Bijlage 4 Toelichting ontwerpbestemmingsplan Noordse Buurt 1e herziening

Maatschappelijk:

Het perceel aan de Ir J. Nysinghweg 13 heeft de bestemming 'Maatschappelijk' gekregen. Het betreft de gronden en bebouwing van zorgkwekerij en leerwerkcentrum 'De Sleutelbloem' (bestaande uit onder meer verblijfsruimten, een werkplaats, een dierenverblijf, een kantine, een kantoorruimte, een leslokaal, een atelierruimte en spreekkamers). Het is niet wenselijk vanuit de gemeente en de omgeving en daarom ook niet toegestaan om bedrijfsmatig reparatiewerkzaamheden uit te voeren voor derden aan machines en motorvoertuigen. Bij besluit van 22 juni 2017 is een omgevingsvergunning verleend voor de realisering van een nieuwe werkplaats/loods en een dierenverblijf, alsook voor de renovatie van diverse kassen. De genoemde vergunning is in de voorliggende 1e herziening van het bestemmingsplan vertaald door op de verbeelding een bouwvlak op te nemen en in de regels te bepalen dat de gezamenlijke oppervlakte van de bedrijfsgebouwen binnen het bouwvlak niet meer mag bedragen dan 3.480 m2. De toegestane goot- en bouwhoogte van deze gebouwen zijn op de verbeelding aangegeven en bedragen respectievelijk 5 meter en 9 meter. De bestaande woning en direct aangrenzende gronden zijn aangeduid als 'bedrijfswoning'. Binnen deze aanduiding is maximaal één bedrijfswoning toegestaan. De inhoud hiervan mag maximaal 750 m³ bedragen.

Bij deze bedrijfswoning zijn ook nog bijbehorende bouwwerken tot een gezamenlijke oppervlakte van 80 m2 toegestaan. Deze bouwmogelijkheid komt ook overeen met de bouwregels voor de 'burgerwoningen' in het plangebied en is afgestemd op die in het bestemmingsplan 'Landelijk gebied Nieuwkoop'. 53

Artikel 5 Natuur: Binnen de voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor het verwijderen van de bestaande woonbestemmingen uit het bestemmingsplan uit 2009. Deze gronden mogen niet worden bebouwd. Artikel 6 Verkeer: De bestemming 'Verkeer' is toegekend aan de (delen van) wegen die in het plangebied gelegen zijn. Binnen deze bestemming zijn niet alleen wegen en straten toegestaan, maar ook voet- en fietspaden, groenvoorzieningen (zoals bermen), water (zoals bermsloten), bruggen, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen. Er wordt niet voorzien in de aanleg van nieuwe wegen. Binnen deze bestemming is geen bebouwing toegestaan, met uitzondering van gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Artikel 7 Wonen: De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor burgerwoningen, erven en tuinen al dan niet in combinatie met een aan huis gebonden beroep. Binnen het bestemmingsvlak is maximaal één woning toegestaan. De regels zijn verder inhoudelijk afgestemd op de woonbestemming ingevolge het bestemmingsplan 'Landelijk gebied Nieuwkoop'. De bestemming "Wonen" betreft in beginsel een oppervlakte van circa 1500 m2. De omvang van de woonkavels (bestemmingsvlakken 'Wonen") is afgestemd op de (particuliere) eigendomssituatie zoals die per begin oktober 2019 is aangegeven in het Geografisch Informatie Systeem GIS).

De begrenzing van een aantal bestemmingsvlakken "Wonen" kan voorafgaande aan vaststelling van het bestemmingsplan - nog onderhevig zijn aan veranderingen als gevolg van de uitkomsten van een aantal aan-/verkooptrajecten die nog gaande zijn, en/of de definitieve inmeting van de desbetreffende percelen. De goothoogte van de woning (het hoofdgebouw) mag niet meer dan 6 meter bedragen en de bouwhoogte niet meer dan 10 meter, en de inhoud van de woning is op maximaal 750 m³ gesteld, exclusief bijbehorende bouwwerken. In totaal is er bij een woning nog maximaal 80 m² aan gezamenlijke oppervlakte voor bijbehorende bouwwerken toegestaan én een overkapping van maximaal 30 m2. Tevens mogen de woning en bijgebouwen mede worden gebruikt voor de uitoefening van een beroep aan huis (maximaal 30% van het vloeroppervlak per woning inclusief de bijbehorende gebouwen, tot een maximum van 100 m2) en mantelzorg (maximaal 100 m² per woning). Een bedrijf aan huis is alleen via afwijking toegestaan. Bij mantelzorg geldt een uitzondering op het verbod om de woning voor meer dan één huishouden te gebruiken en op het verbod om bijbehorende gebouwen te gebruiken als woning.

Onder een (kleinschalig) beroep aan huis wordt begrepen een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijbehorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend. Onder een (kleinschalig) bedrijf aan huis wordt begrepen het door de bewoner van de woning bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijbehorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel, behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten en webwinkels. Ook mag de woning (met bijbehorende bouwwerken) worden gebruikt voor een bed & breakfast met dien verstande dat maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning en de daarbij behorende gebouwen hiervoor mag worden aangewend.

54

ontwerpbestemmingsplan Noordse Buurt 1e herziening

Artikel 8 Waterstaat - Waterkering: Met deze dubbelbestemming is beoogd om de belangen van de waterkering te beschermen. Zie hiervoor ook paragraaf 5.6 Water en 6.3.2 Dubbelbestemmingen.

6.4.3

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Artikel 9

Anti-dubbeltelregel:

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is hiervoor een standaard bepaling opgenomen. Het besluit verplicht om deze bepaling in het bestemmingsplan op te nemen. Artikel 10

Algemene bouwregels:

In deze bepaling zijn onder meer regels opgenomen voor ondergrondse bebouwing. Deze moet altijd onder een gebouw worden gesitueerd en mag niet onder het onbebouwde erf worden gesitueerd. Ingangspartijen tot de kelder en voorzieningen voor daglichttoetreding mogen wel uit de bestaande gevel steken. Tevens is een regeling opgenomen voor ondergeschikte bouwdelen zoals uitbouwen en balkons. Ook is een parkeerregeling opgenomen om ervoor te zorgen dat bij nieuwbouw altijd de geldende parkeernormen in acht worden genomen. Daarbij is verwezen naar de huidige nota 'Parkeerbeleid gemeente Nieuwkoop 2015' en een eventuele toekomstige wijziging daarvan. Verder is een dakkapellenregeling opgenomen die is geharmoniseerd met andere recente bestemmingsplannen in de gemeente Nieuwkoop. Artikel 11

Algemene gebruiksregels:

Het verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan is opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zelf (artikel 2.1). In deze bepaling is dan ook uitsluitend aangegeven welk gebruik in ieder geval als strijdig met dit bestemmingsplan moet worden aangemerkt. In dit artikel is ook een relatie gelegd met het gemeentelijke parkeerbeleid. Artikel 12

Algemene aanduidingsregels:

Hier zijn de aanduidingen opgenomen die in de regel meer dan één bestemming bestrijken, zoals de luchtvaartverkeerszone (20Ke) en een veiligheidszone als onderdeel van een gasontvangststation. Verder is voor drie locaties aan de randen van het plangebied de aanduiding 'overige zone accenten' opgenomen. Daar worden specifieke bouwmogelijkheden geboden voor de aanleg en de bouw van elementen voor de landschapsbeleving (in aanvulling op de onderliggende bestemmingen). Artikel 13

Algemene afwijkingsregels:

In de algemene afwijkingsregels is onder meer een mogelijkheid opgenomen om met maximaal 10% af te wijken van de voorgeschreven maatvoering. Ook is een mogelijkheid opgenomen voor de vestiging van bedrijven (aan huis) die niet zijn genoemd in de desbetreffende Lijst van bedrijfsactiviteiten, maar die naar de aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de rechtstreeks toegelaten bedrijven.

55

Artikel 14

Algemene wijzigingsregels:

In het plan zijn algemene wijzigingsregels opgenomen die voor meerdere bestemmingen gelden. Zo is een algemene wijzigingsregel opgenomen ten behoeve van een overschrijding van bestemmingsgrenzen met ten hoogste 3 meter als dat bijvoorbeeld nodig is voor een technisch betere realisering van de bestemming. Ook kunnen de planregels worden aangepast in verband met latere wetgeving. 6.4.4

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Artikel 15 Deze

Overgangsregels

overgangsregels

Artikel 16

zijn

overgenomen

uit

het

Besluit

Slotregel

Hier is aangegeven hoe de regels kunnen worden aangehaald.

56

ruimtelijke

ordening.

ontwerpbestemmingsplan Noordse Buurt 1e herziening

Hoofdstuk 7

Economische uitvoerbaarheid

Tegelijkertijd met de vaststelling van een bestemmingsplan moet een exploitatieplan (ex. art. 6.12 Wro) worden vastgesteld. Op basis van het exploitatieplan kunnen (plan)kosten worden verhaald. Een exploitatieplan hoeft niet opgesteld te worden als het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is, door middel van bijvoorbeeld anterieure overeenkomsten of als de gemeente eigenaar is van de gronden. Eveneens hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld als:  Er geen sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 1 van de Wro;  Het totaal der exploitatiebijdragen dat met toepassing van artikel 6.19 van de Wro kan worden verhaald, minder bedraagt dan € 10.000,-;  Er geen verhaalbare kosten zijn als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f, van het Bro;  De verhaalbare kosten, bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f, van het Bro, uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen. Met de voorliggende 1e herziening van het bestemmingsplan wordt voor de Noordse Buurt niet ingezet op nieuwe ontwikkelingen zodat het opstellen van een exploitatieplan niet nodig is. Wel worden er in het gebied (direct danwel indirect) diverse ontwikkelingen mogelijk gemaakt, zoals vormen van aquatische landbouw en natuur-/bosontwikkeling.

Bij de uitvoering van deze plannen zal per initiatief een marktconforme verkoopprijs van de grond bepaald worden door middel van een taxatie. De kosten voor het opstellen van deze 1e herziening van het bestemmingsplan komen voor rekening van de gemeente. Dit wordt gefinancierd uit de daarvoor gereserveerde algemene middelen.

57

Hoofdstuk 8

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1

Voorbereidingsfase

8.1.1

Inspraak

Omdat slechts sprake is van het aanpassen van bouwvlakken, met een uniformering van planregels zal het plan wel worden toegestuurd naar de diverse stakeholders in het gebied, maar zal verder geen voorontwerpbestemmingsplan voor inspraak ter inzage worden gelegd. Wel zal een informatieavond plaatsvinden en kan een ieder een reactie indienen. Tevens zal het concept ontwerpbestemmingsplan worden voorgelegd aan en onder andere besproken met Dorpsraad De Koet. 8.1.2

Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro

In het kader van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zal overleg gevoerd worden over het voorontwerpbestemmingsplan met de gebruikelijke overlegpartners in het kader van de ruimtelijke ordening, waaronder het waterschap Amstel, Gooi en Vecht en de provincie ZuidHolland. Zodra de resultaten van dit overleg bekend zijn, zullen deze in de toelichting worden vermeld.

8.2

Ontwerpfase

De formele bestemmingsplanprocedure start met de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan. Gedurende de periode van ter inzage legging (zes weken) kan een ieder bij de gemeenteraad zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan indienen. Zodra eventuele zienswijzen bekend zijn, dan zal een beknopte inhoud van de zienswijzen, alsmede de gevolgen van de zienswijzen voor het bestemmingsplan vermeld worden (in een separate Nota beantwoording van zienswijzen).

8.3

Vaststellingsfase

Na de ter inzage legging neemt de gemeenteraad een besluit over de vaststelling van het bestemmingsplan en neemt daarbij ook een standpunt in met betrekking tot eventueel ingediende overlegreacties en zienswijzen. Vervolgens wordt het vaststellingsbesluit en het bestemmingsplan voor zes weken ter inzage gelegd. Degenen die een zienswijze hebben ingediend en degenen die bezwaar hebben tegen eventuele wijziging bij de vaststelling van het bestemmingsplan, kunnen gedurende die termijn beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

58