04 GZ 108 IKC De Poel Toelichting 2023 (OPENBAAR)

GZ 108 IKC De Poel Portefeuillehouder: Ines de Ridder Ambtelijk opdrachtgever: Peter van Dijk Opening grondexploitatie: 1 oktober 2023

Projectleider: Jan-Willem van de Linde Projectfase: Ontwerpfase Verwachtte sluiting: 2025

IKC DE POEL

Plex Nieuwkoop 2.4

Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam

IKC De Poel

Gemeentekern

Langeraar

Deelproject

0

Datum

1-okt-2023

Versie

Definitief

Opsteller

Pamela Groenewege

Startjaar

2023

Looptijd

(3 jaar)

Resultaat prijspeil

-€ 896.079

Resultaat netto contant

-€ 797.268

Ruimtegebruik Bruto plangebied

Opp (m²)

Opp (%)

11.953

100%

Variabel

-

-

Reservering water

-

-

Buiten beschouwing

-

-

11.953

100%

2.436

20%

Netto plangebied Uitgeefbaar Bebouwd

-

-

Verharding

2.638

22%

Groen

6.807

57%

Overig/bijzonder Controle Netto

72

1%

11.953

100%

HET PROJECT Doelstelling Het realiseren van kwalitatief goede en duurzame huisvesting voor het Integraal Kindcentrum Langeraar en Papenveer. Daarnaast biedt het perceel de mogelijkheid om een groen, openbaar speelplein te creëren en om woningbouw toe te voegen. Toelichting Aanleiding In 2015, met een actualisatie in 2020, is het strategische plan onderwijs en huisvesting vastgesteld, waarmee de nieuwbouw van de Integrale Kind Centra (IKC’s) voor onder andere de kern Langeraar mogelijk wordt gemaakt. Het doel is om het basisonderwijs te voorzien van toekomstbestendige huisvesting in de kernen waar dit nog niet het geval is. In Langeraar is behoefte aan nieuwe huisvesting, omdat het huidige gebouw van basisschool Aeresteijn slecht geïsoleerd en verouderend is. Het IKC De Poel zal onderdak bieden aan onderwijs, kinderopvang, peuteropvang en een gymzaal voor alle kinderen van Langeraar en Papenveer. Ook heeft het IKC een sociale functie. Daarnaast laat het bestemmingsplan maximaal 20 woningen toe. Het zullen

middeldure huur appartementen worden. Voor de buitenruimte is gedacht aan een groen schoolplein met in het bijzonder aandacht voor duurzame materialen en voldoende infiltratie van water. Stand van zaken In maart 2021 heeft de raad na de uitvoering van een locatiestudie het besluit genomen dat het IKC op de plaats komt van de huidige basisschool Aeresteijn. In februari 2022 is het stedenbouwkundig kader IKC Langeraar en Papenveer door de raad vastgesteld. Het stedenbouwkundig kader dient als basis voor de wijziging van het geldende bestemmingsplan en het ontwerp van de gebouwen. De huidige school is wijdlopig van opzet. Door van het nieuwe IKC een compacter, tweelaags gebouw te maken kan een bijdrage geleverd worden aan de woningbouwopgave. Een belangrijk element is een groene openbare buitenruimte met ‘wonen in de schooltuin’. In februari 2022 is er ook advies gevraagd aan een externe partij over de

Risico’s In de huidige projectfase is de onderkenning van risico’s van groot belang.

aanbestedingsstrategie. Hieruit kwam naar voren dat de voorkeur ligt bij het selecteren van één marktpartij die zorgt draagt voor de ontwikkeling en realisatie van het IKC en de realisatie en verkoop van de woningbouw.

Er is bij deze ontwikkeling sprake van zowel de bouw van het IKC als de woningbouw. Hierbij zal vergelijkbare architectuur en een gelijklopende bouwplanning essentieel zijn. Vooral doordat het gebied rondom de school en de woningen het speelgebied is voor de school.

Het ontwerpbestemmingsplan is begin 2023 gepubliceerd en wordt gelijktijdig met de grondexploitatie vastgesteld.

UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik De bebouwing ligt aan de noordzijde van het perceel. Het IKC heeft een L-vormig bouwvolume en wordt gebouwd aan de zijde van het kerkplein, in de ruimte tussen het ontginningslint op het oude land en de nieuwbouw op het nieuwe land. De kleinschalige woningbouw is gesitueerd aan de oostzijde van het IKC.

het gaan om circa 2.775 m2 BVO, inclusief technische ruimte. Voor het onderwijs is behoefte aan 12 klaslokalen en aanvullende ruimtes zoals een schoolbibliotheek, leerplein/handvaardigheidsruimte, speellokaal voor kleuters en kantoorruimte. Voor het kinderdagverblijf is behoefte aan 3 groepsruimtes inclusief voorzieningen als sanitair en slaapplekken.

Aan de zuid- en westzijde van de nieuwe bebouwing ontstaat een ruime en groene ruimte; het schoolterrein. De schooltuin krijgt een parkachtige groene inrichting. De opzet van het schoolterrein is van grote waarde voor spelende kinderen en draagt ook bij aan de woonkwaliteit voor aanwonende.

Het woongebouw zal ruimte bieden aan maximaal 20 middeldure huur appartementen.

De woningbouw en de bewoners zijn te ‘gast’, waarbij de auto’s bij de Langeraarseweg geparkeerd dienen te worden. De woningen zijn te bereiken middels een wandelpad door de schooltuin. Dit draagt bij aan de groene kwaliteit en aan de veiligheid van de school. De bestaande parkeerplaatsen aan de Langeraarseweg wordt uitgebreid ten behoeve van de woningen. Er kan ook (kortstondig) op het plein bij de kerk geparkeerd worden. Ruimtegebruik Bruto plangebied

Opp (m²) 11.953

Opp (%) 100%

Variabel

-

Reservering water

-

Buiten beschouwing Netto plangebied

11.953

100%

2.436

20%

Verharding

2.638

22%

Groen

6.807

57%

Uitgeefbaar Bebouwd

Overig/bijzonder Controle Netto

Kosten en opbrengsten Kosten • De verwervingskosten bestaan uit de boekwaarde van de gronden (€ 0); • Bij milieukosten zijn sloopkosten van de huidige school, inclusief het verwijderen van asbest opgenomen; • De kosten bouw- en woonrijp maken zijn gebaseerd op basis van de meest actuele inschrijfstaat, met waar nodig aanvullende stelposten; • Onder de overige kosten zijn kosten opgenomen voor het uitkeren van eventuele planschade en gemeentelijke heffingen; • De planvorming is geraamd op basis van de plankostenscan van het Ministerie van I&M, waarbij rekening is gehouden dat alle procedures doorlopen worden. Gezien de voortgang zijn enkele posten bijgesteld. Aansluitend zijn enkele kosten van het krediet overgeheveld; • De post financieringslasten bestaan uit de rentelasten op de boekwaarde.

-

72

1%

11.953

100%

Programma In het IKC zal ruimte zijn voor basisonderwijs, kinder- en peuteropvang en sport. In totaal zal

Opbrengsten • De opbrengsten voor woningbouw zijn bepaald aan de hand van het bod van de ingeschreven marktpartij; • Bij de opbrengsten onder werken is de grondopbrengst van het IKC tegen € 0 opgenomen.

Fasering Momenteel bevindt het plan zich in de ontwerpfase. Het stedenbouwkundig kader is op 24 februari 2022 vastgesteld door de gemeenteraad. Het bestemmingsplan wordt gelijktijdig met deze grondexploitatie voorgesteld aan de gemeenteraad. De sloop van de huidige school staat gepland voor 2023. De aanvang van het bouwrijp maken van het plangebied staat gepland voor 2023 en 2024. De afname van de grond van het IKC en het woongebouw is vooralsnog gefaseerd in 2023. Aansluitend zal het woonrijp maken naar verwachting plaats vinden in 2024 en 2025. De plankosten zijn gefaseerd over de jaren 2023 tot en met 2025.

Resultaat Met de fasering zoals in de vorige paragraaf toegelicht en de parameters voor kosten, opbrengsten en rente worden kosten en opbrengsten in de tijd uitgezet. Het te verwachten resultaat netto contante saldo is per 1 oktober 2023 circa € 0,8 miljoen negatief. De eindwaarde is per 31 december 2025 circa € 0,8 miljoen negatief.