2025-150 Rvs. Realisatie Logeerhuis en Hospice Mondriaanlaan

Gemeenteraad

Onderwerp Datum

Realisatie Hospice en Logeerhuis Mondriaanlaan

22 mei 2025

Raadsvoorstel

Afdeling

2025-150

E-mailadr es opst eller m.vroom@nieuwegein.nl

Maatschappelijke Ontwikkeling r.roijakkers@nieuwegein.nl

Portefeuilleh ouder

Marieke Schouten

Onderwerp Realisatie Logeerhuis en Hospice Mondriaanlaan

Gevraagd besluit 1. Een logeerhuis en hospice met 6 hospice kamers en 5 logeerhuis kamers in het voormalig gezondheidcentrum aan de Mondriaanlaan 3-7 te realiseren middels renovatie van het bestaande pand. 2. De grondexploitatie voor de herontwikkeling van het gezondheidscentrum af te sluiten. 3. De waarde van het te activeren deel van deze gemaakte kosten (€ 1.292.000) in te brengen in een nieuw investeringskrediet. 4. De waarde van het niet te activeren deel van deze gemaakte kosten (€ 52.000) ten laste te brengen van het begrotingsresultaat. 5. Voor de realisatie van het logeerhuis en hospice een investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 4.743.000. 6. Na gereedkomen van het hospice en logeerhuis het hospice deel, overeenkomstig de afspraken uit de raamovereenkomst van 13 december 2023, te verkopen aan stichting Pand

Inleiding We zien de druk op mantelzorgers toenemen. Zorgvragers worden minder snel opgenomen in instellingen en daardoor neemt de vraag naar ondersteuning om langer thuis te blijven toe. Dubbele vergrijzing zorgt voor een verhoogde vraag naar mantelzorg, waarbij tevens de vraag naar mensen die mantelzorg kunnen verlenen toeneemt. In het logeerhuis kunnen mensen die thuis zorg krijgen tijdelijk logeren na ontslag uit het ziekenhuis of ter voorkoming van overbelasting van de mantelzorger. Dat geeft de mantelzorger de gelegenheid om op adem te komen. Op dit moment beschikt Nieuwegein niet over een logeerhuis. Afgelopen jaren is gezamenlijk de haalbaarheid van een logeerhuis in Nieuwegein onderzocht. Op de voorgestelde locatie, kunnen zowel het

Bladnummer 2/10 Raadsvoorstel 22 mei 2025

logeerhuis en het hospice gerealiseerd worden. Door beide functies op een locatie te realiseren kunnen voorzieningen ook gedeeld worden. In maart 2022 heeft de gemeente met de stichtingen Pand en Proxima een aantal basis afspraken vastgelegd voor realisatie van een gezamenlijk gebouw op de locatie van het gezondheidscentrum aan de Mondriaanlaan. De herontwikkeling bestaat uit het bouwen van een logeerhuis in combinatie met een nieuw hospice. Het logeerhuis biedt respijtzorg. Deze voorziening bestaat nog niet in Nieuwegein. Het belang van deze voorziening is in raadsvoorstel behorende bij raadsbesluit 2022-097 beschreven. Het gebouw voor het logeerhuis-hospice wil de gemeente zelf gaan realiseren in samenwerking met stichting Pand (= werknaam voor de Stichting Beheer Onroerend Goed Hospice Nieuwegein).

Wat er aan vooraf ging De gemeente is al sinds 2017 in gesprek met partners in de stad over een logeerhuis. Onderstaand een overzicht met de belangrijkste mijlpalen in dit proces: •

Juli 2020: Intentieverklaring tussen gemeente en proxima om de haalbaarheid van een logeerhuis te onderzoeken.

•

Op 21 april 2022 heeft u, bij raadsbesluit 2022-097, een grondexploitatie vastgesteld voor de herontwikkeling van het gezondheidscentrum aan de Mondriaanlaan 3-5-7. De aankoop van het gezondheidscentrum is in deze grondexploitatie verwerkt.

•

Ook stichting Proxima, die de terminale zorg biedt in de hospice, levert een bijdrage in de aankoop kosten van het gezondheidscentrum.

•

Maart 2022: Brief basisafspraken ondertekend inzake gewenste samenwerking tussen gemeente en stichting Proxima Terminale Zorg.

•

Op 23 februari 2023 heeft u, bij raadsbesluit 2023-017, een voorbereidingskrediet van € 330.000,- beschikbaar gesteld voor de voorbereiding en het opstellen van een ontwerp t.b.v. hospice en logeerhuis Mondriaanlaan

•

Juli 2023: Publicatie voornemen gemeente verkoop aan st. Pand inzake te realiseren deel hospice locatie Mondriaanlaan 3 – 5 – 7 (appartementsrecht deel Hospice). Dit i.h.k.v. het Didam arrest.

•

Juli 2023: vaststelling in bestuurlijk overleg van fasedocument Projectdefinitie Mondriaanlaan 3-7 (Programma van Eisen – ruimtelijk, functioneel, technisch, financieel)

•

Oktober 2023: Brief aan gemeenteraad inzake ondertekening Raamovereenkomst met als uitgangspunt renovatie Mondriaanlaan 37. Collegebesluit (zaak 1085689) d.d. 24 oktober 2023.

•

December 2023: Raamovereenkomst Hospice en Logeerhuis ondertekend door gemeente en stichtingen Proxima, beheer Onroerend Goed Hospice Nieuwegein (Pand) en Logeerhuis Nieuwegein. Doel overeenkomst:

Bladnummer 3/10 Raadsvoorstel 22 mei 2025

Afspraken tussen partijen over de financiële en inhoudelijke randvoorwaarden en uitgangspunten en risicoverdeling, die gelden bij de Renovatie van het Gebouw en de toekomstige exploitatie daarvan. •

17 oktober 2024: Avond voor de stad, informeren over de stand van zaken en toelichten over de koers om in te zetten op de renovatievariant.

Bij het uitwerken van het ontwerp bleek de haalbaarheid van renovatie van het voormalig gezondheidscentrum gunstiger dan sloop en nieuwbouw op deze locatie. Deze variant is financieel aantrekkelijker, het levert meer ruimte op, kent een beter draagvlak in de buurt en deze optie is veel duurzamer dan volledige nieuwbouw. We hebben u hierover geïnformeerd middels raadsbrief 2023-344 en tijdens de avond voor de stad op 17 oktober 2024. Het ontwerp maakt gebruik van de bestaande constructie en biedt ruimte aan 6 hospice kamers en 5 logeerhuis kamers. Dit terwijl het oorspronkelijke plan maar ruimte bood aan 6 hospice en 4 logeerhuiskamers, juist de extra ruimte welke ontstond door te kiezen voor een renovatievariant bood de mogelijkheid om een 5e logeerhuiskamer te realiseren. In de toekomst zijn er nog kansen om dit uit te breiden tot 6 logeerhuiskamers. De lichte overmaat van het bestaande pand biedt tevens de mogelijkheid om ook nog een andere maatschappelijke organisatie in het pand te huisvesten, in dit kader worden er gesprekken gevoerd met een van de maatschappelijke organisaties in de stad welke met veel vrijwilligers werkt. Dit zou een waardevolle toevoeging aan deze maatschappelijke voorziening zijn. Het ontwerp is in goed overleg met Stichting Proxima en Stichting Logeerhuis tot stand gekomen, op 16 april 2025 hebben partijen akkoord gegeven op het definitief ontwerp.

Gewenst effect Het realiseren van een hospice en logeerhuis in Nieuwegein.

Argumenten 1.1

Hiermee kan de formele en informele zorg gemakkelijk worden gecoördineerd

Door hospice en logeerhuis te combineren in één gebouw kan de formele en informele zorg in het logeerhuis makkelijker gecoördineerd worden door stichting Proxima. Dit is uitgebreid toegelicht in de onderbouwing van het raadsvoorstel van 21 april 2022, nummer 2022-097, tot aankoop van het gezondheidscentrum.

Bladnummer 4/10 Raadsvoorstel 22 mei 2025

1.2

Er is een grote behoefte aan een logeerhuis en groter hospice in Nieuwegein

Dat een logeerhuis en een grotere hospice zeer gewenst zijn binnen Nieuwegein, is vastgelegd in de programmabegroting 2022. Onder het thema Ondersteuning in het programma Vekob is het een grote wens genoemd om de circa 5.000 mantelzorgers te kunnen ontlasten.

1.3

Renovatie is duurzamer en beidt meer mogelijkheden

Door te kiezen voor renovatie van het bestaande pand ontstaat niet alleen een duurzamere variant, maar ontstaat ook extra ruimte waardoor een extra logeerhuiskamer gerealiseerd kan worden. Mogelijk is er ook ruimte om extra functies, passend binnen het hospice en logeerhuis toe te voegen.

1.4

Plannen worden goed ontvangen door de omgeving

Waar er in het begin nog weerstand was vanuit de omgeving in verband met het plan om woningen toe te voegen, worden de huidige (renovatie)plannen door de omgeving erg goed ontvangen.

2.1

Door de wijziging van de plannen past de grondexploitatie niet meer

bij de uitwerking van de plannen. De door u op 21 april 2022 vastgestelde grondexploitatie (raadsbesluit 2022097) ging uit van sloop van het bestaande pand en de realisatie van een nieuw Hospice met logeerhuis en de realisatie van 6 woningen (rijwoningen) op het perceel. Tijdens de verdere uitwerking bleek de realisatie van woningen op het perceel als gevolg van technische en omgevingsfactoren niet of nauwelijks mogelijk en niet wenselijk. Daarnaast bleek het bestaande pand uitermate geschikt om middels renovatie geschikt te maken als hospice en logeerhuis. Hierover hebben we u geïnformeerd middels raadsbrief 2023-344 en tijdens de avond voor de stad in oktober 2024. Binnen de regels van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en het grondbeleid is het niet mogelijk om een grondexploitatie te hanteren voor renovatie. De keuze voor renovatie heeft tot gevolg dat de grondexploitatie gesloten dient te worden.

3.1

Hiermee komen de kosten niet langer ten laste van het Grondbedrijf

Door het grondbedrijf zijn kosten gemaakt t.b.v. de aankoop van het pand aan de Mondriaanlaan en plankosten. Deze kosten bedragen € 1.292.000 inclusief BTW. Nu er geen sprake is van nieuwbouw dient de grondexploitatie afgesloten te worden en moeten de kosten worden afgerekend. Het betreft kosten die vanuit het BBV geactiveerd dienen te worden. Om dit binnen de algemene dienst te brengen worden deze toegevoegd aan het investeringskrediet.

Bladnummer 5/10 Raadsvoorstel 22 mei 2025

3.2

Een deel van de kosten wordt door stichting Pand gedragen.

In de raamovereenkomst is overeengekomen dat stichting Pand een aanvullend budget ter beschikking stelt voor het reeds voorziene verlies in de grondexploitatie van € 150.000. Daarnaast zal stichting Pand op basis van de nota grondbeleid de maatschappelijke grondprijs betalen voor het Hospice gedeelte. Verwachte opbrengst (grondprijs 2025) voor het Hospice deel ca. € 153.000. Dit bedrag van ca. € 303.000 wordt als baat van derden verwerkt in het nieuw te openen investeringskrediet.

4.1

De niet te activeren gemaakte kosten door het grondbedrijf ten laste te brengen van het begrotingsresultaat.

Door het grondbedrijf zijn kosten gemaakt t.b.v. het tijdelijk beheer van het pand aan de Mondriaanlaan. Deze kosten bedragen € 52.000. Het betreft kosten die vanuit het BBV niet geactiveerd mogen worden. Deze kosten worden ten laste van het begrotingsresultaat gebracht.

5.1

De noodzakelijke investering wordt geraamd op € 4.743.000

Voor de realisatie van het hospice en logeerhuis is een investeringskrediet van € 4.743.000 inclusief BTW benodigd, dit bedrag is gebaseerd op kostenramingen zoals opgesteld door de kostendeskundige op basis van het definitief ontwerp. In dit krediet zijn verdisconteerd het voorbereidingskrediet van € 330.000 inclusief BTW, de compensatie van het grondbedrijf a € 1.292.000, 3% doorbelasting van interne uren, alsmede de voorfinanciering van het gedeelte (hospice deel) dat na realisatie verkocht zal worden aan stichting Pand, minus de bijdrage door Stichting Pand in grondwaarde en GREX (€303.000). In artikel 10 van de raamovereenkomst is bepaald dat alle kosten voor de Renovatie (in principe) worden voorgefinancierd door de Gemeente vanuit het nog aan te vragen investeringsbudget bij de gemeenteraad.

5.2

Met dit realisatiekrediet kan de voorziening gebouwd en in gebruik genomen worden.

Het investeringskrediet is benodigd om het pand te kunnen renoveren en daarna in gebruik te nemen als hospice en logeerhuis.

Bladnummer 6/10 Raadsvoorstel 22 mei 2025

6.1

Na gereedkomen van het hospice en logeerhuis het hospice deel te verkopen aan stichting Pand in lijn met de afspraken in de raamovereenkomst (ROK)

Na realisatie zal het hospice deel verkocht worden aan stichting Pand, de afspraken hieromtrent zijn vastgelegd in de raamovereenkomst. Het logeerhuis gedeelte zal in eigendom van de gemeente blijven. Dit deel zal uitgebaat worden door stichting logeerhuis Nieuwegein. Op basis van artikel 4 van de raamovereenkomst is de Gemeente bereid een deel van het gerenoveerde Gebouw (het Appartementsrecht ‘Hospice’) in eigendom over te dragen aan Pand onder de in de Koopovereenkomst nader vast te leggen voorwaarden. Een concept koopovereenkomst zal in de komende periode worden opgesteld. De exacte koopsom is gebaseerd op de daadwerkelijke investeringskosten en de kostenverdeling zoals overeengekomen in de raamovereenkomst. Na aanbesteding zal de definitieve koopsom op basis van het aanbestedingsresultaat en de financiële afspraken en kostenverdeling zoals overeengekomen in de raamovereenkomst (ROK) d.d. 13 december 2023 bepaald worden. Op basis van de thans bekende uitgangspunten zal deze koopsom waarschijnlijk € 2.080.000 bedragen.

Kanttekeningen 1.1

Dit levert wel een jaarlijkse kapitaallast op

Hoewel de renovatie variant in totaliteit een duurzame en financieel aantrekkelijke variant is, heeft dit een andere financieringsmethodiek tot gevolg. Waar in de sloop/nieuwbouw variant een deel van de kosten en verliezen ten laste van de reserve grondbedrijf gebracht konden worden, heeft de renovatievariant tot gevolg dat alle kosten ten laste van het investeringskrediet gebracht dienen te worden. Hetgeen hogere kapitaallasten tot gevolg heeft. Daarbij verwachten we dat met de toekomstige huurbaten zowel de kapitaallasten als beheerlasten worden gedekt.

3.1

Waarom de kosten vanuit de grondexploitatie niet verwerken via de

reserve grondbedrijf? De mogelijkheid bestaat om de gemaakte kosten door het grondbedrijf niet toe te voegen aan het investeringskrediet. Het verlies in de grondexploitatie (gemaakte kosten ad € 1.292.000, hier staan geen opbrengsten tegenover) komt dan ten laste van de reserve grondbedrijf. Dit levert een lager investeringskrediet en dus lagere kapitaallasten op. Daar staat tegenover dat we oneigenlijk gebruik maken van de reserve grondbedrijf; met de nieuwe opzet gebruiken we dan de reserve grondbedrijf om een deel van de

Bladnummer 7/10 Raadsvoorstel 22 mei 2025

investeringen te dekken. Dat is niet wenselijk en levert op termijn een te lage dekking van de kapitaallasten op.

5.1

Marktwerking kan invloed hebben op het benodigd investeringskrediet.

Voor de realisatie van het hospice en logeerhuis is een investeringskrediet van € 4.743.000 inclusief BTW benodigd, dit bedrag is gebaseerd op kostenramingen zoals opgesteld door de kostendeskundige op basis van het definitief ontwerp. Door marktwerking en onvoorziene omstandigheden (waaronder prijsontwikkelingen door geopolitieke omstandigheden) kan de uitkomst van de nog te doorlopen aanbesteding een ander investeringsbedrag tot gevolg hebben. In dat geval zullen wij u tussentijds informeren.

5.2

Er is een risico dat de afname van het hospice niet doorgaat

In artikel 10 van de raamovereenkomst is bepaald dat alle kosten voor de Renovatie worden (in principe) voorgefinancierd door de Gemeente. In deze raamovereenkomst is voor de voorbereidingsfase de kostenverdeling bij het eventueel niet doorgaan van het project geregeld. Nu we richting realisatie koersen dient voorafgaand aan het contracteren van aannemers zekerheid te zijn voor afname van het pand. Daar de gemeente ook de voorfinanciering verzorgt van het hospice gedeelte is, bestaat het risico dat dit gedeelte van het gebouw door onvoorziene omstandigheden toch niet afgenomen wordt door stichting Pand (Stichting Pand ziet af van de aankoop). Om dit risico te mitigeren zal bij een positief besluit op beslispunt 5 voorafgaand aan het contracteren van aannemers al een koopovereenkomst met stichting Pand aangegaan worden.

5.3

Mogelijk voordeel vanuit BTW compensatie

Op dit moment is er in de berekeningen uitgegaan dat BTW niet compensabel is zoals gebruikelijk in de zorg. Er wordt nog nader onderzocht of logeerhuis”zorg” onder een ander fiscaal regime kan vallen waardoor BTW voor het logeerhuis gedeelte compensabel is. In dat gevallen nemen de kapitaallasten af. De gemeentelijk fiscalist verwacht dat dit mogelijk is, stichting Proxima geeft aan dat dit bij hun weten niet mogelijk is. Derhalve is nader onderzoek nodig.

Bladnummer 8/10 Raadsvoorstel 22 mei 2025

Financiële aspecten Teneinde middels aanbestedingen aannemers te contracteren wordt een investeringskrediet aangevraagd van € 4.743.000 inclusief BTW, hierin zijn ook de voorfinancieringskosten voor het hospice gedeelte opgenomen. Na realisatie zal, bij positief besluit op beslispunt 5, het hospice deel verkocht worden aan stichting Pand. Na afrekening met het grondbedrijf, verrekening van de bijdrage in het GREX verlies door stichting Pand en de verkoop van het hospice gedeelte aan stichting Pand (inclusief grondwaarde maatschappelijk) resteert een investeringsbedrag van € 2.663.000. Op basis van de regels in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is dit een levensduur verlengende investering en dient dit geactiveerd te worden. Hierbij passen wij de componentenmethode toe, dit betekent afschrijvingstermijnen van 40 jaar voor het casco en 15 jaar voor de (technische)installaties. Na renovatie van het pand mag dit gelijkgeschakeld worden met nieuwbouw. De investeringskosten zijn voor de BTW kostenverhogend

Voorbereidingskosten Inbreng grex door stichting Pand Grondwaarde Hospice deel Grondwaarde logeerhuis deel Totale kosten Verkoop deel Hospice Saldo investering

330 K 150 K 153 K 136 K 4,743 mln N.T.B., ca. 2,1 miljoen 2,663 mln

Tabel met samenvatting bedragen

Deze investering heeft kapitaallasten tot gevolg. In Het Meerjaren Investering Plan (2025-2028) is via de programmabegroting jaarschijf 2025 de investering en de bijbehorende kapitaallasten voor het realiseren van deze voorziening (gedeelte logeerhuis) reeds opgenomen. Zie pag. 204 Programmabegroting 2025, rbs 2024-248. De op basis van de huidige berekeningen benodigde kapitaallasten zijn lager dan de in het MIP opgenomen kapitaallasten. Onderstaand een overzicht met de benodigde kapitaallasten i.r.t. de beschikbare kapitaallasten:

Benodigde kapitaallasten Beschikbare kapitaallasten Verschil

2026 2027 2028 2029 2030 13.300 107.700 106.900 106.100 105.200 3.000 130.900 129.900 128.900 127.900 -10.300 23.200 23.000 22.800 22.700

Een en ander is uitgewerkt in het financieel overzicht (bijlage 1) Door Gloudemans BV is een taxatie uitgevoerd om de marktconforme huur te bepalen voor maatschappelijk vastgoed. (bijlage 2) De getaxeerde huuropbrengst voor het logeerhuis bedraagt € 64.800.

Bladnummer 9/10 Raadsvoorstel 22 mei 2025

In de begroting is nog niet gerekend met een huuropbrengst en zijn nog geen exploitatiekosten voor het vastgoed opgenomen. Wij gaan ervanuit dat deze tenminste budgetneutraal verlopen. Voor de lange termijn zal de huuropbrengst stijgen met een geprognotiseerde (gebaseerd op historische cijfers voor zorgvastgoed, bron Nederlandse zorgautoriteit) gemiddelde huurstijging van 2,8% per jaar. Waardoor na enkele jaren de afnemende kapitaallasten gecompenseerd worden door de stijgende huuropbrengsten. In deze fase wordt geen besluit gevraagd voor de (zorg)exploitatiefase, echter om u een zo volledig mogelijk financieel beeld te geven wordt onderstaand voor deze fase op basis van de thans bekende gegevens een financieel overzicht gepresenteerd. (Zorg)exploitatiefase Een exploitatiedoorrekening (prijspeil januari 2026) van st. Logeerhuis bij een capaciteit van vier logeerhuisstudio’s liet in de eerste 2 jaar van exploitatie een negatief exploitatieresultaat zien. Dit verandert naar een break-even exploitatie van het logeerhuis bij 5 logeerhuis bedden en een bezettingspercentage van 71%. Gemiddeld is een bezettingsgraad benodigd van 75% om rendabel te kunnen zijn. Dit is de uitkomst van pilots in 2019 en 2020 uitgevoerd door het Ministerie van VWS. Vijf logeerhuis studio’s zijn nu in het ontwerp opgenomen.

Bij een bezettingspercentage van 71% in het aanvangsjaar (uiteindelijke doel bezetting is > 90%) van het logeerhuis, sluit de gemeente een zorgovereenkomst af met st. Logeerhuis, voor bijna 1300 logeerhuis overnachtingen per jaar voor circa 108 logeerhuis cliënten. In de basisafspraken (maart 2022) en de raamovereenkomst (december 2023)is vastgelegd dat de Gemeente garant zal staan voor exploitatierisico’s binnen de redelijkheid en billijkheid. Dit zal met name aan de orde zijn wanneer de bezetting van het logeerhuis lager is dan 71%. De kans hierop is in de opstartfase het grootst.

Communicatie aspecten De gemeente heeft enkele goed bezochte bijeenkomsten georganiseerd voor direct omwonenden van de Mondriaanlaan. Tijdens deze bijeenkomsten zijn de plannen door de omgeving erg goed ontvangen. Vooruitlopend op de verstrekking van de omgevingsvergunning zal de buurt nader geïnformeerd worden. Voorafgaand aan het contracteren van de aannemers zal er een bijeenkomst georganiseerd worden over het proces en de communicatie tijdens uitwerking en realisatie.

Bladnummer 10/10 Raadsvoorstel 22 mei 2025

Uitvoering Overeenkomsten Er zal voorafgaand aan het contracteren van de aannemers een koopovereenkomst overeengekomen worden met stichting Pand inzake de verkoop van het Hospice deel. Daarnaast zal een WMO zorgovereenkomst met st. Logeerhuis voor respijtzorg overeengekomen worden alsmede een huurovereenkomst. Contractvorming aannemers Na verlening van de omgevingsvergunning zal op basis van het ter beschikking gestelde investeringskrediet de contractvorming met aannemers plaatsvinden. Gestreefd wordt naar contractvorming omstreeks einde 2025.

Bijlagen 1.

Financieel overzicht

2.

Taxatie door Gloudemans

3.

Raamovereenkomst

4.

Raadsbesluit burgemeester en wethouders,

Ellie Liebregts

Marijke van Beukering-Huijbregts

secretaris

burgemeester