BIJLAGE 2.3 Financiële onderbouwing woningbouw huidige locatie De Wel

Bijlage 3: Financiële onderbouwing: Zwembadlocatie ‘de Wel’ INTERN DOCUMENT Inleiding Het huidige zwembad ‘de Wel’ wordt gesloopt en voor de nieuwbouw zijn er drie potentiële locaties aangewezen. Eén van deze locaties is de huidige locatie van ‘de Wel’. Op deze locatie kan, in plaats van de nieuwbouw van het zwembad, woningbouw in de plaats komen. Met Marie Monique, Jan Willem en Govard is de situatie doorgesproken. Ook zijn met Geert passende woningbouwprogramma’s bekeken. Op basis hiervan zijn een viertal financiële varianten opgesteld. Uitgangspunten In deze fase van het project wordt het resultaat van de grondexploitatie bepaald door algemene uitgangspunten en kengetallen. Deze worden hierna kort toegelicht. Parameters Bij het opstellen van een financiële begroting worden de toekomstige kosten en opbrengsten uitgezet in tijd. Deze toekomstige kosten en opbrengsten worden geïndexeerd met de in de Grondprijzenbrief vastgestelde kosten- en opbrengststijgingen. Daarnaast wordt er rente berekend over de boekwaarde (gemaakte kosten en opbrengsten). Het gehanteerde rentepercentage is berekend door de afdeling financiën. Als laatste wordt de eindwaarde (waarde aan het einde van de looptijd) teruggerekend (disconteren) naar het huidige jaar met behulp van de disconteringsvoet. Ruimtegebruik Het ruimtegebruik bestaat uit het uitgeefbaar plangebied, verharding, groen en water. • •

•

• •

Het bruto plangebied is gemeten in GIS. Het aandeel uitgeefbaar is bepaald aan de hand van de kaveloppervlakte per uit te geven woning. Dit kaveloppervlakte kan per type woning (huur/koop en prijscategorie) verschillen. Voor de maatschappelijke kavel is een oppervlakte gehanteerd die vergelijkbaar is met andere projecten. Het aandeel verharding bestaat uit parkeren, wegen en trottoirs. Op er perceel zijn momenteel al 47 parkeervlakken aanwezig. Op het terrein ernaast zijn ook nog 45 parkeerplaatsen aanwezig. In de kosten is er rekening mee gehouden dat de huidige parkeerplaatsen eventueel aangepast moeten worden. Voor de wegen en trottoirs is 20% van het totale plangebied aangehouden, waarvan 80% wegen en 20% trottoirs. Het aandeel water is 10% van het totale plangebied en betreft de benodigde watercompensatie binnen het gebied. Het aandeel groen is het resterende plangebied.

Programma Voor de zwembadlocatie ‘de Wel’ is geen startnotitie vastgesteld. Ook is er in het integraal woningbouwprogramma is geen rekening gehouden met deze potentiële woningbouwlocatie. Het mogelijke woningbouwprogramma is besproken met Geert en gebaseerd op de woningbehoefte en de inpasbaarheid op de locatie. Er zijn vier mogelijke woningbouwprogramma’s (varianten) opgesteld. 1. 2. 3. 4.

Zorgconcept voor ouderen (+ grondgebonden woningen voor ouderen) Volledig sociale huurwoningen voor ouderen 35% sociale huurwoningen voor ouderen en 65% betaalbare koopwoningen voor ouderen 35% sociale huurwoningen voor ouderen, 35% betaalbare koopwoningen voor ouderen en 30% dure koopwoningen

De locatie is nabij het centrum van Nieuwkoop en daardoor vooral geschikt voor ouderen. Er is grote behoefte aan woningen voor ouderen en met betaalbare koopwoningen zal de doorstroming op de koopmarkt bevorderen. In het integraal woningbouwprogramma staan in de huidige projecten al veel woningen geprogrammeerd voor starters en jongeren. Fasering De fasering behelst de verwachtte planning van het projecten. Om het resultaat van de varianten door te rekenen is er een indicatieve fasering opgesteld. In deze indicatieve fasering is uitgegaan van het slopen van het voormalige zwembad en het uitvoeren van de milieuonderzoeken in 2022. Het bouwrijp maken van het gebied in 2023. Vervolgens zal de uitgifte van de gronden in 2024 plaatsvinden en het woonrijp maken van het gebied in 2025. Kosten Verwervingskosten Bij deze ontwikkeling hoeft geen grond verworven te worden van derden. De boekwaarde van de gronden die in eigendom zijn worden wel ingebracht in de grondexploitatie. Civiele kosten De kosten voor milieu bestaan uit de kosten van de sloop van het voormalige zwembad en het laten uitvoeren van (voor)onderzoeken (bodem, ecologie, akoestisch etc.). Door de locatie nabij Natura2000 gebied, wordt ook rekening gehouden met stikstof onderzoeken. Voor de kosten van bouw- en woonrijp maken van het plangebied is een raming opgesteld op basis van kengetallen en indicaties.

Voor een meer nauwkeurige raming zal de afdeling beheer openbare ruimte een kostenraming moeten opstellen. Overige kosten Onder de overige kosten is een kostenpost opgenomen voor het uitkeren van eventuele planschade. Dit bedrag is gebaseerd op het aantal woningen in de nabije omgeving die schade zouden kunnen ondervinden van de ontwikkeling. Plankosten De plankosten zijn geraamd op basis van algemene kengetallen, waarbij een percentage is genomen van de civiele kosten voor het berekenen van de VTU (toezicht op uitvoering) kosten en overige plankosten. Opbrengsten In de opgestelde varianten zijn vier woningcategorieën opgenomen. De opbrengsten van het zorgconcept zijn bepalend aan de hand van referentieprojecten. Bij de projecten de Verwondering en Ter Aar vernieuwd verbonden zijn vergelijkbare concepten gerealiseerd. De opbrengsten van de sociale huurwoningen zijn gebaseerd op de grondprijsafspraken met de woningcorporaties. De grondopbrengsten van de betaalbare en dure koopwoningen zijn berekend op basis van de residuele grondwaardemethode. Daarbij is een inschatting van de VON prijs gemaakt vanuit vergelijkbare woningtype bij andere projecten. Voor de bouwkosten dient het bouwkostenkompas als onderbouwing. Resultaten In onderstaande tabel is het totaaloverzicht van de varianten te zien.

Het resultaat geeft een bandbreedte aan van circa - € 0,9 miljoen tot circa € 0,6 miljoen, afhankelijk van het programma en de opbrengsten.

variant 1 Programma

Parkeren Ruimtegebruik

Kosten

Opbrengsten

Resultaten

Zorgconcept Sociale huur (ouderen) Betaalbaar (ouderen) Duur Totaal Totaal Uitgeefbaar Verharding Groen Water Totaal Verwerven Milieu Bouwrijp maken Woonrijp maken Overige kosten Planvorming Totaal Woningbouw Werken Totaal Eindwaarde Netto contante waarde

1 4 4 0 9 15 24% 26% 40% 10% 100% 161.360 205.506 421.856 260.000 289.626 1.338.348 380.683 525.000 905.683 -482.045,53 -445.335,56

variant 2 0 25 0 0 25 40 26% 26% 38% 10% 100% 161.360 204.216 420.542 260.000 288.578 1.334.696 512.500 512.500 -900.254,64 -831.696,13

variant 2+ 0 30 0 0 30 48 31% 26% 33% 10% 100% 161.360 206.367 416.438 260.000 287.792 1.331.957 615.000 615.000 -787.103,96 -727.162,39

variant 3

variant 3+ variant 4 0 0 0 9 11 11 16 19 11 0 0 8 25 30 30 43 52 56 27% 33% 37% 26% 26% 26% 37% 31% 27% 10% 10% 10% 100% 100% 100% 161.360 161.360 161.360 204.216 206.367 202.926 419.229 414.879 411.595 260.000 260.000 260.000 288.049 287.164 284.458 1.332.855 1.329.769 1.320.339 1.379.232 1.644.244 1.904.213 1.379.232 1.644.244 1.904.213 32.460,67 320.495,47 609.936,07 29.988,64 296.088,28 563.486,65

Kanttekeningen en risico’s Boekwaarde gronden Er is navraag gedaan bij financiën over de gronden en er lijkt geen boekwaarde te zijn op de gronden. Slopen zwembad en trafo In de ontwikkeling zijn de sloopkosten van het zwembad meegenomen. De kosten van het slopen van het zwembad is afwijkend van het slopen van een kantoorgebouw of school. Dit maakt het inschatten van de kosten lastiger. Er bestaat een risico dat de sloopkosten hoger uitvallen dan nu is geraamd. Daarnaast staat er ook een transformatorhuis op het terrein aan de voorzijde van het zwembad. Het is onduidelijk of dit gesloopt dient te worden. Bestaande parkeerplaatsen Er zijn circa 47 bestaande parkeerplaatsen op het eigen terrein aanwezig. Daarnaast zijn er nog 45 bestaande parkeerplaatsen op het naastgelegen terrein (inclusief 2 parkeerplaatsen met laadpaal). Het benodigde aantal parkeerplaatsen in de uitgewerkte varianten zijn op basis van de Nota parkeernormen berekend. Daaruit blijkt dat het aantal benodigde parkeerplaatsen al aanwezig is binnen de bestaande situatie. Het is nog onduidelijk of de bestaande parkeerplaatsen behouden blijven, of dat deze aangepast moeten worden naar de nieuwe situatie. Vooralsnog zijn er wel kosten opgenomen om wijzigingen in de parkeersituatie aan te brengen.

Grondwerken en voorbelasten Bij projecten op uitleglocaties (zoals Buytewech-Noord) moet de grond vaak worden voorbelast om verzakkingen te voorkomen. Bij binnenstedelijke locaties is dit niet altijd het geval. Vooralsnog zijn er geen kosten opgenomen voor het aanleveren en verwerken van zand en het voorbelasten van de grond. Als er wel grondwerkzaamheden benodigd zijn gaat dit meestal gepaard met hoge kosten. Fasering In deze indicatieve berekening is uitgegaan van een fasering van 2022 tot en met 2025. In werkelijkheid zou het zwembad in een later stadium (medio 2028) gesloopt worden in verband met de nieuwbouw van het zwembad. De grillige marktontwikkelingen zorgen ervoor dat er niet zover vooruit gekeken worden. Vandaar dat de fasering bij deze berekening afwijkt van de werkelijkheid.