Nota Grondbeleid 2021

4.5.1 Duurzaamheid In 2020 is het Beleidskader Duurzaamheid gemeente Nieuwkoop vastgesteld op basis van zes duurzaamheidsopgaven: energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit,

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 18

mobiliteit en eigen organisatie. In het gemeentelijke beleidskader zijn de klimaatdoelstellingen die wereldwijd, Europees, landelijk en regionaal (Holland Rijnland Energieakkoord 2017 - 2025) zijn vastgesteld leidend. Voor de gebouwde omgeving is de gemeente verbonden aan de volgende ambitie: een vrijwel energieneutrale en een aardgasvrije gebouwde omgeving in 2050. Daarom zet de gemeente in op energiebesparing in woningen en het bouwen van aardgasvrije wijken (duurzame warmtevoorziening) met duurzame energie (zonnepanelen op het dak). Bij de aanleg van nieuwe woonwijken wordt in de bestaande omgeving gekeken naar mogelijkheden voor energieopwekking en uitwisseling. 4.5.2 Klimaatadaptatie De verandering van het klimaat heeft vergaande gevolgen. Het KNMI voorspelt meer kans op hete zomers, meer droogte, meer overstromingen en hevige regenval. De gemeente heeft als ambitie om in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust te zijn ingericht. Om dit doel te behalen moet de gemeente een klimaatadaptieve werkwijze hanteren bij de aanleg van de openbare ruimte. De gemeente zet in op een robuust watersysteem door het behouden van huidige wateren en het aanleggen van nieuwe wateren in het landschap, de openbare ruimte en op eigen terrein. Daarnaast wordt (conform het beleids- en beheerplan openbaar groen) in bestaande, versteende woonwijken meer groen aangelegd.

Bij nieuwe ontwikkelingen wordt er voldoende ruimte gereserveerd voor groen. Ook worden inwoners gestimuleerd om hun eigen tuin te vergroenen. Dit helpt ook mee in het verhogen van de biodiversiteit (soortenrijkdom). Ook bij winkelgebieden en bedrijfsterreinen zal de aanleg van groen en water zorgen voor verminderde hittestress en een gezondere plek. 4.5.3 Regionale Energie Strategie (RES) In de Regionale Energie Strategie (RES) is beschreven welke keuzes er zijn gemaakt ten aanzien van het opwekken van duurzame energie. In het Nieuwkoopse landschap wordt gezocht naar locaties die geschikt zijn voor zonnevelden, waarbij de beschermde natuurgebieden zijn uitgesloten als zoekgebied. Daarvoor wordt een kader opgesteld waaraan initiatieven voor zonnevelden worden getoetst. Er liggen kansen binnen de agrarische sector door zonnepanelen te plaatsen op daken en zonnepanelen op daken van woningen worden gestimuleerd. De Nieuwkoopse bedrijven hebben een voortrekkersrol in de energietransitie en verduurzaming. Dit wordt gestimuleerd door samen te werken en kansrijke initiatieven verder te brengen. Bij initiatieven voor energieopwekking wordt rekening gehouden met andere maatschappelijke opgaven zoals woningbouw, natuur en recreatie.

4.6 LANDSCHAP EN NATUUR BELEIDSKADER Vanuit ‘landschap en natuur’ betekent dit voor het grondbeleid dat: • De gemeente een actieve rol neemt om natuur aan te leggen en te versterken en de biodiversiteit te vergroten. De (agrarische) natuurverenigingen en individuele agrariërs leveren ook een bijdragen aan het versterken van de natuur en het vergroten van de biodiversiteit. In het zuidelijke deel van de gemeente ligt het beschermd (Natura2000) natuurgebied De Nieuwkoopse Plassen en De Haeck. De Nieuwkoopse Plassen zijn cultuurhistorisch en ecologisch goed bewaard gebleven door bij de instandhouding, het natuurherstel en recreatie, de samenwerking op te zoeken met gebiedspartijen. De Natura2000 doelstellingen blijven leidend bij wat er in het Nieuwkoopse plassengebied wordt toelaten en hoe het wordt beheerd. Echter wordt de natuur verstoord door verschillende ontwikkelingen zoals de luchtvaart, de stikstofbelasting en de verminderde biodiversiteit. Om deze reden wordt er gewerkt aan het versterken van de natuur en het vergroten van de biodiversiteit. Hierin hebben (agrarische) natuurverenigingen en agrariërs een rol. De afgelopen jaren zijn er nieuwe natuurgebieden aangelegd (de Groene Jonker en Ruygeborg I), behorend tot het Natuur Netwerk Nederland (NNN).

De nieuwe natuurgebieden dienen meerdere doelen, waaronder het versterken van de verbinding tussen de natuurgebieden waardoor ze robuuster en beter bestand zijn tegen invloeden van buitenaf. Daarnaast zorgt nieuwe natuur voor het verbeteren van de biodiversiteit en de waterhuishouding.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 19

4.7 RECREATIE EN TOERISME BELEIDSKADER Vanuit ‘recreatie en toerisme’ betekent dit voor het grondbeleid dat: • De plassengebieden beter toegankelijk en zichtbaar moet worden door terughoudend te zijn met bebouwing en er meer ruimte te bieden voor aanlegmogelijkheden. • Er vanuit de gemeente wordt gekeken naar de mogelijkheden om recreatieve wandel- en fietsroutes uit te breiden. 4.7.1 Toerisme Om een duurzame groei van het toerisme te bevorderen is in 2020 het Beleidsplan Recreatie en Toerisme vastgesteld. Het is belangrijk om toerisme te stimuleren, omdat het zorgt voor werkgelegenheid en draagvlak bij de detailhandel, horeca, cultuur, natuur en erfgoed. In de dorpskernen van gemeente Nieuwkoop zal het beter zichtbaar maken van kunst en ambacht en de omliggende natuur ingezet worden om op een kleinschalige manier toerisme aan te wakkeren. De samenwerking met de regio, (vrijwilligers)organisaties en lokale initiatieven is hierbij onmisbaar. Het is vanuit de gemeente van belang om het aantal bezoekers te spreiden over de seizoenen. 4.7.2 Recreatie In het plassengebied is waterrecreatie de belangrijkste vorm van recreatie. Door de zonering van het gebied de Nieuwkoopse Plassen kan er gevaren en gerecreëerd worden zonder aantasting van de natuur.

Om een betere beleving van het water te kunnen creëren moeten de plassengebieden beter toegankelijk en zichtbaar worden door terughoudend te zijn met bebouwing en meer ruimte te bieden voor aanlegmogelijkheden. Daarnaast is recreatie in de vorm van wandelen en fietsen populair in het Groene Hart, omdat het landschap hiervoor ruime mogelijkheden biedt. Om nog meer nadruk te leggen op deze vorm van recreatie kan het wandelnetwerk worden uitgebreid in combinatie met de aanleg van nieuwe natuur. Ook worden de mogelijkheden onderzocht voor fietsroutes door natuurgebieden en het agrarisch gebied. De gemeente kent weinig overnachtingsmogelijkheden en gaat passief-faciliterend grondbeleid inzetten om dit te bevorderen door initiatieven voor (kleinschalige) verblijfsrecreatie te stimuleren. Er liggen mogelijkheden voor een middelgroot verblijfsrecreatiepark en de uitbreiding van bestaande hotels of de komst van een nieuw hotel wordt onderzocht.

4.8 VERKEER, VERVOER EN PARKEREN BELEIDSKADER Vanuit ‘verkeer, vervoer en parkeren’ betekent dit voor het grondbeleid dat: • De gemeente op basis van het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan een actieve rol neemt bij het versterken van de verkeersverbindingen in de regio en tussen de dorpskernen. • Ook actief wordt ingezet op het verbeteren van voorzieningen voetgangers en is er aandacht voor veilige en toegankelijke looproutes. • Er regionaal wordt gekeken naar het aanleggen en versterken van regionale (snel)fietsroutes. • Bij de aanleg van openbare ruimte de Nota parkeernormen (2021) wordt toegepast.

4.8.1 Verkeer Vanuit het vastgestelde Gemeentelijke Verkeer- en vervoersplan 2020 wordt gewerkt aan het versterken van de verkeersverbindingen tussen de dorpskernen en met de regio. Om de leefbaarheid en veiligheid in de dorpskernen te waarborgen is het doel om het vracht- en landbouwverkeer zoveel mogelijk om de dorpskernen heen te leiden. Daarnaast wordt ingezet op het verbeteren van

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 20

voorzieningen voor voetgangers en is er aandacht voor veilige en toegankelijke looproutes, met specifieke aandacht voor kwetsbare doelgroepen zoals kinderen, ouderen en mindervaliden. 4.8.2 Duurzame mobiliteit Om het landschap niet te zwaar te belasten en de verkeersoverlast en drukte terug te dringen worden inwoners gestimuleerd om zich op een duurzame manier te verplaatsen. Er wordt regionaal ingezet op het aanleggen en versterken van regionale (snel)fietsroutes en het stimuleren van deelautogebruik en elektrisch vervoer. 4.8.3 Parkeren Aan de hand van de vastgestelde Nota Parkeernormen (2021) kunnen voor nieuwe of te wijzigen ruimtelijke plannen de hoeveelheid parkeerplaatsen worden bepaald om de bereikbaarheid en leefbaarheid te waarborgen. Naast het toepassen van de parkeernormen per woningtype is er aandacht voor het plaatsen van laadpalen voor elektrische auto’s. Ook moet er rekening gehouden worden met het aanleggen van fietsparkeerruimte door het toenemende gebruik van de fiets.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 21

5. BEHEERSING VAN HET GRONDBEDRIJF 5.1 INLEIDING In dit laatste hoofdstuk wordt de beheersing van het grondbedrijf met betrekking tot het grondbeleid beschreven. De beheersing van het grondbedrijf omvat het ontwikkelingsproces met daaraan gekoppeld het administratief beheer en het actualisatieproces. Vervolgens is bij het actualisatieproces het gemeentelijk grondprijzenbeleid leidend voor de gronduitgifte. Vanuit het algehele proces van het grondbeleid is het van essentieel belang om risico’s te onderkennen en te beheersen en gedurende het proces te informeren en te verantwoorden richting de gemeenteraad.

5.2 BELEIDSKADERS EN REGELGEVING Vanuit de rijksoverheid zijn met wet- en regelgeving kaders gesteld waaraan de gemeente zich dient te houden. Deze kaders worden hieronder kort toegelicht. Besluit begroting en verantwoording (BBV) Het is wettelijk vastgelegd dat gemeenten jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moeten opstellen. Voor gemeenten en provincies is de regelgeving hieromtrent vastgelegd in het Besluit begroting en verantwoording (BBV). In juli 2019 heeft de commissie BBV de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ gepubliceerd waarin specifiek regels zijn opgenomen over het grondbedrijf en de grondexploitaties. De actuele regelgeving vanuit de BBV is altijd leidend. Wet ruimtelijke ordening (Wro) De Wet ruimtelijke ordening (2008) regelt hoe de ruimtelijke plannen tot stand komen en gewijzigd kunnen worden. Daarnaast worden er vanuit de Wro ruimtelijke instrumenten aangereikt waarmee grondbeleid gevoerd kan worden. Met de komst van de Omgevingswet vervalt de huidige Wro. Omgevingswet en Aanvullingswet grondeigendom (AWG) De Omgevingswet, die naar verwachting 1 juli 2022 in werking treedt, vervangt een groot aantal bestaande wetten. Het doel van de Omgevingswet is ruimte bieden aan initiatieven uit de samenleving met behoud van verantwoordelijkheid voor omgevingskwaliteit.

Het ruimtelijk ontwikkelingsbeeld van de gemeente is vastgelegd in de Omgevingsvisie Nieuwkoop (d.d. 8 juli 2021), daarmee is de Structuurvisie Nieuwkoop 2040 komen te vervallen. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet zullen de bestaande bestemmingsplannen opgaan in één Omgevingsplan. In maart 2020 is het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet door de Eerste Kamer aangenomen. De Aanvullingswet grondeigendom vult de Omgevingswet aan met regelingen voor het voorkeursrecht, onteigening, de inrichting van het landelijk gebied en kavelruil. Daarnaast zijn er regels opgenomen over kostenverhaal vanuit de gemeente voor het aanleggen van publieke voorzieningen. Aanbestedingsrecht en staatsteunregelgeving In de Aanbestedingswet (2012) staan regels en procedures voor het aanbesteden van een opdracht door de overheid vanuit vier basisprincipes: non-discriminatiebeginsel, gelijkheidsbeginsel, transparantiebeginsel en proportionaliteitsbeginsel. Bij gebiedsontwikkeling zijn grondtransacties in beginsel niet aanbestedingsplichtig (er zijn enkele uitzonderingen). Het ontwikkelen van publieke voorzieningen zoals het bouw- en woonrijp maken van het plangebied is wel aanbestedingsplichtig. De staatsteunregelgeving is ondergebracht in het Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU).

De staatsteunregels moeten in acht genomen worden bij de grondverkoop en gronduitgifte. Er wordt voorgeschreven dat de met de ontwikkelaar overeengekomen grondprijs moet corresponderen met de daadwerkelijke marktwaarde van de te bouwen woning. Daarom moet bij de uitgifte van grond de grondprijs op basis van een actuele taxatie worden bepaald. De ontwikkelaar zal de woningen vervolgens voor een marktconforme prijs op de markt zetten. Als er sprake is van Diensten van algemeen economisch belang (DAEB) kan er sprake zijn van geoorloofde staatssteun bij bijvoorbeeld het uitgeven van grond ten behoeve van sociale huurwoningen aan woningcorporaties. Vennootschapsbelasting (Vpb) In 2016 is de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht in werking getreden, waarmee

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 22

overheidsondernemingen belastingplichtig zijn voor de Vpb. Het doel is het scheppen van een gelijk speelveld tussen overheidsondernemingen en private ondernemingen. Er zijn financiële gevolgen voor het gemeentelijk grondbedrijf op het moment dat de gemeente door de ‘ondernemerspoort’ gaat. Als dit het geval is moet er 25% vennootschapsbelasting betaald worden over de behaalde winst van grondexploitaties en andere activiteiten waarbij de gemeente optreedt als ‘ondernemer’.

5.3 PROCES EN ADMINISTRATIEF BEHEER De ontwikkeling van een project of gebied wordt gekenmerkt door een proces van globaal zes ontwikkelingsfasen. Bij elke ontwikkelingsfase moeten stappen in het project doorlopen worden richting het eindresultaat, waarbij het detailniveau van het projectplan van grof naar fijn verloopt. Bij het nemen van deze stappen heeft zowel het college als de gemeenteraad een rol. Daarnaast is in het BBV vastgelegd op welke wijze de financiële stukken van de gemeente ingericht moeten worden. Bij de ontwikkeling van een project of gebied worden gronden en (vreemd) vermogen in de grondexploitatie ingebracht, waardoor verschuivingen plaats vinden op de gemeentelijke balans. Hieronder volgt een toelichting van de ontwikkelingsfasen met de bijbehorende stappen en de gevolgen voor het financiële proces en administratief beheer. De processtappen zijn opgedeeld in de inleiding, kern en slot (zie figuur 5).

Immateriële vaste activa (IVA)

INITIATIEF

- Voorbereidingskrediet - Startnotitie

DEFINITIE

- Haalbaarheidsstudie

Inleiding

- Go/ no go moment

ONTWERP

- Actualisatie grondexploitatie - Informeren en verantwoorden - Tussentijdse herziening

Bouwgrond in exploitatie (BIE)

Voorziening afgesloten complexen + te verkopen gronden

- Stedenbouwkundig plan - Bestemmingsplan - Openen grondexploitatie

VOORBEREIDING

- Bestemmingsplan procedure - Bouwrijp maken

REALISATIE

- Realiseren projectplan - Woonrijp maken - Afsluiten grondexploitatie

NAZORG

- Financiële afwikkeling

Kern

Slot

Figuur 5: Financieel proces, ontwikkelingsfase en projectstappen

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 23

5.3.1 Inleiding Bij het eerste initiatief (initiatieffase) van een project zal een voorbereidingskrediet aangevraagd worden bij de gemeenteraad. Het voorbereidingskrediet vangt de kosten op van het uitwerken van de eerste uitgangspunten. Na het aanvragen van het voorbereidingskrediet wordt een startnotitie opgesteld met de uitgangspunten voor planontwikkeling, waaronder een eerste financiële verkenning op basis van een indicatief programma en ruimtegebruik. Hierbij worden standaard eenheidsprijzen gebruikt. De startnotitie wordt ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Bij de definitiefase worden de ruimtelijke en financiële aspecten van het plan uitgewerkt met een haalbaarheidsstudie (met schetsontwerp). De uitkomsten van de haalbaarheidsstudie zijn bepalend voor de beslissing om wel of niet door te gaan met het project (go/ no go moment).

Immateriële vaste activa (IVA) - voorbereidingskrediet Het aangevraagde voorbereidingskrediet bij de gemeenteraad wordt geadministreerd onder ‘onderzoek en ontwikkeling’ bij de immateriële vaste activa, onder de volgende voorwaarden: • De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst. • De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd staan en daarna ingebracht worden in de geopende grondexploitatie (anders komen de kosten ten laste van het jaarresultaat). • Met de ontwikkelingsplannen waarvoor het krediet wordt aangevraagd moet bestuurlijk zijn ingestemd blijkend uit een raadsbesluit. 5.3.2 Kern In de ontwerpfase wordt het stedenbouwkundig plan opgesteld en ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Op basis van het stedenbouwkundig plan vindt een financiële doorrekening plaats op basis van het voorlopig ontwerp. Ook de formele procedure van het bestemmingsplan wordt in gang gezet met daarbij optioneel het inrichtingsplan. Op basis van het inrichtingsplan kunnen ramingen gemaakt worden voor het bouw- en woonrijp maken. De grondexploitatie kan alleen worden geopend door middel van een raadsbesluit. Afhankelijk van de verstreken termijn van het voorbereidingskrediet, het beschikbare voorbereidingskrediet en de volledigheid van informatie wordt de grondexploitatie samen met het stedenbouwkundig plan of met het bestemmingsplan vastgesteld.

Bij grote projecten kan de initiatief- en definitiefase langdurig zijn, waardoor de grondexploitatie al in deze fase wordt vastgesteld. Het inhoudelijke actualisatieproces wordt in de volgende paragraaf gesproken. In de voorbereidingsfase gaat het bestemmingsplan in procedure en kan er bezwaar en beroep ingediend worden. Ook wordt het plangebied in deze fase bouwrijp gemaakt, waarbij de gemaakte kosten in de grondexploitatie verwerkt worden.

Bouwgrond in exploitatie (BIE) – openen grondexploitatie Bij het openen van een grondexploitatie met een raadsbesluit worden de gronden vanuit de materiële vaste activa overgeheveld naar de voorraden (onderhanden werk) als bouwgrond in exploitatie (BIE). Vanaf dat moment kunnen de kosten en opbrengsten in de grondexploitatie bijgehouden en verwerkt worden. Ook het toegekende voorbereidingskrediet dat onder de IVA valt kan in de grondexploitatie ingebracht worden. In beginsel heeft een grondexploitatie een looptijd van maximaal 10 jaar op basis van de BBV-regelgeving. 5.3.3 Slot De realisatiefase valt gedeeltelijk in de kern, in deze fase wordt het projectplan gerealiseerd en vervolgens wordt de openbare ruimte aangelegd. Daarna wordt in de slotfase de grondexploitatie afgesloten met een raadsbesluit. De afsluiting van de grondexploitatie vindt doorgaans plaats bij de actualisatie van de grondexploitaties en wordt meegenomen als besluitpunt bij het raadsvoorstel dat ter vaststelling wordt voorgelegd aan de gemeenteraad.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 24

BELEIDSKADER Bij het afsluiten van de grondexploitatie zijn de volgende criteria van toepassing: • Tenminste 80% van de bebouwing is gerealiseerd. • Tenminste 90% van de kosten en opbrengsten in de grondexploitatie zijn gerealiseerd. • Alle gronduitgifte- en koopovereenkomsten zijn getekend. • Het woonrijp maken is aanbesteed. In de laatste fase, de nazorgfase, is het project volledig afgesloten. De kosten voor de resterende werkzaamheden (voor bijvoorbeeld het woonrijp maken, plankosten etc.) en de nog te ontvangen opbrengsten worden in de financiële administratie weggezet.

Voorziening afgesloten complexen Bij het afsluiten van de grondexploitatie kan het voorkomen dat er nog werkzaamheden moeten worden uitgevoerd ten laste van de grondexploitatie. Voor de kosten van deze werkzaamheden, de plankosten en eventuele andere kosten wordt een bedrag gestort in de voorziening afgesloten complexen. Bij het afsluiten van de grondexploitatie wordt dit als besluitpunt meegenomen in het raadsvoorstel en wordt het budget overgeheveld. Nog te verkopen gronden Bij het afsluiten van de grondexploitatie kan het voorkomen dat de gronduitgifte- en koopovereenkomsten zijn getekend, maar nog niet alle gronden overgedragen zijn bij de notaris. Er worden nog grondopbrengsten verwacht ten gunste van de grondexploitatie. Bij het afsluiten van de grondexploitatie zullen de nog te ontvangen opbrengsten op de balans worden geplaatst onder de MVA, dit wordt als besluitpunt meegenomen in het raadsvoorstel.

5.4 ACTUALISATIE De geopende grondexploitatie vormt de financiële begroting voor het project, die jaarlijks moet worden geactualiseerd. Het doel van het opstellen en actualiseren van een grondexploitatie is om alle kosten en opbrengsten die bij een ruimtelijke ontwikkeling worden gemaakt inzichtelijk te maken en houden. Daarmee wordt inzicht gegeven in het (te verwachten) financiële resultaat van de beoogde ontwikkeling. Een grondexploitatie bestaat uit de boekwaarde voor de gemaakte kosten en ontvangen opbrengsten. Daarnaast worden er ramingen opgesteld voor de nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten. Bij deze ramingen worden de geraamde kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd en geïndexeerd (met de vastgestelde parameters), waardoor een lopend saldo ontstaat. Bij de actualisatie wordt bekeken hoeveel kosten en opbrengsten er gemaakt zijn en hoeveel rente er betaald of ontvangen wordt, afhankelijke van een positieve of negatieve boekwaarde. Aan het eind van de looptijd van een project ontstaat een projectresultaat, oftewel de eindwaarde. Om de eindwaarde van de verschillende projecten vergelijkbaar te maken worden deze bedragen netto contant gemaakt, door de eindwaarde terug te rekenen naar het huidige jaar. Dit gebeurt door de eindwaarde over de resterende looptijd te delen door de disconteringsvoet.

Bij de actualisatie worden de voortgang en relevante ontwikkelingen van de projecten beschreven en het ruimtegebruik, het (woning)bouwprogramma en de fasering per project tegen het licht gehouden. Daarnaast wordt de risicoanalyse en de verschillenanalyse op basis van de geactualiseerde resultaten uitgevoerd en wordt de informatie over strategische gronden van de materiële vaste activa geactualiseerd.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 25

5.4.1 Informeren en verantwoorden Voorafgaand aan de actualisatie wordt de grondprijzenbrief vastgesteld, waarin de grondprijzen conform het grondprijzenbeleid worden vastgesteld (§5.5). Ook worden in de grondprijzenbrief de parameters (kostenstijging, opbrengstenstijging, rente en disconteringsvoet) voor de actualisatie van de grondexploitaties bepaald. Bij de actualisatie worden de lopende grondexploitaties gebundeld in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). In het MPG wordt gerapporteerd over enerzijds de voortgang van de gemeentelijke projecten en de resultaten op projectniveau en anderzijds over de resultaten en gevolgen van de totale projectenportefeuille van de gemeente, de marktontwikkelingen, het grondprijzenbeleid, de (woning)bouwplanning en het risicomanagement (zie figuur 6). Met het MPG wordt de gemeenteraad geïnformeerd en legt het college verantwoording af. Ieder jaar organiseert het college voorafgaande aan de meningsvormende raad waarin het MPG wordt behandeld, een avond om het MPG toe te lichten en raadsleden de kans te geven technische vragen te stellen naar aanleiding van het lezen van het MPG of de presentatie van die avond. Na vaststelling van het MPG vormen de geactualiseerde grondexploitaties het financiële kader voor de verdere uitvoering van de projecten. MEERJARENPERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES – MPG informeren en verantwoorden

KOSTEN Conform de kostensoortenlijst Boekwaarde + ramingen

OPBRENGSTEN Conform de kostensoortenlijst Boekwaarde + ramingen

- Winstneming - Verwerven - Milieu - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Planstructurele voorzieningen - Overige kosten (o.a. planschade) - Plankosten - Bovenwijkse voorzieningen - Bijdragen aan fondsen - Financieringslasten

- Woningbouw - Werken - Overig - Bijdragen/subsidies - Bijdragen uit fondsen - Financieringsbaten - Overige kosten (o.a. planschade) - Plankosten - Bovenwijkse voorzieningen - Bijdragen aan fondsen - Financieringslasten

Kosten – opbrengsten NOMINAAL RESULTAAT

+ Indexatie + Rente EINDWAARDE RESULTAAT

Disconteringsvoet (tijdcorrectie) NETTO CONTANTE WAARDE

PROJECTNIVEAU - Voortgang en relevante ontwikkelingen project - Ruimtegebruik - Programma - Fasering - Verschillenanalyse - Risicoanalyse planschade) MATERIELE VASTE ACTIVA Strategische gronden - Overige kosten (o.a. TOTAAL OVERZICHT - Marktontwikkelingen en behoefte - Grondprijzenbeleid - Woningbouwplanning - Risicomanagement en risicomethodiek - Financiële resultaten - Verwerking jaarstukken en algemene reserve - Voorzieningen en reserves - Weerstandsvermogen

Figuur 6: Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG)

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 26

5.4.2 Tussentijdse herziening Het kan voorkomen dan er tussentijds grote financiële veranderingen plaatsvinden binnen het project en de grondexploitatie.

BELEIDSKADER Bij de volgende situatie wordt de grondexploitatie tussentijds aan de gemeenteraad voorgelegd, waarbij de afwijking wordt gemeten ten opzichte van het laatst door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie: • Bij een afwijking van meer dan € 500.000 negatief op eindwaarde van het resultaat. • Bij een afwijking van meer dan 25% van het (woning)bouwprogramma. 5.4.3 Winsten en verliezen

BELEIDSKADER Het resultaat van de grondexploitatie kan winstgevend of verlieslijdend zijn, hier wordt als volgt mee omgegaan: • Het verlies bij een verlieslijdend grondexploitatie wordt direct genomen door het resultaat van de negatieve grondexploitatie op te vangen in de voorziening nadelige saldi grondexploitaties ten laste van het jaarrekeningresultaat. • Het treffen van een verliesvoorziening tegen eindwaarde. • De reserve reservering woningbouw wordt ingezet bij het dekken van financiële tekorten op de grondexploitaties, als gevolg van een woningbouwprogrammering passend binnen het doelgroepenbeleid, waarmee we betaalbare woningen realiseren voor jongeren/starters, jonge gezinnen en ouderen. • Om de (tussentijdse) winst bij een winstgevende grondexploitatie te reserveren tot het project daadwerkelijk is afgerond heeft de gemeente de keuze gemaakt om een reserve winstneming in te stellen.

Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Voor een grondexploitatie met een verwacht negatief exploitatieresultaat moet direct het verlies worden genomen door een voorziening te treffen ten laste van het jaarrekeningresultaat. De voorziening die is ingesteld om het negatieve resultaat van de negatieve grondexploitaties op te vangen is de voorziening nadelige saldi grondexploitaties. De voorziening zal elk jaar naar boven of beneden worden bijgesteld, afhankelijk van de geactualiseerde verwachtte resultaten bij de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties. Het BBV heeft in de notitie van juli 2019 een aanbeveling gedaan over het vastleggen van een keuze voor het treffen van voorzieningen bij verliesgevende grondexploitaties. De voorzieningen kunnen berekend worden op eindwaarde of contante waarde. Bij het treffen van een verliesvoorziening op contante waarde zal deze voorziening lager uitvallen dan wanneer gekozen wordt voor de eindwaarde. De verliesvoorziening zal bij de keuze voor de contante waarde jaarlijks aangevuld moeten worden met de factor waartegen contant gemaakt is. In het verleden is bij de gemeente Nieuwkoop gekozen om verliesvoorzieningen te treffen tegen eindwaarde.

Reserve reservering woningbouw Als een grondexploitatie een negatief resultaat heeft doordat met de woningbouwprogrammering wordt ingezet op het bouwen van doelgroepen kan het verlies gedekt worden met de Reserve reservering woningbouw. Voor deze reserve is de doelstelling geformuleerd: Het dekken van financiële tekorten op de grondexploitaties, als gevolg van een woningbouwprogrammering passend binnen het doelgroepenbeleid, waarmee we betaalbare woningen realiseren voor jongeren/starters, jonge gezinnen en ouderen.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 27

Reserve winstneming Sinds 2016 (met een kleine aanpassing in juli 2019) is het nemen van tussentijdse winst voor grondexploitaties verplicht gesteld door de commissie BBV. Om de tussentijdse winst te berekenen is vanuit de commissie BBV de Percentage of Completion (POC) methode voorgeschreven. Voor de verkochte gronden en gerealiseerde opbrengsten moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen op basis van de eindwaarde. Hierbij moet rekening gehouden worden met de projectspecifieke risico’s. Om schommelingen bij het nemen van tussentijdse winst en het terugboeken van winst te beperken is in Nieuwkoop de reserve winstneming ingesteld, waarin de verplichte tussentijdse winst gestort wordt (of waar terug te boeken eerder genomen winst aan onttrokken wordt). Bij het afsluiten van een grondexploitatie waar tussentijdse winst op genomen is valt de eerder genomen winst vrij uit de reserve winstneming en wordt deze toegevoegd aan de algemene reserve. Ook de bij afsluiting resterende winst vanuit de grondexploitatie vloeit via de jaarrekening naar de algemene reserve.

5.5 GRONDPRIJZENBELEID Het grondprijzenbeleid geeft kaders aan de te hanteren gemeentelijke grondprijzen voor de uitgifte van grond en draagt bij aan het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente.

BELEIDSKADER • Voor woningbouw (projectmatige en particuliere uitgifte) wordt de residuele grondwaarde methode toegepast om de grondprijs te bepalen. Daarnaast wordt de comparatieve methode ingezet bij het bepalen van de grondprijs van particuliere kavels. Op basis van (locatie)kenmerken wordt op kavelniveau differentiatie aangebracht in de grondprijs. • Voor sociale woningbouw rekent de gemeente een vaste grondprijs per woning, die jaarlijks met minimaal de CPI index stijgt. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen grondgebonden- en gestapelde woningen. • Voor bedrijfsterreinen wordt op voorhand advies ingewonnen bij een taxateur over een vaste grondprijs per m2 grond of m2 BVO. Voor overige commerciële voorzieningen wordt de grondwaarde bepaald op basis van een taxatie. • Voor maatschappelijk voorzieningen wordt een vaste grondprijs per m2 gerekend. • Voor snippergroen en restpercelen wordt een vaste grondprijs per m2 gerekend of de grondprijs bepaald op basis van een taxatie. • Bij het tijdelijk verhuren of verpachten van (strategische) gronden zal een vaste huurprijs per m2 gehanteerd worden. • Voor de overige categorieën wordt bij het bepalen van de grondprijs maatwerk toegepast.

5.5.1 Uitganspunten De uitgangspunten bij het grondprijzenbeleid zijn als volgt: Vaststellen grondprijzen De gemeentelijke grondprijzen wordt jaarlijks voorafgaande aan de actualisatie van de grondexploitatie door het college vastgelegd in een grondprijzenbrief. De grondprijzenbrief bevat de grondprijzen of de methoden om de prijzen te bepalen voor het verkopen van grond aan ontwikkelaars en/of bouwers en particulieren. De vastgestelde grondprijzen vanuit de grondprijzenbrief worden als grondopbrengst in de grondexploitatie ingebracht. Na de vaststelling wordt de grondprijzenbrief ter kennisname naar de gemeenteraad gestuurd. Marktconformiteit Het uitgangspunt voor de gemeentelijke grondprijzen is marktconformiteit. Enerzijds voorkomt dit ongeoorloofde staatssteun en anderzijds kunnen eventuele winsten ingezet worden om andere gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Om marktconforme prijzen te waarborgen wordt er

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 28

bij de vaststelling van de grondprijzenbrief een marktanalyse uitgevoerd, waarbij de economische ontwikkelingen (op de woningmarkt) geïnventariseerd worden. Daarnaast zullen de gehanteerde prijzen regelmatig getoetst worden door een onafhankelijk taxateur. Afwijking grondprijzenbeleid In het beleidskader wordt per gebruiksfunctie de methoden voor de prijsbepaling genoemd. Dit zijn uitgangspunten, waarvan het college kan besluiten af te wijken van de uitgangspunten. Een afwijking van het grondprijsbeleid moet voorzien worden van een onderbouwing en wordt schriftelijk aan de gemeenteraad gerapporteerd. De gemeenteraad krijgt hierdoor inzicht in de mate waarin is afgeweken van gestelde beleidskaders. 5.5.2 Methoden Voor het vaststellen van de grondprijzen kunnen de volgende methoden worden toegepast: Residuele grondwaarde methode Bij de residuele grondwaarde methode wordt de waarde van de grond berekend op basis van de toekomstige situatie of eindproduct, waarbij eerste de marktwaarde, oftewel de toekomstige VON prijs of beleggingswaarde, wordt bepaald op basis van referentiemateriaal en marktonderzoek. Vervolgens worden de stichtingskosten (bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten en winst en risico) van de VON prijs (exclusief BTW) afgehaald. Het residu dat overblijft is de grondwaarde.

Comparatieve of vergelijkende methode Bij deze methode wordt gekeken naar de verkoopprijzen of transactieprijzen van vergelijkbare objecten in de omgeving om een (grond)prijs te bepalen. Om deze methode te gebruiken is het wel van belang dat er (voldoende) vergelijkbare objecten zijn waarvan de marktinformatie beschikbaar is. Ook moeten de kenmerken van het object voldoende overeenkomen zoals de kaveloppervlakte, woonoppervlakte en het bouwjaar. Grondquote Bij toepassing van de grondquote wordt de grondprijs uitgedrukt als percentage van de VON prijs. De vaststelling van de grondquote is vaak gebaseerd op de berekening van de residuele grondwaarde methode. Bij deze methode kan de grondprijs snel berekend worden en direct gekoppeld worden aan de VON prijs. Vaste prijs per m2 Bij het gebruik van deze methode wordt jaarlijkse een vaste prijs per m2 vastgesteld. Dit kan gebaseerd zijn op referentieobjecten in omliggende gemeenten of de werkelijke kostprijs. Vaak wordt bij deze methode ook rekening gehouden met het aantal m2 uit te geven grond door een staffel aan te brengen. Kostprijsmethode De grondprijs wordt bepaald op basis van de totale grondkosten, waaronder verwerving, bouw- en woonrijp maken, plankosten en overige kosten.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 29

5.6 RISICOBEHEERSING Bij project- en gebiedsontwikkeling kunnen zich afhankelijk van de rol van de gemeente grote risico’s voordoen. Bij het voeren van actief grondbeleid zijn de risico’s groter dan bij het voeren van faciliterend of samenwerkend grondbeleid. Om de financiële en inhoudelijk risico’s van het grondbedrijf te reguleren wordt een aantal instrumenten gebruikt om de risico’s te identificeren, waarderen en beheersen, zodat de waarschijnlijkheid van het berekende resultaat in de grondexploitatie in kaart gebracht kan worden.

BELEIDSKADER De risico’s van het grondbedrijf worden met het grondbeleid op de volgende manieren beheerst: • De lopende grondexploitaties worden jaarlijks kritisch beoordeeld op de raming van de kosten, de raming van de opbrengsten, de aansluiting van het programma en de marktontwikkelingen, de voortgang van het project, de fasering in de grondexploitatie en de opgenomen parameters. • Bij alle grondexploitaties worden de standaard (bodem, bouw- en woonrijp maken, plankosten en opbrengsten) en projectspecifieke risico’s in kaart gebracht, de gevolgen van optreden onderzocht, de kans van optreden en het effect berekend en beheersmaatregelen (mitigeren, vermijden of accepteren) opgesteld. • Op basis van de risicoanalyse wordt voor de negatieve grondexploitatie een bedrag aan onvoorzien berekend middels een Monte Carlo simulatie en opgenomen in de reserve onvoorzien grondexploitaties. Bij de positieve grondexploitaties wordt dit binnen het positieve resultaat van de grondexploitatie opgevangen. • Om eventuele calamiteiten financieel op te vangen moet de gemeente een weerstandsvermogen aanhouden. Op basis van de boekwaarde en de nog te maken kosten vanuit de (lopende) grondexploitaties wordt het benodigde weerstandsvermogen van het grondbedrijf berekend en jaarlijks bijgesteld.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 30

5.7 INFORMEREN EN VERANTWOORDEN In de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ van de commissie BBV is aandacht besteed aan het belang van het grondbeleid voor raadsleden. In hoofdlijnen wordt aangegeven wat grondbeleid is en welke taken en verantwoordelijkheden de raad heeft ten aanzien van grondbeleid. Hierbij wordt verwezen naar hoofdstuk 2 van de notitie.

Toetsen

Uitvoeren

Kaders stellen

In het onderstaande schema zijn de instrumenten met daarbij de rollen, taken en verantwoordelijkheden van het college en de gemeenteraad weergegeven. De gemeenteraad stelt de kaders en controleert het college. Het college heeft een uitvoerende taak.

Instrument Grondbeleid Grondexploitatie vaststellen

Raad -Vaststellen kaders Nota grondbeleid -Vaststellen startnotitie -Beschikbaar stellen voorbereidingskrediet -Openen grondexploitatie

College Uitvoeren grondbeleid Voorbereiding projecten

Grondprijzenbeleid -Vaststellen kaders via Nota grondbeleid

-Vaststellen jaarlijkse grondprijzenbrief -Vaststellen parameters grondexploitaties -Aankoop (strategische) gronden tot € 1.000.000* -Sluiten overeenkomsten tot € 500.000* Verantwoording afleggen

Grondverwerving

Beschikbaar stellen krediet en kaders

Gronduitgifte

Vaststellen kaders via Nota grondbeleid

Actualisatie grondexploitaties

Vaststellen jaarlijkse Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) -Voortgang projecten -Afsluiten grondexploitatie -Resultaten grondexploitatie -Vaststellen mutaties voorzieningen, reserves en weerstandsvermogen Eventuele tussentijdse herziening -Afwijking meer dan € 500.00 op eindwaarde -Afwijking meer dan 25% van het (woning)bouwprogramma Actief informeren -Vaststellen Paragraaf grondbeleid in jaarrekening en begroting

Financiën

Verantwoording afleggen

* Bij aan- en verkopen van grond boven het normbedrag uit de financiële verordening gemeente Nieuwkoop 2017 wordt de gemeenteraad geïnformeerd en in de gelegenheid gesteld hierover wensen en bedenkingen naar voren te brengen voordat het college een besluit neemt.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 31