Raadsvoorstel extra bedrag starterslening - met sinds 26-3 NIEUWE paragraaf financiële gevolgen

Gemeente Nieuwkoop College van Burgemeester en Wethouders

Raadsvoorstel

Portefeuillehouder: Ines de Ridder

Besluitvormende vergadering: 25 april 2024

Opgesteld door: Stephanie Jung, ROG Ruimte

Registratienummer collegebesluit: 353683

Raadsnummer (niet invullen, dit vult de griffie in)

Titel / onderwerp: Het beschikbaar stellen van een extra bedrag voor de starterslening Samenvatting: De raad wordt voorgesteld om €3.500.000 beschikbaar te stellen om de starterslening in Nieuwkoop voort te zetten. Met de starterslening wordt het verschil tussen het maximale hypotheekbedrag en de totale aankoopsom van de woning gefinancierd. Voorgesteld besluit: De raad wordt voorgesteld het volgende te besluiten: 1. Een bedrag van €3.500.000 ter beschikking te stellen om de starterslening in de gemeente Nieuwkoop voort te zetten.

burgemeester en wethouders van Nieuwkoop

1

Pagina 2 van 6

TOELICHTING

Inleiding / aanleiding De starterslening is bedoeld om het verschil tussen de prijs van een woning en de hypotheek die de bank verstrekt te overbruggen, om zo koopwoningen voor een grotere groep bereikbaar te maken. Sinds 2012 biedt de gemeente Nieuwkoop een starterslening aan. Op 23 juni 2022 verruimde de raad de voorwaarden voor het aanvragen van een starterslening en werd het maximaal te lenen bedrag vastgesteld op € 50.000. De starterslening zit in een revolverend fonds, dat betekent dat we het beschikbaar gestelde bedrag ook weer terugkrijgen, inclusief rente. De afgelopen jaren zijn er meer aanvragen geweest dan dat geld is teruggekomen in het fonds. Om startersleningen te kunnen blijven verstrekken, is er een extra bedrag nodig van € 3.500.000. Dit is gebaseerd op het gemiddelde aantal aanvragen van de afgelopen jaren bij bestaande bouw en nieuwbouwprojecten. Bij het ter beschikking stellen van een bedrag van € 3.500.000, kunnen 73 startersleningen met het maximale leenbedrag van € 50.000 worden verstrekt. Als starters een lagere lening nodig hebben, kunnen uiteraard meer leningen worden verstrekt. Er is in 2023 veel belangstelling geweest voor de starterslening door starters in het project Lindelaan in Nieuwkoop. Project Lindelaan betreft 21 starterswoningen. Voor dat project hebben 10 starters de starterslening daadwerkelijk aangevraagd.

In onderstaande tabel is te zien hoeveel startersleningen zijn verstrekt in de afgelopen jaren. Jaartal

Aantal verstrekte leningen

2016

8

2017

3

2018

3

2019

0

2020

4

2021

4

2022

7

2023

16

Halverwege 2022 is het maximale leenbedrag verhoogd naar € 50.000. Aan het aantal verstrekte leningen is te zien dat dat dit effect heeft gehad. SVn geeft daarnaast aan dat de starterslening minder succesvol is bij de gemeentes die een lager maximaal leenbedrag hanteren. Vanwege hogere rentes en hogere woningprijzen is het huidige maximale leenbedrag effectiever. De grote hoeveelheid aanvragen dat in 2023 is gedaan, heeft impact op het restant bedrag dat over is om nieuwe startersleningen te verstrekken. Op 4 maart 2024 is het resterende beschikbare bedrag in het fonds € 212.593,57. Dit betekent dat we op korte termijn nog 4 starters kunnen helpen (met het maximale leenbedrag van € 50.000). Begin Q2 2024 gaan 61 woningen voor starters in project Teylerspark II in de verkoop. In 2023 is € 41.341,05 tussentijds afgelost, boven op de periodieke aflossing van € 23.901,26. Dit bedrag kan worden gebruikt om nieuwe leningen uit te geven. De verwachting is dat de periodieke aflossing de komende jaren iets hoger zal zijn aangezien er meer leningen zijn uitgegeven en het maximale bedrag is verhoogd. 2

Pagina 3 van 6

Beoogd (maatschappelijk) effect Starters aantrekken en behouden in Nieuwkoop door de koop van een eerste huis mogelijk te maken door een extra lening boven op de hypotheek aan te bieden. Kader / eerdere besluiten / voorgeschiedenis • Raadsbesluit: Verordening Starterslening Nieuwkoop 2012 (G12.1855) • Raadsbesluit: Verordening Starterslening gemeente Nieuwkoop 2020 (G20.0097) • Verkenning instrumenten woningmarkt (raadspresentatie op 23 november 2021) • Raadsbesluit: Verhogen maximale starterslening (2022-055) • Informatiebrief aan de raad “Aanvullend bedrag starterslening 2024 eerder beschikbaar stellen” (6 december 2023) Participatie / betrokken partijen / personen Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is betrokken bij de evaluatie van de starterslening. Daarnaast zijn diverse collega's van zowel de uitvoering als de beleidskant aangehaakt. Duurzaamheidsaspecten SVn stelt de voorwaarde dat startersleningen alleen kunnen worden aangevraagd voor de financiering van woningen met een koopprijs tot aan de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) grens. In 2024 is de NHG-grens € 435.000. In 2024 is voor het meefinancieren van energiebesparende maatregelen een hogere NHG-grens van toepassing van € 461.100. Binnen de NHG kan namelijk bovenop de woningwaarde nog 6% van de woningwaarde worden gefinancierd door hypotheekverstrekkers voor energiebesparende maatregelen.

Gezondheid n.v.t. Varianten met argumenten voor en tegen Variant 1: € 3.500.000 beschikbaar stellen Het voorstel past in het ingezette beleid. In 2022 is de nieuwe Verordening Starterslening Nieuwkoop 2022 vastgesteld. Om het beleid tot uitvoer te blijven brengen is een extra bedrag voor de starterslening nodig. Daarnaast willen we een aantrekkelijke gemeente zijn en kiezen we bewust voor ‘vitale kernen’. Vitaliteit wordt mede bepaald door de juiste samenstelling van de bevolking. De starterslening draagt bij aan onze doelstelling om jongeren te behouden en aan te trekken. Hiermee verbeteren we het evenwicht in de kernen en neemt het draagvlak voor voorzieningen en het verenigingsleven toe. De starterslening is succesvol. In de periode 2016 t/m 2023 zijn 45 startersleningen verstrekt. Het aantal aangevraagde startersleningen is de afgelopen jaren gestegen. Dit betekent dat veel starters onze starterslening nodig hebben om de nieuwe woning te kunnen betalen. Het succes van de starterslening is een logisch resultaat van de hoge woningprijzen in de huidige markt en een tekort aan huurwoningen. Verdeling verstrekte startersleningen voor nieuwbouw en bestaande bouw over de afgelopen jaren: 2022 2023 2024 Nieuwbouw

3

6

Bestaande bouw

4

10

10*

* In 2023 zijn 10 startersleningen aangevraagd die in 2024 zullen worden uitgekeerd i.v.m. nieuwbouw. Verwachting benodigd bedrag voor woningen tot aan de NHG-grens de komende jaren: 3

Pagina 4 van 6 2024

2025

2026

Bestaande bouw verwachting

6

6

6

Nieuwbouw Teylerspark II (61 woningen)

27

Tochtpad Noordeinde (ca. 22 woningen)

8

Buytewech Noord (ca. 50 woningen)

10

10

Totaal

43

16

14

Bedrag

€ 2.150.000

€ 800.000

€ 700.000

Revolverend bedrag verwachting

€ 50.000

€ 50.000

€ 50.000

Benodigd bedrag

€ 2.100.000

€ 750.000

€ 650.000

Wij zullen de nieuwbouwprojecten met starterswoningen en het beschikbare bedrag voor startersleningen blijven monitoren. Op basis van die gegevens is het verwachte benodigde bedrag van €3.500.000 berekend voor de periode t/m 2026. Het kan zijn dat er meer startersleningen worden aangevraagd dan nu ingeschat. Op het moment dat blijkt dat het bedrag op korte termijn weer onvoldoende zal zijn, zullen wij opnieuw een analyse maken en met een advies komen. Variant 2: € 2.100.000 beschikbaar stellen De verwachting is dat wij € 2.100.000 nodig hebben om de starters in 2024 te kunnen blijven helpen. Het nadeel hiervan is dat in Q4 2024 waarschijnlijk alweer een beslissing moet worden genomen over het nogmaals beschikbaar stellen van een extra bedrag voor de verwachte aanvragen van 2025 en verder. Daarnaast zijn we minder flexibel bij pieken of dalen in het aantal aangevraagde startersleningen. Variant 3: Geen extra budget ter beschikking stellen Als er geen extra budget beschikbaar wordt gesteld, kunnen enkel nieuwe leningen worden uitgegeven met het geld wat door anderen wordt afgelost en daarmee terugkomt in het fonds. In 2024 was dit bedrag € 65.242,31. Als deze trend zich voortzet, kunnen we maximaal één starter per jaar helpen. Voorgesteld besluit Een bedrag van € 3.500.000 ter beschikking te stellen om de starterslening in de gemeente Nieuwkoop voort te zetten.

Kanttekeningen / risico’s en beheersmaatregelen Zorgt de starterslening voor een prijsopdrijvend effect? Onderzoek van het Kadaster van 2023 naar Prijseffecten van de Startersleningen (Bijlage 2) toont aan dat er geen direct prijseffect is: koopstarters met een starterslening betalen niet meer dan andere kopers voor een vergelijkbare woning. De leningvoorwaarden beperken hen om hoger te bieden. Er is ook geen indirect prijseffect: als er in een buurt een jaar eerder veel aankopen zijn gedaan met startersleningen, dan heeft dat geen effect op de koopsom die kopers in die buurt betalen. De groep starters met een starterslening is hiervoor te klein. Er zijn niet meer starters door de lening, maar de starters die al wilden kopen, kochten eerder. Risico voor de gemeente De starterslening wordt verstrekt met NHG. Wanneer een starter door omstandigheden de hypotheek niet meer kan betalen of als er een restschuld overblijft na de verkoop van het huis wordt 90% daarvan gedekt door NHG. De geldverstrekker draagt het risico voor de resterende 10%. Op dit moment neemt de SVn het eigen risico van de geldverstrekker op zich. Daarom loopt de gemeente geen risico van wanbetaling door de debiteur.

4

Pagina 5 van 6 Het betaalgedrag van de leningnemers van alle soorten leningen aan de SVn is goed te noemen. Eind 2022 bedroeg het aantal leningen bij de SVn met een betalingsachterstand van drie maanden of meer 140 (2021: 160). Dit is 0,2% (2021: 0,2%) van alle leningen in beheer bij SVn (2022: 83.578; 2021: 78.525). Financiële en Juridische gevolgen SVn hanteert als toetsrente de tarieven die geldverstrekkers gebruiken voor tien jaar rentevast bij hypothecaire geldleningen met NHG. Deze rentes zijn vergelijkbaar met de rente die de gemeente betaalt voor het aanwenden van het bedrag voor de starterslening. Hierdoor maakt de gemeente dus geen verlies op het bedrag dat ter beschikking gesteld wordt voor de starterslening. Het bedrag wordt doorgeleend aan SVn. Het verstrekken van startersleningen betreft een balansmutatie (van liquide middelen naar financiële vaste activa) en drukt niet als last op de exploitatie van de gemeente. Wel is het zo dat de gemeente de € 3.500.000 zelf ook moet lenen. De rentekosten die hiermee gemoeid zijn worden gedekt uit de rente die wij vanuit SVn ontvangen. De gemeente betaalt rente over het geleende bedrag, terwijl de rente over de startersleningen terugkomt in het fonds, en dus niet direct op de rekening van de gemeente komt te staan.

Tot op heden is daarvan niets uitgekeerd en staat alle betaalde rente over de startersleningen (€ 90.887,33) in het fonds. Vanaf dit jaar wordt jaarlijks rond 1 december de uitvraag aan SVn gedaan om zowel de creditrente (rente die wij ontvangen over het bedrag wat in het fonds staat) als de ontvangen rente over de leningen van dat betreffende jaar over te maken op de gemeentelijke rekening. Aan de kostenkant staan een vaste en variabele beheervergoeding voor SVn. De bedragen voor de vergoedingen worden op basis van de CPI jaarlijks aangepast. De vaste beheervergoeding voor 2024 is € 3.442 (exclusief btw). De variabele vergoeding bedraagt 0,5736% over de uitstaande schuldrest van de verstrekte leningen (peildatum 2024). Dus dit is geen vast bedrag per lening maar een bedrag over de uitstaande schuldrest. Dit is in 2023 een bedrag van € 10.022,84. Wij ontvangen dan weer creditrente over de stand van de rekening courant. Dit is in 2023 een bedrag van € 14.564,62. Kortom, de kosten en opbrengsten kunnen vrijwel tegen elkaar worden weggestreept, waardoor het de gemeente Nieuwkoop geen geld kost om een extra bedrag beschikbaar te stellen voor de starterslening. Er is nog niet nagedacht over een maximumbedrag dat de gemeente aan het fonds voor de startersleningen zou moeten uitgeven. Op dit moment is het middel succesvol.

De marktontwikkelingen en de vraag naar startersleningen kunnen over een aantal jaar anders zijn. Het is daarom belangrijk om over een aantal jaar opnieuw te bepalen of de gemeente budget beschikbaar zal stellen om de starterslening in Nieuwkoop voort te zetten. De starterslening mag altijd boetevrij worden afgelost. Ook verhoogt SVn geregeld de rentes, waardoor het interessant blijft voor de starters om de starterslening af te lossen. Als de rentes te laag zouden zijn, zouden de starters ervoor kiezen om de lening bij de bank eerder af te lossen dan de starterslening. Dit komt de revolverende werking ten goede. Bijlagen 1. Evaluatie starterslening Nieuwkoop (ter informatie) 2. Onderzoek Kadaster Prijseffecten Startersleningen (ter informatie) Advies meningsvormende raad

5

Pagina 6 van 6

6