Raadsvoorstel Vaststellen Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2025

Gemeente Nieuwkoop College van Burgemeester en Wethouders

Raadsvoorstel

Portefeuillehouder: Ines de Ridder

Besluitvormende vergadering: 12 december 2024

Opgesteld door: Ingeborg Dompeling, ROG Ruimte

Registratienummer collegebesluit: 432427

Raadsnummer (niet invullen, dit vult de griffie in)

Titel / onderwerp: Vaststellen Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2025 Samenvatting: De gemeente Nieuwkoop heeft een verordening Woonfonds (2022). Het Woonfonds is een vereveningsfonds en heeft als doel om de toegankelijkheid van de woningmarkt te bevorderen. Op basis van (wettelijke) ontwikkelingen, nieuwe (regionale) afspraken en aangepast beleid is het nodig om het Woonfonds te actualiseren. Het college vraagt de raad om in te stemmen met de geactualiseerde Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2025 met als belangrijkste wijzigingen ten opzichte van 2022: 1. Het percentage te verhogen van 35% sociale woningbouw naar 50% betaalbare woningbouw 2. Categorie middenhuur toe te voegen in de verordening 3. Wijziging in de berekening van de stortingen 4. Wijziging van de berekening en actualisatie van de bijdragen 5. Tekstuele aanpassingen en verwijzingen door invoering Omgevingswet 6. Regelingen verwijderd die niet meer van toepassing zijn

Voorgesteld besluit: De raad wordt voorgesteld het volgende te besluiten: De Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2025 vast te stellen (bijlage 2 bij het raadsvoorstel) met als meest relevante wijzigingen ten opzichte van de Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2022: a. Het percentage sociale woningbouw in de verordening verhogen van 35% sociale woningbouw naar 50% betaalbare woningbouw; b. De categorie middenhuur toe te voegen binnen het percentage betaalbare woningbouw; c. De formule voor berekeningen van stortingen en bijdragen aan te passen; d. Algemene wijzigingen m.b.t. verwijzingen en definities door het ingaan van de Omgevingswet; e. Regelingen die niet meer bestaan of gebruikt worden uit de verordening te halen. burgemeester en wethouders van Nieuwkoop

1

Pagina 2 van 8

TOELICHTING

Inleiding / aanleiding Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2022 De verordening Woonfonds (hierna: het Woonfonds) is een vereveningsfonds. Hierbij worden opbrengsten en tekorten verevend tussen projecten met een percentage sociale woningbouw dat lager respectievelijk hoger is dan het in de woonvisie vastgestelde percentage. Het doel van het huidige Woonfonds is om de toegankelijkheid van de woningmarkt te bevorderen. Op 25 april 2024 heeft de gemeenteraad ingestemd met de aanbeveling vanuit het rekenkamerrapport “Nieuwbouw in Nieuwkoop” om de inzet van het Woonfonds te herijken zo dat het weer bijdraagt aan de woningbouwdoelstellingen van de gemeente. Ook heeft de gemeenteraad op die datum het addendum op de woonvisie vastgesteld. In dit addendum committeert de gemeente zich aan de regionale afspraken om vanaf 2025 30% sociale huur en 35% betaalbare woningbouw toe te voegen in ons woningbouwprogramma. Binnen deze 35% vallen de categorieën middenhuur, goedkope koop en betaalbare koop. In het addendum op de woonvisie is beschreven dat wij de middelen uit het Woonfonds effectiever inzetten. Op 6 juni 2024 is door de gemeenteraad de strategische koers woningbouw 2024 – 2040 vastgesteld. Een doel uit de strategische koers is om meer betaalbare woningen te bouwen voor de verschillende doelgroepen. Om dit te stimuleren is het Woonfonds toe aan een actualisatie.

Het college vraagt de raad om in te stemmen met de geactualiseerde Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2025 met als belangrijkste wijzigingen ten opzichte van 2022: 1. Percentage betaalbare woningbouw We passen de term aan van sociale woningbouw naar betaalbare woningbouw. We passen het percentage aan van 35% sociale woningbouw naar 50% betaalbare woningbouw overeenkomstig het vastgestelde percentage in het addendum op de woonvisie (30% sociale huur en 35% goedkoop/betaalbaar). Binnen het percentage van 35% betaalbaar vallen de categorieën middenhuur, goedkope koop en betaalbare koop. Zie hierbij de volgende tabel: Minimum prijs Sociale huur

Maximum prijs < huurprijsgrens

Middenhuur

> huurprijsgrens

Dure huur

> € 1157,95

Goedkope koop

< € 1157,95 < € 291.266,87

Betaalbare koop

€ 291.266,87

€ 390.000,-

Middeldure koop

€ 390.000,-

€ 500.000,-

Duurdere koop

€ 500.000,-

€ 600.000,-

Dure koop

> € 600.000

In het Woonfonds sturen we op de categorieën sociale huur, middenhuur en goedkope koop. We sturen niet op de categorie betaalbare koop, deze woningen kunnen ook gebouwd worden zonder dat daar een bijdrage uit het Woonfonds voor nodig is. Omdat we in het addendum op de woonvisie nog geen onderscheid hebben gemaakt binnen de 35% betaalbare categorie, doen we dit in het Woonfonds voor het eerst. Gekozen is om binnen deze categorie te sturen op 20% middenhuur/goedkope koop, waarbij deze twee categorieën inwisselbaar zijn. Met deze percentages liggen we in lijn met de gemeenten in onze sub-regio.

2

Pagina 3 van 8 2. Categorie middenhuur toevoegen in de verordening Via het Woonfonds wordt ook gestuurd op de categorie middenhuur. Dit maakt onderdeel uit van het percentage betaalbare woningbouw. 3. Wijziging in de berekening van de stortingen De oude formule: tekort sociale woningbouw * (grondwaarde aandeel niet-sociaal – grondwaarde sociale woningbouw) wordt vervangen door met vaste bedragen per woningcategorie te werken en daarover de stortingen te berekenen. Hierbij worden de categorieën middenhuur en goedkope koop samengevoegd. Waarbij in de huidige verordening op sociale huur/goedkope koop gestuurd werd, sturen we nu apart op 30% sociale huur en blijven de categorieën goedkope koop en middenhuur inwisselbaar. 4. Wijziging van de berekening en actualisatie van de bijdragen Ook bij de bijdragen uit het fonds werken we met vaste bedragen, deze bedragen zijn geactualiseerd en berekend op basis van de gemiddelde grondwaarde van alle categorieën woningen minus de grondwaarde per categorie. Hier wordt een onderscheid gemaakt in de categorieën sociale huur, middenhuur en goedkope koop. Bijdragen zijn alleen van toepassing op projecten met een onrendabele top. 5. Tekstuele aanpassingen en verwijzingen door invoering Omgevingswet Een aantal termen in de verordening zijn aangepast, zo is bestemmingsplan gewijzigd door omgevingsplan en zijn een aantal definities aangepast. 6.

Regelingen verwijderd die niet meer van toepassing zijn Dit betreft het sleutelproject en de landgoederenregeling. Deze regelingen zijn niet meer van toepassing op nieuwe projecten en zijn daarom uit de verordening gehaald. Beoogd (maatschappelijk) effect Met de actualisatie van het Woonfonds draagt het Woonfonds bij aan de woningbouwdoelstellingen van de gemeente Nieuwkoop en wordt de toegankelijkheid van de woningmarkt bevorderd. Hierbij beoogt de gemeente de volgende effecten: 1. Aansluiten op landelijke, regionale en lokale afspraken waarbij we 30% sociale huur en 35% betaalbare woningen bouwen; 2. De stortingen en bijdragen zodanig interessant maken dat er niet meer alleen in het Woonfonds gestort wordt, maar dat er ook daadwerkelijk verevening plaatsvindt; 3. Actualisatie van de prijsgrenzen genoemd in de verordening; 4.

Actualisatie van bepaalde termen en verwijzingen door het ingaan van de Omgevingswet; Kader / eerdere besluiten / voorgeschiedenis  Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2011 herziening 2012 (G12.1689);  Raadsbesluit: Actualisatie Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2020 & Structuurvisie deel 2 (2020-110);  Raadsbesluit: Aanpassen doelgroepenverordening en verordening Woonfonds van 24 februari 2022 (2022-011);  Raadsbesluit: Rekenkamerrapport Nieuwbouw in Nieuwkoop van 25 april 2025 (2024-033);  Addendum op de woonvisie 2024-2025 vastgesteld op 25 april 2024 (2024-036);  Strategische koers woningbouw 2024 – 2040 vastgesteld op 6 juni 2024 (2024-047). Participatie / betrokken partijen / personen n.v.t. Duurzaamheidsaspecten n.v.t. 3

Pagina 4 van 8

Gezondheid n.v.t. Varianten met argumenten voor en tegen Variant 1: de Verordening Woonfonds aanpassen en daarbij het percentage sociale woningbouw verhogen van 35% naar 50% betaalbare woningbouw inclusief de categorie middenhuur, en de formule voor het berekenen van de stortingen en bijdragen aan te passen. Argumenten voor:  Door het percentage aan te passen naar 50% betaalbare woningbouw sluiten we aan bij landelijke en regionale afspraken om 30% sociale huur en 35% betaalbaar te bouwen;  We hebben in ons addendum op de woonvisie 2024 – 2025 opgenomen dat we sturen op 30% sociale huur en 35% betaalbaar (goedkope koop, middenhuur en betaalbare koop). Door het percentage in het Woonfonds te verhogen sluiten we aan bij onze doelstellingen in het addendum op de woonvisie;  We hebben de percentages waar we op sturen vergeleken met Alphen aan den Rijn en Kaag en Braassem.

Met het verhogen van het percentage betaalbare woningbouw in het Woonfonds sluiten we aan bij de percentages waarop in omliggende gemeenten gestuurd wordt;  Door het percentage te verhogen dragen projecten op gronden die niet van de gemeente verworven zijn ook bij aan de doelstelling van 30% sociale huur en 35% betaalbare woningbouw;  In de strategische koers woningbouw 2024 – 2040 (vastgesteld op 6 juni 2024) is de ambitie opgenomen om een groter gevarieerd woningaanbod ten opzichte van 2019 en meer betaalbaar aanbod voor verschillende doelgroepen te bouwen. Door op middenhuur te sturen stimuleer je een groter gevarieerd woningaanbod;  In de nationale prestatieafspraken van 2022 is afgesproken dat woningcorporaties aan zet zijn om landelijk 50.000 middenhuurwoningen te bouwen. In de regio is dit vertaald in de regionale woondeal naar 430 middenhuurwoningen tot 2030 die gebouwd moeten worden door woningcorporaties. Door de categorie middenhuur op te nemen in het Woonfonds stimuleren we de bouw van middenhuurwoningen;  Met de oude formule is tot nu toe niet het doel bereikt om ook bijdragen uitgekeerd te krijgen uit het Woonfonds. Er is de afgelopen jaren alleen in het fonds gestort;  De bedragen per woningcategorie voor de bijdragen zijn verhoogd.

We hopen hiermee extra stimulans te bieden om meer sociale en betaalbare woningbouw toe te voegen in een project;  Met de nieuwe formule beogen we dat er niet alleen geld in het Woonfonds gestort wordt bij projecten tot en met 11 woningen, maar dat er ook daadwerkelijk geld uit het Woonfonds gehaald wordt en daarmee verevening plaatsvindt;  Wanneer ontwikkelaars bij de huidige verordening geen of minder sociale huurwoningen of goedkope koopwoningen bouwen dan is vastgesteld in het Woonfonds, dienen zij een storting in het Woonfonds te doen. Bij de nieuwe formule, waarbij ook middenhuur is toegevoegd, kan een ontwikkelaar korting krijgen op de storting wanneer wel een middenhuur of goedkope koopwoning extra gebouwd wordt t.o.v. de categorie sociale huurwoning. Op deze manier hopen we ontwikkelaars te stimuleren om in het middensegment te bouwen, ook wanneer projecten zich minder goed lenen voor sociale huur. Argumenten tegen:  Het percentage behouden zoals in de huidige Verordening Woonfonds is mogelijk op korte termijn financieel aantrekkelijker voor commerciële projecten;  De term betaalbare woningbouw kan voor verwarring zorgen, omdat we in de verordening niet op ‘betaalbare koop’ sturen. Met het opnemen van de categorie ‘middenhuur’ in de

4

Pagina 5 van 8 verordening is het ook geen sociale woningbouw meer, aangezien middenhuur onder de categorie van 35% betaalbaar valt. Stortingen In het huidige Woonfonds (2022) wordt om de storting te berekenen het aandeel te bouwen sociale woningbouw (35%) bepaald op basis van de tabel (Verordening artikel 6.2), Het verschil tussen het vereiste vanuit de tabel en het aantal te bouwen sociale huurwoningen bepaalt het eventuele tekort aan sociale woningbouw. Vervolgens wordt de grondwaarde van het aandeel niet-sociale woningen bepaald via de residuele grondwaarde methode. De gemiddelde grondwaarde van de niet-sociale woningen wordt vervolgens in de berekening aangehouden. De formule luidt: tekort sociale woningbouw * (grondwaarde aandeel niet-sociaal – grondwaarde sociale woningbouw). Bij de nieuwe formule is wederom een tabel gevoegd waarin berekend wordt hoeveel woningen in een project sociale huur en middenhuur en/of goedkope koop dienen te zijn (50% betaalbare woningbouw). Uit de tabel volgt dan het tekort aan betaalbare woningbouw in een project. Het tekort aan woningen in de categorieën sociale huur en middenhuur/goedkope koop maal de bijbehorende storting (€ 60.000,- voor een tekort aan een sociale huurwoning en € 45.000 voor een tekort aan een middenhuur/goedkope koopwoning) bepaalt de totaal verschuldigde storting in het Woonfonds.

Wanneer in de ene categorie extra gebouwd wordt, maar in de andere categorie minder, wordt het bedrag van de extra te realiseren woning in mindering gebracht op de storting. In de toelichting van de verordening staan voorbeelden voor de berekening van stortingen: In onderstaande voorbeeld is er sprake van een woningbouwproject van 4 woningen. Er worden 4 duurdere koopwoningen gerealiseerd. Dit betekent dat er een tekort is van 1 sociale huurwoning en 1 middenhuurwoning of goedkope koopwoning. Dit resulteert in een verschuldigde storting van € 105.000. Programma

Verdeling

Vereiste

Realisatie

Tekort

Storting

Totaal

Sociale huur

30%

1

0

1

€ 60.000

€ 60.000

Middenhuur en/of goedkope koop Vrij invulbaar

20%

1

0

1

€ 45.000

€ 45.000

50%

2

4

-2

Totaal

100%

4

4

€ 105.000

Bijdragen In de Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2022 wordt een bijdrage verleend aan een ontwikkelaar wanneer een project meer dan 35% sociale woningbouw bevat en een onrendabele top heeft. Dit gaat overeenkomstig de volgende bedragen: Sociale huur: € 37.500,- per woning Goedkope koop: € 20.000 per woning. Het bedrag is gemaximeerd op de hoogte van het fonds en kan ook niet meer bedragen dan de door het college vastgestelde onrendabele top. Bij de nieuwe verordening wordt een bijdrage verleend als een project meer dan 50% betaalbare woningbouw bevat en na het berekenen van de onrendabele top. Bij het berekenen van de bijdrage wordt gekeken naar het totale aandeel betaalbare woningbouw. De tabel hiervoor staat in artikel 3.5 van de verordening. Bij projecten met meer dan 11 woningen wordt dit voor een bijdrage op dezelfde manier doorberekend. Daarbij is de verdeling van sociale huur en middenhuur/ goedkope koop niet van belang. De bijdrage wordt verleend voor elke sociale huurwoning, middenhuurwoning of 5

Pagina 6 van 8 goedkope koopwoning die gerealiseerd wordt boven de 50% betaalbare woningbouw. De bijdrage per categorie is als volgt: Woningcategorie

Bijdrage

Sociale huur

€ 60.000

Middenhuur

€ 50.000

Goedkope koop

€ 40.000

De bedragen zijn berekend door het verschil te nemen van de gemiddelde grondwaarde van alle type woningen met de grondwaarde van de hierboven genoemde categorie. De bedragen zijn uiteindelijk op hele getallen afgerond. In de toelichting van de verordening zijn een aantal voorbeelden bijgevoegd als hulpmiddel. Zie het volgende voorbeeld: In onderstaande voorbeeld is er sprake van een woningbouwproject van 6 woningen. Er worden 4 goedkope koopwoning en 2 duurdere koopwoningen gerealiseerd. Het project heeft meer dan 50% betaalbare woningbouw. Er is een tekort is van 2 sociale huurwoningen, maar er worden wel 3 goedkope koopwoningen meer gebouwd dan het vereiste. Dit resulteert in een overschot van 1 goedkope koopwoning en een bijdrage van € 40.000. Programma Verdeling Vereiste Realisatie Tekort/overschot Sociale huur

30%

2

0

-2

Middenhuur en/of goedkope koop Vrij invulbaar

20%

1

4

3

50%

3

2

Totaal

100%

6

6

1

Het bedrag blijft gemaximeerd op de hoogte van het fonds en de onrendabele top van een project. Artikel 8.3 bepaalt dat het college bevoegd is om de prijzen aan te passen indien wijzigingen van de wet of veranderingen van de woningmarkt hiertoe aanleiding geven. Dit artikel zorgt ervoor dat we bij grote veranderingen op de woningmarkt als gemeente snel kunnen schakelen en de prijzen kunnen aanpassen. Variant 2: De Verordening Woonfonds behouden zoals hij is en geen aanpassingen doen Argumenten voor:  In de praktijk is gebleken dat het Woonfonds bij verschillende projecten een afschrikkende werking heeft gehad. Gewoon ‘door er te zijn’ heeft het Woonfonds ervoor gezorgd dat in projecten 35% sociale woningbouw (sociale huur en/of goedkope koop) gerealiseerd is. In dit geval maakt het niet uit of het sociale huur en/of goedkope koop is. Argumenten tegen:  Momenteel wordt bijna geen gebruik gemaakt van bijdragen uit het Woonfonds. De afgelopen jaren is vooral in het Woonfonds gestort maar zijn er geen bijdragen uitgekeerd. Bij de actualisatie van het Woonfonds in 2020 is ditzelfde probleem geconstateerd. Om sociale woningbouw te stimuleren zijn er in 2020 een aantal wijzigingen doorgevoerd, daarbij is de huidige formule tot stand gekomen.

We hebben de afgelopen jaren echter geconstateerd dat het niet het juiste effect heeft gehad en het Woonfonds niet functioneert zoals het moet functioneren.  Met de percentages in het huidige Woonfonds sluiten we niet aan bij onze eigen woningbouw doelstellingen;  Met de percentages in het huidige Woonfonds sluiten we niet aan bij regionale afspraken;  De huidige prijsgrenzen zijn niet meer actueel;

6

Pagina 7 van 8 

In de Verordening Woonfonds wordt er nog verwezen naar regelingen en wet- en regelgeving die niet meer bestaan of actueel zijn.

Voorgesteld besluit De Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2025 vast te stellen (bijlage 2 bij het raadsvoorstel) met als meest relevante wijzigingen ten opzichte van de Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2022: a. Het percentage sociale woningbouw in de verordening verhogen van 35% sociale woningbouw naar 50% betaalbare woningbouw; b. De categorie middenhuur toe te voegen binnen het percentage betaalbare woningbouw; c. De formule voor berekeningen van stortingen en bijdragen aan te passen; d. Algemene wijzigingen m.b.t. verwijzingen en definities door het ingaan van de Omgevingswet; e. Regelingen die niet meer bestaan of gebruikt worden uit de verordening te halen. Kanttekeningen / risico’s en beheersmaatregelen Omliggende gemeenten Binnen de regio Holland Rijnland hebben we de afspraak om 30% sociale huur en 35% betaalbaar te bouwen. In de categorie 35% betaalbaar vallen middenhuur, goedkope koop en betaalbare koop. We hebben in de regio gevraagd of gemeenten hier een onderverdeling in hebben gemaakt. Wanneer we op 30% sociale huur en 20% middenhuur/goedkope koop sturen sluiten we aan op de percentages waarop de gemeenten Alphen aan de Rijn en Kaag en Braassem sturen. Omgevingsvisie Bij het instellen van de Verordening Woonfonds hebben we voldaan aan de wettelijke eis om in de structuurvisie aanwijzingen te geven over de besteding van het Woonfonds.

Bij de actualisatie van het Woonfonds in 2020 is besloten om geen concrete percentages in de structuurvisie meer te benoemen, maar dit algemeen te verwoorden. De structuurvisie is in 2021 vervangen door de Omgevingsvisie, hierin is in de uitvoeringsparagraaf opgenomen dat we gebruik maken van het Woonfonds. Voor de actualisatie van het Woonfonds is het daarom niet meer nodig om percentages aan te passen in de omgevingsvisie. Financiële en Juridische gevolgen Stand van zaken Woonfonds Momenteel zit er een bedrag van € 1.662.987,- in het Woonfonds. Dit bedrag is tot stand gekomen door stortingen van projecten met minder dan 35% sociale woningbouw en door afspraken uit het verleden waarbij Vestia stortingen in het fonds deed bij de verkoop van incourante huurwoningen. Bijlagen 1. Raadsbesluit actualisatie Verordening Woonfonds 2. Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2025; 3. Was – wordt tabel Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2025; 4. Evaluatie Verordening Woonfonds Nieuwkoop (ter informatie) Advies meningsvormende raad

7

Pagina 8 van 8

8