2021-087c Nota Grondbeleid 2021

GEMEENTE NIEUWKOOP 2021

NOTA GRONDBELEID

INHOUDSOPGAVE Inhoudsopgave .......................................................................................................................................2 Kernboodschap ......................................................................................................................................3 1. Inleiding ...............................................................................................................................................4 1.1 Aanleiding .......................................................................................................................................4 1.2 Doel ................................................................................................................................................4 1.3 Leeswijzer .......................................................................................................................................4 2.

Grondbeleid.........................................................................................................................................5 2.1 Inleiding ..........................................................................................................................................5 2.2 Vormen van grondbeleid ................................................................................................................5 2.3 Grondbeleid van Nieuwkoop ..........................................................................................................6 3. Instrumentarium van grondbeleid ....................................................................................................9 3.1 Inleiding ..........................................................................................................................................9 3.2 Actief grondbeleid ...........................................................................................................................9 3.3 Faciliterend grondbeleid .............................................................................................................. 12 3.4 Samenwerkend grondbeleid ........................................................................................................ 14 4.

Grondbeleid en maatschappelijk rendement................................................................................ 15 4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 15 4.2 Wonen en leefbaarheid ............................................................................................................... 15 4.3 Werken, voorzieningen en economie .......................................................................................... 17 4.4 Onderwijs en sport ....................................................................................................................... 18 4.5 Duurzaamheid en klimaatadaptatie ............................................................................................. 18 4.6 Landschap en natuur ................................................................................................................... 19 4.7 Recreatie en toerisme ................................................................................................................. 20 4.8 Verkeer, vervoer en parkeren ...................................................................................................... 20 5. Beheersing van het grondbedrijf ...................................................................................................

22 5.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 22 5.2 Beleidskaders en regelgeving ..................................................................................................... 22 5.3 Proces en administratief beheer .................................................................................................. 23 5.4 Actualisatie .................................................................................................................................. 25 5.5 Grondprijzenbeleid ...................................................................................................................... 28 5.6 Risicobeheersing ......................................................................................................................... 30 5.7 Informeren en verantwoorden ..................................................................................................... 31

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 2

KERNBOODSCHAP In de Nota Grondbeleid 2021 wordt het gemeentelijk grondbeleid beschreven. Het gemeentelijk grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om ruimtelijke- en gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. In de Omgevingsvisie Nieuwkoop, de beleidsdocumenten, het raads-/coalitieakkoord en het collegeprogramma is het gemeentelijk beleid vastgelegd. De gestelde kaders die het grondbeleid geeft dragen bij aan het behalen van deze beleidsdoelstellingen. De gemeente Nieuwkoop zet in deze Nota in op het hanteren van situationeel grondbeleid. Bij situationeel grondbeleid is de gemeentelijke rol bij het voeren van grondbeleid situatieafhankelijk, waarbij per voorliggende situatie een keuze wordt gemaakt tussen actief, faciliterend of samenwerkend grondbeleid. In het grondbeleid van Nieuwkoop is de gemeentelijke rol afhankelijk van de afwegingsfactoren: ambitie en urgentie, sturing en regie, risico en rendement en grondpositie en marktinitiatief. Op basis van de afwegingen bij elk van de factoren is er een beleidskader opgesteld in de vorm van een stroomschema, waarmee middels vraagstellingen bepaald wordt welke soort grondbeleid het meest passend is bij de situatie. De beschikbare ruimtelijke instrumenten vanuit de Wet ruimtelijke ordening – straks Omgevingswet geven publiek- en privaatrechtelijke mogelijkheden om grondbeleid te voeren.

Bij het voeren van actief grondbeleid ligt de voorkeur bij het minnelijk verwerven van gronden. De gemeente monitort actief de mogelijkheden en kansen om actief strategische grond aan te kopen in of aan de rand van de dorpskernen, mits dit bijdraagt aan het behalen van de ruimtelijke beleidsdoelstellingen. Bij de selectie van een marktpartij (voor de opstalontwikkeling) zal afhankelijk van de grootte en complexiteit van de ontwikkeling voor een onderhandse gronduitgifte of een tender gekozen worden. De grond zal in beginsel via verkoop worden uitgegeven. Bij faciliterend grondbeleid zal het bestemmingsplan worden ingezet als sturingsmiddel bij marktinitiatieven en om ongewenste ontwikkelingen tegen te houden. In deze nieuwe Nota is aandacht voor integraliteit en de actuele maatschappelijke vraagstukken maatschappelijk rendement - binnen de gemeente Nieuwkoop, zodat de gestelde ambities door de gemeente en behoeften vanuit inwoners nagestreefd kunnen worden. De gemeente Nieuwkoop staat nu en in de toekomst voor aanzienlijke uitdagingen. De provinciale woningbehoefteraming en het vastgestelde doelgroepenbeleid geven aanleiding om met het grondbeleid sterk in te zetten op woningbouw. Wel is het noodzakelijk weloverwogen om te gaan met de schaarse ruimte door zoveel mogelijk op vrijgekomen locaties en binnen de dorpsgrenzen te bouwen.

Echter kan de grote woningbehoefte ook aanleiding geven voor dorpsuitbreiding, waarbij langs de randen van de dorpen gezocht wordt naar mogelijkheden voor het uitbreiden van de dorpskern. De gemeente is hierbij terughoudend met bebouwing nabij de plassengebieden. Er zal ook veel aandacht zijn voor de bouw van Integrale Kind Centra (IKC’s), het aanleggen en versterken van natuur, het vergroten van de biodiversiteit en versterken van de verkeersverbindingen in de regio en tussen de dorpskernen. Ook zal de gemeente ondersteunen bij het concentreren van detailhandel, het toevoegen van andere functies en het zorgen voor goede parkeervoorzieningen binnen de bestaande winkelgebieden. Bij de bouw van woningen of ander vastgoed zal bij de aanleg van de openbare ruimte zorg zijn voor duurzaamheid en klimaatadaptatie, recreatie, sport en bewegen, veiligheid en sociale aspecten. Voor bedrijfsmatig vastgoed zal juist ingezet worden op het intensiveren en herstructureren van de huidige bedrijventerreinen en is de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen niet wenselijk. In het kader van de RES neemt de gemeente een regie-faciliterende rol aan, door initiatieven te ondersteunen en verder te brengen. Voor de aanleg van zonnevelden stelt de gemeente een kader op waarin initiatieven worden getoetst. De gemeente ziet geen mogelijkheden voor grote en middelgrote windturbines.

De beheersing van het grondbedrijf omvat het ontwikkelingsproces met daaraan gekoppeld het administratief beheer en het actualisatieproces. Bij het actualisatieproces is het gemeentelijk grondprijzenbeleid leidend voor de gronduitgifte. Vanuit het algehele proces van het grondbeleid is het van essentieel belang om risico’s te onderkennen en te beheersen en gedurende het proces te informeren en te verantwoorden richting de gemeenteraad.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 3

1. INLEIDING 1.1 AANLEIDING De huidige Kadernota Grondbeleid 2017 - 2020 is eind 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Er zijn een aantal redenen voor een actualisatie van de Nota Grondbeleid. De inhoud van de Kadernota sluit niet meer geheel aan op de huidige denkwijze en de marktsituatie. Dit komt door de faciliterende rol die de gemeente volgens de Kadernota neemt, terwijl de gemeente, mede door grondbezit opgebouwd in het verleden, in de praktijk overwegend actief grondbeleid voert. Daarnaast is het nagestreefde financiële rendement niet altijd meer de enige belangrijke drijfveer, maatschappelijk rendement wordt er in voorliggende Nota nadrukkelijk aan toegevoegd. Er is geconstateerd dat de gemeentelijke grondposities afnemen en er een grote woningbouwopgave voorligt. Als de huidige praktijk met een actieve gemeente voorgezet wordt zal gezocht moeten worden naar nieuwe bouwlocaties. Daarnaast is geconstateerd dat gebiedsontwikkeling steeds complexer wordt door onder andere de stikstofproblematiek, klimaatadaptief bouwen en mobiliteit. In deze nieuwe Nota is dan ook meer aandacht voor integraliteit en de actuele maatschappelijke vraagstukken - maatschappelijk rendement - binnen de gemeente Nieuwkoop. Er moet aansluiting gezocht worden met de Omgevingsvisie en Omgevingswet. Naar verwachting treedt de Omgevingswet 1 juli 2022 in werking.

Met de opgehaalde informatie vanuit de participatie met inwoners, bedrijven en organisaties wordt er in deze Nota Grondbeleid een link gelegd met de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Nieuwkoop. De nieuwe regelgeving vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) zijn ook in deze Nota verwerkt.

1.2 DOEL In de Nota Grondbeleid wordt het gemeentelijk grondbeleid beschreven. Het gemeentelijk grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om ruimtelijke- en gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. In de Omgevingsvisie Nieuwkoop, de beleidsdocumenten, het raads-/coalitieakkoord en het collegeprogramma is het gemeentelijk beleid vastgelegd. De gestelde kaders die het grondbeleid geeft dragen hieraan bij. De beschikbare ruimtelijke instrumenten geven zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijk mogelijkheden om grondbeleid te voeren. Ruimtelijke en gemeentelijke beleidsdoelstellingen Woningbouw voor jongeren en ouderen Verkeersveiligheid

Visie en kaders Nota Grondbeleid

Instrumenten Nota Grondbeleid

Rol grondbeleid

‘Gereedschapskist’

Maatschappelijk rendement

Beheersing grondbedrijf

Behoud landschap en natuur

Figuur 1: Doel grondbeleid

1.3 LEESWIJZER Als eerste komen in hoofdstuk 2 de vormen van grondbeleid aan bod en het grondbeleid van de gemeente Nieuwkoop. Daarna komen in hoofdstuk 3 de instrumenten – de instrumentenkoffer – ter sprake en hoe deze ingezet kunnen worden. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 het Nieuwkoopse grondbeleid gekoppeld aan de belangrijkste maatschappelijke thema’s binnen de gemeente. Dit geeft antwoord op de vraag waar we grondbeleid voor gaan inzetten. Als laatste worden in hoofdstuk 5 de beheersing, processen en de rollen van het grondbedrijf beschreven. De Nota geeft veel informatie over grondbeleid. Aan het begin van de paragrafen zijn groene beleidskaders opgenomen met daarin de keuzes ten aanzien van grondbeleid in de gemeente Nieuwkoop.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 4

2. GRONDBELEID 2.1 INLEIDING Het grondbeleid anticipeert hoofdzakelijk op de economische ontwikkelingen. In de periode voor de economische (krediet)crisis was het voor veel gemeenten gebruikelijk om actief grondbeleid te voeren. De economische neergang heeft bij veel gemeenten gezorgd voor financiële problemen door stilstand van bouwprojecten en (duur) grondbezit. Hierdoor is faciliterend grondbeleid een grotere rol gaan spelen. Nu de economie weer aangetrokken is en het woningtekort oploopt zal mogelijk door meer gemeenten weer ingezet worden op actief grondbeleid. Kortom, de vorm van het grondbeleid dat gevoerd wordt was voorheen afhankelijk van de economische conjunctuur. Echter de beleidsdoelstellingen zijn niet alleen afhankelijk van economische conjunctuurgolven. Om deze reden zou grondbeleid niet uitsluitend moeten anticiperen op economische ontwikkelingen, maar meer flexibel moeten zijn en passend bij de situatie en het vraagstuk. Daarnaast is het verstandig op voorhand, per project, een expliciete keuze te maken over de gemeentelijke rol na afweging van de voor- en nadelen van de verschillende mogelijke rollen (actief, faciliterend of samenwerkend). Waarbij gedurende de ontwikkeling steeds weer moet worden gekeken of de gemaakte keuze nog de meest passende is onder veranderende omstandigheden.

De kaders (en een afwegingskader) voor deze afweging zullen in het vervolg van deze Nota Grondbeleid dan ook worden gegeven.

2.2 VORMEN VAN GRONDBELEID Er zijn drie hoofdvormen van grondbeleid te onderscheiden. Dit zijn actief, faciliterend en samenwerkend grondbeleid. Daarnaast is situationeel grondbeleid een relatief nieuwe vorm van grondbeleid die vaak gehanteerd wordt.

ACTIEF

FACILITEREND

SAMENWERKEND

SITUATIONEEL

Actieve overheidsrol waarbij de gemeente actief strategische gronden aankoopt, ontwikkeld en verkoopt aan derden

Private ontwikkeling door ontwikkelaar of particulier op grond van derden waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft

Gemeente en ontwikkelaar werken samen op grond van gemeente en private partij, er zijn meerdere vormen van publiekprivate samenwerkingen

De keuze van het grondbeleid is maatwerk en afhankelijk van de locatie, de omstandigheden en andere factoren

Figuur 2: Vormen van grondbeleid

2.2.1 Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid heeft de gemeente een actieve rol. Een actieve rol houdt in dat de gemeente zelf de gronden verwerft, de planvorming op zich neemt, de gronden bouwrijp maakt en vervolgens de gronden verkoopt aan de ontwikkelaar en/of bouwer voor de daadwerkelijke bouw. Na de bouw worden de gronden nog woonrijp gemaakt door de gemeente. De kosten worden verhaald door de grondopbrengsten die de ontwikkelaar en/of bouwer betaalt aan de gemeente voor het ontwikkelen van de gronden. Afhankelijk van de algehele situatie kan de gemeente winst maken. Dit gaat wel gepaard met (markt)risico’s die de gemeente loopt. De gemeente heeft bij actief grondbeleid grote of zelfs volledige invloed en sturing op de planvorming en het woningbouwprogramma. Zie figuur 3 voor de rolverdeling van de gemeente en private partij. 2.2.2 Faciliterend grondbeleid Als de gemeente faciliterend grondbeleid voert laat de gemeente initiatieven over aan de (private) markt. Een initiatief vanuit de markt kan komen van een ontwikkelaar, bouwer of particulier. De initiatiefnemer ontwikkelt op eigen gronden en heeft zelf een grote rol in de planvorming. Dit betekent dat de gemeente beperkte (maar wel degelijk) invloed en sturing heeft op de planvorming en het woningbouwprogramma. Aan de andere kant loopt de gemeente beperkte tot geen (markt)risico’s.

De gemeente kan hierbij bijvoorbeeld wel het aanleggen van de openbare ruimte faciliteren en heeft een publiekrechtelijke rol bij het wijzigen van het bestemmingsplan. Er vindt kostendekking van de

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 5

gemeentelijke kosten plaats middels een bijdrage van de marktpartij. Deze bijdrage wordt kostenverhaal genoemd. In theorie bestaat er een onderscheid tussen passief faciliterend en regiefaciliterend. Bij passief faciliterend werkt de gemeente voornamelijk ondersteunend en afwachtend. Bij regie-faciliterend probeert de gemeente marktpartijen te stimuleren bij het ontwikkelen. 2.2.3 Samenwerkend grondbeleid Bij samenwerkend grondbeleid (publiek-private samenwerking) werken een private partij en de gemeente samen aan de hand van een overeenkomst of door het oprichten van een aparte entiteit, bijvoorbeeld een Gezamenlijke Exploitatiemaatschappij (GEM). De verantwoordelijkheid van de verwerving of inbreng van de gronden, de planvorming en het woningbouwprogramma, de (eventuele) winst en de (markt)risico’s worden gezamenlijk gedeeld en gedragen. Enkele voorbeelden van een publiek-private samenwerking zijn het bouwclaimmodel, het concessiemodel en het jointventuremodel. 2.2.4 Situationeel grondbeleid Bij situationeel grondbeleid is de keuze van de gemeentelijke rol bij het voeren van grondbeleid situatieafhankelijk. Dit betekent dat er per voorliggende situatie een keuze wordt gemaakt tussen actief, faciliterend of samenwerkend grondbeleid. Deze keuze is afhankelijk van de locatie, de omstandigheden en andere factoren waar de gemeente waarde aan hecht.

De afhankelijke factoren waarop de keuze wordt gebaseerd staan niet vast en worden bij de keuze voor dit type grondbeleid vastgelegd in bijvoorbeeld een Nota Grondbeleid.

Beleid en planvorming

ACTIEF

Grond verwerving

Bouw/woon rijp maken

Bouwen

Gemeente Private partij

FACILITEREND

Gemeente Private partij

SAMENWERKEND

Gemeente Private partij

Figuur 3: Rolverdeling grondbeleidsvormen

2.3 GRONDBELEID VAN NIEUWKOOP BELEIDSKADER • De gemeente Nieuwkoop zet in op een situationeel grondbeleid, waarbij de ruimtelijke- en gemeentelijke beleidsdoelstellingen bepalend zijn voor de rol van de gemeente. • De gemeentelijke rol is afhankelijk van een afwegingskader ‘het stroomschema’ en de daaraan gekoppelde afwegingsfactoren: ambitie en urgentie, sturing en regie, risico en rendement en grondpositie en marktinitiatief. Met behulp van het afwegingskader wordt voor alle grondbeleid gerichte vraagstukken een afweging gemaakt om actief, samenwerkend of faciliterend grondbeleid te voeren. Hieronder worden eerst de afwegingsfactoren toegelicht. Daarna zijn de afwegingsfactoren en de afwegingen die daaruit voortvloeien in het stroomschema (figuur 4) verwerkt in de vorm van vraagstellingen. 2.3.1 Afwegingsfactoren 1. Ambitie en urgentie De factor ‘ambitie’ stelt in beginsel de vraag in hoeverre de ontwikkeling bijdraagt aan de ambities die

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 6

de gemeente ambieert. De ambitie kan voortkomen uit de Omgevingsvisie Nieuwkoop, de beleidsdocumenten, het raads-/coalitieakkoord en het collegeprogramma (zie hoofdstuk 4). Deze documenten geven ook aan of ontwikkelingen juist strijdig zijn met de gestelde ambities en het beleid. Dit kan een rol spelen bij het wel of niet meewerken met marktinitiatieven bij faciliterend grondbeleid. De factor ‘urgentie’ stelt in hoeverre de ontwikkeling maatschappelijk urgent is of urgentie vanuit de gemeente vraagt. Met andere woorden: speelt er een sterk maatschappelijk en urgent belang waarvoor de ontwikkeling benodigd is. 2. Sturing en regie Bij de factoren ‘sturing en regie’ is bepalend in welke mate de gemeente regie moet of wil voeren om de gestelde ambities te bereiken. Als een ontwikkeling niet van de grond komt door het gebrek aan marktinitiatief kan regie gevoerd worden vanuit de gemeente, indien grondposities, financiële middelen en personele capaciteit beschikbaar zijn. Ook moet worden bepaald of sturing op de planvorming en het programma vanuit de gemeente noodzakelijk is om tot het gewenste resultaat te komen. Als een private partij met de gestelde ambities of conform het gestelde beleid tot ontwikkeling komt is sturing vanuit de gemeente niet noodzakelijk. 3.

Risico en rendement De factoren ‘risico’ en ‘rendement’ zijn twee individuele factoren die veel samenhang kennen, want het behalen van rendement gaat vaak gepaard met risico’s. Bij de factor ‘risico’ moet de afweging gemaakt worden hoeveel risico de gemeente bereid is te lopen bij de ontwikkeling. Om de risico’s in kaart te brengen kan een voorlopige risicoanalyse opgesteld worden met de standaard- en project specifieke risico’s (zie §5.6). In het kader van de factor ‘rendement’ valt er maatschappelijk en financieel rendement te behalen. Aan de ene kant is het een afweging in hoeverre de gemeente de ontwikkeling zou uitvoeren met een eventueel verlies op de grondexploitatie om maatschappelijk rendement (ook wel de factoren ‘ambitie en urgentie’) te behalen. Aan de andere kant kan financieel rendement een argument zijn om juist een ontwikkeling zelf te realiseren op basis van een indicatie van het financieel (gunstige) resultaat. 4. Grondpositie en marktinitiatief Bij de factor ‘grondpositie’ wordt een tweedeling gemaakt. In eerste instantie speelt de vraag in hoeverre de gemeente bereid is eigen gronden in te zetten bij een ontwikkeling, dit zijn zowel de strategische gronden als de vrijgekomen gemeentelijke gronden.

Daarnaast zal er bij het voeren van actief grondbeleid, waarbij de ontwikkeling op eigen gronden plaatsvindt, in de toekomst een afweging moeten worden gemaakt over het aankopen van nieuwe gronden. Daarvoor zijn geschikte gronden en financiële middelen nodig. Alle voorgaande afwegingen bepalen of de gemeente bereid is gronden aan te kopen. De factor ‘marktinitiatief’ is afhankelijk van initiatieven vanuit de markt. Zoals bij de factoren ‘sturing en regie’ al is aangegeven zal de gemeente bij gebrek aan marktinitiatieven of bij gewenste sturing zelf regie moeten pakken. Daarnaast spelen de factoren ‘ambitie en urgentie’ een rol bij het wachten op initiatieven vanuit de markt of uitvoeren van ontwikkelingen op eigen grond. Bij veel ambitie en urgentie zal de gemeente eerder zelf initiatief nemen in plaats van marktinitiatief afwachten. 2.3.2 Stroomschema Op basis van de afwegingen bij elk van de factoren is er een beleidskader opgesteld in de vorm van een stroomschema (figuur 4). In het stroomschema staan vraagstellingen, waarbij een afweging wordt gemaakt en bepaald wordt welk soort grondbeleid het meest passend is bij de situatie. Het stroomschema is het uitgangspunt bij het bepalen van de gemeentelijke rol bij grondbeleid. Indien daar aanleiding toe is, kan het college besluiten beargumenteerd af te wijken van de uitgangspunten.

Een afwijkende keuze moet voorzien worden van een onderbouwing, en deze wordt ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgesteld in de startnotitie van het betreffende project. De gemeenteraad krijgt hiermee zeggenschap over het al dan niet afwijken van de gestelde beleidskaders en inzicht in de mate waarin is afgeweken.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 7

draagt de ontwikkeling bij aan de ruimtelijke- en - gemeentelijke beleidsdoelstellingen?

nee

faciliterend grondbeleid, is de ontwikkeling strijdig met het gemeentelijk beleid?

nee

bij marktinitiatief wel meewerken

ja

bij marktinitiatief niet meewerken

ja

is de ontwikkeling maatschappelijk urgent?

nee

faciliterend grondbeleid

nee

heeft de gemeente de voorkeur om actief samen te werken?

ja

is de gemeente bereid om volledig risico te lopen om de gestelde ambities te bereiken?

nee

faciliterend grondbeleid

ja

samenwerkend grondbeleid

ja

is regie vanuit de gemeente noodzakelijk om de gestelde ambities te realiseren?

nee

faciliterend grondbeleid, tenzij de gemeente een grondpositie, financiële middelen en personele capaciteit heeft om actief grondbeleid te voeren

nee

faciliterend grondbeleid, tenzij de gemeente een grondpositie, financiële middelen en personele capaciteit heeft om actief grondbeleid te voeren

ja

is sturing vanuit de gemeente noodzakelijk om tot het gewenste resultaat te komen? ja

is het behalen van financieel rendement een vereiste?

nee

zijn er eigen grondposities beschikbaar om de ontwikkeling te realiseren?

ja

nee

actief grondbeleid en grond aankopen

ja

actief grondbeleid en ontwikkelen op eigen grond

ja toets financiële haalbaarheid opstellen risicoanalyse beschikbaarheid financiële middelen

is het project financieel haalbaar?

nee

faciliterend grondbeleid, tenzij maatschappelijk rendement voldoende zwaar weegt om actief grondbeleid te voeren

Figuur 4: Stroomschema

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 8

3. INSTRUMENTARIUM VAN GRONDBELEID 3.1 INLEIDING De beschikbare ruimtelijke instrumenten vanuit de Wet ruimtelijke ordening – straks Omgevingswet geven publiek- en privaatrechtelijke mogelijkheden om grondbeleid te voeren. De gemeente Nieuwkoop zet in op situationeel grondbeleid. Bij het voeren van situationeel grondbeleid kunnen de ruimtelijke instrumenten, afhankelijke van de keuze, van zowel actief, faciliterend en samenwerkend grondbeleid worden ingezet. De instrumenten worden per type grondbeleid nader toegelicht.

DE INTRUMENTENKOFFER Actief grondbeleid - Strategische grondverwerving - Minnelijke verwerving - Wet voorkeursrecht gemeente - Onteigening - Tijdelijke verhuur- of pachtovereenkomst - Gronduitgifte - Selectie marktpartij

Faciliterend grondbeleid - Bestemmingsplan (Omgevingsplan) - Kostenverhaal Privaat- en publiekrechtelijk - Bovenwijkse voorzieningen - Kavelruil Landelijk- en stedelijk gebied Samenwerkend grondbeleid - Publieke-private samenwerking Bouwclaimmodel Concessiemodel Jointventuremodel

3.2 ACTIEF GRONDBELEID BELEIDSKADER • De gemeente monitort actief de mogelijkheden en kansen om actief strategische gronden aan te kopen in of aan de rand van dorpskernen en zal wanneer dergelijke kansen zich voordoen een afgewogen besluit nemen over het al dan niet aankopen van deze gronden. • Het aankopen van strategische gronden moet bijdragen aan het behalen van de ruimtelijke beleidsdoelstellingen. • Bij aankopen groter dan € 1.000.000 stelt het college de gemeenteraad in de gelegenheid hierover wensen en bedenkingen naar voren te brengen voordat het college een besluit neemt. • Bij de aankoop van gronden heeft minnelijke verwerving de voorkeur. • Wet voorkeursrecht gemeente kan worden ingezet om ongewenste aankopen van derden te voorkomen. • Onteigening wordt uitsluitend ingezet als de uitvoering van ruimtelijke beleidsdoelstellingen wordt belemmerd en er een groot publiek belang is. • Strategische gronden worden kortlopend verhuurd of verpacht als er op korte termijn niet over de grond beschikt hoeft te worden. • Bij de selectie van een marktpartij is bij kleinere en eenvoudigere ontwikkelingen een onderhandse gronduitgifte de norm. Bij grotere en complexere ontwikkelingen zal een tender worden uitgeschreven.

• In beginsel zal de grond via verkoop uitgegeven worden, maar gronduitgifte middels (gemeentelijke) erfpacht of hieraan gerelateerde instrumenten wordt niet uitgesloten.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 9

3.2.1 Grondverwerving Bij het voeren van actief grondbeleid moet de gemeente beschikken over grondposities. De gronden kunnen al in eigendom zijn van de gemeente. Dit zijn de strategische en warme gronden. Ook kunnen er grondposities vrijkomen bij vrijkomend gemeentelijk onroerend goed zoals schoollocaties of openbare voorzieningen (binnenstedelijke gronden). Daarnaast kunnen gronden doelgericht worden verworven of strategisch worden aangekocht. Het bestemmingsplan speelt een rol bij de inzet van instrumenten zoals onteigening of vestiging van het voorkeursrecht. De wettelijke instrumenten bij grondverweving worden nader toegelicht. Strategische grondverwerving Strategische gronden zijn veelal agrarische gronden die, vooruitlopend op de planvorming door de gemeente, worden aangekocht. Met het aankopen van strategische gronden kan de grondpositie worden verzekerd en de onderhandelingspositie van de gemeente worden versterkt. In een vroegtijdig stadium ligt de verwervingsprijs lager dan in een later stadium, waarbij de planvorming al verder in het proces is en marktpartijen zich aandienen op de grondmarkt. Het vroegtijdig verwerven van gronden brengt wel risico’s met zich mee, er zijn immers nog geen concrete ontwikkelplannen en mogelijkheden voor de gronden.

De gemeente moet de strategische gronden op de balans zetten onder de materiële vaste activa tegen de (historische) verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. De grond wordt niet afgeschreven, tenzij de marktwaarde (huidige bestemming) van de grond lager is. Bij een daling van de marktwaarde zullen de gronden afgewaardeerd moeten worden en zal verlies genomen moeten worden. Ook kunnen beheerskosten en rentekosten zorgen voor extra lasten. Minnelijke verwerving Bij minnelijke verwerving wordt er onderhandeld met de eigenaar van de betreffende gronden over de mogelijkheden om tot een aankoop te komen. De gemeente en de eigenaar zijn bij minnelijke verwerving gelijkwaardig aan elkaar. Voorafgaand aan de onderhandelingen moet onderzoek gedaan worden naar de marktwaarde, de mogelijkheden en belemmeringen van de gronden. Daarbij moet de transactieprijs, binnen een bandbreedte, in overeenstemming zijn met een onafhankelijke taxatie om staatssteun te voorkomen. Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) De wet voorkeursrecht gemeente (bij de Omgevingswet opgenomen in de Aanvullingswet grondeigendom) geeft gemeenten wettelijk bevoegdheid om met voorrang gronden te verwerven. Bij gronden waarop een voorkeursrecht gevestigd is dient de grondeigenaar de gronden eerst aan de gemeente aan te bieden voordat deze aangeboden mogen worden op de vrije markt.

Het is een passief instrument, waarbij de eigenaar alleen op eigen initiatief tot verkoop over hoeft te gaan en gemeente niet verplicht is om de gronden daadwerkelijk aan te kopen. Het doel van het vestigen van een voorkeursrecht is bescherming van ongewenste aankopen van derden tijdens de planvorming. Het voorkeursrecht mag alleen opgelegd worden als de grond een niet-agrarische bestemming krijgt en het huidige gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming. Net als bij minnelijke verwerving moeten gemeente en eigenaar onderhandelen over de prijs. Onteigening Bij onteigening worden gronden onder dwang verworven. Het onteigeningsinstrument wordt pas ingezet als de gemeente en de grondeigenaar niet tot aankoop zijn gekomen bij een minnelijke verwerving. Het onteigeningstraject is een actief instrument, waarbij voldaan moet worden aan strenge wettelijke regelgeving van de Onteigeningswet (bij de Omgevingswet opgenomen in de Aanvullingswet grondeigendom). De gemeente moet aantonen dat het publieke belang zwaarder weegt dan het persoonlijk belang van de grondeigenaar. Daarnaast moet er een ruimtelijk plan zijn vastgesteld. De grondeigenaar heeft recht op zelfrealisatie. Indien sprake is van zelfrealisatie vervalt het recht op onteigenen door de gemeente. Als er daadwerkelijk onteigend wordt moet er een marktwaardetoets plaatsvinden door een onafhankelijke partij.

Daarnaast moet er een schadeloosstelling betaald worden om bijvoorbeeld verhuizing te vergoeden. Warme gronden De hiervoor genoemde instrumenten zijn ten behoeve van grondverwerving. Op basis van nieuwe BBV-regelgeving (§5.2) kunnen de verworven gronden waarvan op voorhand al vaststaat dat deze als bouwgrond gebruikt gaan worden, maar waarvoor nog geen grondexploitatie door de raad is vastgesteld, als ‘warme gronden’ worden aangeduid. Deze warme gronden komen op de balans tegen maximaal de waarde van de toekomstige bestemming. Voorheen moesten aangekochte gronden

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 10

(zonder bestemmingswijziging) fors afgewaardeerd worden, op basis van de huidige bestemming. Dit zorgt voor grote fluctuaties in de waardering en kan een vertekend resultaat geven bij de toekomstige grondexploitatie, omdat de verwervingskosten in het verleden al zijn afgeboekt. Om deze ongewenste effecten tegen te gaan mogen gronden bestemd voor woningbouw, die voldoen aan een aantal criteria (vanuit de BBV), gewaardeerd worden door een taxateur op basis van de toekomstige bestemming. 3.2.2 Tijdelijke verhuur- of pachtovereenkomst Na de verwerving van de gronden door de gemeente en vóór de aanvang van de werkzaamheden voor de toekomstige bestemming is er een periode waarin de gronden (en eventuele opstallen) beheerd moeten worden. Door de langdurige planvorming bij gebiedsontwikkeling kan de beheerperiode een lange looptijd hebben. De gemeente kan ervoor kiezen om de gronden tijdelijk te verhuren of te verpachten waarvoor een overeenkomst opgesteld en bewaakt moet worden. Het prijsbeleid voor tijdelijke verhuur of verpachting van grond is vastgelegd in het grondprijzenbeleid (§5.5) en de grondprijzenbrief. De kosten en opbrengsten van tijdelijk beheer komen ten laste of ten gunste van de grondexploitatie. 3.2.3 Gronduitgifte Bij het voeren van actief grondbeleid heeft de gemeente grond in eigendom.

Deze grond zal uitgegeven moeten worden om het plangebied tot ontwikkeling te brengen. Er zal bepaald moeten worden aan wie, in welke vorm, ten behoeve waarvan en onder welke voorwaarde de grond wordt uitgegeven. Er zijn twee vormen van gronduitgifte: verkoop en erfpacht. Verkoop Bij de verkoop van grond ten behoeve van een projectmatige ontwikkeling wordt gebruik gemaakt van een gronduitgifteovereenkomst waarin voorwaarden en afspraken over de ontwikkeling worden vastgelegd met de ontwikkelende partij. Er worden inhoudelijke afspraken gemaakt over onder andere de grondprijs, het (woning)bouwprogramma (VON prijzen, maximale huurprijs, oppervlakten en parkeren), het kwaliteitsniveau van de bebouwing en de openbare ruimte, de start van de bouw, oplevering en het terug leveren van de openbare ruimte die door de ontwikkelaar woonrijp is gemaakt (als dit aan de orde is). Bij het uitgeven van vrije kavels of bedrijfskavels aan particulieren wordt gebruik gemaakt van een koopovereenkomst. De grondprijs wordt vastgesteld op basis van het grondprijzenbeleid (§5.5) en de grondprijzenbrief. Erfpacht De grond kan ook uitgegeven worden in erfpacht. Erfpacht is het zakelijk recht om, tegen betaling van een jaarlijkse canon, het volle genot te hebben over een aan een ander toebehorende onroerende zaak. De erfverpachter (in dit geval de gemeente) behoudt het zogenaamde ‘blote eigendom’.

Er kan onderscheid gemaakt worden tussen voortdurende (met meestal een tijdvak van 50 jaar) en eeuwigdurende erfpacht. De canon kan vaak voor een groot aantal jaren worden afgekocht. De gronden die in erfpacht worden uitgegeven komen op de gemeentelijke balans onder de ‘gronden uitgegeven in erfpacht’ bij de materiële vaste activa. 3.2.4 Selectie marktpartij De selectie van marktpartijen bij uitgifte van de grond kan op verschillende manieren plaatsvinden. Bij gronduitgifte geldt het beginsel van contractvrijheid. Er dient wel gehouden te worden aan de regels van het publiekrecht, de beginselen van behoorlijk bestuur, de Aanbestedingswet en de staatssteunregelgeving. Ook moet de grond altijd op voorhand getaxeerd worden. De gemeente kan kiezen voor onderhandse uitgifte (een-op-een samenwerking) met inachtneming van de marktconformiteit. Daarnaast kan er een tender worden uitgezet. Een tender is een verzamelbegrip voor een aanbestedingsprocedure waarbij een opdrachtgever aan bedrijven vraagt om een dienst uit te voeren of project te leveren. Als er een tender is uitgezet kunnen bedrijven met een offerte inschrijven. Vervolgens wordt op basis van prijs en kwaliteit een afweging gemaakt en de opdracht aan één van de bedrijven gegund.

Bij het uitzetten van een tender moeten kaders en randvoorwaarden worden geformuleerd, waarbij aandacht besteed wordt aan het programma, de aansluiting op de omgeving en de kwaliteit van de openbare ruimte. Daarbij kunnen er ambities beschreven worden. Aan deze kaders worden de aanbiedingen getoetst.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 11

3.3 FACILITEREND GRONDBELEID BELEIDSKADER • Het bestemmingsplan wordt ingezet om ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen tegen te houden die niet passen binnen de ruimtelijke beleidsdoelstellingen van de gemeente. • Het bestemmingsplan dient als sturingsmiddel bij marktinitiatieven door bepalingen op te nemen en afspraken te maken over woningbouwcategorieën en instandhoudingstermijnen. Dit is vastgelegd in de doelgroepenverordening. • De gemeente zet in op maximaal kostenverhaal (met zekerheidsstelling van betaling). • Het uitgangspunt bij kostenverhaal is om afspraken vast te leggen in een privaatrechtelijke anterieure overeenkomst. • De gemeente is niet verantwoordelijk voor (plan)schadekosten bij marktinitiatieven. • Op verzoek van initiatiefnemers zal de gemeente kavelruil overwegen. Het plan moet wel bijdragen aan de ruimtelijke beleidsdoelstellingen van de gemeente.

3.3.1 Bestemmingsplan (straks Omgevingsplan) Zowel bij actief als faciliterend grondbeleid is het bestemmingsplan (Omgevingsplan onder de Omgevingswet) een belangrijk publiekrechtelijk instrument waarmee de gemeente sturing kan geven aan de planvorming. Met het bestemmingsplan worden de gebruiks- en bouwmogelijkheden vastgelegd. Met andere woorden, welke activiteiten geoorloofd zijn op welke locatie binnen de gemeente. Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting (onderbouwing), regels en de verbeelding (digitale kaart). Bij faciliterend grondbeleid kan de gemeente met het bestemmingsplan grote invloed uitoefenen op ruimtelijke ontwikkelingen. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning door marktpartijen of particulieren moet de gemeente het plan toetsen aan onder andere het bestemmingsplan. Een omgevingsvergunning mag niet worden verleend als deze in strijd is met het bestemmingsplan. Door niet mee te werken aan een bestemmingswijziging kunnen ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen tegengehouden worden. 3.3.2 Kostenverhaal Bij faciliterend grondbeleid vindt kostendekking plaats middels een bijdrage. Deze bijdrage wordt kostenverhaal genoemd. Wettelijk kader Er zijn twee voorwaarden voor wettelijk verplicht kostenverhaal (Wro afdeling 6.4), waarbij het wettelijk kader onder de Omgevingswet nagenoeg hetzelfde blijft: 1.

Het ruimtelijk besluit voorziet in een aangewezen bouwplan (Bro artikel 6.2.1 en Ob artikel 8.13). Dit kan nieuwbouw betreffen maar ook omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen; 2. De realisatie van een aangewezen bouwplan heeft een ruimtelijk besluit nodig, zoals de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan, een projectbesluit of een projectafwijkingsbesluit. Indien aan bovenstaande voorwaarden wordt voldaan is het kostenverhaal te onderscheiden in twee soorten afdwingbare gemeentelijke kosten. 1. Gebiedseigen kosten: De kosten die nodig zijn voor de ontwikkeling van het eigen exploitatiegebied zoals het bouw- en woonrijp maken, (ambtelijke) plankosten, onderzoekskosten en planschade. 2. Bovenwijkse voorzieningen: De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan meerdere exploitatiegebieden profijt hebben. Bijvoorbeeld de aanleg van een rotonde of ontsluitingsweg (Wro artikel 6.13 lid 6). Instrumenten kostenverhaal De kosten kunnen op twee manier worden verhaald, namelijk via het privaatrechtelijk spoor of publiekrechtelijk spoor.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 12

Privaatrechtelijk Bij het privaatrechtelijke spoor worden de afspraken tussen de initiatiefnemer en de gemeente vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst wordt gesloten voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld. In de overeenkomst worden onder andere de locatie-eisen (wat mag er op de locatie) en de te verhalen kosten vastgelegd. Het voordeel aan een anterieure overeenkomst is dat er contractvrijheid is, waarbij afgeweken kan worden van de voorgeschreven kostensoortenlijst. In de praktijk wordt kostenverhaal vaak privaatrechtelijk vastgelegd. Publiekrechtelijk Als het kostenverhaal niet ‘anderszins verzekerd’ is via een anterieure overeenkomst moeten de kosten verhaald worden via het publiekrechtelijke spoor. Hierbij worden de afspraken tussen de initiatiefnemer en de gemeente vastgelegd in een posterieure overeenkomst bij de omgevingsvergunningsprocedure. Deze overeenkomst wordt gesloten na het vaststellen van het bestemmingsplan en op basis van het exploitatieplan. Tegelijk met het bestemmingsplan moet een exploitatieplan worden vastgesteld door de gemeenteraad. Als uitzondering kan met het toepassen van de Crisis- en herstelwet (Chw) en het vaststellen van een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte, het kostenverhaal worden uitgesteld tot de omgevingsvergunning voor het bouwen.

Het exploitatieplan bevat ten minste een kaart van het exploitatiegebied, een omschrijving van de werken en werkzaamheden en een grondexploitatieopzet. In een grondexploitatieopzet zijn ramingen opgenomen van de inbrengwaarde, kosten (alleen van de kostensoortenlijst), opbrengsten, fasering en de wijze van toerekening van de te verhalen kosten. Het exploitatieplan dient na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar te worden herzien en te voldoen aan de richtlijnen van de wetgeving. Onder de omgevingswet zal het exploitatieplan opgaan in het Omgevingsplan. Kostensoortenlijst Bij het verhalen van kosten is het uitgangspunt om de kostensoortenlijst (Bro artikel 6.2.3 t/m 6.2.5) aan te houden. In de Omgevingswet wordt de kostensoortenlijst onderdeel van het Aanvullingsbesluit grondeigendom (afdeling 8.4) aangevuld met actuele, voorkomende investeringen in het openbaar gebied, zoals investeringen voor klimaatadaptie, energietransitie en nieuwe mobiliteitsconcepten. 3.3.3 Bovenwijkse voorzieningen Naast het verhalen van gebiedseigen kosten (het exploitatiegebied) maakt de gemeente soms ook kosten voor de aanleg van bovenwijkse voorzieningen (Bro artikel 6.2.5).

PPT-criteria Bij het toerekenen van de kosten voor bovenwijkse voorzieningen, ongeacht of het gaat om marktinitiatieven of gemeentelijke projecten, moet conform artikel 6.13 lid 6 Wro (onder de Omgevingswet gelden dezelfde regels) voldaan worden aan drie toetsingscriteria: Profijt: De ontwikkeling moet (fysiek) nut ondervinden van de te treffen werken, werkzaamheden en maatregelen. De profijtvraag wordt met ‘ja’ of ‘nee’ beantwoord. Toerekenbaarheid: Er moet een causaal verband bestaan tussen de ontwikkelingslocatie en de kosten. De werken, werkzaamheden en maatregelen zouden niet aan de orde zijn zonder dat plan. Niet alle kosten die een causaal verband hebben met de locatie zijn toerekenbaar. Alleen de voorzieningen zoals genoemd in het Bro artikel 6.2.5 mogen worden opgenomen. De toerekenbaarheidsvraag wordt met ‘ja’ of ‘nee’ beantwoord. Proportionaliteit: Als profijt en toerekenbaarheid beiden met ‘ja’ zijn beantwoord, dan speelt proportionaliteit een rol. Indien meerdere gebieden profijt hebben van werken, werkzaamheden en maatregelen, moeten deze kosten naar evenredigheid worden verdeeld. De verdeling wordt gemaakt op basis van criteria en verdeelmaatstaven. Nota Bovenwijkse voorzieningen De gemeente Nieuwkoop wil kosten van bovenwijkse voorzieningen verhalen. In sommige gevallen zullen deze verhaald worden door het toerekenen van kosten in de eigen grondexploitaties.

Daarnaast moeten kosten voor bovenwijkse voorzieningen verhaald worden bij projecten vanuit private partijen. Om de kosten van bovenwijkse voorzieningen transparant en voorafgaand aan een marktinitiatief te kunnen communiceren richting private partijen wil de gemeente Nieuwkoop deze kosten in kaart

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 13

brengen. Hiervoor moeten de investeringsopgave (de bovenwijkse voorzieningen en de kosten daarvan op basis van de kostensoortenlijst en PPT-criteria) en de methodiek van toerekenen in beeld gebracht worden. Dit zal verder uitgewerkt worden in een Nota Bovenwijkse voorzieningen als het verlengde van de Nota Grondbeleid. 3.3.4 Kavelruil (landelijk- en stedelijk gebied) Kavelruil is een vorm van gebiedsinrichting waarbij minimaal drie partijen vrijwillig hun onroerende zaken ruilen. Het toepassen van kavelruil in het landelijk gebied is een snel en eenvoudig alternatief voor de verplichte herverkaveling. Voor agrarische ondernemers kan het de bedrijfsomstandigheden verbeteren en voor provincies, gemeenten, waterschappen en natuur- en landschapsorganisaties kan het bijdragen aan plannen en beleidsdoelen. Een nieuw instrument onder de Omgevingswet is stedelijke kavelruil. Bij het inzetten van stedelijke kavelruil kunnen onroerende zaken in het stedelijk gebied op vrijwillige basis worden geruild. In de Omgevingswet wordt het mogelijk om in het stedelijk gebied een kavelruilakte toe te passen. Deze akte biedt ruimere mogelijkheden dan onder de huidige wetgeving, waardoor het aantrekkelijker wordt om kavelruil toe te passen. Echter, kavelruil kan zorgen voor hoge proceskosten en beperkte zekerheden.

3.4 SAMENWERKEND GRONDBELEID BELEIDSKADER • Het inzetten van samenwerkend grondbeleid is projectafhankelijk en moet bijdragen aan de ruimtelijke beleidsdoelstellingen van de gemeente. • De afweging is op basis van het aandeel gemeentelijk grondbezit, financiële risico’s, het verwacht financieel en maatschappelijk rendement, de mate van sturing op de planvorming en het (woning)bouwprogramma en de betrouwbaarheid van de private partij(en).

De meest gebruikte vormen van publiek-private samenwerkingen zijn het bouwclaimmodel, het concessiemodel en het jointventuremodel. Deze samenwerkingsvormen kunnen als instrument worden gezien bij samenwerkend grondbeleid. 3.4.1 Het bouwclaimmodel Bij het bouwclaimmodel verkoopt de private partij de gronden aan de gemeente in ruil voor het recht (bouwclaim) om te bouwen binnen het plangebied. Dit wordt vastgelegd in een bouwclaimovereenkomst. De gemeente heeft de regie en is verantwoordelijk voor de planvorming. De gemeente draagt ook de (markt)risico’s voor de grondexploitatie. De opstalexploitatie (financieel inzichtelijk maken van het bouwplan) wordt gedragen door de private partij. 3.4.2 Het concessiemodel In het concessiemodel wordt de ontwikkeling grotendeels door de private partij uitgevoerd. De gemeente verkoopt de gronden aan de private partij en de private partij realiseert het bouwprogramma en de openbare ruimte. Dit wordt vastgelegd in een concessiecontract. De private partij draagt de (markt)risico’s van de grondexploitatie en de opstalexploitatie. De gemeente heeft beperkte invloed op de uitvoering, maar is vaak nauw betrokken bij de planvorming in de initiatieffase en heeft bij de afronding een toetsende en controlerende taak.

3.4.3 Het jointventuremodel Er is sprake van een jointventuremodel wanneer de gemeente en een private partij samen de planontwikkeling uitvoeren, realiseren en exploiteren en/of beheren. Daarnaast worden de (markt)risico’s gezamenlijk gedragen. Het verschil met het bouwclaimmodel is dat werkzaamheden, verantwoordelijkheden, zeggenschap en (markt)risico’s niet onderling worden verdeeld maar worden gedeeld. Bij het jointventuremodel kan gekozen worden voor het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst (zonder juridische entiteit) of het oprichten van een gemeenschappelijke (grond)exploitatiemaatschappij (GEM) op basis van een CV/BV-constructie.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 14

4. GRONDBELEID EN MAATSCHAPPELIJK RENDEMENT 4.1 INLEIDING In de voorgaande hoofdstukken is de gemeentelijke rol ten aanzien van grondbeleid bepaald en zijn er kaders gesteld aan de inzet van de ruimtelijke instrumenten. Bij gebiedsontwikkeling werd veelal de focus gelegd op woningbouw, maar bij het ontwikkelen van een project of gebied worden ook andere beleidsdoelstellingen verwezenlijkt. In dit hoofdstuk is aandacht voor integraliteit en de actuele maatschappelijke vraagstukken - maatschappelijk rendement - binnen de gemeente Nieuwkoop, zodat de gestelde ambities door de gemeente en behoefte vanuit inwoners nagestreefd kunnen worden. Kortom, waar willen we grondbeleid voor inzetten. De maatschappelijke onderwerpen zijn opgedeeld in zeven hoofdthema’s.

MAATSCHAPPELIJKE THEMA’S

Werken, voorzieningen en economie

Duurzaamheid en klimaatadaptatie

Recreatie en toerisme

Wonen en leefbaarheid

Onderwijs en sport

Landschap en natuur

Verkeer, vervoer en parkeren

De gemeente Nieuwkoop staat nu en in de toekomst voor aanzienlijke uitdagingen. Deze uitdagingen en vraagstukken zijn in het kader van de Omgevingsvisie besproken met inwoners, bedrijven en organisaties. Het uitgangspunt van de Omgevingsvisie van gemeente Nieuwkoop is behoud en versterking van onze identiteit en kernwaarden. Dit geeft kwaliteit aan onze leefomgeving. Om gronden, financiële middelen en personele capaciteit zo doelmatig mogelijk in te zetten is het belangrijk om de ambities die nagestreefd worden - wellicht voortkomend uit een probleem of vraagstuk - en de behoeften vanuit de inwoners in het oog te houden. Op deze manier kan maatschappelijk rendement behaald worden. De ambities en behoeften worden per thema beschreven. In de groene beleidskaders wordt de koppeling gelegd tussen het beleidsterrein en grondbeleid.

4.2 WONEN EN LEEFBAARHEID BELEIDSKADER Vanuit ‘wonen en leefbaarheid’ betekent dit voor het grondbeleid dat: • Er grond gereserveerd is en moet worden om woningen te bouwen. Het vastgestelde doelgroepenbeleid en de provinciale woningbehoefteraming dienen als richtlijn voor de woningprogrammering. • Bij het bouwen van woningen weloverwogen omgegaan moet worden met de schaarse ruimte door in eerste instantie vrijgekomen locaties binnen de dorpsgrenzen te benutten voor woningbouw. Echter kan de grote woningbehoefte ook aanleiding geven voor dorpsuitbreiding, waarbij langs de randen van de dorpen gezocht wordt naar mogelijkheden voor het uitbreiden van de dorpskern. • Er is oog voor de dorpskernen door op een passende manier om te gaan met bouwhoogten en bebouwingsdichtheden.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 15

4.2.1 Woningbouw Door het landelijke, maar vooral ook lokale, woningtekort is woningbouw een actueel en urgent thema. Om in de behoefte van onze inwoners te kunnen voorzien moeten in alle dorpen van de gemeente Nieuwkoop woningen gebouwd worden. Op basis van de woningbehoefteraming van de provincie is er in onze gemeente behoefte aan circa 1.900 nieuwe woningen tot 2030 (gerekend vanaf 1 januari 2019) voor de groei van de eigen bevolking en de bovenregionale vraag. Met het vastgestelde raadsvoorstel ‘Nieuwkoop bouwt!’ (d.d. 15 juli 2021) komt er een projectbureau Wonen om de grote woningbouwopgave te kunnen realiseren. In de gemeentelijke Woonvisie 2016 - 2025 is het woonbeleid opgenomen, waarin wordt ingezet op het zijn van een aantrekkelijke woongemeente met goede voorzieningen en voldoende en betaalbare, duurzame en energiezuinige woningen voor jongeren, ouderen en jonge gezinnen. Voor ouderen zal er aandacht zijn voor bijzondere woonvormen met zorg. Hiermee ligt de focus in de gemeente Nieuwkoop op het bouwen voor doelgroepen. Om de ambities uit de woonvisie te realiseren is in 2020 het doelgroepenbeleid vastgesteld, bestaande uit een viertal instrumenten. 1. Het eerste instrument is de herziene ‘starterslening’. Voor starters op de woningmarkt wordt er een starterslening van maximaal € 37.500 beschikbaar gesteld als aanvulling op de hypotheek. 2.

Als tweede instrument is het ‘integraal woningbouwprogramma’ opgesteld, waarin voor alle dorpskernen is gekeken naar de bouwmogelijkheden en passende woningtypen per locatie. Met het nieuwe woningbouwprogramma ligt de nadruk op het specifiek bouwen van betaalbare woningen voor de doelgroepen jongeren, ouderen en jonge gezinnen en op bouwen voor doorstroming. Dit resulteert in een programma met veel minder grondgebonden woningen en veel meer gestapelde woningen. 3. Ten derde is de ‘doelgroepenverordening’ vastgesteld, waarin is vastgelegd hoeveel sociale huur, middenhuur en goedkope koopwoningen een plan moet bevatten. De woningcategorieën zijn gekoppeld aan doelgroepen op basis van inkomensgrenzen. In de verordening zijn ook termijnen opgenomen over hoelang de woning voor een bepaalde doelgroep beschikbaar moet blijven. 4. Als vierde is het ‘woonfonds’ herzien. Het woonfonds is een vereveningsfonds en zorgt ervoor dat er genoeg sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen gebouwd worden. Met verplichte stortingen door (bij minder sociale woningbouw) en bijdragen aan (bij meer sociale woningbouw) ontwikkelaars en/of bouwers wordt gestimuleerd om (ook) sociale woningen te bouwen. Naast het gemeentelijk woonbeleid is er een regionale woonagenda van Holland Rijnland waarin de gemeente Nieuwkoop uitgebreid geparticipeerd heeft.

Het doel is om het wonen in de regio te versterken door weloverwogen om te gaan met de schaarse ruimte in de regio en daarbij zorg te dragen voor voldoende en gevarieerd woonaanbod gericht op de verschillende doelgroepen. 4.2.2 Leefbaarheid Het toevoegen van woningen zal de leefbaarheid in de dorpen bevorderen en zorgen voor dorpen die vitaal, sterk en levendig zijn. Om de leefbaarheid te bevorderen richt de gemeente Nieuwkoop zich op een gezonde en sociale leefomgeving met veel ruimte voor groen, ontmoeting en beweging. Daarnaast is er oog voor het karakter, de historische bebouwing en het landschap van de dertien verschillende dorpskernen, door op een passende manier om te gaan met bouwhoogten en bebouwingsdichtheden. De leefbaarheid van de dorpen wordt ook beïnvloed door andere maatschappelijk thema’s, zoals werkgelegenheid, voorzieningen, onderwijs en openbaar vervoer. In de aankomende paragrafen zal dit verder beschreven worden.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 16

4.3 WERKEN, VOORZIENINGEN EN ECONOMIE BELEIDSKADER Vanuit ‘werken, voorzieningen en economie’ betekent dit voor het grondbeleid dat: • De gemeente geen gronden zal inzetten of verwerven ten behoeve van de aanleg van bedrijventerreinen. Het huidige beleid zet in op het intensiveren en herstructureren van de huidige bedrijventerreinen en het verder ontwikkelen van het bedrijventerrein Schoterhoek II in Nieuwveen. • De gemeente een ondersteunende rol inneemt bij het toekomstbestendig maken van de agrarische sector en de glastuinbouw. • De gemeente een ondersteunende rol inneemt bij het concentreren van detailhandel binnen de bestaande winkelgebieden (aanpak leegstand), het toevoegen van andere functies en het zorgen voor goede parkeervoorzieningen.

4.3.1 Werkgelegenheid De inwoners van gemeente Nieuwkoop zijn grotendeels werkzaam in de zorgsector, maakindustrie, bouwnijverheid, handel en dienstverlening en de land- en tuinbouw. Daarnaast kent de gemeente veel lokale ondernemers en ZZP’ers die bijdragen aan de werkgelegenheid en het voorzieningenaanbod. Ook de arbeidsmigranten leveren een belangrijke bijdrage aan de lokale en regionale economie. Om werkgelegenheid en de lokale economie te stimuleren is het creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat bepalend voor de vestiging van bedrijven en organisaties. Daarbij spelen huisvesting voor arbeidsmigranten en jongeren en de bereikbaarheid een grote rol. Het geringe aanbod van bedrijventerreinen binnen de gemeente zal niet in de behoefte tot 2030 kunnen voorzien, concludeert Stec Groep in een regionaal behoefteonderzoek. Vanuit de gemeente wordt ingezet op het intensiveren en herstructureren van de huidige bedrijventerreinen. Daarnaast zal het in aanbouw zijnde bedrijventerrein Schoterhoek II in Nieuwveen verder ontwikkeld worden. Als (historische) agrarische gemeente bestaat het buitengebied grotendeels uit landbouwgronden. Door wet- en regelgeving rondom het klimaat staat de agrarische sector onder druk.

Het toekomstbestendig maken van de landbouw door onder andere innovatie in verdienmodellen (verbrede landbouw), circulariteit en het verkorten van de (voedsel)keten wordt regionaal opgepakt met de Land- en Tuinbouw Organisatie (LTO Noord) als belangenbehartiger. Daarnaast is er ook glastuinbouw aanwezig, waarbij glastuinbouw in het noorden van de gemeente onderdeel is van Greenport Aalsmeer. De Greenport Aalsmeer heeft een ruimtelijke visie ontwikkeld met als hoofdmoot: duurzaamheid, grootschalige en moderne glastuinbouw en niches en specialisaties. Binnen de gemeente is het streven om glastuinbouw meer te clusteren. 4.3.2 Economie en detailhandel In de Economische Actieagenda van de gemeente wordt ingezet op het werken aan een duurzame en innovatieve economie met werkgelegenheid die kansen en ontplooiingsmogelijkheden biedt aan alle ondernemers door het samenbrengen en verbinden van ondernemers. In de Beleidsvisie Detailhandel 2020 – 2024 zijn de ambities voor de winkelgebieden beschreven. Het voornaamste is het behouden van het ‘boodschappen-aanbod’ en het concentreren van detailhandel binnen de bestaande winkelgebieden. Daarnaast wordt gestuurd op het toevoegen van functies in de winkelgebieden zoals woningen, zorg en evenementen om ook het toerisme te stimuleren.

Voor het winkelgebied in Ter Aar wordt gewerkt aan een centrumplan met een langetermijnvisie, met als doelstelling het vergroten van de aantrekkingskracht en toekomstbestendigheid van het centrum. Het centrumplan Nieuwkoop is al vastgesteld en wordt tot uitvoering gebracht. Bij uitvoering van deze ambities heeft de gemeente een faciliterende rol. De globale uitgangspunten bij deze centrumplannen zijn het versterken van de samenwerking en betrokkenheid tussen de lokale ondernemers, het compact maken van het centrum (aanpak van de leegstand), zorgen voor goede parkeervoorzieningen en inspelen op toekomstige veranderingen en behoeften van de consument.

Nota Grondbeleid 2021 - 2025 | 17

4.4 ONDERWIJS EN SPORT BELEIDSKADER Vanuit ‘onderwijs en sport’ betekent dit voor het grondbeleid dat: • Het strategisch plan onderwijs en huisvesting tot uitvoering is en wordt gebracht door het gebruiken van (gemeentelijke) gronden (op basis van een locatiestudie) voor de bouw van de Integrale Kind Centra. • Het onderhouden en behouden van de bestaande sportaccommodaties het uitgangspunt is. • Bij de aanleg van nieuwe wijken en renovatie van bestaande wijken de openbare ruimte zodanig wordt ingericht dat er genoeg mogelijkheden zijn om te bewegen, dat de veiligheid gewaarborgd is en de wijk een sociale woonomgeving vormt. 4.4.1 Onderwijs Met de vaststelling van het strategisch plan onderwijs en huisvesting in 2015 (geactualiseerd in 2020) wordt de nieuwbouw van de Integrale Kind Centra (IKC’s) voor de kernen Ter Aar, Zevenhoven, Langeraar, Nieuwveen en Woerdense Verlaat mogelijk gemaakt. Het doel is om het basisonderwijs te voorzien van toekomstbestendige huisvesting in de kernen waar dit nog niet het geval is. In deze IKC’s zal kwalitatief goed onderwijs geboden kunnen worden, waarbij de huisvesting van de verschillende functies binnen het IKC zal bijdragen aan ontmoeting en levendigheid in de dorpskernen.

4.4.2 Sport en bewegen Het primaire uitgangspunt vanuit de Visie Sport en Bewegen (2021) is het onderhouden en behouden van de bestaande sportaccommodaties en faciliteiten. Dit geldt zolang de betreffende accommodatie voldoende functioneel is en voldoet aan de vereisten en minimale wensen van de gebruikers. Indien noodzakelijk of bij een kansrijke gelegenheid (door nieuwbouw van een IKC bijvoorbeeld) wordt er geïnvesteerd in nieuwbouw, waarbij er per locatie een analyse van de toekomstige behoefte aan binnensportaccommodaties wordt uitgevoerd. Daarnaast moeten er in de openbare ruimte genoeg mogelijkheden zijn om te bewegen, zoals uitdagende speel- en beweegplekken voor alle leeftijden. Ook de aanwezigheid van groen, verlichting, laagdrempelige en veilige wandelroutes en beweegplekken (voor jong en oud) helpt hierbij.

4.5 DUURZAAMHEID EN KLIMAATADAPTATIE BELEIDSKADER Vanuit ‘duurzaamheid en klimaatadaptatie’ betekent dit voor het grondbeleid dat: • De gemeente bij woningbouwprojecten waarin actief grondbeleid wordt toegepast vanuit de planvorming inzet in op energiebesparing in woningen en het bouwen van aardgasvrije wijken met duurzame energie. Bij de aanleg van de openbare ruimte zorgt de gemeente voor een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting. • De gemeente in het kader van de RES een regie-faciliterende rol aanneemt, door initiatieven te ondersteunen en verder te brengen. Voor de aanleg van zonnevelden stelt de gemeente een kader op waaraan initiatieven worden getoetst. De gemeente ziet geen mogelijkheden voor grote en middelgrote windturbines. • Bij initiatieven voor energieopwekking rekening wordt gehouden met andere maatschappelijke opgaven zoals woningbouw, natuur en recreatie.