2024-119 Rvs. Ontwikkelkader C3 City

Gemeenteraad

Onderwerp Ontwikkelkader C3 City Datum

Raadsvoorstel

23 april 2024

Afdeling E-mailadres opsteller j.spijker@nieuwegein.nl

2024-119

Portefeuillehouder

Marieke Schouten

Onderwerp Ontwikkelkader C3 City

Gevraagd besluit Het ontwikkelkader vast te stellen voor de ontwikkeling van blok C3 in City, met daarin de volgende vertrekpunten: a.

Realiseren hoogwaardig binnenstedelijk woonmilieu

b.

Realiseren ambities duurzaamheid en klimaatadaptatie

c.

Bijdrage leveren aan gevarieerd woonprogramma

d.

Bijdrage leveren aan duurzame mobiliteitsprincipe

Inleiding Met het vaststellen van het Koersdocument, Gebiedsopgave en Kaderstellende Duurzaamheidsvisie is de basis gelegd voor de herontwikkeling van Nieuwegein City. Dit met als doel om City de komende jaren tot een nog beter functionerende en vooral duurzamere binnenstad uit te laten groeien. Onderdeel van deze duurzame herontwikkeling is de ontwikkeling van een aantal bouwblokken, waaronder blok C3 in City-West. Voorliggend raadsvoorstel dient ertoe om het Ontwikkelkader voor dit blok vast te stellen. Het Ontwikkelkader bepaalt de randvoorwaarden waarbinnen de ontwikkeling van blok C3 moet plaatsvinden. Wat er aan vooraf ging Blok C3 is na blok C5 (Zadelstede) de tweede ontwikkeling in City-West waarvoor een Ontwikkelkader aan de gemeenteraad wordt voorgelegd ter vaststelling. De intentie is dat Woonin voor deze ontwikkeling de grond van de gemeente koopt en eigenaar wordt van de grond en het te bouwen blok. Met het ondertekenen van een Intentieovereenkomst zijn in november 2023 de afspraken tussen gemeente Nieuwegein en Woonin voor de ontwikkeling van blok C3 en de voorgenomen grondverkoop vastgelegd.

Bladnummer 2/5 Raadsvoorstel 23 april 2024

Gewenst effect Met het vaststellen van het Ontwikkelkader C3 wordt: •

Een bijdrage geleverd aan de hoogwaardige, duurzame ontwikkeling

•

Een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave van de gemeente

•

Vastgelegd wat de randvoorwaarden zijn voor de verdere

van City; Nieuwegein; planuitwerking van dit blok.

Argumenten 1.1 Hiermee realiseren we een hoogwaardig binnenstedelijk woonmilieu Blok C3 ligt op de hoek van City-West tegen Plein 1971 en de Zuidstedeweg. De noord- en westzijde grenzen aan het groene, autovrije hart van West. Het blok wordt gerealiseerd op het huidige bouwterrein, ongeveer op de plek van het reeds gesloopte Luifelstede gebouw. Aan Plein 1970, de oostzijde, dient een stedelijke plint met niet-woonfuncties te worden gerealiseerd die levendigheid toevoegt aan het plein. Het blok dient alzijdig georiënteerd te zijn. Een hoogteaccent tot maximaal 50 meter is mogelijk op de hoek van Plein 1970 en de Zuidstedeweg. Door een goed ontwerp en een diverse programmering draagt het blok bij aan de identiteit van een kwalitatief hoogwaardige binnenstad. Het centrum van Nieuwegein biedt een combinatie en verscheidenheid aan functies en hoogwaardige voorzieningen en is aantrekkelijk voor meerdere doelgroepen. Door het toevoegen van de woningen in blok C3 wordt ook het draagvlak van de voorzieningen in City vergroot. 1.2 Hiermee realiseren we de Ambities rondom duurzaamheid en klimaatadaptatie Duurzaamheid en klimaatadaptatie zijn belangrijke ambities in City. In de Gebiedsopgave City 2019 is voor wat betreft het realiseren van de duurzaamheidsambities ingezet op de thema’s klimaatadaptatie, energie, water, mobiliteit en circulair bouwen.

Ter concretisering hiervan is de kaderstellende Duurzaamheidsvisie City in 2021 vastgesteld. Deze duurzaamheidsvisie is integraal uitgangspunt en leidend voor het Ontwikkelkader C3 en de verdere planuitwerking daarvan. De duurzaamheidseisen zijn daarmee hoog en vernieuwende concepten en innovatieve duurzaamheidsmaatregelen worden gestimuleerd. Dat wordt onder andere concreet gemaakt door de ontwerpen te toetsen aan voorliggend Ontwikkelkader, maar ook door op deze kwaliteitscriteria te selecteren bij de keuze van de architecten. Het duurzaamheidsfonds kan eveneens een stimulerende rol vervullen richting een hoger ambitieniveau.

1.3 Hiermee realiseren we een bijdrage aan een gevarieerd woonprogramma Voor City-West is het uitgangspunt dat er een gevarieerd woonmilieu wordt gerealiseerd met een goede mix van diverse huur- en koopwoningen. Voor blok C3 zal Woonin circa 99 sociale- en 59 middeldure huurwoningen realiseren met een gemiddelde oppervlakte van respectievelijk 65 en 70 m2.

Bladnummer 3/5 Raadsvoorstel 23 april 2024

De beoogde doelgroep voor deze woningen is ouderen (minimaal 55+), waarbij voor de sociale huurappartementen 65-plussers voorrang hebben. Hiervoor is gekozen vanwege de ligging van blok C3 in een zorgcirkel, naast het toekomstige OV-knooppunt en nabij de voorzieningen van de binnenstad van Nieuwegein. Het is daarmee een aantrekkelijke woonplek voor ouderen en empty nesters die graag kleiner en/of dichterbij voorzieningen willen wonen. Dit bevordert daarmee ook de doorstroming binnen de stad vanuit eengezinswoningen. De appartementen dienen te voldoen aan de richtlijn Wmo-proof, waarin eisen staan op het gebied van toegankelijkheid en entrees. Ook is het belangrijk dat er kwalitatief goede ontmoetingsruimten in het complex worden gerealiseerd. Een gedeelte van de woningen, circa 30%, zal zorggeschikt worden gemaakt. Hiervoor gelden aanvullende eisen, onder andere op het gebied van toegankelijkheid. Woonin zal bij de ontwikkeling hiervan samenwerken met een nader te bepalen zorgaanbieder.

1.4 Hiermee realiseren we een bijdrage aan het duurzame mobiliteitsprincipe De gebiedsopgave City gaat voor City-West uit van een hoogwaardig binnenstedelijk woonmilieu waarbij de nadruk ligt op langzaam verkeer en de auto te gast is. Hierbij wordt het STOP-principe gehanteerd, waarbij in volgorde voorrang wordt gegeven aan voetgangers, fietsers, OV en tot slot de auto. Binnen het mobiliteitsprincipe is het belangrijk om bezoekers en bewoners waar mogelijk te verleiden om gebruik te maken van andere (duurzame) modaliteiten. De nabijheid van tram- en busstation en goede voetgangers- en fietsverbindingen zijn daarbij belangrijk. Daarbij dient in blok C3 te worden voorzien in voldoende fietsvoorzieningen, elektrische laadplekken en voorzieningen passend bij de doelgroep ouderen. Het parkeren voor de toekomstige bewoners van blok C3 dient binnen de ontwikkeling te worden opgelost. In City-West is in het openbaar gebied beperkt ruimte voor openbaar parkeren, waardoor bezoekers die per auto komen worden gestimuleerd in de openbare parkeergarages van o.a. Cityplaza en het theater/stadhuis te parkeren.

Kanttekeningen 1.1 het bestemmingsplan Binnenstad is nog niet onherroepelijk Het Ontwikkelkader is planologisch-juridisch vastgelegd in het bestemmingsplan Binnenstad Nieuwegein. Het herstelbesluit voor dit bestemmingsplan is op 25 januari 2024 vastgesteld door de gemeenteraad, maar nog niet onherroepelijk, omdat er bezwaar is aangetekend tegen het besluit bij de Raad van State.

Bladnummer 4/5 Raadsvoorstel 23 april 2024

Financiële aspecten De grondopbrengst en te maken plankosten van blok C3 maken onderdeel uit van de GREX City. De grondprijs volgt de parameters voor sociale- en middeldure huurwoningen uit het grondprijsbeleid van de gemeente Nieuwegein. De GREX City behoeft voor de vaststelling van dit ontwikkelkader geen bijstelling. Voor de verkoop van de grond wordt met Woonin een gronduitgifteovereenkomst gesloten. Hieraan voorafgaand zal het college het voornemen tot verkoop publiceren in het kader van het Didam-arrest, inclusief een hieraan gekoppelde bezwaartermijn. Voor wat betreft de duurzaamheidseisen kan, indien (extra) maatregelen te risicovol of kostbaar zijn, een beroep worden gedaan op het duurzaamheidsfonds. Daarvoor is een positief advies van het Q-team City nodig.

Communicatie aspecten Na vaststelling van het ontwikkelkader door de gemeenteraad wordt een ludiek moment georganiseerd als start van de ontwikkeling. Ook zal er samen met Woonin een online informatiebijeenkomst worden georganiseerd zodra er meer informatie is over het ontwerp en de bouwfase. Voor communicatie, co-creatie en participatie worden bij deze ontwikkeling de vaste kaders, middelen en kanalen ingezet die City hanteert. Daarbij wordt ook gebruik gemaakt van de Vernieuwegeiner, om van bewoners input te krijgen over de gewenste ouderenwoning.

Uitvoering Na vaststelling van het Ontwikkelkader wordt gestart met de verdere planuitwerking. Blok C3 is nu nog in eigendom van de gemeente, maar wordt ontwikkeld door de beoogd toekomstig eigenaar Woonin. Woonin zal voor het opstellen van het bouwplan twee architecten selecteren, die het Voorlopig (VO)- en Definitief Ontwerp (DO) zullen opstellen. Op basis van een goedgekeurd DO, en bij een onherroepelijke status van het bestemmingsplan, kan de omgevingsvergunning worden aangevraagd. Na verlening van de omgevingsvergunning, en de verkoop van de grond aan Woonin, kan de (door Woonin nog te selecteren) aannemer starten met de bouw. Start bouw is voorzien voor Q1 2026. Bijlagen 1.

Raadsbesluit

2.

Ontwikkelkader C3

Bladnummer 5/5 Raadsvoorstel 23 april 2024

burgemeester en wethouders,

Ellie Liebregts

Marijke van Beukering-Huijbregts

secretaris

burgemeester