Bijlage 1- Masterplan Dorpshart Ter Aar d.d. 26 april 2023
Tekst van het document
6 oktober 2022
• Startbijeenkomst ondernemers / eigenaren 9 november 2022
• Startbijeenkomst inwoners Dorpshart
4
5
Samen aan de slag Verwerken inbreng participatie stap 4 en afronden masterplan. Gevolgd
Verwerken van de
door besluitvorming masterplan
participatie-inbreng in het
door Gemeenteraad.
concept masterplan door gemeente en Kavel Vastgoed.
Maart 2023
• In gesprek met o.a. ondernemers en inwoners • Projectgroep rondt masterplan af 18 april 2023
• Presentatie aan de raad Mei 2023
• Aanbieden aan wethouder (gemeente) en directie (Kavel) • Besluitvorming college over masterplan en aanbieden aan gemeenteraad 8 juni 2023
• Behandeling Meningsvormende Raad (mogelijkheid tot inspreken) 22 juni 2023
• Besluitvorming in Gemeenteraad
89
SAMENWERKING EN ONTWIKKELSTRATEGIE
10 punten voor het Dorpshart Vanuit de gesprekken met winkeliers, omwonenden, inwoners en andere belanghebbenden zijn tien aandachtspunten naar voren gekomen voor het Dorpshart:
90
Een impuls aan het Dorpshart is hard nodig!
Groen en water zijn belangrijk voor het Dorpshart
Maak een realistisch plan dat past bij het dorpse Ter Aar
Bewoners aan de Essenlaan maken zich zorgen over hun leefkwaliteit (in het plan)
Zorg voor goede horeca en een gezellig terras: een ontmoetingsplek
Het Dorpshart moet verkeersveilig zijn
Geef het Lindenplein voldoende aandacht in het plan
Er is vraag naar betaalbare woningen voor jong en oud
Zorg voor een goede parkeeroplossing voor winkels en woningen
Zorg voor een goede oplossing voor het laden en lossen
MASTERPLAN TER A AR
Acties vanuit de 10 aandachtspunten voor het Dorpshart De 10 aandachtspunten die uit het participatieproces naar voren zijn gekomen, zijn meegenomen in het ontwerpproces. Hieronder staat een samenvatting van alle inbreng met daarbij aangegeven wat ermee gedaan is in het masterplan.
Meegenomen in het masterplan
Aandachtspunt voor het vervolgproces
Niet meegenomen in het masterplan
Een realistisch plan voor Ter Aar
Horeca & ontmoetingsplek
“Voorkom winkelleegstand door een te hoog ambitieniveau.”
“Zorg voor gezellige horeca, een terras en plek waar je elkaar ontmoet!”
In het centrum van Ter Aar blijft voldoende ruimte voor alle huidige ondernemers. De toevoeging aan winkelruimte is beperkt: ongeveer 90 m2 aan detailhandel komt erbij.
Er is een Horecaplein in het plan opgenomen, met water, groen, zitmogelijkheden en ruimte voor terrassen.
“Zorg dat de gebouwen en openbare ruimte passen bij het dorpse karakter.”
“Maak ruimte voor spelende kinderen in het Dorpshart van Ter Aar.”
Bij de hoogtes van de gebouwen wordt rekening gehouden met
Dit is een goede suggestie. Deze wordt meegenomen in de verdere
de structuur van de omgeving: wat hoger op de hoek van de
uitwerking van het plan. Bijvoorbeeld voor het Marktplein.
Westkanaalweg en de Aardamseweg, langs de Essenlaan maximaal drie lagen. Daarnaast zijn er eerste gedachten gevormd over een bij Ter Aar passende beeldkwaliteit (uitstraling van gebouwen en openbare ruimte),
”Betrek het historisch museum meer bij het Dorpshart” Met het masterplan wordt het Dorpshart, inclusief de Aardamseweg,
“Verdicht het Dorpshart van Ter Aar door detailhandel te concentreren op de Vlinderlocatie.”
aantrekkelijker. Dit biedt ook kansen voor het historisch museum: om beter zichtbaar te worden en te betrekken bij wat er in het Dorpshart gebeurt.
We stellen in dit masterplan voor om het bestaande principe van het Dorpshart verder te versterken (en de detailhandel daarmee niet te concentreren op de Vlinderlocatie). De huidige compacte opzet van het centrum, als ‘haltermodel’ (met twee zwaartepunten), wordt namelijk als helder en overzichtelijk ervaren door winkelend publiek.
Lindenplein
”Geef het Lindenplein (Marktplein) voldoende aandacht qua winkels, inrichting van het plein en parkeren.” Het Marktplein wordt een gezellig plein met aan twee kanten winkels. Vanuit de inbreng uit het participatieproces is meer groen toegevoegd aan het ontwerp.
91
SAMENWERKING EN ONTWIKKELSTRATEGIE
Parkeren
Groen en water
“Zorg voor een goede parkeeroplossing. Dat betekent: op korte loopafstand van woningen en winkels. Als het parkeren te ver weg ligt, komen de mensen hier geen boodschappen meer doen.”
“Meer groen en water is welkom in het Dorpshart van Ter Aar!” Het Dorpshart wordt een groenere omgeving waar de oorspronkelijke groen- en waterstructuren terugkomen en zichtbaar worden. Vanuit
Er komen voldoende parkeerplaatsen. Voor winkelend publiek komen deze bij
de inbreng in het participatieproces is een aanpassing in het ontwerp
de twee trekkers aan weerszijde van het centrum. Zo kunnen klanten dichtbij
gedaan. Bij de bestaande boerderij en Vlinderlocatie is meer groen en
de winkel parkeren. Bewoners van de nieuwbouw krijgen beschikking over
water toegevoegd dan in de eerdere variant van het ontwerp zat.
een plek in de garage, zodat huidige bewoners nabij hun woning kunnen blijven parkeren. De loopafstanden vanaf de parkeerclusters naar de winkels
“Behoud de leilinden op de parkeerplaats van de Aldi.”
vallen ruim binnen gangbare afstanden voor dit soort centrumlocaties. Het is op dit moment nog onduidelijk of deze kunnen worden behouden in het plan. Dit is bij de uitwerking van het Masterplan aan de orde.
“Zorg ervoor dat winkelend publiek niet in de woonwijk gaat parkeren. Kijk bijvoorbeeld naar de mogelijkheden om parkeren te reguleren (zonder betaald parkeren in te voeren).”
“Voeg bomen toe aan het Marktplein in verrijdbare bakken. Zo kunnen deze wanneer nodig verplaatst worden tijdens evenementen op het plein.”
De Essenlaan wordt ingericht als woonstraat. Winkelend publiek zal de parkeergelegenheden vanaf de Westkanaalweg bereiken en minder zoekend
Er zijn bomen toegevoegd aan het plein en groen in verrijdbare bakken.
door de woonwijk naar een parkeerplaats gaan. Parkeren in het Dorpshart blijft gratis. Verdere regulering van het parkeren binnen het Dorpshart zal waar nodig meegenomen worden in de planuitwerking.
Leefkwaliteit Essenlaan
“Houd rekening met de bezonning en privacy van de bewoners aan de Essenlaan.” We hebben het ontwerp aangepast: de afstanden tussen de gevels van bestaande en nieuwe woningen is vergroot. Zo is de straat breder en is er ruimte voor een groene strook met bomen. Daarnaast is er qua bouwhoogte gekozen voor twee lagen met een kap. Dit past bij de huidige woningen aan de Essenlaan. Daarmee is ook de bezonning en privacy gewaarborgd.
“Zorg voor een goede parkeeroplossing voor bewoners van de Essenlaan. Door bijvoorbeeld het parkeren te behouden op het Lindenplein, parkeren aan de Essenlaan en bij de Aldi te reguleren of een parkeergarage onder het Lindenplein.” Het ontwerp is aangepast. Hierdoor kan extra langsparkeren toegevoegd worden in de straat. De Essenlaan krijgt een inrichting als woonstraat. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om het parkeerterrein aan het Berkenpad en het terreintje achter de Essenlaan opnieuw in te richten, zodat hier voor inwoners meer parkeerplaatsen zijn. Zie de toelichting
92
op de verschillende scenario’s voor de Essenlaan en Berkenpad.
MASTERPLAN TER A AR
Verkeersveilig Dorpshart “Zoek een passende oplossing op het kruispunt van de Essenlaan en de Aardamseweg.” “Verminder de verkeersdrukte aan de Essenlaan.”
Parkeergelegenheid voor winkelend publiek wordt vanaf de Westkanaalweg/Aardamseweg bereikbaar. Verkeer wordt hierdoor meer
De bewoners van het Dorpshart benadrukten h aan de Westkanaalweg. Daarnaast waren er en woningen. De betaalbaarheid en bouwhoo mee te nemen in de woningbouwplannen.
richting de Westkanaalweg geleid, waardoor de verkeersdrukte in de Essenlaan zal afnemen.
“Zorg voor een veilige verkeersafwikkeling aan de Westkanaalweg wanneer er in- en uitritten worden toegevoegd.” Dit is een belangrijk aandachtpunt voor inrichting van de in- en uitritten. In de verdere uitwerking van het ontwerp wordt hier rekening mee gehouden.
Betaalbare woningen voor jong en oud
“Meer woningen voor starters en ouderen zijn nodig in Ter Aar. Maar zorg wel dat ze betaalbaar zijn.” In het Dorpshart worden circa 115 nieuwe appartementen (koop en huur) toegevoegd van verschillende groottes om een diversiteit aan doelgroepen aan te spreken.
Laden en lossen
“Denk aan de verkeersveiligheid als het aankomt op het laden en lossen.” Laden en lossen van vrachtwagens zal via de Westkanaalweg verlopen. Voor kleinere bakwagens en bestelbusjes zal een aparte opstelplaats tussen de nieuwe woongebouwen aan de Essenlaan worden gecreëerd.
Stap 2. In gesprek over ambities en haalba
Meede Bij de de om kwame voren: Ter Aa Ontmo een ge haalba behou worde openin benad de win
Werks Tijden voor d werde gepres inbreng uit de georganiseerde participatieactiv 93
De ondernemers/ eigenaren waren positief ove
SAMENWERKING EN ONTWIKKELSTRATEGIE
4.2 AANPAK VAN DE HERONTWIKKELING
Dit masterplan biedt een wenkend perspectief en de contouren voor het toekomstige Dorpshart van Ter Aar. Na een intensief participatieproces is duidelijk gebleken dat een adaptief en wendbaar masterplan het beste aansluit om de verdere planontwikkeling en realisatie mogelijk te maken, zonder rigide keuzes al op voorhand vast te leggen. Bij de totstandkoming van het Dorpshart zijn ingrepen vereist in een bestaande omgeving. Dit vraagt om samenwerking met en medewerking van diverse partijen. De komende jaren, tijdens de verdere planontwikkeling en realisatie, zal die samenwerking geïntensiveerd worden. Vanuit dat partnerschap kan de maatschappelijke meerwaarde gemaximaliseerd worden. De ambities van de gemeente zijn in dit masterplan ingevuld door: toevoeging van pleinfuncties, versterking van groen en waterstructuur, scheiding van verkeersstromen, nog compacter maken van het tweezijdige winkelcentrum, toevoeging van circa 115 woningen en ruimte bieden voor een of meerdere horecagelegenheden.
Planontwikkeling Op dit moment ligt het masterplan voor. Dat is de eerste fase van het proces om te komen het Dorpshart. In de volgende fase, de planontwikkelingsfase, worden de plannen voor een bepaald gebied doorontwikkeld en ontworpen. Dit is een cruciale fase, omdat hierin de basis wordt gelegd voor het uiteindelijke resultaat van het Dorpshart. In deze fase worden verschillende aspecten van het gebied verder onderzocht. Er wordt nader gekeken naar zowel de ruimtelijke als de financiële aspecten van de ontwikkeling. Diverse scenario’s worden ontwikkeld en besproken met betrokken partijen, waaronder de bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden. In deze fase vindt veel concretere afstemming met de eigenaren en winkeliers in het gebied plaats. Indien nodig komen samenwerkingsovereenkomsten tot stand. Specifieke wensen van ondernemers en eigenaren worden waar mogelijk in het ontwerp meegenomen. Daarnaast leiden de mogelijkheden en beperkingen van het aangrenzende gebied tot keuzes ten aanzien van bijvoorbeeld de bestemming, de inrichting en het gebruik van het gebied. Tijdens de planontwikkeling zijn tal van technische zaken van invloed. Er worden dan ook diverse partijen geconsulteerd. Zonder volledig te willen te zijn, moeten de plannen bij het verdere ontwerptraject aandacht hebben voor: • • • • • • • •
94
Bereikbaarheid door hulpdiensten Inzameling van afval Nutsvoorzieningen en energie Rioleringsplan Parkeerbalans Beheer van parkeergarage Flora & Fauna Waterschap en de waterhuishouding
MASTERPLAN TER A AR
In de planontwikkelingsfase zullen voorbereidende werkzaamheden worden opgepakt voor de uitvoeringsfase: Opstellen van het stedenbouwkundig plan Het uiteindelijke stedenbouwkundig plan wordt opgesteld op basis van de gekozen ontwikkelrichting. Dan zal duidelijk worden welke ontwikkelrichtingen (zoals beschreven in paragraaf 3.3) daadwerkelijk te realiseren zijn. Het plan bevat alle relevante informatie, zoals de gewenste functies, dichtheid, openbare ruimte, infrastructuur, en de regels voor de bouw. Dit plan dient als basis voor de verdere uitwerking van het project. Ook zal een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. Voorbereiding civieltechnische werkzaamheden Het voorbereiden van civieltechnische werkzaamheden is een belangrijke stap in het bouwproces. De eerste stap is het ontwerpen van de openbare ruimte op basis van het stedenbouwkundig plan. Hierbij wordt gekeken naar de bestaande situatie, de grond- en bouwstoffenstromen, de uitvoeringsmethode, fasering en planning om het gebied bouw- en woonrijp te maken.
Planologie Naar verwachting is op het moment dat een planologische regeling wordt opgesteld de Omgevingswet in werking getreden. Dat betekent dat voor de ontwikkelingsonderdelen een omgevingsplan moet worden opgesteld. Het masterplan en stedenbouwkundig-/ beeldkwaliteitsplan zullen de basis voor het omgevingsplan vormen. Ook wordt er onderzoek gedaan naar bijvoorbeeld de bodemgesteldheid, de flora en fauna en de verkeersstromen in het plangebied. Deze onderzoeken worden, samen met kaders uit geldende wet- en regelgeving en uit gemeentelijk beleid, als onderlegger gebruikt voor het omgevingsplan. Het omgevingsplan volgt de wettelijk voorgeschreven procedure met de vastgelegde participatie- en rechtsbeschermingsmogelijkheden. Communicatie en participatie Het opstellen van verschillende producten in de volgende fase is een intensief proces dat vraagt om afstemming met verschillende partijen, stakeholders en inwoners van Ter Aar. Belanghebbenden zullen in een vroeg stadium worden geïnformeerd en betrokken bij de totstandkoming van de planvorming. Voor dit proces wordt een participatieplan opgesteld.
95
SAMENWERKING EN ONTWIKKELSTRATEGIE
4.3 FASERING ONTWIKKELING DEELGEBIEDEN
In het masterplan zijn drie verschillende deelgebieden te onderscheiden, te weten de Vlinderlocatie, het Horecaplein en het Marktplein. De Vlinderlocatie betreft de locatie tussen de Aardamseweg en de Westkanaalweg, de plek waar in het verleden Sporthal De Vlinder was gevestigd. Het Horecaplein is het gebied tussen de Vlinderlocatie en de Groene Slag, ingeklemd tussen de Vlinderlocatie, Essenlaan en de Westkanaalweg. Het Marktplein betreft de locatie tussen de Essenlaan, Beukenpad, Lindenplein en de Westkanaalweg. In de afbeelding hiernaast worden de drie deelgebieden aangeduid.
96
MASTERPLAN TER A AR
Legenda
uk en
pa
d
Vlinderlocatie
2
Horecaplein
3
Marktplein
Marktplein 3
ana Oo
2
st k
We s
t ka
Horecaplein
alw
na
eg
alw
eg
Es
se
nl a
an
Be
1
rd
am
na r ka
Aa
Aa
Vlinderlocatie
al
1
se
w
eg
noord figuur 106: Deelgebieden
97
SAMENWERKING EN ONTWIKKELSTRATEGIE
4.3 FASERING ONTWIKKELING DEELGEBIEDEN
Vooruitblik realisatie en strategische keuzes Het faseringsplan moet met veel verschillende factoren rekening houden, omdat het Dorpshart dagelijks bereikbaar moet zijn voor het winkelend publiek en haar inwoners. Het bestaande gebied zal tijdens de infrastructurele en bouwwerkzaamheden op een normale wijze moeten blijven functioneren. De definitieve fasering wordt daarom in nauwe samenwerking met alle partijen in het gebied tot stand gebracht. In de samenwerking met winkeliers en eigenaren zullen aspecten zoals bereikbaarheid, parkeervoorzieningen, tijdelijke infrastructurele voorzieningen, verhuisbewegingen en dergelijke worden besproken en afgestemd. In dit masterplan is een voorlopige verkenning van de fasering opgenomen. In het vervolgtraject wordt de exacte fasering verder verkend en uitgekristalliseerd. Op de volgende pagina's is een voorlopig stappenplan voor de realisatie in hoofdlijnen uiteengezet.
98
Fase 0: voorbereiding Vlinderlocatie Voor de start van de herstructurering van het Dorpshart is de bouw van de parkeervoorziening op de Vlinderlocatie cruciaal. Deze maakt verdere toevoeging van het beoogde programma mogelijk. Bovendien is het gelijk het visitekaartje van het ‘nieuwe’ Dorpshart. Om de bouw op de Vlinderlocatie mogelijk te maken, moeten maatregelen getroffen worden om bestaande winkelactiviteiten en bevoorrading (laden en lossen) blijvend te waarborgen. In hoofdlijnen bestaat deze fase uit: 1•
Bestaande bibliotheeklocatie herstructureren ten behoeve van tijdelijke huisvesting winkels op de begane grond.
• 2a
Verplaatsen Kruidvat en Hema (naar voormalige bibliotheek of tijdelijke voorziening).
2b
Einde huurperiode Westkanaalweg, verhuizen huurder
• 3a
Bouwrijp maken van het terrein
• 3b
Bestaand parkeerterrein voor de supermarkt (achter ‘Primeragebouw’) veilig en overzichtelijk inrichten, met het oog op de bouwwerkzaamheden Vlinderlocatie.
• 3c
Herstructureren laden & lossen Vlindercluster om de bevoorrading supermarkt te borgen
4•
Sloop bestaande Hema / Kruidvat
5•
Herinrichting terrein Kroes
6•
Uitbreiden parkeerterrein
MASTERPLAN TER A AR
Legenda
Be
afzetting bouwterrein
uk en
pa
herinrichting terrein Kroes
d
6
bouwrijp maken Vlinder- en bibliotheeklocatie uitbreiding parkeerplaats
se
nl a
an
1
Es
bestaande parkeerplaatsen bereikbaar sloop en verhuizing
4
eg alw
2b
ar
da
5
m
se
3a
w
Aa
A
r ka
na
al
3c
Oo
3b
ana
2a
d
laden / lossen geschikt en bruikbaar tijdens bouwperiode
st k
pa
na
en
t ka
il g
We s
W
alw
eg
verhuizing
eg
noord figuur 107: fase 0
99
INLEIDING
4.3 FASERING ONTWIKKELING DEELGEBIEDEN
Fase 1: Realisatie eerste nieuwbouw Na voltooiing van de voorbereidende werkzaamheden (fase 0) kan met de bouw van de Vlinderlocatie gestart worden. Na afloop van deze fase is het visitekaartje van het Dorpshart voltooid. Vanaf de rotonde is een fraai gebouw zichtbaar en vinden bezoekers aan het Dorpshart hun parkeerplek in de nieuwe garage. De eerste stap naar een compacter centrum is een feit en de vele nieuwe bewoners kunnen genieten van hun woning, uitkijkend over de daktuin, de Aardamseweg of het Aarkanaal. In hoofdlijnen bestaat deze fase uit: 1•
Realisatie Vlindergebouw (parkeergarage, woningen en commerciële ruimtes). Realisatie ‘Stationsgebouw’ aan de Aardamseweg (woningen en fietsenstalling, bushalte).
2•
Realisatie Westkanaalweg na gereed en gebruiknemen parkeergarage en woonrijp maken Vlinderlocatie.
3•
Woonrijp maken van de Vlinderlocatie en langs de Aardamseweg
4•
Parkeerterrein zo lang mogelijk actief houden.
5•
Zone langs nieuwbouw woonrijp inrichten t.b.v. terugverhuizen winkels en opleveren woningen.
• 6
Verplaatsen winkels bibliotheeklocatie naar Vlinderlocatie.
7•
Herinrichten bibliotheeklocatie, nieuwe entree naar Beukenpad vanaf Westkanaalweg.
100