Inspraaknota afwegingskader

50

Volgnummer 44 Samenvatting inhoud 1. Er moet aandacht uitgaan naar circulair bouwen. 2. Er moet aandacht uitgaan naar duurzame mobiliteit. Beantwoording 1. Het college onderschrijft het belang van circulair bouwen. Het afwegingskader heeft betrekking op particuliere bouwinitiatieven op basis van maatwerk. Circulair bouwen is geen doel op zich. Het college ziet daarom geen aanleiding om circulair bouwen toe te voegen als afwegingscriterium. 2. Het college neemt kennis van het standpunt dat aandacht uit moet gaan naar duurzame mobiliteit. De gemeente heeft echter geen invloed op duurzame mobiliteit. Duurzame mobiliteit kan niet afgedwongen worden. Wel kan de gemeente beperkt invloed uitoefenen op verduurzaming van het openbaar vervoer, maar dit valt buiten het bereik van het afwegingskader. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

51

Volgnummer 45 Samenvatting inhoud 1. Er moet aandacht uitgaan naar nul-op-de-meterwoningen en gasloos bouwen. Beantwoording 1. Het college neemt kennis van het standpunt. Het afwegingskader is niet gericht op duurzame energieopwekking. Nieuwe woningen moeten in ieder geval voldoen aan de eisen die aan nieuwe woningen worden gesteld en opgenomen zijn in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Er worden hoge eisen gesteld aan duurzaamheid, energiezuinigheid en milieuprestatie. Daarom is geen apart afwegingscriterium opgenomen voor het bevorderen van duurzaamheid, energiezuinigheid en milieuprestatie. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

52

Volgnummer 46 Samenvatting inhoud 1. Er wordt aandacht gevraagd voor ouderen die vast zitten in hun koopwoning. Aangegeven is dat veel ouderen geen uitzicht hebben op een voor hen geschikte woning, zoals een appartement in de sociale huursector. Er is veel aandacht voor starters. Gesteld wordt dat ouderen in Nieuwveen een vergeten groep zijn. Gesteld wordt dat er voor ouderen geen geschikte woningen zijn in de projecten Weteringplein en Teylersplein. Afgevraagd wordt waarom er niets geregeld wordt voor de groep ouderen. Beantwoording 1. Het college heeft aandacht voor betaalbare woningen voor ouderen. In de Woonzorgvisie gemeente Nieuwkoop 2024 en in de Strategische koers 2024 – 2040 gebiedsontwikkeling woningbouw is benoemd dat aandacht wordt besteed aan het realiseren van woningen voor starters en ouderen. In het afwegingskader is betaalbaar bouwen nader gedefinieerd. Bij initiatieven van vier tot elf woningen geldt dat sprake moet zijn van 65% betaalbaar bouwen. Dit ziet er als volgt uit: Aantal woningen 4

Minimaal 65% betaalbaar 3

Maximaal aantal woningen vrij invulbaar 1

5

4

1

6

4

2

7

5

2

8

6

2

9

6

3

10

7

3

11

8

3

53

Voor twaalf woningen en meer geldt dat minimaal 65% van de woningen betaalbaar moet zijn. Van deze betaalbare woningen moet minimaal 30% (van het totale aantal woningen in het project) als sociale huur gerealiseerd worden. Mensen komen in aanmerking voor een sociale huurwoning als zij onder een bepaalde inkomensgrens vallen. Dat geldt ook voor ouderen. Ook ouderen kunnen onder voorwaarden in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Dit verschilt van persoon tot persoon. Naast betaalbaar bouwen gaat in het afwegingskader aandacht uit naar de realisatie van een bijzonder woonproduct of een bijzondere woonvorm. Bijzondere woonproducten of bijzondere woonvormen zijn specifiek bedoeld voor ouderen en/of mensen met een zorgbehoefte. Als sprake is van een bijzonder woonproduct of een bijzondere woonvorm, dan weegt dit mee in de afweging. Tot slot deelt het college de stellingname niet dat er in het project Weteringplein geen geschikte woningen zijn voor ouderen. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

54

Volgnummer 47 Samenvatting inhoud 1. Aantasting van het open polderlandschap moet worden voorkomen. Openheid/uitzicht mag niet worden belemmerd. Beantwoording 1. Het college begrijpt de zorgen. Ruimte in de fysieke leefomgeving is schaars. Er zijn veel maatschappelijke vraagstukken die moeten worden ingevuld. Schaarse ruimte moet hierdoor efficiënt worden benut. Om een nieuw bouwinitiatief mogelijk te maken moet er sprake zijn van een positieve locatietoets. Hierbij wordt gekeken naar ruimtelijke geschiktheid en naar landschappelijke/stedenbouwkundige inpasbaarheid. Er wordt terughoudend omgegaan met het toestaan van bebouwing op locaties waar geen planologische bouwmogelijkheden zijn. Wij wegen de verschillende belangen zorgvuldig af. Het algemene belang weegt in veel gevallen zwaarder dan een individueel belang tot behoud van vrij uitzicht. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

55

Volgnummer 48 Samenvatting inhoud 1. Aangegeven wordt dat woningbouw in lager gelegen gebieden, beneden NAP, niet zou moeten kunnen. Dit omdat de waterhuishouding in de lager gelegen gebieden in de nabije toekomst steeds moeilijker te reguleren is. Door het hoogheemraadschap wordt hier ook aandacht voor gevraagd. Beantwoording 1. Wij sluiten geen locaties op voorhand uit vanwege ligging beneden NAP. Wel doen wij een locatietoets. Een positieve locatietoets is een randvoorwaarde om het afwegingskader verder te doorlopen. Als het hoogheemraadschap/waterschap een belang heeft, dan vragen wij advies aan het hoogheemraadschap/waterschap. Dit advies wordt vervolgens betrokken bij de locatietoets. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

56

Volgnummer 49 Samenvatting inhoud 1. Deze reactie gaat over de plannen voor Ter Aar-Zuidoost. Gesteld wordt dat onvoldoende is gekeken naar de uitwerking van de plannen in de praktijk. Er is onvoldoende naar de locatie gekeken. Bewoners zijn niet op de hoogte gesteld van de plannen en er is onvoldoende naar hen geluisterd. Een aantal inwoners was er niet van op de hoogte dat een rondweg is gepland op hun grondgebied. Door het realiseren van een rondweg neemt overlast voor de omgeving af, maar het aantal verkeersbewegingen en het aandeel wegverkeerslawaai neemt. Aangegeven is dat de rondweg beter verplaatst kan worden in de richting van Korteraar. Beantwoording 1. DenkMee Nieuwkoop is opengesteld om een reactie te geven op het afwegingskader voor particuliere woningbouwinitiatieven op basis van maatwerk. De ingekomen reactie gaat niet over het afwegingskader. De reactie gaat over specifieke plannen waar wij in het afwegingskader geen uitspraken over doen. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

57

Volgnummer 50 Samenvatting inhoud 1. Aangegeven is dat het nieuwe initiatief geen extra parkeerdruk mag geven in het centrum en in de directe omgeving. 2. Aangegeven is dat een initiatief niet mag leiden tot een inbreuk op privacy van omwonenden. 3. Aangegeven is dat een initiatief niet mag leiden tot een verandering in de zonlichttoetreding van omwonenden ten opzichte van een bestaande situatie. Beantwoording 1. Het college heeft veel aandacht voor parkeren. Het autobezit in Nieuwkoop is hoog. Openbaar vervoer is in veel gevallen geen realistisch alternatief. Door autobezit is er behoefte aan parkeerplaatsen. In het gemeentelijk parkeerbeleid, de Nota parkeernormen gemeente Nieuwkoop 2021, zijn normen opgenomen die invulling geven aan de parkeerbehoefte. In het afwegingskader is opgenomen dat de verkeerskundige een parkeeradvies afgeeft. Een positief parkeeradvies is een randvoorwaarde om het afwegingskader verder te doorlopen en op een particulier bouwinitiatief op basis van maatwerk mogelijk te maken. 2. Om de privacy van de eigenaar van een erf te beschermen, bepaalt de wet (artikel 5:50 Burgerlijk Wetboek) dat het niet toegestaan is om binnen twee meter van de grenslijn vensters of andere muuropeningen, balkons of andere bouwwerken te hebben. Hier heeft iedereen zich aan te houden. Privacy is geen toetsingsgrond bij het beoordelen van een reguliere bouwaanvraag.

Wel wordt bij afwijkingen van het omgevingsplan het aspect privacy betrokken. 3. Het college onderschrijft het belang van aandacht voor bezonning en schaduwwerking. Bezonning en schaduwwerking wegen mee bij de locatietoets. Er zijn geen wettelijke normen voor bezonning of schaduwwerking. Bezonning is niet hetzelfde als daglichttoetreding als opgenomen in het Bbl. Er kan niet worden gegarandeerd dat bezonning en schaduwwerking niet altijd hetzelfde zullen blijven. Wij verwachten dat een initiatiefnemer proactief de directe omgeving betrekt. Het participatietraject met de omgeving kan voor een particuliere initiatiefnemer aanleiding zijn om een bezonningsonderzoek uit te voeren. De initiatiefnemer kan vervolgens de resultaten uit dit bezonningsonderzoek betrekken bij de verdere uitwerking van het bouwplan. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

58

Volgnummer 51 Samenvatting inhoud 1. Er moet rekening gehouden met bezonning/schaduwwerking. 2. Er moet rekening gehouden worden met verlies van privacy. 3. Een verhoging van de parkeerdruk op de openbare weg, als gevolg van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, moet meegewogen worden. Beantwoording 1. Het college onderschrijft het belang van aandacht voor bezonning en schaduwwerking. Bezonning en schaduwwerking wegen mee bij de locatietoets. Er zijn geen wettelijke normen voor bezonning of schaduwwerking. Bezonning is niet hetzelfde als daglichttoetreding als opgenomen in het Bbl. Er kan niet worden gegarandeerd dat bezonning en schaduwwerking niet altijd hetzelfde zullen blijven. Wij verwachten verder dat een initiatiefnemer proactief de directe omgeving betrekt. Het participatietraject met de omgeving kan voor een particuliere initiatiefnemer aanleiding zijn om een bezonningsonderzoek uit te voeren. De initiatiefnemer kan vervolgens de resultaten uit dit bezonningsonderzoek betrekken bij de verdere uitwerking van het bouwplan. 2. Om de privacy van de eigenaar van een erf te beschermen, bepaalt de wet (artikel 5:50 Burgerlijk Wetboek) dat het niet toegestaan is om binnen twee meter van de grenslijn vensters of andere muuropeningen, balkons of andere bouwwerken te hebben. Hier heeft iedereen zich aan te houden.

Privacy is geen toetsingsgrond bij het beoordelen van een reguliere bouwaanvraag. Wel wordt bij afwijkingen van het omgevingsplan het aspect privacy betrokken. 3. Een randvoorwaarde is dat de verkeerskundige een positief verkeersadvies afgeeft. Bij het opstellen van een parkeeradvies kijken wij naar functies in de omgeving en de parkeerbehoefte van deze functies en parkeercapaciteit in het openbaar gebied. Een positief verkeersadvies is een randvoorwaarde om het afwegingskader verder te doorlopen. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

59

Volgnummer 52 Samenvatting inhoud 1. Aangegeven wordt dat de bouwhoogte niet hoger mag zijn dan de bouwhoogte van bestaande bebouwing. 2. Aangegeven wordt dat bij de weging van bouwinitiatieven rekening gehouden moet worden met schaduwwerking. 3. Aangegeven is dat rekening gehouden moet worden met privacy. Beantwoording 1. In het afwegingskader is een aparte afweging opgenomen waarbij ingegaan wordt op behoud of versterking van de bestaande landschappelijke- of stedenbouwkundige structuur. Als een particulier bouwinitiatief hier een bijdrage aan levert, dan zal dit meewegen in de totale afweging. Er wordt onder andere gekeken naar het soort bebouwing, de hoeveelheid aan bebouwing en de positionering van bebouwing. Verder verwachten wij van een particuliere initiatiefnemer dat de directe omgeving proactief wordt betrokken. Het participatietraject met de omgeving kan voor een particuliere initiatiefnemer aanleiding zijn om bij de verdere uitwerking van een bouwplan rekening te houden met bouwhoogten van omliggende bebouwing. 2. Het college onderschrijft het belang van aandacht voor bezonning en schaduwwerking. Bezonning en schaduwwerking wegen mee bij de locatietoets. Er zijn geen wettelijke normen voor bezonning of schaduwwerking. Bezonning is niet hetzelfde als daglichttoetreding als opgenomen in het Bbl.

Er kan niet worden gegarandeerd dat bezonning en schaduwwerking niet altijd hetzelfde zullen blijven. Wij verwachten dat een initiatiefnemer proactief de directe omgeving betrekt. Het participatietraject met de omgeving kan voor een particuliere initiatiefnemer aanleiding zijn om een bezonningsonderzoek uit te voeren. De initiatiefnemer kan vervolgens de resultaten uit dit bezonningsonderzoek betrekken bij de verdere uitwerking van het bouwplan. 3. Om de privacy van de eigenaar van een erf te beschermen, bepaalt de wet (artikel 5:50 Burgerlijk Wetboek) dat het niet toegestaan is om binnen twee meter van de grenslijn vensters of andere muuropeningen, balkons of andere bouwwerken te hebben. Hier heeft iedereen zich aan te houden. Privacy is geen toetsingsgrond bij het beoordelen van een reguliere bouwaanvraag. Wel wordt bij afwijkingen van het omgevingsplan het aspect privacy betrokken. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

60

Volgnummer 53 Samenvatting inhoud 1. Aangegeven is dat aandacht moet uitgaan naar participatie/samenwerking/inspraak met omwonenden voordat een initiatief wordt ingediend. 2. Er moet niet uitsluitend rekening gehouden worden met actuele en geldende parkeernormen, maar er moet breed gekeken worden naar parkeergelegenheid in de omgeving van een bepaald initiatief. Hierbij moet ook gekeken worden naar parkeergelegenheid bij recreatie/winkels/bedrijvigheid en horeca. Het toestaan van nieuwe initiatieven mag er niet toe leiden dat de parkeergelegenheid bij deze sectoren onder druk komt te staan. In Noorden is gebleken dat dit niet het geval is. 3. Nieuwe initiatieven mogen niet leiden tot een aantasting van bezonning. 4. Nieuwe initiatieven mogen niet leiden tot aantasting van de privacy voor direct-omwonenden. Beantwoording 1. Het college vindt participatie belangrijk. Wij verwachten dat een initiatiefnemer proactief de directe omgeving betrekt. Het participatietraject met de omgeving kan voor een particuliere initiatiefnemer aanleiding zijn om een bezonningsonderzoek uit te voeren. De initiatiefnemer kan vervolgens de resultaten uit dit bezonningsonderzoek betrekken bij de verdere uitwerking van het bouwplan. 2. Een randvoorwaarde is dat door de verkeerskundige een positief verkeersadvies wordt gegeven.

Bij het opstellen van een parkeeradvies wordt ook gekeken naar functies in de omgeving en de parkeerbehoefte van deze functies. Ook wordt gekeken naar parkeercapaciteit in het openbaar gebied. Een positief verkeersadvies is een randvoorwaarde om het afwegingskader verder te doorlopen.

61

3. Het college onderschrijft het belang van aandacht voor bezonning en schaduwwerking. Bezonning en schaduwwerking wegen mee bij de locatietoets. Er zijn geen wettelijke normen voor bezonning of schaduwwerking. Bezonning is niet hetzelfde als daglichttoetreding als opgenomen in het Bbl. Er kan niet worden gegarandeerd dat bezonning en schaduwwerking niet altijd hetzelfde zullen blijven. Wij verwachten dat een initiatiefnemer proactief de directe omgeving betrekt. Het participatietraject met de omgeving kan voor een particuliere initiatiefnemer aanleiding zijn om een bezonningsonderzoek uit te voeren. De initiatiefnemer kan vervolgens de resultaten uit dit bezonningsonderzoek betrekken bij de verdere uitwerking van het bouwplan. 4. Om de privacy van de eigenaar van een erf te beschermen, bepaalt de wet (artikel 5:50 Burgerlijk Wetboek) dat het niet toegestaan is om binnen twee meter van de grenslijn vensters of andere muuropeningen, balkons of andere bouwwerken te hebben. Hier heeft iedereen zich aan te houden. Privacy is geen toetsingsgrond bij het beoordelen van een reguliere bouwaanvraag. Wel wordt bij afwijkingen van het omgevingsplan het aspect privacy betrokken. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

62

Volgnummer 54 Samenvatting inhoud 1. Er wordt een planologische afweging gemist voor inlevering van agrarisch gebruik. In het afwegingskader wordt wel ingegaan op vermindering van bebouwing, maar niet op een afname van agrarisch gebruik. Beantwoording 1. Behoud van de agrarische functie op daarvoor geschikte locaties is voor het college een aandachtspunt. Een afname of beëindiging van bedrijfsmatig agrarisch gebruik is geen doelstelling of een positief argument voor een herontwikkeling/functiewijziging. Beëindiging van de agrarische functie komt wel aan de orde als sprake is van een bedrijf dat hinderlijk is voor de directe (woon)omgeving waardoor behoud van de agrarische functie niet langer passend/wenselijk is. Hier is in het afwegingskader aandacht voor. Een van de afwegingscriteria is of sprake is van een vermindering van omgevingsbelasting. De herontwikkelingsvraag als effect van het beëindigen van de agrarische functie is uiteraard wel aan de orde. Beëindiging van de agrarische functie is geen doel, maar dit kan wel een middel zijn om een plan voor herontwikkeling van een vrijgekomen agrarische bedrijfslocatie uit te werken in de vorm van een ‘Ruimte voor Ruimte’-initiatief.

Voorwaarden voor toepassing van het principe van ‘Ruimte voor Ruimte’ zijn beëindiging van agrarische bedrijvigheid door het wegnemen van planologische rechten, het slopen van bedrijfsopstallen en de mogelijkheid om op basis van een vaste ruilvoet maximaal drie woningen toe te voegen op een voormalig agrarisch erf. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

63

Volgnummer 55 Samenvatting inhoud 1. Gevraagd wordt om woonvergunning te verlenen voor een reeds bestaande schuurwoning. Beantwoording 1. Het afwegingskader gaat over het toestaan van bouwinitiatieven op basis van maatwerk. Er worden geen uitspraken gedaan over individuele situaties. Als een uitspraak is gewenst of wij in een specifieke situatie een woonvergunning kunnen verlenen, dan kan de initiatiefnemer daarvoor een principeverzoek doen. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

64

Volgnummer 56 Samenvatting inhoud Verwezen wordt naar een aparte brief die is ingezonden. Deze brief wordt beschouwd als inspraakreactie. De inhoud van de brief is als volgt: 1. De verwachting is uitgesproken dat er buiten de kernen weinig locaties zijn die geschikt zijn voor het toevoegen van vier of meer woningen op basis van maatwerk. Daarom wordt aandacht gevraagd om maatwerk toe te staan bij het toevoegen van één of enkele woningen in het buitengebied op basis van maatwerk. Dit sluit tevens aan bij de wens om verouderd en kleinschalig glas op te ruimen. Buiten de kernen is verspreid over de gemeente verouderd en kleinschalig glas aanwezig, maar vanwege de kleinschaligheid is het onvoldoende om op basis van de ‘Ruimte voor Ruimte’ruilvoet vier of meer woningen te realiseren. 2. Voor kleine woningbouwontwikkelingen buiten de kernen wordt in het afwegingskader verwezen naar het principe van ‘Ruimte voor Ruimte’. Er wordt niet begrepen waarom de gemeente Nieuwkoop bij kleine ontwikkelingen blijft toetsen aan een regeling die in 2014 is ingetrokken door de provincie. Dit terwijl in andere gemeenten wordt gewerkt met het toevoegen van ruimtelijke- en landschappelijke kwaliteit in ruil voor een ruimtelijke ontwikkeling, zoals het toevoegen van één woning.

Hierbij wordt verwezen naar een locatie in de gemeente waarbij de hoeveelheid glas niet toereikend is om op basis van het principe van ‘Ruimte voor Ruimte’ één woning toe te voegen. Er is eerder een plan met de gemeente gedeeld waarbij het de insteek is om het glas te slopen, natuur te realiseren en om een kleinere natuurinclusieve woning terug te bouwen met een inhoudsmaat van 375m³ in plaats van een standaard-inhoudsmaat van 750m³. Gesteld wordt dat dit plan aansluit bij de doelstelling van het afwegingskader. Hier is echter maatwerk voor nodig. Verzocht is om de ruilvoet van het principe van ‘Ruimte voor Ruimte’ los te laten en maatwerk mogelijk te maken voor initiatieven waarbij één woning wordt toegevoegd in het buitengebied. 3. Gesteld wordt dat het afwegingskader niet goed aansluit bij de doelstelling van de Omgevingswet. Eerst wordt de wenselijkheid van een initiatief besproken en vervolgens wordt naar de haalbaarheid gekeken door beoordeling van een initiatief aan de omgevingstafel. In het afwegingskader wordt nog verwezen naar het oude principeverzoek waarin de wenselijkheid en haalbaarheid in één stap beoordeeld worden. Verzocht is om het afwegingskader in lijn te brengen met de werkwijze onder de Omgevingswet. Beantwoording 1.

Zoals in het afwegingskader is opgenomen, is bij het opstellen van het afwegingskader voor particuliere bouwinitiatieven op basis van maatwerk ook gekeken naar het principe van ‘Ruimte voor Ruimte’. Het uitgangspunt voor het toestaan van particuliere bouwinitiatieven is dat sprake moet zijn van voldoende ruimtelijke kwaliteitsverbetering om een bepaald aantal woningen te rechtvaardigen. Voor kleine initiatieven in het buitengebied zijn kaders gesteld waar ruimtelijke kwaliteitsverbetering uit bestaat om maximaal drie woningen te kunnen rechtvaardigen. Normen hiervoor komen voort uit de oorspronkelijke ‘Ruimte voor Ruimte’-regeling. Deze worden – ook door de provincie – nog steeds beschouwd als voldoende ruimtelijke kwaliteitsverbetering om het toevoegen van een klein aantal woningen.

65

Maatwerk moet los gezien worden van ‘Ruimte voor Ruimte’. Met het afwegingskader zetten wij uiteen wat wij bedoelen met maatwerk. Of er sprake is van ‘Ruimte voor Ruimte’ of van maatwerk hangt geheel af van specifieke feiten en/of omstandigheden. Dit wordt mede ingegeven door de aard en het soort initiatief, de te bereiken ruimtelijke kwaliteitsverbetering, de ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied bij niet-agrarische bedrijfslocaties en de mate waarin het initiatief bijdraagt aan beleidsdoelstellingen. 2. Zoals hiervoor omschreven volstaat de ruilvoet uit de oorspronkelijke ‘Ruimte voor Ruimte’-regeling nog steeds als een norm voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Deze norm (ruilvoet) wordt zowel in gemeentelijk als in provinciaal beleid nog steeds onderschreven en geaccepteerd. Er is geen aanleiding om hiervoor een afwijkende norm in te voeren of te hanteren. De huidige regeling biedt voldoende mogelijkheden, waarbij sprake is van een algemeen aanvaarde balans tussen het toevoegen van een woning en verwijdering van een overbodig geworden agrarische functie en daarbij behorende bebouwing. De inspraakreactie verwijst naar een concreet initiatief. De inspraaknota is niet bedoeld om concrete uitspraken te doen over concrete initiatieven. Hiervoor kan de initiatiefnemer een principeverzoek indienen. 3.

Het college heeft wel degelijk aandacht voor de doelstellingen van de Omgevingswet en de werkwijze die daaruit voortkomt. Dat houdt echter niet in dat de gemeente verplicht is om haar werkprocessen of organisatie in te delen volgens een bepaald model of advies (bijvoorbeeld vanuit de VNG). Het gaat hierbij om een inhoudelijk afwegingskader voor woningbouwinitiatieven en niet om het interne werkproces van de gemeente. Wij gaan in het afwegingskader in op de doelstellingen van de Omgevingswet. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie leidt tot aanpassing van het afwegingskader. Aan de inleiding zal de volgende tekst toegevoegd worden: De Omgevingswet is gericht op het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving. Een initiatiefnemer moet de doelstelling van de Omgevingswet betrekken bij het uitwerken van een ontwikkelwens in een concreet bouwinitiatief. Onder de Omgevingswet gaat veel aandacht uit naar participatie. Wij verwachten daarbij dat een initiatiefnemer proactief de directe omgeving informeert en betrekt. Als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling wenselijk is, dan kan hiervoor een principeverzoek ingediend worden. Bij de behandeling wordt gekeken naar de haalbaarheid en wenselijkheid. Wij toetsen daarbij of een initiatiefnemer proactief de omgeving heeft betrokken bij de uitwerking van een initiatief.

Bij de inhoudelijke beoordeling toetsen wij: - of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties 3, en; - of wordt voldaan aan regelgeving en beleid van andere overheden. Zo ja? Dan kijken wij of sprake is van ruimtelijke kwaliteitsverbetering en bepalen wij welke bijdrage het initiatief levert aan doelstellingen op het gebied van wonen.

3 Onder een evenwichtige toedeling van functies aan locaties verstaan wij dat de juiste functie zich op de juiste plek bevindt.

66

De conclusies worden vervolgens besproken aan de omgevingstafel. De omgevingstafel bestaat uit een aantal specialistische ambtenaren met specifieke kennis op het gebied van ruimtelijke ordening. Na behandeling van een initiatief aan de omgevingstafel wij een principestandpunt in. Dit principestandpunt wordt als schriftelijke reactie gedeeld met de initiatiefnemer. Een principestandpunt kan ambtelijk of bestuurlijk zijn. Over een bestuurlijk principestandpunt wordt door het college besloten.

67

Volgnummer 57 Samenvatting inhoud 1. Particuliere bouwinitiatieven worden prima gevonden, maar gesteld wordt dat wel sprake is van winstbejag voor een enkeling waarbij rekening gehouden moet worden en de invloed daarvan op de buurt. 2. Er wordt aandacht gevraagd voor waardevermindering van woningen. 3. Er wordt aandacht gevraagd voor behoud van privacy. 4. Er wordt aandacht gevraagd voor bezonning/schaduwwerking. 5. Er wordt gevraagd om rekening te houden met de bouwhoogte. Beantwoording 1. Bij het mogelijk maken van particuliere bouwinitiatieven spelen diverse belangen. Deze belangen worden zorgvuldig gewogen. Dat een ontwikkelaar mogelijk kan verdienen aan een ontwikkeling is geen ruimtelijk relevante reden om geen medewerking te verlenen aan een ontwikkeling. Bij het toestaan van particuliere bouwinitiatieven gaat het om het toekennen van een nieuwe passende functie aan een vrijgekomen locatie. Daar moet ruimtelijke kwaliteitsverbetering tegenover staan. 2. Door planologische kaders aan te passen kan waardevermindering van omliggende woningen een gevolg zijn. Dit is op voorhand geen vaststaand gegeven. Dat sprake kan zijn van waardevermindering is geen reden om geen medewerking te verlenen aan een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Wel kan een beroep gedaan worden op nadeelcompensatie als gevolg van het toestaan van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling.

Als omwonenden van een bouwplan zich beroepen op waardevermindering als gevolg van een bouwplan, dan kunnen zij een verzoek doen aan het college tot nadeelcompensatie. Er kan een succesvol beroep gedaan op nadeelcompensatie als de schade valt buiten het eigen risico (I), als verzoeker zwaarder wordt getroffen dan andere burgers/bedrijven (II) en de schade het gevolg is van een besluit of maatregel (III). 3. Om de privacy van de eigenaar van een erf te beschermen, bepaalt de wet (artikel 5:50 Burgerlijk Wetboek) dat het niet toegestaan is om binnen twee meter van de grenslijn vensters of andere muuropeningen, balkons of andere bouwwerken te hebben. Hier heeft iedereen zich aan te houden. Privacy is geen toetsingsgrond bij het beoordelen van een reguliere bouwaanvraag. Wel wordt bij afwijkingen van het omgevingsplan het aspect privacy betrokken.

68

4. Het college onderschrijft het belang van aandacht voor bezonning en schaduwwerking. Bezonning en schaduwwerking wegen mee bij de locatietoets. Er zijn geen wettelijke normen voor bezonning of schaduwwerking. Bezonning is niet hetzelfde als daglichttoetreding als opgenomen in het Bbl. Er kan niet worden gegarandeerd dat bezonning en schaduwwerking niet altijd hetzelfde zullen blijven. Wij verwachten dat een initiatiefnemer proactief de directe omgeving betrekt. Het participatietraject met de omgeving kan voor een particuliere initiatiefnemer aanleiding zijn om een bezonningsonderzoek uit te voeren. De initiatiefnemer kan vervolgens de resultaten uit dit bezonningsonderzoek betrekken bij de verdere uitwerking van het bouwplan. 5. Ruimte in de fysieke leefomgeving is schaars. Er zijn vele opgaven die moeten worden ingevuld. Schaarse ruimte moet hierdoor efficiënt worden benut. Het kan nodig zijn om af te wijken van de hoogtematen. Daarvoor is wel een motivering nodig. Vervolgens zullen de diverse belangen zorgvuldig afgewogen worden. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

69

Volgnummer 58 Samenvatting inhoud 1. Er is verwondering uitgesproken dat in de randvoorwaarden niet nader wordt ingegaan op de land- en tuinbouw. Tenslotte gaat het afwegingskader in op het vrijkomen van (agrarische) bedrijfslocaties. Die bevinden zich veelal in het landelijk gebied. Daarom is het noodzakelijk om expliciet in de randvoorwaarden voor particuliere bouwinitiatieven te benoemen dat woonfuncties geen beperkende factor mogen zijn voor bestaande en toekomstgerichte agrarische activiteiten. Welke bescherming hebben agrarische bedrijven op het gebied van de nieuwe bouwinitiatieven? Welke mogelijke gebruiksbeperkingen en de planologische schaduwwerking (gewasbescherming, geur, ontwikkelingsmogelijkheden bedrijfsvoering, bufferzones etc.) zouden kunnen ontstaan voor agrarisch ondernemers nu of in de toekomst? 2. Verder wordt meegegeven dat de manier van bouwen op landgoederen (zoals in Alphen aan den Rijn) en Langeraar een zeer inefficiënte manier van woningbouw is waarbij schaarse landbouwgrond verloren gaat. Beantwoording 1. Het college onderschrijft dat rekening gehouden moet worden met land- en tuinbouwbedrijven bij het toevoegen van woningen. In het afwegingskader is als randvoorwaarde benoemd dat een bepaalde locatie geschikt moet zijn voor het toevoegen van woningen. Een positieve locatietoets is een van de voorwaarden om het afwegingskader verder te doorlopen.

Bij het uitvoeren van een locatietoets beoordelen wij de geschiktheid van een bepaalde locatie. Hierbij kijken wij naar bestaande omliggende functies. Bestaande rechten mogen niet worden beperkt. Dit betekent dat een initiatief land- en tuinbouwbedrijven niet in hun bedrijfsvoering mag belemmeren. Daarbij kijken wij ook naar gewasbescherming, geur, ontwikkelingsmogelijkheden voor bestaande bedrijfsvoering en bufferzones. 2. Bij de ontwikkeling van landgoederen gaat veel aandacht uit naar een zorgvuldige stedenbouwkundige- en landschappelijke inpassing. Bouwen op een landgoed draagt wellicht minder bij aan efficiënt ruimtegebruik, maar er ontstaat door een ruime verkaveling een natuurlijke overgang tussen bebouwing in de kern en het landelijk gebied. Dat is de basis van de landgoedgedachte. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

70

Volgnummer 59 Samenvatting inhoud 1. Aangegeven is dat de nabijheid van openbaar vervoer moet meewegen. Bovendien zal, zeker voor ouderen die minder mobiel zijn, ook de nabijheid van voorzieningen (winkels, huisarts, fysiotherapeut en apotheek) moeten meewegen. Beantwoording 1. Wij kunnen niet altijd rekening houden worden met de nabijheid van voorzieningen in de directe omgeving bij het toestaan van nieuwe particuliere bouwinitiatieven op basis van maatwerk. Voorzieningen als winkels, de huisarts, de fysiotherapeut en de apotheek zijn niet allemaal maatschappelijke voorzieningen. Private ondernemers kunnen niet verplicht worden om zich te vestigen nabij woningen. Verder is het uitgangspunt dat in veel gevallen dat een nieuwe functie gevonden moet worden voor een vrijgekomen locatie. Het toevoegen van woningen is veelal een passende invulling. Wel zal gekeken worden naar het soort en type woningen in relatie tot locatiekenmerken. Bepaalde locaties zijn minder geschikt voor een bepaald soort en type woningen. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

71

Volgnummer 60 Samenvatting inhoud 1. Er moet in het afwegingskader aandacht uitgaan naar betaalbare woningen Beantwoording 1. Het college onderschrijft het belang van het realiseren van betaalbare woningen. In het afwegingskader wordt daarom ingegaan op betaalbaar bouwen. Bij initiatieven van vier tot elf woningen geldt dat sprake moet zijn van 65% betaalbaar bouwen. Dit ziet er als volgt uit: Aantal woningen 4

Minimaal 65% betaalbaar 3

Maximaal aantal woningen vrij invulbaar 1

5

4

1

6

4

2

7

5

2

8

6

2

9

6

3

10

7

3

11

8

3

Voor twaalf woningen en meer geldt dat minimaal 65% van de woningen betaalbaar moet zijn. Van deze betaalbare woningen moet minimaal 30% (van het totale aantal woningen in het project) als sociale huur gerealiseerd worden. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

72

Volgnummer 61 Samenvatting inhoud 1. Aandacht wordt gevraagd voor het met voorrang toewijzen van nieuwe woningen aan bewoners van bepaalde dorpskernen, zodat deze bewoners woningen voor starters achterlaten. Beantwoording 1. Het afwegingskader gaat over het toestaan van bouwinitiatieven op basis van maatwerk. De manier van toewijzing van de woningen is niet afdwingbaar bij een ontwikkelaar. Bij sociale verhuur van de woningen wordt door de woningcorporaties rekening gehouden met lokaal maatwerk. Op dit moment mogen woningcorporaties volgens de regionale huisvestingsverordening 2024 van Holland Rijnland 25% van hun verhuringen toewijzen aan lokaal gebonden personen. De gemeente stuurt op het volledig benutten van deze ruimte via prestatieafspraken met de woningcorporaties. Tot slot kunnen wij makelaars niet verplichten om woningen te reserveren voor bepaalde groepen. Wel worden makelaars bij nieuwbouwprojecten gevraagd of bij de toewijzing van nieuwe koopwoningen aandacht te hebben voor lokale inwoners. Dit hebben wij bij Buytewech, Teylerspark en Vrouwenakker gedaan. Conclusie voor vaststelling afwegingskader De ingekomen reactie geeft geen reden voor aanpassingen aan het afwegingskader.

73

74