2021-087c GEAMENDEERDE Nota Grondbeleid 2021.pdf

Figuur 5: Financieel proces, ontwikkelingsfase en projectstappen

5.3.1 Inleiding Bij het eerste initiatief (initiatieffase) van een project zal een voorbereidingskrediet aangevraagd worden bij de gemeenteraad. Het voorbereidingskrediet vangt de kosten op van het uitwerken van de eerste uitgangspunten. Na het aanvragen van het voorbereidingskrediet wordt een startnotitie opgeste op basis van een indicatief programma en ruimtegebruik. Hierbij worden standaard eenheidsprijzen gebruikt. De startnotitie wordt ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Bij de definitiefase haalbaarheidsstudie (met schetsontwerp). De uitkomsten van de haalbaarheidsstudie zijn bepalend voor de beslissing om wel of niet door te gaan met het project (go/ no go moment).

5.3.2 Kern In de ontwerpfase wordt het stedenbouwkundig plan opgesteld en ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Op basis van het stedenbouwkundig plan vindt een doorrekening plaats op basis van het voorlopig ontwerp. Ook de formele procedure van het bestemmingsplan wordt in gang gezet met daarbij optioneel het inrichtingsplan. Op basis van het inrichtingsplan kunnen ramingen gemaakt worden voor het bouw- en woonrijp maken. De grondexploitatie kan alleen worden geopend door middel van een raadsbesluit. Afhankelijk van de verstreken termijn van het voorbereidingskrediet, het beschikbare voorbereidingskrediet en de volledigheid van informatie wordt de grondexploitatie samen met het stedenbouwkundig plan of met het bestemmingsplan vastgesteld. Bij grote projecten kan de initiatief- en definitiefase langdurig zijn, waardoor de grondexploitatie al in deze fase wordt vastgesteld. Het inhoudelijke actualisatieproces wordt in de volgende paragraaf gesproken. In de voorbereidingsfase gaat het bestemmingsplan in procedure en kan er bezwaar en beroep ingediend worden. Ook wordt het plangebied in deze fase bouwrijp gemaakt, waarbij de gemaakte kosten in de grondexploitatie verwerkt worden.

5.3.3 Slot De realisatiefase valt gedeeltelijk in de kern, in deze fase wordt het projectplan gerealiseerd en vervolgens wordt de openbare ruimte aangelegd. Daarna wordt in de slotfase de grondexploitatie afgesloten met een raadsbesluit. De afsluiting van de grondexploitatie vindt doorgaans plaats bij de actualisatie van de grondexploitaties en wordt meegenomen als besluitpunt bij het raadsvoorstel dat ter vaststelling wordt voorgelegd aan de gemeenteraad.

In de laatste fase, de nazorgfase, is het project volledig afgesloten. De kosten voor de resterende werkzaamheden (voor bijvoorbeeld het woonrijp maken, plankosten etc.) en de nog te ontvangen

die jaarlijks moet worden geactualiseerd. Het doel van het opstellen en actualiseren van een grondexploitatie is om alle kosten en opbrengsten die bij een ruimtelijke ontwikkeling worden gemaakt inzichtelijk te maken en houden. Daarmee wordt inzicht gegeven in het (te verwachten at van de beoogde ontwikkeling. Een grondexploitatie bestaat uit de boekwaarde voor de gemaakte kosten en ontvangen opbrengsten. Daarnaast worden er ramingen opgesteld voor de nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten. Bij deze ramingen worden de geraamde kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd en g met de vastgestelde parameters), waardoor een lopend saldo ontstaat. Bij de actualisatie wordt bekeken hoeveel kosten en opbrengsten er gemaakt zijn en hoeveel rente er betaald of ontvangen wordt, afhankelijke van een positieve of negatieve boekwaarde. Aan het eind van de looptijd van een project ontstaat een projectresultaat, oftewel de eindwaarde. Om de eindwaarde van de verschillende projecten vergelijkbaar te maken worden deze bedragen netto contant gemaakt, door de eindwaarde terug te rekenen naar het huidige jaar. Dit gebeurt door de eindwaarde over de resterende looptijd te delen door de disconteringsvoet.

Bij de actualisatie worden de voortgang en relevante ontwikkelingen van de projecten beschreven en het ruimtegebruik, het (woning)bouwprogramma en de fasering per project tegen het licht gehouden. Daarnaast wordt de risicoanalyse en de verschillenanalyse op basis van de geactualiseerde resultaten uitgevoerd en wordt de informatie over strategische gronden van geactualiseerd.

5.4.1 Informeren en verantwoorden Voorafgaand aan de actualisatie wordt de grondprijzenbrief vastgesteld, waarin de grondprijzen parameters (kostenstijging, opbrengstenstijging, rente en disconteringsvoet) voor de actualisatie van de grondexploitaties bepaald. Bij de actualisatie worden de lopende grondexploitaties gebundeld in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). In het MPG wordt gerapporteerd over enerzijds de voortgang van de gemeentelijke projecten en de resultaten op projectniveau en anderzijds over de resultaten en gevolgen van de totale projectenportefeuille van de gemeente, de marktontwikkelingen, het grondprijzenbeleid, de (woning)bouwplanning en het risicomanagement (zie figuur 6). Met het MPG wordt de gemeenteraad legt het college verantwoording af. Ieder jaar organiseert het college voorafgaande aan de meningsvormende raad waarin het MPG wordt behandeld, een avond om het MPG toe te lichten en raadsleden de kans te geven technische vragen te stellen naar aanleiding van het lezen van het MPG of de presentatie van die avond. Na vaststelling van het MPG verdere uitvoering van de projecten.

Figuur 6: Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG)

5.4.2 Tussentijdse herziening en de grondexploitatie.

5.4.3 Winsten en verliezen

Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Voor een grondexploitatie met een verwacht negatief exploitatieresultaat moet direct het verlies worden genomen door een voorziening te treffen ten laste van het jaarrekeningresultaat. De voorziening die is ingesteld om het negatieve resultaat van de negatieve grondexploitaties op te vangen is de voorziening nadelige saldi grondexploitaties. De voorziening zal elk jaar naar boven of beneden worden bijgesteld, afhankelijk van de geactualiseerde verwachtte resultaten bij de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties. Het BBV heeft in de notitie van juli 2019 een aanbeveling gedaan over het vastleggen van een keuze voor het treffen van voorzieningen bij verliesgevende grondexploitaties. De voorzieningen kunnen berekend worden op eindwaarde of contante waarde. Bij het treffen van een verliesvoorziening op contante waarde zal deze voorziening lager uitvallen dan wanneer gekozen wordt voor de eindwaarde. De verliesvoorziening zal bij de keuze voor de contante waarde jaarlijks aangevuld moeten worden met de factor waartegen contant gemaakt is. In het verleden is bij de gemeente Nieuwkoop gekozen om verliesvoorzieningen te treffen tegen eindwaarde.

Reserve reservering woningbouw Als een grondexploitatie een negatief resultaat heeft doordat met de woningbouwprogrammering wordt ingezet op het bouwen van doelgroepen kan het verlies gedekt worden met de Reserve reservering woningbouw. Voor deze reserve is de doelstelling geformuleerd: Het dekken van grondexploitaties, als gevolg van een woningbouwprogrammering passend binnen het doelgroepenbeleid, waarmee we betaalbare woningen realiseren voor jongeren/starters, jonge gezinnen en ouderen.

Reserve winstneming Sinds 2016 (met een kleine aanpassing in juli 2019) is het nemen van tussentijdse winst voor grondexploitaties verplicht gesteld door de commissie BBV. Om de tussentijdse winst te berekenen is vanuit de commissie BBV de Percentage of Completion (POC) methode voorgeschreven. Voor de verkochte gronden en gerealiseerde opbrengsten moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen op basis van de eindwaarde. Hierbij moet rekening gehouden worden met de projectspecifieke Om schommelingen bij het nemen van tussentijdse winst en het terugboeken van winst te beperken is in Nieuwkoop de reserve winstneming ingesteld, waarin de verplichte tussentijdse winst gestort wordt (of waar terug te boeken eerder genomen winst aan onttrokken wordt). Bij het afsluiten van een grondexploitatie waar tussentijdse winst op genomen is valt de eerder genomen winst vrij uit de reserve winstneming en wordt deze toegevoegd aan de algemene reserve. Ook de bij afsluiting resterende winst vanuit de grondexploitatie vloeit via de jaarrekening naar de algemene reserve.

Het grondprijzenbeleid geeft kaders aan de te hanteren gemeentelijke grondprijzen voor de uitgifte van grond en draagt bij aan het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente.

5.5.1 Uitganspunten De uitgangspunten bij het grondprijzenbeleid zijn als volgt: Vaststellen grondprijzen De gemeentelijke grondprijzen wordt jaarlijks voorafgaande aan de actualisatie van de grondexploitatie door het college vastgelegd in een grondprijzenbrief. De grondprijzenbrief bevat de grondprijzen of de methoden om de prijzen te bepalen voor het verkopen van grond aan ontwikkelaars en/of bouwers en particulieren. De vastgestelde grondprijzen vanuit de grondprijzenbrief worden als grondopbrengst in de grondexploitatie ingebracht. Na de vaststelling wordt de grondprijzenbrief ter kennisname naar de gemeenteraad gestuurd. Marktconformiteit Het uitgangspunt voor de gemeentelijke grondprijzen is marktconformiteit. Enerzijds voorkomt dit ongeoorloofde staatssteun en anderzijds kunnen eventuele winsten ingezet worden om andere gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Om marktconforme prijzen te waarborgen wordt er

bij de vaststelling van de grondprijzenbrief een marktanalyse uitgevoerd, waarbij de economische prijzen regelmatig getoetst worden door een onafhankelijk taxateur. Afwijking grondprijzenbeleid In het beleidskader wordt per gebruiksfunctie de methoden voor de prijsbepaling genoemd. Dit zijn uitgangspunten, waarvan het college kan besluiten af te wijken van de uitgangspunten. Een afwijking van het grondprijsbeleid moet voorzien worden van een onderbouwing en wordt schriftelijk aan de gemeenteraad gerapporteerd. De gemeenteraad krijgt hierdoor inzicht in de mate waarin is afgeweken van gestelde beleidskaders. 5.5.2 Methoden Voor het vaststellen van de grondprijzen kunnen de volgende methoden worden toegepast: Residuele grondwaarde methode Bij de residuele grondwaarde methode wordt de waarde van de grond berekend op basis van de toekomstige situatie of eindproduct, waarbij eerste de marktwaarde, oftewel de toekomstige VON prijs of beleggingswaarde, wordt bepaald op basis van referentiemateriaal en marktonderzoek. Vervolgens worden de stichtingskosten (bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten en winst en risico) van de VON prijs (exclusief BTW) afgehaald. Het residu dat overblijft is de grondwaarde.

omparatieve of vergelijkende methode Bij deze methode wordt gekeken naar de verkoopprijzen of transactieprijzen van vergelijkbare objecten in de omgeving om een (grond)prijs te bepalen. Om deze methode te gebruiken is het wel van belang dat er (voldoende) vergelijkbare objecten zijn waarvan de marktinformatie beschikbaar is. Ook moeten de kenmerken van het object voldoende overeenkomen zoals de kaveloppervlakte, woonoppervlakte en het bouwjaar. Grondquote Bij toepassing van de grondquote wordt de grondprijs uitgedrukt als percentage van de VON prijs. De vaststelling van de grondquote is vaak gebaseerd op de berekening van de residuele grondwaarde methode. Bij deze methode kan de grondprijs snel berekend worden en direct gekoppeld worden aan de VON prijs. Vaste prijs per m2 Bij het gebruik van deze methode wordt jaarlijkse een vaste prijs per m2 vastgesteld. Dit kan gebaseerd zijn op referentieobjecten in omliggende gemeenten of de werkelijke kostprijs. Vaak wordt bij deze methode ook rekening gehouden met het aantal m2 uit te geven grond door een staffel aan te brengen. Kostprijsmethode De grondprijs wordt bepaald op basis van de totale grondkosten, waaronder verwerving, bouw- en woonrijp maken, plankosten en overige kosten.

Bij project- en gebiedsontwikkeling kunnen zich afhankelijk van de rol van de gemeente grote risico s voordoen. faciliterend of samenwerkend grondbeleid. houdelijk van het grondbedrijf te reguleren wordt identificeren, waarderen en beheersen, zodat de waarschijnlijkheid van het berekende resultaat in de grondexploitatie in kaart gebracht kan worden.

In de is aandacht besteed aan het belang van het grondbeleid voor raadsleden. In hoofdlijnen wordt aangegeven wat grondbeleid is en welke taken en verantwoordelijkheden de raad heeft ten aanzien van grondbeleid. Hierbij wordt verwezen naar hoofdstuk 2 van de notitie. In het onderstaande schema zijn de instrumenten met daarbij de rollen, taken en verantwoordelijkheden van het college en de gemeenteraad weergegeven. De gemeenteraad stelt de kaders en controleert het college. Het college heeft een uitvoerende taak.

* Bij aan- en verkopen van grond boven het 7 wordt de gemeenteraad en in de gelegenheid gesteld hierover wensen en bedenkingen naar voren te brengen voordat het college een besluit neemt.