2024-275 Bijlage 3 City Nieuwegein - concept ontwikkelkader B3 ABC locatie_

CITY NIEUWEGEIN 2024-275 Bijlage 3

ONTWIKKELKADER

BLOK B3 ABC-locatie

4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5 4.4.6 4.4.7

INHOUDSOPGAVE 1.0

2

INLEIDING

5

2.0 GEMEENTELIJKE VISIES

9

2.1 Omgevingsprogramma wonen 2024 – 2040 2.2 Koersdocument City 2.3 Procesdocument City 2.4 Gebiedsopgave City 2.5 Duurzaamheidsvisie 2.6 Richtlijn Wmo-proof 2.7 Mobiliteitsvisie

9 11 11 13 13 15 15

3.0 PROGRAMMA

17

3.1 3.2

17 17

Woninbouwprogramma Plint en openbare fietsenstalling

4.0 RUIMTELIJK KADERS

19

4.1 4.2 4.3

19 21 23

Ontwikkeling Stationsgebied Ligging blok B3 ABC-locatie Bestemmingsplan

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.6 4.6.1 4.6.2

Ruimtelijke en organisatorische principes 29 Rooilijnen 23 Bouwmassa en windhinder 25 Geleding 25 Oriëntatie 25 Flexibele stedelijke plint 27 Groene binnenterreinen 27 Aansluiting nutsvoorzieningen, inpandig trafo, WKO en relaishuis tram 27 Beeldkwaliteit en architectuur 29 Materialisering gevels 29 Energieopwekking gevel en daken 29 Groene gevels en daktuinen 31 Toegankelijkheid 31 Entrees 31 Toegankelijkheid gebouw en woningen 31

5.0

DUURZAAMHEID 33

5.1 5.2 5.3 5.4

Groen en natuurinclusief 33 Water en nieuwe sanitatie 35 Energie 35 Circulariteit 37

6.0

VERKEER, OPENBARE RUIMTE EN OMGEVING 39 Mobiliteit en parkeren 39 Bewonersparkeren (auto) 41 Bewonersparkeren (fiets en overig) 41 Openbare fietsenstalling 41 Openbare ruimte en omgeving 43 Groene overgangszone 43 Verlichting 43 Nutsvoorzieningen 43 Kabels en leidingen 43 Afval 43 Bouwfase 43

6.1 6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.2.5 6.2.6

COLOFON

44

BIJLAGEN

• Notitie richtlijn Wmo-proof (Gemeente Nieuwegein, 2023) • Handreiking Nieuwegein City Natuurinclusief (SWECO, mei 2021)

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

3

B2

C2

OVERZICHTSKAART CITY WEST

1.0

INLEIDING

3

B1

B3

De binnenstad van Nieuwegein is in ontwikkeling. De afgelopen jaren is al veel gerealiseerd, en de komende jaren wordt het gebied verder ontwikkeld. De inzet is om een kwalitatief hoogwaardige binnenstad te realiseren, waarbij de leefbaarheid en het verblijfsklimaat worden versterkt. De toekomstige ontwikkeling moet zorgvuldig aansluiten op de al bestaande binnenstad met Cityplaza. In het Koersdocument City (2017) is de ambitie verwoord om van City de meest duurzame binnenstad van Nederland te maken. In 2019 is de Gebiedsopgave City vastgesteld, waarbij met name ambities op het gebied van duurzaamheid verder zijn aangegeven, die verder concreet zijn gemaakt in de in 2021 vastgestelde Duurzaamheidsvisie City. Op deze en andere relevante beleidskaders wordt in hoofdstuk 2 van dit ontwikkelkader nader ingegaan. Blok B3 ABC-locatie ligt op een centrale plek in City, in het Stationsgebied tussen de tramlijn en Cityplaza. Het is daarmee een belangrijke schakel tussen City West en de rest van City. Op deze plek is ruimte voor het toevoegen van een substantieel aantal woningen in een hoogstedelijke setting, met voorzieningen in de plint. De ontwikkeling is met het vaststellen van het bestemmingsplan City planologisch al mogelijk gemaakt.

4

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

5

Het programma voor blok B3 ABC-locatie bestaat voornamelijk uit woningbouw. In het plangebied kunnen maximaal 200 appartementen worden gerealiseerd, in de lage middeldure en vrije huursector. Om dit ruimtelijk mogelijk te maken zal de Albert Heijn opschuiven richting de passage van Cityplaza, zodat aan de Weverstede en langs de tramlijn ruimte ontstaat voor woningbouw en een nieuwe plint. In de plint komt, aan de zijde van het nieuwe OV-knooppunt, een nieuwe openbare fietsenstalling. De expeditie van de winkels wordt inpandig geregeld.

Voor blok B3 ABC-locatie zal geen tender worden uitgeschreven. In het plangebied zijn momenteel verschillende winkels gevestigd, zoals de Albert Heijn, Blokker en C&A (ABC), aangevuld met de huidige expeditie-zone voor deze winkels op gemeentelijk terrein. Het plangebied is ten dele in eigendom van de Vereniging van Eigenaren ABC, vertegenwoordigd door Nardinc Vastgoed B.V.. Ook de gemeente en Wereldhave zijn eigenaar van een gedeelte van het plangebied. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken zal de gemeente, zodra de haalbaarheid hiervan is aangetoond, grond verkopen aan Nardinc Vastgoed. Daarnaast is er overeenstemming nodig met genoemde VVE, Ahold en Wereldhave.

Voorliggend ontwikkelkader heeft als doel vorm en inhoud te geven aan de verdere planvorming van blok B3 ABC-locatie en dient als leidraad bij de uitwerking tot een Voorlopig- en Definitief Ontwerp. Dit document bestaat uit de programmatische kaders in hoofdstuk 3, het ruimtelijke kader voor blok B3, beschreven in hoofdstuk 4, de duurzaamheidseisen in hoofdstuk 5 en als laatste de randvoorwaarden voor verkeer en de openbare ruimte in hoofdstuk 6.

6

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

7

Omgevingsprogramma wonen Nieuwegein

Omgevingsprogramma wonen Februari 2024

2.0

1

GEMEENTELIJKE VISIES 2.1 OMGEVINGSPROGRAMMA WONEN 2024 – 2040 (2024 – 044) Het Omgevingsprogramma Wonen van de gemeente Nieuwegein is in 2024 vastgesteld door de gemeenteraad en is een van de programma’s in het kader van de Omgevingswet. Dit programma beschrijft de uitwerking van de ambitie uit de omgevingsvisie Nieuwegein om in 2040 een aantrekkelijke, toekomstbestendige woonstad voor iedereen te zijn. Dit wordt beschreven aan de hand van een viertal pijlers, die zich toespitsen op een passende woningvoorraad, het huisvesten van aandachtsgroepen, de leefbaarheid van de wijken en de kwaliteit en duurzaamheid van de woningen. Elementen die in het Omgevingsprogramma Wonen voor de blok B3 van belang zijn betreffen o.a.: • Het toevoegen van (betaalbare) woningen aan de stad; • De Wmo-proof eisen aan de woningen vanwege de ligging in een zorgcirkel; • Groen, duurzaam en klimaatadaptief bouwen.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

9

Leidraad voor de verdere ontwikkeling van City Nieuwegein

2.2 KOERSDOCUMENT CITY (2017-350) De gemeente heeft in 2017 het Koersdocument City 2017, Leidraad voor de verdere ontwikkeling van City vastgesteld. City is sindsdien de naam voor de binnenstad van Nieuwegein. Deze naam markeert de nieuwe fase die in 2017 is ingegaan bij het verder ontwikkelen van het centrum van Nieuwegein. Het Koersdocument omschrijft de ambities die de gemeente Nieuwegein heeft voor het (door)ontwikkelen van de resterende opgaven in de Binnenstad, en dan met name voor het Stationsgebied en West. Duurzaamheid zal het leidende principe zijn bij de verdere doorontwikkeling.

Koers document

2.3 PROCESDOCUMENT CITY (2018-321) In het Procesdocument City Nieuwegein staat het ontwikkelproces beschreven om tot deze ambities te komen. Hierin wordt andere ingegaan op de borging van de kwalitatieve ambities via het Q-team City, het betrekken van bewoners en bedrijven door het werken in co-creatie, de besluitvormingsprocessen en de BLVC-aspecten tijdens de uitvoeringsfase van projecten. Kwaliteitsborging via Q-team In City is een Quality-team (Q-team) ingesteld voor de beoordeling en borging van de integrale kwaliteit van de ontwerpen van gebouwen en openbare ruimte. Het Q-team bestaat uit experts op het gebied van architectuur/stedenbouw, duurzaamheid en financiën (business-case). In het Q-team zit ook een gemandateerd lid vanuit de commissie ruimtelijke kwaliteit. Het Q-team adviseert het College van B en W en toetst de stedenbouwkundige, civieltechnische en architectonische ontwerpen alsmede de inrichtingsplannen voor de openbare ruimte op samenhang, consistentie en kwaliteit. Zo wordt geborgd dat er een resultaat wordt bereikt dat recht doet aan de ambities (een kwalitatief hoogwaardig City) en het totaalresultaat meer wordt dan de som der delen. Betrekken omgeving bij de planvorming De gemeente Nieuwegein heeft participatie hoog in het vaandel staan. Bij (ruimtelijke) projecten van enige omvang wordt er altijd een participatie-traject gevolgd.

Ook in City is tot nu toe volgens de richtlijnen van participatie gewerkt. City is van alle Nieuwegeiners en moet ook voor alle Nieuwegeiners wat te bieden hebben. De wens is daarbij om, waar het kan, in co-creatie projecten uit te werken. Hoe dit toegepast wordt staat beschreven in het procesdocument. Besluitvormingsprocessen Een planproces van ruimtelijke initiatieven duurt lang en is door de verschillende soorten planologische procedures en fasen vaak ook ingewikkeld. In het procesdocument is het schema “Procedures bij ruimtelijke initiatieven” opgenomen, waarin de specifieke formele stappen van

10

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

11

Kaderstellende Duurzaamheidsvisie: voor City Nieuwegein

Inhoud Voorwoord ................................................................................................... 2 1. 2.

Gebiedsopgave

Inleiding ................................................................................................ 2 Sustainable Development Goals .......................................................... 4 2.1

Algemeen ..................................................................................... 4

2.2

Rol gemeenten ............................................................................. 4

2.2

Rol vastgoedsector en de bouw ................................................... 5

2.3

SDG’s en City ................................................................................ 5

3.

Klimaat en groen .................................................................................. 7

4.

Water & Nieuwe Sanitatie ................................................................. 10

5.

Energie ............................................................................................... 12

6.

Mobiliteit ............................................................................................ 14

7.

Circulariteit ......................................................................................... 16

8.

Aanbesteding ..................................................................................... 18

Afkortingen en definities:........................................................................... 19 Co-creatie en meedenken: ......................................................................... 20

10 maart 2021

planologische procedures (omgevingsvergunning en bestemmingsplan) inzichtelijk zijn gemaakt. Daarnaast is het gehele planproces schematisch weergegeven. Ook is omschreven hoe de gemeente handelt bij ingediende 1 initiatieven. BLVC-kader Om de bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie rondom bouwprojecten te waarborgen zal er voor elk uitvoeringsproject een BLVC-kader worden opgesteld en meegegeven aan de initiatiefnemer. Op basis van dit kader dient de initiatiefnemer, ofwel de aannemer, een BLVC-plan op te stellen. Het BLVC-plan wordt uiterlijk bij de aanvraag omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente. Een uitvoeringsproject kan niet eerder starten dan dat er door de gemeente formeel goedkeuring is gegeven aan dit BLVC-plan.

2.4 GEBIEDSOPGAVE CITY (2019-391) De Gebiedsopgave City is onder meer het resultaat van een co-creatieproces waarbij de ambities van het in november 2017 vastgestelde Koersdocument geconcretiseerd zijn naar uitgangspunten en leidende principes. De gebiedsopgave omvat de volgende onderdelen: • Programmatische onderlegger waarin het te realiseren programma wordt geduid; • Ruimtelijke onderlegger, waarin de ruimtelijke- en stedenbouwkundige principes aan de orde komen; • Mobiliteit, waarin de voorgestelde maatregelen op het gebied van toeleidende infrastructuur zijn opgenomen; • Duurzaamheid, waarin uitgangspunten, leidende principes en het proces om te komen tot de meest duurzame binnenstad wordt aangegeven.

2.5 DUURZAAMHEIDSVISIE (2021-121) De Kaderstellende Duurzaamheidsvisie City dient als leidend principe voor de verdere ontwikkeling van City, zoals bij het opstellen van ontwikkelkaders en tenders. Normeringen zullen op basis van een bindend advies van het Q-team City per individueel ontwikkelkader bijgesteld worden naar de meest actuele stand der techniek en afhankelijk van locatiespecifieke kenmerken. Zo kan steeds weer een optimale mix tussen verschillende thema’s behouden blijven, waarbij aanpassingen geen afbreuk mogen doen aan de overall ambities voor City.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

13

Mobiliteitsvisie Nieuwegein 2030 2.6 RICHTLIJN WMO-PROOF (2023) Er is een toenemende vraag naar nultredenwoningen voor ouderen, bij voorkeur in de nabijheid van voorzieningen, zorg, welzijn, mantelzorg en soms ook dagbesteding. De gemeente Nieuwegein wil een goede basiskwaliteit voor wat betreft de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van de woningvoorraad en nieuwbouw in Nieuwegein. Voor de nieuwbouw in de zorgcirkels (en daarbuiten) is deze richtlijn opgesteld. Het projectgebied van City ligt in een zorgcirkel. In deze richtlijn zijn aanvullende eisen opgenomen om deze woningen geschikt te maken voor bewoning door ouderen. De appartementen in blok B3 ABC-locatie worden niet specifiek toegewezen aan ouderen. De eisen uit deze richtlijn gelden zoveel als redelijkerwijs mogelijk is.

2.7 MOBILITEITSVISIE (2021-386) De gemeente wil dat Nieuwegein kan groeien en tegelijk voor de toekomst aantrekkelijk, verkeersveilig en bereikbaar is. Op basis van het huidige mobiliteitsbeeld en het gewenste toekomstbeeld worden in de mobiliteitsvisie een aantal doelstellingen omschreven op basis waarvan de Mobiliteitsvisie uitwerking moet krijgen in de programma’s en projecten.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

15

3.0

PROGRAMMA 3.1 WONINGBOUWPROGRAMMA Voor blok B3 ABC-locatie is het uitgangspunt een appartementengebouw in een hoge dichtheid, waarin voornamelijk woningen zullen worden gevestigd. Het betreft de realisatie van maximaal 200 woningen, waarvan 50% in de lage middeldure huur en 50% in de vrije huursector. Voor de middeldure appartementen is de minimale oppervlakte 50m2 en de gemiddelde oppervlakte 70m2. Voor de vrije sector huurappartementen is de minimale oppervlakte 50m2 en de gemiddelde oppervlakte 75m2.

3.2 PLINT EN OPENBARE FIETSENSTALLING In de plint van het gebouw is ruimte voor voorzieningen, fietsparkeren en het expeditieverkeer voor de Albert Heijn en C&A. De openbare fietsenstalling die het nieuwe OV-knooppunt voorziet van stallingsruimte komt in de plint zo dicht mogelijk bij de tramen bushaltes. Ook zal in de plint ruimte zijn voor het stallen van de fiets van bewoners. Aan de zuidzijde, naast de ingang van de parkeergarage City, komt de ruimte voor expeditieverkeer voor de Albert Heijn en C&A, zodat het laden en lossen inpandig kan plaatsvinden. Overige ruimtes in de plint kunnen een commerciële of maatschappelijke bestemming krijgen. Het autoparkeren voor bewoners sluit aan op de huidige half verdiepte ABC-garage.

16

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

17

GELEDING EN HOOGTE ACCENTEN LANGS ZUIDSTEDEWEG

4.0

RUIMTELIJKE KADERS 4.1 ONTWIKKELING STATIONSGEBIED Blok B3 ABC-locatie maakt onderdeel uit van de ontwikkelingen rond Plein 1971 waarop het OV-knooppunt is gesitueerd. Dit gebied wordt ook wel het stationsgebied genoemd. In het stationsgebied zijn een aantal projecten al gerealiseerd. Het tramstation is al verplaatst als voorbereiding op de realisatie van het nieuwe OV-knooppunt en blok B1 wordt vanaf zomer 2024 opgeleverd. De combinatie van een vernieuwd tram- en busstation in een nieuw OV-knooppunt op Plein 1971 draagt bij aan een versterking van het openbaar vervoer in Nieuwegein. Plein 1971 ligt als een schakel tussen de entree van Cityplaza en West. Blok B3 ABC-locatie is de volgende stap in de ontwikkeling van het stationsgebied. Deze locatie bestaat deels uit gemeentegrond en deels uit de bebouwing van de ABC-locatie en de bebouwing aan de Passage (westplein). In dit blok wordt een gemengd programma gerealiseerd van lage middenhuur en vrije sector huur.

18

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

19

VOLUMEONTWIKKELING BLOK B3

B2

C2

4.2 LIGGING BLOK B3 ABC-LOCATIE Blok B3 ABC-locatie ligt aan Plein 1971 ter hoogte van de tramhalte tegen de huidige ABC-locatie aan. Het terrein is momenteel een expeditieterrein. Het blok wordt deels gerealiseerd op het huidige expeditieterrein en op een deel van het ABC-complex dat hiervoor wordt gesloopt. Door een goed ontwerp en een diverse programmering , onder meer een openbare fietsenstalling, draagt het blok bij aan de identiteit van een kwalitatief hoogwaardige binnenstad. Het blok omzoomt het ABC-complex af en begeleid de openbare ruimte. De noordzijde grenst aan de Passage (westplein), de westzijde aan Plein 1971 aan de doorgaande fietsroute en de tramhalte en de zuidzijde grenst aan de Weverstede. Hier is ook de gecombineerde entree van de ABC-parkeergarage en het loading dock gesitueerd. Aan de andere zijde van de Weverstede wordt de opgang van de Kolfstedetunnel en een keerlus voor gemotoriseerd verkeer gesitueerd.

5 .3 29

17m .3 11 8.8

3

20m

32m .3 72

.3 34

.9 17

B1

20m 50m 20m

12.7 36 63.3

De uitwerking van het blok B3 vraagt om een gebouw dat communiceert met zijn omgeving en daar direct op reageert. De ligging van blok B3 aan Plein 1971 dient in de architectuur tot uitdrukking te komen. Aan de zijde van de Weverstede is ruimte voor een hoogteaccent in de tweede lijn van maximaal 50 meter. Aan de zijde van het tramstation is ruimte voor een hoogteaccent van maximaal 32 meter op het schaalniveau van Plein 1971. De andere zijde van blok B3 ABC-locatie leent zich niet voor een hoogteaccent vanwege de bezonning van de bestaande bebouwing aan de Passage (westplein). De hoogteaccenten hebben een maximaal bouwoppervlak van 550m2 dat binnen het vlak op de kaart met de aanduiding 50m en 32m dient te worden gerealiseerd.

14.6

0

20

In de plint van blok B3 wordt aan de tramzijde een grote openbare fietsenstalling opgenomen die zowel het OV-knooppunt als Cityplaza bedient. De fietsenstalling is gesitueerd aan de doorgaande noord-zuid fietsroute. Naast de entrees van de appartementen, de entrees van de fietsenstallingen en het loading dock van de ABC-locatie is er beperkt ruimte voor commerciële functies. De plint begeleidt de openbare route van het OV-knooppunt naar de Markt en het Stadsplein.

10

50

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

Het hoogteaccent van blok B3 ABC-locatie ligt in de tweede lijn gezien vanaf de Zuidstedeweg en is van een lagere orde dan de reeks van drie hoogteaccenten aan de Zuidstedeweg van 70m hoog. Deze hoogteaccenten liggen aan de belangrijkste kruisingen van de Zuidstedeweg met de andere infrastructuur. Bij de Doorslag is dat de kruising van de Zuidstedeweg met het water van de Doorslag, bij blok B1 is dat de kruising met de Koekoekslaan waar de tram City binnenkomt en bij blok C5 de kruising met de Wijkerslootweg en de A.C. Verhoefweg.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

21

ENTREES, EXPEDITIE, OPENBARE FIETSENSTALLING

B2

C2

4.3 BESTEMMINGSPLAN Het bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein omsluit een aantal gebieden die reeds in ontwikkeling zijn en waarvoor separaat bestemmingsplannen zijn of worden opgesteld. Dit betreft de HN-locatie, de Doorslagzone, het stationsgebied en blok B1 en de Erfstede. Het nieuwe bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein voorziet in een scherper gedefinieerd ruimtelijk kader voor de nog te bestemmen blokken in Oost (NVM-Dyade locatie, politiebureau) en het stationsgebied (blok B3 ABC-locatie). Voor West is het bestemmingsplan globaler omdat voor de blokken C1-C5 de exacte contouren nog niet bekend waren.Het bestemmingsplan City is op 2 oktober 2024 onherroepelijk geworden.

F

3

Voor City geldt het Omgevingskwaliteitsplan dat een globaal kwaliteitskader biedt voor heel City. In de ontwikkelkaders van de nog te ontwikkelen blokken, waaronder voorliggend document, worden nadere eisen gesteld op het gebied van onder andere duurzaamheid, massaopbouw, beeldkwaliteit, woonprogramma en mobiliteit.

B1

Uitgangspunt voor locatie B3 is dat er een stedelijke, flexibele en hoge plint wordt gerealiseerd en dat deze bijdraagt aan een prettig verblijfsklimaat. Het bestemmingsplan biedt ruime mogelijkheden voor de invulling van de plint (Centrum – B3: detailhandel, dienstverlening, horeca) maar door de ruimtevraag van onder meer de fietsenstalling(en) en de woningentrees is er beperkt ruimte voor aanvullende functies.

4.4 RUIMTELIJKE EN ORANISATORISCHE PRINCIPES BLOK B3 ABC-LOCATIE entrees voorzieningen en woningen

In de volgende paragrafen worden voor de nieuw te realiseren bebouwing in City de te hanteren ruimtelijke en organisatorische principes nader toegelicht.

inpandige expeditie met inrit en uitrit

F

zoeklocatie openbare fietsenstalling

0

10

50

4.4.1 ROOILIJNEN Het nieuw te realiseren bouwblok heeft kwalitatief hoogwaardige wanden naar het (aangrenzende) openbaar gebied. Op de kaart is aangegeven waar de bebouwing de rooilijnen volgt, zodat er een heldere en duidelijke begrenzing naar de openbare ruimte ontstaat. Het gaat om de volgende structuren: de Passage (westplein) Plein 1971; Weverstede; entree garage ABC-locatie; De overige rooilijnen grenzen aan het ABC-complex, deze aansluiting aan de bestaande bebouwing dient ook op een hoogwaardige manier te worden vormgegeven.

22

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

23

eden blok ABC locatie

Doorsneden blok ABC locatie

MOGELIJKE DOORSNEDEN BLOK B3 C

B

4.4.2 BOUWMASSA EN WINDHINDER

32m

17m

Om een aangenaam verblijfsklimaat te realiseren moet rekening gehouden worden met het beperken, dan wel uitsluiten van windhinder bij de hoge bouwvolumes. De gemeente heeft voor West en het stationsgebied reeds een eerste windstudie laten verrichten. Bij het ontwerp van blok B3 ABC-locatie is het verplicht een studie te doen naar de mogelijke windhinder bij de te realiseren bouwvolumes.

17m

Doorsneden blok ABC locatie plint ≥ 4,5m

plint ≥ 4,5m

inrichting ntb

inrichting ntb 3.0

Voor blok B3 ABC-locatie is een geleding in hoogte mogelijk met een hoogteaccent aan de Weverstede van maximaal 50m en aan Plein 1971 een hoogteaccent van maximaal 32m. De accenten worden geflankeerd door lagere volumes waarvan de hoogten zijn aangegeven op de kaart op pagina 20, aan Plein 1971 en de Zuidstedeweg is dat maximaal 20m. Aan de Passage (westplein) is dat maximaal 17m in verband met de bezonning Ruimtelijke Ontwikkeling van de bestaande bebouwing aan de noordzijde van de Passage en de Stedenbouw openbare ruimte.

var

var

doorsnede A-A Westplein

snede A-A Westplein

≥ 10.5

var

doorsnede B-B Plein 1971 Nieuwegein doorsnede B-B Plein 1971 Ruimtelijke Ontwikkeling

50m

Nieuwegein

Stedenbouw

doorsnedes blok ABC Dat.: 21-06-2024

doorsnedes blok ABC

seed_ro2d

Get.: AL

Schaal: 1:500

Form.: Formaat Blad: 1 van 1

Dat.: 21-06-2024

Aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend. postbus 1, 3430 AA Nieuwegein

Martinbaan 2

tel. 14 030

fax. 030 60 48 781

postbus 1, 3430 AA Nieuwegein

doorsnede C-C Weverstede

C5

Nieuwegein

C3

Ruimtelijke Ontwikkeling Stedenbouw

A

C4

B

doorsnedes blok ABC

B1

Dat.: 21-06-2024

4.4.3 GELEDING Martinbaan 2

tel. 14 030

fax. 030 60 48 781

e-mail: stedenbouw@nieuwegein.nl

4.4.4 ORIËNTATIE

A

doorsnede C-C Weverstede

C2

seed_ro2d

C

var

B2

Get.: AL

Schaal: 1:500

B

Form.: Formaat Blad: 1 van 1

Aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend. postbus 1, 3430 AA Nieuwegein

C

var

Form.: Formaat Blad: 1 van 1

Blok B3 ABC-locatie is voorzien van een verticale geleding, waarmee het beeld ontstaat dat verschillende panden binnen het bouwblok zelfstandig op de grond staan. Het blok mag niet te massief ogen. Binnen het bouwblok is architectonische verwantschap goed mogelijk. Het bouwblok bestaat uit afzonderlijk herkenbare delen die door hun geleding een verrijking vormen voor het beeld en de afzonderlijke programmaonderdelen herkenbaar maken.

plint ≥ 4,5m

C1

Schaal: 1:500

Aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend.

e-mail: stedenbouw@nieuwegein.nl

inrichting ntb

inrichting ntb

seed_ro2d

Get.: AL

Martinbaan 2

tel. 14 030

fax. 030 60 48 781

e-mail: stedenbouw@nieuwegein.nl

Blok B3 ABC-locatie is georiënteerd op de Passage (westplein), Plein 1971 ter hoogte van de tramhalte en de Weverstede en communiceert met de openbare ruimte en reageert op de omgeving. Bergingen en stallingsgarages grenzen zo min mogelijk direct aan het openbaar gebied. De fietsenstallingen moeten goed en makkelijk bereikbaar zijn vanuit het openbaar gebied. In de architectuur van het gebouw moet tot uitdrukking komen hoe de relatie van de bebouwing met de openbare ruimte samenhangt. Het blok heeft een eigen identiteit en de architectuur reageert op de omgeving. De voorzieningen voor de ontsluiting van het bouwblok zijn nadrukkelijk onderdeel van de opgave en worden binnen het bouwblok opgelost. Het bouwblok past in maat en schaal bij de levendige moderne binnenstad.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

25

4.4.5 FLEXIBELE STEDELIJKE PLINT

pandsgewijze architectuur als leidraad voor de ontwikkeling van het grote blok

De stedelijke plint vormt een belangrijk kwaliteitsaspect van de verschillende bouwblokken in West en het stationsgebied en dat geld ook voor blok B3 ABC-locatie. De plinten moeten daarom overal een verdiepingshoogte hebben van minimaal 4,50 meter ter versterking van het binnenstedelijk karakter en het borgen van flexibiliteit voor de invulling met verschillende functies. Doel is om de mate van toekomstbestendigheid te vergroten. De plint is verder transparant, representatief, royaal en levendig. In het bouwblok moeten meerdere entrees gerealiseerd worden. De entrees vormen een verbijzondering en integraal onderdeel van de gevel, dat geldt ook voor de fietsenstallingen. Aan de zijde van de trambaan is in de plint ruimte voor ondersteunende detailhandel, horeca, dienstverlening of maatschappelijke voorzieningen zeer wenselijk.

gevel van hout

7.2.2 Extensieve daken Alleen als de draagkracht dit niet toelaat kunnen in City ook extensieve groene daken worden aangelegd. De substraatlaag van deze extensieve daken is meestal minder dan 15 cm waardoor deze daken licht zijn en vrijwel overal toegepast kunnen worden, zelfs bij schuurtjes en bushokjes. Geschikte beplanting voor extensieve daken zijn sedum, mos, kruiden en gras. De veel toegepaste sedumdaken leveren weliswaar nectar voor algemene bestuivers (generalisten), maar hebben verder een beperkte ecologische waarde. Echter, de substraatdiktes voor sedum en kruiden verschillen niet veel, de voorkeur heeft dan altijd om een kruidenmengsel te gebruiken, al dan niet in combinatie met (inheemse) sedums. Het type vegetatie wat mogelijk is, is afhankelijk van de dikte van het substraat.

4.4.6 GROENE DAKEN Blok B3 ABC-locatie heeft geen eigen binnenterrein maar de daken van de lagere bouwdelen kunnen worden vergroend en toegankelijk worden gemaakt voor de bewoners. De gemeente ziet graag dat ook het bestaande dak van de ABC-locatie wordt vergroend zodat dit bijdraagt aan een optimale groene beleving van City door de toekomstige bewoners van blok B3 ABC-locatie en de bestaande appartementen die grenzen aan de Markt en de Passage. Doelstelling is om de vergroening van de stad zichtbaar en beleefbaar te maken voor bewoners. Ambitie is zoveel mogelijk waterberging op de daken van de gebouwen en mogelijk het dak van de ABC-locatie te realiseren en maximaal in te zetten op circulair water (zie ook H5 over Duurzaamheid).

Sedum • Voor een sedumdak wordt een minimale substraatBron: Bronbewoners-stadseiland.nl dikte van 6-8cm nodig geacht. doorlopende flexibele alsopmoestuin (Handrei• Het gewicht van een met water verzadigd sedumdak Fruitbomendaktuin worden geplant dak erasmus MC (bron groeien met groen). Dakakker Rotterdam (rechts) hoge plint met 6-8cm substraat is circa 100 – 120 kg/m2. king Nieuwegein Natuurinclusief) Kruiden Daktuin in Rotterdam Plantensoorten Nieuwegein City • https://www.debolderik.net/mengsel_details. Eetbaar groen • Voor een kruidenrijk dak met wilde bloemen is een php?id=89&naam=E3+Eetbaar+bloemenmengsel+De ecologische functie vanminimale een intensief groen dak Intensieve daken kunnen ook gebruikt worden door substraatdikte van 10cm gewenst, maar meerjarig+inheems bewoners, bijvoorbeeld als daktuin. Hierbij kan ook Het park. dak kan Het hierna ingezaaid en/ benaderd dat van een tuinliever totmeer een(15cm). simpel de link gelegd worden naar de fruitteelt uit de reof aangeplant worden. zorgt voor een habitat voor planten en dieren en het Kosten en beheer gio. De daktuinen kunnen deels gebruikt worden als • Het gewicht van een verzadigd kruidenrij dak met 10 Bij de aanleg van een intensief groen dak moet moestuin met eetbare bessenstruiken als doornloze fungeert alsjeeen ecologische stapsteen.

cm substraat is circa 150-170 kg/m2 en met 15 cm denken aan bedrag tussen de €80,- en €250,- per m2. braam, aardbeien, framboos, zwarte, blauwe en rode substraat circa 225 kg/m2 Bij deze daken is regelmatig onderhoud nodig wat bessen. Maar ook met kleine fruitbomen als appel, op groene daken kan heel gevarieerd vergelijkbaar is met een gewoneDe tuinvegetatie of park. peer, kers en eetbare bloemen en kruiden. Tuinkruiden als bieslook, rozemarijn, oregano, munt, citroenzijn. Om een echte bijdrage te leveren aan de biodimelisse, peterselie, salie, basilicum, maar er zijn ook versiteit in City kan het beste aangesloten worden op vele eetbare wilde kruiden. Voorbeelden van eetbare de visie en gebruik gemaakt worden van de kenmerkruiden zaadmengsel:

•

https://www.cruydthoeck.nl/winkel/c1-eetbaar-bloemenmengsel-voor-culinaire-avonturen/p2532 https://www.bolster.nl/zadenpakket-eetbare-bloemen/p2997

Bron: mooiwatplantendoen.nl

•

daktuin als park voor bewoners (Handreiking Nieuwegein Natuurinclusief)

26

Struiken en bomen Het toepassen van struiken en bomen is specialistisch werk. Er moet rekening gehouden worden met substraatdiktes, waterregulatie en veiligheid. Voor waterregulatie wordt vaak gewerkt met een systeem Blok B3hoog ABC-locatie met vlotters die de grondwaterstand genoeg kan aan drie zijden worden aangesloten op de nutsvoorzieningen (water, elektra, data en riool), aan de zijde van de Weverhouden. Er moet voorkomen worden dat de bomen stede, de westzijde verdrogen en herplanting kan ook ingewikkeld zijn.die tegenover het tramstation ligt aan Plein 1971 en de Passage (westplein). Zeker niet alle bomen en struiken zijn geschikt op da-In de Weverstede zijn veel doorgaande nutstracees gesitueerd. Voor inpandige transformatorruimte is een locatie aan de ken. Kwekerijen hebben tegenwoordig speciaal de voor inrit van de parkeergarage van de ABC-locatie voor de hand liggend. Aan kende soorten. De omstandigheden op het dak zijn daken gekweekte varianten van bomen. Deze zijn de inrit is aan de zijde van de markt reeds een trafo aanwezig. De afmevaak extreem voor planten, veel wind en snel last van vaak laagblijvend, meerstammig en met oppervlakkitingen van de transformatorruimte zijn 4m breed aan de gevelzijde en droogte. Planten van de hogere, zandige delen van de ge wortelgroei. Laat dan ook altijd een specialist tijdig 3m diep.

Op deze locatie kan ook ruimte worden gereserveerd voor een uiterwaarden en droge zandruggen zijn hierop aangemeekijken met het ontwerp. Geschikte bomen en WKO-ruimte en eventueel een inkoopstation van stadswarmte ten behoeve past. Op daktuinen kan tevens de link gelegd worden struiken die in ieder geval passen bij Nieuwegein zijn: van de warmtapwatervoorziening. Aan de zijde van de trambaan wordt in naar fruitteelt uit de regio. Nieuwegein city Natuurinclusief -47 de bebouwing het relaishuis van de tram opgenomen. Hiervoor zijn tijdens Wetenschappelijke naam Nederlandse naam de aanleg van het nieuwe tramstation al voorzieningen opgenomen. Kruiden en vaste planten Acer campestre Veldesdoorn (B) Er zijn speciale dakmengsels met meerjarige kruiden Betula sp. Berk (B) engevel vasteals planten die bestand groene onderdeel van dezijn tegen de omstanCarpinus sp Haagbeuk (B) digheden op daken. Voor Nieuwegein kenmerkende Tilia sp. Linde (B) architectuur soorten die terug kunnen komen op groene daken Mespilus garmanica Mispel (B) zijn wilde marjolein, veldsalie, grote tijm en inheemse Sorbus aucuparia Gewone lijsterbes (B/H) sedums muurpeper en wit vetkruid. Deze soorten Cornus mas Gele kornoelje (H) - ONTWIKKELKADER CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER komen ook CITY voorNIEUWEGEIN op de droge delen van de uiterwaarCornus sanguinea Rode kornoelje (H) den van de Lek.

Euonymus europaeus Wilde kardinaalsmuts (H)

4.4.7 AANSLUITING NUTSVOORZIENINGEN, INPANDIGE TRAFO, WKO EN RELAISHUIS TRAM

Salix caprea

Boswilg (H)

27

B2

C2

AANSLUITING NUTSVOORZIENINGEN, BEHUIZINGEN TRAFO, WKO EN RELAISHUIS TRAM

4.5 BEELDKWALITEIT EN ARCHITECTUUR

zijd

Voor bouwblok B3 ABC-locatie is door de ontwikkelaar een architect geselecteerd in afstemming met het Q-team. Beeldkwaliteit en architectuur zijn belangrijke onderwerpen voor de inpassing van de bebouwing op deze complexe locatie. Er zijn reeds verkennende studies voor deze locatie gedaan en het Q-team heeft hier al op gereageerd. Het Q-team blijft tot en met het definitieve ontwerp toetsen op de kwaliteit.

ea

3

luit ans en nut se ioo nr l

4.5.1 MATERIALISERING GEVELS anslu iten nuts en

riool

zoekgebied trafo

zijde a

De toegepaste materialen in de gevels hebben variatie en een warme uitstraling, bij voorkeur biobased materialen. Leidend principe is dat het kleurenpalet van de gevels een vrije keuze is, maar donkere gevels zijn ongewenst vanuit de beleving en de bijdrage aan de klimaatadaptatie. Het gebruik van zoveel mogelijk circulaire materialen is gewenst en zal in de beoordeling van de plannen worden meegenomen, zie ook paragraaf 5.4.

5

B1

T

4.5.2 ENERGIEOPWEKKING GEVEL EN DAKEN aansluitzijde voor nutsvoorzieningen zone voor trafo en WKO

T

relaishuis tram

0

28

10

50

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

Voor blok B3 ABC-locatie geldt dat in de hogere delen van de gevel op het zuiden (aan de Zuidstedeweg) een architectonisch hoogwaardige toepassing van zonnepanelen mogelijk is om het aandeel hernieuwbare energie binnen BENG 3 te verhogen. Echter zonnepanelen in de gevel hebben een negatieve invloed op de MilieuPrestatieGebouw (MPG) en de DPG-score (DuurzaamheidsPrestatie Gebouwen). Het verminderen van het energieverbruik heeft daarom de voorkeur. Zonnepanelen op daken worden in principe boven de 20 meter gerealiseerd. Uitzondering hierop is het bestaande dak van het ABC-complex, waar een combinatie van vergroening en het toepassen van zonnepanelen voorstelbaar is. Hierbij dient te worden aangetoond dat het groen voldoende kwaliteit heeft en bijdraagt aan de groene beleving van het binnengebied.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

29

4.5.3 GROENE GEVELS EN DAKTUINEN

zonnepanelen op een aantrekkelijke wijze verwerkt in gevel

De eerste 4 bouwlagen dragen bij aan de groene beleving, de biodiversiteit van de stad en het tegengaan van hittestress door een begroeiing, bijvoorbeeld met klimplanten. Voor de hogere bouwlagen geldt dat het toevoegen van groen aan de gevel of het realiseren van zichtbaar groen in de daktuinen bijdraagt bij aan de leefbaarheid van City en door bewoners en bezoekers positief wordt gewaardeerd. Voor blok B3 geldt dat de vergroening ook dient te worden gezocht op de lagere bouwdelen en op het bestaande dak van het ABC-complex.

groene gevel draagt bij aan de groene beleving op straat

4.6

TOEGANKELIJKHEID

Bron: RdV

Bron: Sweco

4.6.1 ENTREES

Gelaagdheid met bomen, struiken, klimplanten en balkons. Eindhovenomgeving groene gevels als tegenwicht tegenMedina de steninge

Gelaagdheid en structuur: In stedelijke gebieden kunnen natuurlijke overgangen worden nagebootst met structuur en gelaagdheid van de vegetatie. Dit kan worden vergeleken met een natuurlijke overgang van bos naar grasland. Deze bosrand benadering bestaat uit bomen, struiken, vaste planten en kruiden. Denk in het ontwerp aan bomen met een ondergroei van struiken en vaste planten. Door deze gelaagdheid worden ecologische verbindingen horizontaal en verticaal versterkt. Bij

gebouwen kan deze gelaagdheid terug komen via het maaiveld, gevel en daken. Ook kunnen gebouwen onderling worden verbonden met klimplanten.

voorjaar en het late najaar voedsel nodig. Een goed hulpmiddel hiervoor zijn bloeibogen. Hierbij kies je planten op bloeiperiode en zorg je dat er jaarrond voldoende bloemen aanwezig zijn. Ook kan hierbij 7.2.2 en Extensieve daken Bloeiboog, drachtwaardplanten specifiek gekeken worden naar de vliegtijd van de Alleen als draagkracht niet toelaat kunnen in Wilde bijen, vlinders en de andere insectendit hebben gewenste bijen en vlinders. City ook en extensieve worden aangelegd. verschillende planten bloemengroene nodig. daken Zo hebben substraatlaag van deze extensieve vlinders naastDe nectarplanten (drachtplanten) speci- daken is meestal minder 15 cmop waardoor deze fieke planten nodig waardan ze eitjes leggen en de daken licht zijn en vrijwel overal toegepast kunnen worden, zelfs bij rupsen het bladgroen van kunnen eten (waardplanschuurtjes bushokjes. beplanting voor hebbenen gedurende deGeschikte verschillende ten). Wilde bijen extensieve zijn sedum,voldoende mos, kruiden en gras. perioden dat ze actief zijndaken (vliegperioden) veel toegepaste sedumdaken leveren weliswaar voedsel nodigDe in de vorm van nectar en stuifmeel. nectar voor algemene bestuivers (generalisten), maar hebben verderdat eenerbeperkte ecologische waarde.

Zorg in het beplantingsplan veel verschillende Echter, de substraatdiktes voorwaardsedum en kruiden (wilde) planten gebruikt worden met zowel verschillen niet veel, de voorkeur heeft dan altijd om planten als drachtplanten. Waardplanten worden kruidenmengsel gebruiken, al dan niet in comvaak vergeten,een maar zijn essentieelte om City vlinderbinatie met (inheemse) Het type vegetatie vriendelijk te maken. Daarnaast is eensedums. flinke variatie wat mogelijk is afhankelijk van de dikte van het aan drachtplanten nodig dieis,bloeien in verschillende seizoenen.substraat. Insecten hebben ook in het vroege

fruitbomen worden geplant op dak (Handreiking Nieuwegein Natuurinclusief)

MC (bron groeien met groen). Dakakker Rotterdam (rechts)

worden door ierbij kan ook elt uit de re-

30 •

https://www.debolderik.net/mengsel_details. php?id=89&naam=E3+Eetbaar+bloemenmengsel+meerjarig+inheems

voorbeeld van sedum dak op supermarkt geSedum combineerd met PV wordt een minimale substraat• Voor een sedumdak •

4.6.2 TOEGANKELIJKHEID GEBOUW EN WONINGEN Blok B3 ABC-locatie ligt in een zorgcirkel vanwege de goede bereikbaarheid en de vele voorzieningen in de omgeving. In de bijgevoegde Richtlijn Wmo-proof zijn aanvullende eisen opgenomen om deze woningen zoveel als mogelijk levensloopbestendig te maken. Ook dienen de woningen te voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW).

Bron: Ecopedia

(Handreiking Nieuwegein Natuurinclusief)

Aantrekkelijk beplantingsplan Bij elke functie die het groen heeft zijn er mogelijkheden om de biodiversiteitswaarde te optimaliseren. Geef voldoende aandacht aan een beplantingsplan dat aantrekkelijk is voor mens én dier. Beplanting die aantrekkelijk is voor bijen en vlinders, bloemrijk, gevarieerd en daarmee ook aantrekkelijk voor mensen. Pas gelaagdheid en structuur toe en zorg bij de keuze in beplanting voor veel variatie en een lange bloeiperiode.

Blok B3 heeft geen woningen op de begane grond, voor de appartementen op de verdiepingen dienen minimaal twee volwaardige entrees te worden opgenomen in het blok. De entrees zijn herkenbaar en vormen een integraal onderdeel van de gevel. De ontsluiting van de bewonersparkeergarage loopt via de entree van de ABC-parkeergarage. De entree van het loadingdock loopt eveneens via de inrit van de ABC-parkeergarage. Deze entree is afsluitbaar en het laden en lossen zorgt niet voor extra geluidsoverlast naar omwonenden. De uitgang van het loadingdock van het ABC-complex is aan de Weverstede gesitueerd en is eveneens afsluitbaar. Alle opslag van het ABC-complex vindt inpandig plaats.

Nieuwegein city Natuurinclusief - 28

dikte van 6-8cm nodig geacht. Het gewicht van een met water verzadigd sedumdak met 6-8cm substraat is circa 100 – 120 kg/m2.

Kruiden CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER • Voor een kruidenrijk dak met wilde bloemen is een minimale substraatdikte van 10cm gewenst, maar liever meer (15cm). Het dak kan hierna ingezaaid en/ of aangeplant worden.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

31

klimplanten in de volle grond voor de eerste 4 lagen

groene gevel met bewateringssysteem als optie

5.0

DUURZAAMHEID Duurzaamheid en klimaatadaptatie zijn belangrijke ambities in City. In de Gebiedsopgave City 2019 is voor wat betreft het realiseren van de duurzaamheidsambities ingezet op de thema’s groen en natuurinclusiviteit, water, energie, mobiliteit en circulair bouwen. Ter concretisering hiervan is de kaderstellende Duurzaamheidsvisie City opgesteld en op 29 april 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Beide documenten zijn integraal uitgangspunt en leidend voor het Ontwikkelkader van blok B3 ABC-locatie en de verdere planuitwerking daarvan.

groen dak onder de 20m

boven de 20m voorkeur voor zonnepanelen met groendak

Duurzaamheid is op een aantal gebieden goed meetbaar en kwantitatief uit te drukken. Echter op onderdelen kunnen verschillende duurzaamheidsambities en eisen elkaar ook tegenspreken. Daarnaast is de locatie van een ontwikkeling ook een bepalende factor. Een gebouw dat met een beperkte footprint de hoogte in gaat heeft andere mogelijkheden én uitdagingen dan een gebouw met een groot dakoppervlak. De techniek en methodiek zijn volop in ontwikkeling, waardoor bijvoorbeeld bij een GPR-score het versiegebruik van de methodiek tot verschillende uitkomsten kan leiden. Verschillende locaties en gebouwmassa’s zijn daarom beperkt met elkaar vergelijkbaar. Dit is voor de ontwikkelingen in City ook het geval. Vanwege deze beperkte vergelijkbaarheid en de snelle ontwikkelingen op duurzaamheidsgebied wordt in City de integrale duurzaamheidsambitie per ontwerpfase getoetst door het Q-team. Hierbij wordt per ontwikkelingslocatie gekeken naar de (on)mogelijkheden, de door de ontwikkelaar voorgestelde duurzaamheidsprestatie en de hierbij gemaakte afwegingen. Ontwikkelende partijen worden uitgedaagd hierin de optimale balans op te zoeken, door met een goed afgewogen, ambitieus, locatiespecifiek en integraal verhaal te komen op het gebied van duurzaamheid.

Voor de duurzaamheid van de bebouwing van blok B3 ABC-locatie wordt in beginsel een gemiddelde GPR Gebouwscore van minimaal 8,4 gevraagd, gebaseerd op GPR-versie 4.4. Indien daaruit blijkt dat de gevraagde GPR-score niet haalbaar is, bepaalt het Q-team per fase (VO, DO) of dit integrale verhaal voldoet, ofwel dient te worden aangescherpt. Voor het bouwblok dient bij oplevering een GPR-certificaat te worden afgegeven. Het GPR-certificaat laat zien dat het gebouwontwerp is getoetst op kwaliteit door een GPR Gebouw Expert of Assessor. De GPR wordt al vanaf het begin van de ontwikkeling gebruikt omdat zodoende direct het duurzaamheidseffect van bepaalde keuzes inzichtelijk wordt. Bij het VO en DO wordt dit getoetst door het Q-team. De GPR-score is het gewone gemiddelde van de vijf thema-scores. Optioneel kan van de DPG-module

32

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

33

gebruik worden gemaakt, dan is de berekening als volgt: de DPG-score (energie en milieu) telt voor 2/5 mee, de andere drie thema-scores (gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde) tellen ieder voor 1/5 mee. Het gemiddelde van de scores vormt uiteindelijk de GPR-score op basis van de DPG-methodiek. Welke methode gebruikt wordt is vrij te kiezen. In dit hoofdstuk wordt aanvullend per thema uitgewerkt aan welke minimale voorwaarden dient te worden voldaan bij het ontwikkelen van blok B3. schematische weergave gebieds-WKO voor warmte en koude

5.1 GROEN EN NATUURINCLUSIEF Op het gebied van vergroening van City en een natuurinclusieve stad gelden de volgende eisen voor blok B3 ABC-locatie: • Partijen worden uitgedaagd natuur inclusief te ontwerpen (zie hiervoor de bijlage Handreiking Nieuwegein City Natuurinclusief) en positief bij te dragen aan de biodiversiteit van City en de directe omgeving; er dient gebruik te worden gemaakt van de in deze bijlage opgenomen soortenlijst; • Natuurinclusieve maatregelen hebben de voorkeur boven (civiel)technische; • De eerste 4 verblijfslagen dragen bij aan de groene beleving en versterken de biodiversiteit; • De eerste 4 verblijfslagen dragen bij aan het tegengaan van hittestress door vergroening; • Partijen worden gevraagd actief te zoeken naar een optimale groenblauw inrichting van het daarvoor geschikte dakoppervlak; • Dakoppervlak tot 20 meter hoog wordt waar mogelijk intensief groen ingericht; • Op privaat terrein wordt een groot deel van de neerslag (50 mm) van een hevige bui (1/100 jaar), 70 mm in een uur) verwerkt (geïnfiltreerd, vastgehouden en/of geborgen) in voorzieningen op privaat terrein.

De voorzieningen voeren de eerste 24 uur vertraagd (niet extra) af en zijn in maximaal 60 uur weer beschikbaar (range 48-60 uur); • In het ontwerpprincipe is het uitgangspunt op het gebied van hemelwater: vasthouden → bergen → hergebruiken → vertraagd afvoeren; • Het dakoppervlak van de ABC-locatie wordt ingericht met groen, eventueel in combinatie met pv-panelen. In het geval van het dakoppervlak van de Albert Heijn kan dit niet worden afgedwongen, wel spant de ontwikkelaar zich maximaal in dit groen in te richten; • De aanplant van vegetatie gebeurt bij voorkeur in de volle grond.

5.2 WATER EN NIEUWE SANITATIE Er dient zorgvuldig onderzocht te worden in hoeverre maximale waterbesparing kan worden gerealiseerd binnen het bouwblok. Denk daarbij bijvoorbeeld aan (extreem) waterzuinige toiletten. Er dient zo min mogelijk drinkwater te worden gebruikt als irrigatiewater.

34

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

35

5.3 ENERGIE • Voor verwarming en koeling van het gebouw dient aangesloten te worden op een bestaand WKO-systeem in City, ofwel een nieuw systeem te worden aangelegd binnen de kaders van het Bodemenergieplan City. Als niet wordt gekozen voor een WKO-systeem dient er gebruik te worden gemaakt van een ander energiesysteem met minimaal dezelfde duurzaamheidsprestatie; • Eventuele bronlocaties en leidingentracés dienen altijd te worden afgestemd met de Gemeente Nieuwegein. Het zoeken naar optimalisaties en koppelkansen wordt gestimuleerd; • PV wordt niet toegepast op daken lager dan 20 meter hoog; • Een zo laag mogelijke gebouwgebonden energievraag is het uitgangspunt; • PV in de gevel is toegestaan mits dit op een hoogwaardige architectonische wijze gebeurt; • Er dient gezocht te worden naar een optimale oriëntatie van de PV op de daken; • Het zoeken naar een goede balans en of combinatie tussen groene daken en energieopwekking op de daken is wenselijk; • Er wordt waar mogelijk tijdens de bouw gebruik gemaakt van elektrisch materieel.

afspraken voor moeten maken. En waarvoor we, om die keuzes te onderbouwen, aanvullend onderzoek is of nog wordt gedaan. De daar5.4 CIRCULARITEIT voor beschikbare stukken zijn bij het raadsvoorstel gevoegd. Dat betreft: ▪ ▪ ▪ De zeven voor City Nieuwegein relevante SDG’s conDehet zeven voor City Nieuwegein relevante SDG’s form Koersdocument en de gebiedsopgave

opslag herbruikbare materialen

conform het Koersdocument en de gebiedsopgave

Aan de hand van deze SDG’s worden in het navolgende de uitkomsten van het duurzaamheidsonderzoek nader toegelicht. Daarbij wordt tevens aangegeven voor welke van deze thema’s nog nader onderzoek is/wordt verricht om tot een nadere onderbouwing te komen van een aantal reeds gemaakte of nog te maken keuzes op systeemniveau. Daarbij zijn alle zeven genoemde SDG’s voor de duurzaamheid van City weliswaar even belangrijk, maar een aantal zijn meer ‘sturend’, terwijl andere meer ‘volgend’ zijn. 36 CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER Als voorbeeld noemen we klimaatmaatregelen (SDG13) die je neemt om niet alleen wateroverlast tegen te gaan, maar ook om droogte te

De gebouwde omgeving is goed voor een groot deel van het grondstoffengebruik, energiegebruik en watergebruik in ons land. Bovendien bestaat de helft van ons afval uit bouw- en sloopafval. Hergebruik daarvan gebeurt weliswaar op grote schaal, maar is niet circulair. Zuiniger omgaan met grondstoffen door anders te denken over bouwproducten, ze anders te ontwerpen en productieprocessen anders in te richten, dat is wat beoogd wordt met circulair bouwen. Daarom gelden voor blok B3 ABC-locatie de volgende eisen:

aanvullend (ontwerpend) onderzoek op gebied van groenblauwe maatregelen door Sweco en AM Landskap; aanvullend onderzoek op het gebied van bodemenergie door Merosch en IF Technology; aanvullend onderzoek op het gebied van (afval)water en (nieuwe) • Minimaal de helft van alle inkomende materialen is secundair of biobasanitatie door LEAF en een consortium onder leiding van KWR in sed, waarbij de voorkeur uitgaat naar biobased. Daarnaast is evenzoveel materiaal einde levensduur herbruikbaar of recyclebaar. Er dient bij het kader van hetbijTopsectorenbeleid Water en de TKI Waterde omgevingsvergunningaanvraag inzichtelijk te worden gemaakt welke technologie. materialen er in welke hoeveelheden zijn gebruikt; • De ontwikkelaar dient verantwoording af te leggen over de milieukwaliteit van de gekozen materialen, bijvoorbeeld op grond van NIBE’s Milieukwalificatie (best, goed, aanvaardbaar, minder goed, af te raden op grond van LCA’s) en daarbij aan te geven het percentage gebruikte primaire en secundaire grondstoffen; • Met het oog op de toekomstige demontage van gebouwen na einde levensduur en hergebruiksmogelijkheden van grondstoffen en materialen worden ontwikkelaar en bouwer, maar ook architecten, constructeurs en installateurs, nadrukkelijk gevraagd aandacht te besteden aan de losmaakbaarheid van verbindingen en toegankelijkheid van de verbindingen.

Met het oog op een duurzame ontwikkeling van City als duurzame stad en gemeenschap (SDG11) zijn er aldus vier SDG’s die geprioriteerd kunnen worden. Biodiversiteit, gezondheid en welzijn volgen daar uit, terwijl circulair bouwen (SDG12), wat nog niet genoemd is, in eerste instantie vooral op gebouw niveau zal worden geregeld en vastgelegd in ontwikkelkaders en tenderdocumenten. In het navolgende is dat steeds aangegeven. CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

6

37

impressie Voorstede en Weverstede

6.0

VERKEER EN OPENBARE RUIMTE 6.1 MOBILITEIT EN PARKEREN

impressie aanlanding Kolfstedetunnel en keerlus voor blok B3 ABC-locatie

In het stationsgebied wordt een hoogwaardig binnenstedelijk woonmilieu gerealiseerd waarbij langzaam verkeer en het stimuleren van OV-gebruik prioriteit krijgen. Voor voetgangers is er een route buiten Cityplaza om voorzien van Plein 1971 met het nieuwe OV-knooppunt naar de Markt en het Stadsplein. De ontsluiting van de parkeergarage voor de bewoners loopt via de entree van de openbare parkeergarage en heeft daarmee geen impact op de kwaliteit van de openbare ruimte. Voor de auto ontsluiting van blok B3 wordt gebruik gemaakt van de Weverstede en de Voorstede. De ontsluiting van het bouwblok en van het plangebied moeten de toestroom van expeditie/distributie (Albert Heijn, C&A, pakketdiensten) aan kunnen. Voor de expeditie van de winkels aan de Markt wordt een keerlus in halfverharding voorgesteld in het plantsoen bij de Kolfstedetunnel. De minimaal benodigde ruimte voor nooddiensten, vuilnisophaal, bezorgdiensten, etc. is daarbij maatgevend om zo min mogelijk verharding toe te passen. Het ontwerpprincipe STOP dient gehanteerd te worden (prioriteit tijdens het ontwerp: Stappen (voetgangers) - Trappen (fiets) – Openbaar vervoer – Personenwagens). Er wordt bij de inrichting van de openbare ruimte rekening gehouden met de toegankelijkheid van minder validen en blinden en slechthorenden.

38

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

39

tabel parkeernormen City:

grootte bewoners parkeernorm

Sociale huurappartement tot 80m2 GO 0,3 goedkoop/middelduur huurappartement tot 80 m2 GO 0,3 duur huurappartement groter dan 80 m2 GO 0,6 goedkoop koopappartement tot 50m2 GO 0,5 middelduur koopappartement 50m2 tot 80m2 GO 0,6 duur koopappartement groter dan 80m2 GO 0,7

6.1.1 BEWONERSPARKEREN (AUTO) Het parkeren voor bewoners dient inpandig plaats te vinden binnen de uitgiftegrenzen. Bewoners kunnen geen aanspraak maken op een parkeervergunning voor het openbaar gebied. Voor het bewonersparkeren gelden de uitgangspunten uit bijgaande tabel met een gedifferentieerde norm naar woningtype en -grootte, en daarbij de mogelijkheid voor het toepassen van deelmobiliteit. Het is verplicht om voldoende elektrische laadinfra te realiseren. Bezoekers van blok B3 ABC-locatie worden zoveel mogelijk gestimuleerd op een andere manier dan per auto naar City te komen (zie het ontwerpprincipe STOP in de vorige paragraaf). Auto’s van bezoekers parkeren in de bestaande parkeergarages van City. Op termijn verdwijnen alle parkeerplaatsen in de openbare ruimte rondom blok B3 ABC-locatie en zijn bezoekers aangewezen op de bestaande garages onder en rond Cityplaza.

6.1.2 BEWONERSPARKEREN (FIETS EN OVERIG) Om te stimuleren dat bewoners en bezoekers van blok B3 ABC-locatie de fiets gebruiken is het belangrijk dat er voldoende en kwalitatief goede fietsvoorzieningen in en om het gebouw worden gerealiseerd. Minimale eisen zijn hierbij: • Elke woning dient minimaal 2 inpandige goed bereikbare fietsstallingsplaatsen te hebben waarbij de fietsrekken minimaal 40cm breed zijn; • Er dient voldoende inpandige ruimte te zijn voor buitenmodelfietsen, scootmobielen, bakfietsen, etc. • Bij het ontwerp van de inpandige fietsenstallingen wordt rekening gehouden met elektrische voertuigen en bijbehorende laadinfrastructuur.

6.1.3 OPENBARE FIETSENSTALLING De gemeente wil bezoekers van City stimuleren om met de fiets naar City en het OV-knooppunt te komen. Deze openbare fietsenstalling wordt één van de inpandige, bewaakte voorzieningen voor openbaar gebruik. In de binnenstad zijn in totaal 4 van dergelijke fietsenstallingsvoorzieningen voorzien waarvan er twee al zijn gerealiseerd, de Fietspomp en de Snelbinder. De fietsenstallingen kunnen de gedaante hebben van een losstaand bouwwerk of inpandig worden gerealiseerd als deel van een gebouw. Het laatste is het geval bij deze fietsenstalling. Het is nog niet bekend wat de exacte capaciteit wordt van deze fietsenstalling, dit wordt meegenomen in de verdere planontwikkeling.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

41

impressie openbare ruimte met keerlus

6.2 OPENBARE RUIMTE EN OMGEVING Nieuwegein werkt aan de vergroening en verduurzaming van City, verharding wordt alleen toegepast waar nodig. Voor begroeiing van de gevels van de ABC-locatie kan een geveltuin van 0,5m diep in de openbare ruimte worden gerealiseerd.

6.2.1 VERLICHTING Uitgangspunt is het hanteren van een basisverlichting rondom blok B3 ABC-locatie. Voor het hoogteaccent van blok B3 ABC-locatie is wellicht een passende aanlichting denkbaar, dit dient te worden afgestemd op het verlichtingsplan van de gemeente.

6.2.2 NUTSVOORZIENINGEN Nutsvoorzieningen en trafo’s worden geïntegreerd in de gevel en zorgvuldig vormgegeven en mee-ontworpen. Voor locatie B3 is een locatie aan de entree van de parkeergarage van de ABC-locatie de meest voor de hand liggende locatie, op deze locatie is er geen impact op de openbare ruimte van de route tussen Plein 1971 en de Markt. Liften en machineruimten worden binnen het bouwvolume gerealiseerd. Brandhydranten worden opgenomen in de gevel. De locatie van de brandhydranten dient te worden afgestemd met de gemeente ivm toegankelijkheid voor nood- en hulpdiensten en de opstelplek(ken).

6.2.3 KABELS EN LEIDINGEN In de Weverstede liggen al veel kabels en leidingen van waar het blok B3 kan worden aangesloten op riolering, nuts- en datavoorzieningen. Daarnaast zal naast het tramstation een nieuw tracee worden aangelegd waarop ook kan worden aangesloten.

6.2.4 AFVAL Afval inzameling is voorzien in ondergrondse afvalcontainers aan de Weverstede. Hier zijn zowel containers voor restafval, GFT, glas en papier voorzien.

6.2.5 BOUWFASE Voor de bouwfase is als leidraad het BLVC-kader City van toepassing, welke specifiek wordt aangepast voor blok B3 ABC-locatie. Op basis van dit kader dient een BLVC-plan te worden uitgewerkt en goedgekeurd door de gemeente, alvorens te kunnen starten met de bouw. 42

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

43

COLOFON: dit is een uitgave van de gemeente Nieuwegein: Gemeente Nieuwegein Bezoekadres: Stadsplein 1 3431 LZ Nieuwegein Telefoon: 14030 E-mail: city@nieuwegein.nl Postadres: Postbus 1 3430 AA Nieuwegein Website: www.city-nieuwegein.nl www.nieuwegein.nl oktober 2024

44

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER