De Kleine Verwondering uitgangspunten en resultaat verkenningsstudie mogelijkheden woningbouwprogramma

DE KLEINE VERWONDERING Uitgangspunten en resultaat verkenningsstudie mogelijkheden woningbouwprogramma

Versie 2.0 Datum: 23 april 2024 Opsteller: projectteam DKV & IMOSS

Inhoudsopgave 1.

Inleiding .....................................................................................................................................................................................................................................4 1.1.

2.

3.

4.

Huidige situatie Nieuwveen ..............................................................................................................................................................................................4

Verkenningsstudie De Kleine Verwondering ............................................................................................................................................................................7 2.1.

Verkenningsgebied De Kleine Verwondering ...................................................................................................................................................................7

2.2.

Probleem/uitdaging...........................................................................................................................................................................................................8

2.3.

Doel ..................................................................................................................................................................................................................................9

2.4.

Afbakening........................................................................................................................................................................................................................9

2.5.

Afhankelijkheden ..............................................................................................................................................................................................................9

2.6.

Randvoorwaarden ..........................................................................................................................................................................................................10

2.7.

Aanpak uitgevoerde verkenningsstudie De Kleine Verwondering ..................................................................................................................................10

Zes uitgewerkte scenario’s......................................................................................................................................................................................................11 3.1

De scenario’s uit de verkenningsstudie van IMOSS ......................................................................................................................................................11

3.2

Risico’s ...........................................................................................................................................................................................................................14

Advies en aanpak initiatieffase................................................................................................................................................................................................15 4.1

Advies .............................................................................................................................................................................................................................15

4.2

Aanpak initiatieffase .......................................................................................................................................................................................................15

4.3.1

Resultaat initiatieffase ................................................................................................................................................................................................16

4.3.2

Tussenresultaat ..........................................................................................................................................................................................................16

4.3.3

Planning initiatieffase..................................................................................................................................................................................................16

4.3.4

Kosten (wanneer, wie en budget) ...............................................................................................................................................................................16

4.3.5

Projectorganisatie .......................................................................................................................................................................................................17

4.3.6

Participatie ..................................................................................................................................................................................................................17 Pagina 2 van 22

4.3.7

Kernboodschap ..........................................................................................................................................................................................................18

4.3.8

Aanpak participatie .....................................................................................................................................................................................................18

Bijlage 1: De zeven processtappen van een woningbouwproject ..................................................................................................................................................19 Bijlage 2: Overzicht wet- en regelgeving en belangrijkste beleid ...................................................................................................................................................20

Pagina 3 van 22

1. Inleiding Gemeente Nieuwkoop heeft net als de rest van Nederland te maken met een groot tekort aan woningen. Daarbij is er behoefte aan woningen voor starters, gezinnen en senioren. Van belang is dat (voormalige) inwoners van de gemeente in een bepaalde kern willen blijven wonen of willen terugkeren en hier de gelegenheid voor krijgen. In de ‘Strategische Koers 2024 – 2040 gebiedsontwikkeling woningbouw’ is een koers bepaald hoe we komende jaren aan de woningbehoefte van minimaal 2.300 woningen in 2040, zoals opgenomen in de Omgevingsvisie Nieuwkoop 2021, gaan voldoen. Project De Kleine Verwondering is één van de nieuwe projecten die in de strategische koers zijn benoemd om op te pakken. Het project is vooruitlopend op de vaststelling van de koers opgepakt en kan daarom parallel daaraan ter behandeling in de gemeenteraad worden aangeboden. De verkenningsstudie van project De Kleine Verwondering is breed ingestoken en heeft naast mogelijke woningbouw ook onderzocht of maatschappelijke voorzieningen mogelijk zijn op de vijf onderzochte percelen. Daarnaast is aangesloten bij het groene karakter van de wijken om de percelen heen. Dit alles om naast het bouwen van voldoende woningen ook te zorgen voor een groene omgeving die uitnodigt tot bewegen en te zorgen voor een goed voorzieningenniveau.

We komen zo tegemoet aan de ambitie uit de strategische koers en de omgevingsvisie: Binnen gemeente Nieuwkoop werken we aan vitale en sterke dorpen, vinden we gelukkige inwoners belangrijk en gaan we voor een groene toekomst.

1.1.

Huidige situatie Nieuwveen

Woonvoorraad gemeente Nieuwkoop 2023 In ‘Nieuwkoop in cijfers’ is het volgende terug te lezen over de woningvoorraad van de gemeente Nieuwkoop. Zo zijn er in 2023 11.824 woningen1 binnen de gemeente. De woningen hebben een gemiddeld woonoppervlakte van 139m2 2. Verder is de verdeling tussen huur en koop3:

21%

6% 73%

1 Bron Nieuwkoop in cijfers (geraadpleegd 19-2-2024)/BAG-ABF 2023. 2 Bron: basisregistratie adressen en gebouwen – bewerking ABF Research peildatum 2023. 3 We merken op dat het percentage benoemd bij huur corporaties zowel sociale als middeldure huurwoningen bevat.

Pagina 4 van 22

Wachtlijst sociale huurwoningen In het jaarverslag 2022 van Holland Rijnland lezen we terug dat er binnen de regio Holland Rijnland 36.176 reagerende woningzoekenden zijn op huren in Holland Rijnland. De slaagkans voor een sociale huurwoning is binnen gemeente Nieuwkoop 10,1%, dit is hoger dan de regionale slaagkans van 8%. De gemiddelde inschrijfduur en reageertijd zijn niet op gemeenteniveau bekend, wel op regionaal niveau. Regionaal geldt voor mensen zonder bemiddeling4 een gemiddelde inschrijfduur van 90 maanden en gemiddelde zoektijd van 36 maanden. We hebben geen inzicht in het aantal woningzoekenden voor een koopwoning of een particuliere huurwoning.

Verder zien we in de grafiek links een toename in het aantal ingeschreven woningzoekenden naar leeftijd, tussen 2019 en 2022 is dit met 23% gestegen. Het valt op dat het aantal ingeschreven 75-plussers daarbij het sterkst is gestegen.

4 Bij een bemiddeling zoekt de woningzoekende niet zelf, maar biedt de corporatie de woningzoekende een woning aan, bijvoorbeeld in het geval van statushouders. Niet in alle gevallen is bij een

bemiddeling sprake van voorrang. Soms kan ook het model bemiddeling gekozen zijn als toewijzingsmodel, terwijl er wel sprake is geweest van een advertentie. (Bron: Jaarverslag Huren in Holland Rijnland 2022)

Pagina 5 van 22

We zien tegelijkertijd dat de prognose komende jaren (grafiek aan de rechterkant) is dat het aantal 75 plussers in de periode 2023 tot en met 2050 het sterkst stijgt en daarna de leeftijdscategorie tot en met 14 jaar. Op basis van deze gegevens trekken we de conclusie dat het nodig is om voor nu en in de toekomst betaalbare woningen te bouwen voor woningzoekenden in zowel de koop als het huursegment. Daarmee kunnen we voor wat betreft de sociale huurwoningen, de toename van de gemiddelde zoektijd (exclusief bemiddeling) verkleinen. Bij de realisatie van woningen moet daarnaast veel aandacht zijn voor de realisatie van passende woningen voor ouderen. Daarom volgen we bij dit onderzoek de woonzorgvisie (zoals ook in de strategische koers is opgenomen). Woonvoorraad kern Nieuwveen 2023 Van de 11.824 woningen staan er in de kern Nieuwveen 1.886. Binnen dit totaal zijn 278 sociale huurwoningen en 11 middeldure huurwoningen (vrije sector) in eigendom bij de woningcorporaties (peildatum 9 januari 2024, overzicht van WDA, WSN en Stichting Hof wonen). Naast deze bestaande woningen bouwen Woningstichting Nieuwkoop en ontwikkelaar Van Daalen op het moment van schrijven nog respectievelijk de volgende aantallen woningen in Nieuwveen: Weteringplein 48 sociale huurwoningen o voor starters (tussen de 18 – 35 jaar) en ouderen vanaf 65 jaar.

De huurprijzen variëren tussen de € 647,19 en € 808,06 per maand, exclusief servicekosten (prijspeil 2023). Teylerspark II: 61 nieuwbouwwoningen voor starters en jongeren verdeeld in: o Goedkope koop: 3 Tiny houses, 8 rug-aan-rug woningen en 32 appartementen; o Middeldure koop: 10 rijwoningen en 8 kwadrantwoningen. Aantal inwonende kinderen in Nieuwveen Er zijn 383 inwonende jongvolwassenen met een leeftijd tussen de 18 en 35 jaar binnen de kern Nieuwveen. Deze groep is of gaat mogelijk binnenkort op zoek naar een eigen woning. Voor deze doelgroep is het belangrijk om voldoende starterswoningen beschikbaar te hebben. Voorzieningen zorg binnen Nieuwveen Totaal aantal inwoners Nieuwveen: 4.437 Huisarts: o De norm per praktijk: 2095 patiënten. Het aantal patiënten dat een fulltime werkende huisartsenpraktijk (huisarts, assistentes, praktijkondersteuning) van zorg kan voorzien. Bron: Feiten en cijfers huisartsenzorg - LHV o Huisartsenpraktijk Nieuwveen met twee huisartsen, praktijk neemt nieuwe patiënten aan en is apotheek houdend Pagina 6 van 22

o Huisartsenpraktijk A.G.H. van Vlaardingen-Kieven Tandarts: o Tandartsen met een eigen tandartspraktijk hebben gemiddeld 1.820 patiënten in behandeling. Bron: Mondzorg Cijfers & Trends 2021 - TandartsPraktijk o Tandartsenpraktijk Nieuwveen met drie tandartsen en negen man ondersteuning Fysiotherapie: o Gemiddeld aantal patiënten per praktijk in 2022: 1.833. Bron: https://www.nivel.nl/sites/default/files/bestanden/1004497.pdf o Fysiotherapie Nieuwveen met vijf fysiotherapeuten

2. Verkenningsstudie De Kleine Verwondering 2.1.

Verkenningsgebied De Kleine Verwondering

De Kleine Verwondering telt vijf percelen in eigendom van de gemeente waar (her)ontwikkeling plaats kan vinden. De Verwondering Zuidereiland (drie percelen) Binnen het gebied De Verwondering Zuidereiland liggen drie percelen met een grootte van respectievelijk ca.: A. 8145 m2 B. 1595 m2 C. 1666 m2 De drie percelen hebben binnen het huidige omgevingsplan de functieaanduiding maatschappelijk. Dat betekent dat het mogelijk is om bijvoorbeeld een hospice, gezondheidscentrum of kinderopvang te realiseren. In de buurt van deze locaties is binnen 600 meter een huisarts, tandarts en fysiotherapeut gevestigd. Andere voorzieningen, waaronder de supermarkt en IKC liggen verder weg op een afstand van ruim 1 kilometer. Het grootste perceel (A) was één van de locaties voor een nieuw IKC. Op 13 oktober 2022 heeft de gemeenteraad besloten om het IKC Nieuwveen op de huidige locatie van De Ringkant en het voormalige gebouw van De Wegwijzer te bouwen. Hierdoor is perceel A beschikbaar voor andere ontwikkelingen. Naast Teylerspark II (twee percelen) Gezien de beperkte bouwmogelijkheden in Nieuwveen bieden twee percelen in de buurt van Teylerspark II (functieaanduiding groen in het huidige omgevingsplan) een kans om meer woningen te bouwen en daarbij een verbinding te maken tussen De Verwondering en Teylerspark II. De grootte van de percelen zijn: D. 1174 m2 (het noordelijk perceel) Pagina 7 van 22

E. 2820 m2 (het zuidelijk perceel) Het gebied dat grenst aan deze twee percelen, te weten Teylerspark II, is nog in ontwikkeling. Binnen dit project realiseren we 61 woningen voor jongeren en starters (rijwoningen, kwadrantwoningen, rug-aan-rugwoningen, tiny houses en appartementen). In de inmiddels afgeronde tender (verkoop) procedure is het volgende opgenomen: “De Gemeente is voornemens om in de nabijheid van de Locatie een beperkt aantal grondgebonden woningen te realiseren in de zone tussen de westzijde van de Locatie en Laan der Verwondering”. Omgeving Het gebied kenmerkt zich nu enerzijds door wonen op een plek met een uitgesproken identiteit, namelijk idyllisch wonen in een landelijk gebied. Anderzijds is het gebied deels nog in ontwikkeling, zoals eerder genoemd de realisatie van woningen binnen Teylerspark II. Ten zuiden van Teylerspark II realiseren we een park (tussen de nieuwbouw en Schilkerweg) en de nog ongebruikte grond aan het Teylersplein biedt mogelijk ruimte voor de realisatie van tijdelijke woningen (flexwoningen). Binnen de kern Nieuwveen zijn een tweetal intramurale zorginstellingen gevestigd. Het gaat om Ipse de Bruggen op het landgoed Ursula (voor mensen met een verstandelijke beperking) en een Futurahuis (ouderenzorg) binnen de Verwondering. Het Futurahuis biedt plaats aan zeventien alleenstaande ouderen en één ouderenechtpaar.

In het gebied De Verwondering Zuidereiland zijn vooral (dure) koopwoningen gerealiseerd en binnen Teylerspark II komen grondgebonden woningen en appartementen voornamelijk gericht op goedkope- en betaalbare koop. Aan het Weteringplein realiseert Woningstichting Nieuwkoop 48 sociale huurwoningen voor de doelgroepen jongeren en ouderen. De percelen liggen op ongeveer 450-800 meter van het openbaar vervoer (bushalte Nieuwveen Provinciale weg).

2.2.

Probleem/uitdaging

Om de lokale woningzoekenden te helpen een woning te vinden, is het belangrijk om meer betaalbare woningen te bouwen binnen de gemeente Nieuwkoop. Vijf percelen binnen de kern Nieuwveen, zoals hierboven beschreven, komen mogelijk in aanmerking voor woningbouw. Zoals in paragraaf 2.1 beschreven, hebben drie van de vijf percelen binnen het omgevingsplan de functieaanduiding maatschappelijk en de andere twee percelen de aanduiding groen. Daarom is woningbouw op deze locaties nog niet mogelijk en is het nodig een verkenningsstudie uit te voeren. In deze verkenningsstudie hebben we onderzocht wat de mogelijkheden zijn rondom woningbouw en de verschillende signalen van maatschappelijke behoeften binnen de gemeente, specifieker binnen de kern Nieuwveen. Uitgangspunten die voor dit onderzoek zijn gehanteerd: Het landelijk beleid met betrekking tot woningbouw met als aandachtspunt de bodemkwaliteit en stikstof; Het LIB - Schiphol heeft invloed op de geluidsoverlast en externe veiligheid; Het provinciaal omgevingsbeleid; Verbinding door middel van een wandel- en fietsbrug tussen de bestaande bouw en nieuw te bouwen woningen; Natuurvriendelijke oevers inclusief strook t.b.v. onderhoud moeten behouden en in eigendom van de gemeente blijven i.v.m. het leefgebied van de rugstreeppad (Wet natuurbescherming en de afgegeven watervergunning door Hoogheemraadschap van Rijnland); Pagina 8 van 22

Watercompensatie; Bij de verkenningsstudie houden we rekening met de regionale afspraken (Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023 en de Regionale Realisatieagenda) om vooral betaalbare woningen te bouwen, waarbij de provincie stuurt op een percentage van minimaal 30% sociale huurwoningen met daarbij de aanvulling dat het aandeel sociale woningbouw in de gemeente Nieuwkoop op dit moment kleiner is dan de gewenste 30%; Opnemen van Gebruikersoppervlakte (GBO) van de woningen binnen de verkennende scenario’s in plaats van Bruto vloeroppervlak (BVO); Balans tussen de kosten en opbrengsten; Ontsluiting van de nieuwe woningen op de Laan der Verwondering; Gezien de verspreide ligging van de percelen is de voorkeur gehanteerd om bij de verkenning zo veel mogelijk aan te sluiten bij de huidige invulling van de omliggende percelen.

2.3.

Doel

Doel van deze verkenningsstudie: een door de gemeenteraad gegeven richtinggevend kader met betrekking tot het gewenste woningbouw en/of maatschappelijk programma voor het project De Kleine Verwondering.

2.4.

Afbakening

In deze verkenningsstudie zijn de volgende punten niet meegenomen: Extra openbare ruimte In de omgeving van De Kleine Verwondering is een groot park aanwezig (De Verwondering Parkeiland), binnen het gebied Teylerspark is een beweegplek en tussen Teylerspark II en de Schilkerweg wordt ook een park gerealiseerd. Flexwonen Flexwonen is een ander project in de omgeving van De Kleine Verwondering. Dit speelt op de locatie Teylersplein en is onderdeel van het project flexwonen. Startnotitie De Kleine Verwondering We benadrukken dat de verkenningsstudie verricht is om een richtinggevend kader te krijgen van de gemeenteraad voor de herontwikkeling van de vijf benoemde percelen. Deze verkenningsstudie is geen startnotitie, maar onderdeel van de planverkenning binnen de zeven processtappen woningbouwprojecten (bijlage 1). In deze studie is wel aandacht besteed aan de vervolgstappen na vaststelling van dit kader. Op deze manier is het mogelijk om na besluitvorming door de gemeenteraad direct te starten met de initiatieffase (o.a. uitvoeren verkennende onderzoeken, starten participatietraject en opstellen startnotitie). Percelen rondom IKC Nieuwveen De ontwikkeling van deze percelen vallen buiten dit project en zijn wel opgenomen in de Strategische Koers 2024 – 2040 gebiedsontwikkeling woningbouw om te herontwikkelen.

Pagina 9 van 22

2.5.

Afhankelijkheden

Er zijn verschillende projecten en ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de ontwikkeling van de percelen binnen De Kleine Verwondering. De bouw van de woningen binnen het project Teylerspark II; De realisatie van een park tussen Teylerspark II en de Schilkerweg; De bouw van het IKC Nieuwveen; De interesse voor het exploiteren van een hospice, kinderopvang of gezondheidscentrum op één van de percelen; De interesse van de woningcorporaties om sociale woningen in samenwerking met de gemeente te bouwen binnen het gebied.

2.6.

Randvoorwaarden

De te behalen resultaten binnen het project De Kleine Verwondering moeten voldoen aan landelijke wet- en regelgeving, beleid en regels van provincie en waterschap en regionaal en lokaal beleid. Anders kunnen er geen woningen worden gebouwd. In bijlage 2 staan de belangrijkste documenten op een rij.

2.7.

Aanpak uitgevoerde verkenningsstudie De Kleine Verwondering

Samen met IMOSS, ontwerp- en adviesbureau voor stedenbouw, landschap en buitenruimte, is onderzoek gedaan naar de mogelijke invulling van de vijf percelen. Hierbij is gekeken naar: Mogelijk woningbouwprogramma: o Regionale woonagenda 2023 – 30% sociale huur, 35% middenhuur en/of sociale koop en 35% vrij invulbaar. o Vergroten sociale huurvoorraad (meer dan 30% aan sociale huur) met minimaal aantal woningen in het duurdere koopsegment. o Mix van koopwoningen in de volgende segmenten: middelduur, duur en duurder. Mogelijke maatschappelijke voorzieningen: o Gezondheidscentrum o Hospice o Kinderopvang IMOSS is gevraagd om aan de hand van alle eerdergenoemde gegevens onderzoek te doen naar de mogelijkheden en de ruimtelijke inpassing binnen de bestaande woningbouw met de visies van De Verwondering en Teylerspark II. Dit onderzoek heeft geresulteerd in zes mogelijke scenario’s die door IMOSS zijn gevisualiseerd en voorzien van de ruimtelijke randvoorwaarden bij de herontwikkeling van de vijf percelen. Op basis hiervan is in hoofdstuk 3 de tabel met zes scenario’s voorzien van voor- en nadelen en een eerste verkennende financiële doorrekening. We merken daarbij op dat dit een eerste verkenning is op basis van bureauonderzoek. Er zijn nog veel onzekerheden.

Er zijn weliswaar zes scenario’s benoemd, maar de mogelijkheden per perceel binnen de verschillende scenario’s zijn intern uitwisselbaar.

Pagina 10 van 22

3. Zes uitgewerkte scenario’s 3.1

De scenario’s uit de verkenningsstudie van IMOSS

Scenario 1. Grondgebonden woningen

2. Grondgebonden, appartementen sociaal en hospice

Mogelijke woningbouwprogramma Regionale woonagenda 2023 (30% sociale huur, 35% middenhuur en/of sociale koop tot de NHG grens en 35% vrij invulbaar)

Vergroten sociale huur (meer dan 30% aan sociale huur) met minimaal aantal woningen in het duurdere koopsegment

Aantal woningen in het scenario 37

54

Type woningen

12 sociaal grondgebonden (32%) 12 middeldure koop (32%) 13 vrij invulbaar (35%)

42 sociale huurappartementen (78%) 12 vrij invulbaar (22%)

Mogelijkheden maatschappelijke voorzieningen Geen maatschappelijke voorzieningen

Hospice (1)

Voordelen

Nadelen

Dit scenario: Voldoet aan de regionale afspraken (Regionale woonagenda 2023) om 30% sociale huur te realiseren Voldoet aan het collegeprogramma/ coalitieakkoord (gevarieerde mix aan woontypen, prijsklassen en de nadruk op goedkoop en middeldure woningen) Voorziet in de grote behoefte aan woningen voor starters, gezinnen en senioren om in de kern terug te komen of te blijven Een aantal percelen bestemt voor 13 woningen (twee onder een kap en vrijstaand) sluiten aan op het concept van “De Verwondering” waar dure koopwoningen worden gerealiseerd Markante woning als “Entree van Teylerspark II” Draagt bij aan het verkleinen van de wachtlijst woningzoekenden voor sociale huurwoningen Sluit aan op de beschreven uitgangspunten in de tender van Teylerspark II

Dit scenario: Voldoet niet aan de regionale afspraken (Regionale woonagenda 2023) om 35% middenhuur en/of sociale koop tot de NHG grens te realiseren Percelen A, B en C hebben nu een maatschappelijke functie, welk in dit scenario niet zo is ingevuld Om woningen te kunnen bouwen moet de functie maatschappelijk omgezet worden naar functie wonen via een planprocedure We gaan hier niet in op de signalen naar de behoefte van het uitbreiden van een hospice, gezondheidscentrum of kinderopvang Door enkel grondgebonden woningen te realiseren, wordt er een groot beslag gelegd op de beschikbare ruimte, waardoor niet het hoogste aantal aan woningen gerealiseerd kan worden.

Verder: Groeit het percentage betaalbare woningen binnen de gemeente Hiermee zorgen we voor doorstroming We komen met dit programma tegemoet aan de verwachtingen van provincie en Rijk om de woningvoorraad sociale woningen te vergroten Indien er een tekort ontstaat binnen de grondexploitatie, is het mogelijk aanvraag te doen voor de subsidieregeling Knelpuntenpot Zuid-Holland Dit scenario Zorgt voor de grootste toename aan woningen, met ook nog een hospice Levert een grote bijdrage van 42 sociale huurwoningen, dat is 78% binnen het project Voldoet aan de regionale afspraken (Regionale woonagenda 2023) om 30% sociale huur te realiseren Voldoet aan het collegeprogramma/ coalitieakkoord (gevarieerde mix aan woontypen, prijsklassen en de nadruk op goedkoop en middeldure woningen). Draagt relatief veel bij aan het verkleinen van de wachtlijst woningzoekenden voor sociale huurwoningen Pagina 11 van 22

Percelen A, B en C hebben nu een maatschappelijke functie, welk in dit scenario slechts deels is ingevuld Om woningen te kunnen bouwen moet de functie maatschappelijk deels omgezet worden naar functie wonen via een planprocedure Het appartementengebouw is qua volume wat massaal

Verkenning financiële doorrekening Financieel het meest gunstig. Uitgaande van middeldure kooprijwoningen. Als er uitgegaan wordt van middeldure huur en koop tot de NHG grens zal de grondwaarde een stuk lager zijn.

Financieel gunstig Uitgegaan van de maatschappelijke grondprijs zonder winstoogmerk. Indien er wel winstoogmerk is dan moet de grond getaxeerd worden en ligt de opbrengst waarschijnlijk hoger

Scenario

Mogelijke woningbouwprogramma

Aantal woningen in het scenario

Type woningen

Mogelijkheden maatschappelijke voorzieningen

Voordelen

De overige percelen bestemt voor 12 woningen (twee onder een kap en vrijstaand) sluiten aan op het concept van “De Verwondering” waar dure koopwoningen worden gerealiseerd Voorziet in de grote behoefte aan woningen voor starters, gezinnen en senioren om in de kern terug te komen of te blijven Speelt in op de vraag vanuit het hospice om mee te denken over een geschikte locatie voor uitbreiding van het aantal bedden Sluit aan op de beschreven uitgangspunten in de tender van Teylerspark II Markante woning als “Entree van Teylerspark II”

3. Grondgebonden en appartementen sociaal

Regionale woonagenda 2023 (30% sociale huur, 35% middenhuur en/of sociale koop tot de NHG grens en 35% vrij invulbaar)

47

28 sociale huur (60%) waarvan: 7 levensloopbestendig en grondgebonden 16 appartementen 5 kleine studio’s

Geen maatschappelijke voorzieningen

Middeldure koop (21%) 10 rijwoningen Vrij invulbaar (19%) 4 twee-onder-één kapwoningen 5 vrijstaande woningen

4.

Maatschappelijk zorgcluster (woningen en hospice)

Mix van koopwoningen in de volgende segmenten middelduur, duur en duurder

38

21 goedkope koop appartementen (55% sociale koop) 17 vrij invulbaar (45%)

Hospice (1)

Verder: Groeit het percentage betaalbare huurwoningen binnen de gemeente Zorgen we hiermee voor doorstroming Indien er een tekort ontstaat binnen de Grondexploitatie, is het mogelijk aanvraag te doen voor de subsidieregeling Knelpuntenpot Zuid-Holland voor de sociale huurwoningen. Dit scenario Levert een grote bijdrage van 28 sociale woningen, in parkachtige setting Voldoet aan de regionale afspraken (Regionale woonagenda 2023) om 30% sociale huur te realiseren Sluit bijna volledig aan op het concept van “De Verwondering” door op een aantal percelen twee-onder-één kap en vrijstaande woningen te realiseren Voorziet in grote behoefte aan woningen voor starter en senioren Bevordert de doorstroming 7 levensloopbestendige woningen met vrij uitzicht op groen Sluit aan op de uitgangspunten van De Verwondering en de tender van Teylerspark II Bouwen voor doelgroep Bouwen van betaalbare woningen Dit scenario Voldoet aan de regionale afspraken (Regionale woonagenda 2023) om 35% middenhuur en/of sociale koop tot de NHG grens te realiseren Bevordert de doorstroming in de bestaande woningvoorraad van Nieuwkoop Sluit goed aan op de huidige woningcategorieën binnen De Verwondering

Pagina 12 van 22

Nadelen

Verkenning financiële doorrekening

in de huidige context (vier bouwlagen) Naast een massaal gebouw wordt er ook veel ruimte ingenomen door parkeerplekken om aan de parkeervraag te voldoen.

Dit scenario heeft geen maatschappelijke functie voor hogere parkeerdruk en verkeersbewegingen door de appartementen De levensloopbestendige woningen sluiten minder goed aan op de beoogde doelgroep voor Teylerspark II (jongeren en starters) en de locatie is verder weg van dagelijkse voorzieningen Het appartementengebouw is qua volume wat massaal in de huidige context (3 bouwlagen)

Financieel gunstig

Dit scenario voldoet niet aan de Regionale Woonagenda 2023 voor wat betreft de sociale huur De provincie toetst op het percentage sociale huurwoningen dat binnen de gemeente gerealiseerd

Financieel gunstig De appartementen middenkoop zijn aangemerkt als betaalbare koop (sociaal 2)

Scenario

Mogelijke woningbouwprogramma

Aantal woningen in het scenario

Type woningen

Mogelijkheden maatschappelijke voorzieningen

Voordelen Zuidereiland en Teylerspark II, maar zorgt ook voor goede mix Speelt in op de vraag vanuit het hospice om mee te denken over een geschikte locatie voor uitbreiding van het aantal bedden Verder zorgen we hiermee voor doorstroming

5. Maatschappelijke zorgcluster (woningen en zorgcentrum inclusief hospice)

Minimaal aantal woningen sociale huur en duurder koopsegment

15

3 sociale huur, levensloopbestendig en grondgebonden 12 vrij invulbaar

Gezondheidscentrum inclusief hospice en/of kinderopvang (1)

Dit scenario Biedt mogelijkheid voor een maatschappelijke ruil. De huidige locatie van de huisarts/fysiotherapeut/tandarts op het Teylersplein kan een nieuwe invulling krijgen Biedt met de beschikbare ruimte van het nieuwe gezondheidscentrum meer ruimte aan maatschappelijke voorzieningen, zoals de huisarts, fysio en tandarts Voorziet in een mogelijke maatschappelijke behoefte, zoals kinderopvang, hospice of gezondheidscentrum Geeft partijen de mogelijkheid zich met elkaar te verbinden wat de maatschappelijke functie kan versterken Speelt in op de vraag vanuit het hospice om mee te denken over een geschikte locatie voor uitbreiding van het aantal bedden De rest van de percelen bestemt voor 12 woningen (twee onder een kap en vrijstaand) sluiten aan op het concept van “De Verwondering” waar dure koopwoningen worden gerealiseerd Markante woning als “Entree van Teylerspark II” Verder zorgen we hiermee voor doorstroming naar levensloopbestendige woningen (4) en naar grotere woningen (12).

Pagina 13 van 22

Nadelen wordt en dit project voldoet niet aan de 30% sociale huur. Dat betekent dat de 30% quote binnen een ander project opgevangen moet worden. Het voldoet niet volledig aan het vastgestelde Collegeprogramma De appartementengebouwen zijn qua volume wat massaal in de huidige context (drie bouwlagen en vier bouwlagen) Strookt niet met de communicatie bij de tender van Teylerspark II dat er mogelijk een beperkt aantal grondgebonden woningen worden gerealiseerd. In dit scenario is het woningaanbod klein De levensloopbestendige woningen liggen relatief verder af van dagelijkse voorzieningen

Verkenning financiële doorrekening

Financieel minder gunstig door het grote aandeel zorg/sociaal Uitgegaan van de maatschappelijke grondprijs zonder winstoogmerk. Indien er wel winstoogmerk is dan moet de grond getaxeerd worden en ligt de opbrengst waarschijnlijk hoger

Scenario

Mogelijke woningbouwprogramma

6. Hofwoningen (levensloopbestendig)

3.2

Aantal woningen in het scenario 31

Type woningen

19 sociale huur, hofwoning levensloopbestendig 12 vrij invulbaar

Mogelijkheden maatschappelijke voorzieningen Geen maatschappelijke voorzieningen

Voordelen

Nadelen

Dit scenario Levert een bijdrage van 19 sociale woningen Speelt in op de grote behoefte naar levensloopbestendig/seniorenwoningen in Nieuwveen Mogelijk samenwerking met Futura Levensloopbestendige woningen met gedeelde binnentuin Bevordert de doorstroming De rest van de percelen bestemt voor 12 woningen (twee onder een kap en vrijstaand) sluiten aan op het concept van “De Verwondering” waar dure koopwoningen worden gerealiseerd Markante woning als “Entree van Teylerspark II” Bouwen voor doelgroep Bouwen van betaalbare woningen

De levensloopbestendige woningen liggen relatief verder af van dagelijkse voorzieningen De ruimte wordt minder optimaal gebruikt

Verkenning financiële doorrekening Financieel minder gunstig

Risico’s

Risico Weerstand tegen (sociale) woningbouw en/of een hospice

Kans Middel

Gevolg De bouw van woningen loopt vertraging op

Regels binnen het regionaal woonbeleid veranderen en beïnvloeden dit project negatief Belangstelling van de doelgroep waarvoor de woningen gebouwd worden, is klein door het ontbreken van goed openbaar vervoer Cumulatie geluid door de komst van de Omgevingswet

Laag Middel

Het richtinggevend kader sluit niet aan op de nieuwe regels en moet aangepast worden gedurende het (participatief) proces De woningen worden niet verhuurd of verkocht

Laag

Extra motivatie nodig om te kunnen bouwen.

Nutsvoorzieningen kunnen niet tijdig aangelegd worden

Middel

Hospice heeft een andere locatie gevonden voor de benodigde uitbreiding of kan financieel niet de koop van de benodigde grond regelen

Middel

De gebouwde woningen bevatten geen stroom, internet en andere leidingen, waardoor men er nog niet kan wonen Hospice komt niet op één van de vijf locaties

Geheel nieuw zorgcluster is duur, één van de twee huisartsen in Nieuwveen gaat binnen afzienbare tijd met pensioen

Laag

Mogelijk samenvoegen twee praktijken. Weinig behoefte aan zorgcluster. Zorgcluster wordt niet gebouwd

Regionale woonprogramma wordt niet gevolgd als een zorgcluster wordt gerealiseerd Ontwikkelaar

Hoog

Nadeelcompensatie

Hoog

Binnen een ander project moet een hoger percentage sociale huur worden gerealiseerd Er is geen ontwikkelaar die het uiteindelijke scenario wil bouwen De gemeente moet nadeelcompensatie uitkeren (het vroegere planschade) aan omwonenden van wie de waarde van hun huis met 4% of meer is gedaald als gevolg van deze ontwikkeling.

Middel

Pagina 14 van 22

Beheermaatregel Goede communicatie en participatie, waardoor het mogelijk is vroegtijdig kansen en mogelijke weerstand bij de verschillende stakeholders op te halen. Afstemming met de beleidsmedewerker wonen van de gemeente om tijdig in te kunnen spelen op de veranderingen en hierover ook te communiceren In de initiatieffase inwoners, ondernemers en andere partijen betrekken om te onderzoeken of het ontbreken van goede openbaar vervoer verbindingen belemmerend werken voor woningen van bepaalde doelgroepen Nieuw beleid wordt vastgesteld en binnen dit project wordt een motivatie opgesteld binnen het omgevingsplan Vroegtijdig in het proces de leveranciers van de nutsvoorzieningen informeren en betrekken bij het project In de verkenning zijn alternatieven meegenomen voor de locatie waar een hospice is ingetekend. Na de vaststelling van het richtinggevend kader start de participatie voor het opstellen van een startnotitie. Het hospice is één van de stakeholders, die we benaderen Huidige gebouw op Teylersplein biedt mogelijkheden. In de verkenning zijn alternatieven meegenomen voor de locatie waar het zorgcluster ingetekend staat.

Gesprekken voeren om na te gaan of er daadwerkelijk behoefte is aan een zorgcluster en dit ook realiseerbaar is Binnen team Woningbouw zorgdragen voor benodigde percentage sociale huur gemeente breed De woningmarkt volgen, zodat op ontwikkelingen ingespeeld wordt en het te bouwen plan zo aantrekkelijk mogelijk is voor ontwikkelaars Inventariseren om hoeveel huizen het gaat en daarvoor een post opnemen in de begroting.

4. Advies en aanpak initiatieffase 4.1

Advies

Overwegende dat: we nu en de komende jaren nog een grote woningbouwopgave hebben; er een grote behoefte is aan betaalbare en passende woningen bij de verschillende doelgroepen, zoals benoemd in de ‘Strategische koers 2024 – 2040 gebiedsontwikkeling woningbouw’; het belangrijk is dat naast woningbouw er ook voldoende maatschappelijke voorzieningen zijn, daarom zijn er meerdere scenario’s verkend met en zonder maatschappelijke voorzieningen; drie van de vijf percelen op dit moment de functieaanduiding maatschappelijk hebben; de vijf percelen binnen project De Kleine Verwondering, de laatste percelen grond in eigendom van de gemeente zijn waarop direct ontwikkeling mogelijk is; alle zes de scenario’s gerealiseerd kunnen worden; we per perceel vanuit de verschillende scenario’s nog kunnen kiezen en dit kan leiden tot een combinatie van scenario’s of wel een nieuw scenario; er nog gesprekken met de verschillende stakeholders moet plaatsvinden om tot een startnotitie met één verder uit te werken scenario te komen (participatietraject); alle scenario’s voor- en nadelen kennen; Concluderen we dat: de verkenningsstudie een goede eerste indruk geeft van de mogelijkheden op de vijf percelen binnen de kern Nieuwveen; verder onderzoek nodig is om te komen tot een eenduidig advies; hiervoor gesprekken nodig zijn met de verschillende stakeholders en de verkenningsstudie als basis dient voor

deze gesprekken (participatietraject); de in paragraaf 4.2 genoemde aanpak met planning nodig is om de startnotitie en het advies te kunnen schrijven. We adviseren daarom om de volgende documenten vast te stellen: Verkenningsstudie: Nieuwveen, De Kleine Verwondering; Notitie ‘De Kleine Verwondering. Uitgangspunten en resultaat verkenningsstudie mogelijkheden woningbouwprogramma’.

4.2

Aanpak initiatieffase

Na afronding van de planverkenning door besluitvorming over de verkenningsstudie Nieuwveen, De Kleine Verwondering (opgesteld door IMOSS) en deze notitie, kunnen we de initiatieffase starten. Deze fase staat in het teken van het uitvoeren van verkennende onderzoeken denk aan bodem, stikstof en/of geluid, het starten van het participatietraject en verder uitwerken van de verkenningsstudie om te komen tot één scenario. Dit alles om te komen tot een startnotitie met ontwikkelstrategie. In deze paragraaf leest u de vervolgstappen en planning. Pagina 15 van 22

4.3.1

Resultaat initiatieffase

Een startnotitie met ontwikkelstrategie voor de verdere aanpak van dit project waarover de gemeenteraad een besluit neemt.

4.3.2

Tussenresultaat

Inzicht in: belangen/behoeften/zorgen voor partners, stakeholders en gemeenteraad rondom woningbouw en/of maatschappelijke voorzieningen binnen dit project. mogelijkheden/uitdagingen/beperkingen met betrekking tot thema’s van bijvoorbeeld: stikstof, geur, geluid en bodem.

4.3.3

Planning initiatieffase

Actie Uitvoeren Quickscans: Stikstofdepositie Bodem Ecologie Geluid Geurcirkel (afhankelijk van bedrijvigheid) Starten projectorganisatie initiatieffase en het participatief uitwerken van de verschillende scenario’s Opstellen startnotitie inclusief ontwikkelstrategie, college en raadsvoorstel Vaststelling startnotitie inclusief ontwikkelstrategie

4.3.4

Planning Juli t/m oktober 2024

Juli t/m december 2024 januari t/m maart 2025 College: april/mei 2025 Raad: mei/juni 2025

Kosten (wanneer, wie en budget)

Wanneer: Einde initiatieffase april 2025. Wie: Interne ambtelijke uren (projectteam + vakspecialisten) en externe adviseurs ten behoeve van verkennende onderzoeken en de ontwikkelstrategie. Budget: Voor het starten van het project De Kleine Verwondering heeft de gemeenteraad op 9 november 2023 een voorbereidingskrediet, van € 420.000 voor 2024 en € 360.000 voor 2025, beschikbaar gesteld. Hieruit betalen we de personeels-, advies-, en onderzoekskosten. Bij het opstellen van de startnotitie is het uitgangspunt dat de grondexploitatie minimaal kostenneutraal is. Een nieuwe doorrekening vindt plaats op grond van het nog op te stellen stedenbouwkundig plan.

4.3.5

Projectorganisatie

Bestuurlijke opdrachtgever namens het college: Wethouder ROG Projecten, Woningbouw en Vastgoed Ambtelijke opdrachtgever: Afdelingsmanager ROG Pagina 16 van 22

Gedelegeerd ambtelijk opdrachtgever: Teamleider Woningbouw Ambtelijk opdrachtnemer: Procesmanager Projectteam: procesondersteuner, planjurist, stedenbouwkundige, communicatieadviseur waar nodig aangevuld met andere vakspecialisten.

4.3.6

Participatie

De volgende externe belanghebbenden zijn op dit moment in beeld: Provincie Waterschap Veiligheidsregio Hollands Midden IKC Nieuwveen Hospice Nieuwkoop Ondernemersvereniging Sportvereniging Overige verenigingen Futurazorg Omwonenden percelen De Verwondering Gezondheidscentrum (Teylersplein) Omwonenden TP II Inwoners Nieuwveen Dorpsvereniging Nieuwveen Toekomstige bewoners 3 kerken Ipse de Bruggen Wooncorporaties

4.3.7

Kernboodschap

Onze kernboodschap is: Stap voor stap werken we aan een fijne leefomgeving dichtbij vrienden en familie. Dat is soms best een uitdaging want er speelt veel. Er is bijvoorbeeld veel vraag naar betaalbare en levensloopbestendig woningen, we willen blijven genieten van ‘onze’ natuur en onze energieopwekking moet duurzamer. Dit brengt dilemma’s met zich mee, zoals wat is een goede plek voor woningen, hoe behouden we onze natuur en kunnen we duurzamer bezig zijn. Pagina 17 van 22

In de kern Nieuwveen zijn er op dit moment nog vijf locaties beschikbaar die we kunnen ontwikkelen. Dat kan op verschillende manieren, passend bij de signalen uit de omgeving en rekening houdend met landelijke en regionale afspraken en lokaal beleid. Er zijn zes voorbeeld scenario’s opgesteld en de raad heeft besloten dat we deze scenario’s verder kunnen uitwerken. Dit pakken we graag samen met u op.

4.3.8

Aanpak participatie

Gedurende de initiatieffase informeren we belanghebbenden en halen we de behoeften op. We gebruiken hiervoor verschillende middelen (online/offline). Wat we gaan doen: Presentatie van de zes scenario’s Ophalen van wensen en aandachtspunten bij onze belanghebbenden Toetsen van de bij ons bekende behoeften en of de beschikbare locaties geschikt zijn om die behoeften te vervullen. Denk daarbij aan: is het voor de betrokkenen economisch haalbaar om een kinderopvang, hospice of een groter gezondheidscentrum te realiseren en is dit de gewenste locatie daarvoor. Hoe ervaren de huidige inwoners de toegankelijkheid van de aanwezige zorg en is er vraag (ook rekening houdend met de in ontwikkeling zijnde projecten) naar een kinderopvang in het gebied. Het participatietraject zal zowel fysiek als online plaatsvinden.

Pagina 18 van 22

Bijlage 1: De zeven processtappen van een woningbouwproject

Bijlage 2: Overzicht wet- en regelgeving en belangrijkste beleid Naam document/Wet- en regelgeving

Datum Gemeente

(Tijdelijk) Omgevingsplan Nieuwkoop Nota parkeernormen gemeente Nieuwkoop 2021 Omgevingsvisie Nieuwkoop 2021 Woonvisie Nieuwkoop 2016-2025 - Woonzorgvisie (concept) - Addendum (concept) - Richtlijn levensloopbestendige woningen (concept) - Richtlijn zorggeschikte woningen (concept) - Afwegingskader woonzorginitiatieven (concept) Prestatieafspraken Nieuwkoop – WSN – WDA 2022-2025 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) Duurzaamheidsagenda Verordening geurhinder en veehouderij Integraal woningbouwprogramma Nieuwkoop Verordening doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2022 Beleidsregel anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht Handboek openbare ruimte 2022 Grondprijsafspraken sociale huurwoningen gemeente Nieuwkoop 2022 Participatiebeleid en participatiewijzer 2021, registratienummer 21.11277 Verordening inspraak, participatie en uitdaagrecht en besluiten verplichte participatie onder de Omgevingswet, registratienummer 2023-006 Waterschap Hoogheemraadschap van Rijnland - Waterschapsverordening Regionaal Regionale Woonagenda Holland Rijnland Regionale Realisatieagenda Holland Rijnland (woondeal) Provincie Woningbehoefteraming Omgevingsvisie provincie Zuid-Holland Omgevingsprogramma provincie Zuid-Holland Omgevingsverordening provincie Zuid-Holland Rijksoverheid

1-1-2024 07-2021 07-2021 2016 2024 2024 2024 2024 2024 14-12-2021 10-12-2020 18-03-2021 12-12-2013 09-07-2020 24-02-2022 15-10-2021 09-02-2022 28-06-2022 08-02-2021 23-02-2023 01-01-2024 2023 2021 2023 01-04-2023 01-04-2023 01-01-2024

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Nationale Omgevingsvisie (NOVI) hoofddocument Nationale prestatieafspraken Programmaplan NOVEX Programmaplan Mooi Nederland Programma woningbouw Programma betaalbaar wonen Programma een thuis voor iedereen Beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving Programma wonen en zorg voor ouderen Omgevingswet Luchthavenindelingbesluit Schiphol Besluit kwaliteit leefomgeving Omgevingsregeling

2012 09-2020 30-06-2022 07-2022 07-2022 03-2022 05-2022 05-2022 06-2022 11-2022 01-01-2024 11-2002 01-01-2024 01-01-2024

info@nieuwkoop.nl

14 01 72

Teylersplein 1, Nieuwveen