Strategische koers 2024 - 2040 gebiedsontwikkeling woningbouw (versie 23 april 2024)

4.2

Afbakening

In deze paragraaf verduidelijken we wat niet binnen deze strategische koers valt. Dit om misverstanden nu en in de toekomst te voorkomen. Daarbij merken we op dat gedurende de jaren dat we de strategische koers uitvoeren de afbakening nog kan veranderen. Mocht dit zich voordoen dan komen we hierop terug bij het bevoegd orgaan dat hierover een beslissing mag nemen. Buiten de uitvoering van deze strategische koers vallen de volgende onderdelen: Het maken en evalueren van beleid, zoals de Omgevingsvisie 2021, Woonzorgvisie 2024, Woonvisie 2016 – 2025, Warmtevisie 2021, richtlijnen en afwegingskaders; Het maken van beleidsregels en/of verordeningen, denk daarbij aan de doelgroepenverordening of zelfbewoningsplicht; Het beoordelen van particuliere initiatieven. Deze doorlopen hiervoor de reguliere procedure*; In tegenstelling tot het integrale woonprogramma Nieuwkoop 2020 maken we in deze koers geen concretiseringsslag per project (doelgroep, woontype). Dit volgt in de projecten zelf en komen met een startnotitie naar de gemeenteraad. Hierdoor kunnen we komende jaren inspelen op recente landelijke, provinciale of regionale ontwikkelingen of ontwikkelingen op de woningmarkt; Ontwikkeling van Integraal Kind Centra (IKC’s), bedrijventerreinen, zwembaden, vastgoed of sportvelden; Het verbeteren van de toekomstbestendigheid van bestaande woongebieden.

*Voor initiatieven van derden geldt dat de te bouwen woningen moeten voldoen aan het actuele volkshuisvestelijk beleid. Op het moment van schrijven van deze notitie zijn dat binnen de gemeente de volgende verordeningen: Verordening woonfonds Nieuwkoop 2022; Verordening doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2022 Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nieuwkoop houdende regels omtrent het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht Afwegingskader particuliere woningbouwinitiatieven en ruimtelijke kwaliteitsverbetering

5.

WIE EN WAARMEE

De uitvoering van de strategische koers ligt niet bij één team binnen de gemeentelijke organisatie. Om de doelen en daarmee de ambitie te bereiken is naast samenwerking met de eerdergenoemde belanghebbenden ook interne samenwerking nodig. Daarnaast lopen we voor gebiedsontwikkeling woningbouw zeven processtappen door. Na afronding van elke fase is een beslismoment bij management, college van burgemeester en wethouders of gemeenteraad. In paragraaf 5.1 organisatie gaan we hierop in. Ook zijn er middelen nodig om uitvoering aan projecten of inspanningen te kunnen geven. Hierover leest u meer in paragraaf 5.2 middelen.

5.1

Organisatie

Voor het uitvoeren van projecten werken we projectmatig. Dat betekent dat we zeven processtappen (bijlage 2) doorlopen waarbij aan elke fase een beslismoment is gekoppeld. In het kort gaat het om de navolgende fasen met de daarbij te nemen besluiten. Uiteraard is er oog voor maatwerk. PROCESSTAPPEN Stap 1: planverkenning

BESLISMOMENTEN (besluit door) Projectbrief/opdrachtbrief (afdelingsmanager) Planverkenning (college van burgemeester en wethouders)

Stap 2: initiatieffase

Stap 3: definitiefase

Startnotitie (gemeenteraad)

Stedenbouwkundig programma van eisen (afdelingsmanager) Mits binnen de gestelde kaders uit de startnotitie, anders is besluitvorming bij het college dan wel gemeenteraad vereist Uitvoeringsplan voor de participatie (college van burgemeester en wethouders) Het betreft hier een uitvoeringsplan op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde kaders opgenomen in de startnotitie.

PROCESSTAPPEN Stap 4: ontwerpfase

BESLISMOMENTEN (besluit door) Stedenbouwkundig plan met omgevingsplan (gemeenteraad) Openen grondexploitatie (gemeenteraad) Tenderprocedure ontwikkelaar (college van burgemeester en wethouders)

Stap 5: voorbereidingsfase

Stap 6: realisatiefase

Omgevingsvergunning (college van burgemeester en wethouders, eventueel op basis van de mandaatregeling gemandateerd aan een afdelingsmanager/teamleider)

Bouwen van de woningen in opdracht van de ontwikkelaar en/of woningbouwcorporatie Aanleggen van de openbare ruimte (stoepen, straten, parkeerplaatsen, planten, verlichting) in opdracht van de gemeente

Stap 7: nazorgfase

Oplevering woningen door de ontwikkelaar en/of woningcorporatie Opleveren openbare ruimte door de gemeente Evaluatie project

Het procesmanagement (en daarmee het doorlopen van de zeven stappen) is belegd bij het team Woningbouw van de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling en Grondbedrijf. Daardoor is er sprake van focus op de woningbouwopgave. Gedurende het doorlopen van de zeven stappen doet het team op de daartoe geeigende momenten in het proces een beroep op een of meerdere van onderstaande organisatieonderdelen. Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling & Grondbedrijf (RO&G) o Team Ruimte o Team Economie & Duurzaamheid o Team Projecten, Vastgoed en Grondzaken Afdeling Beheer Openbare Ruimte o Team Beheer o Team Werkvoorbereiding en Uitvoering Afdeling Maatschappelijke Ontwikkeling o Team Beleid sociaal domein Afdeling Bedrijfsvoering o Team Informatisering en Automatisering (datagedreven werken) o Team Financiën (inclusief Inkoop)

Afdeling Publiekszaken o Team Communicatie

5.2

Middelen

Voor het uitvoeren van de verschillende activiteiten en projecten, zoals benoemd in de paragrafen 3.2 en 3.3, is budget nodig; voor in- en externe uren en voor onderzoeken en externe advisering en ondersteuning. Per project vragen we hiervoor een voorbereidingskrediet aan dat op een later moment wordt ingebracht in een te openen grondexploitatie. Voorafgaand hieraan onderzoeken we de financiële haalbaarheid van het project. Binnen de planning en controlcyclus monitoren we of de middelen volstaan. Jaarlijks worden de grondexploitaties geactualiseerd. Werkzaamheden die niet binnen een project vallen bijvoorbeeld deelname aan regionale overleggen vallen onder de reguliere exploitatiebudgetten.

6.

WAARBINNEN

Het uitvoeren van deze strategische koers is gebonden aan wet- en regelgeving en beleid, in paragraaf 6.1 randvoorwaarden gaan we hierop in. Daarnaast zien we dat deze koers kansen biedt en tegelijkertijd ook bedreigingen kent. In de paragrafen 6.2 en 6.3 gaan we hier ook op in. Wat in deze paragrafen beschreven is, is niet statisch. Ontwikkelingen kunnen ervoor zorgen dat kansen, bedreigingen en randvoorwaarden veranderen. Hier houden we rekening mee en nemen we in de uitvoering van de strategische koers mee. Als het vraagt om een aanvulling op of wijziging van de koers, dan bereiden we hiervoor een voorstel voor.

6.1

Randvoorwaarden

Bij het realiseren van het maatschappelijk resultaat moeten we voldoen aan landelijke wet- en regelgeving, beleid en regels van provincie en waterschap, regionaal en lokaal beleid. De meest recente randvoorwaarden zijn: Naam document/Wet- en regelgeving Datum Gemeente (Tijdelijk) Omgevingsplan Nieuwkoop 1-1-2024 Nota parkeernormen gemeente Nieuwkoop 2021 07-2021 Omgevingsvisie Nieuwkoop 2021 07-2021 Woonvisie Nieuwkoop 2016-2025 2016 - Woonzorgvisie (concept) 2024 - Addendum (concept) 2024 - Richtlijn levensloopbestendige woningen (concept) 2024 - Richtlijn zorggeschikte woningen (concept) 2024 - Afwegingskader woonzorginitiatieven (concept) 2024 Prestatieafspraken Nieuwkoop – WSN – WDA 2022-2025 14-12-2021 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) 10-12-2020 Duurzaamheidsagenda 18-03-2021 Verordening geurhinder en veehouderij 12-12-2013 Verordening doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2022 24-02-2022 Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2022 24-02-2022 Beleidsregel anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht 15-10-2021 Handboek openbare ruimte 2022 09-02-2022 Grondprijsafspraken sociale huurwoningen gemeente Nieuwkoop 2022 28-06-2022 Participatiebeleid en participatiewijzer 2021, registratienummer 21.11277 08-02-2021 Verordening inspraak, participatie en uitdaagrecht en besluiten verplichte participatie 23-02-2023 onder de Omgevingswet, registratienummer 2023-006

Regionaal Regionale Realisatieagenda Holland Rijnland (woondeal) Regionale Woonagenda Holland Rijnland

2021 2023

Naam document/Wet- en regelgeving

Datum Provincie

Woningbehoefteraming Omgevingsvisie provincie Zuid-Holland Omgevingsprogramma provincie Zuid-Holland Omgevingsverordening provincie Zuid-Holland Rijksoverheid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Nationale Omgevingsvisie (NOVI) hoofddocument Nationale prestatieafspraken Programmaplan NOVEX Programmaplan Mooi Nederland Programma woningbouw Programma betaalbaar wonen Programma een thuis voor iedereen Beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving Programma wonen en zorg voor ouderen Omgevingswet Luchthavenindelingbesluit Schiphol Besluit kwaliteit leefomgeving Omgevingsregeling Waterschap Hoogheemraadschap van Rijnland - Waterschapsverordening

6.2

2023 01-04-2023 01-04-2023 01-01-2024

2012 09-2020 30-06-2022 07-2022 07-2022 03-2022 05-2022 05-2022 06-2022 11-2022 01-01-2024 11-2002 1-1-2024 1-1-2024 01-01-2024

Kansen

De kansen verdelen we in twee categorieën: gewenste gebeurtenissen om doel en ambitie te behalen en de kansen die door de uitvoering van deze strategische koers ontstaan. We gaan als eerste in op de gewenste gebeurtenissen. Het Rijk krijgt meer middelen om in te grijpen als er een patstelling ontstaat tussen gemeente en provincie. Het kan hier gaan om de vraag of de gemeente op een bepaalde locatie mag bouwen. Stringent beleid van de provincie kan zorgen voor vertraging in een woningbouwproject. Veel tijd kan gaan zitten in de vraag of een geschikte woningbouwlocatie ook op basis van de provinciaal beleid en regels toegestaan is, denk aan de 3 hectare kaart (discussie) of de mogelijkheden om buiten stedelijk en dorpsgebied te bouwen. De belangen van gemeente en provincie kunnen hierin uiteenlopen. Het kan helpen als het Rijk bij deze patstelling uitsluitsel kan geven en een beslissing neemt. We beseffen ons ook dat de beslissing van het Rijk zowel ten gunste van de gemeente dan wel de provincie kan vallen. Echter het biedt sneller zekerheid of iets wel of echt niet kan. Provincie en Rijk voeren dezelfde lijn voor wat betreft de minimale of maximale plancapaciteit. Met plancapaciteit bedoelen we de plannen die gemeenten hebben om woningen te bouwen.

Sommigen kunnen al concreet starten (ook bekend als harde plannen) en andere plannen zijn nog in een vroeg stadium en vraagt nog om onderzoek naar haalbaarheid (bekend als zachte plannen). De provincie hanteert de beleidslijn dat de plancapaciteit maximaal 130% mag zijn, terwijl het Rijk de beleidslijn hanteert dat we zoveel mogelijk moeten bouwen en er minimaal 130% plancapaciteit moet zijn om überhaupt de landelijke doelstelling van 981.000 woningen in 2030 te kunnen realiseren. Eenduidigheid en eenzelfde aanpak helpt regionaal en gemeentelijk om woningbouw te versnellen. Er gaat dan minder tijd verloren met het

maken van lijstjes, discussies over welke projecten wel of niet op de zogeheten planlijst mogen staan (de lijst op basis waarvan gecontroleerd wordt of de plannen niet de 130% overschrijden). Zo blijft er meer tijd over om concrete woningbouwplannen uit te voeren. Door wijzigingen in landelijk of provinciaal beleid (zie ook het eerste punt) hoeven we geen locaties voor woningbouw in te leveren. Dit betekent dat we meer woningen kunnen bouwen. Door het uitvoeren van de strategie ontstaan de volgende lokale kansen en verbeteren we de brede welvaart nu en in de toekomst: Door toekomstgericht te bouwen met aandacht voor ouderen en andere aandachtsgroepen, zoals verwoord in de nog vast te stellen woonzorgvisie, vergroten we de kans dat er in de toekomst minder woningaanpassingen nodig zijn vanuit de Wet maatschappelijke ontwikkeling ofwel het sociaal domein. Door woningbouw en bestaande en/of toekomstige ontsluitingsproblematiek integraal op te pakken vergroten we de kans op financieel voordeel en tegelijkertijd behouden en vergroten we de bereikbaarheid naar onze dorpen. Door meer woningen te bouwen verkleinen we de wachtlijsten van woningzoekenden en vergroten we de kans dat onze inwoners binnen de gemeente kunnen blijven wonen als zij dit willen. Maatschappelijke voorzieningen blijven ten minste behouden en (nog) beter benut.

6.3

Bedreigingen

Onderstaande problemen kunnen het versnellen van lokale woningbouw en toekomstbestendig bouwen bemoeilijken. Het gaat om de volgende bedreigingen: Onvoldoende grond in bezit van de gemeente om de 2.300 woningen tot en met 2040 te bouwen Minder woningbouw door particulieren, waardoor onze raming van 10 per jaar niet uitkomt en de gemeente zelf meer woningen moet bouwen dan nu in de ramingen van deze koers zijn opgenomen Geen provinciale instemming krijgen om op grond in bezit van de gemeente nieuwe woningen te bouwen, omdat de beoogde woningbouwlocatie buiten bestaand stedelijk- of dorpsgebied ligt of niet op de drie hectare kaart is genoemd Landelijke problematiek, zoals Schiphol met bijbehorende beperkingen voor woningbouw, stikstof, bodemdaling, klimaatverandering en te weinig netaansluitingen voor elektriciteit (netcongestie10), dat woningbouw op sommige locaties binnen de gemeente niet mogelijk maakt Veranderingen en ontwikkelingen in landelijk, provinciaal of regionaal beleid en wet- of regelgeving kunnen nadelige gevolgen hebben voor de te bouwen woningen Het niet vinden van oplossingen van de verkeers- en ontsluitingsproblematiek naar nieuwe woonwijken, kunnen (in het meest gunstige geval) zorgen voor vertraging in het project Geen medewerking van grondeigenaren om: o Aanvullende infrastructuur te laten realiseren over grond van deze eigenaren o Grond aan de gemeente te

verkopen voor bijvoorbeeld nieuwe woningbouwprojecten of ontsluitingen Andere grote gemeentelijke opgaven vragen ook om een ruimtelijke keuze of doen een claim op de schaarse ruimte, denk bijvoorbeeld aan de energietransitie (zonnevelden), het opvangen van asielzoekers of het creëren van voldoende natuurgebieden. Dit kan ten koste gaan van deze strategische koers om 2.300 woningen te bouwen tot en met 2040 Verandering in lokaal beleid kan ervoor zorgen dat de lokale woningbouw vertraagt, door tegenstrijdigheden Weerstand van omwonenden kan leiden tot beroepsprocedures tegen bijvoorbeeld het omgevingsplan. Deze procedures bij de Raad van State kunnen veel tijd kosten en het proces met enkele jaren vertragen. Het omzetten van woonparken naar permanente bewoning, heeft negatieve impact op het aantal te bouwen sociale huurwoningen.

10 Netcongestie: een tekort aan transportcapaciteit voor levering en teruglevering van elektriciteit. (Bron:https://www.rvo.nl/onderwerpen/zonne-energie/netcapaciteit#oorzaak-en-gevolg-netcongestie)

BIJLAGE 1: TOTAAL OVERZICHT AANTAL NIEUWE WONINGEN 2019 T/M 2040 In de periode 2019 t/m 2023 is aan de woningvoorraad toegevoegd: 550 woningen. Verder lopen tot en met 2030 de volgende gemeentelijke projecten Projectnaam

Projectfase

Verwachte oplevering

Lindelaan

Voorbereidingsfase

2025

Aantal woningen (raming!) 65

Teylerspark II Woerdense Verlaat ter plaatse van de school Noordeinde Vrouwenakker West

Voorbereidingsfase Ontwerpfase

2025 2026

61 14

Ontwerpfase Voorbereidingsfase

2027 2027

42 82 woningen

Buytewech Noord Land van Koppen fase 3

Ontwerpfase Definitiefase

2028 2030

290 66 - 84

Dorpshart Ter Aar IKC Langeraar Totale bandbreedte nieuwe woningen

Ontwerpfase Voorbereidingsfase

2030 2025

Ongeveer 110 20 750 - 768

Type woningen

Sociale huur, middenhuur, sociale koop (categorie 1 en 2) en deels vrij invulbaar Sociale koop categorie 1 en deels vrij invulbaar Sociale koop categorie 2 Sociale huur en sociale koop (categorie 1 en 2) Sociale huur, sociale koop (categorie 1 en 2), middenhuur, deels vrij invulbaar (dure koop) NB: binnen project komen nog 26 eenheden 24-uurszorg Sociale huur en koop Sociale huur, sociale koop en/of middenhuur en deels vrij invulbaar Deels middenhuur, verder nog te bepalen

Binnen enkele projecten worden ook levensloopbestendige of zorggeschikte woningen gerealiseerd. In onderstaand overzicht zijn de aantallen te realiseren woonvormen binnen de woonzorgvisie opgenomen en daaronder hoeveel van deze vorm binnen de huidige projecten wordt gerealiseerd of in eerdere projecten zijn gerealiseerd. In de woonzorgvisie is de prognose tot en met 2030 opgenomen. Voor wat betreft het aantal levensloopbestendige woningen hebben we het percentage over de totaal te realiseren woningen tot en met 2040 berekend. Onder de levensloopbestendige woningen vallen ook de nultrede, geclusterde en zorggeschikte woningen (bijlage 3).

Prognose behoefte Nieuwkoop volgens woonzorgvisie Totaal in woningbouwplannen

Aantal levensloopbestendige woningen 50% van de woningen (1.600 nieuwe woningen)

Aantal nultrede woningen 195

Aantal geclusterde woningen 125

Aantal zorggeschikte woningen 125

* levensloopbestendig+ 336 (totaal nultrede, geclusterd en zorggeschikt)

224

33

79

24-uurs zorg Valt vanaf 2023 onder zorggeschikte woning na vaststelling van de woonzorgvisie

* Op dit moment is het aantal levensloopbestendige woningen in de woningbouwplannen nog onbekend. De woonzorgvisie biedt een richtlijn voor levensloopbestendige woningen. Nadat de woonzorgvisie is vastgesteld zullen de woningbouwplannen naast de richtlijn worden gelegd om het aantal levensloopbestendige woningen te berekenen.

Naast de lopende gemeentelijke projecten zijn er ook nog particuliere initiatieven en woningbouwprojecten van woningcorporaties, dit noemen we in onderstaand overzicht projecten derden. Vervolgens zetten we de nieuwe (kleine) gemeentelijke projecten op een rij met de eerste voorzichtige raming van aantallen woningen. Projecten Derden Weteringplein (woningcorporatie) Koetshuisplantsoen (woningcorporatie) Particuliere initiatieven 2024 t/m 2040 (gemiddeld 10 per jaar) Totaal

Raming aantal woningen 48 31 170 249

Nieuwe (kleine) gemeentelijke projecten periode 2024 t/m 2040 Projectnaam Raming minimaal aantal woningen Achterweg (Nieuwkoop) 100 De Kleine Verwondering (Nieuwveen) 15 Langeraar West fase 1 65 Rondom IKC Nieuwveen 45 Ter Aar Zuidoost 450 (afronden verkennende fase, daarna verder uitwerken) Zwembad de Wel 28 Totaal 703 Samenvattend gaat het in de periode 2019 t/m 2040 om de volgende aantallen woningen Projectnaam Raming minimaal aantal woningen Aantal woningen toegevoegd aan 550 woningvoorraad periode 2019 t/m 2023 Lopende gemeentelijke projecten t/m 2030 750 Projecten woningcorporatie 79 Particuliere initiatieven 2024 t/m 2040 170 Nieuwe (kleine) projecten periode 2024 t/m 2040 703 Totaal 2.252

Raming maximaal aantal woningen 54

742

Raming maximaal aantal woningen 550 768 79 170 742 2.309

BIJLAGE 2: DE ZEVEN PROCESSTAPPEN VAN EEN WONINGBOUWPROJECT11

11 Bron: Nieuwkoop bouwt aan een sterk en vitaal Nieuwkoop – animatiefilmpje https://youtu.be/8NhI2JJozQo

BIJLAGE 3: DEFINITIES WOONVORMEN OUDEREN (WOONZORGVISIE12)

12 Woonzorgvisie gemeente Nieuwkoop 2024 (Verwachte besluitvorming: raadsvergadering van 25 april 2024)