04.VNG; Lbr.23018; Invoering wet goed verhuurderschap (bijlage)

22

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Schematisch ziet de opvolging van een overtreding er als volgt uit: Figuur: Opvolging overtreding

Wel overtreding? Toezicht

Verslag en oordeel: wel of geen overtreding

Voorgenomen handhavingsbesluit & zienswijzemogelijkheid

(eventueel) Toezicht: duurt overtreding voort?

Zo ja: handhavingsbesluit

In de praktijk: Proactief toezicht Bij een proactieve (steekproefsgewijze) controle op de naleving van de algemene regels van goed verhuurder kan de toezichthouder aansluiting zoeken bij de algemene regels (zie paragraaf 2) en (niet-uitputtend) kijken naar: 1. Zijn er concrete aanwijzingen van overtreding van de algemene regels? 2. Zijn er werkwijzen en momenten in de relatie met woningzoekende/huurders/omwonenden die het risico het schenden van de algemene regels vergroten? 3. Zijn er maatregelen getroffen om een overtreding van de algemene regels te voorkomen c.q. het risico zo klein mogelijk te houden? 4. Is er een ‘veilige’ en toegankelijke meldingsprocedure/klachtenprocedure? Daarnaast kan gekeken worden of de verhuurder gebruik maakt van verschillende best-practices: • Conformeert de verhuurder zich aan de afspraken gemaakt in het Convenant transparantie aanvangshuurprijzen? • Maakt de verhuurder gebruik van een modelhuurcontracten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) zoals gebruikt door de leden van de bij de ROZ aangesloten brancheorganisaties. Woningcorporaties hanteren bij nieuwe verhuringen een met hun huurdersorganisatie afgestemd modelhuurovereenkomst en algemene voorwaarden. Deze verschillen dus per corporatie. Aedes heeft als brancheorganisatie modelovereenkomsten ter beschikking gesteld aan haar leden.

• De meeste woningcorporaties hebben op hun website informatie opgenomen over de huurovereenkomst en rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde. Daarnaast wordt met huurders gecommuniceerd over huurverhogingen, klachtmogelijkheden, leefbaarheidsmaatregelen en het klusrecht van de huurder. De meeste corporaties sturen ieder jaar aan alle huurders de huurkrant met informatie over huurverhogingen, huurtoeslag en bezwaarmogelijkheden. Gemeenten kunnen waarde toekennen aan het lidmaatschap van een branchevereniging. Verhuurders handelen dan conform een gedragscode, volgen veelal standaardprocedures in werving en selectie, zijn bereikbaar en beschikken over een geschillencommissie (tuchtrecht). Ook hebben verschillende brancheverenigingen op dit moment systemen of standaardwerkprocessen in ontwikkeling die hun leden kunnen helpen met het doorlopen van een aan wet- en regelgeving voldoend werving- en selectieproces.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

23

Meer informatie? Zie voor meer informatie over handhaving in de gemeentelijke praktijk de VNG-Handreiking: ‘Handhaving door en voor gemeenten - Een juridische handleiding voor de gemeentelijke praktijk’ (2019). 5.5.2

Bevoegdheden mandateren? Het is zaak goed na te gaan welke taken wel en niet uitbesteed kunnen worden. Hierbij de volgende wenken: 1. Het ligt voor de hand om toezicht achter de voordeur alleen door een gemeentelijke toezichthouder te laten uitvoeren. Toezichthouders hebben te maken met allerlei wettelijke vereisten (bijvoorbeeld: de Algemene wet op het binnentreden) waaraan voldaan moet worden. Het is wel mogelijk voor gemeenten om op het gebied van toezichthouders in regionaal verband samen te werken. Bijvoorbeeld door af te spreken dat één gemeente hier specifiek toezichthouders voor opleidt, die vervolgens ook door de andere gemeenten gebruikt (en als toezichthouder aangewezen) worden. 2. Het ligt ook voor de hand om taken waar externe partijen een specifieke expertise hebben, zoals een antidiscriminatievoorziening of een huurteam, ook door hen te laten verrichten. Zij kunnen bijvoorbeeld een dossieropbouwend onderzoek op zich nemen. Huurteams zouden zo gemandateerd kunnen worden voor het opnemen van de WWS-punten. Op dit moment voeren gemeentelijke antidiscriminatievoorzieningen ook al een gemeentelijke taak uit, namelijk de Wet Gemeentelijke antidiscriminatievoorzieningen (Wga). Belangrijk hierbij is dat er voldaan wordt aan de waarborgen omtrent privacy/persoonsgegevens/AVG.

Ook moet het toezichtsdossier volledig zijn en moeten conclusies (de conclusie dat een bepaald voorschrift is overtreden) duidelijk uit de bevindingen (de onderzochte stukken) volgen. 3. Het nemen van de handhavingsbesluiten is een taak die de gemeente zelf moet nemen. Inclusief de voorbereidende formele processtappen (de zogenoemde zienswijzeronde op grond van artikel 4:8 van de Awb). Datzelfde geldt voor het beslissen op handhavingsverzoeken. Hoewel het juridisch-technisch mogelijk is om externe partijen voor dit soort bevoegdheden te mandateren, is dat niet aan te raden. Denkbaar is wel, dat een groot deel van de inhoudelijke voorbereiding uitbesteed wordt. Denk aan het opstellen van de teksten van de handhavingsbesluiten en de eventuele zienswijzegesprekken met overtreder of indieners van een handhavingsverzoek. Belangrijk is dan om goede afspraken te maken over de competenties van de betrokken medewerkers en de kwaliteit van de voorbereiding en de op te stellen documenten. Het mandateren van bevoegdheden gebeurt met een uitdrukkelijk collegebesluit. Meer informatie? Zie voor meer informatie over mandateren is te vinden in de ‘Handreiking Attributie, mandaat en delegatie’ (2016).

5.5.3

Escalatieladder toezicht en handhaving op de algemene regels Zoals gebruikelijk is in publiekrechtelijke handhaving kan de gemeente een escalatieladder doorlopen. De gemeente dient hierbij steeds een proportionele keuze te maken. Bij vaststelling van een eerste overtreding ligt een waarschuwing voor de hand, tenzij de overtreding zo ernstig is dat een last onder bestuursdwang of last onder dwangsom noodzakelijk is. In ieder geval moet de verhuurder of verhuurbemiddelaar de kans krijgen om door middel van een waarschuwing of een herstelsanctie (een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom) zijn gedrag te wijzigen. Het is de bedoeling dat bij het geven van een waarschuwing of het opleggen van een herstelsanctie aan de verhuurder of verhuurbemiddelaar gemeld wordt dat bij een volgende overtreding een bestuurlijke boete kan worden opgelegd en dat zijn gegevens openbaar kunnen worden gemaakt. Dat laatste draagt bij aan de afschrikwekkende werking.

24

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Indien een verhuurder of verhuurbemiddelaar na een waarschuwing of herstelsanctie zijn gedrag niet aanpast conform de geldende wet- en regelgeving kan een bestuurlijke boete worden opgelegd en kunnen de gegevens van deze verhuurder of verhuurbemiddelaar openbaar worden gemaakt. Indien de verhuurder of verhuurbemiddelaar na een eerste bestuurlijke boete nog steeds zijn gedrag niet aanpast, kan de bestuurlijke boete voor recidive worden opgelegd. Ook kan, indien aan een verhuurder of verhuurbemiddelaar reeds tweemaal eerder een bestuurlijke boete is opgelegd voor het overtreden van de algemene regels, besloten worden tot inbeheername. In de praktijk: Verhuurbemiddelaar als overtreder Bij discriminatie in de selectiefase die al dan niet in opdracht van de verhuurder wordt begaan door de verhuurbemiddelaar, zal de verhuurbemiddelaar in eerste instantie aanspreekbaar zijn. Indien hierover twijfel bestaat, is volgens de jurisprudentie9 de overtreder degene die het desbetreffende wettelijke voorschrift daadwerkelijk heeft geschonden. Dat is in de eerste plaats degene die de verboden handeling feitelijk heeft verricht. Daarnaast kan in bepaalde gevallen degene die de overtreding niet zelf feitelijk heeft begaan, maar aan wie de handeling is toe te rekenen, voor de overtreding verantwoordelijk worden gehouden en als overtreder worden aangemerkt.

Dit betekent dat indien niet duidelijk is of de overtreding wordt begaan door de verhuurbemiddelaar of de verhuurder, in ieder geval de verhuurder als overtreder kan worden aangemerkt, omdat de verhuurbemiddelaar werkt in opdracht en onder verantwoordelijkheid van de verhuurder. Het is dan aan de verhuurder om aan te tonen dat hij in casus niet als overtreder kan worden aangemerkt. In de praktijk: Toezicht op woningcorporaties Het toezicht en de handhaving van de algemene regels ten aanzien van woningcorporaties is belegd bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw), die op grond van artikel 61 van de Woningwet toezicht houdt op de governance van de toegelaten instellingen en hierin reeds goed verhuurderschap meeneemt. De Aw kan niet als toezichthouder optreden in individuele gevallen (meldingen van schending van een of meer van de algemene regels goed verhuurderschap door een huurder). De gemeente heeft in het geval van een woningcorporatie geen handhavingstaak of bevoegdheden. Het is uiteraard denkbaar dat bij het gemeentelijke meldpunt meldingen worden gedaan over een woningcorporatie. Afhankelijk van de aard van de klacht kan de gemeente de melder in dat geval doorverwijzen naar de klachtencommissie van de desbetreffende woningcorporatie (die ook in het huurcontract of de bijgeleverde informatie vermeld staat).

Klachten die betrekking hebben op het bouwbesluit kunnen wel leiden tot een verzoek tot handhaving aan de gemeente. Bij klachten over de hoogte van de huur kan doorverwezen worden naar het huurteam of de Huurcommissie. In het geval van discriminatie kan doorverwezen worden naar de gemeentelijke antidiscriminatievoorziening (ADV) (zie ook paragraaf 2 en 4). Hieronder bespreken we elk instrument uit de escalatieladder in meer detail. 5.5.4

Last onder bestuursdwang, last onder dwangsom en bestuurlijke boete Op basis van artikel 125, tweede lid, van de Gemeentewet wordt de bevoegdheid tot oplegging van een last onder bestuursdwang uitgeoefend door het college van burgemeesters en wethouders. Uit artikel 5:32 Algemene wet bestuursrecht volgt dat een bestuursorgaan dat bevoegd is om een last onder bestuursdwang op te leggen, in plaats daarvan ook een last onder dwangsom kan opleggen. Het college van burgemeesters en wethouders is daarnaast bevoegd tot het opleggen van een bestuurlijke boete.

9 Zie onder meer: Uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 4 september 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3040 en uitspraak van 13 oktober 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2278.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

25

Definitie: Last onder bestuursdwang en last onder dwangsom worden ‘herstelsancties’ genoemd. Dit, omdat deze sancties worden opgelegd om de concrete overtreding te beëindigen (of herhaling te voorkomen) en zo de rechtmatige toestand te herstellen. Een bestuurlijke boete is een ‘bestraffende sanctie’. Bestuurlijke boetes worden niet zozeer opgelegd om een concrete overtreding te beëindigen, maar om leed toe te voegen. Bestraffende sancties dragen op die manier meer in algemene zin bij aan preventie. Bij het bepalen van de maximale hoogte van de bestuurlijke boete is door de wetgever rekening gehouden met de ernst van de overtreding en met het afschrikwekkende karakter van de op te leggen boete. De eerste bestuurlijke boete die wordt opgelegd is van de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht. Per 1 januari 2022 is dat maximaal € 22.500.

Wanneer bij de constatering van het handelen in strijd met de regels van goed verhuurderschap binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan die constatering eerder een bestuurlijke boete is opgelegd voor datzelfde feit (recidive) of, indien de eerder een bestuurlijke boete is opgelegd voor het overtreden van de eerdergenoemde verboden of de aan de vergunning verbonden voorwaarden, kan een maximale bestuurlijke boete worden opgelegd van de vijfde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht. Per 1 januari 2022 is dat maximaal € 90.000. De boete wordt opgelegd aan de verhuurder. Vaak is dat de eigenaar. Per verhuurde woonruimte of verblijfsruimte kunnen er verschillende beboetbare overtredingen zijn. De boetes kunnen dan bij elkaar worden opgeteld. Ook kan dezelfde verhuurder bij meerdere verhuurde woonruimtes of verblijfsruimtes beboetbare overtredingen begaan. Ook dan kunnen de boetes bij elkaar opgeteld worden. Het is wel belangrijk dat het college van burgemeesters en wethouders telkens nagaat of de sanctie/het totale boetebedrag proportioneel is. Het ligt niet voor de hand altijd de maximale boetebedragen op te leggen. Ook moet het college bij het opleggen van een boete toepassing geven aan artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht.

Dit betekent, dat het college de boete lager vaststelt als de overtreder aannemelijk maakt dat het voorgenomen boetebedrag gelet op bijzondere omstandigheden te hoog is. 5.5.5

Openbaarmaking Geconstateerde overtredingen waarvoor een bestuurlijke boete is opgelegd moeten door de gemeente openbaar gemaakt worden. Ook de bestuurlijke boete bij recidive en de beheerovername worden openbaar gemaakt. Dit heeft meerdere doelen: 1. meer openbaarheid van overheidsinformatie en transparantie over de uitvoering van toezicht en handhaving; 2. preventieve werking (voorkómen van overtredingen) en informeren van woningzoekenden en huurders. Openbaar maken van overtredingen stelt huurders in staat om niet te kiezen voor verhuurders of verhuurbemiddelaars die de regels over goed verhuurderschap niet naleven; 3. buurgemeenten kunnen informatie over geconstateerde overtredingen gebruiken bij hun eigen sturing op goed verhuurderschap. Het college van burgemeester en wethouders moet de gegevens van verhuurders of verhuurbemiddelaars openbaar maken als een bestuurlijke boete aan hen is opgelegd voor het handelen in strijd met de algemene regels, of wanneer een besluit tot inbeheername is genomen. Dit vergt een afweging van het doel van openbaarmaking en de privacy en andere belangen van verhuurder of verhuurbemiddelaar. Uit de escalatieladder volgt, dat openbaarmaking pas aan de orde is na het geven een waarschuwing of opleggen van een herstelsanctie.

Bij die waarschuwing of herstelsanctie deelt de gemeente mede aan de verhuurder of de verhuurbemiddelaar dat bij een volgende overtreding een

26

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

bestuursrechtelijke boete zal volgen en dat zijn gegevens openbaar worden gemaakt. Het dreigen met openbaarmaking kan gezien worden als een extra prikkel voor de verhuurder om zich aan de regels voor goed verhuurderschap te houden. Het college van burgemeester en wethouders maakt het besluit tot openbaarmaking tenminste tien werkdagen voor de daadwerkelijke openbaarmaking bekend aan de verhuurder of verhuurbemiddelaar. Op deze wijze kan de verhuurder of verhuurbemiddelaar via een voorlopige voorziening alsnog de rechtmatigheid van de openbaarmaking door de rechter laten beoordelen. Het besluit tot openbaarmaking kan onderdeel zijn van het besluit waarmee de bestuurlijke boete wordt opgelegd, maar kan ook een separaat besluit zijn. De openbaarmaking betreft in ieder geval de bedrijfsnaam van de verhuurder of het verhuurbemiddelingsbureau. De namen van de bij de verhuurder of het verhuurbemiddelingsbureau betrokken natuurlijke personen worden alleen openbaar gemaakt, als de daarmee gepaard gaande inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van die personen opweegt tegen het doel van de openbaarmaking, zie artikel 20 lid 1 onder a van de wet. Van openbaarmaking kan verder worden afgezien in het belang van de opsporing van strafbare feiten of inspectie, controle en toezicht door bestuursorganen, zie artikel 20 lid 1 onder b van de wet.

Definitie: Van “bij de verhuurder of het verhuurbemiddelingsbureau betrokken natuurlijke personen” is in ieder geval sprake, als verhuurder of verhuurbemiddelingsbureau een natuurlijke persoon of een samenwerkingsverband van natuurlijke personen is. Verder blijkt uit de parlementaire geschiedenis van de Wet goed verhuurderschap dat ook de namen van de natuurlijke personen achter de als verhuurder of verhuurbemiddelingsbureau optredende rechtspersonen openbaar gemaakt kunnen worden. Aangezien het hier om een bestuursrechtelijke maatregel gaat en er dus geen sprake is van strafrechtelijke veroordelingen of strafbare feiten, worden er geen strafrechtelijke persoonsgegevens verwerkt. De openbaarmaking van de bestuurlijke boete wordt na vier jaar beëindigd. De openbaarmaking van de inbeheername wordt beëindigd als het college van burgemeester en wethouders het beheer beëindigen. Op deze wijze kan de verhuurder of verhuurbemiddelaar een nieuwe start maken indien hij zijn gedrag heeft gewijzigd. In het Besluit goed verhuurderschap worden nadere regels gesteld met betrekking tot de openbaar te maken gegevens, waaronder de mogelijke reactie van een belanghebbende in verband met de openbaarmaking van zijn gegevens, de termijn waarop deze gegevens beschikbaar worden gesteld en de wijze waarop de openbaarmaking plaatsvindt. 5.5.6

Inbeheername Indien een malafide verhuurder na eerdere bestuurlijke boetes nog steeds malafide verhuurgedrag vertoont, heeft het college van burgemeester en wethouders een ultimum remedium tot zijn beschikking, de inbeheername. Er is voor dit instrument gekozen, omdat daarmee de huurder het meest wordt beschermd tegen het ongewenste verhuurgedrag van de verhuurder die van bewezen slecht gedrag is en blijft. Onder inbeheername wordt verstaan: “het aan derden in gebruik geven van een woon- of verblijfsruimte of gebouw waarin de woonof verblijfsruimte gelegen is, het innen van de huurpenningen, alsmede het verrichten van alle handelingen met betrekking tot die woon- of verblijfsruimte of dat gebouw die volgens het burgerlijk recht tot de rechten en plichten van een verhuurder behoren met uitzondering van vervreemden en bezwaren.”

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

27

Een inbeheername geldt alleen voor het pand waarin de regels worden overtreden. Er is dus geen sprake van onteigening of het ontnemen van eigendom en een inbeheername is altijd een tijdelijke maatregel. De beoogde beheerder is niet verplicht de beheersopdracht te aanvaarden. Hieronder beschrijven we achtereenvolgens de verschillende te doorlopen fases bij een inbeheername: Voorbereiding tot inbeheername Ter voorbereiding op het besluit tot inbeheername onderzoekt het college van burgemeester en wethouders in ieder geval: • of inbeheername doelmatig en evenredig is; • wat gelet op artikel 13 van de wet goed verhuurderschap de huurprijs van de woon- of verblijfsruimte dient te zijn; • welke noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen als bedoeld in artikel 14 van de wet tijdens de inbeheername door de beheerder getroffen of uitgevoerd moeten worden en wat de kosten daarvan zijn (zie hierna onder ‘Beheer in de periode van inbeheername’); • hoe geborgd wordt dat de algemene regels van goed verhuurderschap nageleefd worden; • welke beheerhandelingen tijdens de inbeheername doorgang moeten blijven vinden.

Denk bijvoorbeeld aan periodiek onderhoud of schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten en betalen van de kosten van nutsaansluitingen ten behoeve van de gemeenschappelijke ruimten; • welke partij tijdens de inbeheername als beheerder kan en wil optreden en wat de kosten daarvan zijn; • welk bedrag aan beheervergoeding als bedoeld in artikel 15 van de wet de verhuurder tijdens de inbeheername dient te betalen aan het college van burgemeester en wethouders (zie hierna onder ‘Beheervergoeding en berekening van kosten’); en • wanneer en onder welke voorwaarden de inbeheername kan eindigen. Met de bovenstaande informatie stelt het college van burgemeester en wethouders het conceptbesluit tot inbeheername op. Over dat conceptbesluit kunnen de verhuurder, de huurders en – indien van toepassing – de aan te wijzen beheerder een zienswijze kenbaar maken. Zie daarvoor artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht. Vervolgens stelt het college van burgemeester en wethouders het besluit tot inbeheername vast. Daarbij wordt rekening gehouden met de ingediende zienswijzen. Besluit tot inbeheername Er zijn twee situaties waarin het college van burgemeester en wethouders kan besluiten tot inbeheername: 1. een verhuurder overtreedt de algemene regels en hem is daarvoor in het tijdvak van vier jaar voor de constatering van deze overtreding al tweemaal een bestuurlijke boete is opgelegd; 2.

een verhuurvergunning wordt geweigerd terwijl de woonruimte of verblijfsruimte verhuurd is. Daarnaast is er een situatie, waarin het college van burgemeester en wethouders moet besluiten tot inbeheername: • een verhuurvergunning wordt ingetrokken terwijl de woonruimte of verblijfsruimte verhuurd is. Bij het besluit tot inbeheername wordt de woon- of verblijfsruimte of het gebouw waarin de woonof verblijfsruimte is gelegen door het college van burgemeester en wethouders zelf in beheer genomen of in beheer gegeven bij een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen beheerder. Aangewezen kunnen worden: professionele verhuurders die in het bezit zijn van een verhuurvergunning of aan wie zo’n vergunning kan worden verleend, toegelaten instellingen of hun dochtermaatschappijen.

28

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Let op: Maak afspraken met de beheerder Voordat het college van burgemeester en wethouders een beheerder aanwijst, moeten tussen gemeente en beheerder afspraken gemaakt worden over de wijze waarop en de voorwaarden waaronder de beheerder het beheer overneemt. Lukt het niet om die afspraken te maken, dan kan de beoogde beheerder de beheersopdracht weigeren. De beheerder moet tijdens de inbeheername uiteraard zelf de regels voor goed verhuurderschap naleven. Tijdens de inbeheername mag de verhuurder geen beheershandelingen verrichten: dit is hem op grond van artikel 12 lid 3 van de wet verboden. Als de verhuurder dit verbod overtreedt, kan de gemeente handhavend optreden. De gemeente kan een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete opleggen. Beheer in de periode van inbeheername Ten tijde van de inbeheername vinden alle reguliere beheershandelingen doorgang: de huur wordt geïnd, periodiek onderhoud of schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten moet verzorgd worden, kosten van nutsaansluitingen voor gemeenschappelijke ruimten moeten betaald worden, et cetera. Tijdens de inbeheername kan het inbeheer genomen gebouw door de gemeente of de beheerder niet worden verkocht of met bijvoorbeeld een recht van hypotheek worden bezwaard.

In het besluit tot inbeheername stelt het college van burgemeester en wethouders een huurprijs vast die de beheerder in rekening mag brengen bij de gebruikers van de woon- of verblijfsruimte. Aangeraden wordt dat de beheerder en de huurder de gewijzigde huurprijs schriftelijk vastleggen. Voor het vaststellen van de huurprijs geldt dat: • de huurprijs van een gereguleerde huurwoning niet hoger wordt vastgesteld dan de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel; • de huurprijs van een geliberaliseerde woning wordt vastgesteld op een redelijke prijs in het economische verkeer; en • de huurprijs van een verblijfsruimte voor arbeidsmigranten wordt vastgesteld op een redelijke prijs in het economische verkeer. Soms is het treffen van voorzieningen of uitvoeren van aanpassingen noodzakelijk. In dat geval bepaalt het college van burgemeester en wethouders de termijn waarbinnen de voorzieningen of aanpassingen door de beheerder gerealiseerd moeten zijn. De uitvoering van de voorzieningen of aanpassingen zijn op kosten van de verhuurder. De gemeente kan de verplichting tot het aanbrengen van voorzieningen of aanpassingen ook opleggen aan een woningcorporatie als eigenaar-verhuurder of indien zij optreden als beheerder.

Het opleggen van een verplichting tot het aanbrengen van voorzieningen of aanpassingen aan een woon- of verblijfsruimte bij de inbeheername door de beheerder op kosten van de verhuurder ziet, net als artikel 13b, vierde lid van de Woningwet, op voorzieningen die noodzakelijk zijn voor de bewoning het gebruik van de woon- of verblijfsruimte. In bijna alle gevallen zal het gaan om gebreken inzake het Bouwbesluit. Het aanbrengen van voorzieningen of aanpassingen wordt niet opgelegd aan een VvE, maar aan de beheerder. Beheervergoeding en verrekening van de kosten De verhuurder blijft in de periode van de inbeheername eigenaar van de woon- of verblijfsruimte en houdt het recht op de inkomsten uit de huurpenningen. De betaling van de huurpenningen geschiedt echter aan de beheerder. Tegelijkertijd heeft de beheerder voor de uitvoering van zijn werkzaamheden recht op een vergoeding. De hoogte van deze vergoeding wordt door het college van burgemeester en wethouders bepaald en bestaat uit een kostendekkende vergoeding voor de uitvoering van het beheer.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

29

Daarnaast kan het voorkomen dat de beheerder kosten moet maken voor het uitvoeren van noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen aan het gehuurde. Zowel de kosten van de beheervergoeding als de kosten voor de uitvoering van voorzieningen of aanpassingen komen voor rekening van de verhuurder en worden door hem aan de beheerder betaald. In de praktijk kan het college van burgemeester en wethouders de door de beheerder geïnde huur verrekenen met de beheervergoeding en de verschuldigde kosten voor de uitgevoerde voorzieningen of aanpassingen. Op basis van die verrekening kunnen twee situaties ontstaan: 1. na verrekening van enerzijds de inkomsten uit de huurpenningen en anderzijds de uitgaven voor de beheervergoeding en de verschuldigde kosten voor de uitgevoerde voorzieningen en aanpassingen resteert een positief saldo. In dit geval is de beheerder verplicht dit resterende bedrag uit te betalen aan de verhuurder; 2. na verrekening van enerzijds de inkomsten uit de huurpenningen en anderzijds de uitgaven voor de beheervergoeding en de verschuldigde kosten voor de uitgevoerde voorzieningen en aanpassingen resteert een negatief saldo. In dit geval is de verhuurder verplicht het resterende bedrag te betalen aan de beheerder. Het college van burgemeester en wethouders kan dit resterende bedrag indien noodzakelijk bij de verhuurder invorderen met een dwangbevel.

Beëindiging van de inbeheername De inbeheername is niet aan tijd gebonden maar wel een tijdelijke maatregel, die opgeheven kan worden als door de verhuurder voldaan is aan de volgende drie voorwaarden: 1. de verhuurder heeft door middel van een verhuurplan naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders voldoende aannemelijk gemaakt dat hij in de toekomst zal handelen in overeenstemming met de algemene regels of de vergunningsvoorwaarden; 2. indien van toepassing: de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn uitgevoerd; en 3. indien van toepassing: de (na verrekening met de geïnde huurpenningen) resterende kosten door de verhuurder zijn voldaan. Het staat een verhuurder-eigenaar vrij om het bezit dat in beheer is genomen te verkopen. Maar om de huurder te beschermen en schijnconstructies te voorkomen blijft de inbeheername dan wel van kracht. Het college van burgemeester en wethouders kan de inbeheername opheffen als door de nieuwe verhuurder voldaan is aan de volgende drie voorwaarden: 1. indien van toepassing: de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn uitgevoerd; 2. indien van toepassing: de (na verrekening met de geïnde huurpenningen) resterende kosten door de verhuurder zijn voldaan; en 3.

aan de nieuwe eigenaar/verhuurder een verhuurvergunning is verstrekt indien voor het verhuren van de betreffende woon- of verblijfsruimte een vergunning noodzakelijk is. Uit de praktijk: De toepassing van de inbeheername op grond van de Woningwet in Amsterdam De gemeente Amsterdam is twee keer overgegaan tot een inbeheername op basis van de Woningwet. Hieronder volgen enkele do’s en don’ts op basis van de opgedane ervaringen. Wat gebeurt er op het moment dat wordt overgegaan tot een inbeheername? Zodra het besluit tot de inbeheername genomen is, heeft de eigenaar geen beschikkingsmacht meer. Je moet als gemeente dus vooraf hebben geregeld wie alle beheertaken overneemt. Wie laat je deze beheertaken uitvoeren? Te denken valt aan de gemeentelijke afdeling vastgoed of aan een woningcorporatie. Uiteindelijk heeft in Amsterdam, door de korte termijn waarop de overname plaats vond, de directie Wonen de inbeheername ter hand genomen. De beheerorganisatie regelt alles wat komt kijken bij de inbeheername. Te denk valt aan het innen van de huur, onderhoud, maar ook de zorg voor de huurders en vragen van huurders.

30

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Twee soorten inbeheernames Er zijn grofweg twee soorten inbeheernames te onderscheiden: (1.) De inbeheername waarbij alleen de huur wordt overgenomen, en (2.) de overname waarbij ook sprake is van achterstallig onderhoud, waarbij gebreken moeten worden aangepakt of verbeteringen aan het verhuurde moeten worden uitgevoerd. De overname leg je logischerwijs neer bij een partij die ervaring heeft met beheer en verhuur van woningen. De kosten van het beheer kan de gemeente verhalen op de eigenaar. De gemeente moet er hierbij voor zorgen dat huurpenningen die binnenkomen, verrekend kunnen worden met de kosten die gemaakt worden. Uiteindelijk zorgt de gemeente voor een vordering op de eigenaar voor de kosten die de gemeente maakt. Zorg er ook voor dat de invordering weer bij de gemeente terecht komt (bijvoorbeeld via de gemeentebelastingen). De beheerorganisatie kan dit regelen. De gemeente Amsterdam had te maken met twee inbeheernames met zeer matige woningkwaliteit. Dit leidde tot twee projecten tot woningverbetering, met een projectleider en een aannemer die moest worden ingehuurd. De aansturing van een dergelijk project kost al gauw veel tijd. Offertes moeten worden beoordeeld. De uitvoering zelf ging ook gepaard met flinke kosten. De gemeentelijke organisatie moet in staat zijn (financieel en qua expertise) om dit, op korte termijn, aan te sturen en uit te voeren.

De kosten liepen daardoor flink op. De gemeente moet het project aansturen, ook als de gemeente het beheer uitbesteed. De gemeente moet de kosten kunnen beoordelen, ook bij ingewikkelder bouwprojecten. Het beheer kan pas terug, als de gemeente de kosten heeft kunnen invorderen. Het verdient aanbeveling om te proberen geen exceptionele kosten te maken. Hierover kan een (juridisch) conflict ontstaan bij de terugvordering van de kosten. Kosten die in redelijkheid zijn gemaakt, kun je terugvorderen. Het terugvorderen van de kosten kost ook tijd. Hierdoor en door mogelijke juridische procedures lopen de kosten op. Soms moeten de bewoners elders onder worden gebracht (bij grote onderhoudsproblemen). Houdt er, bij het kiezen of opzetten van een beheersorganisatie, rekening mee dat zij ook ervaring hebben met en ruimte hebben voor het elders huisvesten van huurders. Het risico van een inbeheername is dat je (veel) meer kosten maakt dan vooraf gepland en dat deze kosten (zeer) moeilijk zijn terug te vorderen, met name als er sprake is van woningverbetering. Een optie kan zijn om beslag te laten leggen op de verhaalsmogelijkheden bij de eigenaar (op diens andere bezittingen). Zeker als blijkt dat er een risico is dat de eigenaar de betreffende woonruimte ondertussen dreigt te verkopen.

Ervaringen van de gemeente Amsterdam: • Met name het terugvorderen van de kosten kan veel discussie opleveren en tijd kosten; • Het is moeilijk om tot een sluitende businesscase te komen van een inbeheername, met name vanwege onzekerheid over terug te vorderen kosten; • Zoek als het even een kan een professionele beheerorganisatie; • Financieel: zorg voor een voorziening in de begroting, omdat je vooraf kosten maakt. Financieel sluitend maken van een inbeheername is lastig, omdat je, los van de huur, (vrijwel) geen inkomsten hebt. Vanwege de complexe uitvoeringskant is een inbeheername een ultimum remedium. Als gemeente wil je dit middel pas inzetten als alle andere middelen zijn uitgeput en het hele handhavingstraject is doorlopen. Dit kan voor de gemeente een dubbel gevoel opleveren: een eigenaar is nalatig geweest, en nu haalt de gemeente de verantwoordelijkheid naar zich toe en gaat alles regelen. Eigenlijk doet de gemeente dan het werk. Dat wil je alleen, als alle andere manieren niet hebben gewerkt.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

31

5.5.7

Interbestuurlijk toezicht De Wet goed verhuurderschap valt onder het reguliere interbestuurlijk toezicht zoals vastgelegd in de Gemeentewet. In dit systeem houdt de provincie toezicht op onder meer ruimtelijke ordening, bouwen en huisvesting. De toezichthouder kan in twee situaties ingrijpen: als gemeenten (of provincies) besluiten nemen die in strijd zijn met het recht of het algemeen belang of als er sprake is van taakverwaarlozing. Om te bepalen of tot ingrijpen wordt overgegaan, dient de toezichthouder een interventieladder te doorlopen die uit zes stappen bestaat van signaleren tot en met het definitief toepassen van het instrument.

32

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

6 Het vergunningstelsel in detail Ondanks de algemene regels voor goed verhuurderschap zal er altijd een kleine groep verhuurders met ongewenst verhuurgedrag zijn. Vaak clusteren gevallen van ongewenst verhuurgedrag zich in bepaalde gebieden, waardoor de leefbaarheid in die gebieden onder druk komt te staan. Voor die gebieden kan de gemeenteraad een verbod op het zonder verhuurvergunning verhuren van bepaalde categorieën van woonruimte invoeren (de algemene verhuurvergunning). Daarnaast kan een verbod op het zonder verhuurvergunning verhuren van verblijfsruimten voor arbeidsmigranten (de verhuurvergunning arbeidsmigranten) ingevoerd worden. Een vergunningplicht is juridisch gezien een verbod om zonder vergunning een bepaalde handeling te verrichten. Met het invoeren van een verbod om zonder verhuurvergunning woonruimte of verblijfsruimte te verhuren, worden dus die vormen van verhuur vergunningplichten ingevoerd. Deze wet biedt gemeenten dus de mogelijkheid om twee soorten verhuurvergunning in te voeren: 1. de gebiedsgebonden algemene verhuurvergunning voor te bepalen categorieën reguliere woonruimten; en 2. de verhuurvergunning arbeidsmigranten voor verblijfsruimten10. Gemeenten kunnen ervoor kiezen beide verhuurvergunningen in te stellen of één van de twee. Voor de arbeidsmigrant biedt de verhuurvergunning arbeidsmigranten de hoogste bescherming (zie paragraaf 6.4).

In het geval dat beide vergunningen zijn ingesteld, en er reden is voor toezicht en handhaving in een situatie waar het de huisvesting van arbeidsmigranten betreft, ligt het voor de hand dit te doen op basis van de verhuurvergunning arbeidsmigranten. Wanneer de gemeente alleen een algemene verhuurvergunning invoert kan uiteraard alsnog handhavend worden opgetreden in de situatie waarin arbeidsmigranten in woonruimte verblijven. Na invoering van een vergunningplicht kan het voorkomen dat een verhuurder meerdere vergunningen aan moet vragen om te mogen verhuren. Bijvoorbeeld als er ook een vergunningplicht opkoopbescherming als bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 geldt (waarover meer in paragraaf 1). Dit hoofdstuk gaat in het algemeen in op de verhuurvergunning (paragraaf 6.1 en 6.2) om vervolgens in te zoomen op de beide vergunningstelsels voor reguliere woonruimte en verblijfsruimten afzonderlijk (paragraaf 1 en 4). Toezicht en handhaving komt in paragraaf 6.5 aan de orde.

6.1 6.1.1

De verhuurvergunning in het algemeen Vergunningstelsels via verhuurverordening De gemeenteraad kan besluiten om één of beide verhuurvergunningen in te voeren. Dat doet de raad door vaststelling of wijziging van de verhuurverordening. In de verhuurverordening bepaalt de gemeenteraad dan, dat het verboden is om zonder vergunning woonruimte of verblijfsruimte te verhuren.

10

Zie ook paragraaf .

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

33

Zie vanaf juni 2023 Kennisbank Decentrale Regelgeving (KDER) en de Modellen Decentrale Regelgeving (MDR) voor de Model verhuurverordening met toelichting. Bij invoering van de algemene verhuurvergunning bepaalt de raad verder voor welke categorieën woonruimte gelegen in welk gebied van de gemeente een verhuurvergunning nodig is. De gemeenteraad kan niet zomaar één of beide verhuurvergunningen invoeren. Eerst moet onderbouwd worden dat de in te voeren verhuurvergunning noodzakelijk en geschikt is. Bij de voorbereiding van de invoering van de gebiedsgebonden algemene verhuurvergunning moet aangetoond worden dat de leefbaarheid in het desbetreffende gebied onder druk staat. Ook moet onderbouwd zijn, waarom het invoeren van de verhuurvergunning noodzakelijk en geschikt is, om de leefbaarheid in het desbetreffende gebied te behouden. Bij de voorbereiding van de invoering van de verhuurvergunning arbeidsmigranten hoeft de leefbaarheid niet onder druk te staan. Wel moeten de noodzaak en proportionaliteit onderbouwd worden. Het onderbouwen van de inzet van de verhuurvergunning verblijfsruimte is daarmee eenvoudiger dan het vergunningstelsel voor de woonruimte. Zie voor meer informatie over de onderbouwing ter voorbereiding op de invoering van de verhuurvergunningen paragraaf 1 en 4 r.

Daarnaast kunnen aan de verhuurvergunning arbeidsmigranten meer voorwaarden worden verbonden dan het geval is bij de algemene verhuurvergunning. Wanneer een vergunningplicht eenmaal is ingevoerd, moet het college van burgemeester en wethouders toetsen of een ingediende aanvraag volledig is en of de aanvrager voldoet aan de in de wet gestelde eisen. De gemeenteraad kan geen aanvullende weigeringsgronden of toetsingsgronden in de verhuurverordening opnemen. Voldoen aanvraag en aanvrager aan de in de wet gestelde eisen, dan wordt de verhuurvergunning verleend. Op het moment dat een verhuurverordening van kracht wordt in een gemeente, en daarmee het verbod om in bepaalde gebieden te verhuren zonder verhuurvergunning, worden natuurlijk al woningen verhuurd. De verhuurders krijgen voor bestaande huurovereenkomsten zes maanden de tijd om de juiste vergunningen aan te vragen. (Regionale) afstemming Bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van de verhuurverordening verplicht de wet dat het college van burgemeester en wethouders met de andere gemeenten uit de woningmarktregio overleggen. Het afstemmen van de keuze voor de in te zetten vergunningsstelsels én bijbehorende voorwaarden komt onder andere de transparantie en uitvoerbaarheid voor huisvesters of uitzenders ten goede. Door af te stemmen gaan de vergunningstelsels niet te veel van elkaar verschillen.

Door regionaal in overleg te blijven kan ook geïnventariseerd worden of invoering van een verhuurvergunning leidt tot eventuele waterbedeffecten bij andere gemeenten in de regio. Uiteraard is het ook wenselijk dat de gemeenteraad vanuit het oogpunt van een zorgvuldige besluitvorming ook andere betrokkenen raadpleegt. Het gaat dan om huurders en verhuurders. Gemeenten hebben de vrijheid naar eigen inzicht vorm te geven aan de wijze waarop de betrokkenen worden betrokken. 6.1.2

Persoonsgebonden vergunningstelsels De verhuurvergunning is persoonsgebonden. Dit, omdat de wet gericht is op het gedrag van de verhuurder. Een verhuurder die in één gemeente voor de verhuur van meerdere woonruimten een verhuurvergunning nodig heeft, hoeft maar één vergunningprocedure te doorlopen. Dit vermindert de regeldruk voor gemeenten en verhuurders. In dergelijke gevallen wordt in één procedure getoetst of én de woonruimten én de verhuurder aan alle criteria voldoen. Indien dit het geval is

34

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

krijgt de verhuurder een verhuurvergunning die van toepassing is op alle woonruimten die aan de vergunningscriteria voldoen. De verhuurder is niet altijd de eigenaar, het is degene die de verhuurhandelingen verricht. Dat kan een natuurlijke of rechtspersoon zijn, maar bijvoorbeeld ook een maatschap of vennootschap onder firma. 6.1.3

Vergunningplichtige categorieën woon- en verblijfruimten bepalen Bij het instellen van een algemene verhuurvergunning bepaalt de gemeenteraad in de verhuurverordening voor welke categorieën woonruimte, gelegen in welk gebied, de vergunningplicht geldt. Bij het instellen van een verhuurvergunning arbeidsmigranten bepaalt de gemeenteraad alleen voor welke categorieën verblijfsruimte de vergunningplicht geldt. Het kan hierbij gaan om enerzijds het in gebruik geven van alle verblijfsruimtes voor arbeidsmigranten (waaronder woonruimte), en anderzijds om specifieke voorzieningen voor verblijfsruimte voor deze doelgroep. Deze vergunningplicht is niet beperkt tot een specifiek gebied binnen de gemeente. In de praktijk: Geen vergunningplicht voor woningcorporaties en verhuurbemiddelaars De in de verhuurverordening opgenomen regels over de verhuurvergunningen gelden niet voor de verhuur van woonruimte door woningcorporaties (en hun dochtermaatschappijen). Zo wordt voorkomen dat de vergunningplicht de toegelaten instellingen belemmeren in het uitoefenen van deze taak. Indien er sprake is van een gemeentelijk woonbedrijf geldt het vergunningstelsel wel. Ook kan geen vergunningplicht ingesteld worden voor verhuurbemiddelaars. Zij zijn immers niet de partij die eindverantwoordelijk is voor de verhuur van een woonruimte en voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten.

Uiteraard dienen zij zich wel aan de voor hen van toepassing zijnde algemene regels te houden.

6.2 6.2.1

Vergunningprocedure Aanvraag De verhuurvergunning wordt aangevraagd bij het college. Een verhuurder kan voor alle woningen die in een betreffende gemeente worden verhuurd tegelijk een vergunning aanvragen. De gemeente kan controleren of de verhuurder alle locaties die zij in eigendom heeft opgeven door dit te laten toetsen door het Kadaster. De verhuurder moet de vergunning aanvragen. De verhuurder is niet altijd de eigenaar, het is degene die de verhuurhandelingen verricht. Dat kan een natuurlijke of rechtspersoon zijn, maar bijvoorbeeld ook een maatschap of vennootschap onder firma. Het college kan een aanvraagformulier vaststellen. In de verhuurverordening kan de gemeenteraad aangeven, welke informatie in ieder geval bij de aanvraag verstrekt moeten worden. Uiteraard gaat het dan alleen om informatie, die het college ook daadwerkelijk nodig heeft om de aanvraag inhoudelijk te kunnen beoordelen. AVG Bij de aanvraag, de beoordeling en het verlenen van de verhuurvergunning zal de gemeente gewone persoonsgegevens, zoals naam en adres, verwerken. Dit is gerechtvaardigd op grond van artikel 6, eerste lid, onder c en e, van de AVG. Zie ook paragraaf 5.4. Zodra een verhuurder een aanvraag voor eender welke vergunning heeft gedaan, beoordeelt het college of de aanvraag volledig is.

Is de aanvraag volledig, dan toetst het college de aanvraag aan de in de wet opgenomen weigeringsgronden (waarover meer in paragraaf 2). Vervolgens weigert of verleent het college de aangevraagde verhuurvergunning. Het college kan aan een verhuurvergunning voorwaarden verbinden (waarover meer in paragraaf 1 en 4).

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

35

Beslistermijn Het college beslist binnen acht weken na ontvangst van de vergunningaanvraag. Deze termijn kan eenmalig verlengd worden met ten hoogste zes weken. Indien het college van burgemeester en wethouders niet tijdig op de aanvraag beslist, geldt het principe van lex silencio positivo zoals bedoeld in paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent dat de vergunning van rechtswege is verleend. Er kunnen dan nog wel voorwaarden worden verbonden aan de vergunning. Verder is het zo, dat bij een onvolledige aanvraag de beslistermijn even gepauzeerd kan worden. Dit gebeurt, als het college de aanvrager de gelegenheid geeft om de onvolledige aanvraag aan te vullen. Daarbij stelt het college een aanvullingstermijn. De beslistermijn gaat weer lopen, als de aanvraag is aangevuld of de door het college aan de aanvrager geboden aanvullingstermijn ongebruikt is verstreken. Blijft een aanvraag ondanks deze aanvullingsmogelijkheid onvolledig, dan kan het college beslissen om de aanvraag zonder inhoudelijke beoordeling buiten behandeling te stellen. Zie artikel 4:5 van de Algemene wet bestuursrecht. In zijn algemeenheid geldt dat het wenselijk is om te streven naar een zo snel mogelijke vergunningverlening, met het oog op het kunnen doorlopen van een efficiënt verhuurproces door de verhuurder.

Samenloop met andere vergunningaanvragen Soms heeft een verhuurder niet alleen een verhuurvergunning nodig, maar bijvoorbeeld ook een omgevingsvergunning (als bedoeld in artikel 2.1, onderdeel a of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), een vergunning inzake woonruimtevoorraadbeheer (als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014), is er sprake van opkoopbescherming, of is er sprake van verhuur onder de Leegstandwet. In zijn algemeenheid geldt dat als blijkt dat de aanvrager van een verhuurvergunning ook andere vergunningen nodig heeft, het college de aanvrager hierover informeert. Dit zolang het gaat om vergunningen waarvan het college redelijkerwijs kan aannemen dat deze benodigd zijn.11 Omgevingsvergunning en woningvoorraadbeheer Als een omgevingsvergunning of vergunning inzake woonruimtevoorraadbeheer vereist is, maar niet verleend en niet aangevraagd is, wordt de aanvraag voor de verhuurvergunning geweigerd (zie paragraaf 2). Als zo’n vergunning wél aangevraagd is, maar nog niet op de aanvraag is beslist, wordt de aanvraag voor de verhuurvergunning aangehouden tot er een beslissing is genomen op de aanvragen van de andere vergunningen.

Leegstandwet Het is mogelijk dat een verhuurder in een gebied waar een vergunningplicht geldt op basis van de Wet goed verhuurderschap zijn woning verhuurd met een huurovereenkomst waarvoor beperkte huur- en huurprijsbescherming omdat het pand leegstaat (of beantwoordt aan de criteria waarvoor een vergunning op basis van de Leegstandwet moet worden verleend). In dit geval zal de verhuurder eerst een verhuurvergunning moeten aanvragen. Ook een vergunning op basis van de Leegstandwet is dan vereist. Opkoopbescherming De regels over opkoopbescherming bepalen wanneer een nieuw aangekochte woning verhuurd mag worden. Deze opkoopbescherming geldt alleen voor koopwoningen die gekocht worden voor de verhuur. Hiernaast kan ook de verhuurvergunning op grond van de Wet goed verhuurderschap ingevoerd worden. De gemeente kan ervoor kiezen om beide vergunningen verplicht te stellen. Daarbij geldt dat het werkingsgebied van de Wet goed verhuurderschap zelfs iets groter is. Hier

11

36

Dit volgt uit artikel 3:20 van de Algemene wet bestuursrecht.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

kunnen ook bestaande huurwoningen, en de woningen die worden verhuurd na verhuizing (keep-tolet) onder vallen. De verhuurvergunning stelt in combinatie met de opkoopbescherming aanvullende eisen aan hoe de verhuurder zich moet gedragen. Ook wanneer een vergunning voor verhuur wordt verleend als gevolg van een van de (verplichte) uitzonderingen (zie hiervoor de specifieke handreiking) in de opkoopbescherming, geldt de noodzaak voor het aanvragen van de verhuurvergunning indien de gemeente hiervoor heeft gekozen. Ook in deze uitzonderingssituaties kan zich slecht verhuurderschap voordoen. 6.2.2

Weigering De wet bevat de criteria waaraan de aanvrager en de door hem te verhuren woon- of verblijfsruimten dient te voldoen. Als niet aan die criteria wordt voldaan, dan levert dat een weigeringsgrond op. De verhuurvergunning kan dan gedeeltelijk of geheel geweigerd worden. In de verhuurverordening kunnen geen aanvullende criteria of weigeringsgronden opgenomen worden. De verhuurvergunning wordt in zijn geheel geweigerd als ofwel de verhuurder zelf niet aan de in de wet opgenomen criteria voldoet, ofwel in het geval dat de betreffende woon- of verblijfsruimten niet aan die criteria voldoen. In de situatie dat een eigenaar meerdere woningen heeft zal hij de vergunning voor meerdere woningen aan moeten vragen. De verhuur van alle woningen wordt vervolgens beoordeeld waarbij het kan voorkomen dat een of meerdere woningen niet voldoen (aan bijv. de huurprijs). Het is niet proportioneel om de vergunning (geheel) te weigeren. De vergunning zal dan verleend moeten worden aan de eigenaar voor de adressen die wel voldoen en geweigerd moeten worden voor de adressen die niet voldoen. In die zin is de vergunning gebonden aan het pand. Op het moment dat een verhuurvergunning wordt geweigerd, is het mogelijk dat de betreffende woon- of verblijfsruimte reeds is verhuurd aan een huurder.

Om negatieve gevolgen voor de huurder te voorkomen, kan het college van burgemeester en wethouders dan besluiten om de woon- of verblijfsruimte of het gebouw waarin de woon- of verblijfsruimte is gelegen in beheer te nemen (meer hierover in paragraaf 5 en 5). Het is niet mogelijk dat het college een verhuurvergunning weigert op andere gronden dan die in de wet zijn opgenomen. Dit houdt dus in dat gemeenten de regels over de verhuurvergunning, bijvoorbeeld, niet kunnen gebruiken om de huisvesting van arbeidsmigranten te weren door in de praktijk geen verhuurvergunningen te verlenen of door deze vergunningen te weigeren op andere gronden. Elke aanvrager die aan de in de wet genoemde criteria voldoet, behoort dus een verhuurvergunning te krijgen.

Vier weigeringsgronden De volgende vier weigeringsgronden zijn in de wet opgenomen: 1. Eén of meerdere noodzakelijke andere vergunningen ontbreken en zijn niet aangevraagd. Als de verhuurder niet in het bezit is van een ook noodzakelijke omgevingsvergunning (als bedoeld in artikel 2.1, onderdeel a of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) of een vergunning inzake woonruimtevoorraadbeheer (als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014), wordt de aanvraag van de verhuurvergunning aangehouden totdat er een beslissing is genomen op de aanvraag van de andere vergunningen. Als zo’n vergunning vereist is maar niet verleend en niet aangevraagd is, wordt de aanvraag voor de verhuurvergunning geweigerd (zie ook paragraaf 1). 2. De verhuurder heeft in strijd met andere wetgeving gehandeld. Een verhuurvergunning kan geweigerd worden als een verhuurder binnen een tijdvak van acht jaar voorafgaand aan de aanvraag (de terugkijkperiode) een bestuurlijke boete of last onder bestuursdwang opgelegd heeft gekregen voor het handelen in strijd met: a. de algemene regels van goed verhuurderschap;

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

37

b. een verbod inzake: i. het verhuren van een aangewezen woonruimte zonder verhuurvergunning of in strijd met de aan die vergunning verbonden voorwaarden; ii. het verhuren van een aangewezen woonruimte aan een persoon die niet in het bezit is van een huisvestingsvergunning (artikel 8, tweede lid, van de Huisvestingswet 201412); het zonder vergunning onttrekken, samenvoegen, omzetten en/of verbouwen van woonruimte (artikel 21, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014) of in strijd met de aan die vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften (bedoeld in artikel 24 van de Huisvestingswet 2014); iii. het verbod op het zonder omgevingsvergunning verrichten van bouwactiviteiten of planologische gebruiksactiviteiten (artikel 2.1, eerste lid, onderdeel a of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht); iv. de voorschriften uit het Bouwbesluit 2012 over het bouwen, de staat van bestaande bouwwerken en het gebruik ervan (artikel 1b, eerste tot en met vierde lid, van de Woningwet); c. de zorgplicht als bedoeld in artikel 1a, eerste en tweede lid, van de Woningwet. 3. Inbeheername van woon- of verblijfsruimte. De vergunning kan ook geweigerd worden op het moment dat ten aanzien van de verhuurder een besluit is genomen tot inbeheername van de woon- of verblijfsruimte en het beheer nog niet is geëindigd (meer hierover hieronder).

Op het moment dat het beheer van de betreffende woon- of verblijfsruimte is beëindigd, vervalt automatisch ook deze weigeringsgrond. 4. Weigeringsgronden voortvloeiend uit de Wet Bibob. De vergunning kan geweigerd worden in het geval en onder de voorwaarden van artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Voordat een vergunning op deze grond wordt geweigerd, kan het college het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur om een advies vragen. Een dergelijk advies is niet nodig, als het college op basis van eigen onderzoek tot de conclusie komt dat deze weigeringsgrond van toepassing is. Terugkijkperiode bij weigeringsgronden De verhuurvergunning kan geweigerd worden indien aan de verhuurder binnen een tijdvak van acht jaar voorafgaand aan de aanvraag een bestuurlijke boete of een last onder bestuursdwang is opgelegd in verband met de in de wet genoemde overtredingen (zie hierboven). De terugkijkperiode kan voor wat betreft het handelen in strijd met de algemene regels niet verder teruggaan dan het moment waarop deze landelijk van kracht zijn geworden (1 juli 2023) en voor wat betreft het handelen in strijd met de vergunningsvoorwaarden niet verder teruggaan dan het moment waarop het vergunningstelsel van kracht is geworden in een gemeente. 6.2.3

Intrekking Het college kan een verhuurvergunning voor woon- of verblijfsruimten intrekken als: • een verhuurder aan wie een last onder bestuursdwang13 of een bestuurlijke boete is opgelegd vanwege het niet naleven van de algemene regels of de aan een verhuurvergunning verbonden voorwaarden, binnen vier jaar nadat deze last onder bestuursdwang of bestuurlijke boete is opgelegd de regels opnieuw overtreedt; • blijkt dat de verhuurvergunning is verleend op grond van door de verhuurder verstrekte gegevens waarvan deze wist (of redelijkerwijs moest vermoeden) dat deze onjuist of onvolledig waren; • een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel a of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor de realisatie van de woon- of verblijfsruimte waarop de verhuurvergunning betrekking heeft, of een vergunning als bedoeld in artikel 21,

12 Hier valt ook een geweigerde huisvestingsvergunning op grond van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek onder. 13 Ook: last onder dwangsom, zie onder meer pagina 49 van de Memorie van Toelichting.

38

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

•

•

eerste lid, van de Huisvestingswet 2014, geheel of gedeeltelijk is ingetrokken; ten onrechte zonder vergunning, bedoeld in artikel 21, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 (inzake woonruimtevoorraadbeheer) of de in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel a of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bedoelde omgevingsvergunning is gehandeld, met betrekking tot de woon- of verblijfsruimten waarvoor de verhuurvergunning verleend is; of een bestuurlijke boete is opgelegd op grond van artikel 35, tweede lid, onderdeel d, van de Huisvestingswet 2014.

Tot slot kan de vergunning ingetrokken worden in het geval en onder de voorwaarden van artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet bibob). Voordat een vergunning op deze grond wordt ingetrokken, bestaat ook hier de mogelijkheid om het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur om een advies te vragen. De intrekkingsgronden staan in de wet. In de verhuurverordening kunnen geen aanvullende intrekkingsgronden opgenomen worden. Afhankelijk van de aard en ernst van de overtredingen bepaalt het college van burgemeester en wethouders of de verhuurvergunning voor alle woningen van de verhuurder binnen de gemeente wordt ingetrokken, of slechts voor één of enkele: • als bijvoorbeeld de bouwkundige toestand van een specifieke woning aanleiding de aanleiding vormt, ligt het voor de hand om alleen door die woning de verhuurvergunning in te trekken; • maar als het gedrag van de verhuurder de aanleiding vormt, ligt juist intrekken van de verhuurvergunning voor alle woningen voor de hand. 6.3 6.3.1

Algemene verhuurvergunning Gebiedsgerichte onderbouwing bij invoering De verhuurvergunning voor reguliere woonruimte kan alleen worden ingevoerd in gebieden waar dat noodzakelijk en proportioneel is voor het behoud van de leefbaarheid. Andere belangen, zoals consumentenbescherming, spelen geen rol. Ook is het niet de bedoeling dat de vergunning wordt ingevoerd in het gehele gebied van de gemeente. Voor ieder gebied afzonderlijk zal de noodzaak en proportionaliteit door de gemeenteraad moeten worden aangetoond. De gebiedsgerichte invoering van de verhuurvergunning voor woonruimte heeft de volgende achtergrond. Onverbeterlijke malafide verhuurders zijn vaak actief in bepaalde wijken en gebieden waar zij misbruik maken van de sociaaleconomisch kwetsbare positie van huurders die hier wonen. Dit uit zich vervolgens zichtbaar en onzichtbaar door zaken als excessieve huurprijzen, verloedering, achterstallig onderhoud, overbewoning, discriminatie en intimidatie. Dergelijk ongewenst gedrag kan naast de negatieve effecten voor huurders ook leiden tot een aantasting van de leefbaarheid. Is in dergelijke gebieden sprake van aantasting door de leefbaarheid, of wordt verwacht dat daarvan in de nabije toekomst sprake zal zijn, dan kan de gemeente voor die gebieden de verhuurvergunningplicht voor woonruimte invoeren.

Mits, zoals gezegd, de vergunningplicht noodzakelijk en proportioneel is voor het behoud van de leefbaarheid. In de praktijk: De onderbouwing op grond van de leefbaarheid. Er zijn verschillende mogelijkheden om tot een onderbouwing te komen die de gemeenteraad in staat stelt een afgewogen besluit te nemen en ook een eventuele juridische toets der kritiek kan doorstaan. Door deze te combineren wint de onderbouwing aan kracht: Lijn 1) Algemene leefbaarheidsontwikkeling en kwetsbaarheid bevolking voor slecht verhuurderschap Om in te zoomen op aanwezige leefbaarheidsproblematiek kan gebruik worden gemaakt van data en indicatoren op de volgende gebieden: • buurttevredenheid op basis van bewonersenquêtes; • registratiedata van de ervaren veiligheidsbeleving; • gegevens over de sociale cohesie;

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

39

• • •

registraties van eventuele woonoverlast; gegevens over de staat van de openbare ruimte; gesprekken met wijkmanagers (of mensen in een soortgelijke functie).

Ook kan er gekeken worden naar de sociaaleconomische kenmerken van de bevolking in de gebieden. Denk daarbij aan gegevens over werk en inkomen en opleidingsniveau. Het verdient aanbeveling om de data te verzamelen op een zo laag mogelijk schaalniveau (stadsdeel is een mogelijkheid, maar liever wijk of buurt). Naast gemeentelijke registratiedata, is ook de Leefbaarometer een databron. Hierbij geldt dat elk thema door de gemeente geoperationaliseerd moet worden in meetbare indicatoren. Deze zullen afhankelijk van beschikbaarheid van gemeente tot gemeente verschillen. In zijn algemeenheid verdient het aanbeveling dat de bronnen waar de gemeente zich op gaat baseren, aan de volgende voorwaarden voldoen: • voor alle betrokken gebieden beschikbaar zijn; • een goede inhoudelijke kwaliteit hebben (zijn ze betrouwbaar?); • controleerbaar zijn; • verzameld zijn (mede) met het oog op het in beeld brengen van de verhuur- en woonsituatie. Het is verder van belang dat de data voldoende vaak worden geactualiseerd. Als de data eens in de twee jaar worden geactualiseerd terwijl de leefbaarheidseffecten zich veel sneller blijken te manifesteren, voldoen die cijfers waarschijnlijk maar ten dele. Dit kan echter van geval tot geval verschillen. Lijn 2) Verder afglijden voorkomen Verhuurders maken misbruik van kwetsbare huurders in bepaalde gebieden.

Een onderbouwing kan dus worden gevonden door te kijken waar de kwetsbare groep huurders woonachtig is, en aan te geven wat het effect van slecht verhuurderschap op de persoonlijke levenssfeer (en daarmee de leefbaarheid op persoonlijk niveau) is. Ook kan worden gekeken naar de gebieden waar je verder ‘afglijden’ zou willen voorkomen. Ook dit effect kan worden gerekend tot het ‘behoud van de leefbaarheid’. Daarbij kan de vergunningsplicht worden ingevoerd op locaties waar de leefbaarheid reeds onder druk staat. De toevoeging dat hiermee vroeg(er) kan worden ingegrepen biedt ruimte om ook gebieden aan te wijzen waar de leefbaarheid beschermd dient te worden om een toekomstige achteruitgang te voorkomen. Dit door net als in lijn 1 naar de verschillende beschikbare databronnen te kijken, maar deze op een andere manier te analyseren en te duiden. Lijn 3) Aantonen van de relatie tussen slecht verhuurderschap en de leefbaarheid Deze lijn van onderbouwen is zeer complex. Hard gemaakt moet worden dat slecht verhuurderschap een impact heeft op het leefgedrag van het huishouden en dit vervolgens negatief doorwerkt in de leefbaarheid van het gebied? Bij verloedering en illegaal gebruik is dit waarschijnlijk te onderbouwen, maar voor andere elementen van goed verhuurderschap is dit zo goed als onmogelijk daar de consumentenbescherming centraal staat.