2023-048 Startnotitie (projectplan) Land van Koppen fase 3

STARTNOTITIE Project Land van Koppen fase 3

Versie 2.0 Datum: 6 april 2023 Opsteller: projectteam LvK3

Inhoudsopgave Wat ..........................................................................................................................................................3 Achtergrond .........................................................................................................................................3 Probleem/uitdaging ..............................................................................................................................3 Doelen..................................................................................................................................................4 Afbakening ...........................................................................................................................................5 Resultaat ..............................................................................................................................................5 Hoe ..........................................................................................................................................................6 Aanpak .................................................................................................................................................6 Besluit ontsluiting van/naar nieuwe woningen op basis van nieuw onderzoek ................................6 Geselecteerde en gecontracteerde ontwikkelaar

.............................................................................6 Vastgestelde grondexploitatie ..........................................................................................................7 Vastgesteld stedenbouwkundig- en omgevingsplan ........................................................................8 Afgegeven omgevingsvergunning ten behoeve van de realisatie plan ............................................8 Opleveren woningen en realisatie openbare ruimte (afronding project)...........................................8 Risico’s.................................................................................................................................................9 Afhankelijkheden................................................................................................................................10 Wie ........................................................................................................................................................10 Integraal projectteam .........................................................................................................................10 Belanghebbenden ..............................................................................................................................10 Waarbinnen

...........................................................................................................................................11 Randvoorwaarden..............................................................................................................................11 Kwaliteit..............................................................................................................................................12 Waarmee ...............................................................................................................................................14 Tijd .....................................................................................................................................................14 Planning periode juni 2023 t/m oktober 2024 (definitie- en ontwerpfase) ......................................14 Globale planning periode november 2024 t/m maart 2026 (ontwerp- en voorbereidingsfase) ......14 Globale planning periode april 2026 t/m sept 2027 (voorbereidings- en realisatiefase) ................15 Globale planning periode oktober 2027 t/m april 2028 (realisatie- en nazorgfase) ........................15 Geld ...................................................................................................................................................16 Bijlage 1: Beeldverslagen Project startup met de omgeving

.................................................................17 Bijlage 2: Samenvatting Project startups – medewerkers & gemeenteraad..........................................25 Bijlage 3: Processtappen woningbouwproject .......................................................................................26

Pagina 2 van 28

Wat Achtergrond In het coalitieakkoord en het door de gemeenteraad vastgestelde collegeprogramma 2022-2026 "Aan de slag met Nieuwkoop - Met lef uitvoeren" (registratienummer: 2022-098) is de woningbouwopgave opgenomen als één van de speerpunten. Belangrijk is daarbij om de woningbouw te versnellen en op deze manier in lijn met de ambities in de Omgevingsvisie (raadsbesluit 21 juli 2021) te werken aan sterke en vitale dorpen. De druk op de woningmarkt is landelijk hoog en dat is ook zichtbaar in de gemeente Nieuwkoop. Tijdens de project startups met inwoners, ondernemers, medewerkers en raadsleden is meermaals naar voren gekomen dat de percelen Land van Koppen fase 3 en het perceel Gerberastraat (oud crossveldje) de laatste mogelijkheid biedt om woningen te bouwen voor woningzoekenden binnen de kern Noorden van de gemeente Nieuwkoop. Om tot deze startnotitie te komen zijn de volgende stappen uitgevoerd: • • • • • • •

•

15 november 2022 collegebesluit planverkenning Land van Koppen fase 3, het startsein om met de omgeving in gesprek te kunnen en de kansen en uitdagingen van het gebied op te halen; 12 januari 2023 project startup medewerkers gemeente Nieuwkoop; 17 januari 2023 kennismaking projectgroep en Dorpsraad de Koet; 23 januari 2023 project startup met inwoners en ondernemers van Noorden; 31 januari 2023 project startup met raadsleden; 6 februari 2023 gesprek met voormalig Stichting Driekoppenland (de stichting is opgeheven); februari en maart 2023 diverse gesprekken met onder andere de gebruiker van huidige perceel land van koppen fase 3, Waterschap, Provincie en Programmabureau Veenweiden Gouwe Wiericke; periode december 2022 t/m februari 2023 quickscans stikstof en ecologie, deskresearch.

Land van Koppen fase 3 en kavel Gerberastraat bieden de kans om in te spelen op komende wetgeving. Denk daarbij aan het opstellen van een woon-zorgvisie, waarin we opnemen op welke manier de gemeente onder andere ouderen nu en in de toekomst faciliteert in de verschillende behoeften (wonen, welzijn en zorg). Kijkend naar de toename van het aantal ouderen en regionaal het aantal mensen met een licht verstandelijke beperking of een Autismespectrumstoornis (ASS), houden we binnen het project rekening met het realiseren van levensloopbestendige woningen voor ouderen en mensen met een zorgbehoefte. Wanneer daarbij lichte of zware zorg nodig is, kan dit in deze woningen ingezet worden. Vanwege de huidige volkshuisvestelijke opgave van de gemeente herijken we het stedenbouwkundig plan Driekoppenland fase 3 . Hierdoor biedt de startnotitie de uitgangspunten voor een toekomstbestendig programma en biedt het verlichting voor de huidige woningproblematiek. De startnotitie is opgesteld op basis van de beschikbare documenten, kansen en zorgen vanuit de verschillende project startups en verkennende onderzoeken (quickscans). Naast huidige wet- en regelgeving zijn eerder genomen besluiten en vastgesteld beleid gebruikt bij het opstellen van deze notitie. Parallel aan deze startnotitie is de stedenbouwkundige visie ‘Noorden, stedenbouwkundige visie en verkenning’ d.d.

5 april 2023 (verder stedenbouwkundige visie) opgesteld. Beide documenten sluiten naadloos op elkaar aan en bieden daarmee het kader voor de verdere uitwerking van het project.

Probleem/uitdaging Net als in de rest van Nederland zijn er ook binnen de gemeente Nieuwkoop te weinig woningen voor onder andere starters, ouderen en mensen met een zorgbehoefte. Bovendien zijn de woningen niet altijd betaalbaar of geschikt voor deze doelgroepen. Binnen de kern Noorden heeft de gemeente weinig grond in eigendom. Zoals veel inwoners tijdens de project startup benoemden is het gebied Land van Koppen fase 3 en het oude crossveldje (perceel Gerberastraat) het laatste stukje waar gebouwd kan worden binnen de kern.

Pagina 3 van 28

Het is daarom een uitdaging om een gevarieerd en betaalbaar woningaanbod te kunnen realiseren die past binnen wet- en regelgeving, regionale woonafspraken en aansluit bij de behoefte van verschillende doelgroepen. Daarnaast zijn nog enkele andere uitdagingen die we hier kort benoemen: • • • • •

regelgeving rondom bodemkwaliteit en stikstof toepassen van watercompensatie bestaande geurcirkel op een klein deel van het perceel Land van Koppen fase 3 wachttijden bij nutsbedrijven voor het aanleggen van de benodigde kabels en leidingen betaalbaarheid van de woning en tegelijk zorgen voor een minimaal neutrale grondexploitatie1

Verder kan wijziging van landelijk, provinciaal en regionaal beleid en/of wet- en regelgeving zowel positief als negatief van invloed zijn op de voortgang van de woningbouw. Als laatste zijn er twee aandachtspunten benoemd: •

•

pachtovereenkomst Op dit moment verpachten we het perceel Land van Koppen fase 3 . Met de pachter is een goed eerste gesprek geweest en we betrekken hem bij de vorderingen van het project, zodat bij het beëindigen van de pachtovereenkomst de pachter voldoende tijd heeft om hierop in te spelen. Ontsluiting(sweg) van/naar nieuwe woningen en bouwverkeer Tijdens de verschillende startups is de toename van het verkeer benoemd en de vraag gesteld of de gemeente kan kijken naar deze toename van het verkeer en de route naar de parkeerplaatsen voor de( nieuwe) woningen. Daarnaast zijn er bij de startups zorgen geuit over het bouwverkeer. Bij het hoofdstuk aanpak nemen we dit punt mee.

Doelen Strategische doelen: • • •

het leveren van een bijdrage aan de landelijke en lokale woningbouwopgave, waarbij we zorgen voor een gevarieerd en betaalbaar woningaanbod; realiseren van woningen voor de doelgroepen starters, ouderen en mensen met een zorgbehoefte; een bijdrage leveren aan de ambities opgenomen in de Omgevingsvisie Nieuwkoop (raadsbesluit 8 juli 2021).

Operationele doelen: • • • •

de helft van het aantal te realiseren woningen zijn rollator en rolstoeltoegankelijk (levensloopbestendig) voor ouderen, mensen met een zorgbehoefte; het woningaanbod bevat minimaal 30% sociale huur, minimaal 35% middenhuur en sociale koop categorie 1 en 2 en maximaal 35% is vrij invulbaar; bij toewijzing wordt, voor zover wettelijk mogelijk, lokaal maatwerk toegepast; minimaal de helft van de woningen is gerealiseerd in houtbouw en levert daarmee een bijdrage aan de duurzaamheidsdoelen.

Toelichting bij de operationele doelen: Door de toenemende vergrijzing en mensen met een zorgbehoefte is het nodig om de komende jaren in te zetten op woningen die ook geschikt zijn om kwetsbare mensen zo lang mogelijk thuis te laten wonen met de juiste zorg, begeleiding en ondersteuning. Met de levensloopbestendige woningen anticiperen we hierop en geven we invulling aan het landelijk beleid Programma wonen en zorg en Programma een thuis voor iedereen. Regionaal wordt gewerkt aan de Regionale Woonagenda (RWA). Op het moment van schrijven is de Regionale Woonagenda nog niet vastgesteld. Ondanks dat is bij het schrijven van de startnotitie Grondexploitatie: begroting van het woningbouwproject - het brengt alle kosten en opbrengsten van het te ontwikkelen plan in beeld. 1

Pagina 4 van 28

gebruik gemaakt van de in het concept opgenomen percentages voor sociale huur, middenhuur en sociale koop. Daarbij wordt ook ingespeeld op de doelgroepen die binnen gemeente Nieuwkoop op zoek zijn naar een woning en waar mogelijk gebruik gemaakt van lokaal maatwerk. Duurzaamheid is belangrijk en houtbouw levert daar een goede bijdrage aan. Het doel en verder in dit document genoemde eis om minimaal de helft van de woningen in houtbouw te realiseren kent een aantal voordelen: Minder uitstoot van stikstof vanwege minder transportbewegingen. Materiaal voor houtbouw is lichter en compacter om te vervoeren. Daarnaast slaan bomen CO2 op uit de lucht en stoot de productie van de woningen minder CO2 uit dan bouwen op de traditionele manier. Woningen in houtbouw zijn bovendien energiezuinig. Verder helpt de bouw van woningen om zuiniger te zijn bij het gebruik van water. Bij de traditionele bouw is veel water nodig voor bijvoorbeeld het maken van beton voor de wanden en cement voor de voegen tussen de bakstenen. Verder wordt bij houtbouw goed gelet op het gebruik van het materiaal om te voorkomen dat de woningen onder andere te veel geluid doorlaten, te warm worden (voorkomen door goede ventilatie), schimmels of ongedierte krijgen (voorkomen door goede toepassing van het materiaal).

De operationele doelen zijn tevens opgenomen in de stedenbouwkundige visie en vormen de basis van de daarin opgenomen ontwikkellijnen.

Afbakening Het plangebied betreft de locatie Land van Koppen fase 1 t/m 3 en het aansluitend perceel hoek Gerberastraat – Magnoliastraat (oud Crossveldje). Door dit gebied in zijn geheel te bekijken is het mogelijk om een omgevingsplan op te stellen die voldoet aan de eisen gesteld binnen de Omgevingswet (verwachte inwerkingtreding 1-1-2024). Bovendien is het hierdoor mogelijk om de herontwikkeling op de te bebouwen percelen (Land van Koppen fase 3, Gerberastraat – Magnoliastraat) integraal te benaderen voor wat betreft de verdeling van type woningen (sociale huur/koop, middeldure huur/koop, dure/duurdere koopwoningen). De stedenbouwkundige visie gaat vervolgens globaal in op mogelijke ontwikkelingen voor het plangebied. Daarnaast kijken we in de visie ook naar mogelijke toekomstige ontwikkelingen denk aan een verandering van het centrumplein of de kerk. Eventuele ontwikkelingen/plannen van andere initiatiefnemers op percelen buiten het plangebied nemen we hier verder niet in mee. plangebied In de stedenbouwkundige visie is opgenomen dat het totale plangebied 25.754m2 bedraagt. Een deel van 10.955 m2 op het perceel Land van Koppen fase 3 en het perceel aan de Gerberastraat 912 m2 kan zonder beperking worden bebouwd. Met een keurontheffing van het waterschap kan nog eens 8.473 m2 bebouwd worden. Dat betekent dat van het 78,9% (20.340 m2 van het gebied te bebouwen is.

Resultaat Eindresultaat: 1. 66- 84 woningen verdeeld in de volgende categorieën2; a. minimaal 30% sociale huur b. minimaal 35% middenhuur en sociale koop categorie 1 en 23 c. maximaal 35% vrij invulbaar 2. minimaal 50% van de woningen zijn levensloopbestendig; 2 Aantallen volgen uit de Stedenbouwkundige visie ‘Noorden, stedenbouwkundige visie en verkenning’, bladzijde 5.

3 Verordening doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2022

Pagina 5 van 28

3. bebouwing en buitenruimte4 die aansluit bij de huidige omgeving. Deelresultaten: • • • • • • • • •

Vastgestelde startnotitie (raadsbesluit); Besluit ontsluiting van/naar nieuwe woningen op basis van nieuw onderzoek (college of raadsbesluit); Geselecteerde en gecontracteerde ontwikkelaar (collegebesluit); Vastgestelde grondexploitatie (raadsbesluit); Vastgesteld stedenbouwkundig- en omgevingsplan (raadsbesluit); Afgegeven omgevingsvergunning ten behoeve van realisatie plan (collegebesluit); Oplevering van de woningen door ontwikkelaar; Openbare ruimte5 gerealiseerd door gemeente; Evaluatie proces.

Hoe In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aanpak, risico’s en afhankelijkheden. De planning van de in de aanpak genoemde stappen zijn terug te lezen in het hoofdstuk Waarmee, paragraaf tijd.

Aanpak Om tot de deelresultaten en daarmee het eindresultaat te komen wordt de volgende aanpak geadviseerd: Besluit ontsluiting van/naar nieuwe woningen op basis van nieuw onderzoek Vanuit de diverse startups is gevraagd om een nieuw onderzoek naar de ontsluitingsweg bij het bouwen van meer woningen binnen het plangebied Land van Koppen fase 3. Op basis van dit signaal en het feit dat meer woningen ook leidt tot meer verkeersbewegingen is proactief gestart met het uitvoeren van een verkeerskundig onderzoek om vervolgens na vaststelling van de startnotitie de volgende stappen te kunnen zetten: • • •

Analyse van de resultaten verkeerskundig onderzoek; Opstellen advies met betrekking tot een ontsluiting van/naar nieuwe woningen; College of raadsbesluit. Dit hangt af van het advies vanuit de analyse en eventuele extra kosten die de uitvoering van het advies met zich meebrengt.

Geselecteerde en gecontracteerde ontwikkelaar Tenderstrategie Om een ontwikkelaar voor dit project te kunnen selecteren is een tenderstrategie nodig. In deze paragraaf beschrijven we de strategie. Naar aanleiding van de verschillende startups met de vraag om de bouw van woningen binnen dit project te versnellen, is bekeken welke strategie we het beste kunnen hanteren. Er zijn twee momenten waarop we een ontwikkelaar kunnen selecteren: 1. Zoals in de eerder met de gemeenteraad gedeelde processtappen woningbouwproject (zie bijlage 3), nadat er door de gemeente een stedenbouwkundig- en bestemming/omgevingsplan is opgesteld en vastgesteld. 2. Een andere keuze is het starten van de selectie voordat er plannen zijn opgesteld. Om dit te kunnen doen is het belangrijk om samen met de startnotitie een stedenbouwkundige visie voor het plangebied vast te stellen. In dit specifieke geval betekent dit dat parallel aan de initiatieffase is gestart met de definitiefase waarin het stedenbouwkundige programma van eisen centraal staat. Deze eisen zijn nu verder uitgewerkt in deze startnotitie en bijbehorend stedenbouwkundige visie.

4 Buitenruimte is het gebied dat de gemeente onderhoud, denk aan stoep, weg en beplanting inclusief de tuinen of beplanting

dat door de eigenaar van de woning of via de Vereniging Van Eigenaren wordt onderhouden. 5 Openbare ruimte is het gebied dat de gemeente onderhoud, denk aan stoep, weg en beplanting langs wegen.

Pagina 6 van 28

Doordat er al een stedenbouwkundig plan Driekoppenland lag en tijdens de verschillende startups veel kansen en aandachtpunten/uitdagingen aan de projectgroep zijn meegegeven werd het mogelijk om in dit stadium een stedenbouwkundige visie met 6 ontwikkellijnen (4 lijnen voor perceel Land van Koppen fase 3 en 2 lijnen voor perceel aan de Gerberastraat) voor de te ontwikkelen percelen op te stellen. Deze visie geeft voor dit project voldoende kaders, waardoor het mogelijk is te kiezen voor optie 2. De in de visie opgenomen ontwikkellijnen gebruiken we bij de tenderprocedure. Dat betekent eerst een tenderprocedure te starten, een ontwikkelaar te selecteren en te contracteren. Daarbij kan in en na de tenderprocedure zo snel mogelijk gewerkt worden aan een gedetailleerd stedenbouwkundig plan (definitief ontwerp tot bestek niveau) met parallel eraan een omgevingsplan dat voorziet in de ruimte voor realisatie. Daarmee versnellen we de woningbouwontwikkeling op de locatie Land van Koppen 3. Ter inspiratie wordt het beeldkwaliteitsplan/stedenbouwkundig plan ‘Driekoppenland’ toegevoegd. Tendervorm Nu de strategie is bepaald komt het moment voor de keuze van de tendervorm. Er zijn drie hoofdvormen te onderscheiden: prijsselectie, planselectie en partnerselectie.

Voor de beschrijving van de drie vormen zijn de definities gehanteerd, zoals opgenomen in de Reiswijzer gebiedsontwikkeling 20196. In het kort houden de drie vormen het volgende in: •

•

•

Prijsselectie: deze selectie vindt plaats op het moment dat de opdrachtgever een ver uitgewerkt plan heeft, denk daarbij aan een gedetailleerd onherroepelijk bestemmingsplan, vaststaand en ver uitgewerkt programma van eisen. Op bestekniveau is het project al uitgewerkt en de selectieprocedure richt zich daarom alleen op de goedkoopste inschrijver. Bij grondverkoop gaat het om het bieden van de hoogste grondbod. Partnerselectie: binnen deze selectievorm selecteert de opdrachtgever op partner(profiel). Na de selectie werken opdrachtgever en opdrachtnemer samen aan haalbare, passende en wenselijke oplossingen. Daarbij is het nodig om de verschillende belangen (zowel privaat als publiek) op elkaar af te stemmen. Planselectie: dit is de meest voorkomende manier van het selecteren van een ontwikkelaar bij gebiedsontwikkeling. De opdrachtgever selecteert op prijs en kwaliteit. De selectie vindt plaats op basis van een publiek programma van eisen. De meedingende partijen wordt veelal gevraagd om te komen met een visie, schetsontwerp of voorlopig ontwerp. Financiële bieding, plan van aanpak en planning vormen veelal onderdeel van de selectieprocedure.

Binnen project Land van Koppen fase 3 kiezen we voor het selecteren van een ontwikkelaar via een planselectie. Reden hiervoor is, dat er nog geen op detail uitgewerkt plan ligt en daarom de prijsselectie afvalt. Er is echter al wel veel bekend over het plangebied, grond is in eigendom van de gemeente en bij deze startnotitie is een stedenbouwkundige visie gevoegd. Daarom valt ook de partnerselectie af. De te volgen stappen zijn: • • • • •

Opstellen van de selectiedocumenten aan de hand van de in deze startnotitie en de stedenbouwkundige visie gestelde kaders; Besluit door het college op de selectiedocumenten; Selectieprocedure; Besluit door het college op de geselecteerde ontwikkelaar; Ondertekenen overeenkomst.

Vastgestelde grondexploitatie Om dit project uit te voeren is het nodig om een financiële onderbouwing te hebben. De te bebouwen gronden zijn in eigendom van de gemeente. Daarom stellen we voor dit project een grondexploitatie op en bieden we deze ter vaststelling aan de gemeenteraad aan. Hiervoor zijn de volgende stappen nodig:

6 Reiswijzer gebiedsontwikkeling 2019 (September 2019). Reiswijzer-Gebiedsontwikkeling-2019-september2019.pdf (pianoo.nl)

Pagina 7 van 28

• • •

Financiële doorrekening op basis van de stedenbouwkundige ontwikkellijnen opgenomen in de stedenbouwkundige visie en/of uitwerking tijdens de tenderprocedure; Opstellen van de grondexploitatie op basis van de in deze startnotitie gestelde kaders en de financiële doorrekening; Openen grondexploitatie door de gemeenteraad (besluit).

Vastgesteld stedenbouwkundig- en omgevingsplan De geselecteerde ontwikkelaar stelt een stedenbouwkundig- en omgevingsplan op. De startnotitie en de stedenbouwkundige visie bevatten hiervoor de kaders. Voor het opstellen van de plannen krijgt de ontwikkelaar ondersteuning van een gemeentelijk afvaardiging en een woningcorporatie. Zij werken samen vanuit een integraal projectteam (zie bij hoofdstuk “Wie”). Het stedenbouwkundig plan moet participatief tot stand komen en hiervoor zijn in de paragrafen randvoorwaarden en kwaliteit kaders opgenomen, waaraan de communicatie richting en participatie met inwoners, ondernemers en andere belanghebbenden moet voldoen. In de tenderprocedure moeten inschrijvers een plan van aanpak aanleveren waarin de communicatie en participatieaanpak beschreven is conform de in deze notitie gestelde kaders (randvoorwaarden/kwaliteitseisen onderdeel communicatie en participatie). Tevens moet het stedenbouwkundig plan aan de andere randvoorwaarden en kwaliteitseisen voldoen. Parallel aan dit traject start het integraal projectteam met het opstellen van een omgevingsplan. De volgende stappen zijn nodig om tot vaststelling van het stedenbouwkundig- en omgevingsplan te komen. • •

•

•

Participatietraject ten behoeve van het stedenbouwkundig plan; Opstellen stedenbouwkundig plan; o Detailniveau van het stedenbouwkundig plan: definitief ontwerp; o Woningbouw en buitenruimte; Opstellen omgevingsplan; o Het stedenbouwkundig plan vormt de basis; o Er wordt voldaan aan de verplichtingen voor participatie bij het omgevingsplan zoals opgenomen in artikel 10.2 lid 1 en 2 van het Omgevingsbesluit; Vaststelling van het stedenbouwkundig- en omgevingsplan door de gemeenteraad.

Afgegeven omgevingsvergunning ten behoeve van de realisatie plan Om een aanvraag te kunnen doen voor een omgevingsvergunning is een verdere uitwerking nodig van het stedenbouwkundig plan tot op het niveau van de woningen en de openbare ruimte. Het definitieve ontwerp vormt de basis voor de aanvraag. In de periode dat de ontwikkelaar hieraan werkt , is ons advies om al in vooroverleg te treden via het Omgevingsloket. Op deze manier voorkomt de ontwikkelaar vertraging in het proces. • • •

Vooroverleg via het Omgevingsloket door ontwikkelaar; Aanvraag omgevingsvergunning indienen door ontwikkelaar; Besluit omgevingsvergunning door of namens het college.

Opleveren woningen en realisatie openbare ruimte (afronding project) Na het bouwen van de woningen en het inrichten van de openbare ruimte zijn er aan het eind van de realisatiefase en binnen de nazorgfase nog een aantal stappen te zetten. • • • •

Het opleveren van de woningen; Openbare ruimte gerealiseerd door gemeente; Door de gemeenteraad afsluiten van de grondexploitatie en voor de afrondende werkzaamheden openen van een voorziening; Evaluatie van ontwikkelaar en gemeente over het gelopen proces.

Pagina 8 van 28

Risico’s Risico Bij de selectieprocedure melden zich geen marktpartijen/ontwikkelaar aan om mee te doen

Kans Laag

Gevolg Geen woningen binnen het plangebied

Laag grondbod in verband met risico voor de ontwikkelaar vanwege het op te stellen stedenbouwkundig- en omgevingsplan

Gemiddeld

Geen kostenneutrale grondexploitatie

Regels binnen het regionaal woonbeleid veranderen en beïnvloeden dit project negatief

Laag

Aanscherping stikstofbeleid door de Rijksoverheid

Hoog

Besluit over al dan niet een nieuwe ontsluitingsweg geeft mogelijk bezwaar

Gemiddeld

Cumulatie geluid door de komst van de Omgevingswet

Laag

Het aantal te realiseren woningen en de mix tussen sociaal/midden/duur en huur/koop verandert en heeft gevolgen voor grondexploitatie of sluit niet meer aan op de lokale behoefte. De in de stedenbouwkundige visie opgenomen woningen kunnen niet gerealiseerd worden vanwege de nabijheid van het Natura 2000 gebied Nieuwkoopse Plassen en de Haeck. Vertraging van het project.

Extra motivatie nodig om te kunnen bouwen.

Beheermaatregel Zorg voor realistische ambities, hierdoor wordt het voor een ontwikkelaar aantrekkelijker om aan de selectieprocedure mee te doen. Bij het opstellen van de plannen levert de gemeente een integraal projectteam om vroegtijdig te ondersteunen en mee te denken in oplossingen, waardoor het risico van de ontwikkelaar verminderd. Het te ontwikkelen plangebied heeft woningen niet alleen in de sociale huur, maar een mix in huur/koop, goedkoop/middelduur en duurdere segment. Het regionale beleid volgen en regelmatig vanuit het interne integrale projectteam afstemmen met de beleidsmedewerker wonen om snel in te kunnen spelen op veranderingen. Volgen van de landelijke ontwikkelingen en hierop inspelen.

Proactief onderzoek doen naar nut en noodzaak van een nieuwe ontsluiting van/naar de nieuwe woningen Nieuw beleid wordt vastgesteld en binnen dit project wordt een motivatie opgesteld binnen het omgevingsplan.

Pagina 9 van 28

Afhankelijkheden Er zijn verschillende projecten en ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de ontwikkeling van het plangebied Land van Koppen fase 3. • • • •

Ruygeborg II; Project ‘De Kuyl’ (verwachte afronding eind 2023); mogelijke ontwikkelingen rondom de kerk in de kern Noorden; mogelijke ontwikkelingen rondom het dorpsplein in de kern Noorden.

Aandachtspunt is verder dat de ontwikkeling van het plangebied gevolgen heeft voor duur waarop de pachter de grond binnen het plangebied kan blijven gebruiken om te bemesten en beweiden. Hierover is de gemeente in gesprek.

Wie Integraal projectteam Om te kunnen voldoen aan bovengenoemde aanpak is een integraal projectteam met afgevaardigden vanuit de gemeente, de geselecteerde ontwikkelaar en woningcorporatie onontbeerlijk. Afhankelijk van de op te leveren producten en fase van het project kan de afvaardiging van de gemeente wisselen. De vaste kern vanuit de gemeente bestaat uit: • • • • •

procesmanager gebiedsontwikkeling – woningbouw projectleider civiel procesondersteuner communicatieadviseur planjurist

Daarnaast kan indien het onderwerp of te behalen resultaat dit vraagt vanuit verschillende vakdisciplines kennis en ervaring worden ingeroepen. Denk daarbij aan: o o o o o

stedenbouwkundige beleidsmedewerker wonen beleidsmedewerker wonen – zorg planeconoom beheerders openbare ruimte denk aan verkeer, groen, water

Dit team geeft onder andere input aan de geselecteerde ontwikkelaar met betrekking tot de realisatie van het stedenbouwkundig plan, omgevingsplan en participatieproces. Daarnaast bewaakt het team de planning, het proces, de communicatie over dit project naar de verschillende belanghebbenden en gemeenteraad en de risico’s gedurende de looptijd van het project. De concrete rolverdeling en taken volgt bij het verder uitwerken van de selectiedocumenten voor de planselectie en de daarbij behorende overeenkomsten tussen gemeente, geselecteerde ontwikkelaar .en woningbouwcorporatie.

Belanghebbenden De volgende externe belanghebbenden zijn er op dit moment in beeld: • • • • • • •

Omwonenden plangebied Bewoners van de kern Noorden Potentiële bewoners Woningcorporaties Ondernemers Dorpsraad de Koet Tennisvereniging Pagina 10 van 28

• • • • • • • • • • • • • • •

Voetbalvereniging Platform Gehandicapten/adviesraad sociaal domein Schiphol Natuurmonumenten Provincie Programmabureau Veenweiden Gouwe Wiericke (provinciaal project) Rijksoverheid Waterschap (Hoogheemraadschap van Rijnland) Veiligheidsregio Hollands Midden Gemeente Woerden Holland Rijnland (regionaal woonbeleid) Zorgkantoor Liander/Structin Media (pers) VON (vereniging van ondernemers)

Per fase bekijken we hoe we belanghebbenden meenemen binnen het project. Daarnaast zijn er verschillende partijen die mogelijk activiteiten uitvoeren (nu of in de toekomst) die van invloed kunnen zijn op het project.

Waarbinnen Randvoorwaarden De te behalen resultaten moeten voldoen aan landelijke wet- en regelgeving, beleid en regels van provincie en waterschap, regionaal en lokaal beleid anders kunnen er geen woningen worden gebouwd. Daarbij opgemerkt dat we de huidige bestemmingsplannen, zoals in het overzicht opgenomen, via een omgevingsplan procedure aanpassen om woningbouw binnen het plangebied mogelijk te maken. In onderstaand overzicht staan de belangrijkste documenten op een rij: Naam document/Wet- en regelgeving

Datum Gemeente

Bestemmingsplan DrieKoppenland Bestemmingsplan Noorden, Woerdense Verlaat en Vrouwenakker Nota parkeernormen gemeente Nieuwkoop 2021 Omgevingsvisie Nieuwkoop Woonvisie Nieuwkoop 2016-2025 Prestatieafspraken Nieuwkoop – WSN – WDA 2022-2025 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) Duurzaamheidsagenda Verordening geurhinder en veehouderij Integraal woningbouwprogramma Nieuwkoop Verordening doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2022 Handboek openbare ruimte 2022 Planverkenning Land van Koppen fase 3 Participatiebeleid en participatiewijzer 2021, registratienummer 21.11277 Verordening inspraak, participatie en uitdaagrecht en besluiten verplichte participatie onder de Omgevingswet, registratienummer 2023-006 Regionaal Regionale woonagenda Provincie Woningbehoefteraming Programma Ruimte Visie Ruimte en Mobiliteit en Verordening Ruimte Omgevingsvisie provincie Zuid-Holland Omgevingsprogramma provincie Zuid-Holland Omgevingsverordening provincie Zuid-Holland

14-09-2017 30-05-2013 07-2021 07-2021 2016 14-12-2021 2020 2021 12-12-2013 2020 24-02-2022 09-02-2022 15-11-2022 08-02-2021 23-02-2023 2017 2021 2018 2018 15-03-2022 15-03-2022 15-12-2021

Pagina 11 van 28

Rijksoverheid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Nationale Omgevingsvisie (NOVI) hoofddocument Nationale prestatieafspraken Programmaplan NOVEX Programmaplan Mooi Nederland Programma woningbouw Programma betaalbaar wonen Programma een thuis voor iedereen Beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving Programma wonen en zorg voor ouderen Wet algemene bepalingen omgevingsrecht Wet ruimtelijke ordening Besluit ruimtelijke ordening Wet natuurbescherming Wet stikstofreductie en natuurherstel Omgevingswet Luchthavenindelingbesluit Schiphol

2012 09-2020 30-06-2022 07-2022 07-2022 03-2022 05-2022 05-2022 06-2022 11-2022 11-2006 10-2006 04-2008 01-07-2021 01-07-2021 Verwachte inwerkingtred ing: 1-1-2024 11-2002

Waterschap Hoogheemraadschap van Rijnland - Keur 2020 inclusief uitvoeringsregels 2022

2020/2022

Kwaliteit Naast de gestelde eisen (paragraaf randvoorwaarden) waarbinnen het project moet worden uitgevoerd, staan in deze paragraaf de belangrijkste kwaliteitseisen benoemd. Aan deze eisen moet het eindresultaat ook voldoen. Ze zijn geprioriteerd naar essentieel, belangrijk, mogelijk.

Essentiele eisen (kwaliteitseisen)

Het aantal gerealiseerde woningen voldoet aan de percentages minimaal 30% sociale huur, minimaal 35% middenhuur en sociale koop categorie 1 en 2, maximaal 35% vrij invulbaar vooruitlopend op de nieuwe Regionale Woonagenda 50% van de woningen is levensloopbestendig (minimaal basispakket WoonKeur) (rolstoel en rollatortoegankelijk) voor ouderen, mensen met een fysieke handicap en mensen met een chronische ziekte. Er wordt voldaan aan het Woonkeur basispakket Minimaal 10% van de levensloopbestendige woningen voldoet aan de eisen van het Pluspakket Wonen met Zorg van WoonKeur, waarbij er ook een keurmerk is afgegeven. Bouwverkeer met de minste overlast voor de huidige inwoners en het liefst niet over de Gerberastraat. Besluit over de ontsluiting van/naar de nieuwe woningen op basis van het onderzoeksresultaat Een participatietraject ten behoeve van het stedenbouwkundig plan dat uitgevoerd wordt conform de volgende kaders: • minimaal alle inwoners en ondernemers uit de kern Noorden zijn uitgenodigd; • de participatie vindt zowel fysiek als digitaal plaats; • de fysieke bijeenkomsten zijn georganiseerd in de kern Noorden; Pagina 12 van 28

•

Belangrijke functionaliteiten naar waarde/impact (kwaliteitswensen) Mogelijke kwaliteit

7

de participatie afstemmen op de type bewoners. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van de whitepaper van BSR: BSR wonen hoogwaardig wonen voor alle typen bewoners7 • gemeentelijke communicatiemiddelen worden ter ondersteuning aangeboden. De volgende kernboodschap wordt binnen het gehele project als basis gebruikt: De vraag naar woningen binnen de gemeente Nieuwkoop, dus ook in de kern Noorden, is groot. Binnen het gebied Land van Koppen fase 3 inclusief het perceel aan de Gerberastraat (het oude crossveldje) gaat de gemeente daarom versneld verschillende typen huur- en koopwoningen realiseren. 50% van de woningen wordt levensloopbestendig, dat wil zeggen geschikt om te (blijven) wonen bij ouderdom, ziekte of een handicap. Om goed aan te sluiten bij de behoeften zijn inwoners, de gemeenteraad en andere betrokkenen vooraf benaderd om ideeën, zorgen en wensen te delen. Minimaal 50% van het totaal aantal woningen is in houtbouw gerealiseerd. Bij de inrichting van de wegen wordt voorkomen dat hulpdiensten en de afvalophaaldienst met vrachtwagens achteruit het terrein op of af moeten rijden. De wegen zijn breed genoeg en de woningen zijn voor hulpdiensten zonder obstakels, overhangend groen te bereiken, zodat de opkomsttijd minimaal is. Een ontmoetingsruimte. Klimaatadaptief inrichten van de buitenruimte Zichtlijnen/karakter boerenerf.

Voldoen aan beeldkwaliteitsplan/stedenbouwkundig plan ‘Driekoppenland’. Energiepositief project. Er is volledig circulair gebouwd.

BSR leefstijlsegmentatie – MarketResponse: https://marketresponse.nl/data-data-science/bsr-leefstijlsegmentatie/

Pagina 13 van 28

Waarmee Tijd Planning periode juni 2023 t/m oktober 2024 (definitie- en ontwerpfase) Activiteit Jun 23 Besluitvormende raad startnotitie en stedenbouwkundige 22 juni visie Startnotitie met daarin ander andere: • Tender/ontwikkelstrategie; • Communicatie- en participatiestrategie; • Strategie wonen en zorg (project specifiek)

Jul 23

Aug 23

Sep 23

Okt 23

Nov 23

Dec 23

Jan 24

Feb 24

Mrt 24

Apr 24

Mei 24

Jun 24

Jul 24

Aug 24

Sep 24

Okt 24

Globale planning periode november 2024 t/m maart 2026 (ontwerp- en voorbereidingsfase) Activiteit Nov 24 Dec 24 Jan 25 Vastgesteld stedenbouwkundig- en omgevingsplan

Feb 25

Mrt 25

Apr 25

Mei 25

Jun 25

Jul 25

Aug 25

Sep 25

Okt 25

Nov 25

Dec 25

Jan 26

Feb 26

Mrt 26

Stedenbouwkundige visie met daarin: • Visie op de kern Noorden; • Stedenbouwkundige randvoorwaarden; • Ontwikkellijnen voor de percelen Land van Koppen fase 3 en Gerberastraat (oud crossveldje). Besluit ontsluiting van/naar nieuwe woningen • Analyse uitgevoerd verkeerskundig onderzoek • Opstellen advies m.b.t. ontsluiting van/naar nieuwe woningen • College of raadsbesluit Geselecteerde en gecontracteerde ontwikkelaar • Opstellen selectiedocumenten • Collegebesluit selectiedocumenten • Selectieprocedure • Collegebesluit geselecteerde ontwikkelaar • Sluiten overeenkomst Vastgestelde grondexploitatie • Financiële doorrekening op basis van de stedenbouwkundige ontwikkellijnen opgenomen in de stedenbouwkundige visie en/of uitwerking tijdens de tenderprocedure • Openen grondexploitatie door de gemeenteraad (besluit)

Let op: de planning en uit te voeren stappen worden verder uitgewerkt op basis van de winnende aanbieding (geselecteerde en gecontracteerde ontwikkelaar). Het betreft hier dan ook een globale planning per activiteit! • Participatietraject ten behoeve van het stedenbouwkundig plan; • Opstellen stedenbouwkundig plan o Detailniveau van het stedenbouwkundig plan: definitief ontwerp inclusief bestek; o Woningbouw en buitenruimte • Opstellen omgevingsplan o Het stedenbouwkundig plan vormt de basis o Er wordt voldaan aan de verplichtingen voor participatie bij het omgevingsplan zoals opgenomen in artikel 10.2 lid 1 en 2 van het Omgevingsbesluit; • Vaststelling van het stedenbouwkundig- en omgevingsplan door de gemeenteraad. Pagina 14 van 28

Globale planning periode april 2026 t/m sept 2027 (voorbereidings- en realisatiefase) Deze planning is globaal en gaat uit van een onherroepelijk omgevingsplan. In onderstaande planning is geen rekening gehouden met een mogelijk beroep bij de Raad van State. De planning wordt aangepast en concreter op het moment dat er een ontwikkelaar is gecontracteerd en het omgevingsplan onherroepelijk is. Activiteit Afgegeven omgevingsvergunning ten behoeve van de realisatie van het plan • Vooroverleg via het Omgevingsloket door ontwikkelaar;

Apr 26

Mei 26

Jun 26

Jul 26

Aug 26

Sep 26

Okt 26

Nov 26

Dec 26

Jan 27

Feb 27

Mrt 27

Apr 27

Mei 27

Jun 27

Jul 27

Aug 27

Sep 27

• •

Aanvraag omgevingsvergunning indienen door ontwikkelaar Vergunningsprocedure t/m besluit omgevingsvergunning (Besluit – door of namens het college) Bouwrijp maken plangebied Realiseren woningen

Loopt door t/m nov 27 Loopt door t/m jan 28

Realiseren openbare ruimte (woonrijp maken)

Globale planning periode oktober 2027 t/m april 2028 (realisatie- en nazorgfase) Activiteit Okt 27 Nov 27 Afronden project Afsluiten grondexploitatie en openen voorziening voor de afrondende werkzaamheden. • Opstellen raadsvoorstel • Raadsbesluit Opleveren woningen aan nieuwe bewoners Openbare ruimte gerealiseerd Evaluatie ontwikkelaar en gemeente over gelopen proces

Dec 27

Jan 28

Feb 28

Mrt 28

Apr 28

Jan 29

Pagina 15 van 28

Geld Bij de start van het project was een voorbereidingskrediet geopend van € 300.000 verdeeld over de jaren 2022 en 2023. Op peildatum 6 april 2023 is van het voorbereidingskrediet een bedrag van € 49.000 (kosten 2022) gebruikt plus in de periode 1 januari t/m 5 april 2023 € 7.000 in opdrachten weggezet voor het uitvoeren van de volgende activiteiten: Project startup met medewerkers (ambtelijke uren); Project startup met inwoners en ondernemers (ambtelijke uren, locatiekosten, tekenaars beeldverslagen); Project startup met de gemeenteraad van Nieuwkoop (ambtelijke uren); Diverse overleggen met andere stakeholders, denk aan provincie, pachter van de grond Land van Koppen fase 3 en Dorpsraad de Koet (ambtelijke uren); Deskresearch (ambtelijke uren); Verkennende onderzoeken met betrekking tot stikstof, bodem, ecologie (externe onderzoekskosten); Opstellen tender/ontwikkelstrategie (externe advieskosten); Opstellen visueel management verslag van de startnotitie (externe kosten, tekenaar); Opstellen stedenbouwkundige visie ‘Noorden, stedenbouwkundige visie en verkenning’. Voor de werkzaamheden vanaf 1 april 2023 tot en met 30 september 2024 zijn 462 ambtelijke uren nodig (verwachte kosten: € 46.000) en € 57.000 aan verwachte onderzoeks- en advieskosten nodig. Totaal geraamde kosten: € 103.000 tot het openen van de grondexploitatie.

Het overgebleven voorbereidingskrediet (€ 300.000 – kosten 2022 – kosten 2023 tot 6 april 2023) met een bedrag van € 244.000 is, gezien de geraamde kosten tot het openen van de grondexploitatie, voldoende.

Pagina 16 van 28

Bijlage 1: Beeldverslagen Project startup met de omgeving

Pagina 17 van 28

Pagina 18 van 28

Pagina 19 van 28

Pagina 20 van 28

Pagina 21 van 28

Pagina 22 van 28

Pagina 23 van 28

Pagina 24 van 28

Bijlage 2: Samenvatting Project startups – medewerkers & gemeenteraad Net als bij de avond met inwoners en ondernemers zijn bij de Project startups met medewerkers en gemeenteraad de thema’s wonen – zorg, woonprogramma, leefbaarheid & duurzaamheid, mobiliteit, omgeving en andere kansen & uitdagingen besproken. In deze samenvatting is terug te zien welke kansen en uitdagingen zijn meegegeven vanuit beide bijeenkomsten. Woonprogramma Balans tussen huur en koop voor verschillende doelgroepen (jong, starter, ouderen). Appartementen, boven – onderwoningen. Is een gezamenlijke buitenruimte mogelijk? Lokaal maatwerk. Wonen en zorg Wonen en zorg voor verschillende doelgroepen. Levensloopbestendig bouwen. Kleinschalig. Zorg voor een toegankelijke buitenruimte (toegankelijk met rollator, rolstoel, wandelwagen). Houd rekening met de bereikbaarheid naar voorzieningen. Mobiliteit Bouwverkeer: rekening houden met de route en welk materieel gebruikt wordt. Aandacht voor de ontsluiting. Parkeren: voldoende parkeerplaatsen, elektrische laadpalen en misschien deelauto’s? Toegankelijkheid van, naar en bij de parkeerplaatsen. Waar mogelijk verbeteren openbaar vervoer of extra BOB bus tussen de verschillende kernen. Wandelen, fietsen en toeristisch overstappunt. Leefbaarheid en duurzaamheid Voldoende ruimte voor ontmoeten, wandel en hardlooproutes, verbinding leggen met Ruygeborg.

Duurzaam energie opwekken. Aandacht voor de mogelijkheden om als dat mogelijk is energiepositief in te richten. Groene daken, gevels, parkeerplaatsen en omgeving (inheemse beplanting en nestgelegenheid). Evenwicht tussen woningen en groene omgeving. Omgeving Sluit aan bij de eerder gerealiseerde fasen van Land van Koppen (fase 1 en 2). Behoud het landschappelijk element van de dijk. Relatie leggen met het plein. Het groen behouden en aansluiten bij het park met verbinding tussen groen en voorzieningen. Is het mogelijk om het plein parkeervrij te maken? Andere kansen en uitdagingen Appartementen realiseren, denk aan 3 tot 4 woonlagen. Dorpskarakter behouden. Is er een stedenbouwkundige visie die verder kijkt dan alleen de te bouwen woningen? Een sluitende grondexploitatie. Aandacht voor het gebied Ruygeborg II.

Pagina 25 van 28

Pagina 26 van 28

Bijlage 3: Processtappen woningbouwproject

Pagina 27 van 28

info@nieuwkoop.nl

14 01 72

Teylersplein 1, Nieuwveen