ACHTERGRONDINFORMATIE: Reactie op technische vragen SBN over vaststelling actualisatie GREX

Technische vragen van Lizet Keijzers (SBN) over het raadsvoorstel vaststellen actualisatie grondexploitaties 1 januari 2026 1. Hoe is de berekening van de saldi na het komende raadsbesluit MPG van de reserve ontsluiting woningbouw en van de reserve goedkope woningbouw? De opstelling in het raadsvoorstel op pagina 8 lijkt de twee reserves door elkaar heen te halen? Ook in het document staan foute benamingen van deze reserves in en bij de tabellen. Antwoord In de tabel voor de reserve ontsluiting staat onderaan (bij het bedrag € 6.520.000,-) een verkeerde omschrijving. Hier staat stand reservering woningbouw 2026. Dit is een onjuiste verwoording en hier had, zoals de kop van de titel daarboven al beschrijft, Reserve ontsluiting woonwijken moeten staan. In 2025 is het jaarrekeningresultaat € 3.040.000,- en is opgebouwd zoals de tabel hieronder weergeeft opgeeft.

Jaarrekeningresultaat 2025 Verlaging Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Positief eindresultaat grondexploitatie Lindelaan Positief eindresultaat grondexploitatie Teylerspark fase 2 Vrijval tussentijdse winst Teylerspark fase 2 Invloed op jaarrekening

689.000 202.000 1.060.000 1.089.000 3.040.000

Deze € 3.040.000,- is opgebouwd uit vier ‘meevallers’. Elke meevaller wordt voor de helft (50%) gestort in de reserve reservering woningbouw en reserve ontsluiting woonwijken. Dit betekent dat in beide reserve de volgende bedragen worden gestort: 1. Verlaging voorziening nadelig saldi grondexploitatie € 344.500 2. Positief eindresultaat Lindelnaan € 101.000 3. Positief eindresultaat Teylerspark fase 2 € 530.000 4. Vrijval tussentijdse winst Teylerspark fase 2 € 544.500 5. Totale storting € 1.520.000 31 december had de reserve reservering woningbouw een bedrag van € 3.000.000,- en de reserve ontsluiting woonwijken € 5.000.000,-. Dit betekent dat het nieuwe saldo na de storting voor de reserve reservering woningbouw €4.520.000 (3.000.000 + 1.520.000) is en de reserve ontsluiting woonwijken €6.520.000 (5.000.000 + 1.520.000). 2. De strategische gronden Noordeinde laten de mogelijkheid van circa 3 woningen open.

Hoe is dit geregeld in het bestemmingsplan/omgevingsplan voor de enkele jaren geleden gerealiseerde woningen Hofstraat en hoe is dit geregeld in het bestemmingsplan / omgevingsplan kernen Nieuwveen Zevenhoven Noordeinde? Welke regeling is bepalend? Antwoord Deel 1: Hoe is de regeling voor Hofstraat en Noordeinde geregeld? Bestemmingsplan Kernen NWV/ZVH/NE (tijdelijk omgevingsplan) Het bestemmingsplan NL.IMRO.0569.bpNWVZNnieuwvzvhne-va01 bevat een wijzigingsbevoegdheid voor het 'wetgevingzone – wijzigingsgebied 1' (Noordeinde 13 e.o.) voor maximaal 48 grondgebonden woningen. Burgemeester en wethouders konden op basis van die bevoegdheid het plan wijzigen naar de bestemmingen Groen, Tuin, Wonen en/of Verkeer-Verblijfsgebied, mits aan de voorwaarden (parkeer, watercompensatie, geluid, milieu) werd voldaan. Uitvoering via Hofstraat (wijzigingsplan)

Van die 48 woningen zijn er via het eerder vastgestelde wijzigingsplan circa 45 woningen in de Hofstraat gerealiseerd. Dit wijzigingsplan is vastgesteld vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet (1 januari 2024) en is geldig gebleven. De planologische ruimte voor de resterende ~3 woningen is daarmee formeel nog aanwezig in de teller van de wijzigingsbevoegdheid (48 minus 45 = 3), maar die bevoegdheid kan niet meer worden uitgeoefend als zelfstandig wijzigingsplan. Deel 2: Welke regeling is bepalend? De wijzigingsbevoegdheid is bevroren, maar niet vervallen Sinds 1 januari 2024 vormen alle oude bestemmingsplannen het tijdelijk deel van het omgevingsplan. De Omgevingswet kent geen wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht meer — B&W kunnen geen wijzigingsplan meer vaststellen. De bestaande wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan blijft echter onderdeel van het tijdelijk omgevingsplan en heeft planologische betekenis als toetsingskader. Wat is nu bepalend voor de 3 resterende woningen? Er zijn twee routes mogelijk, beide met de wijzigingsbevoegdheid als inhoudelijk toetsingskader: • Route 1 – BOPA (Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit, art. 5.1 Ow): B&W verlenen een omgevingsvergunning voor een activiteit die past binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid in het tijdelijk deel van het omgevingsplan.

De ETFAL-toets (evenwichtige toedeling van functies aan locaties) is daarbij het beoordelingscriterium. Dit is de snelste route. • Route 2 – Wijziging omgevingsplan (art. 4.2 Ow): De gemeenteraad stelt een wijziging van het omgevingsplan vast. Dit is de structurele route, maar kost meer tijd. Bijzonder aandachtspunt: erfpacht Op het betreffende perceel rust erfpacht. Dit betekent dat de gemeente Nieuwkoop als erfverpachter zeggenschap heeft over het gebruik van de grond. Naast de planologische procedure (BOPA of omgevingsplanwijziging) is ook aanpassing of instemming op basis van de erfpachtakte vereist. Erfpacht is een privaatrechtelijke rechtsverhouding die los staat van de publiekrechtelijke vergunningprocedure, maar beide sporen moeten parallel lopen. 3. In het document staat op pag. 7: "Ten derde is de ‘doelgroepenverordening’ vastgesteld, waarin de woningbouw categorieën en instandhoudingstermijnen zijn opgenomen. Echter is het hierin opgenomen beleid verouderd door de vaststelling van de Regionale Woonagenda en Rijksbeleid." Wordt voorzien in aanpassing van de doelgroepenverordening en zo ja wanneer, zo nee, waarom niet? Antwoord Door de invoering van de omgevingswet, maakt de doelgroepenverordening nu deel uit van het tijdelijk deel omgevingsplan. Hierdoor is het niet meer mogelijk om de doelgroepenverordening als afzonderlijke verordening aan te passen.

Bij de eerste thematische wijziging van het omgevingsplan (gepland 2026/2027), wordt de doelgroepenverordening meegenomen. De regels in het omgevingsplan worden in lijn gebracht met actueel beleid en afspraken.

4. In het document staat op pag. 7: “4. Als vierde is het ‘woonfonds’ in 2024 herzien. Het woonfonds is een vereveningsfonds en zorgt ervoor dat er genoeg sociale huurwoningen, middenhuur woningen en goedkope koopwoningen gebouwd worden. Met verplichte stortingen door (bij minder sociale woningbouw) en bijdragen aan (bij meer sociale woningbouw) worden ontwikkelaars en/of bouwers gestimuleerd om sociaal te bouwen.” Wanneer wordt de werking van het woonfonds geëvalueerd? Wat is de omvang van het woonfonds? Antwoord De evaluatie van het woonfonds is nog niet ingepland. De inzet van de ambtelijke capaciteit is in ieder geval het komende jaar nodig voor de vele taken en werkzaamheden die voortvloeien uit afspraken vanuit de regio, afspraken met de corporaties en de implementatie van nieuwe wetgeving. Rekening houdend met de gereserveerde onttrekkingen t/m 2027, is de omvang van het woonfonds € 1.196.571. Aanvullende vragen 1. Nadere uitleg over vullen reserve reservering woningbouw en reserve ontsluiting woonwijken Door de diverse meevallers (verlaging voorziening negatieve saldi grexen en winstneming) valt er een budget vrij. De gemeentelijke begroting houdt geen rekening met deze meevallers. Sterker nog, hier mag een gemeente geen rekening mee houden in haar begroting vanwege strikte regels. Bij een commercieel bedrijf kan deze winst op drie manieren worden ingezet: 1.

Dividenduitkering (dit is voor een gemeente geen optie) 2. Investeren in andere doeleinden (voor een gemeente komt dit geld in de algemene reserve terecht waarvan de hele gemeente profiteert van deze meevaller) 3. Sparren voor (verwachte) tegenvallers in de toekomst (reserve reservering woningbouw en reserve ontsluiting woonwijken) Onze voorkeur is om deze meevaller in te zetten als spaarpotje voor de toekomst omdat de verwachting is dat in de toekomst grote investeringen nodig zijn om de toekomstige woningbouwproject (financieel) haalbaar te maken. Deze financiële meevaller is verdient uit andere woningbouwontwikkelingen. Deze ‘winst’ zal daarom gereserveerd worden voor toekomstige woningbouwprojecten. Op het moment dat deze winst vrijvalt in de algemene reserve dan zullen de toekomstige projecten later gebruik moeten maken van de algemene reserve. Door deze reservering zal toekomstige projecten het tekort gaan dekken uit beide reserves (reservering woningbouw en ontsluiting woonwijken) en zal dit niet ten laste gaan van de algemene reserve. Hierdoor blijft het geld in de algemene reserve beschikbaar voor andere (belangrijke) onderwerpen, wensen en doelstellingen. 2. Nadere uitleg weerstandsvermogen Voor het opvangen van grote risico’s heeft een gemeente een bepaald weerstandsvermogen voor de lopende grondexploitaties opgebouwd.

Op het moment dat het risico zich daadwerkelijk voortdoet dan heeft de gemeente budget beschikbaar om deze tegenvaller op te vangen. Vorig jaar (2025) was het risico bedrag ca. € 1,8 miljoen. Het weerstandsvermogen voor de grondexploitatie wordt bepaald door naar de boekwaarde en nog te maken kosten te kijken. Zowel voor de boekwaarde als nog de te maken kosten wordt een percentage van 10% gehanteerd. Dit percentage is gebaseerd op een wettelijke norm (IFLO-norm).

Per 1 januari heeft de totale boekwaarde van alle grondexploitaties een positief saldo van ca. € 6,92 miljoen. Administratief worden voor inkomsten en positieve uitkomsten een negatief getal gepresenteerd en voor kosten en negatieve uitkomsten een positief getal. 10% van dit positieve resultaat is ca. € 692.000,- Dit positieve resultaat wordt gebruikt om (deels) het risico van de nog te verwachte kosten te dekken. De totale verwachte kosten bedragen ca. € 9,3 miljoen. 10% hiervan is ca. € 930.000,-. Dit betekent dat een weerstandsvermogen van ca. € 239.000 (930.000 – 692.000) nodig is. Er was een budget van € 1,8 miljoen aanwezig voor het weerstandsvermogen. Doordat de gemeente ‘maar’€ 239.000,- valt hierdoor ca. € 1,6 miljoen vrij omdat dit bedrag niet meer nodig is.