Document · PDF

2024-119 Bijlage 2 Ontwikkelkader C3 Nieuwegein City - 16 april 2024

Raadsvergadering 20 juni 2024, gemeente NieuwegeinBij agendapunt: Ontwikkelkader C3 City6.025 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

2024-119 Bijlage 2

CITY NIEUWEGEIN ONTWIKKELKADER BLOK C3

INHOUDSOPGAVE 1.0

INLEIDING

2.0 GEMEENTELIJKE VISIES

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

7 9 9 11 11 13 13

Woonvisie en Woningbouwprogramma 2030 Koersdocument City Procesdocument City Gebiedsopgave City Duurzaamheidsvisie Richtlijn Wmo-proof Mobiliteitsvisie

4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5 4.4.6 4.4.7 4.4.8 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.6 4.6.1 4.6.2

Ruimtelijke en organisatorische principes blok C3 Rooilijnen Bouwmassa en windhinder Geleding Oriëntatie Flexibele stedelijke plinten Groene binnenterreinen Overgangszone tussen woonbebouwing en openbaar gebied Aansluiting nutsvoorzieningen en inpandig trafostation Beeldkwaliteit en architectuur Materialisering gevels Energieopwekking gevel Groene gevels Toegankelijkheid Entrees Toegankelijkheid gebouw en woningen

21 21 23 23 23 25 25 25 27 27 27 27 29 29 29 29

5.0

DUURZAAMHEID

5.1 5.2 5.3 5.4

Groen en natuurinclusief Water en nieuwe sanitatie Energie Circulariteit

31 33 33 35

6.0

VERKEER, OPENBARE RUIMTE EN OMGEVING

6.1 6.1.1 6.1.2 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.2.5 6.2.6

Mobiliteit en parkeren Parkeren (auto) Parkeren (ﬁets en overig) Openbare ruimte en omgeving Groene overgangszone Verlichting Nutsvoorzieningen Kabels en leidingen Afval Bouwfase

37 39 39 39 41 41 41 41 41 41

3.0 PROGRAMMA

4.0 RUIMTELIJK KADER C3

COLOFON

4.1 4.2 4.3

17 19 21

BIJLAGEN

Ontwikkeling City West Ligging blok C3 Bestemmingsplan

• Notitie richtlijn Wmo-proof (Gemeente Nieuwegein, 2023) • Handreiking Nieuwegein City Natuurinclusief (SWECO, mei 2021)

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

CITYY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

OVERZICHTSKAART CITY WEST

C1 C5 C4

1.0

INLEIDING

C3 B1

De binnenstad van Nieuwegein is in ontwikkeling. De afgelopen jaren is al veel gerealiseerd, en de komende jaren wordt het gebied verder ontwikkeld. De inzet is om een kwalitatief hoogwaardige binnenstad te realiseren, waarbij de leefbaarheid en het verblijfsklimaat worden versterkt. De toekomstige ontwikkeling moet zorgvuldig aansluiten op de al bestaande binnenstad met Cityplaza. In het Koersdocument City (2017) is de ambitie verwoord om van City de meest duurzame binnenstad van Nederland te maken. In 2019 is de Gebiedsopgave City vastgesteld, waarbij met name ambities op het gebied van duurzaamheid verder zijn aangegeven, die verder concreet zijn gemaakt in de in 2021 vastgestelde Duurzaamheidsvisie City. Op deze en andere relevante beleidskaders wordt in hoofdstuk 2 van dit ontwikkelkader nader ingegaan. Blok C3 is onderdeel van City West. City West bestaat uit een aantal ontwikkelingen waarin met name woningbouw zal landen. De ontwikkeling van blok C5 Zadelstede loopt hierop vooruit, daarna volgt blok C3. Voor C3 zal geen tender worden uitgeschreven. Dit blok zal door Woonin worden gerealiseerd met een woonprogramma bestaande uit deels sociale huur en deels middenhuur voor de doelgroep ouderen, met een gedeelte zorgwoningen.

Voorliggend ontwikkelkader heeft als doel vorm en inhoud te geven aan de verdere planvorming van blok C3 en dient als leidraad bij de uitwerking tot een Deﬁnitief Ontwerp. Deze leidraad bestaat uit de programmatische kaders in hoofdstuk 3, het ruimtelijke kader voor C3, beschreven in hoofdstuk 4, de duurzaamheidseisen in hoofdstuk 5 en als laatste de randvoorwaarden voor verkeer en de openbare ruimte in hoofdstuk 6.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

2.0

GEMEENTELIJK BELEIDSKADER 2.1 WOONVISIE (2015-370) EN WONINGBOUWPROGRAMMA 2030 (2017-147) De Woonvisie 2015 van de gemeente Nieuwegein bedraagt de koers die de gemeente gaat volgen voor de komende vier jaar op het gebied van wonen. De visie legt deze koers uit over vier opgaven voor het wonen, die ambities vastleggen in maatregelen. De opgaven die centraal staan in de woonvisie zijn: • Vitale stad: De huidige woningbouwambitie te realiseren en inwoners moeten hun wooncarrière kunnen maken. (Volgens het Woningbouwprogramma 2030 3.500 woningen tot 2030). • Betaalbaar wonen: Een sociale huurwoningvoorraad met een omvang van 30% van de woningvoorraad. • Wonen en zorg: Door middel van nieuwbouw en transformatie te voorzien in voldoende nultredenwoningen en verzorgd wonen. • Kwaliteit en duurzaamheid: Duurzame nieuwbouw en transformatie. In de Aanvulling Woonvisie 2015 van april 2019 is de bouwambitie verhoogd naar 5.000 woningen en is naast de eerder genoemde segmenten aandacht voor middenhuur. Het Woningbouwprogramma 2030 van de gemeente Nieuwegein (vastgesteld 18 mei 2017) schetst de gemeentelijke ambitie met betrekking tot woningbouw tot 2030. Daarnaast worden indicatieve aantallen en kansrijke woningbouwlocaties benoemd en biedt het een kader voor verwachte en onverwachte woningbouwlocaties die de komende jaren verdere uitwerking krijgen.

In het Woningbouwprogramma zijn verder kwalitatieve uitgangspunten opgesteld voor de uitwerking van de onderzoeklocaties, waaronder City.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

2.2 KOERSDOCUMENT CITY (2017-350) De gemeente heeft in 2017 het Koersdocument City 2017, Leidraad voor de verdere ontwikkeling van City vastgesteld. City is de nieuwe naam voor de binnenstad van Nieuwegein. Deze naam markeert de nieuwe fase die in 2017 is ingegaan bij het verder ontwikkelen van het centrum van Nieuwegein. Het Koersdocument omschrijft de ambities die de gemeente Nieuwegein heeft voor het (door)ontwikkelen van de resterende opgaven in de Binnenstad, en dan met name voor het Stationsgebied en West. Duurzaamheid zal het leidende principe zijn bij de verdere doorontwikkeling.

2.3 PROCESDOCUMENT CITY (2018-321) In het Procesdocument City Nieuwegein staat het ontwikkelproces beschreven om tot deze ambities te komen. Hierin wordt andere ingegaan op de borging van de kwalitatieve ambities via het Q-team City, het betrekken van bewoners en bedrijven door het werken in co-creatie, de besluitvormingsprocessen en de BLVC-aspecten tijdens de uitvoeringsfase van projecten. Kwaliteitsborging via Q-team In City is een Quality-team (Q-team) ingesteld voor de beoordeling en borging van de integrale kwaliteit van de ontwerpen van gebouwen en openbare ruimte. Het Q-team bestaat uit experts op het gebied van architectuur/stedenbouw, duurzaamheid en ﬁnanciën (business-case). In het Q-team zit ook een gemandateerd lid vanuit de commissie ruimtelijke kwaliteit. Het Q-team adviseert het College van B en W en toetst de stedenbouwkundige, civieltechnische en architectonische ontwerpen alsmede de inrichtingsplannen voor de openbare ruimte op samenhang, consistentie en kwaliteit. Zo wordt geborgd dat er een resultaat wordt bereikt dat recht doet aan de ambities (een kwalitatief hoogwaardig City) en het totaalresultaat meer wordt dan de som der delen. Betrekken omgeving bij de planvorming De gemeente Nieuwegein heeft participatie hoog in het vaandel staan. Bij (ruimtelijke) projecten van enige omvang wordt er altijd een participatie-traject gevolgd.

Ook in City is tot nu toe volgens de richtlijnen van participatie gewerkt. City is van alle Nieuwegeiners en moet ook voor alle Nieuwegeiners wat te bieden hebben. De wens is daarbij om, waar het kan, in co-creatie projecten uit te werken. Hoe dit toegepast wordt staat beschreven in het procesdocument. Besluitvormingsprocessen Een planproces van ruimtelijke initiatieven duurt lang en is door de verschillende soorten planologische procedures en fasen vaak ook inge-

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

Kaderstellende Duurzaamheidsvisie: voor City Nieuwegein

wikkeld. In het procesdocument is het schema “Procedures bij ruimtelijke initiatieven” opgenomen, waarin de speciﬁeke formele stappen van planologische procedures (omgevingsvergunning en bestemmingsplan) inzichtelijk zijn gemaakt. Daarnaast is het gehele planproces schematisch weergegeven. Ook is omschreven hoe de gemeente handelt bij ingediende initiatieven.

10 maart 2021

BLVC-kader Om de bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie rondom bouwprojecten te waarborgen zal er voor elk uitvoeringsproject een BLVC-kader worden opgesteld en meegegeven aan de initiatiefnemer. Op basis van dit kader dient de initiatiefnemer, ofwel de aannemer, een BLVC-plan op te stellen. Dit document wordt uiterlijk bij de aanvraag omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente. Een uitvoeringsproject kan niet eerder starten dan dat er door de gemeente formeel goedkeuring is gegeven aan dit BLVC-plan.

2.4 GEBIEDSOPGAVE CITY (2019-391) De Gebiedsopgave City is onder meer het resultaat van een co-creatieproces waarbij de ambities van het in november 2017 vastgestelde Koersdocument geconcretiseerd zijn naar uitgangspunten en leidende principes. De gebiedsopgave omvat de volgende onderdelen: • Programmatisch onderlegger waarin het te realiseren programma wordt geduid; • Ruimtelijke onderlegger, waarin de ruimtelijke- en stedenbouwkundige principes aan de orde komen; • Mobiliteit, waarin de voorgestelde maatregelen op het gebied van toeleidende infrastructuur zijn • opgenomen; • Duurzaamheid, waarin uitgangspunten, leidende principes en het proces om te komen tot de meest duurzame binnenstad wordt aangegeven.

2.5 DUURZAAMHEIDSVISIE (2021-121) De Kaderstellende Duurzaamheidsvisie City dient als leidend principe voor de verdere ontwikkeling van City, zoals bij het opstellen van ontwikkelkaders en tenders. Normeringen zullen op basis van een bindend advies van het Q-team City per individueel ontwikkelkader bijgesteld worden naar de meest actuele stand der techniek. Zo kan steeds weer een optimale mix tussen verschillende thema’s behouden blijven, waarbij aanpassingen geen afbreuk mogen doen aan de overall ambities voor City.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

2.6 RICHTLIJN WMO-PROOF (2021) Er is een toenemende vraag naar nultredenwoningen voor ouderen, bij voorkeur in de nabijheid van voorzieningen, zorg, welzijn, mantelzorg en soms ook dagbesteding. De gemeente Nieuwegein wil een goede basiskwaliteit voor wat betreft de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van de woningvoorraad en nieuwbouw in Nieuwegein. Voor de nieuwbouw in de zorgcirkels (en daarbuiten) is deze richtlijn opgesteld. Het projectgebied van City ligt in een zorgcirkel. In deze richtlijn zijn aanvullende eisen opgenomen om deze woningen geschikt te maken voor bewoning door ouderen en waaraan een wooncomplex voor ouderen moet voldoen.

2.7 MOBILITEITSVISIE (2021-386) De gemeente wil dat Nieuwegein kan groeien en tegelijk voor de toekomst aantrekkelijk, verkeersveilig en bereikbaar is. Op basis van het huidige mobiliteitsbeeld en het gewenste toekomstbeeld worden in de mobiliteitsvisie een aantal doelstellingen omschreven op basis waarvan de Mobiliteitsvisie uitwerking moet krijgen in de programma’s en projecten.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

3.0

PROGRAMMA Voor City West heeft de gemeente in de Woonvisie aangegeven een gevarieerd woonmilieu voor te staan. Een woonmilieu met een goede mix van verschillende huur- en koopwoningen in verschillende segmenten (sociaal, midden en duur) vanuit de gedachte van een inclusieve binnenstad. Voor alle doelgroepen moet plaats zijn in het centrum van de stad, maar per blok kan de gewenste doelgroep verschillen. Voor blok C3 is het uitgangspunt appartementengebouwen in een hoge dichtheid waarin ouderen in de sociale huur en middenhuur worden gehuisvest. Het betreft de realisatie van circa 158 woningen, waarvan 99 sociale huur en 59 middenhuur woningen. De woningen dragen met de levendige en gevarieerde plinten bij aan de versterking van het binnenstedelijke woonmilieu. Voor de sociale huurappartementen is de minimale oppervlakte 50m2 en de gemiddelde oppervlakte 65m2. Voor de middenhuur appartementen is de minimale oppervlakte 65m2 en de gemiddelde oppervlakte 70m2. Gezien de ligging van blok C3 binnen een aangewezen zorgcirkel, nabij het openbaar vervoer en nabij voorzieningen, ligt het voor de hand in te zetten op bewoning door ouderen. Alle appartementen dienen daarom te voldoen aan de eisen uit de Richtlijn Wmoproof. Ook zal in het ontwerp ruime aandacht moeten zijn voor ontmoetingsruimte. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning wordt voorrang gegeven aan 65-plussers.

Indien deze groep niet voldoende is, is een terugvaloptie de doelgroep 55+. Een gedeelte van de woningen dient daarnaast zorggeschikt te worden gemaakt. Hiervoor gelden aanvullende eisen, onder andere op het gebied van rolstoeltoegankelijkheid. Ook is hiervoor een stimuleringsregeling van kracht. Kijk voor meer informatie over dit onderwerp of de voorwaarden voor deze regeling op Stimuleringsregeling Zorggeschikte Woningen (SZGW) (www.rvo.nl). De appartementen hebben bij voorkeur drie kamers. Voor de sociale huurwoningen die zorggeschikt worden gemaakt kan hiervoor gedeeltelijk worden afgeweken naar tweekamerwoningen, in het geval dit voor het gebouwontwerp of de beoogde doelgroep beter passend wordt geacht. Aan Plein 1971 dient in de plint tenminste 500m2 ruimte voor ondersteunende detailhandel, horeca, dienstverlening of maatschappelijke voorzieningen te worden gerealiseerd. Voor een gedeelte van deze 500m2 wordt gedacht aan een kantoor van Woonin. Voor de overige plinten wordt uitgegaan van een gevarieerde invulling afhankelijk van de locatie.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

GELEDING EN HOOGTE ACCENTEN LANGS ZUIDSTEDEWEG

4.0

RUIMTELIJKE KADERS 4.1 ONTWIKKELING CITY WEST Blok C3 maakt onderdeel uit van City West. Dit is een gebied dat grotendeels nog tot ontwikkeling moet komen. In het stationsgebied is het tramstation al verplaatst als voorbereiding op de realisatie van het nieuwe OV-knooppunt en is blok B1 in aanbouw. De combinatie van een vernieuwd tram- en busstation in een nieuw OV-knooppunt op Plein 1971 draagt bij aan een versterking van het openbaar vervoer in Nieuwegein. Plein 1971 ligt als een schakel tussen de entree van Cityplaza en West. City West krijgt meer het karakter van een woonbuurt. Blok C5 Zadelstede is de eerste nieuwe ontwikkeling in West. Hiervoor is een tenderprocedure doorlopen en momenteel worden de ontwerpen uitgewerkt door de betrokken partijen. In dit blok wordt een gemengd programma gerealiseerd van sociale huur, middenhuur en vrije sector. De bouw van blok C5 Zadelstede zal naar verwachting in het derde kwartaal van 2024 starten. Na C5 is blok C3 de volgende ontwikkeling in West.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

VOLUMEONTWIKKELING BLOK C3 4.2 LIGGING BLOK C3 Blok C3 ligt op de hoek van West tegen Plein 1971 en de Zuidstedeweg. Het blok wordt gerealiseerd op het huidige parkeerterrein en een deel van het reeds gesloopte Luifelstede gebouw. Door een goed ontwerp en een diverse programmering draagt het blok bij aan de identiteit van een kwalitatief hoogwaardige binnenstad. Het blok heeft een footprint van ca. 50m*52m. De noordzijde en de westzijde grenzen aan het groene, autovrije, hart van West en aan autovrije straten. Aan Plein 1971, de oostzijde, dient een plint te worden gerealiseerd waaraan ondersteunende detailhandel, horeca of dienstverlening de levendigheid van Plein 1971 zal versterken. Deze plint zorgt ook voor de verbinding tussen West en de rest van City. De autovrije straat tussen blok C2 en C3 zorgt voor geleding in de blokkenstructuur en is de belangrijkste langzaamverkeersverbinding tussen het groene hart van West en Plein 1971.

15m 5m

20m

17m

20m

De uitwerking van het blok vraagt om een alzijdig georiënteerd gebouw dat communiceert met zijn omgeving en daar direct op reageert. De ligging van blok C3 aan het Plein 1971 dient in de architectuur tot uitdrukking te komen. Op de hoek van Kapitelstede en Zuidstedeweg is ruimte voor een hoogteaccent op het schaalniveau van Plein 1971. De andere zijden van blok C3 lenen zich niet voor een hoogteaccent, onder meer vanwege de bezonning van het groene hart van West. Het hoogteaccent op hoek van de Zuidstedeweg is maximaal 50m hoog en heeft een maximaal bouwoppervlak van 550m2 dat binnen het vlak op de kaart met de aanduiding 50m dient te worden gerealiseerd. Naast het hoogteaccent kan aan Plein 1971 een vlak van maximaal 150m2 tot een hoogte van 30m worden gerealiseerd.

50m < 52

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

Het hoogteaccent van blok C3 is van een lagere orde als de reeks van drie hoogteaccenten aan de Zuidstedeweg van 70m hoog. Deze hoogteaccenten liggen aan de belangrijkste kruisingen van de Zuidstedeweg met de andere infrastructuur. Bij de Doorslag is dat de kruising van de Zuidstedeweg met het water van de Doorslag, bij blok B1 is dat de kruising met de Koekoekslaan waar de tram City binnenkomt en bij blok C5 de kruising met de Wijkerslootweg en de A.C. Verhoefweg.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

ENTREES EN INGANG PARKEERGARAGE 4.3 BESTEMMINGSPLAN Het bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein omsluit een aantal gebieden die reeds in ontwikkeling zijn en waarvoor separaat bestemmingsplannen zijn of worden opgesteld. Dit betreft de HN-locatie, de Doorslagzone, het stationsgebied en blok B1 en de Erfstede. Het nieuwe bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein voorziet in een scherper gedeﬁnieerd ruimtelijk kader voor de nog te bestemmen blokken in Oost (NVM-Dyade locatie, politiebureau) en het Stationsgebied (blok B3, ABC locatie). Voor West is het bestemmingsplan globaler omdat voor de blokken C1-C5 de exacte contouren nog niet bekend zijn. Bij het nog vast te stellen bestemmingsplan is voorzien in een Omgevingskwaliteitsplan dat een globaal kwaliteitskader biedt voor heel City. In de ontwikkelkaders van de nog te ontwikkelen blokken, waaronder voorliggend document, worden nadere eisen gesteld op het gebied van o.a. duurzaamheid, massaopbouw, beeldkwaliteit, woonprogramma en mobiliteit.

Uitgangspunt voor de gebouwen in West is dat er alleen ﬂexibele en hoge plinten worden gerealiseerd en dat deze bijdragen aan een prettig verblijfsklimaat. Wonen, kantoren en maatschappelijke voorzieningen zijn in West overal mogelijk in de plint en aan Plein 1971 is dienstverlening en ambachtelijke bedrijven mogelijk.

entrees voorzieningen en woningen

ontsluiting gebouwd parkeren

binnengebied, privé

4.4 RUIMTELIJKE EN ORANISATORISCHE PRINCIPES BLOK C3 In de volgende paragrafen worden voor de nieuw te realiseren bebouwing in City de te hanteren ruimtelijke en organisatorische principes nader toegelicht.

4.4.1 ROOILIJNEN De nieuw te realiseren bouwblokken hebben kwalitatief hoogwaardige wanden naar het (aangrenzende) openbaar gebied. Op de kaart is aangegeven waar de bebouwing de rooilijnen volgt, zodat er een heldere en duidelijke begrenzing naar de openbare ruimte ontstaat. Het gaat om de volgende structuren: Plein 1971; Zuidstedeweg; De overige rooilijnen grenzen aan het groene hart en de aangrenzende autovrije verbindingen naar Plein 1971 en de ventweg van de Zuidstedeweg.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

MOGELIJKE DOORSNEDEN BLOK C3 50m

50m 45m

4.4.2 BOUWMASSA EN WINDHINDER Om een aangenaam verblijfsklimaat te realiseren moet rekening gehouden worden met het beperken, dan wel uitsluiten van windhinder bij de hoge bouwvolumes. De gemeente heeft voor West reeds een eerste windstudie laten verrichten. Bij het schetsontwerp van blok C3 is het verplicht een studie te doen naar de mogelijke windhinder bij de te realiseren bouwvolumes. Voor blok C3 is een geleding in hoogte mogelijk met een hoogteaccent op de hoek Zuidstedeweg en Kapittelstede van maximaal 50m. Het accent wordt geﬂankeerd door lagere volumes waarvan de hoogten zijn aangegeven op de kaart op pagina 18, aan Plein 1971 en de Zuidstedeweg maximaal 20m. Aan Plein 1971 mag een klein deel, 150m2, maximaal 30m hoog zijn. Aan de zijde van het groene hart en de aangrenzende autovrije straten is de bebouwing lager: tussen C2 en C3 is de gevel maximaal 15m hoog en tussen C3 en C4 is de maximale bouwhoogte 17m, zodat er rekening wordt gehouden met de bezonning in de omgeving en het karakter van de smallere autovrije straten. De oppervlakte van de bebouwing hoger dan 5m is maximaal 75% van de oppervlakte van het bouwblok.

20m

plint 4,5m

inrichƟng ntb

variabel >12.0

doorsnede A-A KapiƩelstede

9.5

9.1

12.3

doorsnede B-B Zuidstedeweg 20m

4.4.3 GELEDING

15m

17m 14m

Blok C3 is voorzien van een verticale geleding, waarmee het beeld ontstaat dat verschillende panden binnen het bouwblok zelfstandig op de grond staan. Het blok mag niet te massief ogen. Binnen het bouwblok is architectonische verwantschap goed mogelijk. Het bouwblok bestaat uit afzonderlijk herkenbare delen die door hun geleding een verrijking vormen voor het beeld en de afzonderlijke programmaonderdelen herkenbaar maken. In de gevellijn tussen het hoogteaccent en de wand aan Plein 1971 dient een sprong te worden gemaakt van minimaal 1,5m die een verrijking geeft in het beeld van de gevel. Hierbij wordt gedacht aan hoekramen of andere elementen die een overhoekse beleving mogelijk maken. De gevelsprong is mogelijk met een onderbouwde binnenplanse afwijking.

plint 4,5m

plint 4,5m plint 4,5m

plint 4,5m

inrichƟng ntb inrichƟng ntb

1.0

doorsnede D-D straat tussen C3 en C2

C C A

4.4.4 ORIËNTATIE

doorsnede C-C straat tussen C3 en C4

9.0

1.0

Blok C3 heeft een alzijdige oriëntatie die communiceert met de openbare ruimte en reageert op de omgeving. Bergingen en stallingsgarages grenzen nooit direct aan het openbaar gebied. De ﬁetsenstallingen moeten goed en makkelijk bereikbaar zijn vanuit het openbaar gebied. In de architectuur van het gebouw moet tot uitdrukking komen hoe de relatie van de bebouwing met de openbare ruimte samenhangt. Het blok heeft een eigen identiteit en de architectuur reageert op de omgeving. De voorzieningen voor de ontsluiting van het bouwblok zijn nadrukkelijk onderdeel van de opgave en worden binnen het bouwblok opgelost. Het bouwblok past in maat en schaal bij de levendige moderne binnenstad.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

4.4.5 FLEXIBELE STEDELIJKE PLINT

pandsgewijze architectuur als leidraad voor de ontwikkeling van het grote blok

sprong gevellijn dient een verrijking te geven in het beeld

De stedelijke plint vormt een belangrijk kwaliteitsaspect van de verschillende bouwblokken in West en ook voor blok C3. De plinten moeten daarom overal een verdiepingshoogte hebben van minimaal 4,50 meter ter versterking van het binnenstedelijk karakter en het borgen van ﬂexibiliteit voor de invulling met verschillende functies. Doel is om de mate van toekomstbestendigheid te vergroten. De plint is verder transparant, representatief, royaal en levendig. In het bouwblok moeten meerdere entrees gerealiseerd worden. De entrees vormen een verbijzondering en integraal onderdeel van de gevel, dat geldt ook voor de ﬁetsenstallingen. Aan Plein 1971 dient tenminste 500m2 ruimte voor ondersteunende detailhandel, horeca, dienstverlening of maatschappelijke voorzieningen te worden gerealiseerd.

4.4.6 GROEN BINNENTERREIN Het binnenterrein van blok C3 mag openbaar toegankelijk zijn en zorgt voor een optimale groene beleving van City door de bewoners van het blok. Doelstelling is om de vergroening van de stad zichtbaar en beleefbaar te maken voor bewoners. Ambitie is om zoveel mogelijk groen in de volle grond en zoveel mogelijk waterberging op de binnenterreinen van de bouwblokken te realiseren en maximaal in te zetten op circulair water (zie ook H5 over Duurzaamheid).

gevel van hout

4.4.7 OVERGANGSZONE TUSSEN WOONBEBOUWING EN OPENBAAR GEBIED

doorlopende ﬂexibele hoge plint

De woningen op de begane grond hebben een groene ‘hybride’ overgangszone tussen woonbebouwing en openbaar gebied van 1m. Hierdoor ontstaat een geleidelijke overgang tussen (semi-)openbaar en privé terrein en kan er groen voor de woongevel gerealiseerd worden. Bovendien krijgen bewoners dan de mogelijkheid om iets persoonlijks toe te voegen op deze strook (bankje, bloembak, etc.) waardoor het contact met de omgeving wordt versterkt. Deze overgangszone is niet aanwezig aan Plein 1971, hier is voorzien in een niet-woon programma.

groene gevel als onderdeel van de architectuur

overgangszone tussen openbaar en privé

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

RINGLEIDING EN LOCATIE INPANDIG TRANSFORMATORSTATION

4.4.8 AANSLUITING NUTSVOORZIENINGEN EN INPANDIG TRAFOSTATION Blok C3 kan aan 2 zijden worden aangesloten op de nutsvoorzieningen (water, elektra, data en riool), aan de zijde van de Zuidstedeweg en de zijde van de Kapittelstede. Hier is de ringleiding gesitueerd die de blokken in West bediend. De groene binnenstraten kunnen dan maximaal vergroend worden. Voor de inpandige transformatorruimte is een locatie aangegeven op de kaart hiernaast aan de zijde van de Zuidstedeweg. De afmetingen van de transformatorruimte zijn 4m aan de gevelzijde en 3m diep. Ook dient er in het gebouw ruimte te worden gereserveerd voor een inkoopstation van stadswarmte ten behoeve van de warmtapwatervoorziening.

fo 15

zijd e aa nslu iten nuts en

zijd e aa nslu it e n nu ts e n rio ol

20 zoek geb ied tra

4.5 BEELDKWALITEIT EN ARCHITECTUUR Voor bouwblok C3 zullen na een selectieproces twee architecten worden geselecteerd om de diversiteit in architectuur te waarborgen. Hiervoor worden door Woonin in overleg met het gemeentelijk projectteam een aantal architectenbureaus gevraagd een visie op de opgave te presenteren aan het Q-team van de gemeente Nieuwegein. In deze selectie is speciale aandacht voor de visie op de duurzaamheidsambities en vernieuwende concepten, het binnenterrein, het woonconcept en ontmoetingsruimte in het gebouw en het programma op de begane grond.

rioo l

4.5.1 MATERIALISERING GEVELS

De toegepaste materialen in de gevels hebben variatie en een warme uitstraling, bij voorkeur biobased materialen. Leidend principe is dat het kleurenpalet van de gevels een vrije keuze is, maar donkere gevels zijn ongewenst vanuit de beleving en de bijdrage aan de klimaatadaptatie. Het gebruik van zoveel mogelijk circulaire materialen is gewenst en zal in de beoordeling van de plannen worden meegenomen, zie ook paragraaf 5.4.

4.5.2 ENERGIEOPWEKKING GEVEL EN DAKEN Voor blok C3 geldt dat in de hogere delen van de gevel op het zuiden (aan de Zuidstedeweg) een architectonisch hoogwaardige toepassing van zonnepanelen mogelijk is om het aandeel hernieuwbare energie binnen BENG 3 te verhogen. Echter zonnepanelen in de gevel hebben een negatieve invloed op de MilieuPrestatieGebouw (MPG) en de DPG-score (Duur-

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

zaamheidsPrestatie Gebouwen). Het verminderen van het energieverbruik heeft daarom de voorkeur. Zonnepanelen op daken worden boven de 20m gerealiseerd.

4.5.3 GROENE GEVELS EN DAKTUINEN zonnepanelen op een aantrekkelijke wijze verwerkt in gevel

groene gevel draagt bij aan de groene beleving op straat

De eerste 4 bouwlagen dragen bij aan de groene beleving, de biodiversiteit van de stad en het tegengaan van hittestress door een begroeiing, bijvoorbeeld met klimplanten. Voor de hogere bouwlagen geldt dat het toevoegen van groen aan de gevel of het realiseren van zichtbaar groen in de daktuinen bijdraagt bij aan de leefbaarheid van City en door bewoners en bezoekers positief wordt gewaardeerd.

4.6

TOEGANKELIJKHEID

4.6.1 ENTREES De woningen op de begane grond hebben altijd een eigen entree. In blok C3 zijn minimaal twee volwaardige entrees voor de bovengelegen woningen opgenomen. De entrees zijn herkenbaar en vormen een integraal onderdeel van de gevel. De ontsluiting van de parkeergarage inclusief hellingbaan is in het bouwvolume opgenomen en is gesitueerd aan de Luifelstede (ventweg van de Zuidstedeweg). groen binnenterrein op dek, bomen staan in garage

groen binnenterrein in volle grond

4.6.2 TOEGANKELIJKHEID GEBOUW EN WONINGEN Vanwege de doelgroep (zie ook H3) worden aan het gebouw (aanvullende) eisen op het gebied van toegankelijkheid gehanteerd, via de als bijlage bijgevoegde Richtlijn Wmo-proof. Ook zijn er in dit document toegankelijkheidseisen opgenomen voor alle woningen. Voor de zorggeschikte woningen gelden daarbij nog extra eisen, zoals de rolstoeltoegankelijkheid van de woningen.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

klimplanten in de volle grond voor de eerste 4 lagen

groene gevel met bewateringssysteem als optie

5.0

DUURZAAMHEID Duurzaamheid en klimaatadaptatie zijn belangrijke ambities in City. In de Gebiedsopgave City 2019 is voor wat betreft het realiseren van de duurzaamheidsambities ingezet op de thema’s groen en natuurinclusiviteit, water, energie, mobiliteit en circulair bouwen. Ter concretisering hiervan is de kaderstellende Duurzaamheidsvisie City opgesteld en op 29 april 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Beide documenten zijn integraal uitgangspunt en leidend voor het Ontwikkelkader van blok C3 en de verdere planuitwerking daarvan. In dit hoofdstuk wordt aanvullend per thema uitgewerkt aan welke voorwaarden dient te worden voldaan bij het ontwikkelen van blok C3.

5.1 GROEN EN NATUURINCLUSIEF groen dak onder de 20m

boven de 20m voorkeur voor zonnepanelen met groendak

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

Op het gebied van vergroening van City en een natuurinclusieve stad gelden de volgende eisen voor blok C3: • partijen worden uitgedaagd natuurinclusief (zie hiervoor de bijlage Handreiking Nieuwegein City Natuurinclusief (SWECO, mei 2021) te ontwerpen en positief bij te dragen aan de biodiversiteit van City en de directe omgeving; er dient gebruik te worden gemaakt van de in deze bijlage opgenomen soortenlijst; • natuurinclusieve maatregelen hebben de voorkeur hebben boven (civiel)technische; • de eerste 4 verblijfslagen dragen bij aan de groene beleving en de biodiversiteit; • de eerste 4 verblijfslagen dragen bij aan het tegengaan van hittestress door vergroening; • partijen worden gevraagd actief te zoeken naar een optimale groenblauw inrichting van het daarvoor geschikte dakoppervlak; • dakoppervlak tot 20 meter hoog wordt intensief groen ingericht; • 50 millimeter regenwater moet op eigen terrein (per bouwblok) worden opgevangen alvorens het vertraagd mag worden afgevoerd.; • in het ontwerpprincipe is het uitgangspunt op het gebied van hemelwater: vasthouden → bergen → hergebruiken → vertraagd afvoeren. • binnentuinen zijn ontworpen volgens een intensief groenontwerpprincipe; • de aanplant van vegetatie gebeurt bij voorkeur in de volle grond

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

5.2 WATER EN NIEUWE SANITATIE

centrale wateropslag in het gebied

afvalwater valt uiteen in drie verschillende stromen; hemelwater, grijs water en zwart water

Afvalwater dient in drie verschillende stromen te worden aangeboden op een door de gemeente aangewezen locatie. De drie waterstromen zijn: • Hemelwater -> regenwater • Grijs water -> douche water • Zwart water -> overig afvalwater, toilet, keuken, wastafels, wasmachine. • Er moet een B-waterleiding (lokaal gezuiverd water) gerealiseerd worden tbv irrigatie groene daken en gevelgroen. Er dient gebruik gemaakt te worden van vacuümtoiletten om zo het watergebruik te verminderen.

5.3 ENERGIE • Voor de duurzaamheid van de bebouwing van blok C3 wordt als ondergrens een gemiddelde GPR Gebouwscore van 8,6 gehanteerd. Dit is inclusief een nog te bepalen DPG-score (DuurzaamheidsPrestatie Gebouwen) op de thema’s energie en milieu. De gemiddelde GPR wordt gewaardeerd op basis van de DPG-methodiek; • Voor verwarming en koeling van het gebouw dient aangesloten te worden op de gebieds-WKO van het gebied; • Voor warmtapwater dient aangesloten te worden op het warmtenet van Eneco; • Voor BENG-3 (hernieuwbare energie) wordt uitgegaan van een ondergrens van 60% voor het aandeel hernieuwbare energie. Ontwikkelaar onderzoekt wat het maximaal haalbare aandeel BENG-3 kan zijn; • Er dient zoveel als mogelijk gebruik te worden gemaakt van elektrisch bouwmaterieel.

schematische weergave gebieds-WKO voor warmte en koude

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

5.4 CIRCULARITEIT De gebouwde omgeving is goed voor een groot deel van het grondstoffengebruik, energiegebruik en watergebruik in ons land. Bovendien bestaat de helft van ons afval uit bouw- en sloopafval. Her-gebruik daarvan gebeurt weliswaar op grote schaal, maar is niet circulair. Zuiniger omgaan met grondstoffen door anders te denken over bouwproducten, ze anders te ontwerpen en productieprocessen anders in te richten, dat is wat beoogd wordt met circulair bouwen. Daarom gelden voor blok C3 de volgende eisen: • Minimaal de helft van alle inkomende materialen is secundair of biobased, waarbij de voorkeur uitgaat naar biobased. Daarnaast is evenzoveel materiaal bij einde levensduur herbruikbaar of recyclebaar. Alle materialen dienen te worden vastgelegd en geregistreerd in een grondstoffen en materialenpaspoort; • ontwikkelaar dient verantwoording af te leggen over de milieukwaliteit van de gekozen materialen, bijvoorbeeld op grond van NIBE’s Milieukwaliﬁcatie (best, goed, aanvaardbaar, minder goed, af te raden op grond van LCA’s) en daarbij aan te geven het percentage gebruikte primaire en secundaire grondstoffen.

• met het oog op de toekomstige demontage van gebouwen na einde levensduur en hergebruiksmogelijkheden van grondstoffen en materialen worden ontwikkelaar en bouwer, maar ook architecten, constructeurs en installateurs nadrukkelijk gevraagd aandacht te besteden aan de losmaakbaarheid van verbindingen en toegankelijkheid van de verbindingen.

De zeven voor City Nieuwegein relevante SDG’s conform het Koersdocument en de gebiedsopgave

opslag herbruikbare materialen

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

impressie zone aan Zuidstedeweg uit concept Masterplan openbare ruimte

6.0

VERKEER EN OPENBARE RUIMTE 6.1 MOBILITEIT EN PARKEREN In City West wordt een hoogwaardig binnenstedelijk woonmilieu gerealiseerd waarbij langzaam verkeer en het stimuleren van OV-gebruik prioriteit krijgen. Voor voetgangers is er centraal in het gebied een oversteek over de Kapittelstede naar het nieuwe OV-knooppunt op Plein 1971. Daarnaast is er voor voetgangers een spoorovergang naar de Ruiterstede en de Schouwstede. De auto is te gast in West aan de randen van het plangebied. De ontsluiting van de parkeergarages voor de bewoners is inpandig opgelost en heeft zo min mogelijk impact op de kwaliteit van de openbare ruimte. Voor de auto-ontsluiting van City West vanaf de hoofdwegen is naast de Kapittelstede een aansluiting op de AC Verhoefweg gerealiseerd.

impressie groene hart uit concept Masterplan openbare ruimte

De ontsluitingen van de bouwblokken en van het plangebied moeten de toestroom van distributie/expeditie (pakketdiensten) aan kunnen. De minimaal benodigde ruimte voor nooddiensten, vuilnisophaal, bezorgdiensten, etc. is daarbij maatgevend om zo min mogelijk verharding toe te passen. Het ontwerpprincipe STOP dient gehanteerd te worden (prioriteit tijdens het ontwerp: Stappen (voetgangers) - Trappen (ﬁets) – Openbaar vervoer – Personenwagens);

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

tabel parkeernormen City: grootte

Sociale huurappartement goedkoop/middelduur huurappartement duur huurappartement goedkoop koopappartement middelduur koopappartement duur koopappartement

tot 80m2 GO tot 80 m2 GO groter dan 90 m2 GO tot 50m2 GO 50m2 tot 80m2 GO groter dan 80m2 GO

bewonersparkeernorm

0,3 0,3 0,6 0,5 0,6 0,7

6.1.1 PARKEREN (AUTO) Het parkeren voor bewoners dient inpandig plaats te vinden binnen de uitgiftegrenzen. Bewoners kunnen geen aanspraak maken op een parkeervergunning voor het openbaar gebied. Voor het bewonersparkeren gelden de uitgangspunten uit bijgaande tabel met een gedifferentieerde norm naar woningtype en -grootte, en daarbij de mogelijkheid voor het toepassen van deelmobiliteit. Het is verplicht om voldoende elektrische laadinfra te realiseren. Ook dient er rekening te worden gehouden met speciale parkeerfaciliteiten voor de beoogde doelgroep ouderen/zorgwoningen. Het is mogelijk een binnenterrein verhoogd aan te leggen met daaronder parkeerfaciliteiten. De maximale hoogte van het binnenterrein is 5m inclusief het groendak. Bezoekers van blok C3 worden zoveel mogelijk gestimuleerd op een andere manier dan per auto naar City te komen (zie het ontwerpprincipe STOP in de vorige paragraaf). Auto’s van bezoekers parkeren bij voorkeur in de bestaande parkeergarages van City. Daarnaast worden er in City-West een aantal parkeerplaatsen aangelegd in de openbare ruimte, volgens een parkeernorm van 0,1 parkeerplek per woning. Hiervoor geldt een betaald parkeren regime, gelijk aan de overige openbare parkeerplekken op straat in City.. Bestaande vergunningen in City West van de Borgstede worden meegenomen in de verdere uitwerking van de openbare ruimte van City West.

6.1.2 PARKEREN (FIETS EN OVERIG) Om te stimuleren dat bewoners en bezoekers van blok C3 de ﬁets gebruiken is het belangrijk dat er voldoende en kwalitatief goede ﬁetsvoorzieningen in en om het gebouw worden gerealiseerd. Minimale eisen zijn hierbij: • Elke woning dient minimaal 2 inpandige goed bereikbare ﬁetsstallingsplaatsen te hebben waarbij de ﬁetsrekken minimaal 40cm breed zijn; • Er dient voldoende inpandige ruimte te zijn voor buitenmodelﬁetsen, scootmobielen, bakﬁetsen, etc. • Bij het ontwerp van de inpandige ﬁetsenstallingen wordt rekening gehouden met elektrische voertuigen en bijbehorende laadinfrastructuur.

6.2 OPENBARE RUIMTE EN OMGEVING Voor de inrichting van de buitenruimte dient aangesloten te worden bij de inrichtingsprincipes uit de Ruimtelijke kwalitatieve verkenning van City. De Ruimtelijke kwalitatieve verkenning is als bijlage bij dit ontwikkelkader gevoegd.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

uitsnede uit impressiekaart

6.2.1 GROENE OVERGANGSZONE Rond de bouwblokken ligt een overgangszone van minimaal 1 meter voor de woningen. In deze groene overgangszone tussen (semi-)openbaar en privé bestaat de mogelijkheid voor bewoners om iets persoonlijks te kunnen toevoegen, bijvoorbeeld een bankje, een bloembak, etc. In deze strook wordt ook ruimte opgenomen voor de begroeiing van de gevels.

6.2.2 VERLICHTING Uitgangspunt is het hanteren van een basisverlichting rondom blok C3. Voor het hoogteaccent van blok C3 is wellicht een passende aanlichting denkbaar, dit dient te worden afgestemd op het verlichtingsplan van de gemeente.

6.2.3 NUTSVOORZIENINGEN Nutsvoorzieningen en trafo’s worden geïntegreerd in de gevel en zorgvuldig vormgegeven en mee-ontworpen. Liften en machineruimten worden binnen het bouwvolume gerealiseerd. Brandhydranten worden opgenomen in de gevel. De locatie van de brandhydranten dient te worden afgestemd met de gemeente ivm toegankelijkheid voor nood- en hulpdiensten en de opstelplek.

6.2.4 KABELS EN LEIDINGEN Rondom de blokken C1-C4 ligt een ringleiding van waaruit de blokken worden aangesloten op riolering, nuts- en datavoorzieningen. In het groene binnengebied en de autovrije straten is niet voorzien in leidingtracés om zoveel mogelijk ruimte in de ondergrond vrij te maken voor bomen.

6.2.5 AFVAL Afval inzameling is voorzien in een afvalinzamelpunt met ondergrondse afvalcontainers aan de Zuidstedeweg. Hier zijn zowel containers voor restafval, GFT, glas en papier voorzien.

6.2.6 BOUWFASE Voor de bouwfase is als leidraad het BLVC-kader City van toepassing, welke speciﬁek wordt aangepast voor blok C3. Op basis van dit kader dient een BLVC-plan te worden uitgewerkt en goedgekeurd door de gemeente, alvorens te kunnen starten met de bouw.

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

COLOFON: dit is een uitgave van de gemeente Nieuwegein: Gemeente Nieuwegein Bezoekadres: Stadsplein 1 3431 LZ Nieuwegein Telefoon: 14030 E-mail: city@nieuwegein.nl Postadres: Postbus 1 3430 AA Nieuwegein Website: www.city-nieuwegein.nl www.nieuwegein.nl

CITY NIEUWEGEIN - ONTWIKKELKADER

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Nieuwegein&id=ea9df543-b488-49d8-bb84-fa14b0b4b0df