Raadsvoorstel Realisatie flexwoningen Ter Aar Noordoost

Gemeente Nieuwkoop College van Burgemeester en Wethouders

Raadsvoorstel

Portefeuillehouder: Ines de Ridder

Besluitvormende vergadering: 6 juni 2024

Opgesteld door: Marjolein van de Ven, ROG Woningbouw

Registratienummer collegebesluit: 318111

Raadsnummer (niet invullen, dit vult de griffie in)

Titel / onderwerp: Realisatie flexwoningen Ter Aar Noordoost Samenvatting: Het college van Burgemeester & Wethouders heeft afgelopen zomer vijf mogelijke locaties geselecteerd om verder te onderzoeken als locatie voor flexwoningen. Eén van die locaties is de voormalige locatie van volkstuinvereniging De Geschikte Peer (in het gebied Ter Aar Noordoost). Met dit raadsvoorstel vragen wij de gemeenteraad aanvullend op het locatiebesluit dat op 14 december genomen werd, in te stemmen met de manier waarop de locatie wordt ingericht met flexwoningen en de daarvoor beoogde fasering, en te besluiten om een grondexploitatie vast te stellen voor de realisatie van het bouw- en woonrijp maken van de eerste fase. Voorgesteld besluit: De raad wordt voorgesteld het volgende te besluiten: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

De selectieprocedure voor de locatie Ter Aar Noordoost, zoals besloten op 13 april 2023 als afgerond te beschouwen. In te stemmen met het inrichtingsplan voor de locatie Ter Aar Noordoost met flexwoningen en de daarvoor beoogde fasering. De grondexploitatie GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1), te Ter Aar per 1 juli 2024 te openen. Het resterende bedrag van € 894.000 in de Reserve flexibele woonvormen te storten in de Reserve reservering woningbouw. Ter dekking van het nadelige saldo van de grondexploitatie een bedrag van € 911.000 toe te voegen aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties en dit bedrag ten laste te brengen van de Reserve reservering woningbouw. Een bedrag van € 119.000 toe te voegen aan de Reserve onvoorzien grondexploitaties ten laste van de Algemene reserve. In te stemmen met de onttrekking van de strategische grond 05 Oostkanaalweg, Ter Aar (6.793 m2) en deze gronden in te brengen in de grondexploitatie GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1). Een bedrag van circa € 48.000 (voorbereidingskosten) in te brengen in de grondexploitatie GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) per 1 juli 2024. Begrotingswijziging nr. 2024-05 vast te stellen. burgemeester en wethouders van Nieuwkoop TOELICHTING

1

Pagina 2 van 14 Aanleiding In Nederland en daarmee ook in de gemeente Nieuwkoop is een groot tekort aan (betaalbare) woningen. Hoewel we in onze gemeente in een stevig tempo doorgaan met het bouwen van permanente woningen, duurt een woningbouwproject gemiddeld zeven jaar. Er zijn echter op korte termijn meer woningen nodig. Flexwoningen zijn (in een fabriek gebouwde) goede woningen, te plaatsen op plekken waar ruimte is, maar geen permanente woningbouw mogelijk is. Of in elk geval niet op korte termijn. Ze zijn een goede aanvulling op de woningmarkt om zodoende de woningnood op korte termijn te verminderen. Ondertussen bouwen we door aan permanente woningen. Het college van Burgemeester & Wethouders heeft afgelopen zomer vijf mogelijke locaties geselecteerd om verder te onderzoeken als locatie voor flexwoningen. Eén van die locaties is de voormalige locatie van volkstuinvereniging De Geschikte Peer (in het gebied Ter Aar Noordoost). Met dit raadsvoorstel vragen wij de gemeenteraad aanvullend op het locatiebesluit dat op 14 december genomen werd, in te stemmen met de manier waarop de locatie wordt ingericht met flexwoningen en de daarvoor beoogde fasering, en te besluiten om een grondexploitatie vast te stellen voor de realisatie van het bouw- en woonrijp maken van de eerste fase.

Inleiding Locatieselectieprocedure Op 13 april 2023 heeft de gemeenteraad het onderzoeksrapport ‘Mogelijkheden en randvoorwaarden voor flexwoningen in de gemeente Nieuwkoop’ vastgesteld (incl. amendement). In het rapport staat omschreven wat flexwoningen zijn, waarom ze nodig zijn en wat er nodig is om flexwoningen te kunnen plaatsen in onze gemeente. Onderdeel van onderzoeksrapport was de beschrijving van het proces om flexwoningen te plaatsen op locaties, door middel van een locatieselectieprocedure die bestaat uit 5 fases. -

Selectiefase 1: In de 1e fase van de selectieprocedure dragen inwoners en gemeente locaties aan. Op basis van 4 randvoorwaarden vindt een voorselectie plaats. Het resultaat is een lijst met mogelijke locaties.

-

Selectiefase 2: In de 2e fase worden de mogelijke locaties beoordeeld door ambtelijke toetsing en denkt een adviespanel van inwoners mee.

-

Selectiefase 3: Het college selecteert in de 3e fase locaties om verder te onderzoeken (voorlopig locatiebesluit)

-

Selectiefase 4: In de 4e fase vindt dit onderzoek plaats, waarbij onder andere met direct omwonenden en andere stakeholders nadere invulling aan de locaties wordt gegeven.

-

Selectiefase 5: Tenslotte legt het college in de 5e fase het definitieve locatiebesluit ter vaststelling voor aan de gemeenteraad.

Locatieselectie Ter Aar Noordoost – volkstuinlocatie Het gebied Ter Aar Noordoost is aangewezen door het college van B&W (d.d. 4 juli 2023) als een van de vijf locaties om verder te onderzoeken voor flexwoningen (conform de selectieprocedure, fase 3). Het onderzoek vond de afgelopen maanden plaats en heeft zich geconcentreerd op de locatie van de volkstuinvereniging De Geschikte Peer. Dit is het enige perceel in Ter Aar Noordoost dat in bezit is van de gemeente én bereikbaar is vanaf de openbare weg. De plaatsing van flexwoningen op deze plek staat een toekomstige ontwikkeling van het gebied Ter Aar Noordoost niet in de weg. Deze toekomstige ontwikkeling van het gebied laat nog op zich wachten. Op deze manier kan de grond nu al benut worden om de woningnood op korte termijn te verminderen. Uit het onderzoek van de volkstuinlocatie is duidelijk geworden dat we er ca. 42 flexwoningen op een dusdanige wijze kunnen plaatsen, dat de woningen later ‘opgaan’ in de nieuwe wijk Ter Aar Noordoost

2

Pagina 3 van 14 als deze tot ontwikkeling komt. Afhankelijk van de behoefte kunnen in een later stadium de flexwoningen vervangen worden door permanente woningen. Tegelijkertijd kan door plaatsing van flexwoningen op deze locatie het terrein al wel benut worden om de woningnood te verminderen, in afwachting van de verdere ontwikkelingen. Uit het onderzoek blijkt verder dat dit perceel geschikt is om de 18 woningen (als onderdeel van het totaal van ca. 42 woningen) te plaatsen die door Woondiensten Aarwoude in de zomer van 2022 zijn aangeschaft. De ontsluiting van de volkstuinlocatie is goed en voldoende verkeersveilig te maken voor zowel fietsers, voetgangers als auto’s via de Oostkanaalweg. De kavel is ruim genoeg en in eigendom van de gemeente. Daarmee voldoet de locatie aan de randvoorwaarden waarover door de gemeenteraad is besloten: A. De (nieuwe) grondeigenaar wil flexwoningen op de grond realiseren; B. De grond is beschikbaar voor invulling met flexwoningen; C. De locatie en haar directe omgeving zijn voldoende gezond en veilig (te maken); D. De ruimtelijke mogelijkheden zijn voldoende. Aanwijzen volkstuinlocatie door gemeenteraad Op 14 december 2023 nam de gemeenteraad het besluit om Volkstuinvereniging De Geschikte Peer te laten verhuizen naar een ander locatie aan de Veldweg.

Daarmee kwam de volkstuinlocatie in het gebied Ter Aar Noordoost als locatie voor flexwoningen beschikbaar. Tijdens dezelfde gemeenteraadsvergadering op 14 december nam de gemeenteraad een amendement aan waarmee besloten werd om de volkstuinlocatie aan te wijzen als locatie ten behoeve van het realiseren van flexwoningen. Daarmee is selectiefase 5 van de selectieprocedure voor de locatie Ter Aar Noordoost uitgevoerd. Een deel van de 4e selectiefase voor deze locatie moest op dat moment nog uitgevoerd worden, en is nu dus doorlopen. Fasering van het plan voor de locatie in het gebied Ter Aar Noordoost Planfase 1 Woondiensten Aarwoude heeft aangegeven op dit moment de locatie te willen ontwikkelen. De focus voor Ter Aar Noordoost richt zich op zo snel mogelijk plaatsen van 18 flexwoningen, die al gebouwd zijn en in opslag staan op een locatie op industrieterrein Schoterhoek. Woondiensten Aarwoude wil met het realiseren van planfase 1 ervaring opdoen en het college sluit zich daarbij aan. De realisatie van het bouw- en woonrijp maken door de gemeente beperkt zich nu dan ook tot planfase 1 en het college is voornemens om nu alleen voor planfase 1 een overeenkomst met Woondiensten Aarwoude te sluiten. Planfase 2 De vervolgfase betreft de ontwikkeling van ca. 24 flexwoningen en de realisatie van het bouw- en woonrijp maken van het resterende terrein.

Woondiensten Aarwoude heeft te kennen gegeven dat zij dit later wil uitwerken. De ervaringen die de corporatie opdoet door het ontwikkelen van planfase 1 worden daarbij ingezet. Het inrichtingsplan voor de locatie Het inrichtingsplan dat voor deze locatie is gemaakt (zie figuur 1) voldoet aan de ambities voor een flexwonen locatie van de gemeente Nieuwkoop zoals beschreven in het onderzoeksrapport en het raadsvoorstel van 13 april ’23. Daarbij is het handboek openbare ruimte en de ‘nota parkeernormen’ van toepassing.

3

Pagina 4 van 14

Figuur 1 Inrichtingsplan (fase 1 en fase 2)

Aan de ambities is onder andere op de volgende manier invulling gegeven, waarbij ook rekening is gehouden met de wensen van de omwonenden, die gehoord zijn tijdens de informatieavond op 17 januari (terugblik, bijlage 3): -

-

Aan de voorzijde van het plangebied komt een parkeerterrein. Het zicht op dit terrein vanaf de openbare weg én vanaf de tuin van de directe buren wordt afgeschermd door een zone van bestaand bosplantsoen dat zoveel mogelijk in stand gehouden wordt. Door de meeste parkeervakken aan de voorzijde van de locatie te maken, zorgen we voor zo min mogelijk verkeersbewegingen over de ontsluitingsweg van de locatie. De bebouwing (de flexwoningen) is achter het parkeerterrein geplaatst, waardoor er geen bebouwing direct naast de naastgelegen woning staat. Direct achter het parkeerterrein zijn woningen met 1 bouwlaag gesitueerd (dit zijn de woningen van Woondiensten Aarwoude die beoogd zijn om in planfase 1 te plaatsen). Deze woningen zijn zo gesitueerd dat er drie hofjes ontstaan. De ruimte binnen de hofjes zorgt voor de mogelijkheid van een gezamenlijke buitenruimte voor de toekomstige bewoners. De exacte invulling hiervan staat nog niet vast. Het staat de bewoners vrij om hierover mee te denken, te zijner tijd. Mocht blijken dat er hier geen behoefte aan is, dan zorgt de gemeente voor een gazon met één of meer bomen en een zitmogelijkheid. Het beoogde gebouw met flexwoningen in drie bouwlagen (planfase 2) is achter op de locatie te vinden. Er wordt aandacht besteed aan de groene aankleding van de locatie.

Bestaand groen wordt zo veel mogelijk behouden en nieuw groen wordt riant toegevoegd. Door een groene inpassing van de locatie ontstaat een prettige leefomgeving voor de nieuwe bewoners. Daarnaast verzacht het groen het beeld van de locatie van buitenaf gezien. Dit komt tegemoet aan de wens van omwonenden. Het groen draagt bij aan het voorkomen van wateroverlast, creëert schaduw en verdamping en draagt daarmee bij aan klimaatadaptatie. Om een goede verbinding te maken met het dorp is een ongeregelde oversteek van de Oostkanaalweg voorzien.

4

Pagina 5 van 14 De woningen (planfase 1) - De 18 flexwoningen hebben een oppervlakte van ca 35 vierkante meter en zijn voorzien van twee slaapkamers en een berging. De woningen hebben 1 woonlaag. - De 18 flexwoningen zijn gebouwd naar de destijds geldende BB-eisen van tijdelijke bouwwerk. Deze kennen daarom, volgens art 1.1. van de nieuwe Bbl, een instandhoudingstermijn van ten hoogste 15 jaar op dezelfde locatie. - Dit houdt in dat de woningen maximaal 15 jaar kunnen blijven staan op de locatie en dat de vergunning die wordt aangevraagd dan ook voor die periode geldt. Overeenkomst met woningcorporatie Voor de plaatsing van de 18 flexwoningen wordt een overeenkomst opgesteld. In deze overeenkomst zijn onder andere afspraken voorzien over de wijze van gronduitgifte, de randvoorwaarden, zoals de doelgroepen waarvoor de woningen zijn bestemd, een planning voor en de wijze van de ontwikkeling, het beheer van de locatie en de afspraken na de exploitatietermijn. Met betrekking tot de vergoeding voor de gronduitgifte wordt geen huur inrekening gebracht. De grond blijft eigendom van de gemeente. Vergunningsprocedure Het college is voornemens ervoor te kiezen om de vergunningaanvraag te behandelen volgens de uitgebreide voorbereidingsprocedure (26 weken).

In de uitgebreide voorbereidingsprocedure zal het college, na advies te hebben gevraagd aan uw raad (op grond van de ‘Lijst adviesrecht’), eerst een ontwerpbesluit nemen op de aanvraag en dit ter inzage leggen, zodat eenieder de gelegenheid heeft om een zienswijze te geven op dit ontwerpbesluit. De zienswijzetermijn duurt zes weken. Als er zienswijzen worden ingediend, zal het college deze beantwoorden in een nota van zienswijzen en verwerken in het definitieve besluit. Wanneer er geen zienswijzen worden ingediend, neemt het college direct een definitief besluit op de aanvraag. Belanghebbenden kunnen binnen zes weken nadat het college het definitieve besluit op de aanvraag genomen heeft, in beroep gaan tegen het besluit bij de Rechtbank Den Haag. Realisatie en planning Op het moment dat de vergunning onherroepelijk is, is Woondiensten Aarwoude voornemens om aan de slag te gaan met de uitvoering. De uitvoering bestaat onder andere uit het maken van een fundering en het plaatsen van de woningen. De gemeente voert het bouw- en later het woonrijp maken uit. De daadwerkelijke oplevering van de woningen, en wanneer deze geschikt voor bewoning zijn is nu nog niet duidelijk. Dit hangt (mede) af van het verloop van de vergunningsprocedure en de snelheid waarmee de nutsbedrijven de benodigde voorzieningen kunnen aanleggen.

Waarom een grondexploitatie? Voor deze ontwikkeling is een grondexploitatie opgesteld. Het doel van het opstellen van een grondexploitatie is om alle kosten en opbrengsten die bij een ruimtelijke ontwikkeling worden gemaakt inzichtelijk te maken. Daarmee wordt inzicht gegeven in het (te verwachten) financiële resultaat van de beoogde ontwikkeling. Vervolgens worden de kosten en opbrengsten bewaakt en verantwoord door alle grondexploitaties jaarlijks te actualiseren en aan de gemeenteraad ter vaststelling voor te leggen. Een grondexploitatie heeft daarmee drie functies: een informatieve functie, een verantwoordingsfunctie en het is een sturingsmiddel. Het voordeel van het openen van een grondexploitatie is dat de financiële begroting over de jaren heen wordt berekend met de toeschrijving van kosten- en opbrengstenstijgingen en de rente. Op deze manier is het eindresultaat inzichtelijk en meer nauwkeurig dan bij het hanteren van een krediet, waarbij aan de voorkant eenmalig een begroting wordt opgesteld. Vaak zijn de exacte kosten nog niet bekend, doordat uit te voeren werkzaamheden aanbesteed moeten worden. Ook de ambtelijke uren kunnen eenvoudig worden toegerekend aan de grondexploitatie en kunnen vervolgens gemonitord worden. Bij een krediet worden de kosten over de jaren heen afgeschreven via de begroting.

Bij een grondexploitatie wordt het verlies (op eindwaarde) direct genomen en onttrokken. De gronden zijn in de grondexploitatie ingebracht tegen de boekwaarde (nihil). De kosten voor bouwen woonrijp maken van het plangebied zijn geraamd op basis van het inrichtingsplan voor de locatie. De plankosten zijn geraamd op basis van de plankostenscan van het Ministerie van I&M, waarbij rekening is gehouden met de procedures die nog doorlopen moeten worden.

5

Pagina 6 van 14 Het is wettelijk vastgelegd dat gemeenten jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moeten opstellen. Voor gemeenten en provincies is de regelgeving hieromtrent vastgelegd in het Besluit begroting en verantwoording (BBV). In december 2023 heeft de commissie BBV de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ gepubliceerd waarin specifiek regels zijn opgenomen over het grondbedrijf en de grondexploitaties. Het doel vanuit het BBV is een transparante en uniforme aanpak waarbij voldoende recht wordt gedaan aan het voorzichtigheidsbeginsel. In het BBV staat onder andere dat een grondexploitatie alleen kan worden geopend door middel van een raadsbesluit. Beoogd (maatschappelijk) effect De bouw van flexwoningen vermindert de woningnood op korte termijn. Het zorgt sneller voor kleine, betaalbare woningen. Daarmee ontstaat een passend aanbod voor de beoogde doelgroepen (jongeren, (her)starters en nieuwkomers) en het zorgt voor kortere wachtlijsten. Ook andere, reguliere woningen kunnen zo beter en passend worden toegewezen. Met de bouw van flexwoningen ontstaat een ‘flexibele schil’ in het (huur)woningaanbod, terwijl het werken aan de groei van de permanente woningvoorraad onverminderd doorgaat. Een beschikbaar terrein waar (nog) geen permanente woningbouw mogelijk is kan zo op korte termijn benut worden voor deze doelen.

Zie verder ook het hoofdstuk ‘gezondheid’. Kader / eerdere besluiten / voorgeschiedenis -

Raadsvoorstel Onderzoek naar de mogelijkheden en randvoorwaarden voor flexwoningen 13 april 2023 (240860) Raadsbesluit Onderzoek naar de mogelijkheden en randvoorwaarden voor flexwoningen 13 april 2023 (2023-029) Amendement VVD Nieuwkoop en D66: Een rol voor de raad in locatiekeuzes flexwoningen ‘Onderzoek naar de mogelijkheden en randvoorwaarden voor flexwoningen’ 13 april 2023 (2023029) Motie D66 Toekomstige bewoners aan tafel; ‘Onderzoek naar de mogelijkheden en randvoorwaarden voor flexwoningen (2023-029) Brief aan de raad; Communicatie- en participatie locaties flexwoningen + uitnodiging 17 mei 2023 (257000) Collegeadvies uitgebreid – Voorlopig locatiebesluit flexwoningen 4 juli 2023 Brief aan de raad; Voortgang in het proces om flexwoningen te realiseren en voorlopig locatiebesluit flexwoningen 5 juli 2023 (266881) Raadsvoorstel Een helpende hand voor Volkstuinvereniging De Geschikte Peer 14 december 2023 (2023-108) Raadsbesluit Een helpende hand voor Volkstuinvereniging De Geschikte Peer 14 december 2023 (2023-108) Amendement SBN, VVD Nieuwkoop en CDA Nieuwkoop Procedureversnelling locatiekeuze flexwoningen Ter Aar Noordoost 14 december 2023 (2023-108) Brief aan de raad; Stand van zaken flexwoningen 15 november 2023 (309379)

Participatie / betrokken partijen / personen In de aanloop naar de besluitvorming over de inrichting van de locatie Ter Aar Noordoost met flexwoningen is er zo zorgvuldig mogelijk gecommuniceerd en geparticipeerd. We hebben ons daarbij laten adviseren door het Expertisecentrum Flexwoningen. Onze inwoners zijn over elke stap geïnformeerd via de gemeentelijke communicatiemiddelen (website, Nieuwkoop Nieuws, sociale media) en direct omwonenden zijn na de selectie van de locaties persoonlijk via een brief geïnformeerd.

6

Pagina 7 van 14

Figuur 2 Participatieproces

De participatie startte met een onderzoek naar (onder andere) de behoefte aan flexwoningen in de vorm van een enquête (december 2022). De resultaten daarvan zijn meegenomen in het onderzoeksrapport “Mogelijkheden en randvoorwaarden voor flexwoningen in de gemeente Nieuwkoop”. De gemeentelijke communicatiemiddelen én DenkMee zijn gebruikt hiervoor. -

-

De raad heeft vervolgens op 13 april 2023 op basis van dit rapport onder andere besloten over de doelgroepen voor de flexwoningen, de randvoorwaarden voor de locaties voor flexwoningen en de selectieprocedure. Direct na dit besluit is er van 14 april t/m 10 mei 2023 een oproep gedaan aan inwoners om locaties voor flexwoningen aan te dragen en zich aan te melden voor een adviespanel. De oproep is naast de gemeentelijke communicatiemiddelen ook gedaan via een video op sociale media en via DenkMee en huren in Holland Rijnland. Er zijn ruim 200 reacties binnengekomen: ca. 100 locaties zijn aangedragen en 112 personen meldden zich aan voor deelname aan het adviespanel. Interne specialisten hebben de aangedragen en eigen locaties beoordeeld op basis van de voorwaarden die de gemeenteraad had bepaald. Er bleven 28 mogelijke locaties over. Over deze mogelijke locaties is gecommuniceerd via de gemeentelijke communicatiemiddelen. Op 30 mei 2023 hebben 251 leden van het adviespanel de 28 locaties beoordeeld op onder andere de onderwerpen bereikbaarheid, toegankelijkheid en geschiktheid voor de doelgroepen. De interne specialisten hebben op basis van de beoordeling van het adviespanel en hun eigen expertise een voorlopige selectie van vijf locaties gemaakt en deze selectie voorgelegd aan het college. Het college heeft 4 juli 2023 besloten om de vijf locaties nader te onderzoeken en uit te

De mensen die zich aan meldden voor het adviespanel konden hun komst naar de bijeenkomst van 30 mei 2023 bevestigen via e-mail of telefonisch. Een deel van de mensen zag uiteindelijk van deelname af. Ze waren verhinderd of zagen van deelname af omdat de locaties bijvoorbeeld niet bij hen in de buurt zijn. Uiteindelijk bestond het adviespanel uit 25 leden. 1

7

Pagina 8 van 14

-

-

-

-

-

-

werken tot een inrichtingsplan op hoofdlijnen (stedenbouwkundig en landschappelijk schetsontwerp) en hierbij de direct omwonenden en andere belanghebbenden te betrekken. Direct omwonenden en belanghebbenden van de vijf geselecteerde locaties zijn op 5 juli 2023 per brief hierover geïnformeerd met de toezegging dat we in het najaar van 2023 een informatiebijeenkomst voor hen zouden organiseren. Het gaat om de locaties: ’t Lange stuk (Nieuwkoop), Teylersplein (Nieuwveen), Langeraar Noordwest (Langeraar), Nieuwveenseweg (Nieuwkoop) en Ter Aar Noordoost (Ter Aar). De direct omwonenden van de locatie Nieuwveenseweg zijn op 2 november 2023 per brief geïnformeerd dat er uit de onderzoeken is gebleken dat er op dat moment op de locatie geen flexwoningen zijn in te passen. Voor de locatie Teylersplein heeft de informatiebijeenkomst op 14 en 21 november 2023 plaatsgevonden. Direct omwonenden en belanghebbenden konden meedenken over de inrichting van de locatie. De meegegeven aandachtspunten hebben we waar mogelijk verwerkt in het inrichtingsplan. Dit inrichtingsplan hebben we tijdens een tweede (inloop)bijeenkomst op 13 december én per brief teruggekoppeld aan de omwonenden.

De direct omwonenden van de locaties ‘t Lange stuk, Langeraar Noordwest en Ter Aar Noordoost hebben we per brief op 2 november 2023 laten weten dat de informatiebijeenkomst later plaatsvindt omdat de onderzoeken nog niet zijn afgerond. Voor de locatie Ter Aar Noordoost had dit te maken met de mogelijke verplaatsing van de volkstuinvereniging De Geschikte Peer. Op 14 december 2023 nam de gemeenteraad het besluit om Volkstuinvereniging De Geschikte Peer te laten verhuizen naar een locatie aan de Veldweg en nam de gemeenteraad een amendement aan waarmee besloten werd om de huidige volkstuinlocatie op Ter Aar Noordoost aan te wijzen als locatie ten behoeve van het realiseren van flexwoningen. De direct omwonenden van de locatie Ter Aar Noordoost zijn per brief op 2 januari uitgenodigd om mee te denken over de inrichting van de locatie en geïnformeerd over het raadsbesluit en amendement van 14 december. Op 17 januari konden zij meedenken over de indeling van de locatie, de uitstraling van de woningen en de inrichting van de openbare ruimte rondom de woningen. De door omwonenden meegegeven aandachtspunten zijn waar mogelijk verwerkt in het inrichtingsplan: ▪ Er is rekening gehouden met de wens om het gebied met de nieuwe woningen groen(er) in te kleden. ▪ Het aantal woningen is verminderd van ca 50 naar ca 42.

Dit geeft meer ruimte op de kavel en hierdoor staan de woningen minder dicht op de erfgrens. ▪ De gestapelde woningen staan nu achter op de kavel getekend, niet meer vooraan. ▪ Hierdoor zijn minder parkeervakken nodig, wat ook ruimte geeft aan de voorzijde van de kavel. Het hierop aangepaste inrichtingsplan hebben we tijdens een tweede (inloop)bijeenkomst op 7 februari én per brief teruggekoppeld aan de direct omwonenden. Tijdens deze inloopavond hebben we de belangstellenden ook geïnformeerd over de stand van zaken van de ontwikkeling van permanente woningbouw op Ter Aar Noordoost, over de plannen ter ontlasting van de Kerkweg en (nogmaals) over de doelgroepen en toewijzing van de flexwoningen. Dit deden we omdat er veel vragen over waren gesteld tijdens de informatieavond van 17 januari. Op 21 februari hebben we direct omwonenden van de locatie ‘t Lange stuk laten weten dat er uit de onderzoeken is gebleken dat er op dat moment op de locatie geen flexwoningen zijn in te passen. De direct omwonenden van de locatie Langeraar Noordwest zijn op 3 maart per brief geïnformeerd dat de onderzoeken nog plaatsvinden en dat er voorlopig voor hen geen informatiebijeenkomst wordt georganiseerd.

Duurzaamheidsaspecten Flexwoningen zijn in aanleg duurzaam en circulair, doordat de woningen veelal van hout zijn en prefab gebouwd worden in een fabriek. Prefab bouwen zorgt voor minder transportbewegingen dan bij traditionele bouw op een bouwplaats. Een voordeel van prefabricage en het gebruik van hout is een lagere uitstoot van CO2 op de bouwlocatie. Daarnaast is de bouwafvalstroom beter te beheersen en is er minder overlast voor de omgeving. Door het gebruik van hout zijn de woningen licht, waardoor het transport beter kan worden uitgevoerd. De woningen worden aardgasvrij opgeleverd. Bij de inpassing van de flexwoningen in de omgeving, wordt rekening gehouden met de openbare ruimte eromheen. Het gebied richten we zoveel mogelijk klimaat adaptief in. Bestaande groenstructuren blijven behouden en we voegen riant groen toe. 8

Pagina 9 van 14 Gezondheid Door middel van de realisatie van flexwoningen kan de druk op de woningmarkt verlicht worden voor de doelgroepen jongeren (35%), (her)starters en overige doelgroepen (40%) en statushouders (25%), waarmee een bijdrage geleverd wordt aan het welzijn van deze groepen. Ondanks de nieuwbouw van permanente woningen, stijgen landelijk - en óók in onze gemeente - het aantal reacties op een sociale huurwoning, de gemiddelde inschrijfduur en zoektijd. Dit terwijl de slaagkansen op het vinden van een (huur)woning afnemen. Voor een steeds grotere groep woningzoekenden geldt dat zij zich door de woningnood in een onwenselijke (woon)situatie bevinden waarbij zij de grip op hun eigen leven dreigen te verliezen. Een toekomstperspectief met zicht op een woning draagt bij aan het welbevinden van mensen, en jongeren/starters in het bijzonder. Deze groep is dan ook een van de belangrijkste beoogde doelgroepen voor deze flexwoningen. Zij ervaren dat hun leven op pauze staat doordat ze nog 'verplicht' bij hun ouders wonen, of zij wonen niet in het dorp waar ze vandaan komen en waar hun familie woont2. Bij de keuze en inrichting van locaties met flexwoningen houden we een groene, gezonde en veilige woonomgeving voor ogen. Dit zijn dezelfde voorwaarden die gelden bij het realiseren van permanente woningen.

Omdat er geen privé buitenruimte bij de flexwoningen is voorzien, is extra aandacht besteed aan de openbare verblijfsruimte en is er ook nog ruimte om hier samen met de nieuwe bewoners en de woningcorporatie invulling aan te geven. In de grondexploitatie is hier ook budget voor gereserveerd. Varianten met argumenten voor en tegen Bij raadsbesluit van 13 april 2023 besloot u voorstander te zijn van de realisatie van flexwoningen in de gemeente Nieuwkoop als flexibele schil van de bestaande woningvoorraad. En tijdens de raadsvergadering van 14 december 2023 besloot u de locatie van de volkstuinvereniging aan te wijzen als locatie om flexwoningen te plaatsen. Variant: we bouwen alleen permanente woningen, géén flexwoningen op de locatie Ter Aar Noordoost Argumenten voor: - Door (enkele) inwoners is aangegeven dat zij voorkeur hebben voor permanente woningbouw. Argumenten tegen: - De gemeente kan alleen woningen bouwen op grond die zij zelf bezit en waar een ontsluiting te realiseren is. Op dit moment betreft dit in Ter Aar Noordoost alleen het terrein van De Geschikte Peer. Ten aanzien van Ter Aar Noordoost speelt de ontsluitingsproblematiek van de Kerkweg. De verkeersdrukte op de Kerkweg en de Pieter de Vogelrotonde belemmert de ontwikkeling van grootschalige woningbouw op Ter Aar Noordoost. De huidige Kerkweg kan geen extra verkeer aan.

Alvorens we Ter Aar Noordoost tot ontwikkeling kunnen brengen, moeten we eerst afleidingen voor het verkeer vanaf de Kerkweg aanleggen; zowel langs de noordzijde als langs de zuidzijde van Ter Aar, beide naar de Oostkanaalweg. Er loopt op dit moment een haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijkheden van realisatie van deze zuidelijke afleiding. -

Door alleen permanente woningen te bouwen (en geen flexwoningen) komen er minder snel zeer benodigde woningen beschikbaar. Flexwoningen hebben een korte bouwtijd en kunnen met een tijdelijke vergunning neergezet worden.

2 (bronnen: Jongeren over woningcrisis: 'Zo veel geld héb ik gewoon niet' (nos.nl), ING Woonbericht: 25% starters stelt

samenwonen of kinderen uit door woonsituatie | Newsroom ING, Steeds meer jongeren wonen noodgedwongen bij hun ouders: ‘dat is niet goed voor hun mentale gezondheid’ (scientias.nl), Parental co-residence and young adults’ mental health | PLOS ONE

9

Pagina 10 van 14 Variant: géén flexwoningen bouwen op Ter Aar Noordoost Argumenten voor: - Geen investeringskosten voor de gemeente -

Tegemoetkomen aan de wens van diverse omwonenden

Argumenten tegen: - De gemeente levert geen (extra) bijdrage aan het verminderen van de druk op de (sociale) woningmarkt, het beoogd maatschappelijk effect wordt niet behaald. -

Een beschikbare locatie wordt niet benut

-

De achttien woningen van Woondiensten Aarwoude kunnen niet geplaatst worden op de locatie. Dit heeft financiële en juridische gevolgen voor de gemeente in verband met de afspraken die tussen gemeente en Woondiensten Aarwoude gemaakt zijn over het beschikbaar stellen van locaties.

-

De kavel op Schoterhoek, waar de flexwoningen nu zijn opgeslagen kan niet verkocht worden.

Voorgesteld besluit 1. De selectieprocedure voor de locatie Ter Aar Noordoost, zoals besloten op 13 april 2023 als afgerond te beschouwen. Toelichting: Alle stappen van de selectieprocedure zijn doorlopen en afgerond. 2. In te stemmen met het inrichtingsplan voor de locatie Ter Aar Noordoost met flexwoningen en de daarvoor beoogde fasering. Toelichting: Het inrichtingsplan is tot stand gekomen met inbreng van inwoners en woningcorporatie Woondiensten Aarwoude. De meegegeven aandachtspunten zijn waar mogelijk verwerkt in het plan. Het plan voldoet aan de uitgangspunten bij het inrichten van locaties voor flexwoningen die in het rapport ‘mogelijkheden en randvoorwaarden voor flexwoningen’ beschreven zijn onder hoofdstuk 5, bladzijde 17. Het handboek openbare ruimte is van toepassing, er is bij de flexwoningen voldoende ruimte om op een prettige manier buiten te kunnen verblijven (geen privé buitenruimte), de inrichting voldoet aan de parkeernorm volgens de ‘nota parkeernormen’ en de locatie wordt groen en klimaat adaptief ingericht. Uiteraard is er nagedacht over de afvalinzameling en voldoet de openbare verlichting aan de NEN-eisen. De gefaseerde realisatie in twee fasen is een voorwaarde van de woningcorporatie en het college stemt hiermee in. 3. De grondexploitatie GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1), te Ter Aar per 1 juli 2024 te openen.

Toelichting: Het doel van de grondexploitatie ‘Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1)’ is om alle gemeentelijke kosten en opbrengsten die bij de ruimtelijke ontwikkeling van flexwoningen op de locatie Ter Aar Noordoost optreden inzichtelijk te maken en te houden. Daarmee wordt inzicht gegeven in het (te verwachten) financiële resultaat van deze ontwikkeling. De grondexploitatie heeft een negatief resultaat. De reden hiervan is het gebrek aan opbrengsten voor het in gebruik geven van de gronden aan de woningcorporatie voor het plaatsen van de flexwoningen. Aan de andere kant worden er door de gemeente wel kosten gemaakt voor milieuonderzoeken, het bouw- en woonrijp maken van de grond en de bijbehorende plankosten.

10

Pagina 11 van 14 4. Het resterende bedrag van € 894.000 in de Reserve flexibele woonvormen te storten in de Reserve reservering woningbouw. Toelichting: In de begroting 2023 is vanuit het collegeprogramma € 1 miljoen in een reserve flexibele woonvormen gestort om de gemeentelijke kosten te dragen voor de realisatie van creatieve woonvormen zoals flexwoningen. Het benodigde budget voor het dekken van het nadelige saldo van de grondexploitatie is hoger dan het restant van de Reserve flexibele woonvormen. Om deze reden wordt voorgesteld om eerst het resterende bedrag in de Reserve flexibele woonvormen over te hevelen naar de Reserve reservering woningbouw, om vervolgens het nadelige saldo te dekken vanuit de Reserve reservering woningbouw. Anders zou de grondexploitatie worden gedekt uit twee verschillende reserves. Per 1 januari 2024 resteert er een bedrag van € 894.000 in deze reserve. Met het inzetten van dit gehele bedrag voor dit project is de reserve leeg. Toekomstige initiatieven voor creatieve woonvormen zullen dan op een andere wijze gefinancierd moeten worden. 5. Ter dekking van het nadelige saldo van de grondexploitatie een bedrag van € 911.000 toe te voegen aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties en dit bedrag ten laste te brengen van de Reserve reservering woningbouw.

Toelichting: Het te verwachten resultaat netto contante waarde is per 1 juli 2024 circa € 876.000 negatief. De eindwaarde is per 31 december 2025 circa € 911.000 negatief. Het negatieve saldo van de grondexploitatie wordt afgedekt door een storting in de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties. De gemeente kan de Reserve reservering woningbouw aanwenden om goedkope woning financieel mogelijk te maken. Het woningbouwprogramma van het project Flexwonen Ter Aar Noordoost is passend binnen het doelgroepenbeleid en gericht op jongeren, (her)starters en nieuwkomers met verblijfsvergunning. Dit rechtvaardigt het aanwenden van de Reserve Reservering Woningbouw om (een gedeelte) van het negatieve resultaat van de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) te dekken, hetgeen betekent dat de Voorziening nadelige saldi grondexploitatie aangevuld wordt met € 897.000 vanuit de Reserve flexibele woonvormen (besluitpunt 4) en € 17.000 vanuit de Reserve reservering woningbouw. 6. Een bedrag van € 119.000 toe te voegen aan de Reserve onvoorzien grondexploitaties ten laste van de Algemene reserve. Toelichting: De Reserve onvoorzien grondexploitaties is bestemd voor het afdekken van de risico’s van de grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat. Het bedrag in deze reserve wordt bepaald op basis van een risico-inventarisatie per project.

Alle grondexploitaties zijn op het aspect risico bekeken en de uitkomsten hiervan zijn verwerkt. Met een Monte Carlo analyse is het totaalbedrag dat nodig is om onvoorziene kosten af te dekken in beeld gebracht. In de reserve is € 80.000 ondergebracht (n.a.v. de actualisatie grondexploitaties 1 januari 2024). Om de onvoorziene kosten van de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) af te dekken moet een bedrag van € 119.000 toegevoegd worden aan de reserve ten laste van de Algemene reserve. Als op basis van de jaarlijkse risicoberekening bij de actualisatie van de grondexploitaties blijkt dat het opgenomen bedrag in de Reserve onvoorzien grondexploitaties te hoog is, zal de benodigde verlaging teruggestort worden in de Algemene reserve.

11

Pagina 12 van 14 7. In te stemmen met de onttrekking van de strategische grond 05 Oostkanaalweg, Ter Aar (6.793 m2) en deze gronden in te brengen in de grondexploitatie GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1). Toelichting: Vanuit 05 Oostkanaalweg, Ter Aar zal 6.793 m2 met een boekwaarde van € 0 (nihil) ingebracht worden in de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1). Deze wijziging in de strategische voorraad zal bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025 meegenomen worden. 8. Een bedrag van circa € 48.000 (voorbereidingskosten) in te brengen in de grondexploitatie GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) per 1 juli 2024. Toelichting: De werkelijk gemaakte voorbereidingskosten in 2024 (tussenstand per 1 maart 2024 is €48.423) worden na vaststelling van de grondexploitatie GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) per 1 juli 2024 overgeheveld naar de grondexploitatie en maken dus onderdeel uit van het nadelig saldo van € 911.000,9. Begrotingswijziging nr. 2024-05 vast te stellen. Nr. 2024-05 Programma X € 1.000

2024 Lasten

1 Ruimtelijke ontwikkeling

2025

Baten

Structurele doorwerking 2026

Lasten

Baten

Lasten

2027

Baten

2028

Lasten Baten Lasten Baten

1.267

-356

555

-555

0

0

0

0

0

0

2 Ruimtelijk beheer

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

3 Sociaal domein

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

4 Bestuur en dienstverlening

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

5 Bedrijfsvoering

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

6 Algemene dekkingsmiddelen Saldo

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1.267

-356

555

-555

0

0

0

0

-

-

Mutaties reserves 1 Ruimtelijke ontwikkeling

1.013

-1.924

0

0

0

0

0

0

0

0

2 Ruimtelijk beheer

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

3 Sociaal domein

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

4 Bestuur en dienstverlening

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

5 Bedrijfsvoering

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

6 Algemene dekkingsmiddelen Saldo

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1.013

-1.924

0

0

0

0

0

0

0

0

2.280

-2.280

555

-555

0

0

0

0

0

0

Totaal

Per saldo *)

0

0

0

0

0

*) Let op: Een 'min'teken betekent een voordeel

Kanttekeningen / risico’s en beheersmaatregelen Voorzichtigheidsbeginsel en risico’s GREX Bij het opstellen van de grondexploitatie is het voorzichtigheidsbeginsel toegepast. Dit betekent dat de in de grondexploitatie opgenomen kosten met enige voorzichtigheid zijn geraamd. Om de kosten zo nauwkeurig mogelijk te schatten zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het plangebied intern geraamd. Echter, een grondexploitatie in de ontwerpfase is gebaseerd op ramingen en aannames welke momenteel bekend zijn en het verloop van procedures kan onzeker zijn. Bij ruimtelijke ontwikkelingen kunnen zich grote risico’s voordoen. Om de financiële en inhoudelijk risico’s van het grondbedrijf te reguleren wordt een aantal instrumenten gebruikt om de risico’s te identificeren, waarderen en beheersen, zodat de waarschijnlijkheid van het berekende resultaat in de grondexploitatie in kaart gebracht kan worden.

12

Pagina 13 van 14

Bij het openen van een grondexploitatie worden de standaard en project specifieke risico’s in kaart gebracht, de gevolgen van optreden onderzocht, de kans van optreden en het effect berekend en beheersmaatregelen opgesteld. Aangezien de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) een negatief resultaat heeft wordt een bedrag aan onvoorzien berekend middels een Monte Carlo simulatie en opgenomen in de reserve onvoorzien grondexploitaties. (Moment van) verlenen vergunning is onzeker Op basis van de momenteel beschikbare informatie verwacht het college dat er in het eerste kwartaal van 2025 (naar verwachting eind februari) een besluit op de aanvraag genomen kan worden. Niet vergunning plichtige werkzaamheden worden waar mogelijk al wel eerder uitgevoerd. Op grond van de ‘Lijst adviesrecht gemeenteraad Nieuwkoop’ kan het college pas een besluit op de vergunningaanvraag nemen nadat uw raad de gelegenheid heeft gekregen om over de vergunningaanvraag te adviseren. Daarom vraagt het college vóór het nemen van een (concept-) besluit op de aanvraag eerst een advies aan uw raad. Door het adviesrecht van de raad is de behandeltijd van de vergunningaanvraag langer, want er is een raadsbesluit nodig om de vergunning te kunnen verlenen (de ‘Lijst adviesrecht’ is vastgesteld op 2 februari 2022 en gewijzigd op 22 juni 2023).

De vergunningaanvraag voor het bouw- en woonrijp maken én het plaatsen van de flexwoningen (planfase 1) wordt zo snel als mogelijk ingediend. Het moment van indienen is afhankelijk van de vordering van de voorbereidingen die nodig zijn voor de vergunningaanvraag (zoals het moment van verkrijgen van de resultaten van diverse ruimtelijke onderzoeken die nu lopen). Mogelijk is de vergunningsaanvraag al ingediend als de gemeenteraad dit voorstel bespreekt. In communicatie naar inwoners is echter gemeld dat de vergunningsprocedure start ná een besluit door de gemeenteraad (het besluit dat nu voorligt). Er is voortschrijdend inzicht waaruit blijkt dat de procedure langer duurt dan verwacht. Dit komt door de invoering van de omgevingswet, de mogelijke bezwaren uit de omgeving, en door het adviesrecht. Daarom is een zo spoedig mogelijke indiening van de aanvraag wenselijk, om de langere doorlooptijd zoveel mogelijk te compenseren. Indien het nodig is om de vergunning eerder aan te vragen, informeren we direct omwonenden hier persoonlijk over. De gemeente en Woondiensten Aarwoude trekken samen op in het proces om tot vergunningverlening te komen. Er is vanuit de gemeente een casemanager aangewezen die de gezamenlijke aanvraag van gemeente en Woondiensten Aarwoude behandelt. Er is nauw contact tussen alle betrokken personen, om het proces zoveel mogelijk te stroomlijnen.

Er is daarnaast een zorgvuldig participatieproces met inwoners doorlopen en waar mogelijk zijn partijen vooraf benaderd (denk aan provincie, omgevingsdienst). Kabels en leidingen Van invloed op de realisatie en het tijdschema is de beschikbaarheid van nutsvoorzieningen. Voor de aanleg van de benodigde voorzieningen - met name voor elektriciteit – zijn de gemeente en de woningcorporatie afhankelijk van Liander. Liander kan de voorzieningen niet op korte termijn aanleggen, zoveel is nu al bekend. Onzeker is wanneer de voorzieningen beschikbaar (kunnen) zijn. Alle acties die nodig zijn om de nutsvoorzieningen te realiseren zijn in gang gezet. Als de stroomvoorziening te lang op zich laat wachten kan - om de woningen toch bewoonbaar te maken - een noodstroomvoorziening worden ingezet. Er wordt met Woondiensten Aarwoude gesproken over de verdeling van de kosten hiervoor. Er wordt rekening gehouden in de grondexploitatie met het inzetten van noodstroomaggregaten voor een bepaalde tijd, in het geval er nog geen stroomvoorziening aanwezig is op de locatie. Financiële en Juridische gevolgen De financiële gevolgen zijn toegelicht bij de besluitpunten.

13

Pagina 14 van 14 Bijlagen 1. GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) Toelichting 2024 (GEHEIM) 2. GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) Toelichting 2024 (OPENBAAR) 3. Terugblik informatieavonden 17 januari en 7 februari 2024 Advies meningsvormende raad

14