Bijlage 7 Bijlagen bij Regels ontwerpbestemmingsplan Noordse Buurt 1e herziening
Tekst van het document
Bestemmingsplan Noordse Buurt 1e herziening
bestemmingsplan Bestemmingsplan Noordse Buurt 1e herziening (concept)
2
bestemmingsplan Bestemmingsplan Noordse Buurt 1e herziening (concept)
Inhoudsopgave
Bijlagen bij regels
5
Bijlage 1
Lijst van kleinschalige nevenactiviteiten
6
Bijlage 2
Inrichtingsvisie Nieuwe toekomst voor de Noordse Buurt
9
Bijlage 3
Lijst van bedrijfstypen aan huis
66
Bijlage 4
Parkeerbeleid gemeente Nieuwkoop
75
3
bestemmingsplan Bestemmingsplan Noordse Buurt 1e herziening (concept)
4
bestemmingsplan Bestemmingsplan Noordse Buurt 1e herziening (concept)
Bijlagen bij regels
5
bestemmingsplan Bestemmingsplan Noordse Buurt 1e herziening (concept)
Bijlage 1 Lijst van kleinschalige nevenactiviteiten
6
Bijlage 1
Lijst van kleinschalige nevenactiviteiten
Landbouw verwante functies • agrarische hulpbedrijven − loonbedrijven − drainagebedrijven − veehandelbedrijven • toeleverende bedrijven − spermabank − fouragehandel − zaaizaad en potgoed − opslag agrarische producten − hoefsmederij • semi-agrarische bedrijven − hoveniersbedrijven − boomverzorgingsbedrijven − natuur- en landschapsbeheer − vis- escargot- wormkwekerij • sociale nevenfunctie op agrarisch bedrijf (resocialisatie, therapie, gehandicapten) Opslag • caravans / boten • inboedel (cat. I en 2) • overige opslag Recreatie • verblijfsrecreatie − appartementen − bed & breakfast − logies − pension − groepsaccommodaties − kamperen bij de boer • dagrecreatie − ballonvaren − deltavliegen, paragliding − ontvangstruimte voor groepen i.v.m. te bezoeken bedrijf voor rondleiding, workshop e.d. − wandelen, fietsen, vissen − poldersport, buitenactiviteiten zoals survival of boerengolf − kleinschalig museum, tentoonstellingsruimte, ateliers en galerieën − brocanterieën − kleinschalige speeltuin • bezoekerscentrum • paardenpension / -stalling • sauna • verhuur − paarden − fietsen − kano's − trapauto's • huifkarcentrum Kleinschalige horeca • ijssalon • terras / theetuin • theeschenkerij • incidentele horeca tot maximaal 25 evenementen per jaar
Medisch(verwant)e dienstverlening • kuuroord • dagverblijf • zorgboerderij • dierenkliniek • groepspraktijk Overige dienstverlening • catering • cursuscentrum • crèche / peuterspeelzaal • museum / tentoonstellingsruimte • dierenasiel / -pension Ambachtelijke landbouwproductverwerkende bedrijven + verkoop • slachterij • vleesverwerking • zuivelverwerking • plantaardige productverwerking • imkerij/bijenhouden • palingrokerij • wijnmakerij • ijsmakerij • bierbrouwerij • riet- en vlechtwerk • kaasboerderij Detailhandel • verkoop van (streek)eigen agrarisch producten of in het kader van een kleinschalige nevenactiviteit geproduceerde, bewerkte, verwerkte en/of toegepaste producten/artikelen, (waarbij maximaal 15% van de verkochte producten mag bestaan uit de verkoop van niet-eigen boerderijproducten).
bestemmingsplan Bestemmingsplan Noordse Buurt 1e herziening (concept)
Bijlage 2 Inrichtingsvisie Nieuwe toekomst voor de Noordse Buurt
9
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT NIEUWKOOP
Inrichtingsvisie
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT NIEUWKOOP Inrichtingsvisie
Status:
definitief
Datum:
26 mei 2016
Opdachtgever: Gemeente Nieuwkoop
Opstellers:
Gemeente Nieuwkoop Peter Verkade (Landschapsarchitect)
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Inhoud
Inhoud 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doel inrichtingsvisie 1.3 Werkwijze 1.4 Leeswijzer
7 7 7 9 9
2. Beleidskaders 2.1 Rijksbeleid 2.2 Provinciaal beleid 2.3 Gemeentelijk beleid 2.4 Kaders vanuit de waterschappen
11 11 11 11 15
3. Uitgangspunten 3.1 Bebouwing 3.2 Beschikbaarheid gronden 3.3 Wegen 3.4 Omgeven door natuurgebieden 3.5 Hoogteligging 3.6 Recreatieve routes 3.7 Water
17 17 17 17 21 21 21 23
4. Visie op inrichting 4.1 Plankaart inrichtingsvisie 4.2 Raamwerk 4.3 Deelgebieden en accenten 4.4 Aanvullende criteria 4.5 Aandachtspunten bij inpassing
27 27 31 33 37 39
Historische kaart met plangebied (situatie ca 1850)
5. Vervolgproces 5.1 Van inrichtingsvisie naar bestemmingsplan 5.2 Watergebiedsplan 5.3 Quickscan milieu 5.4 Initiatieven 5.5 Gronduitgifte en grondwaarde 5.6 Tijdelijk grondgebruik 5.7 Beheer
41 41 41 43 43 43 45 45
Bijlagen Bijlage 1: Notitie Watervisie Bijlage 2: Waterkeringen Bijlage 3: Quickscan Verkeersbelasting
47
5
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
6
Inleiding
Kr
om
Noorderbuurtse polder
eg
Floraw
Veen w
eg
Noo
rdse
Dor
s Ir. J. Ny
g inghwe
kse Voordij
weg
Veenweg
eg
Floraw
psw
eg
Voorweg
Polder Westveen
m
e
M
ijd
re
ch
t
Uitweg
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Inleiding
1. Inleiding Voor u ligt de inrichtingsvisie voor de Noordse Buurt. Met deze visie krijgt de buurt een toekomstbestendige invulling waarin gedeelde verantwoordelijkheid centraal staat. Bewoners en ondernemers worden uitgenodigd om ambitieuze initiatieven te ontplooien op het gebied van natuur, recreatie en (extensief) agrarisch gebruik. De inrichtingsvisie stelt randvoorwaarden en uitgangspunten aan de initiatieven, met als doel dat het geheel meer wordt dan de som der delen. 1.1 Aanleiding De Noordse Buurt is een buurtschap in de gemeente Nieuwkoop en telt ongeveer 190 inwoners. Het gebied is gelegen ten noorden van de Woerdense Verlaat en ten oosten van Noorden. De Buurt was eeuwenlang onderdeel van het natuurlijke veenlandschap. Vanaf 1940 werd het gebied drooggelegd als werkverschaffingsproject. In de 50-er jaren kwamen de eerste tuinders richting de Noordse Buurt. De tuinbouwfunctie is echter grotendeels verdwenen. Op 16 juli 2009 stelde de gemeenteraad het bestemmingsplan ‘Noordse Buurt’ vast waarin de Noordse Buurt voor het grootste deel bestemd is als natuur. De (voormalige) bedrijfswoningen hebben een particuliere woonbestemming gekregen met een huiskavel van ca 1500 m2 per woning. Vervolgens heeft de gemeente een actief aankooptraject van de tuinbouwpercelen ingezet. In eerste instantie op basis van een voorkeursrecht op het gebied.
Tijdens de heroriëntatie in juni 2012 besloot de raad om de herinrichting van de Noordse Buurt niet te beperken tot natuur, maar om de bestemming te wijzigen naar agrarisch en (glas)tuinbouw (transformatiegebied). Ook is besloten om een nieuw bestemmingsplan voor de Noordse Buurt op te stellen. Het voorkeursrecht is van het gebied afgehaald. Op basis van vrijwillige verwerving heeft de gemeente zich bereid verklaard tot aankoop tot uiterlijk 1 januari 2014.
Luchtfoto met plangebied (situatie 2015)
Uiteindelijk zijn op één na alle tuinbouwbedrijven door de gemeente aangekocht. Op 19 september 2013 heeft de raad de ‘Uitgangspuntennotitie Noordse Buurt’ vastgesteld als startdocument voor het bestemmingsplantraject. Hierin zijn de volgende hoofdfuncties opgenomen: agrarisch gebruik, recreatie en natuur. Wettelijk is bepaald dat een bestemmingsplan om de 10 jaar wordt geactualiseerd of zoveel eerder als gewenst. Het nieuwe bestemmingsplan zal daarom uiterlijk in 2019 vastgesteld worden. 1.2 Doel inrichtingsvisie Deze inrichtingsvisie vormt het uitgangspunt voor het nieuwe bestemmingsplan. De doelen van de inrichtingsvisie en het bestemmingsplan zijn: - het verruimen van de ontwikkelingsmogelijkheden om het gebied economisch vitaler te maken; - het inpassen van het gebied in het polderlandschap zodat de Noordse Buurt zijn kwalitatieve waarde behoudt en waar mogelijk versterkt; - het realiseren van de oorspronkelijke beleidsdoelen die ten grondslag liggen aan de ingezette transformatie en op basis waarvan de FES-subsidie is verleend. De drie belangrijkste beleidsdoelen zijn: herstructureren van de glastuinbouw, beëindigen wateronttrekking uit de Nieuwkoopse Plassen en tegengaan van de bodemdaling. Met de sanering van de glastuinbouw zijn de oorspronkelijke beleidsdoelen reeds (grotendeels) bereikt.
Aanvullend hierop wil de gemeente de ontwikkelingsmogelijkheden verruimen voor de bestemmingen natuur, recreatie en (extensief) agrarisch gebruik. Hierbij wordt de ambitie uitgesproken dat de initiatieven meerwaarde hebben voor de betreffende bestemming en voor de Noordse Buurt als geheel. ‘Ambitie’ is voor de gemeente een belangrijk criterium om goedkeuring te verlenen aan een initiatief.
7
8
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Inleiding
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Inleiding
De doelstelling voor de Noordse Buurt is in de startnotitie als volgt omschreven: ‘Een kwalitatief hoogwaardige, groene woonomgeving waar het ‘buurtgevoel’ aanwezig blijft, waar de resterende kwekers zich betrokken, welkom en onderdeel van blijven voelen, waar ruimte is voor nieuwe initiatieven en relaties met de omgeving worden versterkt.’ De inrichtingsvisie heeft als doel om, als de gemeente akkoord is met het initiatief, de juiste randvoorwaarden en uitgangspunten te bieden voor de situering en de landschappelijke inpassing van een initiatief in de Noordse Buurt. 1.3 Werkwijze Tijdens de totstandkoming van de visie is afstemming gezocht met de waterschappen, provincie Zuid-Holland, initiatiefnemers (die eind 2015 bij de gemeente bekend waren), bewoners én een begeleidingscommissie bestaande uit een aantal bewoners van de Noordse Buurt en een afvaardiging van de dorpsraad De Koet. De kennis en ervaring van betrokken partijen is benut om de inrichtingsvisie te verrijken en goed aan te laten sluiten bij de behoeften van bewoners en initiatiefnemers. 1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de huidige ruimtelijke beleidskaders genoemd vanuit rijk, provincie, gemeente en waterschappen. In hoofdstuk 3 worden ruimtelijke en functionele randvoorwaarden en uitgangspunten toegelicht.
Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 de inrichtingsvisie toegelicht aan de hand van het raamwerk, de deelgebieden en accenten, aanvullende criteria en aandachtspunten voor de landschappelijke inpassing. Tot slot wordt in hoofdstuk 5 het vervolgproces na vaststelling van deze inrichtingsvisie toegelicht.
9
10
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Beleidskaders
Ruimtelijke kwaliteit (Visie Ruimte en Mobiliteit, provincie Zuid-Holland)
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Beleidskaders
2. Beleidskaders De bestemming van de Noordse Buurt transformeerde van glastuinbouw naar natuur en in de toekomst naar natuur, recreatie en (extensief) agrarisch gebruik. Deze transformatie moet passen binnen de beleidskaders vanuit het rijk, de provincie, de gemeente en de waterschappen. De belangrijkste beleidskaders worden toegelicht. 2.1 Rijksbeleid In het huidige bestemmingsplan Noordse Buurt zijn verschillende beleidskaders verwerkt vanuit het rijksbeleid, zoals: - Nota Ruimte - Structuurvisie Randstad 2040 - Kiezen voor Landbouw, een visie op de toekomst van de Nederlandse agrarische sector - Greenport(s) Nederland, Visie 2040 2.2 Provinciaal beleid Visie Ruimte & Mobiliteit De provincie Zuid-Holland heeft op 9 juli 2014 de Visie Ruimte & Mobiliteit vastgesteld. Hierin is de kwaliteitskaart een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De kwaliteitskaart geeft een beschrijving van gebiedskenmerken en -kwaliteiten waar rekening mee gehouden moet worden in de planvorming. De Noordse Buurt maakt als droogmakerij onderdeel uit van het veencomplex.
Zorgvuldige omgang met het water (kwalitatief en/of kwantitatief) is van belang: - Ontwikkelingen in het veenlandschap dragen zorg voor behoud van het veen en zijn gericht op het beperken van de bodemdaling; - Ontwikkelingen in droogmakerijen leveren een bijdrage aan een duurzame waterhuishouding. Droogmakerijen zijn ontstaan uit natuurlijke meren en uit verveningen. Ze hebben een duidelijke begrenzing door een ringdijk, ringvaart of oude hoge
oeverlanden. Het landschap is visueel open (tenzij het is verstedelijkt), grootschalig en ligt gemiddeld enkele meters lager dan de omgeving. De droogmakerij kent een aangelegd watersysteem met hoofdtochten, gemaal en een regelmatige basisverkaveling. De provincie heeft de volgende richtlijnen geformuleerd voor een droogmakerij: - De droogmakerij blijft als eenheid herkenbaar door het beleefbaar houden van de randen (ringdijk of –vaart) en het hoogteverschil tussen laaggelegen droogmakerij en omringend land; - Behoud van de (ring)dijk en/of -vaart als herkenbare landschappelijke structuurdrager en begrenzing van de droogmakerijpolders; - Nieuwe ontwikkelingen in de droogmakerij worden vormgegeven als eigentijdse objecten aan de ontginningslijnen, passend bij de schaal en het patroon van de rechthoekige verkaveling, met strakke groene omzoming en behoud van ruime doorzichten. 2.3 Gemeentelijk beleid Structuurvisie Nieuwkoop 2040 In de Structuurvisie Nieuwkoop 2040 is het volgende van toepassing op de Noordse Buurt: - Voor Nieuwkoop zijn drie sleutelprojecten bepalend: de transformatie van de Noordse Buurt naar natuur, de ontwikkeling van een duurzaam glastuinbouwgebied in het noordwesten van de gemeente én de realisatie van 430 extra woningen aan de kernen buiten de in het streekplan opgenomen bebouwingsgrenzen.
Deze 430 extra woningen dragen voor een groot deel bij aan de financiering van de transformatie van de Noordse Buurt. - De Noordse Buurt ligt in het deelgebied Zuid-Oost. Binnen dit deelgebied zijn de Nieuwkoopse plassen de dominante factor. Hier nemen water, natuur, recreatie en toerisme een belangrijke plaats in. Een goede combinatie van natuur en recreatie is gewenst.
11
12
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Beleidskaders
Bestemmingsplan Noordse Buurt
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Beleidskaders
- Het herontwikkelen van het kassengebied Noordse Buurt naar natuur- en recreatiegebied versterkt de verbinding tussen de verschillende natuur- en recreatiegebieden en biedt groeiruimte voor ondernemers elders. Het gebied heeft ook grote potentie om een interessant groen woonmilieu te worden. Medio 2009 is de Structuurvisie door de raad vastgesteld, gelijktijdig met het vaststellen van het bestemmingsplan voor de Noordse Buurt. Bestemmingsplan Noordse Buurt Het vigerende bestemmingsplan ‘Noordse Buurt’ is door de gemeenteraad vastgesteld op 16 juli 2009. Hierin is vastgelegd dat het plangebied wordt omgevormd tot natuurgebied. De voor ‘Natuur’ aangewezen gronden zijn bestemd voor natuurwetenschappelijke waarde en/of ecologische waarden, water, extensief agrarisch medegebruik, extensief recreatief medegebruik en educatief medegebruik. De bestaande (bedrijfs)woningen in het plangebied, 71 in totaal, blijven behouden als burgerwoningen. Ook de sportvelden en de bestaande wegen zijn bestemd. Uitgangspuntennotitie Noordse Buurt Op 28 juni 2012 besloot de gemeenteraad om de aanpak tot de transformatie van de Noordse Buurt te wijzigen in een organische ontwikkeling van het gebied. Daarnaast werd besloten om een nieuw bestemmingsplan voor de Noordse Buurt op te gaan stellen.
De gemeenteraad heeft hiermee een start gemaakt op 19 september 2013 door de ‘Uitgangspuntennotitie Bestemmingsplan Noordse Buurt’ vast te stellen. Hierin worden duidelijke kaders gesteld voor de Noordse Buurt.
Een gebied dat functioneel, sociaal- maatschappelijk en landschappelijk past in zijn omgeving Een kwalitatief hoogwaardige, groene woonomgeving waar het buurtgevoel aanwezig blijft Een gebied waar de resterende kweker en de zorgboerderij zich betrokken, welkom en onderdeel van kunnen blijven voelen Een gebied waar ruimte is voor nieuwe initiatieven en relaties met de omgeving worden verstrekt Met de inrichting van het gebied wordt rekening gehouden met de omgeving; ten noorden en ten westen is dit open agrarisch landschap en ten zuiden en oosten is dit natuur De hoofdfuncties worden (extensief) agrarisch gebruik, recreatie en natuur. Deze functies zijn niet of nauwelijks te realiseren op de particuliere woonbestemmingen of de opnieuw te bestemmen tuinbouwgrond (blijvende kweker). Echter zijn deze wel te combineren, dan zal worden voorkomen dat de functies elkaar bijten Het is mogelijk om gronden te verkopen, wanneer dit gebeurt kunnen er bindende voorwaarde gesteld worden Huiseigenaren bij afwijking (extra) mogelijkheden bieden om verblijfsrecreatieve (neven)activiteiten, zoals logies/bed & breakfast, te ontwikkelen Om de blijvende kweker een duurzame en rendabele toekomst te bieden, houdt de gemeente bij de herinrichting rekening met de blijvende kweker.
Dit zou kunnen door een bufferzone of het op voorhand openhouden van opties, door geen onomkeerbare ingrijpende inrichtingsmaatregelen zoals paden of permanente voorzieningen te treffen in de directe nabijheid van de kwekerij
Tabel: Uitgangspunten voor de Noordse Buurt (Bron: Startnotitie Noordse Buurt, Op weg naar de herinrichting’, vastgesteld 12 mei 2015)
13
14
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Beleidskaders
Visiekaart Landschapsontwikkelingsvisie Rijn- en Veenstreek
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Beleidskaders
Startnotitie Noordse Buurt - Op weg naar de herinrichting Op 15 januari 2015 is de raad op de hoogte gesteld van de veranderingen in de Noordse Buurt. Vervolgens is op 12 mei 2015 in het College van B&W de ‘Startnotitie Noordse Buurt – Op weg naar de herinrichting’ vastgesteld. De Startnotitie vormt een eerste stap in het opstellen van deze inrichtingsvisie. In de Startnotitie zijn toetsingscriteria benoemd waarmee rekening moet worden gehouden bij de herinrichting. Landschapsontwikkelingsplan Het LOP is een toetsingskader om de landschaps- en natuurwaarden te behouden en te versterken. Zoals bijvoorbeeld het verkavelingspatroon, slotenpatroon, streek eigen beplanting, zichtlijnen, etc. 2.4 Kaders vanuit de waterschappen De Noordse Buurt valt onder de verantwoordelijkheid van het Hoogheemraadschap Amstel Gooi en Vecht. De Buurt grenst direct aan het Nieuwkoopse Plassengebied waar het Hoogheemraadschap van Rijnland het waterhuishoudkundige beheer voert. Kader Richtlijn Water (KRW) In het kader van de Europese richtlijn ‘Kader Richtlijn Water’ zijn de Nieuwkoopse Plassen aangewezen als prioritair waterlichaam waarvan het gebiedseigen water moet worden vastgehouden. Een belangrijke voorwaarde voor de herinrichting van de Noordse Buurt is dan ook om de wateronttrekking van de Nieuwkoopse Plassen naar de Noordse Buurt te beëindigen.
Bodemnotitie Tijdens het aankooptraject van de Noordse Buurt zijn er diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Op basis van alle bodemonderzoeken is een bodemnotitie- en kaart gemaakt die globaal aangeeft waar de grond verontreinigd is en waar niet. Mede in relatie tot de opbrengstendoelstelling is het van belang om met de inrichting rekening te houden met de locaties van de verontreinigingen. Natura 2000 en PAS Al jaren is er in Natura 2000-gebieden een overschot aan stikstof (ammoniak en stikstofoxiden). Dit is schadelijk voor de natuur. Het belemmert ook vergunningverlening voor economische activiteiten. Het Rijk heeft het initiatief genomen om deze stikstofproblemen aan te pakken. In het Programma Aanpak Stikstof (PAS) werken overheden en maatschappelijke partners samen om de stikstofuitstoot te verminderen en daarmee ook economische ontwikkelingen mogelijk te maken. Het pas is op 1 juli in werking getreden, gevolgd door een partiële herziening op 15 december 2015. De Nieuwkoopse Plassen zijn Natura 2000-gebied. Aangezien de Noordse Buurt heel dichtbij dit gebied ligt, dient hier met de herinrichting van de Noordse Buurt rekening mee gehouden te worden. Dit betekent dat nieuwe functies getoetst moeten worden op de invloed op de natuurdoelen van het Natura 2000-gebied.
Stikstof is waarschijnlijk de belangrijkste factor, maar ook andere verstoringsaspecten moeten in deze toetsing worden meegenomen. Wateronttrekking Nieuwkoopse Plassen De subsidies die zijn toegekend voor het saneren van de Noordse Buurt zijn verleend op voorwaarde dat de wateronttrekking vanuit de Nieuwkoopse Plassen naar de Noordse Buurt zal stoppen. Nieuwe functies moeten passen binnen deze afspraak. Daarnaast moet, samen met de waterschappen, gezocht worden naar maatregelen voor de bedrijven die niet opgekocht zijn. Financiën De waarde van de vrijgemaakte percelen wordt in belangrijke mate bepaald door het toekomstig gebruik (natuur, recreatief, agrarisch). In de grondexploitatie is uitgegaan van verkoop aan agrariërs al dan niet met recreatief medegebruik. Per initiatief zal een marktconforme verkoopprijs bepaald worden door middel van een taxatie. Nota van uitgangspunten Nieuwe initiatieven, die na het vaststellen van deze notitie worden ingediend, moeten in beginsel passen binnen de nota van uitgangspunten die door de gemeenteraad is vastgesteld op 19 september 2013 (zie paragraaf 2.3). De nota van uitgangspunten is vertaald in deze inrichtingsvisie. Omgeving Elk initiatief moet via een ruimtelijke toets onderzocht worden op de gevolgen voor de omgeving, zoals de verkeer aantrekkende werking, en een ruimtelijke belangenafweging.
Duurzaam sluitende Business case Na vaststelling van deze notitie worden de initiatiefnemers gevraagd om hun initiatief nader uit te werken. Een duurzaam sluitende business case moet onderdeel uitmaken van deze uitwerking.
Tabel: Toetsingscriteria voor de herinrichting (geactualiseerde versie van ‘Startnotitie Noordse Buurt, Op weg naar de herinrichting’, vastgesteld 12 mei 2015)
15
16
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Uitgangspunten
WA
2018
WA
WA
2025?
2019
*
2023 V
2018
2017
2018
2019
2019 2017
2021 2017 2017
WA
2018
2019 2019
2017
2018 2025?
* 2021 2019
2018
Woonpercelen
Sportvelden
Agrarisch/recreatief/natuur
Blijvende ondernemer
Jaartallen (indicatief) waarop resterende gronden beschikbaar komen
*
Bedrijf met ontbindende voorwaarden Eigendom Natuurmonumenten
2017
Jaar beschikbaarheid gronden
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Uitgangspunten
3. Uitgangspunten De Noordse Buurt gaat een nieuwe toekomst tegemoet. Deze toekomst moet ingepast worden in het bestaande landschap. In dit hoofdstuk worden de ruimtelijke randvoorwaarden en uitgangspunten genoemd waarmee rekening moet worden gehouden bij de herinrichting. 3.1 Bebouwing De Noordse Buurt is lange tijd een glastuinbouwgebied geweest waarbij de eigenaren van de glastuinbouwbedrijven een bedrijfswoning hadden. De bedrijfswoningen blijven behouden als burgerwoningen. Alle grondeigenaren hebben de mogelijkheid gekregen om circa 1.500 m2 grond te behouden met een totaal bouwvolume inclusief erfbebouwing van 750 m3. In de Noordse Buurt zijn 71 woonbestemmingen opgenomen in het vigerende bestemmingsplan uit 2009. Bij de aankoop door de gemeente is in sommige gevallen een iets afwijkende situering of lengte-breedte verhouding van de particuliere kavel overeengekomen. Dit wordt verwerkt in het nieuwe bestemmingsplan. In het nieuwe bestemmingsplan zal aansluiting worden gezocht met het bestemmingsplan ‘Glastuinbouwgebieden’ en het nieuwe bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden. Er worden geen nieuwe woonbestemmingen toegevoegd. Wel zal voor één bestaande woonbestemming nog een andere plek binnen de Noordse Buurt worden aangewezen in het bestemmingsplan.
Ondernemers die hebben aangegeven hun bedrijfsvoering voort te willen zetten, worden in het nieuwe bestemmingsplan ingepast. Het gaat om de Sleutelbloem (onder voorbehoud), Kwekerij Van Rossum-De Doodt en twee kwekers die weliswaar zijn aangekocht maar tot 2023 de keuze hebben om de kwekerij voort te zetten. Daarnaast liggen er twee voetbalvelden met bijbehorende bebouwing in het plangebied.
3.2 Beschikbaarheid gronden Het merendeel van de gronden is inmiddels aangekocht door de gemeente. De sloop- en saneringswerkzaamheden worden gefaseerd uitgevoerd waardoor er in de komende jaren steeds meer gronden vrijkomen voor nieuwe initiatieven. In de afbeelding op de linker pagina is zichtbaar welke gronden de komende jaren nog beschikbaar komen en in welk jaar dat naar verwachting zal zijn. 3.3 Wegen Bij het herinrichten van de Noordse Buurt moet rekening gehouden worden met de huidige wegenstructuur en de maximale verkeerscapaciteit die deze wegen aan kunnen. Daarnaast spelen verkeersveiligheid en bereikbaarheid een belangrijke rol door gewijzigd functiegebruik en een toename in diversiteit van verkeersdeelnemers. Wegenstructuur De huidige wegenstructuur in de Noordse Buurt blijft behouden. Het is niet de intentie van de gemeente om de huidige wegen aan te passen, te vernieuwen of te verbreden. De wegen in de Noordse Buurt zijn ‘erftoegangswegen’ buiten de bebouwde kom. Hier geldt een maximum snelheid van 60 km/uur, rijdt met name bestemmingsverkeer, zijn veel percelen op aangesloten en vindt een menging plaats van diverse typen verkeer, zoals wandelaars, fietsers, landbouwvoertuigen, auto’s en vrachtwagens. De Noordse Buurt sluit via de Ir. J. Nysinghweg en de Noordse Dorpsweg (het ‘Noordse Kruis’) aan op de N463. Tot aan het kruispunt met de Floraweg is de Ir. J.
Nysinghweg een brede erftoegangsweg met een gemiddelde wegbreedte van ca 6 m voorzien van een kantmarkering van ca 0,5 m aan weerszijde. De overige ‘erftoegangswegen’ in het gebied (Floraweg, Veenweg, Voordijkseweg en het noordelijk deel van de Ir. J. Nysinghweg) zijn smalle wegen met een gemiddelde wegbreedte van 3 m. Deze wegen hebben geen kantstrepen. Gezien de beperkte wegbreedte zijn er passeerstroken aangelegd zodat tegemoetkomend verkeer elkaar kan passeren.
17
18
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Uitgangspunten
Ir. J. Nysinghweg, relatief breed bij entree Noordse Buurt
Smalle wegen in de Noordse Buurt
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Uitgangspunten
Binnen de Noordse Buurt zijn geen fietsvoorzieningen aanwezig en worden er ook geen fietssuggestiestroken aangelegd. Fietssuggestiestroken kunnen ertoe leiden dat fietsers gedwongen worden binnen de fietssuggestiestroken te rijden. Dat betekent een slechtere menging van verschillende soorten verkeer is. Het gevolg hiervan is dat de snelheid van het gemotoriseerd verkeer omhoog gaat. Verkeerscapaciteit Volgens de CROW-richtlijnen zijn erftoegangswegen buiten de bebouwde kom geschikt voor maximaal 5.000 tot 6.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dat is echter situatieafhankelijk. Doordat de wegenstructuur in de Noordse Buurt uit een gesloten wegenring bestaat met slechts één in- en uitgang is het niet wenselijk om de maximale hoeveelheid verkeersbewegingen toe te staan. Daarnaast geven de CROW-richtlijnen aan dat het bij meer dan 2.000 motorvoertuigen per etmaal raadzaam is om fietsvoorzieningen aan te leggen. Voor de entree van de Noordse Buurt wordt daarom een maximum toelaatbare intensiteit van 2.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal aangehouden, zodat de doorstroming van het verkeer in de Noordse Buurt zonder extra maatregelen goed blijft en de verkeersveiligheid van fietsers op de rijbaan gewaarborgd blijft. Voor de overige wegen binnen de Noordse Buurt adviseren we een maximale toelaatbare verkeersintensiteit van 350 motorvoertuigen per etmaal.
Dit heeft een aantal redenen. Allereerst het voorkomen van opstoppingen op deze wegen met de nodige nadelige gevolgen voor de verkeersveiligheid, zoals achteruitrijdend of kerend verkeer. En daarnaast het voorkomen van bermschade doordat tegemoetkomend verkeer moet uitwijken en de passeerstroken niet voldoende zouden zijn (bron: SWOV).
Bereikbaarheid Door de gemeente is een quickscan verricht waarin de capaciteit van de wegenstructuur gekoppeld is aan potentiële initiatieven (zie bijlage 3). Geconcludeerd wordt dat het voor de hand ligt om verkeer aantrekkende initiatieven te concentreren aan de Ir. J. Nysingweg. Dit voorkomt dat het op de overige wegen van de Noordse Buurt erg druk wordt en de verkeersveiligheid niet meer gewaarborgd kan worden. Bovendien blijft op deze manier het rustige karakter van het gebied behouden en blijft er voldoende ruimte voor fietsers en wandelaars op de wegenstructuur. In de Noordse Buurt is het noodzakelijk om initiatiefnemers te verplichten parkeergelegenheid op eigen terrein te faciliteren. De reden hiervan is dat er fysiek geen ruimte is om in de openbare ruimte parkeerplaatsen aan te leggen en dat er geen ruimte is om op de rijbaan te parkeren.
19
20
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Uitgangspunten
Groene Jonker (EHS) De Bovenlanden (EHS)
Nieuwkoopse Plassen (EHS en Natura 2000)
Polder Westveen (EHS en Natura 2000)
Polder de Haeck (EHS en Natura 2000) Natuurgebieden rondom Noordse Buurt (Bron kaartbeeld: Landschapsontwikkelingsvisie Rijn- en Veenstreek)
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Uitgangspunten
3.4 Omgeven door natuurgebieden De Noordse Buurt ligt midden in het Groene Hart, ingesloten door natuurgebieden. De Nieuwkoopse Plassen, polder de Haeck en de Polder Westveen behoren tot het Natura 2000 gebied. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn en richt zich op het behoud en de ontwikkeling van natuurgebieden in heel Europa. Alle Natura 2000-gebieden liggen binnen de Ecologische Hoofdstructuur.
In de Noordse Buurt zijn nu beperkte mogelijkheden om te recreëren. Uitbreiding van deze mogelijkheden voor recreatief gebruik is belangrijk voor de beleving en waardering van het gebied. Er liggen met name kansen aan de randen van de Noordse Buurt waarbij zoveel mogelijk aansluiting gezocht moet worden bij bestaande fiets- en wandelpaden. De gemeente heeft bij de behandeling van het Landschapsontwikkelingsplan Rijn- en Veenstreek besloten geen ruiterpaden in te richten en te beheren.
De Noordse Buurt is onderdeel van de Noordse buurterpolder die met name bestaat uit agrarische graslanden. Dit agrarisch gebruik grenst direct aan de westen noordzijde van de Noordse Buurt. Ten noordwesten van de Noordse Buurt ligt het natuurgebied De Groene Jonker. Ten oosten van het gebied, aan de overzijde van de Kromme Mijdrecht liggen de Bovenlanden die net als de Nieuwkoopse Plassen en polder de Haeck deel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur. Op regionaal niveau kan de Noordse Buurt een belangrijke schakel zijn tussen natuur- en recreatiegebieden. 3.5 Hoogteligging In de Noordse Buurt zijn diverse hoogteverschillen aanwezig en zichtbaar (zie afbeelding pagina 22). Met name in het oostelijke deel ligt een hoger gedeelte. Het westelijke gedeelte van de droogmakerij is van oudsher het hoogstgelegen deel van de polder. Dit gedeelte werd dan ook als eerste in gebruik genomen waardoor het nu juist wat lager ligt. 3.6 Recreatieve routes De gemeente Nieuwkoop heeft een uitgebreid wandel- en fietsnetwerk. Ook de Noordse Buurt wordt omringd door wandel- en fietsroutes, waarvan de Jaagpadroute (40 km) deels door de Noordse Buurt loopt. Wandel- en fietsroutes
21
22
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Uitgangspunten
Hoogteligging
Huidige waterstromen
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Uitgangspunten
3.7 Water De polder van de Noordse Buurt ligt een stuk lager ten opzichte van de omliggende polders. Dit betekent dat het grondwater de neiging heeft om vanuit de omgeving (Polder Westveen, Nieuwkoopse plassen) naar de Noordse Buurt te stromen. Daarom is de Noordse Buurt van oorsprong een nat gebied. De Noordse Buurt bestaat uit een watersysteem dat destijds is aangelegd voor de glastuinbouw. De kassen in de Noordse Buurt werden van water voorzien vanuit de Nieuwkoopse Plassen. De sloten langs de hoofdwegen in het gebied maken van oudsher onderdeel uit van dit hoger gelegen watervoorzieningensysteem. Dit watersysteem is complex en de watersysteembesturing vraagt veel tijd en aandacht vanuit het waterschap. De wateronttrekking uit de Nieuwkoopse Plassen is niet langer noodzakelijk en ook niet wenselijk vanuit de Natura-2000 doelen voor dit gebied. Nu het gebied van functie verandert kan het huidige hoogwatervoorzieningensysteem komen te vervallen. De watervoorziening van de blijvende functies worden gewaarborgd. Het plangebied maakt onderdeel uit van het afvoergebied ‘Noordse Buurt en de Westveense Polder’, met een totale grootte van ca 390 hectare. Dit afvoergebied wordt bemalen door het poldergemaal Noordse Buurt. De Polder Westveen watert af via de automatische stuw bij de Varkenskade op de Noordse Buurt. Deze waterstroom doorkruist het plangebied en blijft gehandhaafd.
Een belangrijke voorwaarde voor de herinrichting van de Noordse Buurt is om de wateronttrekking van de Nieuwkoopse Plassen naar de Noordse Buurt te beëindigen. In droge perioden wordt de inlaat van water uit de Kromme Mijdrecht mogelijk gemaakt. De herinrichting biedt kansen voor een verbetering van het watersysteem. Waternet heeft een notitie geschreven over een duurzamer en robuust watersysteem voor de Noordse buurt (zie bijlage 1). De doelstellingen daarbij zijn weergegeven in de tabel.
Water wordt gebruikt als een mede-ordenend principe. Bij keuzes voor de ruimtelijke inrichting in dit gebied wordt water een medebepalend element. Functies die om nattere omstandigheden vragen leggen we graag in de lagere/nattere gebieden; functies die om drogere omstandigheden vragen leggen we graag in drogere gebieden. Er wordt een robuust watersysteem gerealiseerd. De hoogwatervoorziening voor glastuinbouw, de bijbehorende op- en onderbemalingen en de aanvoer van water vanuit de Nieuwkoopse plassen worden gesaneerd. Voor de tuinders die blijven wordt gezocht naar maatwerkoplossingen. Het huidige slotenpatroon blijft gehandhaafd, via een peilbesluit zal worden vastgesteld welk peil de afvoer watergangen en de hoofdwatervoorzieningen krijgen. De peilen in beide watergangen zullen zoveel mogelijk gelijk getrokken worden. De peilen dichtbij het gemaal zullen daarbij gelijk of lager zijn als de peilen meer bovenstrooms. Aanvoer wordt mogelijk vanuit de Kromme Mijdrecht. Het water dat in het gebied valt wordt zo lang mogelijk vastgehouden door optimaal gebruik te maken van de beschikbare berging in het gebied. Dit is mogelijk door een groot aandeel wateroppervlak en het realiseren van een flexibel peil. Waar mogelijk worden waterkringlopen gesloten, zodat een duurzaam en energiezuinig watersysteem wordt gerealiseerd.
Bij de keuzes van de inpassingen van de ingebrachte initiatieven wordt rekening gehouden met de eisen en wensen van huidige functies en initiatiefnemers op het gebied van de gewenste watervoorziening, zowel qua waterkwantiteit als -kwaliteit. Alle functies van het watersysteem, waaronder de aan- en afvoer, berging, natuur, recreatie en viswater, worden in samenspraak met betrokken partijen toegekend en gefaciliteerd vanuit het waterschap. Functies, initiatieven die de waterkwaliteit veel beïnvloeden, worden bij voorkeur dichtbij het gemaal geplaatst. Tabel: Doelstellingen voor een duurzaam en robuust watersysteem
23
24
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Uitgangspunten
Deelgebieden met onderscheidende waterhuishoudkundige belangen
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Uitgangspunten
De belangrijkste uitgangspunten voor de Noordse Buurt vanuit waterhuishoudkundig oogpunt zijn beschreven per deelgebied. Deelgebied Buitenring Noordwest Het noordelijk deel heeft een sterke hydrologische interactie met de rest van de droogmakerij. In de droogmakerij blijft voor een groot deel de bestaande agarische functie intact. Die bepaalt grotendeels de drooglegging. Deelgebied Centraal De centrale delen worden ingesloten door de bebouwing. De sloten langs de hoofdwegen hebben in de bestaande situatie een hoger waterpeil dan de omgeving. Deelgebied Buitenring Zuidoost Het zuidelijk deel van de Noordse Buurt ligt tegen de hoger gelegen polder Westveen en de Nieuwkoopse Plassen. Dit gedeelte is dus gevoelig voor kweldruk. Deelgebied Bebouwing De watergangen rondom de bebouwing hebben in de huidige situatie een hoger peil (oostelijk deel -3,50 m NAP, westelijk deel -3,68 m NAP). Vanuit de randvoorwaarde voor de funderingen en de beschoeiingen is het streven om deze peilen zoveel mogelijk te handhaven. Deelgebied Het Vergeten Putje Het vergeten Putje is het gebied dat beheerd wordt door Natuurmonumenten. Het peilregime is flexibeler dan in de overige delen van de Noordse Buurt en zoveel mogelijk afgestemd op de natuurfunctie. Uitgangspunt is dat dit principe gehandhaafd wordt.
Waterkeringen Aan de zuid- en oostkant van de Noordse Buurt liggen waterkeringen (zie bijlage 2). Deze dijkjes zorgen er voor dat water vanuit de Nieuwkoopse plassen en de boezem niet de Noordse Buurt in lopen. Om zorg te dragen voor een stabiele kering ligt er in het bestemmingsplan rond de kering een zone met beperkingen op het vlak van bouwen, graven en heien.
25
26
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Visie op inrichting
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Visie op inrichting
4. Visie op inrichting De meeste glastuinbouwbedrijven zijn verdwenen en zullen verdwijnen. Bewoners en ondernemers zijn en worden uitgenodigd om met initiatieven te komen die passen binnen de bestemmingen natuur, recreatie en (extensief) agrarisch gebruik. Iedere initiatiefnemer wordt uitgedaagd om aan te tonen dat het initiatief een meerwaarde heeft voor de betreffende bestemming én voor de Noordse Buurt als geheel. Als de gemeente akkoord is met het initiatief zal met de initiatiefnemer het gesprek worden aangegaan over de locatie en de ruimtelijke inpassing. In dit hoofdstuk worden de deelgebieden en criteria benoemd die van belang zijn voor de situering van de initiatieven, alsmede de aandachtspunten voor de landschappelijke inpassing. 4.1 Plankaart inrichtingsvisie De inrichtingsvisie bestaat uit de volgende onderdelen: - het raamwerk met de landschappelijke structuurdragers (zie paragraaf 4.2); - de deelgebieden en accenten met ruimte voor initiatieven en criteria voor de locatiebepaling (zie paragraaf 4.3); - aanvullende criteria voor de locatiebepaling van initiatieven (zie paragraaf 4.4); - aandachtspunten voor de landschappelijke inpassing van de initiatieven (zie paragraaf 4.5). De plankaart van de inrichtingsvisie bestaat uit het raamwerk en de deelgebieden. Op de volgende twee pagina’s (pagina 28 en 29) zijn de plankaart en de legenda weergegeven.
27
28
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Visie op inrichting
0
50
150
250
500
1000
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Visie op inrichting
Raamwerk
Deelgebieden Buitenring Zuidoost - Ligging: relatief grootschalig gebied gelegen aan de hogere en/of besloten randen - Visie op water: voor een meer geleidelijke overgang tussen de hoger gelegen randen en de lagere gelegen Noordse Buurt zijn in dit deelgebied nattere functies wenselijk (buffer voor kweldruk) - Visie op landschap: inrichting kan afwisselend open en besloten en past in de grotere schaal van het landschap
Rijbaan Woonkavels Bomen
Buitenring Noordwest - Ligging: relatief smalle buitenrand aan de open agrarische polder - Visie op water: dit deelgebied heeft een sterke hydrologische interactie met de rest van de droogmakerij (agrarisch gebruik) zodat kritisch gekeken moet worden naar (het verhogen van) de waterstanden en de waterkwaliteit - Visie op landschap: inrichting met landschappelijk agrarische uitstraling en behoud van openheid en zichtrelaties met de polder
Houtsingels Ringdijk Hoofdwatergang
Centrale binnengebieden - Ligging: relatief kleinschalige eenheden omsloten door woningen en wegen - Visie op water: door het hogere peil in de sloten langs de hoofdwegen (t.b.v. fundering woningen) zijn in de binnengebieden nattere functies mogelijk - Visie op landschap: afwisselend open en besloten patchwork dat past in de kleinere schaal van deze binnenmilieus met relatief veel woningen
Watergang Bestaand fietspad
Ir. J. Nysinghweg - Ligging: direct verbonden met de hoofdontsluiting in de omgeving (N463) - Visie op landschap: visitekaartje van de Noordse Buurt met ruimte voor verkeer aantrekkende functies (om de verkeersbewegingen in de rest van de buurt te beperken) en eventueel grotere (collectieve) parkeervoorzieningen
Wandelpad, toegankelijk voor fietsers, nieuw Wandel- en/struinpad, deels nieuw
Accenten
Kadastrale grenzen
(Boven)regionale functie Direct aan de Ir. J. Nysinghweg en deelgebied ‘buitenring zuidoost´ wordt ruimte gereserveerd voor een (boven)regionaal initiatief dat als ‘trekker’ kan functioneren voor de Noordse Buurt.
Accenten voor landschapsbeleving, nieuw
Zichtrelaties met de polder Bij de herinrichting van deze zone wordt gestuurd op ‘openheid’ zodat het zicht op de polder behouden blijft.
Toekomstige inlaat vanuit Kromme Mijdrecht Gemaal aan de Kromme Mijdrecht Overstort vanuit polder Westveen
1 2 3 4
Blijvende functies Blijvende onderneming Onderneming met ontbindende voorwaarden Voetbalvelden Het Vergeten putje (natuur, flexibel peilbeheer)
29
30
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Visie op inrichting
0
Raamwerk met Ringdijk en -vaart, wegen, woonkavels, groenstructuren, slotenpatronen, wandelroutes en accenten
50
150
250
500
1000
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Visie op inrichting
4.2 Raamwerk De Noordse Buurt onderscheidt zich van haar omgeving. De relatief jonge drooglegging van dit deel van de Noordse buurterpolder heeft geresulteerd in een karakteristiek droogmakerijenlandschap. De belangrijkste elementen van dit landschap vormen het raamwerk voor de herinrichting: - De hoger gelegen Ringdijk (zuidzijde) en Ringvaart (Kromme Mijdrecht, oostzijde) als landschappelijke structuurdragers van de droogmakerij; - De huidige wegenstructuur inclusief woonkavels; - Het landschappelijke patroon van de strakke, rechthoekige verkaveling met bestaande slotenpatronen; - Hoofdgroenstructuren zoals de bomenrijen en de aanwezige houtsingels.
Noordse Buurt. Dit ‘rondje Noordse Buurt’ wordt aangesloten op de interne wegenstructuur maar sluit ook aan op de doorgaande recreatieve routes in de omgeving. Op markante punten wordt een ‘accent’ toegevoegd die bijdraagt aan de beleving van het landschap. Als een wandelpad van het rondje Noordse Buurt en een initiatief elkaar overlappen, dan kan de gemeente de instandhouding van het wandelpad vastleggen in een contract. Het is recreatief aantrekkelijk om de wandelroute langs de Kromme Mijdrecht tussen het gemaal en polder Westveen beter te faciliteren dan in de huidige situatie (grasdijk). Bijvoorbeeld met een smal (halfverhard) pad, vergelijkbaar met het pad langs de Kromme Mijdrecht in Polder Westveen. Ondanks de beperkte breedte is dit pad ook toegankelijk voor fietsers.
De Noordse Buurt is intern goed toegankelijk via de huidige wegenstructuur. De randen van het gebied zijn nog niet geheel toegankelijk, terwijl juist hier het omliggende landschap optimaal beleefd kan worden. Als onderdeel van het raamwerk worden wandelroutes gerealiseerd aan de randen van de
Ringdijk Noordse Dorpsweg
Ringdijk Kromme Mijdrecht
Recreatieve route langs Kromme Mijdrecht in Polder Westveen
Accenten ‘beleving van het landschap’
31
32
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Visie op inrichting
Deelgebieden Buitenring Zuidoost Buitenring Noordwest Centrale binnengebieden Ir. J. Nysinghweg Accenten ‘(Boven)regionale functie’ ‘Zichtrelaties met de polder´
1 2 3 4
Blijvende functies Blijvende onderneming Onderneming met ontbindende voorwaarden Voetbalvelden Het Vergeten putje (natuur, flexibel peilbeheer)
0
Deelgebieden en accenten (zie pagina 29 voor legenda)
50
150
250
500
1000
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Visie op inrichting
4.3 Deelgebieden en accenten Binnen bovengenoemd raamwerk zijn in de Noordse Buurt vier deelgebieden te onderscheiden: - Buitenring zuidoost - Buitenring noordwest - Centrale binnengebieden - Ir. J. Nysinghweg
Deelgebied ‘centrale binnengebieden’ - Ligging: relatief kleinschalige eenheden omsloten door woningen en wegen - Visie op water: door het hogere peil in de sloten langs de hoofdwegen (t.b.v. fundering woningen) zijn in de binnengebieden nattere functies mogelijk - Visie op landschap: afwisselend open en besloten patchwork dat past in de kleinere schaal van deze binnenmilieus met relatief veel aangrenzende woonkavels
De deelgebieden onderscheiden zich van elkaar door de specifieke ligging in het raamwerk en aan het landschap en de verschillende doelstellingen voor de waterhuishouding. De deelgebieden zijn (mede)bepalend voor de gewenste aard en situering van de initiatieven. Hiernaast worden de deelgebieden nader toegelicht.
Deelgebied ‘Ir. J. Nysinghweg’ - Ligging: direct verbonden met de hoofdontsluiting in de omgeving (N463) - Visie op landschap: visitekaartje van de Noordse Buurt met ruimte voor verkeer aantrekkende functies (om de verkeersbewegingen in de rest van de buurt te beperken) en eventueel grotere (collectieve) parkeervoorzieningen
Deelgebied ‘buitenring zuidoost’ - Ligging: relatief grootschalig gebied gelegen aan de hogere en/of besloten randen - Visie op water: voor een meer geleidelijke overgang tussen de hoger gelegen randen en de lagere gelegen Noordse Buurt zijn in dit deelgebied nattere functies wenselijk (buffer voor kweldruk) - Visie op landschap: inrichting kan afwisselend open en besloten en past in de grotere schaal van het landschap
Aanvullend op het onderscheid in deelgebieden is een aantal accenten te benoemen: - (Boven)regionale functie - Het Vergeten putje - Zichtrelaties met de polder - Blijvende functies en ondernemingen
Deelgebied ‘buitenring noordwest’ - Ligging: relatief smalle buitenrand aan de open agrarische polder - Visie op water: dit deelgebied heeft een sterke hydrologische interactie met de rest van de droogmakerij (agrarisch gebruik) zodat kritisch gekeken moet worden naar (het verhogen van) de waterstanden en de waterkwaliteit - Visie op landschap: inrichting met landschappelijk agrarische uitstraling en behoud van openheid en zichtrelaties met de polder
Accent ‘(Boven)regionale functie’ Direct aan de Ir. J. Nysinghweg en in deelgebied ‘buitenring zuidoost’ wordt ruimte gereserveerd voor een (boven)regionaal initiatief dat als ‘trekker’ kan functioneren voor de Noordse Buurt. De reden voor deze situering is drieledig: - de aansluiting aan het begin van de Ir. J. Nysinghweg maakt de locatie geschikt voor een hogere verkeersintensiteit; - de grotere maat van het landschap biedt hier de meeste ruimte; - er grenzen relatief weinig woningen aan dit gebied.
33
34
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Visie op inrichting
Oostelijk bij entree Noordse Buurt: Locatie voor (boven) regionale functie
Het Vergeten putje
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Visie op inrichting
Accent Het Vergeten Putje Dit natuurgebied is in eigendom en beheer bij Natuurmonumenten. Uitgangspunt is dat het flexibele peilregime behouden blijft ten behoeve van de natuurfunctie. Accent ‘Zichtrelaties met de polder’ De noordrand onderscheid zich van de rest van de Noordse Buurt door het prachtige zicht op de aangrenzende open polder. Bij de herinrichting van deze zone wordt gestuurd op ‘openheid’ zodat het zicht op de polder behouden blijft.
Zicht op de polder
Blijvende functies en ondernemingen Van een aantal functies en ondernemingen is bekend dat deze gehandhaafd worden in de nieuwe inrichting. Met deze functies moet rekening gehouden worden bij de herinrichting van de Noordse Buurt. Het betreft de volgende functies en ondernemingen: - De Sleutelbloem (onder voorbehoud) - Kwekerij Van Rossum-De Doodt - Voetbalvelden V.V. Sportief - Ondernemingen met ontbindende voorwaarden
Voetbalvelden V.V. Sportief
35
36
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Visie op inrichting
Themakaart hoogteligging
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Visie op inrichting
4.4 Aanvullende criteria De deelgebieden zijn sturend voor de aard en de positionering van de initiatieven in de Noordse Buurt. Aanvullend hierop kunnen ook andere criteria een rol spelen bij de locatiekeuze: - Betrokkenheid en toezicht - Beschikbaarheid - Hoogteligging - Combinatie en spreiding Betrokkenheid en toezicht Eigenaren die op eigen perceel of grenzend aan de eigen woonkavel een initiatief realiseren zijn betrokken en houden direct toezicht. Dit is goed voor het buurtgevoel en de sociale veiligheid. Beschikbaarheid De gronden komen gefaseerd beschikbaar. De beschikbaarheid kan bepalend zijn voor de locatiebepaling van initiatieven die op korte termijn willen starten. Hoogteligging De Noordse Buurt wordt gekenmerkt door flinke hoogteverschillen, ook binnen de deelgebieden. Gestreefd wordt naar een vanzelfsprekende afstemming van de initiatieven op de ondergrond (nattere functies op lagere delen, drogere functies op hogere delen). Combinatie en spreiding Specifieke initiatieven kunnen elkaar versterken en/of functies delen. Daarnaast kan het ook zo zijn dat een spreiding van initiatieven gewenst is. Door de gemeente zal in overleg met de initiatiefnemer een zorgvuldige afweging gemaakt worden zodat initiatieven op de juiste locatie gepositioneerd worden.
37
38
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Visie op inrichting
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Visie op inrichting
4.5 Aandachtspunten bij inpassing De beoogde toekomst voor de Noordse Buurt bestaat uit een diversiteit van functies en (outdoor) activiteiten op het vlak van natuur, recreatie en extensief agrarisch gebruik. Als de gemeente akkoord is met het initiatief en een locatie is gekozen, dient het initiatief zorgvuldig ingepast te worden. De wijze waarop dit gebeurd wordt niet opgelegd. De initiatiefnemer stelt een inrichtingsplan op dat met de gemeente besproken wordt en door de gemeente goedgekeurd moet worden. Aandachtspunten bij het inrichtingsplan zijn: - Landschappelijke inpassing - Parkeren en bebouwing - Openbaarheid - Natuurvriendelijke oevers
Openbaarheid Initiatieven zijn in principe openbaar toegankelijk, mits het verdienmodel dit toestaat. Wandel- en struinpaden binnen de plangrenzen van de inititatieven moeten zo mogelijk aangesloten worden op het ‘rondje Noordse Buurt’. Zachte oevers Zachte oevers (geen beschoeiing) dragen bij aan verduurzaming van het watersysteem en verbetering van de (ecologische) waterkwaliteit. Waar mogelijk worden zachte oevers aangelegd en/of in stand gehouden. Aan de zijde van de woonpercelen zullen voornamelijk houten beschoeiingen voorkomen als harde afbakening tussen de woonfunctie en de omgeving.
Landschappelijke inpassing Dit betreft ten eerste de begrenzing van het initiatief aan de wegen, de woonkavels, het omliggende landschap en de aangrenzende functies. Ten tweede betreft dit de wijze waarop het voor de droogmakerij karakteristieke rechthoekige verkavelingspatroon ‘leesbaar’ blijft. Belangrijke gebiedseigen middelen die ingezet kunnen worden zijn watergangen (openheid en zicht) en houtsingels (groene afscherming). Parkeren en bebouwing Het parkeren wordt in principe op eigen terrein gerealiseerd, groen ingepakt en zo mogelijk in waterdoorlatende verharding uitgevoerd (bijvoorbeeld halfverharding of grasbetontegels). Ook is het denkbaar dat initiatieven samenwerken met betrekking tot parkeergelegenheid. Als bebouwing nodig is dan wordt dit getoetst op de situering, de uitstraling en de bouwmassa. Uiteindelijk zal dit in het bestemmingsplan resulteren in regels voor de hoogte (goothoogte, nokhoogte) en de maximaal toelaatbare hoeveelheid bebouwing (bebouwingspercentage). Collage van mogelijke initiatieven (bekend bij de gemeente eind 2015)
Houtsingel, breed, dicht en hoog
Houtsingel, smal en laag
39
40
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Vervolgproces
Planning
inrichtingsvisie tot bestemmingsplan 26 mei 2016
• Vaststellen inrichtingsvisie door gemeenteraad
Vanaf juni 2016
• Individuele afstemming met initiatiefnemers vervolgproces
Juni 2016 - Juni 2017
• Op verzoek doorlopen we individuele procedures. • Aanvragen ingediend na juni 2017 gaan mee met de integrale wijziging van het bestemmingsplan.
Januari 2018
• Opstellen bestemmingsplan → Gemeente • Opstellen watergebiedsplan → Waterschap
Juli 2019
• Uiterlijke termijn vaststelling bestemmingsplan → Gemeente • Uiterlijke termijn vaststelling peilbesluit → Waterschap
Vanaf oktober 2019
• Realisatie initiatieven op basis van nieuw bestemmingsplan
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Vervolgproces
5. Vervolgproces De ontwikkelingen binnen de Noordse Buurt verlopen organisch. Het gebied zal niet in één keer transformeren tot de gewenste eindsituatie. Sommige initiatiefnemers willen snel starten met de uitvoering van hun plannen, andere initiatieven vergen meer tijd. Daarnaast zullen bestaande initiatieven mogelijk niet tot ontwikkeling over gaan en nieuwe initiatieven binnenkomen. Ook zullen bepaalde gebieden niet direct een eind- maar een tijdelijke bestemming krijgen. Na vaststelling medio 2019 stelt het bestemmingsplan de kaders voor de initiatieven. In dit hoofdstuk schetsen we het proces in de periode tot en met de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan. 5.1 Van inrichtingsvisie naar bestemmingsplan Een inrichtingsvisie heeft geen juridische status. Daarvoor geldt het bestemmingsplan. Zolang er nog geen nieuw bestemmingsplan is vastgesteld, geldt het huidige bestemmingsplan ‘Noordse Buurt’ van 16 juli 2009. Wettelijk is het geregeld dat bestemmingsplannen om de 10 jaar worden geactualiseerd of zoveel eerder als noodzakelijk of gewenst is. In dat kader zal uiterlijk in juli 2019 een nieuw bestemmingsplan voor de Noordse Buurt zijn vastgesteld.
In deze overgangsfase is de gemeente bereid om bij passende initiatieven en op verzoek van de initiatiefnemer tot juni 2017 individuele planologische procedures op te starten, indien initiatiefnemers vooruitlopend op het nieuwe bestemmingsplan willen starten. Afhankelijk van het type initiatief (tijdelijk of permanent) en de mate van afwijking op het huidige bestemmingsplan zal een passende procedure gevolgd worden. Dit vergt maatwerk per initiatief, bijvoorbeeld: een tijdelijke vergunning, een project afwijkingsbesluit of een postzegelbestemmingsplan. Aanvragen die na juni 2017 binnenkomen worden niet meer als individuele aanvraag behandeld. Deze aanvragen worden meegenomen met de integrale bestemmingsplanwijziging met uiterlijke vaststelling in juli 2019.
Proces van inrichtingsvisie tot bestemmingsplan
5.2 Watergebiedsplan Deze inrichtingsvisie geeft een eerste inzicht in het toekomstbeeld voor de Noordse Buurt vanuit het waterschap. Als vervolg gaat het waterschap een ‘watergebiedsplan’ opstellen. Een watergebiedsplan beschrijft de ‘watersituatie’ van een afgebakend gebied waarin water voorkomt, bijvoorbeeld een polder. Onderwerpen die aan de orde komen zijn onder andere het waterpeil, aan- en afvoer van (grond)water, riolering, waterkwaliteit en planten- en dierenleven in en om het water. Een belangrijk onderdeel van een watergebiedsplan is het peilbesluit. In een peilbesluit legt het waterschap vast hoe hoog het water in een bepaald gebied moet staan (peil). Bij het vaststellen van dit besluit houdt het waterschap rekening met de functie van het gebied. In een natuurgebied is een ander waterpeil gewenst dan in een agrarisch gebied. Het opstellen van een watergebiedsplan kent een zelfde soort procedure als het opstellen van een bestemmingsplan door de gemeente. Wettelijk moet een peilbesluit eens in de 10 jaar worden herzien. Op het moment dat de gemeente start met het bestemmingsplan, zal het waterschap starten met het watergebiedsplan dat uiteindelijk resulteert in een peilbesluit. In de overgangsfase tot een nieuw peilbesluit is de huidige watersituatie in het gebied uitgangspunt. Tijdelijke wateraanpassingen zijn wel mogelijk maar vanuit het waterschap niet wenselijk.
Een peilaanpassing op kleine schaal (tot 25 ha) kan aangevraagd worden via een tijdelijke ontheffing als deze in lijn is met de toekomstige visie. Op grotere schaal kan dit niet en zal dit worden meegenomen in het watergebiedsplan.
41
42
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Vervolgproces
Proces
Van initiatief tot definitief plan Initiatief
Past binnen visie
Past onder voorwaarden
Past niet binnen visie
Plan aanpassen
Valt af
binnen vooraf bepaald termijn
Voorbereidend gesprek voor ruimtelijk plan met initiatiefnemers (na vaststelling inrichtingsvisie)
Optie op grond* met eindtermijnen
Prijsbepaling & voorwaarden gronduitgifte
Geen overeenstemming
Uitwerken initiatieven tot een complete ruimtelijke onderbouwing
Niet akkoord
Optie op grond vervalt en is beschikbaar voor nieuwe initiatiefnemers
Akkoord
Afspraken vastleggen in overeenkomst(en)
Ruimtelijke Procedure ** * 1e Tranche initiatiefnemers hebben 1e locatiekeuze t.o.v. nieuwe initiatiefnemers **Mogelijkheid formele reactie belanghebbenden
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Vervolgproces
5.3 Quickscan milieu De gemeente laat een ‘Quickscan Milieu’ uitvoeren voor de Noordse Buurt. De nadruk ligt hierbij op het ontwikkelen van een kader dat helderheid geeft aan initiatiefnemers of de voorgestelde ontwikkeling kansrijk is. Als input zullen categorieën benoemd worden van kenmerkende ontwikkelingen, zoals: met verkeer aantrekkende werking (publiekstrekkers), zonder verkeer aantrekkende werking, specifieke ingrepen zoals graafwerkzaamheden, etc. Per type ontwikkeling en milieuaspect wordt inzichtelijk gemaakt wat mogelijke knelpunten zijn en wat de bijhorende randvoorwaarden / grenswaarden zijn van milieuaspecten (stikstof, geur, geluid, etc.). Het eindproduct wordt een tabel in combinatie met een (GIS) kaart. Ook wordt aangegeven als onverhoopt een ‘Plan MER’ (milieu effect rapportage) nodig is (niet waarschijnlijk).
caties bepaald. Samen met de initiatiefnemers worden specifieke afspraken gemaakt om te komen tot overeenstemming en uitvoering en wordt de grond voor een bepaalde tijd gereserveerd. Indien het initiatief niet over gaat tot ontwikkeling komt de grond weer beschikbaar voor andere initiatieven. Het proces om van initiatief tot definitief plan te komen is op de linker pagina in een processchema verduidelijkt.
5.4 Initiatieven In de Noordse Buurt is ruimte voor functies die passen binnen de bestemmingen natuur, recreatie en (extensief) agrarisch. Initiatieven worden in essentie getoetst op twee onderdelen: - Ambitie: de wijze waarop het initiatief invulling geeft aan de betreffende bestemming én de bijdrage aan de algemene doelstelling voor de Noordse Buurt; - Financieel-economische haalbaarheid: de initiatiefnemer moet de financiele haalbaarheid aantonen van de instandhouding van de inrichting en het beheer (voor langere periode).
5.5 Gronduitgifte en grondwaarde De gronden die beschikbaar zijn voor nieuwe ontwikkelingen zijn eigendom van de gemeente. De gemeente kan qua uitgiftevorm kiezen uit verschillende mogelijkheden zoals verkopen, verpachten of verhuren. Bovendien zijn door de gemeente nog keuzes te maken in de voorwaarden waaronder tot gronduitgifte overgegaan zal worden. Voor welke vorm uiteindelijk gekozen wordt, hangt af van de aard van het initiatief. Onderstaande overeenkomsten zijn in eerste instantie het uitgangspunt: - Geliberaliseerde pachtovereenkomsten voor tijdelijke (agrarische) initiatieven; - Huurovereenkomsten voor tijdelijke initiatieven die weinig impact op de grond hebben en geen landbouwactiviteiten betreffen; - Verkoopovereenkomsten voor permanente initiatieven.
Huidige initiatieven (1e tranche) Vanaf 2012 kon men ideeën en initiatieven indienen. Eind 2015 heeft de gemeente de balans opgemaakt van de binnengekomen initiatieven. Onder de ‘huidige initiatieven’ wordt verstaan de initiatieven die eind 2015 bij de gemeente bekend waren. Vervolgens is in december gestart met het opstellen van de inrichtingsvisie. Op basis van de inrichtingsvisie worden voor deze initiatieven lo-
Proces van initiatief tot definitief plan
Nieuwe initiatieven In de loop van 2016 zal duidelijk worden welke van de huidige initiatieven tot een grondreservering zullen leiden. Op dat moment zal het proces tot herinrichting worden geëvalueerd en en het vervolgtraject bepaald worden in relatie tot nieuwe initiatieven.
Afhankelijk van het initiatief kan afgeweken worden van bovengenoemde uitgangspunten.
43
44
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Vervolgproces
NIEUWE TOEKOMST voor de NOORDSE BUURT
Vervolgproces
Als de gemeente akkoord is met (de ambitie) van het betreffende initiatief, zal de gemeente de grondprijs bepalen op basis van een onafhankelijk taxatierapport. Tevens bepaalt de gemeente de voorwaarden die aan de uitgifte verbonden worden, zoals bijvoorbeeld bepalingen over de verhandelbaarheid, recht van terugkoop en een meerwaardeclausule. Na de prijsindicatie kunnen de initiatiefnemers het definitieve plan indienen. Belangrijk bij de prijsindicatie is het voorkomen van staatssteun (gronden verkopen of verhuren onder de economische marktwaarde). 5.6 Tijdelijk grondgebruik De gronden die beschikbaar zijn gekomen na sloop en sanering van de glastuinbouwbedrijven zijn ingezaaid met graszaad en worden begraasd door schapen van drie verschillende lokale agrariërs. Deze oplossing is alleen bedoeld voor tijdelijk beheer van de gronden in de overgangsfase. In de transformatiefase van de Noordse Buurt staat de gemeente er voor open om tijdelijke initiatieven te laten ontplooien in het gebied. Door gebieden aan te wijzen die langer beschikbaar zijn voor tijdelijk gebruik, geeft dit voor zowel de pachter als verpachter meer zekerheden en kunnen meer tijdelijke ontwikkelmogelijkheden in het gebied ontstaan.