoor een

5 STARTERSWONINGEN

groep van vijf geschakelde patiowoningen gesitueerd welke een beëindiging geven aan het gebied. Deze woningen vormen door de wijze van schakeling een lichte curve. Samen met de positionering van de kap in de langs richting van de toegangsweg opent het gebied zich en wordt de bezoeker via de bestaande infrastructuur het gebied binnengeleid.

Rondweg

Waterloop Natuurlijke oever Toegangsweg vrijstaande patiowoningen

GESCHAKELDE PATIOWONINGEN Parkeren op eigen kavel Parkeren

Toegang voetgangers/fieters recreatief park Vluchtpad Klinker bestrating Parkeren

Toegangsweg vrijstaande patiowoningen Huisvuil containers Natuurlijke oever

Bestaande toegangsweg vanaf de Gemeenlandsedijk Noord

Voorgevel

Rechter zijgevel - eindgevel

Achtergevel

Linker zijgevel - eindgevel

MATERIALEN Fiberdeck WEO Classic kleur: Dark grey

Eternit Equitone [natura] kleur: N163

patio Baksteen IJselsteen mat kleur: Zandkleur

Alu. kozijnen Steel-look kleur: Wit

Dakpannen mat kleur: Grijs

Entree 3,33m2 Gang 11,37m2 Slaapkamer1 15,71m2 Slaapkamer2 7,52m2 Badkamer 6,57m2 Woonkamer/keuken 39,25m2 Berging 10,71m2

Geschakelde patiowoning (Type A - langskap) De patiowoning kan omschreven worden als een uiterst flexibel woningtype met een relatief kleine ‘footprint’. Dit type is levensloopbestendig doordat alle functies zich op het begane grond niveau bevinden. In dit type is zowel de mogelijkheid om parkeren voor één auto

als ook adequate buitenruimte binnen een strak omlijnde minimaal bedigde eigendomslijn te integreren. De planopzet voor de woning kent een sterke en eenduidige definiëring van gesloten en open kanten, van formeel en informeel. Het woningtype is zowel geschakeld als vrijstaand toe te passen. Voor de starterswoningen wordt dit woningtype geschakeld uitgevoerd.

VRIJSTAANDE PATIOWONINGEN:

Wanneer je je hele leven inwoner bent geweest van Abbenbroek en gedurende die tijd de vrijheid van de polder hebt mogen ervaren wil je dit op latere leeftijd niet moeten opgeven. Voor deze groep is in de centrale middenzone van het projectgebied daarom een cluster van twaalf vrijstaande senioren woningen gesitueerd welke levensloop bestendig zijn.

12 SENIORENWONINGEN

Deze woningen hebben een eigen tuin en een parkeerplaats op eigen kavel. De privétuin is gelegen aan een gemeenschappelijke en centraal onderhouden parktuin. De centrale ligging en inrichting van dit gebied biedt de mogelijkheid tot interactie tussen de verschillende generaties.

Rondweg

Waterloop

Natuurlijke oever Toegangsweg half verhard VRIJSTAANDE PATIOWONINGEN Seniorenwoningen Parkeren op eigen kavel Parkeren

Watergang Toegang voetgangers/fietsers Recreatief park / parktuin Open houten loopbrug Natuurlijke oever Parkeren

VRIJSTAANDE PATIOWONINGEN Seniorenwoningen Huisvuil containers Bestaande toegang vanaf de Gemeenlandsedijk Noord Toegangsweg half verhard Natuurlijke oever

GESCHAKELDE PATIOWONINGEN Starterswoningen Toegangsweg auto VRIJSTAANDE PATIOWONINGEN Seniorenwoningen Toegangspark voetgangers/fietsers Toegangsweg auto Tuin

Uitzichtpunt Open houten loopbrug Watergang Natuurlijke oever PV-panelen Parkeren bij woning

Bestaande toegang vanaf de Gemeenlandsedijk Noord

GESCHAKELDE PATIOWONINGEN Starterswoningen Toegangsweg vanaf Gemeenlandsedijk Noord Toegang parktuin voor voetgangers en fietsers Tuin

Entree woning Bergingen Roegangsweg voor bestemmingsverkeer

Doorzichten naar en vanuit parktuin tussen woningen Afbakening binnen privétuin met behulp van houtconstructie als zachte grens

Parkeerplaats op eigen kavel PV panelen Recreatief park / autovrij Waterloop Natuurlijke oerver

Zachte overgangen tussen privé en openbaar. Privégebied loopt gevoelsmatig over in de parktuin

Voorgevel

Achtergevel

Rechter zijgevel

Linker zijgevel

MATERIALEN Fiberdeck WEO Classic kleur: Teak

Fiberdeck WEO Classic kleur: Dark grey

Eternit Equitone [natura] kleur: N163

terras

Alu. kozijnen Steel-look kleur: Wit

Dakpannen mat kleur: Grijs

Entree

3,33m2

Gang 11,37m2 Slaapkamer1 15,71m2 Slaapkamer2 7,52m2 Badkamer 6,57m2 Woonkamer/keuken 39,25m2 Berging 10,71m2 Schuur 9,51m2

Vrijstaande patiowoning (TYPE B - gedraaide kap) De opzet van deze woning is wat organisatie betreft gelijk aan de eerder genoemde geschakelde patiowoning. Hier wordt dit woningtype echter vrijstaand uitgevoerd en is er een verschil wat betreft de

kaprichting. Er bestaat binnen dit type de mogelijkheid een verdiepingsvloer in het hoofdvolume aan te brengen.

GESCHAKELDE FAMILIEWONINGEN:

Voor (startende) gezinnen in Abbenbroek zijn er binnen de projectlocatie twee keer vier geschakelde eensgezinwoningen voorzien voor verhuur of verkoop.. Deze rijwoningen vormen de begeleidende en beëindigende wand aan de zuidzijde van het terrein langs de bomenlaan. Dit plandeel bestaat uit vier tussenwoningen en vier hoekwoningen met begane grond, verdieping en zolder. Bij de hoekwoningen is er een parkeerplaats

8 EENGEZINSWONINGEN

gesitueerd op het eigen kavel. De woningen hebben een voortuin en een vrij grote achtertuin.

Er bestaat in deze opzet de mogelijkheid voor uitbreiding van de woning met garage en/of uitbouw.

Rondweg Oversteek naar de Bernisse Waterloop

Natuurlijke oever APPARTEMENTENGEBOUW Zwaarte- en focuspunt in het ontwikkelgebied Park Klinkerbestrating Parkeren voor appartementen Garage Parkeren aan de straat Bergingen Parkeren op eigen kavel Tuin aan de watergang Natuurlijke oever Vluchtpad Open houten loopbrug

Halfverharding Bomenlaan GESCHAKELDE FAMILIEWONINGEN Langsparkeren aan de straat VRIJSTAANDE WONING met kavel paspoort Parkeren op eigen kavel (eindwoningen) Huisvuil containers Toegangsweg vanaf de Gemeenlandsedijk Noord Uitzichtpunt

Kopgevel zonder garage

MATERIALEN Baksteen Handvorm kleur: randkleurig

Dakpan mat kleur: Grijs

Fiberdeck WEO 35 kleur: Teak

Keralit Potdeksel 177 kleur: Antraciet

Eternit Equitone [natura] kleur: N163

Alu. kozijnen Steel-look kleur: Wit Antraciet

Kopgevel met garage

Straatgevel

Tuingevel

GESCHAKELDE FAMILIEWONING

Begane grond

Entree/gang Woonkamer Keuken Slaapkamer1 Slaapkamer2 Slaapkamer3 Overloop Badkamer Zolder Berging

6,08m2 29,84m2 10,43m2 15,85m2 15,46m2 8,81m2 3,22m2 6,57m2 40,09m2 8,00m2

Verdieping

Zolder

APPARTEMENTENGEBOUW:

Voor stellen die willen samenwonen in Abbenbroek is er binnen de projectlocatie een appartementengebouw voorzien met twee- en driekamerappartementen. Deze woningen richten zich voornamelijk op de groep van starters. Het appartementenblok is gelegen in de zuidoosthoek van de ontwikkellocatie en duidelijk zichtbaar vanaf de Rondweg. Tevens vormt het een ruimtelijke focus- en zwaartepunt binnen de wijk. De po-

8 STARTERSAPPARTEMENTEN

sitie van het gebouw vormt de beëindiging en het focuspunt van de bomenlaan waarlangs de vrije kavels en de eengezinswoningen zijn gesitueerd. Met het realiseren van de oversteek naar Bernisse markeert en begeleidt het volume deze oversteek en staat deze in relatie met de te creëren voetgangersbrug. De oriëntatie van het hoofdvolume reflecteerdt de kaprichting zoals deze te vinden is langs de Rondweg.

Rondweg Oversteek naar de Bernisse Waterloop

Zicht relaties

Noordgevel

MATERIALEN Baksteen Handvorm kleur: zandkleurig

Dakpan mat kleur: Grijs

Zink kleur: grijs

Keralit Potdeksel 177 kleur: Antraciet

Eternit Equitone [natura] kleur: N163

Alu. kozijnen Steel-look kleur: Wit Antraciet

Zuidgevel - Rondwegzijde

Westgevel

Oostgevel - Rondwegzijde

TYPE 2 TYPE 1

Begane grond

TYPE 1

TYPE 1 (3x) Entree 6,08m2 Gang 2,05m2 Woonkamer/keuken 33,05m2 Slaapkamer 15,26m2 Badkamer 5,20m2 Loggia 4,82m2 Berging 6,00m2

TYPE 1

TYPE 2 (1x) Entree 6,08m2 Gang 6,05m2 Woonkamer/keuken 37,50m2 Slaapkamer1 13,50m2 Slaapkamer2 9,30m2 Badkamer 5,50m2 Loggia 6,20m2 Berging 6,00m2

TYPE 3

TYPE 3 TYPE 4

Eerste verdieping

TYPE 4

TYPE 3 (2x) Entree 6,08m2 Woonkamer/keuken 50,40m2 Slaapkamer1 14,54m2 Slaapkamer2 14,54m2 Badkamer 8,12m2 Overloop 8,12m2 Loggia 8,44m2 Berging 6,00m2

TYPE 4 (2x) Entree Gang Woonkamer/keuken Slaapkamer1 Slaapkamer2 Badkamer Balkon Berging

8,10m2 2,50m2 46,80m2 14,40m2 11,50m2 6,00m2 11,20m2 6,00m2

TYPE 3

Tweede verdieping

Impressie appartementengebouw vanaf toegangsweg

VRIJSTAANDE WONINGEN:

Binnen het plan zijn vier vrije kavels gerealiseerd welke ruimte geven aan vrijstaand en landelijk wonen binnen Abbenbroek. De kavels zijn langs een bomenlaan gesitueerd en zijn met hun tuin direct gelegen aan de waterloop binnen het gebied. Om het ambitieniveau binnen het gebied te kunnen handhaven worden de te verkopen kavels individueel

VRIJE KAVELS

voorzien van een kavelpaspoort. Dit kavelpaspoort geeft richtlijnen met betrekking tot goothoogte, maximale nokhoogte, maximaal te bebouwen oppervlak, rooilijnen, kapvorm, oriëntatie, gewenste afwerking etc. Alle vier kavels hebben ruimte voor twee parkeerplaatsen achter de voorgevel op eigen terrein

Rondweg Oversteek naar de Bernisse Waterloop

Oversteek naar Bernisse over Rondweg Park APPARTEMENTENGEBOUW Starterswoningen VRIJSTAANDE WONINGEN Vrije kavels met kavelpaspoort Natuurlijke oever Bergingen

Nieuwe toegang vanaf de Gemeenlandsedijk Noord GESCHAKELDE FAMILIEWONINGEN Eengezinswoning Uitzichtpunt Watergang Open houten loopbrug

MATERIALEN Hout Kleur: Naturel

Houten Vlotdelen

Eternit Equitone [natura] kleur: N163 kozijnen Steel-look / hout kleur: Antraciet Wit

Dakpannen mat kleur: Rood-bruin Grijs

Zink kleur: grijs

Baksteen Handvorm kleur: ---

Uitgangspunten Kavelpaspoort De goothoogte is maximaal: 3500+ Peil De nokhoogte is maximaal : 9000+ Peil Het hoofdvolume heeft een brutoppervlak van maximaal: 120 m2 Twee parkeerplaatsen dienen te worden voorzien op eigen terrein De bebouwing wordt voorzien van een zadeldak als basisvorm en heeft overstekken op de koppen. Goten vormen een overstek. De bebouwing is zichtbaar op de openbare weg gericht met de nokrichting haaks op de straat. Aanbouwen aan het hoofdvolume zijn hieraan ondergeschikt. Een voorkeur bestaat voor integratie met de kapvorm van het hoofdvolume. Toepassen van nokrichtingen haaks op de hoofdrichting wordt afgeraden. De woningen worden voorzien van een zadeldak als basisvorm en hebben overstekken op de kopgevels. Goten vormen een overstek.

IMPRESSIE WONINGEN VOOR VRIJE KAVELS

PROJECT DATA PROJECT DATA LOOK & FEEL / SFEER 37 WONINGEN GEMEENLANDSEDIJK NOORD ABBENBROEK

DOELGROEP / STRATEGIE STATISTISCHE GEGEVENS Abbenbroek Huidige leeftijd verdeling (1270 inw.): Jonger dan 25 jaar: 25-45 jaar: 65 jaar en ouder:

26% (330) 20% (250) 54% (690)

Bestaande woningvoorraad (548 woningen): Eengezinswoning: Meergezinswoning:

95% (520) 5% (28)

Een trend die zich reeds een geruim aantal jaren aftekent is de vergrijzing in Nederland. Dorpen worden hier het meest direct door getroffen. Daarnaast zien we dat jongeren om vestiging technische redenen wegtrekken uit de dorpsgemeenschap. Dit heeft direct gevolgen voor het algemeen functioneren en de mogelijkheid tot ontwikkeling van de dorpen. In het geval van Abbenbroek, met een inwonersaantal van ca. 1.270 inwoners, bevindt ongeveer 54% zich in de leeftijds-categorie 45 jaar en ouder met daarnaast 20% in de leeftijdscategorie 25 tot 45 jaar. Gezien de algemene landelijke tendens is deze laatste categorie in combinatie met het aandeel van 27% aan jongeren onder de 25 jaar van vitaal belang voor het behoud van de dorpsstructuur in zijn algemeenheid. Met dorpsstructuur wordt hier het sociaal functioneren van het dorp en het behouden van de bestaande winkels, scholen en verenigingen bedoeld. Het functioneren van een dorp is, in tegenstelling tot een stad gebaseerd op intrinsieke sociale structuren die zich over generaties hebben gevormd en niet eenvoudig vervangbaar zijn. Het aantrekken van buitenstaanders om een dorp nieuw leven in te blazen heeft mogelijk direct effect op het behoud van winkels en verenigingen maar heeft als keerzijde dat dit de bestaande sociale structuur zal veranderen.

Met dit in gedachte is het belangrijk dat deze structuren worden gewaardeerd en ondersteuning krijgen om in hun huidige vorm te behouden. In de uitgangspunten voor het plan dat voor u ligt is hierop dan ook de nadruk gelegd. Een antwoord is het bieden van opties voor geschikte huisvesting, welke momenteel binnen het dorp ontbreekt. Een speerpunt is het behouden van van de huidige groep jongeren voor Abbenbroek. Binnen de inrichting van het voormalige Van Hamburg-terrein is in de planopzet hierop dan ook ingezet.

Concreet betekent dit een reservering van 35,14 % voor starters met een totaal van 5 starterswoningen en 8 startersappartementen; 32,43% voor gezinnen met een totaal van 8 eensgezinswoningen en 4 vrije kavels en 32,43% voor seniorenwoningen. Door de keuze in typologie van de woningen, waarbij levensloopbestendigheid een uitgangspunt is, bestaat er binnen het plan de nodige flexibiliteit aangaande boven genoemde doelgroepen. Dit concentreert zich met name op de starters en senioren. In de praktijk betekent dit dat uit de te realiseren woningen zo’n 54,05% (20 van de 37 te realiseren woningen) voor beide doelgroepen een geschikte typologische opzet heeft. Daarnaast is er ook gedacht in de richting van doorstroom binnen de woningcapaciteit op dorpsniveau. Een noemenswaardige doorstroommogelijkheid bevindt zich momenteel niet binnen de dorpsopzet met ca. 548 woningen. Er is weinig tot geen verloop wat betreft de beschikbaarheid van woningen geschikt voor starters. Door het vergroten van de woningcapaciteit op basis van levensloop (binnen het plan voorzien van woningen voor specifieke leeftijdsgerelateerde doelgroepen) worden er binnen het voorliggende plan doorstroommogelijkheden geïnitieerd en wordt er ingespeeld op meer flexibiliteit binnen de woningvoorraad van Abbenbroek.

Hiermee wordt een strategie geboden om het vertrek van jongeren, met name om zuiver vestiging technische redenen, uit Abbenbroek tegen te gaan.

WOONPROGRAMMA

35,14% starterswoningen/appartementen (13) 32,43% gezinswoningen (12) 32,43% seniorenwoningen. (12)

C: geschakelde familiewoningen

VERKAVELING

8 eengezinswoningen

A: geschakelde patiowoningen 8 Starterswoningen Kavels: A1 A2 A3 A4 A5

= = = = =

246,7 m2 246,7 m2 244,2 m2 239,1 m2 231,8 m2

Kavel: C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8

= = = = = = = =

285,0 m2 180,0 m2 180,0 m2 285,0 m2 285,0 m2 180,0 m2 180,0 m2 365,4 m2

B: vrijstaande patiowoningen

D: appartementengebouw

12 vrijstaande seniorenwoningen in een centraal onderhouden gemeenschappelijke parktuin.

8 startersappartementen Kavel: D1

Kavels: B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 B11

= = = = = = = = = = =

323,4 m2 323,4 m2 330,9 m2 336,6 m2 472,2 m2 339,8 m2 339,8 m2 339,8 m2 339,8 m2 339,8 m2 332,8 m2

B12

436,2 m

964,7 m2 Het inrichtingsplan heeft een totale kaveloppervakte van 18.121,7m2 en biedt plaats aan verschillende woningtypen voor doelgroepen van starters tot senioren.

E: 4 vrijstaande woningen Vrije kavels met kavelpaspoort. Kavels: E1 E2 E3 E4

= = = =

A. Geschakelde Patiowoningen B. Vrijstaande Patiowoningen C. Geschakelde Familiewoningen D. Appartementen E. Vrijstaande Woningen

609,9 m2 599,3 m2 599,3 m2 653,2 m2

TOTAAL EN PERCENTAGE UITGEEFBAAR OPPERVLAK A: B: C: D: E: TOTAAL terrein: TOTAAL uitgeefbaar:

1.208,5 m2 4.254,5 m2 1.940,4 m2 964,7 m2 1.461,7 m2

(6,67%) (23,48%) (10,71%) (5,32%) (13,58%)

18.121,7 m2 (100,00%) 10.829,8 m2 (59,76%)

WATERCOMPENSATIE / NATUURLIJKE OEVERS

Watercompensatie BEREKENING Totaal terrein oppervlak:

18.121,7 m2

ONVERHARD Onverharde delen (gecontroleerd): Halfverharding (gecontroleerd-Cunet): Onverhard kavels (60%-LGN):

2.627,7 m2 .124,8 m2 5.987,7 m2

Totaal als onverhard te rekenen:

9.740,2 m2

VERHARD Totaal te rekenen verhard oppervlak:

7.927,5 m2

WATERCOMPENSATIE Water compensatie in open water is (10% verhard oppervlak) :

792,8 m2

AANWEZIG OPEN WATER Aanwezig open water binnen plan: Overcapaciteit open water:

1.264,0 m2 471,2 m2

Waterschap Hollandse Delta stelt in bijlage 4 van het waterbeheerprogramma 2016-2021 (26 november 2015)1 dat er voor verhard oppervlak 10% open water dient te worden gerealiseerd. In de bijlage wordt gesproken over 10% watercompensatie voor verhard oppervlak en niet over 10% van het gehele terrein. In praktijk betekent dit dat het aandeel aan open water dat dient te worden gerealiseerd kleiner is dan 10% van het terreinoppervlak aangezien onverharde oppervlakken buiten beschouwing kunnen worden gelaten. In de huidige opzet heeft het terrein 1.264 m2 open water wat zou staan voor een compensatie voor 12.640 m2 aan verharding. Gecontroleerde onverharde delen Met de oevers (1.242,1 m2) onverhard aangevuld met overige onverharde delen (423,6 m2), recreatief park met 50% onverhard/50% verhard (667,2 m2), en een park met 80% onverhard (294,8 m2) bij de oversteek naar Bernisse. Dit betekent dat er zich een aandeel van 2.627,7 m2 aan gecontroleerd onverhard terrein binnen het plan bevindt. Hiermee blijft 18.121,7 m2 (het volledige gebied) – 2.627,7 m2 (onverhard) = 15.494,0 m2 als fictief verhard oppervlak gedefinieerd. 10% hiervan zou betekenen dat er 1.549 m2 aan open water dient te worden gerealiseerd. Dit ligt boven de 1.264 m2 zoals opgenomen.

Gecontroleerde half-verharde delen Verder bestaat er de mogelijkheid tot het toepassen van halfverharding (bijvoorbeeld in de parken, voetpaden en minder verkeer intensieve delen). Halfverharding mag voor 50% als onverhard worden gerekend indien het een mitigerende maatregel is in combinatie met een cunet (tijdelijke opslag in de bodem en geleidelijke afvoer).

1] Het nieuwe waterbeheer programma 2022-2027 is momenteel in voorbereiding en zal in 2022 worden aangenomen.

Dit betekent dat wanneer de midden-zone (vrijstaande patiowoningen) met het recreatieve park en toegangswegen, het park bij de oversteek naar Bernisse, voetgangerszones langs de vrije kavels en het vlucht pad op deze wijze worden uitgevoerd het volgende aandeel als onverhard mag worden aangerekend: Recreatief park: Toegangswegen tot vrijstaande patiowoningen: Park bij de oversteek naar Bernisse:

333,55 m2 482,40 m2 36,85 m2

Voetgangerszone langs vrije kavels: Vlucht pad:

183,60 m2 88,40 m2

Totaal zou dit betekenen dat hiermee een toename van 1.124,8 m2 aan gecontroleerd onverhard oppervlak mag worden gerekend. Hiermee zou het fictief verharde oppervlak worden gereduceerd tot 15.494,0 m2 – 1.124,8 m2 = 14.369,2 m2 LGN verhardingsgraad kavels De bovenstaande berekening gaat er hiermee echter van uit dat de kavels een onrealistische 100% verharding zouden hebben. In de praktijk is de verhardingsgraad echter gemiddeld 40% volgens het Landelijk Grondgebruiksbestand Nederland (LGN) op private kavels. Het totaal aan uitgegeven kavels bedraagt 10.829,8 m2; 9.865,1 m2 en één kavel van 964,70 m2 voor een appartementengebouw. Voor deze laatste is het verhardingsaandeel hoger in te schatten. Een realistischer verhard oppervlak aangaande de private kavels komt hiermee op (40%) 3.946,04 m2 + (100%) 964,70 m2 = 4.842,08 m2 waarmee het totaal aan onverharde oppervlak voor de uitgeefbare kavels komt op: 10.829,8 m2 – 4.842,08 m2 = 5.987,7m2

Hierbij dient vermeld te worden dat aandeel minder gecontroleerd is daar verdere uitbreidingen toegestaan kunnen zijn. Totaal verhard oppervlak komt hiermee op: 14.369,2 m2 – 5.987,72 m2 = 8.381,28 m2 uitgaande van de data van LGN. 10% van het verharde aandeel dient te worden gecompenseerd met open water: 838,13 m2. Hiermee is er 1.264 m2 - 838,13 m2 = 425,87 m2 (33,69%) rekenkundig meer open water in het plan aanwezig dan volgens de 10% regel is vereist. Dit overschot geeft de mogelijkheid eventuele toename in verharding door uitbreidingen of een wijzigingen in verhardingstype op te vangen. Een kanttekening dient te worden gemaakt: Vaker wordt door waterschappen gebruik gemaakt van een watersleutel. Dit is een rekenmodule ter bepaling van het te compenseren aandeel. De watersleutel is hoofdzakelijk echter enkel toepasbaar voor kleinere plannen. Voor grotere ontwikkelingen is samenwerking met de betrokken wateradviseur noodzakelijk gezien mogelijke knelpunten in het watersysteem reeds aanwezig kunnen zijn of kunnen ontstaan. De kanttekening kan van invloed zijn op deze berekening.

Watergang

Voldoen aan een minimale eis ten aanzien van watercompensatie binnen het gebied is hier echter niet de hoofdzaak dat open water wordt geïntegreerd binnen het plan. Naast de eerder vermelde verankering van de planlocatie binnen de aanwezige landschappelijke context is de watergang ingezet als een kwalitatieve aanvulling voor de locatie. De watergang creëert een ongeforceerde openheid, zorgt voor diversiteit en veranderende perspectieven. Tevens maakt het wonen aan

het water mogelijk en brengt het biodiversiteit binnen het gebied.

Natuurlijke oevers

Langs de watergang en de waterlopen in en aangrenzend aan het plangebied worden natuurlijke oevers gerealiseerd. De totale oeverzone binnen het plangebied kan op deze wijze kan worden gerealiseerd. De totale lengte aan oevers omvat ca. 527 m1 met een oppervlak van ca. 1.242 m2. Deze oevers dragen bij aan de biodiversiteit van het plangebied en zijn beeldbepalend in het plangebied. Circa 1/3 van de gras- en rietoevers zal jaarlijks willekeurig worden gesnoeid. Door 2/3 van deze oevers te handhaven, wordt de biodiversiteit in stand gehouden.

Klinkers /Split / fijnkalk / halfverharder grafische scheidingen

Terrein verharding en bestrating

Recentelijk zien we in Nederland dat regenval zich meer concentreert tot kortere en meer hevige perioden dan voorheen. Dit veroorzaakt vaak situaties waarbij rioleringssystemen problemen ondervinden met het verwerken van deze geconcentreerde regenval. Om dit te ondervangen is in zijn algemeenheid binnen het plan ingezet op het waar mogelijk reduceren van verharding. Met deze gedachte worden delen waarbij dit mogelijk is voorzien van een open halfverharding (wandelpaden,parken, autoluwe zones) waardoor regenwater tijdelijk in de bodem kan worden opgeslagen door het toepassen van een cunet. De keuze hiervoor is naast deze utilitaire reden gebaseerd op een gewenst beeld waarin het behoud van een landschappelijk karakter de boventoon dient te voeren. Overgangen tussen verschillende bestratingstypes dienen een zo minimaal mogelijke fysieke begrenzing te vormen en zijn daarmee eerder als een grafische en zachte begrenzing te identificeren. Praktisch betekent dit dat er zich binnen het plangebied bijvoorbeeld maar beperkt verhoogde stoepranden zullen bevinden maar enkel materiaalovergangen welke begrenzingen aanduiden.

Vrijstaande woonhuizen in gemeenschappelijk groengebied

Bomenlaan - halfverharding vrijstaande woonhuizen

Natuurlijke oever Een natuurlijke oever is een oeverconstructie die niet alleen een waterkerende functie heeft maar waarbij bij de aanleg, de inrichting, het beheer en het onderhoud nadrukkelijk rekening is gehouden met natuur en landschap. Natuurlijke oevers hebben verschillende functies. Ze dragen bij aan handhaving of verbetering van de waterkwaliteit en soms ook aan extra waterberging. Daarnaast functioneert de natuurlijke oever ook als oever(constructie). Zo is een natuurlijke oever een integraal onderdeel van het watersysteem.

Biodiversiteit Biodiversiteit of biologische diversiteit is een graad van verscheidenheid aan levensvormen binnen een gegeven ecosysteem, biotoop, geografisch gebied of de gehele planeet. Biodiversiteit omvat de verscheidenheid aan verschillende ecosystemen, de verscheidenheid aan verschillende soorten binnen een ecosysteem en de genetische variatie binnen een soort. Een veelgebruikte maat voor biodiversiteit van een gebied is de soortenrijkdom van een bepaalde groep soorten (zoals planten, vogels, algen). De biodiversiteit van een ecosysteem wordt vaak gebruikt als een indicator voor de gezondheid ervan. Daarvoor wordt de aanwezige biodiversiteit vergeleken met historische gegevens of gegevens uit vergelijkbare gebieden.

NATUURLIJKE OEVERS / BIODIVERSITEIT

Natuurlijke oevers

VERBINDINGEN EN BEGRENZINGEN

Binnen het plangebied is een openbare wandelroute gesitueerd die, naast dat deze de verbinding vormt tussen beide plandelen via een open houten loopbrug over de waterloop, een basis biedt om een hechte koppling met Abbenbroek te bewerkstelligen. De wandelroute loopt vanuit de toegangswegen aan de Gemeenlandsedijk Noord via

parken door het gebied richting de Rondweg. Ter hoogte van het markante appartementengebouw, wat een zwaarte- en focuspunt binnen de planlocatie vormt, bestaat er in te toekomst de mogelijk de oversteek via een voetgangersbrug over de Rondweg naar het natuurgebied van Bernisse te maken.

Bestaande toegang

Nieuwe toegang

GEBIEDSONTSLUITING Ontsluiting van het terrein vindt plaats vanaf de Gemeenlandsedijk Noord. Momenteel kent het terrein slechts één bestaande ontsluiting ter hoogte van inrit naar het parkeerterrein van het voormalige gemeentehuis van Abbenbroek. Door de opdeling van het terrein met de watergang en slechts een enkele verbinding op het terrein tussen beide delen voor voetgangers en fietsers , is een tweede ontsluiting noodzakelijk. De nieuw te maken toegang zal zich bevinden ter hoogte van de inrit richting de sportaccomodatie van Abbenbroek. Beide toegangen hebben een axiale opzet richting de Bernisse.

Intern worden beide delen alleen verbonden door de wandelroute met open houten brug over de watergang. In de toekomst kan deze route worden gekoppeld aan het natuurgebied van Bernisse, door middel van een oversteek met een loopbrug over de Rondweg. Momenteel vormt de Rondweg vanaf de N218 langs Abbenbroek richting Zuidland een barrière tussen Abbenbroek en het natuurgebied van de Bernisse en is er enkel ter plaatse van het Bleekveld een voetgangersoversteekplaats over deze weg. Een toekomstige oversteek naar Bernisse vanuit de planlocatie zal de verbinding met Abbenbroek verder versterken.

PARKEREN Volgens de Parkeernorming Nissewaard is Abbenbroek aangewezen als ‘Overige bebouwde kom’ en ‘niet stedelijk’. Voor de 37 woningen ziet de berekening als volgt uit: A Geschakelde woningen: 1,6 x 5 = 8 parkeerplaatsen Patiowoningen: 1,9 x 12 = 22,8 parkeerplaatsen

Totaal aantal plaatsen werkelijk aanwezig na toepassing correctiefactoren: 68 plaatsen. Dit betekent nu er 71 parkeerplaatsen binnen het plan worden gerealiseerd dit ruim voldoende is om aan de parkeervraag te voldoen.

Benodigd in dit deel totaal: 30,8 parkeerplaatsen Aanwezig in dit deel totaal na toepassing correctiefactoren: 32 parkeerplaatsen Aandeel aan overmaat: 1,2 parkeerplaatsen B Vrijstaande woningen: 1,9 x 4 = 7,6 parkeerplaatsen benodigd. Rijwoningen: 1,6 x 8 = 12,8 parkeerplaatsen benodigd. Appartementen: 1,5 x 8 = 12 parkeerplaatsen benodigd. Benodigd in dit deel totaal: 32,4 parkeerplaatsen Aanwezig in dit deel totaal na toepassing correctiefactoren: 36 parkeerplaatsen Aandeel aan overmaat: 3,6 parkeerplaatsen Totaal benodigd: 63,2 plaatsen

Uitgangspunt met betrekking tot het parkeren is om zo min mogelijk auto’s van buiten het plangebied waar te kunnen nemen om zo het landschapplijke aanzicht te waarborgen. Auto’s worden hiermee zoveel mogelijk achter voorgevellijnen en uit zichtlijnen achter bebouwing geplaatst. Ook wordt beplanting toegepast als aanvullende maa-

tregel. In de planopzet zijn per wooneenheid gerelateerd aan CROW. Voor het merendeel van de woningen is tenminste een parkeerplaats op eigen terrein voorzien met aanvullende parkeermogelijkheid aan de straat.

DIMENSIONERING LOCATIE

MAATVOERING

BESTAANDE PEIL MATEN TERREIN Hoogte maatvoering t.o.v. NAP volgens ‘Abbenbroek hoogteplan’ van Hoek Intravisie (5.6.2020)

Zicht naar het dorpscentrum van Abbenbroek

Zicht vanuit vanuit het dorpscentrum van Abbenbroek

COLOFON OPDRACHTGEVER: Abacus Civiel B.V. Ring 4 3216 AS Abbenbroek T: 0181 661592 E: jelle@abacusviviel.nl W: www.abacusciviel.nl

ARCHITECT: HDK architecten bna bni bnsp Strevelsweg 700-209 3083 AS Rotterdam T: 010 480 56 53 E: info@ hdk-architecten.nl W: www.hdk-architecten.nl

September 2021

In opdracht van: Abacus Civiel BV

architecten

HDK Architecten bna bni bnsp Strevelsweg 700-209 3083 AS Rotterdam www.hdk-architecten.nl

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12191590/1