Document · PDF

Bijlage 2 - Analyse versnelling woningbouw 01-02-2021.pdf

Meningsvormende raad I 28 juni 2021, gemeente nieuwkoopBij agendapunt: Raadsvoorstel Nieuwkoop Bouwt!13.210 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Directie

Directie Afdeling RO&G Team Ruimte

Afdeling 2 Teams afdeling 2

Team Projecten

Afdeling .. Teams afdeling ..

Afdeling RO&G Team Ruimte

Afdeling 2 Teams afdeling 2

Afdeling .. Teams afdeling ..

Team Projecten Team Projectbureau

Huidig Organogram

Organogram scenario 6

Dit scenario kan gecombineerd worden met scenario vier. Zo kan gekozen worden om een aantal projecten te selecteren die het projectbureau zelf ontwikkelt. Plannen die daar niet onder vallen kunnen door het projectbureau in een eerdere fase naar de markt worden gebracht door een procesmanager die zich specifiek hierop richt en ondersteund wordt door een (aanbestedings)jurist. Mogelijke versnelling Het inrichten van een voldoende geëquipeerd projectbureau maakt het mogelijk meer projecten uit te voeren en tegelijkertijd te versnellen. Wel zal het tijd kosten voordat het projectbureau volledig is ingericht, om medewerkers aan te trekken en in te werken. Kritische succesfactoren Een eerste voorwaarde is dat het projectbureau voldoende omvang en body heeft om productie te kunnen leveren en de kwetsbaarheid op (nu) solistische functies te kunnen verkleinen. De krappe arbeidsmarkt is ook voor dit scenario een knelpunt; voldoende goede en ingewerkte medewerkers is een randvoorwaarde. Het werven en inwerken zal tijd kosten, tijd waarin dus nog niet optimaal gepresteerd kan worden en we dus nog niet zijn waar we met de versnelling willen zijn. Maar door te kiezen voor dit scenario werken we daar wel naar toe en komt dat einddoel in ieder geval in beeld. De genoemde focus op één doelstelling is voor het versnellen van de woningbouwproductie een absolute randvoorwaarde.

Krijgt het projectbureau (door de tijd) andere opdrachten dan zal dit ten koste gaan van die doelstelling. Financiële consequenties Het team Projectbureau zal idealiter bestaan uit 15-18 mensen die fulltime met de realisatie van woningbouw bezig zijn. Een aantal van deze mensen wordt overgeplaatst vanuit bestaande teams, maar er is ook 8-11 fte extra capaciteit nodig om tot versnelling te kunnen komen. Oprichting van een dergelijk projectbureau heeft uiteraard financiële consequenties.

Deze financiële gevolgen zullen nader worden uitgewerkt in het (aanvals)plan dat op deze analyse moet volgen. Op hoofdlijnen zien wij de dekking van het projectbureau als volgt voor ons. De extra medewerkers werken volledig aan woningbouw en de personeels- en overheadslasten worden dus ook doorbelast aan de woningbouwprojecten, zoals op dit moment ook gebeurt met de uren van medewerkers die werken aan woningbouwprojecten. Op deze manier worden de kosten gedekt ten laste van de grondexploitaties9 van de projecten waar zij aan werken of, wanneer er nog geen grondexploitatie voor een project is, ten laste van het voorbereidingskrediet van dat project. Een project kan dus pas gestart worden wanneer de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar heeft gesteld, anders is er geen dekking voor de uren die eraan gewerkt wordt. Het voorbereidingskrediet wordt later in de grondexploitatie ingebracht zoals dat op dit moment ook het geval is. Dit betekent dat de kosten van het projectbureau niet direct (of eigenlijk budgettair neutraal) tot uiting komen in de (exploitatie)begroting van de gemeente, maar de kosten worden verwerkt in de ramingen van de verschillende grondexploitaties en voorbereidingsbudgetten.

Pas als een project afgesloten wordt, wordt het positieve of negatieve saldo van de grondexploitatie (waren de totale kosten hoger dan de opbrengsten, of andersom? 10) via de begroting aan de algemene reserve toegevoegd of onttrokken11. De extra personeelslasten die met het projectbureau samenhangen hoeven dus niet binnen de exploitatiebegroting gedekt te worden. Dat de kosten niet binnen de begroting gedekt hoeven worden, maar binnen de grondexploitaties, wil natuurlijk niet zeggen dat de kosten er niet zijn. Iedere fte kost, afhankelijk van het schaalniveau van de functie, tussen de € 58.500 en € 107.500 per jaar aan directe personeelslasten. Bij 8-11 fte extra moet dus aan een bedrag ongeveer tussen de € 700.000 en € 950.000 per jaar gedacht worden. Doormiddel van een opslag voor overhead zullen ook indirecte personeelslasten worden doorbelast aan de projecten. Aannemelijk is dat een project bij versnelling in ieder geval niet meer gaat kosten12. Normaalgesproken wordt over een project bijvoorbeeld 8 jaar gedaan waarbij per jaar gemiddeld 1.000 uur (totaal 8.000 uur) aan het project wordt besteed. Bij versnelling gaan wij ervan uit dat dit project bijvoorbeeld binnen 6 jaar wordt uitgevoerd waarbij 1.500 uur per jaar aan het project wordt gewerkt (totaal eveneens 8.000 uur).

Op deze manier zou de versnelling (en het hebben van een projectbureau met meer capaciteit) dus niet mogen leiden tot een slechter financieel eindresultaat van een grondexploitatie. Er worden namelijk meer projecten in dezelfde tijd gerealiseerd die gezamenlijk de hogere lasten voor extra capaciteit dekken. Hierbij de volgende risico’s in acht genomen. Risico’s Op dit moment zien we een aantal belangrijke risico’s als het gaat om de financiële consequenties van scenario 5. Economische recessie/verslechteren grondmarkt Wanneer wordt gekozen voor scenario 5 betekent dit een serieuze opschaling van de gemeentelijke capaciteit die werkt aan woningbouwontwikkeling, een capaciteit die heel fors is voor een gemeente van onze omvang. In dekking van deze capaciteit wordt voorzien door de (latere) opbrengsten van de verkoop van bouwgronden aan ontwikkelende bouwers (of 9 Een grondexploitatie is: De financiële vertaling van een grondexploitatiecomplex, waarbij de kosten en

opbrengsten gefaseerd zijn in tijd. (Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) van de Commissie BBV). 10 Door de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen zijn we tussentijds uiteraard wel op de hoogte van de stand van zaken en het verwachtte resultaat van iedere grondexploitatie. 11 Bij negatieve grondexploitaties (een voorzien verlies) moet wel direct, dus voor het afsluiten ervan, een voorziening worden genomen om het verschil af te dekken. Winst moet na de laatste aanpassing van het BBV ook tussentijds worden genomen maar wordt in Nieuwkoop gereserveerd in een reserve totdat de grondexploitatie wordt afgesloten. 12 In theorie zouden de kosten voor de meeste projecten zelfs wat lager moeten zijn doordat over een kortere periode rente aan het project wordt toegerekend.

kavelkopers) of kostenverhaal bij particuliere ontwikkelingen (toegelicht onder de kop financiële consequenties). Wanneer de markt voor bouwgrond om wat voor reden dan ook verslechterd - bijvoorbeeld door een economische recessie, gevolgen van de Covid-19 pandemie, hogere bouwkosten of afnemende vraag naar woningen/dalende woningprijzen zal deze dekking (deels) wegvallen. Dit is wat eerder gebeurde tijdens de financiële crisis waarna veel gemeenten, waaronder Nieuwkoop, in de periode 2008-2013 fors moesten afboeken op hun grondposities. Woningbouwontwikkeling is een proces van jaren en de kosten worden grotendeels in de jaren van voorbereiding gemaakt. Bij het ontwikkelen van meer projecten tegelijkertijd en de inzet van meer capaciteit hierop zullen de hiermee samenhangende kosten (en de boekwaarden van projecten) hoger worden ten opzichte van de gemeentelijke begroting, wat een hoger risicoprofiel betekent. Wanneer op het moment dat gronden daadwerkelijk verkocht kunnen worden de markt slecht is en de marktprijzen veel lager zijn dan eerder op gerekend of er helemaal geen vraag is naar bouwgrond, zullen de kosten niet goedgemaakt kunnen worden. Dit zal dit leiden tot verliezen. Economische recessie/verslechteren grondmarkt II In economisch slechtere tijden is er nog een tweede risico.

Niet alleen de gemaakte kosten kunnen niet of slechts deels worden terugverdiend, de kosten van de forse (project)organisatie en rentelasten kunnen ook niet zomaar worden afgebouwd bij scenario 5. Op het moment dat er minder vraag is naar gronden kunnen projecten worden stilgelegd in afwachting van beter tijden en om de verliezen te beperken. Rentelasten (over al gemaakte kosten) lopen echter door en van (vaste) medewerkers zal niet zomaar afscheid genomen (kunnen) worden. Deze kosten zullen de resultaten drukken en wanneer ze niet goedgemaakt kunnen worden met grondverkopen zullen ze uiteindelijk toch binnen de begroting gedekt moeten worden. Wat gevolgen heeft voor andere (beleids)doelstellingen in financieel dan toch al slechtere tijden. Wet- en regelgeving Ook wet- en regelgeving vormen een risico. Het Groene Hart wordt gezien als een kwetsbaar gebied en heeft daarnaast te maken met verschillende problematieken als overlast van vliegverkeer en stikstofdepositie op Natura 2000 gebied. Wanneer wet- en regelgeving of landelijke en regionale keuzes (bijvoorbeeld concentratie van nieuwbouw rond steden of beperking van nieuwbouw in het Groene Hart/onder aanvliegroutes) de mogelijkheden tot woningbouw in onze gemeente beperken, zal dit vergelijkbare gevolgen hebben als de eerder genoemde risico’s.

Op eventueel al opgestarte projecten zal moeten worden afgeboekt en capaciteit zal moeten worden afgebouwd met frictiekosten tot gevolg. Afschalen bij toekomstige afname woningbouwbehoefte Het risico dat de organisatie op een zeker moment weer moet worden afgeschaald. Voor de komende tien jaar, die inmiddels zijn ingegaan, is de verwachting dat ruim 1.900 nieuwe woningen moeten worden gerealiseerd. Om dat te halen moeten we naar een woningbouwproductie van zo’n 200-250 woningen per jaar. Het is nog niet duidelijk of de opgave ook na 2029 zo hoog zal zijn13. Het risico bestaat dat de organisatie in de periode na 2029 weer moet worden afgeschaald als de woningbouwbehoefte in de periode erna lager is. Dit zal leiden tot frictiekosten. Beperktere resultaten grondexploitaties door bouwen voor doelgroepen In de inleiding is reeds aangegeven dat er een set aan ruimtelijke instrumenten is ontwikkeld als kader voor nieuwe woningbouwplannen in onze gemeente, ter bevordering van het bouwen voor doelgroepen. Tevens is aangegeven dat bij woningbouwontwikkeling in het verleden de focus met name gericht was op het genereren van opbrengsten en we ons nu meer richten op maatschappelijke waardecreatie door het bedienen van doelgroepen voor wie de (woning)nood het hoogst is.

Dit, in combinatie met het feit dat in navolging van provinciaal beleid in eerste instantie wordt ingezet op locaties binnen BSD (vaak inbreiding), 13 Er is op dit moment ook geen directe aanleiding om ervan uit te gaan dat in het volgende decennium

de opgave een stuk minder groot zal zijn. Op dit moment zien we jaarlijks de prognoses van de bevolkingsgroei omhoog bijgesteld worden en de verwachte concentratie in en om de Randstad toenemen.

maakt dat de resultaten van nog vast te stellen grondexploitaties onder druk staan. Aanzienlijke positieve saldi van grondexploitaties, zoals bijvoorbeeld geprognotiseerd voor ‘de Verwondering’ en ‘Schoterhoek II’ en in het verleden bijvoorbeeld gerealiseerd voor ‘Ter Aar West’’ en ‘Ter Aar Zuidoost’, zullen daarmee minder vaak voorkomen. En soms zal een verlies genomen moeten worden, zoals dat ook de afgelopen jaren is gedaan met bijvoorbeeld de projecten ‘Teylerspark I’, ‘Voormalig gemeentehuis Zevenhoven’ en ‘Zuidhoek en Meijepark’. Eventuele verliezen staan, zoals eerder toegelicht, grotendeels los van de oprichting van een Projectbureau Woningbouw maar zullen wel opgevangen moeten worden binnen de financiële huishouding van de gemeente. Door versnelling zou dat ook binnen een korter tijdsbestek aan de orde zijn. Beheersmaatregelen Voor de genoemde risico’s zien wij ook enkele beheersmaatregelen. Strengere financiële regelgeving De huidige situatie is niet volledig vergelijkbaar met die van tijdens de laatste financiële crisis. Als reactie op de (gevolgen van) die crisis is de financiële regelgeving (welke kosten mogen naar grondexploitaties worden doorbelast en vanaf welk moment) rond het grondbedrijf voor gemeenten aangescherpt om de financiële risico’s in de toekomst te verkleinen.

Afschalen capaciteit woningbouw Om ervoor te zorgen dat het, zo nodig, in de toekomst afschalen van het Projectbureau tot zo min mogelijk extra kosten leidt zien wij verschillende beheersmaatregelen. Allereerst zal afschaling niet van de ene op de andere dag aan de orde zijn. Het scherp monitoren van de werk- en projectportefeuille richting de toekomst zal daarbij dus structurele aandacht vragen, zodat eventuele benodigde afschaling op tijd in beeld is. Verder is er altijd sprake van natuurlijk verloop en bij het openstellen van vacatures zal altijd gekeken worden naar het toekomstperspectief voor de betreffende functie. Tot slot zal bij eventuele afschaling gekeken worden naar waar medewerkers elders in de organisatie met hun specifieke kwaliteiten en kennis van waarde kunnen zijn. Inbouwen flexibiliteit Om flexibeler te zijn in de afbouw van de organisatie kan ook gekozen worden, deels, een flexibele schil aan te houden. Van ingehuurde medewerkers kan gemakkelijker en tegen lagere kosten afscheid genomen worden. Inhuurkrachten zijn echter ook flink duurder, zeker in het vakgebied gebiedsontwikkeling en wanneer de inhuur voor een lange periode (jaren) wordt aangehouden. Daarnaast betekent het regelmatig wisselingen in de bezetting (verlies van kennis en investering in inwerken/gebied leren kennen) wat leidt tot efficiëntieverlies en vertraging.

Deze maatregel kan wel zorgen voor meer flexibiliteit maar het risico dat de (nog hogere) kosten die in de planfase worden gemaakt niet kunnen worden terugverdient blijft bestaan. Afdekking risico’s met reserve woningbouw Om het risico op verliezen, bijvoorbeeld door de huidige inzet op meer sociale en goedkope woningbouw en inbreilocaties, op woningbouwprojecten af te dekken zien wij in ieder geval twee mogelijkheden. Allereerst is er de reserve Woningbouw met daarin € 2,8 miljoen om verliezen van een goedkoper woningbouwprogramma af te dekken. Daarnaast zien wij het als mogelijkheid om de opbrengsten van enkele bestaande positieve grondexploitaties, bij het afsluiten ervan, niet aan de algemene reserve toe te voegen. Maar deze winst te reserveren voor toekomstige woningbouwprojecten waarbij het niet mogelijk is tot een positieve grondexploitatie te komen.

Eindconclusie en advies We adviseren het scenario vijf verder uit te werken, inhoudelijk, formatief en financieel, en ermee aan de slag te gaan. Bij scenario vijf worden veel verdergaande aanpassingen doorgevoerd dan bij de scenario’s nul tot en met vier. Aanpassingen die nodig zijn wanneer we daadwerkelijk de ambities van de raad en het college waar willen maken. Dit scenario is het meest op de toekomst gericht en in staat de bestaande opgave het hoofd te bieden. Het is het enige scenario waarin we realistisch gezien toewerken naar 1900 nieuwe woningen in 2029. We hoeven hierbij niet bang te zijn dat we na 2030 voor het projectbureau geen werk meer hebben. De verwachtingen voor de bevolkingsgroei worden jaar na jaar omhoog bijgesteld 14 en de trek naar verstedelijkte gebieden zet zich nog steeds voort. Het projectbureau zal, zoals beschreven, wel vragen om intensivering en investering. Het team bestaat idealiter uit 15-18 mensen, waarvan 8-11 extra, die fulltime met de realisatie van woningbouw bezig zijn. Dit vraagt op korte termijn dus om een aanzienlijke financiële investering en geeft grotere risico’s. Maar zal zich op de langere termijn uitbetalen in maatschappelijk rendement. Zoals reeds in de aanleiding van deze analyse is gesteld: We willen bouwen, bouwen, bouwen, maar om dat te realiseren draait het om het maken van keuzes, keuzes, keuzes.

Grote ambitie vraagt om drastische keuzes

14 Op 16 december publiceerde het CBS nieuwe cijfers ten aanzien van de bevolkingsgroei.

Onder de kop ‘bevolkingsgroei zet door’ voorspelt het CBS dat in 2026 18 miljoen mensen in Nederland wonen en dat ons land in 2063 20 miljoen inwoners telt. 27

Bijlage 1

Motie aanvalsplan versnellen binnenstedelijke woningbouw

De Raad van de gemeente Nieuwkoop, in vergadering bijeen op 12 november 2020, ter behandeling van raadsbesluit nummer 2020-094 Raadsvoorstel Programmabegroting Constaterende dat: - de behoefte aan (nieuwe) woningen groot is, en dit vertaald is in het integraal woningbouwprogramma van juli 2020; - onze gemeente met een toegenomen aantal beperkingen voor woningbouw te maken heeft zoals Groene Hart beleid Provincie Zuid-Holland resulterend in de eis éérst binnenstedelijk te bouwen, Schiphol/geluidcontouren, PAS/stikstof, energietransitie en mogelijke cumulatie van geluidsnormen; - onze gemeente meerdere binnenstedelijke locaties heeft die in de (nabije) toekomst ontwikkeld zullen gaan worden voor woningbouw, zoals in Nieuwkoop (voormalige Ashram, Koetshuis),Nieuwveen (centrumlocatie), Ter Aar (scholenlocaties, Vlinderlocatie), Noordeinde (schoollocatie) en Langeraar (gemeentewerf); - er daarnaast meerdere buitenstedelijke locaties in het integraal woningbouwprogramma zitten.

Overwegende dat: - Nieuwkoop een grote woningbouwopgave heeft en er sprake is van een zeer krappe woningmarkt, waarin met name jongeren en senioren amper nog betaalbare woningen kunnen vinden; - mede door de beperkingen ontwikkeling van woningbouw complexer is en vertragingen (kunnen) ontstaan; - het realiseren van de beschikbare binnenstedelijke woningbouw capaciteit de weg verder zou kunnen vrij maken voor invulling van onze buitenstedelijke woningbouwcapaciteit uit het integrale woningbouwprogramma; - de ambtelijke capaciteit volbezet is en uitbreiding niet eenvoudig is en financiële effecten heeft. Concluderende dat: - het van belang is om, in de huidige krappe woningmarkt en uitgaande van de argumentatie van provincie Zuid Holland, binnenstedelijke locaties zo snel mogelijk te realiseren; - het zinvol is versnellingsmogelijkheden voor de binnenstedelijke locaties te onderzoeken.

Verzoekt het college: - de risico’s en kansen te analyseren verbonden aan onze woningbouwlocaties uit het integraal woningbouwprogramma; - na te gaan of er en zo ja wat de versnellingsmogelijkheden voor de binnenstedelijke woningbouwlocaties zijn (zoals uitbreiding ambtelijke capaciteit, externe inhuur, vroegtijdigere inzet ontwikkelaar/beleggers/bouwers); - de risico/kansen analyse en de versnellings(on)mogelijkheden zo spoedig mogelijk, uiterlijk in het eerste kwartaal 2021 bespreken met de gemeenteraad, gericht op de totstandkoming van een aanvalsplan versnellen woningbouw.

Bijlage 2

Swot-analyses scenario 0 t/m 5

Scenario 0 Kansen

Bedreigingen

- Grote volkshuisvestelijke uitdagingen (bijvoorbeeld een groot te kort aan betaalbare woningen) die de markt niet (vanzelf) oppakt - Er zijn steeds meer innovatieve concepten om specifieke volkshuisvestelijke uitdagingen te lijf te gaan - In de huidige (woning/grond)markt kan het financieel interessant zijn een groot deel van de ontwikkeling zelf te doen en daar ook de revenuen van te ontvangen

- Overspannen arbeids- en inhuurmarkt binnen dit taakveld waardoor binnenhalen van goede mensen zeer lastig is - Gemeente loopt meer (financieel) risico (bijvoorbeeld als de woningmarkt omslaat) - Complexiteit en nieuwe regelgeving kunnen op allerlei manieren voor vertraging en langere doorlooptijd zorgen (en hebben dit de afgelopen jaren gedaan)

Sterktes

Zwaktes

- De afgelopen jaren zijn op deze manier goede resultaten behaald - De organisatie is ingericht op deze wijze van werken, kennis en competenties zijn daarvoor in huis - Veel sturingsmogelijkheden op volkshuisvestelijke en andere (beleids)doelstellingen - Participatie in eigen hand

- We komen niet tot een versnelling - Er is geen focus en prioritering, we doen alles een beetje - Gebiedsontwikkeling wordt steeds complexer het is lastig op alle vlakken kennis in huis te hebben en doorlooptijd van projecten wordt steeds langer - Deze werkwijze is erg arbeidsintensief aan de kant van de gemeente

Scenario 1 Kansen

Bedreigingen

- Grote volkshuisvestelijke uitdagingen (bijvoorbeeld een groot tekort aan betaalbare woningen) die de markt niet (vanzelf) oppakt - Er zijn steeds meer innovatieve concepten om specifieke volkshuisvestelijke uitdagingen te lijf te gaan - In de huidige (woning/grond)markt kan het financieel interessant zijn een groot deel van de ontwikkeling zelf te doen en daar ook de revenuen van te ontvangen

Sterktes

Zwaktes

- Er is een duidelijke focus en prioritering - (Beperkte) versnelling van de projecten waarmee volkshuisvestelijk (qua woningaantallen) de grootste slag geslagen kan worden - De afgelopen jaren zijn op deze manier goede resultaten behaald - De organisatie is ingericht op deze wijze van werken, kennis en competenties zijn daarvoor in huis - Veel sturingsmogelijkheden op volkshuisvestelijke en andere (beleids)doelstellingen - Participatie in eigen hand

- Focus (en versnelling) op een aantal projecten. Over de gehele breedte geen versnelling - Projecten die buiten de prioritering vallen (ook de IKC’s?) komen stil te liggen en schuiven op in de tijd - Gebiedsontwikkeling wordt steeds complexer het is lastig op alle vlakken kennis in huis te hebben en doorlooptijd van projecten wordt steeds langer - Deze werkwijze is erg arbeidsintensief aan de kant van de gemeente

Scenario 2 Kansen

Bedreigingen

- Grote volkshuisvestelijke uitdagingen (bijvoorbeeld een groot tekort aan betaalbare woningen) die de markt niet (vanzelf) oppakt - Er zijn steeds meer innovatieve concepten om specifieke volkshuisvestelijke uitdagingen te lijf te gaan - In de huidige (woning/grond)markt kan het financieel interessant zijn een groot deel van de ontwikkeling zelf te doen en daar ook de revenuen van te ontvangen

Sterktes

Zwaktes

- Door volledig op woningbouw te focussen wordt capaciteit vrij gemaakt waardoor op deze projecten meer voortgang kan worden gemaakt - De afgelopen jaren zijn op deze manier goede resultaten behaald - De organisatie is ingericht op deze wijze van werken, kennis en competenties zijn daarvoor in huis - Veel sturingsmogelijkheden op volkshuisvestelijke en andere (beleids)doelstellingen - Participatie in eigen hand

- Slechts een beperkte versnelling is mogelijk aangezien de meeste projecten binnen deze prioritering vallen - Gebiedsontwikkeling wordt steeds complexer het is lastig op alle vlakken kennis in huis te hebben en doorlooptijd van projecten wordt steeds langer - Deze werkwijze is erg arbeidsintensief aan de kant van de gemeente - IKC ontwikkeling voor de nog te bouwen drie IKC’s schuift door in de tijd - Grote ontwikkelingen in de centra zijn niet mogelijk of moeten op een andere wijze worden ingevuld

Scenario 3 Kansen

Bedreigingen

- Grote volkshuisvestelijke uitdagingen (bijvoorbeeld een groot tekort aan betaalbare woningen) die de markt niet (vanzelf) oppakt - Er zijn steeds meer innovatieve concepten om specifieke volkshuisvestelijke uitdagingen te lijf te gaan - In de huidige (woning/grond)markt kan het financieel interessant zijn een groot deel van de ontwikkeling zelf te doen en daar ook de revenuen van te ontvangen

- Overspannen arbeids- en inhuurmarkt binnen dit taakveld waardoor binnenhalen van goede mensen zeer lastig is - Gemeente loopt nog meer (financieel) risico (bijvoorbeeld als de woningmarkt omslaat) - Complexiteit en nieuwe regelgeving kunnen op allerlei manieren voor vertraging en langere doorlooptijd zorgen (en hebben dit de afgelopen jaren gedaan)

Sterktes

Zwaktes

- Er komt meer capaciteit om aan (woningbouw)projecten te werken en daarmee de mogelijkheid de voortgang op termijn te versnellen - De afgelopen jaren zijn op deze manier goede resultaten behaald - De organisatie is ingericht op deze wijze van werken, kennis en competenties zijn daarvoor in huis - Veel sturingsmogelijkheden op volkshuisvestelijke en andere (beleids)doelstellingen - Participatie in eigen hand

- We komen niet direct tot een versnelling - Het zal een tijd kosten om de organisatie op te schalen en mensen in te werken - Plankosten lopen verder op (en drukken resultaten grexen) - Je bent zo sterk als je zwakste schakel, over de gehele breedte meer capaciteit en expertise beschikbaar moeten zijn anders stropen processen op - Deze werkwijze is erg arbeidsintensief aan de kant van de gemeente - In geval van vooral interne versterking; over een aantal jaren zal het aantal projecten wellicht lager liggen. Capaciteit bouw je niet zomaar af

Scenario 4 Kansen

Bedreigingen

- Er zijn in de markt veel innovatieve concepten om specifieke volkshuisvestelijke uitdagingen te lijf te gaan. Door de markt een deel van het (denk)werk te laten doen kan maximaal van die innovativiteit gebruik worden gemaakt

- Er is grote drukte bij ontwikkelaars, ontwikkelende bouwers en adviesbureaus. Het is niet te zeggen dat geïnteresseerde partijen gevonden kunnen worden voor onze projecten (en anders nog meer vertraging) - Er is een grote volkshuisvestelijke uitdagingen, maar vooral het minder rendabele deel zal de markt niet (vanzelf) oppakken - In de huidige (woning/grond)markt kan het financieel minder interessant zijn om de ontwikkeling van gronden aan derden te laten. Gronden in bezit van de gemeente zullen minder opleveren als de ontwikkeling ervan aan de markt gelaten wordt - Complexiteit en nieuwe regelgeving kunnen op allerlei manieren voor vertraging en langere doorlooptijd zorgen (en hebben dit de afgelopen jaren gedaan)

Sterktes

Zwaktes

- Deze werkwijze zou wellicht minder arbeidsintensief kunnen zijn aan de kant van de gemeente, maar in de praktijk blijkt dit zeker niet altijd het geval - Marktpartijen brengen veel kennis en expertise met zich mee om projecten op een efficiënte en effectieve manier tot een eindresultaat te brengen - (Sommige) marktpartijen kunnen veel meer capaciteit op een project zetten wanneer dit voor hen prioriteit heeft - Gemeente hoeft, afhankelijk van te maken keuzes, minder (financieel) risico op zich te nemenParticipatietrajecten van marktpartijen lijken vaak soepeler te verlopen

- Mogelijkheden tot versnelling zijn twijfelachtig, dit is eerder een andere manier van werken - Grotere afhankelijkheid van derde partijen (met deels een ander belang) voor het behalen van (beleids)doelstellingen en resultaten - De organisatie is niet ingericht op deze wijze van werken, kennis en ervaring met deze werkwijze hebben we niet in huis en het zal ook vragen om een cultuuromslag - Het opstarten van deze werkwijze zal voorbereidingstijd vragen (contracteren van adviseurs, afstemmen en strategie bepalen met adviseurs) en een investering in een goed proces en goede afspraken - Er zal veel geïnvesteerd moeten worden in het stellen van kaders en randvoorwaarden en het goed vastleggen hiervan - Ontwikkelaars zoeken over het algemeen de randen van de afspraken op. Daar is voor hen de winst te halen. - Minder sturingsmogelijkheden op volkshuisvestelijke en andere (beleids)doelstellingen - Negatieve ervaringen andere gemeenten bij onvoldoende voorbereid/geëquipeerd kiezen voor deze strategie - Participatie niet in eigen hand, en zelfs bij projecten van derden weten inwoners de gemeente en lokale politiek te vinden wanneer hun belangen geschaad worden

Scenario 5 Kansen

Bedreigingen

- Grote volkshuisvestelijke uitdagingen (bijvoorbeeld een groot tekort aan betaalbare woningen) die de markt niet (vanzelf) oppakt - Er zijn steeds meer innovatieve concepten om specifieke volkshuisvestelijke uitdagingen te lijf te gaan - In de huidige (woning/grond)markt kan het financieel interessant zijn een groot deel van de ontwikkeling zelf te doen en daar ook de revenuen van te ontvangen

Sterktes

Zwaktes

- Concentratie op woningbouw zal (op termijn) zorgen voor meer focus en betere resultaten - Op de lange termijn kan deze oplossing zorgen voor een serieuze versnelling van woningbouwprojecten - De focus op woningbouw en uitbreiding van capaciteit zorgt voor de opbouw van meer kennis en expertise. Hierdoor kan ook beter met de toenemende complexiteit worden omgegaan - Veel sturingsmogelijkheden op volkshuisvestelijke en andere (beleids)doelstellingen - Participatie in eigen hand

- We komen niet direct tot een versnelling - Het zal een tijd kosten om het projectbureau te organiseren, op te schalen en mensen in te werken - Je bent zo sterk als je zwakste schakel, over alle vakdisciplines zal voldoende capaciteit en expertise beschikbaar moeten zijn anders stropen processen op - In geval van vooral interne versterking; over een aantal jaren zal het aantal projecten wellicht lager liggen. Capaciteit bouw je niet zomaar af

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Nieuwkoop&id=2503a165-6d8c-4c68-86a9-082a0ed48ecc