Bijlage 2 GZ 14 Ter Aar Noordoost Toelichting 2024 (OPENBAAR)

GZ 14 Ter Aar Noordoost (fase 1) Portefeuillehouder: Ines de Ridder Opdrachtgever: Nataschja Kranenburg Opening grondexploitatie: 1 juli 2024

Procesmanager: Marjolein van de Ven Projectfase: Ontwerpfase Verwachtte sluiting: 2025

GZ 14 FLEXWONEN TER AAR NOORDOOST (FASE 1)

Plex Nieuwkoop 2.4

Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam

GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1)

Gemeentekern

Ter Aar

Deelproject

0

Datum

12-apr-2023

Versie

Definitief

Opsteller

Pamela Groenewege

Startjaar

2024

Looptijd

(2 jaar)

Resultaat prijspeil

-€ 877.702

Resultaat netto contant

-€ 875.807

Ruimtegebruik Bruto plangebied

Opp (m²)

Opp (%)

6.793

100%

Variabel

-

-

Reservering water

-

-

Buiten beschouwing

-

-

6.793

100%

Uitgeefbaar

887

13%

Bebouwd

-

-

Verharding

1.755

26%

Groen

4.151

61%

Netto plangebied

Overig/bijzonder Controle Netto

-

-

6.793

100%

HET PROJECT Doelstelling Door het grote tekort aan betaalbare woningen is er vanuit het Rijk en de Provincie meer ruimte en stimulans gegeven voor het bouwen van flexwoningen. Met het plaatsen van flexwoningen op de tijdelijke locatie Ter Aar Noordoost, kan het enorme woningtekort vlotter verminderd worden. Toelichting Aanleiding Vanaf juni 2022 is de gemeente met Woondiensten Aarwoude (WDA) in gesprek over het plaatsen van flexwoningen. In september 2022 blijken de plannen onvoldoende uitwerkt en de participatie niet voldoende, waardoor de woningen niet geplaatst konden worden.

weerszijden (noord en zuid) van het plangebied ligt een watergang. Stand van zaken In september 2022 is besloten opnieuw te starten met het realiseren van flexwoningen. In november 2022 is een plan van aanpak voor een onderzoek naar de randvoorwaarden en mogelijkheden gedeeld.

In september 2022 is opnieuw begonnen met eerst een plan van aanpak, en daarna een uitgebreider onderzoek met randvoorwaarden voor geschikte locaties. De locatie Ter Aar Noordoost is aangewezen als geschikte locatie.

Vervolgens is op 13 april 2023 het resultaat van het onderzoek naar de mogelijkheden en randvoorwaarden voor flexwoningen in de gemeente Nieuwkoop door de gemeenteraad besproken. Op basis van het rapport en met inachtneming van de uitgangspunten en randvoorwaarden die daarin beschreven staan, besloot de gemeenteraad voorstander van de realisatie van flexwoningen in de gemeente Nieuwkoop als flexibele schil van de bestaande woningvoorraad te zijn. De gemeenteraad besloot ook over de doelgroepen voor de flexwoningen, de randvoorwaarden en over de selectieprocedure voor locaties.

De locatie is de westzijde verbonden aan de Oostkanaalweg, aangrenzend aan het vrachtwagenparkeerterrein. Aan de

In april 2023 is als onderdeel van de selectieprocedure een oproep aan inwoners gedaan om locaties voor flexwoningen aan te

dragen. Daarbij zijn inwoners ook opgeroepen om zich aan te melden voor een adviespanel. In mei 2023 is er op basis van de ontvangen reacties een voorlopige shortlist met mogelijke locaties gepubliceerd. Ook is er in mei een avond georganiseerd met het adviespanel. Voor 5 locaties, waaronder Ter Aar Noordoost is in juli 2023 een voorlopige locatiebesluit genomen door het college. Daarna wordt de locatie nader onderzocht en uitgewerkt tot een inrichtingsplan op hoofdlijnen. In december 2023 besloot de gemeenteraad dat de locatie Ter Aar noordoost bestemd is als locatie voor flexwoningen, waarna in januari en februari 2024 bijeenkomsten zijn geweest voor direct omwonende en overige belangstellende georganiseerd om te informeren over de doelstellingen en randvoorwaarden en om ideeën te bespreken voor het inrichtingsplan. De resultaten hiervan zijn verwerkt en gedeeld met de direct omwonenden en gemeenteraad. Hierna volgt de uitvoering van de plannen, dit kan nadat de vergunningsprocedure doorlopen is. Voor de uitvoering is budget nodig en daarvoor wordt aan de gemeenteraad de

grondexploitatie voorgelegd. Risico’s In de huidige projectfase is de onderkenning van risico’s van groot belang. Het plangebied is op dit moment nog in gebruik door volkstuinvereniging De Geschikte Peer, waardoor uitgebreidere milieuonderzoeken (o.a. bodemonderzoek) nog op zich laten wachten en een risico vormt. Er is een uitgebreid participatietraject gevolgd waarbij inwoners en direct omwonende zijn gehoord en input zoveel mogelijk is verwerkt in het inrichtingsplan. Om belanghebbende te blijven betrekken is heldere communicatie en het verschaffen van informatie belangrijk voor de haalbaarheid en looptijd van het vervolgtraject. De woningen kunnen mogelijk niet tijdig worden aangesloten op de stroomvoorziening door Liander. Als dit het geval is moeten de woningen aangesloten worden op een tijdelijke stroomvoorziening. De kosten hiervoor zijn mede afhankelijk van de huurperiode. De subsidie Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen kan mogelijk wordt aangevraagd.

UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik Momenteel is de locatie in gebruik door volkstuinvereniging De Geschikte Peer. Per 1 januari 2025 loopt het huurcontract af en is het terrein beschikbaar voor de inrichting met flexwoningen. Zodra de vergunning hiervoor is verleend kan het terrein ook als zodanig in gebruik worden genomen. De beoogde bebouwing op deze locatie zal voorlopig bestaan uit 18 driekamer flexwoningen van één bouwlaag (planfase 1). Er is op het terrein plaats voor nog ca. 24 flexwoningen in maximaal 3 bouwlagen (planfase 2). Invulling van deze tweede planfase volgt later en is nu niet aan de orde. De benodigde parkeerplaatsen zijn op het terrein voorzien, waar ook voldoende ruimte voor is. Daarnaast zal een plek komen voor een gedeelde afsluitbare fietsenstalling Binnen de ruimtelijke uitgangspunten is rekening gehouden met het creëren van openbare verblijfsruimten, die indien gewenst met inbreng van toekomstige bewoners kan worden ingericht.

Ruimtegebruik Bruto plangebied

Opp (m²)

Opp (%)

6.793

100%

Variabel

-

Reservering water

-

Buiten beschouwing Netto plangebied

6.793

100%

887

13%

Verharding

1.755

26%

Groen

4.151

61%

Uitgeefbaar Bebouwd

Overig/bijzonder Controle Netto

-

-

-

6.793

100%

Programma Het woningbouwprogramma bestaan uit 18 flexwoningen in de categorie sociale huur. Het programma richt zich op jongeren (35%), (her)starters en andere woningzoekenden (40%) en nieuwkomers met verblijfsvergunning (25%). De toewijzing gebeurt door de woningcorporatie op basis van de huisvestingsverordening.

Kosten en opbrengsten Kosten • De verwervingskosten bestaan uit de boekwaarde van de gronden. De gronden zijn bij het openen van de grondexploitatie ingebracht vanuit de materiele vaste activa (Gronden Oostkanaalweg, Ter Aar) naar de grondexploitatie voor de boekwaarde van € 0 (nihil); • De milieukosten omvat kosten voor milieuonderzoeken; • De kosten bouw- en woonrijp maken zijn gebaseerd op basis van het inrichtingsplan. De raming is door de gemeente opgesteld; • Onder de overige kosten zijn kosten opgenomen voor het uitkeren van eventuele planschade; • De planvorming is geraamd op basis van de plankostenscan van het Ministerie van I&M, waarbij rekening is gehouden met de procedures die nog doorlopen moeten worden. De plankosten die al gemaakt zijn wordt bij het openen van de grondexploitatie ingebracht; • De post financieringslasten bestaan uit de rentelasten op de boekwaarde. Opbrengsten • Er zijn geen grondopbrengsten voor woningbouw.

Fasering Momenteel bevindt het plan zich in de ontwerpfase. In december 2023 heeft de gemeenteraad het locatiebesluit genomen. Het inrichtingsplan zal naar verwachting op 6 juni 2024 worden vastgesteld door de gemeenteraad (gelijktijdig met het openen van de grondexploitatie). De volgende stap is een vergunningaanvraag (BOPA) De aanvang van het bouwrijp maken is gepland in 2025, direct na de verhuizing van de volkstuinen en het verkrijgen van de vergunning. De woningen zullen in 2025 worden geplaatst, waarna het plangebied woonrijp gemaakt wordt. De plankosten zijn gefaseerd over de jaren 2024 en 2025. Resultaat Met de fasering zoals in de vorige paragraaf is toegelicht en de parameters voor kosten, opbrengsten en rente worden kosten en opbrengsten in de tijd uitgezet. Het te verwachten resultaat netto contante saldo is per 1 juli 2024 circa € 876.000 negatief. De eindwaarde is per 31 december 2025 circa € 911.000 negatief.