Brief van B&W (045) over Bestemmingsplan Zuideinde 36K Nieuwkoop (incl. bijlage).pdf

gemeente Nieuwkoop afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling & Grondbedrijf

Gemeente Nieuwkoop ter attentie van de gemeenteraad Postbus 1 2460 AA TER AAR

1 februari 2021

datum uw brief/kenmerk

21.02391 Stefan Veenenberg Bestemmingsplan Zuideinde 36k Nieuwkoop geen

registratienummer behandeld door betreft bijlage(n)

Beste leden van de gemeenteraad, Tijdens de meningsvormende raad is verzocht om inzichtelijk te maken op welke wijze verwachtingen zijn gewekt om medewerking te verlenen aan het realiseren van een woning op het perceel naast het perceel Zuideinde 36h te Nieuwkoop. Daarnaast is gevraagd om ruimtelijke overwegingen aan te dragen die ten grondslag liggen aan het voeren van een planologische procedure. 1. Tijdslijn bestemmingsplan versus plangebied 1970: bouwjaar woning Zuideinde 36h 1999 De begrenzing van deze bestemming komt overeen met de begrenzing van het thans geldende bestemmingsplan. Deze bestemming valt onder het bestaand stedelijk gebied en maakt deel uit van de kern Nieuwkoop.1 30 mei 2013 Het bestemmingsplan is deels onherroepelijk per 14 januari 2015. Voor wat betreft het deel van het bestemmingsplan dat destijds niet onherroepelijk was, is een reparatie-bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan bestemmingsplan 1

Technische vragen D66

De wettelijke publicaties vindt u op overheid.nl. Abonneer u via www.overuwbuurt.overheid.nl. Gemeente Nieuwkoop

Telefoon:

14 0172 (geen netnummer nodig)

Bezoekadres:

Postadres:

Klant Contact Centrum, Teylersplein 1

Postbus 1

info@nieuwkoop.nl

2441 LE Nieuwveen

2460 AA Ter Aar

www.nieuwkoop.nl

Volg de gemeente op Facebook: https://facebook.com/GemeenteNieuwkoop of twitter: https://twitter.com/gemnieuwkoop

registratienummer 21.02391 pagina 2 van 9

is door de gemeenteraad vastgesteld op 9 september 2017. Dit bestemmingsplan is reeds geheel onherroepelijk in werking. 2014: kadastrale splitsing Een deel van het perceel, voor wat betreft het deel van het perceel waarop de woning Zuideinde 36h zich bevindt, is verkocht aan de huidige eigenaar. De notaris heeft de akte van levering op 1 oktober 2014 gepasseerd. 2017-2018 Meerdere partijen 36h. Bij de gemeente zijn architectenbureau Henk van der Laan, RTCI, S&L Projecten en de huidige initiatiefnemer 2. Contactmomenten voorafgaand aan de planologische procedure Hieronder is in chronologische volgorde aangegeven welke contactmonumenten er zijn geweest ten aanzien van plannen voor woningbouw op het perceel naast Zuideinde 36h te Nieuwkoop. 21 april 2017 Naar aanleiding van een oproep in Nieuwkoop Nieuws waarin stond dat de gemeente Nieuwkoop open staat voor kleinschalige bouwinitiatieven heeft architectenbureau Henk van der Laan aan de gemeente de vraag gesteld of er bouwmogelijkheden zijn voor meerdere woningen op het perceel 2 naast Zuideinde 36h. 4 mei 2017 In het verleden zowel bij het bestemmingsplan Zuidhoek als bij het bestemmingsplan Kern Nieuwkoop is verzocht om dit perceel in de ontwikkeling mee te nemen. Daar is toen niet in meegegaan.

In reactie op de vraag van architectenbureau Henk van der Laan, is aangegeven dat er geen bouwmogelijkheden zijn voor het realiseren van meerdere woningen op het perceel naast Zuideinde 36h. 26 januari 2018 Naar aanleiding van eerdergenoemde oproep in Nieuwkoop Nieuws waarin stond dat de gemeente Nieuwkoop open staat voor kleinschalige bouwinitiatieven heeft voor meerdere woningen op het perceel naast Zuideinde 36h. Op 8 maart 2018 is het beleidsvoorstel kleinschalige bouwinitiatieven, opgesteld onder de toenmalige portefeuillehouder, verworpen. Hierover is ontwikkelaar RTCI met RTCI. 13 maart 2018 Naar aanleiding van een eerdergenoemde oproep in Nieuwkoop Nieuws waarin stond dat de gemeente Nieuwkoop open staat voor kleinschalige bouwinitiatieven

2

Het betreft het perceel vanaf de grens met het perceel Zuideinde 36h tot aan de plas.

registratienummer 21.02391 pagina 3 van 9

bouwmogelijkheden voor meerdere woningen ten aanzien van het perceel naast het perceel Zuideinde 36h te Nieuwkoop. In het telefoongesprek is door een ambtenaar van de gemeente aangegeven dat het beleidsvoorstel kleinschalige bouwinitiatieven is verworpen en dat na de gemeenteraadsverkiezingen bezien moet worden hoe het onderwerp kleinschalige bouwinitiatieven wordt opgepakt door het nieuwe college. De ambtenaar heeft aangegeven dat er tot die tijd nog geen uitspraken gedaan kunnen worden op de vraag of er bouwmogelijkheden zijn. 27 maart 2018 S&L Projecten betreffende de coalitiebesprekingen. 14 mei 2018 Naar aanleiding van de vraag van S&L Projecten of er bouwmogelijkheden zijn voor -principe op het perceel naast Zuideinde 36h, is op verzoek van de portefeuillehouder onderzocht of het principe van mogelijk, omdat het perceel onderdeel is van bestaand stedelijk gebied. Vanuit de ambtelijke organisatie is aan de portefeuillehouder meegegeven dat het bij het toevoegen van woningen. Ambtelijk is geadviseerd om van de reeds aanwezige woonbestemming op basis van afdracht aan het woonfonds. Het perceel valt onder bestaand stedelijk gebied als onderdeel van de kern Nieuwkoop. Het voorgestelde advies is door de portefeuillehouder overgenomen.

14 juni 2018 De portefeuillehouder heeft met de behandelend ambtenaar een locatiebezoek gebracht naar aanleiding van de vraag van S&L Projecten of naast Zuideinde 36h meerdere woningen kunnen worden gerealiseerd. 18 juli 2018 De huidige initiatiefnemer had op 18 juli 2018 een baliegesprek over het bouwen van een nieuwe woning naast Zuideinde 36h. Dit was het eerste contactmoment tussen de huidige initiatiefnemer en de gemeente. Aan de balie is medegedeeld dat op het perceel naast Zuideinde 36h geen bouwmogelijkheden zijn, omdat er geen bouwblok aanwezig is. Verzocht is om een principeverzoek in te dienen waarmee wordt gevraagd of bereidheid bestaat om Een principeverzoek is echter nooit ontvangen. 24 juli 2018 De huidige initiatiefnemer heeft een ruimtelijk adviseur benaderd voor het voeren van overleg met de gemeente.

registratienummer 21.02391 pagina 4 van 9

25 juli 2018 De adviseur van de huidige initiatiefnemer heeft telefonisch overleg gevoerd met een ambtenaar van de gemeente over het perceel naast Zuideinde 36h. 26 juli 2018 Op 26 juli 2018 is door adviseur van de huidige initiatiefnemer het volgende gevraagd aan een ambtenaar van de gemeente Nieuwkoop: a. Staat de gemeente positief tegenover de bouw van een woning binnen de woonbestemming naast Zuideinde 36h (middels toevoegen van een bouwvlak)? b. Staat de gemeente, nu of in de toekomst, positief tegenover de bouw van meerdere woningen op het totale perceel (dus op de bestemming Wonen en een x aantal daarnaast op de huidige bestemming Tuin )? Bij deze laatste vraag is door de adviseur van initiatiefnemer aangegeven dat initiatiefnemer de zuidelijke kop van het eiland wil inrichten als natuur. Verder is kenbaar gemaakt dat, gezien de hoge vraagprijs van het perceel, de bouw van een enkele woning bijna onmogelijk is en de bouw van meerdere woningen gewenst is. Hierop is aangegeven dat geen medewerking wordt verleend aan het realiseren van meerdere woningen. doeld voor eigen bewoning. 26 juli 2018 De eerdere vraag van S&L Projecten (deze partij was op dat moment ook nog in beeld bij de gemeente) of vier tot zes woningen kunnen worden gerealiseerd op het perceel naast Zuideinde 36h, is intern besproken.

Tijdens het overleg komt ter sprake dat direct naast Zuideinde 36h op het perceel een woonbestemming rust, maar dat daar geen bouwvlak is ingetekend en dat de rest van het perceel tot aan de plassen de bestemming Tuin heeft. De bestemming Tuin wordt waardevol geacht uit landschappelijke overwegingen, met name het aanzicht vanaf de plassen. Het inbestemmen van een bouwblok op een bestaande woonbestemming wordt als veel minder ingrijpend gezien dan het inbestemmen van nieuwe bouwblokken op de tuinbestemming. De afgesplitste kavel Zuideinde 36k (met woonbestemming) sluit direct aan op het perceel Zuideinde 36h, wordt daarmee onderdeel van de bebouwing van de kern Nieuwkoop analoog aan de kavels / woningen op de Zuidhoek, ligt binnen de bestaand stedelijk gebied en de kop blijft (ook analoog aan de Zuidhoek) groen waardoor het zicht vanaf de plassen niet wijzigt.3 Verkeer en ontsluiting vormen wel een aandachtspunt, maar de verkeersgeneratie mate bijdragen aan de verkeersbelasting op het Zuideinde.

3

Zie onder 4 voor een volledige opsomming van ruimtelijke overwegingen.

registratienummer 21.02391 pagina 5 van 9

Tegenover het toekennen van een bouwrecht zal een tegenprestatie moeten staan in de vorm van het inleveren van glasrechten of het doen van een afdracht in het woonfonds. 2 augustus 2018 Op 2 augustus 2018 is namens het college schriftelijk gereageerd op de vraag van S&L Projecten of bereidheid bestaat tot het realiseren van meerdere woningen (brief met registratienummer 18.15256). Deze brief is bijgevoegd. S&L Projecten is in deze brief op de hoogte gesteld dat het realiseren van vier tot zes woningen niet wenselijk de geldende woonbestemming, wel mogelijk is. Hiertoe dient aan de woonbestemming een bouwvlak toegevoegd te worden. In een ambtelijk gesprek met S&L Projecten op 14 augustus 2018 is een nadere toelichting gegeven op de brief van 2 augustus 2018. Omstreeks 23 augustus 2018 De behandelend ambtenaar heeft telefonisch contact gehad met de adviseur van de huidige initiatiefnemer naar aanleiding van overleg met de portefeuillehouder. De behandelend ambtenaar heeft in het telefoongesprek aangegeven dat het rekenen op medewerking. Inhoudelijk is hierbij dezelfde mededeling gedaan als de mededeling die op 2 augustus 2018 schriftelijk aan S&L Projecten is gedaan. Omstreeks 3 september 2018 Er is telefonisch overleg geweest tussen de behandelend ambtenaar van de gemeente en de adviseur van de huidige initiatiefnemer.

Hierbij is medegedeeld dat, naar aanleiding van hetgeen in het telefoongesprek van omstreeks 23 augustus besproken is, het indienen van een principeverzoek niet van meerwaarde is. Wel is hierbij door de behandeld ambtenaar aangegeven dat aan het standpunt geen rechten ontleend kunnen worden. Medegedeeld is dat een uitgebreide planologische procedure moet worden doorlopen met een minimale looptijd van een half jaar. Bij voorkeur ontvangt de gemeente een uitgewerkt (postzegel)bestemmingsplan en na inwerkingtreding hiervan kan de definitieve aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (de woning dus) ingediend worden. 7 november 2018 Op 7 november 2018 heeft een bespreking plaatsgevonden op het gemeentehuis met de behandelend ambtenaar, de huidige initiatiefnemer en diens adviseur. In dit gesprek is de boodschap herhaald die in het telefoongesprek van omstreeks 3 september 2018 is gedaan. 3. Contactmomenten tijdens de planologische procedure en verloop planologische procedure 11 maart 2019 De adviseur van de huidige initiatiefnemer heeft op 11 maart 2019 de gemeente per mail verzocht om de planologische procedure voor het toevoegen van een bouwblok initiatiefnemer het perceel, waar een bouwblok op moet komen, aangekocht.

registratienummer 21.02391 pagina 6 van 9

Periode 11 maart 2019 24 maart 2020 De adviseur van initiatiefnemer heeft onderzoeken naar stikstofdepositie uitgevoerd. 24 maart 2020 De behandelend ambtenaar van de gemeente heeft een aangepaste versie van het bestemmingsplan ontvangen waarbij het onderdeel provinciaal omgevingsbeleid is geactualiseerd. 12 mei 2020 Het college heeft ingestemd met het vrijgeven van het (ontwerp)bestemmingsplan. 14 mei 2020 De adviseur van initiatiefnemer heeft een dataset aangereikt voor publicatie van het (ontwerp)bestemmingsplan. 22 mei 2020 De behandelend ambtenaar van de gemeente heeft een anterieure overeenkomst ter ondertekening gedeeld met initiatiefnemer. 4 juni 2020 Publicatiedatum (ontwerp)bestemmingsplan. 14 juli 2020 Er is een zienswijze gegeven op het (ontwerp)bestemmingsplan. 15 juli 2020 Indiener van de zienswijze heeft bij de griffie aangegeven dat hij graag een mondelinge toelichting wil geven op zijn zienswijze. 16 juli 2020 De ingekomen zienswijze is door de behandelend ambtenaar van de gemeente gedeeld met de huidige initiatiefnemer en diens adviseur. 20 juli 2020 spreken tijdens de meningsvormende raad van 10 september 2020. 22 juli 2020 De behandelend ambtenaar van de gemeente heeft een ondertekende anterieure overeenkomst retour ontvangen. 19 augustus 2020 De behandelend ambtenaar heeft telefonisch contact gehad met indiener van de zienswijze.

Aangegeven is dat de raad van september 2020 niet gehaald kan worden, maar dat gekoerst wordt op vaststelling van het bestemmingsplan in de raad van november/december.4

4

De procedure is vertraagd doordat de portefeuillehouder de huidige initiatiefnemer en indiener van de zienswijze heeft geprob

registratienummer 21.02391 pagina 7 van 9

31 augustus 2020 De behandelend ambtenaar heeft bij indiener van de zienswijze aangegeven dat gekoerst wordt op de raad van december en dat er op 26 november 2020 een inspraakmogelijkheid is. 28 oktober 2020 In de zienswijze wordt verwezen naar een passage uit een koopovereenkomst. De behandelend ambtenaar heeft indiener van de zienswijze een termijn (t/m 3 november 2020) gegeven om de volledige koopovereenkomst, waarnaar wordt verwezen, te verstrekken. 3 november 2020 De behandelend ambtenaar heeft een reactie gehad van indiener van de zienswijze. De koopovereenkomst, waarin volgens indiener van de zienswijze het een en ander bepaald zou zijn ten aanzien van zichtlijnen, kan niet verstrekt worden door indiener van de zienswijze. Indiener van de zienswijze heeft wel aangegeven dat hij in een gesprek de afspraken die gemaakt zijn betreffende zichtlijnen wil toelichten. 8 november 2020 De huidige initiatiefnemer stuurt een e-mail aan de portefeuillehouder (met de behandelend ambtenaar in de cc). Deze e-mail bevat de koopovereenkomst van het perceel naast Zuideinde 36h. Hierin zijn geen afspraken opgenomen ten aanzien van zichtlijnen. 11 november 2020 Op ons verzoek heeft een digitaal overleg plaatsgevonden over het bouwplan tussen de portefeuillehouder, indiener van de zienswijze en de behandelend ambtenaar.

17 november 2020 Op ons verzoek heeft een digitaal overleg plaatsgevonden over het bouwplan tussen de portefeuillehouder, de huidige initiatiefnemer, diens adviseur en de behandelend ambtenaar. 19 november 2020 De portefeuillehouder heeft een telefoongesprek gehad met indiener van de zienswijze en hierbij aangegeven dat hij het op prijs stelt als beide partijen met elkaar in gesprek treden. 19 november 2020 De behandelend ambtenaar heeft telefonisch contact gehad met huidige initiatiefnemer. Hij heeft, op verzoek van de portefeuillehouder, de mededeling gedaan dat de portefeuillehouder het zeer op prijs stelt als beide partijen (de huidige initiatiefnemer met de indiener van de zienswijze) met elkaar in gesprek treden. 26 november 2020 Initiatiefnemer heeft per mail aan de behandelend ambtenaar van de gemeente aangegeven dat zij geen contact kan krijgen met indiener van de zienswijze.

registratienummer 21.02391 pagina 8 van 9

3 december 2020 In een intern overleg is onderzocht welke mogelijkheden er zijn om tegemoet te komen aan hetgeen indiener van de zienswijze aanvoert. De vraag die in kwestie aan de orde is, is in hoeverre rekening gehouden moet worden met zichtlijnen. Op het perceel is reeds een erfbestemming aanwezig. Met het omzetten van een deel van de woonbestemming worden bestaande rechten weggenomen, waardoor de woonbestemming kleiner wordt en de vergunningvrije bouwmogelijkheden binnen de woonbestemming (na het toevoegen van een bouwblok) worden beperkt. Indiener van de zienswijze had, om te voorkomen dat het vrij uitzicht aangetast zou worden, bij verkoop van het naastgelegen perceel een kettingbeding op moeten nemen. Indiener van de zienswijze heeft dit verzuimd. Het advies is om de rol van de gemeente zuiver te houden en niet iets, wat privaatrechtelijk is, publiekrechtelijk zien te regelen. Ten aanzien van het perceel dient uitgegaan te worden van de bestaande bestemming met bestaande bouwmogelijkheden. 15 december 2020 Het college heeft besloten de raad voor te stellen het bestemmingsplan vast te stellen. De huidige initiatiefnemer en diens adviseur zijn over het besluit

16 december 2020 De griffie heeft indiener van de zienswijze uitgenodigd in te spreken tijdens de meningsvormende raad van 21 januari 2021. 30 december 2020 Er heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de huidige initiatiefnemer en indiener van de zienswijze. Aanleiding voor dit gesprek is het aansluiten van de te bouwen woning Zuideinde 36k op de riolering, waarbij het aansluitpunt zich bevindt ter plaatse van de bestaande woning Zuideinde 36h. Indiener van de zienswijze heeft in het gesprek aangegeven dat hij het niet eens is met de positie van de woning in relatie tot afspraken over zichtlijnen. De huidige initiatiefnemer heeft gevraagd op welke wijze indiener van de zienswijze tegemoet gekomen kan worden ten aanzien van de positionering van de woning. Indiener van de zienswijze heeft hierop niet gereageerd. 7 januari 2021 Indiener van de zienswijze is door de behandelend ambtenaar op de hoogte gesteld van de reactie van het college op zijn zienswijze. 18 januari 2021 Indiener van de zienswijze heeft aan de ambtelijke organisatie van de gemeente de vraag gesteld of de te bouwen woning Zuideinde 36k ca. 20 meter verschoven kan worden. 21 januari 2021 Meningsvormende raadsbijeenkomst

registratienummer 21.02391 pagina 9 van 9

4. Ruimtelijke overwegingen Hierbij een uitwerking van de ruimtelijke overwegingen, zoals ook aangehaald in het raadsvoorstel. - Het perceel waar de woning is geprojecteerd heeft reeds een woonbestemming, alleen zonder zelfstandige bouwmogelijkheden. Er hoeft geen nieuwe maken. -

-

gemeente Nieuwkoop 2011 (met een actualisatie in 2012) van toepassing. De tuinbestemming op het naastgelegen perceel blijft behouden, hetgeen ook wenselijk is om een natuurlijke overgang tot aan de plas te kunnen waarborgen. Het niet-meewerken aan bouwinitiatieven op de groene koppen aan de plaszijde is consistent beleid. Ook bij Zuidhoek zijn de groene koppen behouden. Het perceel (met een woonbestemming) waarop de woning wordt gerealiseerd is groot genoeg voor het toevoegen van een woning. Het bouwblok op perceel is ingetekend op ca. 22 meter gemeten vanaf de gevel woning Zuideinde 36h, zodat de woning in aansluiting op de bestaande bebouwing wordt geprojecteerd. Het perceel naast Zuideinde 36h valt binnen bestaand stedelijk gebied. Op het perceel naast Zuideinde 36h bestaat binnen de ter plaatse geldende woonbestemming reeds de mogelijkheid voor vergunningvrij bouwen. Het bouwblok aan de zijde van het water is schuin afgesneden, zodat hiermee kan worden tegemoetgekomen aan behoud van uitzicht.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Nieuwkoop

Govard Slooters secretaris

Robbert-Jan van Duijn burgemeester

gemeente Nieuwkoop afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling 8. Grondbedrijf

nieuwkoop S en L Projecten B.V. De heer H. Ligthart De Finnen 10 9001 XW GROU

datum

VERZONDEN Q 2 AiíôĩSê

2 augustus 2018

uw brief/kenmerk registratienummer behandeld door betreft bijlage(n)

18.15256 Stefan Veenenberg Ruimtelijke ontwikkeling perceel Zuideinde 36h, Nieuwkoop geen Beste meneer Ligthart, Tussen u en de gemeente Nieuwkoop zijn geruime tijd gesprekken gaande over de mogelijke invulling van het perceel Zuideinde 36h te Nieuwkoop. Uw voornemen/wens is om op deze locatie maximaal zes grondgebonden woningen te realiseren. In dit kader heeft u gevraagd de portefeuillehouder te consulteren en aan hem voor te leggen hoe tegen het voorgenomen initiatief wordt aangekeken. Planologisch kader Het perceel Zuideinde 36h te Nieuwkoop valt binnen het vigerende bestemmingsplan ‘Kern Nieuwkoop’ (vastgesteld op 30 mei 2013). De kop van de kavel heeft de bestemming ‘Wonen’ en beschikt op dit moment niet over een bouwvlak. De rest van het perceel heeft een tuinbestemming. Planologische mogelijkheden Uw wens/voornemen om zes grondgebonden woningen te ontwikkelen kan niet gehonoreerd worden. Vanuit landschappelijke overwegingen wordt veel waarde gehecht aan het handhaven van de tuinbestemming. Met name het aanzicht vanaf de Nieuwkoopse Plassen speelt hierbij een rol. Er is echter wel een mogelijkheid om binnen de woonbestemming op de kop van de kavel een bouwvlak toe te voegen. Binnen dit bouwblok kan één grondgebonden woning worden gerealiseerd.

De aspecten verkeer en ontsluiting vormen aandachtspunten, maar de verkeersgeneratie van slechts één woning - waarbij uitgegaan wordt van 8 voertuigbewegingen per etmaal - zal niet in substantiële mate bijdragen aan de verkeersbelasting op het Zuideinde.

De wettelijke publicaties vindt u op overheid.nl. Abonneer u via www.overuwbuurt.overheid.nl. Gemeente Nieuwkoop

Telefoon: 14 0172 (geen netnummer nodig)

Bezoekadres:

Postadres:

Fax: 0172 574 802

Klant Contact Centrum, Teylersplein 1

Postbus 1

info@nieuwkoop.nl

2441 LE Nieuwveen

2460 AA Ter Aar

www.nieuwkoop.nl

Volg de gemeente op Facebook: https://facebook.com/GemeenteNieuwkoop of twitter: https://twitter.com/gemnieuwkoop

registratienummer 18.15256 pagina 2 van 2

Ter afsluiting dient te worden opgemerkt dat tegenover het toekennen van één bouwrecht voor het realiseren van één grondgebonden woning binnen de reeds bestaande woonbestemming - een tegenprestatie zal moeten staan in de vorm van het doen van een afdracht in het woonfonds. Daarnaast dient de aanleg van infrastructuur voor eigen rekening te komen. Onder infrastructuur vallen wegen, specifiek de ontsluiting van het perceel op de openbare weg, alsmede kabels en leidingen. Met vriendelijke groet, Namens burgemeester van Nieuwkoop,

Lex Niekel Afdelingsmanager Ruimtelijke Ontwikkeling en Grondbedrijf