Toelichting De Meent

GZ 13 De Meent Portefeuillehouder: Ines de Ridder Ambtelijk opdrachtgever: Ariaan van der Vlugt Opening grondexploitatie: 1 maart 2024

Projectleider: Jan-Willem van de Linde Projectfase: Ontwerpfase Verwachtte sluiting: 2028

DE MEENT

Plex Nieuwkoop 2.4

Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam

De Meent

Gemeentekern

Woerdense Verlaat

Deelproject

0

Datum

1-mrt-2024

Versie

Definitief

Opsteller

Pamela Groenewege

Startjaar

2024

Looptijd

(5 jaar)

Resultaat prijspeil

€ 433.298

Resultaat netto contant

€ 388.960

Ruimtegebruik Bruto plangebied

Opp (m²)

Opp (%)

2.309

100%

Variabel

-

-

Reservering water

-

-

Buiten beschouwing

6

0%

2.303

100%

1.157

50%

Netto plangebied Uitgeefbaar Bebouwd

-

-

Verharding

863

37%

Groen

106

5%

Overig/bijzonder

177

8%

2.303

100%

Controle Netto

HET PROJECT Doelstelling De huidige basisschool de Meent zal na het openen van het nieuwe IKC Woerdense Verlaat (op het naastgelegen perceel) worden gesloopt en het perceel zal vrijkomen voor woningbouw. Dit biedt mogelijkheden om woningen te bouwen voor starters, jonge gezinnen en senioren in Woerdense Verlaat. Toelichting Aanleiding In 2015, met een actualisatie in 2020, is het strategische plan onderwijs en huisvesting vastgesteld, waarmee de nieuwbouw van de Integrale Kind Centra (IKC’s) voor onder andere de kern Woerdense Verlaat mogelijk wordt gemaakt. In Woerdense Verlaat is behoefte aan een nieuw schoolgebouw, in combinatie met een ontmoetingsruimte voor het dorp. Door de verplaatsing van de school komt er op de locatie van de huidige basisschool ruimte vrij voor woningbouw. De beoogde bebouwing op de locatie van huidige basisschool zal bestaan uit maximaal 14 woningen, waarvan minimaal 4 en maximaal 6 grondgebonden woningen. De

overige woningen zijn appartementen. Aan de hand van het woningbouwprogramma moeten er parkeerplaatsen gerealiseerd worden, die ook aangewend kunnen worden voor het IKC. Aan de straatzijde zijn bomen en groen voorzien. Stand van zaken In december 2021 is op basis van het strategisch plan onderwijs en huisvesting de startnotitie IKC Woerdense Verlaat vastgesteld. Dit is een meer uitgewerkt plan waar onder andere de mogelijkheden voor de woningbouw naar voren komt. Vervolgens is in december 2022 het stedenbouwkundig kader IKC Woerdense Verlaat door de raad vastgesteld. Het stedenbouwkundig kader is in samenspraak met de omgeving opgesteld en geeft de ruimtelijke kaders voor het plan. Voor de woningbouw is vanuit de kern behoefte aan kleine betaalbare eengezinswoningen en appartementen. Vanuit het stedenbouwkundig kader zijn meerdere varianten mogelijk.

Voor de bouw van het IKC is er een programma van eisen opgesteld, een architect geselecteerd, een voorlopig ontwerp gemaakt en is via een aanbestedingsprocedure een bouwteam gevormd. Het ontwerpbestemmingsplan is in augustus 2023 ter inzage gelegd en wordt gelijktijdig met de grondexploitatie vastgesteld door de gemeenteraad.

In de huidige projectfase is de onderkenning van risico’s van groot belang. Er is bij deze ontwikkeling sprake van zowel de bouw van het IKC als de woningbouw. De ontwikkeling van het IKC behoort niet tot de te openen grondexploitatie. Wel heeft de bouw van het IKC gevolgen voor planning van de woningbouw, omdat de woningbouw pas gerealiseerd kan worden na het openen van het nieuwe IKC Woerdense Verlaat.

Risico’s

UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik De bebouwing is voorzien op de huidige locatie van basisschool de Meent en ligt aan de Korte Meentweg. Op basis van het participatietraject en het stedenbouwkundig kader zijn er randvoorwaarden aan het woningbouwperceel toegekend. Deze randvoorwaarden zijn ook uitgewerkt in meerdere varianten. Het bouwvlak waarbinnen de bebouwing moet worden geplaatst ligt aan de oostzijde van het perceel. Aan de westzijde en langs de straat is ruimte voor de parkeerplaatsen, die ook gebuikt kunnen worden als kiss&ride plekken voor het IKC. Langs de straatzijde en tussen de parkeervakken is ruimte voor bomen en groen. De ontsluiting van het perceel is aan de westzijde, bij de parkeerplaatsen. Ruimtegebruik Bruto plangebied

Opp (m²)

Opp (%)

2.309

100%

Variabel

-

Reservering water Buiten beschouwing

6

0%

2.303

100%

1.157

50%

Verharding

863

37%

Groen

106

5%

Overig/bijzonder

177

8%

2.303

100%

Netto plangebied Uitgeefbaar Bebouwd

Controle Netto

-

Programma Het woningbouwprogramma bestaat uit maximaal 14 woningen, waarvan minimaal 4 en maximaal 6 grondgebonden woningen. De overige woningen zijn appartementen. Het programma richt zich op starters, jonge gezinnen en senioren met goedkope koopwoningen en betaalbare koopwoningen. In de grondexploitatie zijn 8 goedkope koop appartementen en 6 betaalbare koop

rijwoningen opgenomen. Kosten en opbrengsten Kosten • De verwervingskosten bestaan uit de boekwaarde van de gronden. De gronden zijn in juli 2019 aangekocht en het aankoopbedrag (en bijkomende kosten) is bij het openen van de grondexploitatie ingebracht (€ 151.510,47); • Bij milieukosten zijn sloopkosten van de huidige school, inclusief het verwijderen van asbest opgenomen; • De kosten bouw- en woonrijp maken zijn gebaseerd op basis van het stedenbouwkundig kader. De raming is opgesteld door de afdeling Beheer Openbare Ruimte (BOR); • Onder de overige kosten zijn kosten opgenomen voor het uitkeren van eventuele planschade en gemeentelijke heffingen; • De planvorming is geraamd op basis van de plankostenscan van het Ministerie van I&M, waarbij op basis van de voortgang van het project enkele posten zijn bijgesteld. De boekwaarde bestaat uit plankosten die al gemaakt zijn vanuit het krediet en bij het openen van de grondexploitatie worden overgeheveld; • De post financieringslasten bestaan uit de rentelasten op de boekwaarde. Opbrengsten • De opbrengsten voor woningbouw zijn ingeschat op basis van het programma en de uitgangspunten per woningtype. Fasering Momenteel bevindt het plan zich in de ontwerpfase. Het stedenbouwkundig kader is op 15 december 2022 vastgesteld door de gemeenteraad.

Het bestemmingsplan wordt gelijktijdig met deze grondexploitatie voorgesteld aan de gemeenteraad.

De sloop van de huidige school staat gepland voor 2026 (na de verhuizing naar de nieuwe school). De aanvang van het bouwrijp maken van het plangebied volgt daarna, en staat ook gepland voor begin 2026. De uitgifte van de grond is vooralsnog gefaseerd in 2026. Aansluitend zal het woonrijp maken naar verwachting plaats vinden in 2027 en 2028. De plankosten zijn gefaseerd over de jaren 2024 tot en met 2028.

Resultaat Met de fasering zoals in de vorige paragraaf toegelicht en de parameters voor kosten, opbrengsten en rente worden kosten en opbrengsten in de tijd uitgezet. Het te verwachten resultaat netto contante saldo is per 1 maart 2024 circa € 0,4 miljoen positief. De eindwaarde is per 31 december 2028 circa € 0,4 miljoen positief.