ACHTERGRONDINFORMATIE - Reactie op technische vragen VVD over nieuwbouw De Steupel

Beantwoording Schriftelijke vragen VVD bij Raadsvoorstel ‘Keuze maken voor sporthal de Steupel’ - Indien overgegaan wordt tot gelijktijdige bouw van een Nieuwe Steupel en het zwembad en de overeenkomst met Robey’s Gym dus dient te worden beëindigd, wat is dan het bedrag waar de erfpachter recht op heeft? Tijdens de oriënterende raadsvergadering van 11 januari heeft het college toegezegd op dit punt aanvullende informatie te verstrekken, voor zover bekend. Deze informatie wordt u separaat via de griffie aangeboden. - Wat zijn de kosten van verduurzaming van De Steupel zodat deze 10 jaar langer mee kan gaan? Zoals in het raadsvoorstel beschreven betekent de keuze voor uitgestelde nieuwbouw, dat alleen de quick wins (voor zover nog niet reeds doorgevoerd) uit het rapport van Hellemans op het gebied van verduurzaming worden gerealiseerd. Uitgebreide verduurzaming vindt niet plaats gezien de beperkte terugverdientijd. Er hoeven geen verduurzamingsmaatregelen doorgevoerd te worden met het doel om De Steupel 10 jaar langer mee te laten gaan, omdat het pand simpelweg nog in een goede staat verkeerd. Het uitgangspunt bij alle door te voeren verduurzamingsmaatregelen is daarom dat deze zich in 10 jaar tijd moeten terugverdienen. Deze maatregelen beperken zich tot bijvoorbeeld LED verlichting, het vervangen van ventilatoren en het aanpassen van enkele niet-geïsoleerde delen.

· Wat zijn de opbrengsten van de grond van De Steupel bij direct geschikt maken voor bouwgrond t.b.v. woningbouw? Hier kunnen we op dit moment nog geen reële inschatting van maken. Dit is volledig afhankelijk van keuzes die nog gemaakt zouden moeten worden, bijvoorbeeld met betrekking tot het woningbouwprogramma (aantal en categorieën), uitkomsten van onderzoeken (bodem, natuur, stikstof, etc.), etc. · Wat is het synergie voordeel bij nieuwbouw De Steupel en het zwembad qua exploitatiekosten? Het Adviesrapport Straman-Drijver (pg. 6) stelt: “Op de personeelskosten beheer, verhuur en administratie kan afhankelijk van de te kiezen organisatie bespaard worden bij nieuwbouw (combinatie met zwembad). Een besparing van 10% tot 25% op deze kosten is in de praktijk mogelijk gebleken bij een efficiënte organisatie.” Dit komt neer op € 10.000 tot € 27.000 van de huidige beheerkosten van de sporthal. Er is ook gekeken naar het effect van synergievoordeel op de huidige beheerkosten van het zwembad. Mogelijk dat eenzelfde bedrag daar bespaard kan worden. Echter is dat, mede gezien het onderzoek naar de toekomstige beheerconstructie, nu niet te zeggen. Het is daarmee op dit moment lastig een realistische financiële inschatting te maken van de mogelijke synergievoordelen.

Omwille van die onzekerheden heeft het college dit aspect niet meegenomen in de (financiële) uitwerking van de alternatieven. Het college ziet wel goede mogelijkheden om tot synergievoordelen te komen. Hierbij kan gedacht worden aan: een gezamenlijk beheer van beide accommodaties, een combinatie

van de horecafunctie, gedeelde ruimten, voorzieningen en inkoopcontracten (denk aan kantoor, ict, schoonmaakmaterialen e.d.). · De huidige vaste lasten zijn gekoppeld aan een lage bezettingsgraad. Bij gelijktijdige realisatie krijg je een hogere bezettingsgraad gekoppeld aan de vaste lasten. Hoe ziet de exploitatie er dan uit? In de doorrekening van de exploitatielasten en -baten in de rapportage van Straman & Drijver (en de samenvatting hiervan in het raadsvoorstel) is rekening gehouden met de bezettingsgraad in ieder scenario. Het huidige exploitatiesaldo van De Steupel in de begroting is € 205.000 negatief. Het geschatte exploitatiesaldo voor nieuwbouw in combinatie met het nieuwe zwembad is € 405.000 negatief. Bij de berekening van het exploitatiesaldo van dit scenario is rekening gehouden met een geoptimaliseerde (en dus hogere) bezettingsgraad in vergelijking met het huidige scenario. · Is inzichtelijk te maken wat de inkomsten zijn bij de beschreven scenario’s in het voorstel, incl. nieuwbouw? Deze cijfers vindt u voor de drie scenario’s terug op pagina 4 t/m 6 van het rapport van Straman & Drijver (hoofdstuk 3.2). De cijfers zijn gebaseerd op aannames die in het rapport zijn toegelicht. - Is enigszins inzichtelijk te maken welk passend woningbouwgramma hoort bij gelijktijdige nieuwbouw. Dus niet alleen sociale woningbouw? Er is nog geen woningbouwprogramma uitgedacht.

Landelijk en provinciaal wordt op verschillende manieren gestuurd op het woningbouwprogramma op lokaal niveau. Concreet heeft dit regionaal geleid tot de afspraken uit de regionale woonagenda waarin is afgesproken dat in nieuwe projecten 30% sociale huur zal worden gerealiseerd en 35% goedkope woningbouw (middenhuur en koop), de overige 35% is vrij. Deze percentages moeten op het niveau van het totale gemeentelijke programma worden gerealiseerd. Uiteindelijk zal op projectniveau een woningbouwprogramma geprogrammeerd moeten worden maar de gemaakte (regionale) afspraken vragen hoe dan ook om een aanzienlijk deel sociale en goedkope woningbouw. Bij de locatiekeuze nieuw binnenzwembad is voor de huidige locatie van De Wel rekening gehouden met een opbrengst van € 600.000 op basis van een reëel scenario. Bij deze locatie is geen sprake van restwaarde van het pand en mogelijke waarde verbonden aan het erfpachtrecht, deze dienen in het geval van een grondexploitatie op de huidige locatie van De Steupel ingebracht te worden, waardoor deze minder snel een positief resultaat behaalt. Een positief resultaat kan worden beïnvloed door keuze m.b.t. het programma (aantallen en categorieën), dit zal dan op andere locaties echter weer moeten worden gecompenseerd. - Is er een rapportage beschikbaar waaruit blijkt wat de huidige staat van de kwaliteit van De Steupel is.

De huidige hal is een matige hal om veilig te kunnen sporten (slechte ondergrond e.d.). Wat wordt dan onder ‘goed’ verstaan?

Op basis van onze eigen interne expertise (gebouwenbeheer) beoordelen wij de bouwkundige staat van de Steupel als goed. Het pand is bouwkundig dan ook zeker nog niet afgeschreven en zou nog jaren mee kunnen. Ook door Straman-Drijver wordt geconcludeerd dat de huidige Steupel goed onderhouden is (zie pagina 1). - Is de wijze van bekostiging inzichtelijk te maken na het ravijnjaar 2026? De gemeente heeft de verantwoordelijkheid om de meerjarenbegroting structureel sluitend te laten zijn. Op dit moment is de begroting na 2026 niet structureel sluitend. Het verschil tussen de variant gelijktijdige nieuwbouw en de variant uitgestelde nieuwbouw is structureel 200.000 negatief. Dat impliceert dat, na een keuze voor gelijktijdige nieuwbouw, er, bovenop het huidige tekort, structureel 200.000 extra gevonden moet worden in de meerjarenbegroting. - Wat zijn de afschrijvingskosten over 40 jaar bij gelijktijdige nieuwbouw? Op basis van de raming gemaakt door Straman-Drijver en uitgaande van 3,5% rente zijn de kapitaallasten dan € 322.000 (zie pagina 3 van de rapportage in bijlage 1 en pagina 4 van het raadsvoorstel). Op basis van de herberekening (uitgesplitst naar werkelijke afschrijvingstermijnen) zoals met de raad gedeeld voorafgaande aan de Oriënterende raad, naar aanleiding van vragen van SBN, zou dit bedrag iets hoger uitvallen (€ 331.000).