Raadsvoorstel aanvraag advies raad vergunningaanvraag flexwoningen Oostkanaalweg, Ter Aar

Gemeente Nieuwkoop College van Burgemeester en Wethouders

Raadsvoorstel

Portefeuillehouder: Ines de Ridder

Besluitvormende vergadering: 30 januari 2025

Opgesteld door: Laurens Hesseling, Puza Fysieke leefomgeving Registratienummer collegebesluit: 402560

Raadsnummer (niet invullen, dit vult de griffie in)

Titel / onderwerp: Adviseren over de vergunningaanvraag voor het realiseren van 18 flexwoningen voor een periode van 15 jaar, met de daarbij behorende voorzieningen, en het graven van compensatiewater aan de Oostkanaalweg in Ter Aar Samenvatting: Het college van burgemeester en wethouders is voornemens een ontwerp van een omgevingsvergunning ter inzage te leggen voor het realiseren van 18 flexwoningen voor een periode van 15 jaar, met de daarbij behorende ontsluitingsweg, parkeervoorzieningen en water- en groenvoorzieningen, waaronder een beschoeiing, en het graven van compensatiewater op een voormalig volkstuincomplex aan de Oostkanaalweg in Ter Aar. Voor deze vergunningaanvraag heeft de gemeenteraad een verzwaard adviesrecht. Dit betekent dat het gemotiveerde advies dat de raad geeft over het wel of niet verlenen van de gevraagde omgevingsvergunning, door het college moet worden opgevolgd. Met dit voorstel vraagt het college de gemeenteraad om positief te adviseren over het verlenen van de gevraagde omgevingsvergunning. Voorgesteld besluit: De raad wordt voorgesteld het volgende te besluiten: 1.

Positief te adviseren over het verlenen van de gevraagde omgevingsvergunning voor het realiseren van 18 flexwoningen voor een periode van 15 jaar, met de daarbij behorende ontsluitingsweg, parkeervoorzieningen en water- en groenvoorzieningen, waaronder een beschoeiing, en het graven van compensatiewater op de kadastrale percelen AAR00B2539, AAR00B2540, AAR00B3877, AAR00B3879 en AAR00B4073 aan de Oostkanaalweg in Ter Aar. 2. Dit positieve advies als volgt te motiveren: “Onze raad vindt het wenselijk om medewerking te verlenen aan de gevraagde afwijking en het realiseren van 18 flexwoningen op de percelen aan de Oostkanaalweg in Ter Aar toe te staan, omdat de bouw van flexwoningen op deze locatie op korte termijn kan zorgen voor verlichting van de druk op de woningmarkt in afwachting van de woningbouwontwikkeling van het hele gebied Ter Aar Noordoost. Hierbij heeft het college meegewogen dat er voorafgaand aan de vergunningaanvraag participatie heeft plaatsgevonden en dat, doordat belanghebbenden bij de uitgebreide

1

Pagina 2 van 6 voorbereidingsprocedure zienswijzen kunnen indienen, de belangen van belanghebbenden uiterst zorgvuldig afgewogen worden.”

burgemeester en wethouders van Nieuwkoop

TOELICHTING

Inleiding / aanleiding Op 9 juli 2024 is er een vergunningaanvraag ingediend voor het realiseren van 18 flexwoningen voor een periode van 15 jaar, met de daarbij behorende ontsluitingsweg, parkeervoorzieningen en wateren groenvoorzieningen, waaronder een beschoeiing, en het graven van compensatiewater aan de Oostkanaalweg in Ter Aar. De percelen zijn kadastraal bekend in de gemeente Ter Aar, sectie B, nummers 2539, 2540, 3877, 3879 en 4073. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 18 tijdelijke flexwoningen op een voormalig volkstuincomplex dat onderdeel uitmaakt van de toekomstige woningbouwlocatie Ter Aar Noordoost. Het volkstuincomplex dat op deze locatie aanwezig was wordt verplaatst naar een nieuwe locatie aan de Veldweg in Ter Aar. Op 20 november 2024 heeft het college de hiervoor benodigde omgevingsvergunning verleend. Op dit moment geldt voor deze locatie het tijdelijk deel omgevingsplan ‘Ter Aar en Bovenland, 1e herziening’ en het moederplan ‘Ter Aar en Bovenland’ (hierna: het tijdelijk deel omgevingsplan). Op grond van het tijdelijk deel omgevingsplan heeft de locatie overwegend de bestemming ‘Recreatie’ met de functieaanduiding ‘volkstuin’. Kleine delen van de locatie hebben de bestemming ‘Groen’, ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ of ‘Water’. De gehele locatie heeft de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’.

Op grond van het tijdelijk deel omgevingsplan is het niet mogelijk om flexwoningen op dit perceel te realiseren, omdat het gebruik van de locatie ten behoeve van wonen niet is toegestaan en de flexwoningen niet passen binnen de bouwmogelijkheden voor het gebruik van de locatie als volkstuincomplex. Daarnaast is het aanleggen van de ontsluitingsweg in strijd met de bestemmingsomschrijving van de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Water’. Om deze reden is er sprake van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Op 3 februari 2022 heeft de gemeenteraad de Lijst adviesrecht gemeenteraad Nieuwkoop vastgesteld, waarmee de raad heeft bepaald voor welke buitenplanse omgevingsplanactiviteiten er adviesrecht geldt. Op 22 juni 2023 en 6 juni 2024 heeft de raad de Lijst adviesrecht gemeenteraad Nieuwkoop gewijzigd. Eén van de thema’s waarop de raad het adviesrecht van toepassing verklaard heeft zijn ontwikkelingen waarbij buiten de bebouwde kom woningen, woonzorgcentra, woonwagens, 2

Pagina 3 van 6 tiny houses, woonboten, flexwoningen et cetera - inclusief bij de woonfunctie behorende bijgebouwen, andere bouwwerken en voorzieningen – worden toegevoegd, mits er sprake is van meer dan drie wooneenheden en uitgezonderd (pré-)mantelzorgwoningen en ruimte-voor-ruimte woningen. De vergunningaanvraag betreft het realiseren van 18 flexwoningen op een locatie die buiten de bebouwde kom ligt. Om die reden is voor deze vergunningaanvraag het adviesrecht van de gemeenteraad van toepassing. Beoogd (maatschappelijk) effect Door af te wijken van het tijdelijk deel omgevingsplan door middel van een omgevingsvergunning wordt de realisatie van 18 flexwoningen op het voormalige volkstuincomplex aan de Oostkanaalweg in Ter Aar mogelijk voor een periode van 15 jaar. De realisatie van 18 flexwoningen op deze locatie kan op korte termijn zorgen voor enige verlichting van de druk op de woningmarkt in afwachting van de woningbouwontwikkeling van het hele gebied Ter Aar Noordoost. Kader / eerdere besluiten / voorgeschiedenis De gemeenteraad wenst sinds een aantal jaren woningen te bouwen in het gebied Ter Aar Noordoost. Op 16 juni 2021 plaatste Provinciale Staten van Zuid-Holland deze locatie op de zogenaamde 3hectarekaart, waardoor woningbouw hier nu mogelijk is geworden. Het volkstuinencomplex De Geschikte Peer is nog gevestigd in het gebied Ter Aar Noordoost.

De gronden zijn in bezit van de gemeente Nieuwkoop en worden verhuurd aan de volkstuinvereniging. Het volkstuincomplex verhuist naar een nieuwe locatie aan de Veldweg in Ter Aar. Op 20 november 2024 heeft het college de hiervoor benodigde omgevingsvergunning verleend. Door de verhuizing van het volkstuincomplex komt de oude locatie in het gebied Ter Aar Noordoost beschikbaar voor woningbouw. Doordat de ontwikkeling van het hele gebied Ter Aar Noordoost is vertraagd en een definitieve inpassing van dit gebied dus nog niet mogelijk is, is gekeken naar tijdelijke sociale huisvesting op het voormalige volkstuincomplex in de vorm van flexwoningen. Er zijn reeds 18 flexwoningen aangekocht en na een participatietraject en ambtelijk en bestuurlijk onderzoek is gebleken dat het oude volkstuincomplex een wenselijke locatie is voor de flexwoningen voor een periode van 15 jaar. Op 14 december 2023 heeft de raad daarom besloten om het voormalige volkstuincomplex in Ter Aar Noordoost aan te wijzen als locatie ten behoeve van het realiseren van flexwoningen en om de belangen van belanghebbenden af te wegen in het kader van de te doorlopen planologische procedure.

Op 6 juni 2024 heeft de raad besloten om de selectieprocedure voor de realisatie van flexwoningen op de locatie Ter Aar Noordoost als afgerond te beschouwen, om in te stemmen met het inrichtingsplan, inclusief de daarbij behorende fasering, en om een grondexploitatie vast te stellen voor de realisatie van het bouw- en woonrijp maken van de eerste fase. Vervolgens is op 9 juli 2024 de vergunningaanvraag ingediend die nodig is om de realisatie van flexwoningen op deze locatie daadwerkelijk mogelijk te maken. Participatie / betrokken partijen / personen De gemeente Nieuwkoop is initiatiefnemer van de realisatie van 18 flexwoningen op het perceel en is om die reden ook de aanvrager van de vergunning. De gemeente Nieuwkoop is en blijft eigenaar van de percelen waarop de flexwoningen gerealiseerd zullen worden. De gemeente zal deze percelen verhuren aan de woningstichting Woondiensten Aarwoude (WDA). Naast het college en de gemeenteraad zijn er twee adviespartners betrokken bij het beoordelen van de vergunningaanvraag, namelijk De Omgevingsdienst West-Holland en het Hoogheemraadschap van Rijnland. Beide adviespartners hebben onder voorwaarden positief geadviseerd. De gestelde 3

Pagina 4 van 6 voorwaarden zijn als voorschriften in het ontwerpbesluit op de vergunningaanvraag opgenomen. Ook heeft er over de vergunningaanvraag afstemming plaatsgevonden met de Provincie Zuid-Holland. De gemeenteraad heeft op 23 februari 2023 bepaald voor welke aanvragen voor omgevingsvergunningen overleg met omwonenden en andere betrokkenen (participatie) verplicht is, zoals bedoeld in artikel 16.55, lid 7, van de Omgevingswet. Deze vergunningaanvraag is aan te merken als een dergelijk project waarvoor participatie verplicht is. Uit de aanvraag blijkt dat er voor de inwonerparticipatie op grond van de Participatieverordening gemeente Nieuwkoop 2023 is gekozen voor informeren en consulteren. De direct omwonenden van de locatie Ter Aar Noordoost zijn per brief uitgenodigd om mee te denken over de inrichting van de locatie en geïnformeerd over het raadsbesluit en amendement van 14 december 2023. Vervolgens hebben de omwonenden tijdens een bijeenkomst op 17 januari 2024 mee kunnen denken over de indeling van de locatie, de uitstraling van de woningen en de inrichting van de openbare ruimte rondom de woningen. De door omwonenden meegegeven aandachtspunten zijn waar mogelijk verwerkt in het inrichtingsplan. Het aangepaste inrichtingsplan is tijdens een tweede (inloop)bijeenkomst op 7 februari 2024 én per brief teruggekoppeld aan de direct omwonenden.

Tijdens deze inloopavond zijn de belangstellenden ook geïnformeerd over de stand van zaken van de ontwikkeling van permanente woningbouw op Ter Aar Noordoost, over de plannen ter ontlasting van de Kerkweg en (nogmaals) over de doelgroepen en toewijzing van de flexwoningen. Naast de participatie die voorafgaand aan het indienen van de vergunningaanvraag heeft plaatsgevonden, is er ook tijdens de behandeling van de vergunningaanvraag ruimte voor participatie. Het college heeft ervoor gekozen om voor deze vergunningaanvraag de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing te verklaren. De reden hiervoor is dat het college, door de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing te verklaren, in het besluit op de vergunningaanvraag beter rekening kan houden met de belangen van de verschillende belanghebbenden. Door de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing te verklaren neemt het college eerst een ontwerpbesluit op de aanvraag. Dat ontwerpbesluit ligt vervolgens zes weken ter inzage, zodat eenieder een zienswijze kan geven op het ontwerpbesluit. Vervolgens verwerkt het college de ingediende zienswijzen in het definitieve besluit op de aanvraag. Door de combinatie van participatie voorafgaand aan het indienen van de vergunningaanvraag en participatie tijdens de behandeling van de vergunningaanvraag is er voldaan aan de participatieverplichting.

Duurzaamheidsaspecten In het inrichtingsplan van de locatie is rekening gehouden met duurzaamheidsaspecten. De flexwoningen zullen geplaatst worden in drie hofjes van elk zes wooneenheden, met daartussen ruimte voor groen. De parkeerplaats wordt uitgevoerd in halfverharding. Hierdoor ontstaat er een klimaatadaptief straatbeeld. Bovendien zal de zuidelijke sloot verbreed worden om de toename van verharding en het dempen van water te compenseren en zullen de aanwezige bomen zoveel mogelijk behouden blijven. De flexwoningen zelf zijn toekomstbestendig gebouwd door gebruik van circulaire bouwmaterialen. In de gebruiksfase is bovendien geen uitstoot van stikstof en koolstofdioxide te verwachten door het ontwerp van de woningen, waarin geen gas-cv of haard aanwezig is. Gezondheid In het Omgevingsplan gemeente Nieuwkoop is een artikel (22.16) opgenomen om te voorkomen dat de gezondheid van de bewoners door overbewoning in het geding komt. Op grond van dit artikel dient 4

Pagina 5 van 6 een woning niet kleiner te zijn dan 12 m2 aan gebruiksoppervlakte per persoon, en een woonwagen niet kleiner dan 6 m2 per persoon. Een flexwoning kwalificeert als woning en heeft slechts een gebruiksoppervlakte van 33 m2. Dit betekent dat er, volgens de norm, opgetreden kan worden als een flexwoning door meer dan twee personen wordt bewoond en de gezondheid van de bewoners hierdoor in gevaar komt. De flexwoningen zijn bedoeld voor bewoning door maximaal vier personen, die samen een gezin vormen. Bij de keuze en inrichting van locaties met flexwoningen is rekening gehouden met een groene, gezonde en veilige woonomgeving. Door de vormgeving van de flexwoningen, waarbij twee woningen aan één korte zijde geschakeld zijn en rondom de andere zijdes ramen en openbare ruimte gesitueerd zijn, is er veel licht in de woningen en ogen zij groter. Door hun vorm en opzet sluiten zij daarom veel beter aan bij een woonwagen. Daar is een minimum van 6 m2 aan gebruiksoppervlak per persoon toegestaan. Aangezien het gebruiksoppervlak 33 m2 is, wordt met 24 m2 aan benodigde ruimte voor vier personen (ruim) voldaan aan de norm voor woonwagens. Om die reden zal de gezondheid van de bewoners van een flexwoning, ook als er niet voldaan wordt aan de norm van 12 m2 aan gebruiksoppervlakte per persoon, niet in gevaar komen door overbewoning.

Varianten met argumenten voor en tegen De gemeenteraad heeft twee mogelijkheden, namelijk positief adviseren over de vergunningaanvraag of negatief adviseren. Omdat er sprake is van verzwaard adviesrecht, moet het college het advies volgen. Dit betekent dat, bij een positief advies van de gemeenteraad, het college een ontwerpbesluit van de gevraagde omgevingsvergunning ter inzage zal leggen, waarna eenieder een zienswijze kan geven op het ontwerpbesluit. Vervolgens verwerkt het college de ingediende zienswijzen in de omgevingsvergunning. Op basis van deze omgevingsvergunning kunnen de 18 flexwoningen vervolgens voor een periode van 15 jaar geplaatst worden op de locatie aan de Oostkanaalweg in Ter Aar. Bij een negatief advies van de gemeenteraad kan het college de gevraagde omgevingsvergunning niet verlenen, waardoor het niet mogelijk wordt om, vooruitlopend op de permanente woningbouwontwikkeling van Ter Aar Noordoost, gedurende 15 jaar de 18 flexwoningen op de locatie aan de Oostkanaalweg in Ter Aar te plaatsen. Voorgesteld besluit De gemeenteraad wordt voorgesteld het volgende te besluiten: 1.

Positief te adviseren aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nieuwkoop over het verlenen van de gevraagde omgevingsvergunning voor het realiseren van 18 flexwoningen voor een periode van 15 jaar, met de daarbij behorende ontsluitingsweg, parkeervoorzieningen en water- en groenvoorzieningen, waaronder een beschoeiing, en het graven van compensatiewater op de kadastrale percelen AAR00B2539, AAR00B2540, AAR00B3877, AAR00B3879 en AAR00B4073 aan de Oostkanaalweg in Ter Aar. 2. Dit positieve advies als volgt te motiveren: “De gemeenteraad vindt het wenselijk om medewerking te verlenen aan de gevraagde afwijking en het realiseren van 18 flexwoningen op de percelen aan de Oostkanaalweg in Ter Aar toe te staan, omdat de bouw van flexwoningen op deze locatie op korte termijn kan zorgen voor verlichting van de druk op de woningmarkt in afwachting van de woningbouwontwikkeling van het hele gebied Ter Aar Noordoost. Hierbij heeft de raad meegewogen dat er voorafgaand aan de vergunningaanvraag participatie heeft plaatsgevonden en dat, door de uitgebreide voorbereidingsprocedure te doorlopen, de belangen van belanghebbenden zorgvuldig afgewogen zullen worden tijdens de verdere beoordeling van de vergunningaanvraag.” 5

Pagina 6 van 6 Kanttekeningen / risico’s en beheersmaatregelen Nadat de gemeenteraad advies heeft uitgebracht zal het ontwerp van het besluit op de aanvraag inclusief alle bijlagen voor eenieder gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd. In reactie op het ontwerpbesluit kunnen zienswijzen ingediend worden. Mocht dat het geval zijn, dan zal het college de afweging maken of de ingediende zienswijzen aanleiding geven om het ontwerpbesluit aan te passen. Als zienswijzen uitblijven gedurende de periode van terinzagelegging kan het ontwerpbesluit ongewijzigd als definitief besluit genomen worden door het college. Financiële en Juridische gevolgen Financiële gevolgen Er zijn geen financiële gevolgen. Er worden geen leges in rekening gebracht, omdat de gemeente Nieuwkoop zelf initiatiefnemer is. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Legesverordening 2024 geldt er een vrijstelling voor het heffen van leges voor werkzaamheden die worden uitgevoerd in opdracht van de gemeente als rechtspersoon zelf. Juridische gevolgen Na de periode van terinzagelegging van het ontwerpbesluit op de aanvraag en eventuele behandeling van ingekomen zienswijzen is tegen een definitief besluit op de aanvraag beroep bij de rechtbank mogelijk. Bijlagen Raadsbesluit Ontwerpbesluit omgevingsvergunning Z2024-00001137 Bijlagen bij ontwerpbesluit omgevingsvergunning Z2024-00001137 Advies meningsvormende raad

6