ACHTERGRONDINFORMATIE - Reactie op technische vragen van VVD - Vaststellen startnotitie Ter Aar-Noordoost

Reactie op de vragen van de VVD-fractie Bijgewerkt 12-01-2026 1.

Wat zijn de argumenten van het college om een hoger percentage sociale woningbouw (39%) op te nemen dan we beleidsmatig hanteren (30%), mede afgezet tegen de reactie van de gemeente, zoals opgenomen in de zienswijze Provinciale Omgevingsvisie.

Reactie In de zienswijze op de Omgevingsvisie van de provincie wordt inderdaad verzocht om de vermelding 1/3 aandeel sociale huurwoningen te vervangen door 30%, danwel (uitsluitend) een verwijzing naar de in regionaal verband gemaakte afspraken. Ter Aar-Noordoost is een uitleglocatie van Ter Aar gericht op het realiseren van woningen, en heeft dus meer mogelijkheden om op een zorgvuldige en haalbare manier deze woningbouwcategorie te realiseren. Door deze keuze wordt binnen het Dorpshart ruimte gegeven om de ambities van dit plan te kunnen realiseren en daarbij andere maatschappelijke doelen te bereiken. Het aandeel sociale huur van het Dorpshart (ca. 30 woningen) is daarmee toegevoegd aan het aandeel in Ter Aar-Noordoost (116 woningen/39%) en op de al gerealiseerde voormalige scholenlocatie in Ter Aar (16 woningen). 2.

Kan er meer inzicht worden gegeven op basis van welke criteria tot de voorgestelde verdeling (sociale huur, betaalbare koop, duurdere koop) is gekomen met de daaraan gekoppelde prijzen. De landelijke woningbouwopgave is regionaal en provinciaal ingebed via de Regionale Realisatieagenda Wonen Holland Rijnland 2023 (Woondeal) en de Regionale Woonagenda Holland Rijnland. Hierin geldt dat minimaal 2/3 van de woningen in de categorie “betaalbaar” moet vallen (waarvan ten minste 30% sociale huur), en maximaal 1/3 “vrij invulbaar” mag zijn. Voor Ter Aar-Noordoost is door B&W op 20 december 2022 besloten dat 39% van de woningen sociaal wordt ingevuld (116 van de 300). Dit besluit is leidend. Om te voldoen aan de minimaal 2/3 betaalbare woningen, geldt dat 81 woningen in het segment middenhuur, goedkope koop of betaalbare koop moeten vallen. De overige 103 woningen mogen “vrij worden ingevuld”. De prijsgrenzen voor sociale huur, middenhuur en betaalbare koop worden jaarlijks vastgesteld door de overheid. In de Regionale Woonagenda Holland Rijnland is afgesproken dat we de prijsgrens voor goedkope koop indexeren aan de hand van de gemiddelde COAloonstijging, tenzij een andere manier wordt aangegeven vanuit het Rijk. Dan houden we de methode van het Rijk aan.

De categorieën voor “vrij invulbaar”, namelijk middeldure koop, duurdere koop en dure koop worden jaarlijks op gemeenteniveau vastgesteld en worden jaarlijks aangepast op basis van de marktontwikkelingen op de woningmarkt. 3.

Kan (meer) inzicht worden gegeven in hoeverre en op welke wijze parallel plannen wordt toegepast in dit proces. De filosofie van Parallel Plannen wordt in praktijk waar mogelijk al toegepast om versnelling te realiseren (kerndoel hiervan). Een voorbeeld is dat er al gestart is met de gebiedsontwikkeling en het naar buiten treden ermee zonder volgtijdelijk te wachten op de

1

realisatie van Ter Aar-Zuidoost met bijbehorende infrastructuur. Ook is er vanaf de start gelijk begonnen met het betrekken van provincie, grondeigenaren en ontwikkelende partijen in het gebied om hieruit tijdwinst te boeken. Parallel plannen gaat ook over co-creatie. We benadrukken de co-creatie door het opzetten van de ontwikkelcombinatie, en dit verder samen met de ontwikkelende partijen te onderzoeken en uit te werken. Refererend naar de motie van 18 december 2025 ‘Versnellen woningbouw Zevenhoven pilot parallel plannen’ wordt, waar mogelijk, parallel plannen ook voor Ter Aar-Noordoost inzichtelijk gemaakt. 4.

Het valt de VVD op dat steeds vaker een maximale bouwhoogte wordt toegepast, zonder dat hiervoor beleidsuitgangspunten c.q. algemeen beleid zijn/is vastgesteld door de raad. Overweegt het college om tot een hoogtevisie voor maximale woningbouw in alle kernen te komen uit een oogpunt van o.a. de rechtszekerheid. In 2012 is het door de raad vastgestelde afwegingskader bouwhoogten opgesteld. Hieruit valt af te leiden dat er niet concreet voor iedere locatie in de gemeente op voorhand te bepalen is wat de maximale bouwhoogte kan zijn. Het gaat namelijk om maatwerk. Wel moet een hogere bouwhoogte beargumenteerd kunnen worden. Het afwegingskader biedt hiervoor handvatten. In de loop van de tijd hebben veranderingen plaatsgevonden, met gewijzigde handvatten als gevolg, maar de manier van werken blijft gelijk. Als standaard bouwhoogte is in onze gemeente de hoogte van de rijwoningen te beschouwen. Alles wat daarvan afwijkt, is een hogere bouwhoogte. Dit heeft meestal een verband met het woningtype. Uiteindelijk moet beargumenteerd (kunnen) worden voor alle woningtypen/bebouwingsvorm met bijbehorende bouwhoogte waarom en hoe dit op een bepaalde locatie landt. Argumenten voor een hogere bebouwing kunnen bijvoorbeeld zijn dat de bebouwing over de langere linie langs de hoofdontsluitingsroute staat en deze hiermee aanzet en/of dat het dient als oriëntatiepunt of accent.

In deze tijd van woningnood is er meer behoefte aan kleinere woningen, en in combinatie daarmee nieuwe woningtypen, met veelal een hogere bouwhoogte dan de standaard rijwoning als gevolg. Vaak zijn dit appartementengebouwen. Naast locatie en hoogte zijn vorm en massa daarbij ook belangrijke aandachtspunten vanwege de invloed op de beleving. Verder is de ruimtelijke context van belang. Dit leidt ertoe dat de maximale bouwhoogte in Ter Aar Noordoost in ieder geval niet hoger mag zijn dan in het Dorpshart. Wat dan de maximale bouwhoogte in Ter Aar Noordoost vervolgens exact kan zijn, komt voort uit ontwerpend onderzoek. Vanwege het maatwerk heeft een visie op bouwhoogten geen toegevoegde waarde. De uiteindelijke nood voor goede argumentatie en discussie hierover voorkom je met een visie niet. Dat is met de eerdere Afwegingskader Bouwhoogten ook niet gebeurd. Een visie op bouwhoogten zou zinvol zijn als dit een structureel vraagstuk betreft voor de hele gemeente. Dat is niet zo, het is een aan beperkte locaties gebonden tijdelijk vraagstuk. Eigenlijk is dan de stedelijke randvoorwaarden en wensen voor Ter Aar Noordoost te zien als een stuk met daarin verwerkt een lokale visie op bouwhoogten. Daarnaast is voor het ontwikkelen van dergelijk beleid voor alle kernen extra capaciteit nodig.

Het opstellen van een Hoogtevisie gaat daarnaast ten koste van focus op (tijd voor) woningbouwprojecten. Het is daarnaast de vraag of een dergelijke hoogtevisie meer of de gewenste rechtszekerheid biedt. Als daarin – onder voorwaarden – overal een maximale hoogte is aangegeven, kan dat in onvoorziene gevallen juist tot ongewenste effecten leiden. 5.

Wanneer staat de start van het participatietraject gepland, met name vanuit het onderdeel bouwhoogte. M.a.w. krijgen belanghebbenden in het kader van het nog te volgen participatietraject nog de mogelijkheid om de maximale bouwhoogte aan de orde te stellen?

2

In de ambities is aangegeven dat de maximale bouwhoogte in ieder geval niet hoger zal zijn dan in het Dorpshart. De exacte maximale bouwhoogte per locatie zal een plek krijgen in de op te stellen stedenbouwkundige randvoorwaarden en wensen. Hiervoor gaan we onderzoeken hoe we concreet kunnen vastleggen wat we ruimtelijk willen en wat we van de ontwikkelaars kunnen eisen voor het maken van een realistisch en haalbaar plan. Voor het opstellen van de stedenbouwkundige randvoorwaarden en wensen zal een participatietraject worden gevolgd. Het is momenteel nog te vroeg om aan te geven wanneer deze start en hoe deze er exact uitziet en wanneer deze gaat plaatsvinden. 6.

Wordt nog overwogen om bij de toewijzing van de woningen (zowel sociaal als koop) Nieuwkopers voorrang te geven boven andere geïnteresseerden, mede vanwege de bevordering van de doorstroming?

De regionale huisvestingsverordening biedt woningcorporaties ruimte om woningen op basis van lokale binding toe te wijzen. In de prestatieafspraken hebben we met de woningcorporaties afgesproken dat die ruimte optimaal wordt benut. Voor koopwoningen spreken wij de wens uit naar ontwikkelaars om zoveel mogelijk toe te wijzen aan mensen met een lokale binding, maar kan de gemeente niets afdwingen. 7.

Er zit in het plan een deel wat een bedrijfsbestemming krijgt/heeft.

a. Heeft dit gegeven consequenties voor eventuele verdichting en hoger bouwen i.v.m. bijvoorbeeld de wettelijk voorgeschreven afstanden. Uitgangspunt voor deze twee percelen is de bestaande planologische situatie. Er wordt rekening gehouden met de richtafstanden in het stedenbouwkundig plan. Het is in deze fase nog te vroeg om eventuele gevolgen (resp. oplossingen) te zien voor de aanwezigheid van deze percelen, en of het realiseren van ca. 300 woningen ook daadwerkelijk mogelijk is. Verder kent het gebied verschillende grondeigenaren. b. Is inzicht te geven hoe de samenwerking tussen deze partijen eruit ziet? M.a.w. tegen welke risico’s lopen we aan en op welke momenten openbare deze risico’s zich. Er zijn inmiddels verschillende overlegmomenten geweest met de grondeigenaren. Zowel als groep alsook individueel. Hierin wordt een goede sfeer ervaren en bereidheid tot samenwerken. De complexiteit van de ontwikkeling en het gezamenlijk belang is merkbaar. c. Worden er go en no go momenten ingebouwd in het proces en op welke wijze wordt de raad hier in meegenomen? Deze worden inderdaad ingebouwd en zien we als eerste al ontstaan bij de haalbaarheidsinschatting (ruimtelijk, financieel, maatschappelijk). Voor de raad moet ook gedacht worden aan de formele besluitmomenten zoals vaststelling van een grondexploitatie, stedenbouwkundigplan of een Omgevingsplan.

De raad wordt tussentijds geïnformeerd over de voortgang. 8.

Het is zowel provinciaal als gemeentelijk beleid om vrachtwagens uit de rotonde te halen. Is het mogelijk om deze parkeerplaats nog mee te nemen in Ter Aar Zuid-Oost, mede vanwege de betere aansluiting op de bestaande infrastructuur? Nee, dat is niet mogelijk in verband met de vergevorderde ontwerpfase waarin het project Ter Aar Zuid-Oost zich bevindt. 9. Komt de aanbieding van dit voorstel vanwege alle onzekerheden niet te vroeg. De aanbieding van deze startnotitie komt niet te vroeg. Er worden ook geen onomkeerbare besluiten genomen. Het is het formele document dat de initiatieffase afrondt en na een

3

positief raadsbesluit de definitiefase start, ofwel de verdere uitwerking van het project. De startnotitie beantwoordt de “wat en waarom”-vragen, maar nog niet de “hoe precies”- of “welke variant is het beste”-vragen. Het gaat dus om de inhoud op hoofdlijnen en procesafspraken in detail. Met een startnotitie creëren we een gemeenschappelijk beeld, organiseren we legitimiteit en bestuurlijke dekking en borgen we de startcondities/ basisafspraken voor een beheersbaar project. We voorkomen daarmee misverstanden, versnellen de uitvoering en verbeteren de bestuurlijke controle.

4