Bijlage 2 Onderzoek Kadaster Prijseffecten Startersleningen
Tekst van het document
Prijseffecten Startersleningen
08:08
Aanleiding
Onderzoeksvragen Belangrijkste conclusies Beschrijvende analyse Modellen
Opzet Uitkomsten
2
08:08
Eerder onderzoek 2008-2018: koopstarters met een Starterslening betalen niet meer dan andere kopers voor vergelijkbare woning. Is dit veranderd in de periode 2019-2021? Immers: Gespannen woningmarkt
Vaker overboden Aanvulling: onderscheid directe en indirecte prijseffecten Direct: koopstarters betalen met Starterslening meer voor dezelfde woningkwaliteit dan anderen; gebruiken hogere betaalcapaciteit om meer te bieden; Indirect: toegenomen vraag van meer potentiële kopers.
3
08:08
ןBeschrijvend 1. Hoeveel woningen worden jaarlijks gekocht door koopstarters met en zonder Starterslening en door doorstromers? 2. Wat is de gemiddelde leeftijd van de verschillende kopers?
3. Waar staan de gekochte woningen van de verschillende kopers? 4. Wat is de gemiddelde koopsom die de verschillende kopers betalen? 5. Wat voor type woningen kopen de verschillende kopers (woningtype, oppervlakte, bouwjaar)?
ןEconometrische modellen 1. Directe prijseffecten: in hoeverre betalen koopstarters met een Starterslening meer of minder voor eenzelfde type woning dan andere kopers zonder deze lening (koopstarters/doorstromers)? 2. Indirecte prijseffecten: betalen kopers meer voor een woning wanneer in de buurt in de twaalf maanden voorafgaand aan de transactie veel woningen zijn gekocht door koopstarters met een Starterslening? 4
08:08
ןIn het onderzoek maken we onderscheid naar twee deelmarkten van de woningmarkt: 1.
2.
Funda-markt SVn-markt
5
08:08
ןKoopstarters met Starterslening vs. Koopstarters zonder Starterslening Ze zijn gemiddeld jonger (27 jaar) dan koopstarters zonder Starterslening (31 jaar). Ze gaan gemiddeld voor goedkopere woningen dan starters zonder Starterslening. In het 4e kwartaal van 2021 betaalden ze gemiddeld €226.000 voor een woning; starters zonder Starterslening betaalden gemiddeld €342.000. Ze kopen relatief vaker kleinere woningen en woningen gebouwd tussen 1960 en 1979. Ze kopen iets vaker appartementen en tussenwoningen.
ןPrijseffecten Er is geen direct prijseffect: koopstarters met Starterslening betalen niet meer dan andere kopers voor een vergelijkbare woning. De lening voorwaarden beperken hen om hoger te bieden. Er is ook geen indirect prijseffect: als er in een buurt een jaar eerder veel aankopen zijn gedaan met Startersleningen, dan heeft dat geen effect op de koopsom die kopers in die buurt betalen. De groep starters met Starterslening is hiervoor te klein. Er zijn niet meer starters door de lening. Maar de starters die al wilden kopen, kochten eerder.
6
08:08
SVn-markt
100%
100%
90%
90%
80%
80%
70%
70%
Aandeel woningen
Aandeel woningen
Funda-markt
60% 50% 40% 30%
60% 50% 40% 30%
20%
20%
10%
10%
0%
0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Transactiejaar
Koopstarter zonder Starterslening
Koopstarter met Starterslening
Doorstromer
7
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Koopjaar Koopstarter zonder Starterslening
Koopstarter met Starterslening
Doorstromer
08:08
8
08:08
27
31
45
Met Starterslening
Zonder Starterslening
Doorstromer
9
2009 Q1 2009 Q3 2010 Q1 2010 Q3 2011 Q1 2011 Q3 2012 Q1 2012 Q3 2013 Q1 2013 Q3 2014 Q1 2014 Q3 2015 Q1 2015 Q3 2016 Q1 2016 Q3 2017 Q1 2017 Q3 2018 Q1 2018 Q3 2019 Q1 2019 Q3 2020 Q1 2020 Q3 2021 Q1 2021 Q3
2009 Q1 2009 Q3 2010 Q1 2010 Q3 2011 Q1 2011 Q3 2012 Q1 2012 Q3 2013 Q1 2013 Q3 2014 Q1 2014 Q3 2015 Q1 2015 Q3 2016 Q1 2016 Q3 2017 Q1 2017 Q3 2018 Q1 2018 Q3 2019 Q1 2019 Q3 2020 Q1 2020 Q3 2021 Q1 2021 Q3
Gemiddelde koopsom in euro's € 500.000 € 500.000
€ 450.000 € 450.000
€ 400.000 € 400.000
€ 350.000
€ 300.000
€ 250.000
€ 200.000
€ 150.000
€ 100.000
Gemiddelde koopsom in euro's
08:08
Funda-markt
Koopstarter zonder Starterslening
SVn-markt
Koopstarter met Starterslening Doorstromer
10
€ 350.000
€ 300.000
€ 250.000
€ 200.000
€ 150.000
€ 100.000
€ 50.000 € 50.000
€0 €0
Jaar en kwartaal transactie Jaar en kwartaal transactie
Koopstarter zonder Starterslening Koopstarter met Starterslening Doorstromer
08:08
ןKoopstarters met Starterslening kopen iets vaker appartementen en tussenwoningen SVn-markt 100% 90% 80%
Aandeel
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0% Koopstarter zonder Starterslening Koopstarter met Starterslening Type koper appartement
tussenwoning
11
hoekwoning
twee onder een kap
vrijstaand
08:08
ןKoopstarters met Starterslening kopen iets vaker kleinere woningen SVn-markt 100% 90% 80%
Aandeel
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Koopstarter zonder Starterslening Koopstarter met Starterslening Type koper tot 60 m2
60 tot 80 m2
80 tot 100 m2
12
100 tot 120 m2
120 tot 140 m2
140 m2 en meer
08:08
ןKoopstarters met Starterslening kopen iets vaker woningen gebouwd tussen 1960 en 1980 SVn-markt 100% 90%
80%
Aandeel
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0% Koopstarter zonder Starterslening
Koopstarter met Starterslening Type koper
voor 1945
1945-1959
13
1960-1979
1980-1999
2000 en later
08:08
ןKoopstarters met Starterslening zijn gemiddeld jonger dan koopstarters zonder Starterslening. ןZe gaan gemiddeld voor goedkopere woningen dan starters zonder Starterslening. ןZe kopen relatief vaker kleinere woningen en woningen gebouwd tussen 1960 en 1980. ןZe kopen iets vaker appartementen en tussenwoningen.
14
08:08
SVn-markt Hedonisch prijsmodel Correctie voor woningkenmerken, locatie, transactiejaar, en type koper en verkoper Directe prijseffecten: type koper (koopstarter met Starterslening, koopstarter zonder Starterslening, doorstromer, investeerder) Indirecte prijseffecten: aandeel aankopen met een Starterslening in dezelfde buurt in het jaar voorafgaand aan een transactie Ontwikkeling door de tijd (interactie koopjaar)
Funda-markt SVn-markt
15
08:08
Prijsindex per type koper per jaar (koopstarter in 2009 = 100) 170 160 150
Prijsindex
140 130 120 110 100 90 80 70 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Transactiejaar Koopstarter (ref.)
Koopstarter met Starterslening
16
Doorstromer
Investeerder
2021
08:08
Ontwikkeling prijsindex per aandeel gekocht met Starterslening in buurt per jaar (Geen Starterslening in nabije aankopen in 2009 = 100) 150 140
Prijsindex
130 120 110 100 90 80 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Transactiejaar Geen Starterslening in nabije aankopen
tot 2,5% van nabije aankopen met Starterslening
2,5% tot 5% van nabije aankopen met Starterslening
5% tot 10% van nabije aankopen met Starterslening
10% of meer van nabije aankopen met Starterslening
17
2021
08:08
ןEr is geen direct prijseffect: koopstarters met Starterslening betalen niet meer dan andere kopers voor een vergelijkbare woning. ןEr is ook geen indirect prijseffect: als er in een buurt een jaar eerder veel aankopen zijn gedaan met Startersleningen, dan heeft dat geen effect op de koopsom die kopers in die buurt betalen.
18
08:08
Lianne.hans@kadaster.nl 06-52481969
https://www.linkedin.com/in/lianne-hans/
19