03.Ontwerpbestemmingsplan Stella Nova III; Bijlage bij de regels

Bestemmingsplan Stella Nova III ontwerp

bestemmingsplan Stella Nova III

identificatienummer: NL.IMRO.1930.BPStellaNova3-2001 Status:

ontwerp

Datum:

Juni 2022

Inhoudsopgave Bijlage bij de regels

5

Bijlage 1

6

Staat van bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'

bestemmingsplanStella Nova III

3

4

bestemmingsplanStella Nova III

Bijlage bij de regels

bestemmingsplanStella Nova III

5

Bijlage 1

6

Staat van bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'

bestemmingsplanStella Nova III

Beeldkwaliteitsplan De Waaier Warmond

Colofon Niets uit dit document mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Wissing B.V. en naamsvermelding. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.

Opdrachtgever: Gemeente Teylingen (HLTsamen)

Documentnaam: 1152-De Waaier Warmond-Beeldkwaliteitsplan

Wijzigingsdatum: 3 juni 2021

Wissing B.V. Middenbaan 108, 2991 CT, Barendrecht Postbus 37, 2990 AA, Barendrecht

T + 31 (0)180 61 31 44 www.wissing.nl

Inhoud Inleiding5 Regie op beeldkwaliteit Procedure en toetsing Afwijken van het beeldkwaliteitsplan

Visie op beeldkwaliteit

6

Randvoorwaarden en criteria

Criteria openbare ruimte

8

Kerketuin Woonwijk

Architectonische criteria

10

Kerketuin Woonwijk

_ Beeldkwaliteitsplan De Waaier, Warmond

3

_ Beeldkwaliteitsplan De Waaier, Warmond

4

Inleiding Het plangebied betreft de voormalige locatie van de school De Waaier aan het Leerpad 9 te Warmond. De beoogde ontwikkeling voor deze plek is woningbouw. In februari 2020 is voor deze locatie een integrale visie opgesteld met woningbouw als uitgangspunt. In deze visie is de tweedeling van het gebied beschreven: een deel dat aansluit bij de kerketuin en een deel dat logischerwijs aansluit bij de woonwijk, met het Leerpad als ‘natuurlijke’ scheiding. Het plangebied ligt in het beschermd dorpsgezicht, wat bij bouwontwikkelingen het opstellen van een beeldkwaliteitsplan voorschrijft. Dit beeldkwaliteitsplan beschrijft de beeldkwaliteit van de architectuur en de openbare ruimte van de twee deelgebieden (kerketuin en woonwijk) en is een verdere uitwerking van en geeft invulling aan de integrale visie voor het gebied.

Regie op beeldkwaliteit

Procedure en toetsing De door de gemeente geaccordeerde integrale visie dient als basis voor het bestemmingsplan waarin de uitgangspunten voor het bestemmingsplan helder zijn. Het beeldkwaliteitsplan De Waaier is het toetsings- en inspiratiekader voor de uitwerking van de gebouwen en voor de inrichting van de openbare ruimte. Daarbij adviseert de Erfgoedcommissie alvorens het beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Het krijgt zodoende een bindende werking voor alle partijen. Op basis van het beeldkwaliteitsplan weten initiatiefnemers en omwonenden op voorhand welke kwaliteitseisen worden gesteld. De plannen voor de gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte zullen worden getoetst aan dit beeldkwaliteitsplan.

Dit beeldkwaliteitsplan geeft aan hoe de sfeer en kwaliteit, die in de integrale visie wordt beoogd, op een vanzelfsprekende manier kunnen worden doorvertaald in de architectuur en de openbare ruimte. Dit plan is bedoeld ter inspiratie voor iedereen die bij het verdere ontwerp- en ontwikkelingsproces betrokken is. Voor deze ontwikkeling is gekozen om geen dikke gebruiksaanwijzing als ‘blauwdruk’ vast te leggen. Voor de ontwikkeling wordt gestreefd naar een effectief en gezamenlijk proces, dat resulteert in een gedragen document. Zo blijft de beeldkwaliteit gewaarborgd, maar is ook de nodige flexibiliteit mogelijk. Het kader beeldkwaliteit moet dus worden gezien als een inspiratiebron die bij de bouwplanontwikkeling zal worden toegepast om de ambitie, sfeer en intentie van de beeldkwaliteit te realiseren.

Afwijken van het beeldkwaliteitsplan De ontwerpen worden beoordeeld door de Commisie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) en de Erfgoedcommissie. Afwijken van dit beeldkwaliteitsplan is mogelijk als het ontwerp weliswaar (op onderdelen) afwijkt van de uitgangspunten, maar toch voldoet aan het beoogde beeld. Dit is ter beoordeling van de CRK. De afwijkingen dienen schriftelijke geaccordeerd te worden door de CRK.

_ Beeldkwaliteitsplan De Waaier, Warmond

5

Visie op beeldkwaliteit Zoals al in de inleiding benoemd ligt het perceel de Waaier binnen het Beschermd Dorpsgezicht van Warmond. Met de locatie moet daarom zorgvuldig worden omgegaan. Op de website van Teylingen wordt het volgende gezegd betreft het Beschermd Dorpsgezicht:

“De bescherming vanuit het Beschermd Dorpsgezicht heeft nadrukkelijk níet de bedoeling om de bestaande situatie te bevriezen of elke verandering tegen te houden. Het is de bedoeling, dat de historische structuren intact blijven, maar dat daaraan ook nieuwe gebouwen kunnen worden toegevoegd. Er vinden dus veranderingen in het gebruik plaats die passen binnen het historisch gegroeide karakter. Als bijkomend effect biedt de bescherming een zekere mate van continuïteit aan het ruimtelijk beleid van de gemeente en daarmee een bepaalde rechtszekerheid aan alle belanghebbenden. Immers, vanwege de bescherming zal ook bij een toekomstige wijziging van het bestemmingsplan de historische karakteristiek op eenzelfde wijze worden meegewogen.”

Plangebied

Groene invulling

Parkeerplaatsen

Deelgebied 1 - Kerketuin

(Half-)opgaand groen

Auto-ontsluiting

Deelgebied 2 - Woonwijk

Verwijderen/verplaatsen boom

Herstellen Leerpad

Zoekgebied bebouwing

Mogelijk uitbreiden moestuin

Recreatieve verbinding

Representatieve hoek aan park

Plangebied

Groene invulling Parkeerplaatsen Plangebied Plangebied Groene invulling Parkeerplaatsen Parkeerplaatsen Groene invulling

(Half-)opgaand (Half-)opgaand groen (Half-)opgaand groen Auto-ontsluiting groen Deelgebied 1 -Deelgebied Kerketuin 1 Deelgebied Auto-ontsluiting Auto-ontsluiting - Kerketuin 1 - Kerketuin Verwijderen/verplaatsen boom Verwijderen/verplaatsen Verwijderen/verplaatsen boom boom Deelgebied 2 -Deelgebied Woonwijk 2 Deelgebied Herstellen Leerpad Herstellen Leerpad Herstellen Leerpad - Woonwijk 2 - Woonwijk Mogelijk uitbreiden Mogelijk moestuin uitbreiden Mogelijk moestuin uitbreiden moestuin Zoekgebied bebouwing Recreatieve verbinding Recreatieve verbinding Recreatieve verbinding Zoekgebied bebouwing Zoekgebied bebouwing Representatieve hoek Representatieve Representatieve hoek hoek aan park aan park aan park

_ Beeldkwaliteitsplan De Waaier, Warmond

6

Randvoorwaarden en criteria Om een afgewogen keuze te kunnen maken voor de herontwikkeling van de locatie De Waaier is er integraal naar de locatie gekeken. Dit heeft geleid tot een integrale visie waarin verschillende randvoorwaarden en criteria zijn vastgesteld. Deze criteria zijn vertaald naar de kaart op de vorige pagina en worden ondersteund door de onderstaande beschrijving op het gebied van cultuurhistorie en stedenbouw. Dit vormt de basis voor dit beeldkwaliteitsplan en het verdere ontwerp.

Cultuurhistorie

Woonwijk ••

Aansluitend op de cultuurhistorische structuur bestaat het plangebied uit twee delen. De deelgebieden worden gescheiden door het terugbrengen van het Leerpad, een historische scheiding tussen de twee delen die in ere wordt hersteld.

•• ••

Kerketuin ••

••

••

Het noordelijke deel speelt in op het Groot Seminarie met de kerketuin. Het herstellen en uitbreiden van de nog bestaande moestuin/boomgaard is een logische keuze; Bij herinrichting wordt het gebied ruimtelijk weer aangehecht aan de kerketuin.

•• ••

Woonwijk ••

••

Het zuidelijk deel sluit aan op de naastgelegen woonwijk. Hier wordt ingespeeld op de woonbehoefte; De inrichting sluit deels aan op het recent vernieuwde speelpark aan De Geestlaan.

••

••

Stedenbouw Door de cultuurhistorische tweedeling van het plangebied worden er twee duidelijk onderscheidende woonmilieus gecreëerd. Om het plangebied meer te gronden in haar context worden de recreatieve routes vanuit de Kerketuin verbonden met de structuren van de woonwijk. Hierdoor wordt een rondwandeling in de kerketuin direct vanuit de woonwijk mogelijk. Het Leerpad is een logische verbinding en toegangsroute van het plangebied voor langzaam verkeer. Het ten westen naast het plangebied gelegen halfverharde terrein wordt meegenomen als parkeervoorziening.

Kerketuin •• •• •• ••

Er wordt aangesloten op de landschappelijke inrichting van de Kerketuin (en moestuin); In het aangegeven zoekgebied komt een maximaal bebouwingspercentage van 50% in het groen; Denk hierbij aan seniorenwoningen of (sociale) starterswoningen; Bebouwing in dit deelgebied is ondergeschikt aan het park en is maximaal 1 laag met kap. _ Beeldkwaliteitsplan De Waaier, Warmond

7

Er wordt aangesloten op de stedenbouwkundige kenmerken van de woonwijk; Deze locatie biedt ruimte aan een appartementengebouw met sociale huurwoningen; Het gebouw staat met de voorgevel direct aan de openbare ruimte langs de Machenlaan / De Geestlaan en het Peerke Donderspad en activeert zoveel mogelijk het Leerpad; Het gebouw staat in een groene omgeving die, eventueel door een uitbreiding naar het noord-westen, aansluit bij het speelpark; De maximale bouwhoogte van dit gebouw is 2 lagen met kap of 3 lagen zonder kap; Er kan mogelijk een accent aangebracht worden van maximaal 3 lagen met kap. Dit accent komt aan de kant van De Geestlaan en gaat een relatie aan met het het speelpark; Aan de oostkant wordt voldoende afstand gehouden tot de bestaande woningen, bijvoorbeeld door een nieuwe parkeerkoffer; Aan de oostzijde wordt het Leerpad verbonden met het Peerke Donderspad door middel van een informele wandel en fietsroute, mogelijk gecombineerd met een nieuwe parkeerkoffer.

Criteria openbare ruimte Kerketuin Het herstelde Leerpad wordt begeleid door (half-)opgaande beplanting. Daarmee wordt de rand van het Groot Seminarie terrein afgemaakt. Om de hap uit de kerketuin te corrigeren zal dit deelgebied onderdeel uit gaan maken van het park en de bijbehorende wandelroutes.

Beplanting

Aansluiting op bebouwing

••

••

••

De inrichting en beplanting refererend naar de voormalige gebruik van het terrein en in aansluiting om het Groot Seminarieterrein. Denk hierbij aan bijvoorbeeld een boomgaard, pluktuin of moestuin; Langs het Leerpad wordt opgaande beplanting toegepast waarmee de rand van het Groot Seminarie wordt afgemaakt. Denk hierbij aan bijvoorbeeld een bomenrij of een halfopen houtwal.

Het landschap loopt tot aan de gevel van de bebouwing. Buitenruimtes van de bebouwing worden in de architectuur meeontworpen.

Inrichtingselementen ••

Inrichtingselementen hebben een terughoudend karakter en bestaan uit natuurlijke materialen en hebben rustige kleuren; Fietsparkeren wordt in de bebouwing opgelost.

Materialen en kleurgebruik

••

••

Waterberging

••

Het Leerpad bestaat uit klinkers en sluit daarmee aan op de bestaande situatie; Wandelpaden richting het park worden uitgevoerd in halfverharding aansluitend bij de padenstructuur van het Groot Seminarie terrein.

••

Landschap loopt tot de gevel.

Als er (ter compensatie van toegevoegde verharding) waterberging komt, dient deze landschappelijk ingepast te worden in de kerketuin.

Halfverharding aansluitend op padenstructuur Groot Seminarie terrein.

© Architectuurstudio Ska Inrichtingselementen refererend naar voormalige gebruik.

Voorbeeld van bomenlaan langs wandelpad.

_ Beeldkwaliteitsplan De Waaier, Warmond

Voorbeeld van irichting als boomgaard.

8

Woonwijk De woonwijk Kloosterland-Endepoel kent weinig landschappelijke structuren. De openbare ruimte in dit deelgebied zal voornamelijk aansluiten op het groene karakter van het speelpark aan De Geestlaan. Het gaat hierbij voornamelijk over de ervaring van dit groen. De functie van dit groen hoeft hierbij niet direct aan te sluiten op het speelpark. De nieuwe parkeerkoffer wordt ingepakt door groene hagen waarmee er zoveel mogelijk een groen straatbeeld ontstaat.

Materialen

Aansluiting op bebouwing

•• ••

••

Minimale verharding; Parkeren op half open verharding.

Inrichtingselementen

Beplanting •• ••

Het groen loopt tot aan de gevel.

••

Beplanting bestaat uit bloeiend graslandschap, wilde grassen en vaste planten; Hagen en (half) opgaande beplanting om parkeerplaats en ter afscherming van de woningen aan het Leerpad.

••

Parkeren op TTE.

Het gebouw staat direct aan de openbare ruimte wat betekent dat er terughoudend wordt omgegaan met hekwerken; Fietsparkeren wordt in de bebouwing opgelost.

Bloeiend graslandschap.

Groen loopt tot de gevel en de buitenruimte wordt mee-ontwerpen in de architectuur.

© Van der Molen E.I.S. Beplanting bestaat uit een combinatie van wilde grassen en vaste planten.

_ Beeldkwaliteitsplan De Waaier, Warmond

9

Architectonische criteria Kerketuin Dit deelgebied maakt onderdeel uit van de landgoederenzone en sluit hiermee aan bij het Groot Seminarie terrein. In basis is de kerketuin groen ingericht, met beperkte mogelijkheden voor bebouwing ondergeschikt aan het park. De architectuur refereert aan het gebruik van de voormalige moestuin. Denk hierbij aan architectuur geïnspireerd op agrarische gebouwen en schuren.

Volume

Gevelindeling

•• ••

••

Maximaal 1 laag met een (flauwe) kap; Uitstraling van agrarische gebouwen en schuren.

••

Situering en rooilijnen ••

••

Het gebouw is gesitueerd als los object omringt door groen. Daarmee wordt er voldoender afstand gehouden van de randen; Het gebouw kan worden geplaatst in het op de kaart op pagina 6 aangegeven zoekgebied. Hiervoor is geen vastgelegde rooilijn.

De gevels hebben een rustige uitstraling met een ritme van raampartijen. Er kan een “special” in de vorm van een grotere raampartij of bijzondere entree op een gepaste plek in relatie met de context worden toegepast.

Overgang naar openbare ruimte ••

De privé buitenruimten en erfafscheidingen worden mee-ontworpen in de architectuur en hebben een hoge kwaliteit.

Materialen en kleurgebruik

Integratie duurzaamheid

••

••

••

Gebouwen zijn opgetrokken uit natuurlijke materialen (zoals bijvoorbeeld hout in planken, niet in platen) en baksteen; De bekleding van het dakvlak kan bestaan uit: -- begroeiing; -- riet; -- houten leien.

••

Volume refererend naar schuur in het groen.

Bij het toepassen van zonnepanelen worden deze geïntegreerd in het dakvlak (in vlakken of stroken); Bijkomende installaties met betrekking tot de energieprestaties van de woningen worden in de architectuur geïntegreerd en doen geen afbreuk aan de beeldkwaliteit.

Sobere vormgeving en natuurlijk materiaalgebruik.

© ten dAm Architecten Riet als dakbekleding.

© Architectuurstudio Ska Buitenruimte meeontworpen in de architectuur.

© ten dAm Architecten Houten leien als dakbekleding.

© Architectuurstudio Ska _ Beeldkwaliteitsplan De Waaier, Warmond

10

Woonwijk Dit deelgebied sluit aan bij de woonwijk ten zuiden van het plangebied. Hier kan iets vrijer worden omgegaan met de vormgeving van de architectuur. De architectuur is modern maar bescheiden waardoor het niet concurreert met de omliggende bebouwing. De basis is een verzorgde baksteenarchitectuur

Volume

Gevelindeling

••

•• ••

••

Maximaal 2 lagen met een kap of 3 lagen met een plat dak (bouwhoogte conform bestemmingsplan); Een accent, van maximaal 3 lagen met een kap, aan de kant van het speelpark langs De Geestlaan kan leiden tot een mooie opbouw van de massa.

•• ••

Situering en rooilijnen •• •• •• ••

Overgang naar openbare ruimte

Het gebouw wordt gesitueerd op de hoek van het plangebied aan het speelveld aan De Geestlaan; Situering zodanig dat Leerpad wordt geactiveerd; Er wordt voldoende afstand gehouden ten opzichte van de grondgebonden woningen aan het Leerpad; Het gebouw heeft een alzijdige oriëntatie.

•• •• ••

Materialen en kleurgebruik •• ••

••

••

De architectuur heeft een rustige gevelindeling; Deze indeling kan asymetrisch zijn waarbij accenten worden gemaakt in relatie tot de context; Grote raampartijen geven de architectuur een eigentijdse uitstraling; Balkons of loggia’s zijn mee-ontworpen in het gevelontwerp en geen toevoeging achteraf

Het gebouw staat met haar gevel in het groen; Enkel bij de entree van het gebouw raakt verharding het gebouw. De privé buitenruimte en erfafscheidingen op de begane grond worden net zoals de balkons of loggia’s mee-ontworpen in de architectuur of ingericht met beplanting.

Integratie duurzaamheid

Licht gekleurde (rood / geel / bruin) baksteen vormt de basis van de architectuur; Accenten en elementen in de gevelindeling kunnen bestaan uit natuurlijke materialen zoals hout of riet; Balustrades worden zo uitgevoerd dat deze voldoende privacy bieden aan de bewoners en het mogelijk afdekken met schermen of ander materiaal kan worden voorkomen; Groene gevels kunnen helpen om een zachter beeld te creëren aan de kant van de grondgebonden woningen.

••

••

Zonnepanelen worden geïntegreerd in het schuine dakvlak (in vlakken of stroken) of uit het zicht geplaatst op het platte dak; Bijkomende installaties met betrekking tot de energieprestaties van de woningen worden in de architectuur geïntegreerd en doen geen afbreuk aan de beeldkwaliteit.

Houten elementen als toevoeging aan de gevel.

Groen loopt tot aan de gevel.

Rustige moderne uitstraling.

Buitenruimte meeontworpen in de architectuur.

© 2021 Van de Kolk _ Beeldkwaliteitsplan De Waaier, Warmond

11