Document · PDF

2024-048 Bijlage 5 Exploitatieplan Erfstede

Raadsvergadering 21 maart 2024, gemeente NieuwegeinBij agendapunt: Bestemmingsplan Erfstede en exploitatieplan Erfstede11.091 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

2024-048 Bijlage 5

EXPLOITATIEPLAN Erfstede Behorend bij: bestemmingsplan ‘Erfstede’ Kenmerk 2575.57-EP2d1/nv/s

Datum 20 februari 2024

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Blad 2.

Nederland mooier, beter en duurzamer maken, met oog voor economie, mens en natuur. Dat drijft ons. Met onze waardebepalingen en adviezen op maat geven we mede vorm aan een toekomstbestendig Nederland en helpen wij uw ambities waar te maken. Net even dat stapje verder denken en doen, om tot die Gloudemans-oplossing te komen die werkt. Simpel, eenvoudig en met beide benen op de grond. Hoe complex de opgave ook is. Gloudemans voor Het Land van Morgen

Nieuwegein

Titel

Exploitatieplan Erfstede

Opdrachtgever

Gemeente Nieuwegein

Kenmerk

2575.57-EP2d1/nv/s

Deskundigen

N.J.A.M. van Vugt BEc T. van Duren MSc

Status

Definitief

Datum

20 februari 2024

Gloudemans

Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch 073 641 33 12 www.gloudemans.nl

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Blad 3.

INHOUDSOPGAVE DEEL A: TOELICHTING ................................................................................................................................................................... 5 1.

INLEIDING ..................................................................................................................................................................... 5

EXPLOITATIEGEBIED ...................................................................................................................................................... 7

EIGENDOMSSITUATIE .................................................................................................................................................... 9

OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN......................................................................................................... 10

EISEN EN REGELS EXPLOITATIEPLAN .......................................................................................................................... 12

1.1. 1.2. 1.3. 2.1. 2.2. 3.1. 4.1. 4.2. 4.3. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7.

Aanleiding Exploitatieplan ...................................................................................................................... 5 Koppeling met bestemmingsplan ‘Erfstede’ ......................................................................................... 5 Leeswijzer ................................................................................................................................................. 6 Omschrijving van het Exploitatiegebied ............................................................................................... 7 Grondgebruik ........................................................................................................................................... 8 Te verwerven gronden ............................................................................................................................

9 Bouwrijp maken .....................................................................................................................................10 Nutsvoorzieningen ................................................................................................................................10 Woonrijp maken.....................................................................................................................................11 Fasering en koppelingen .......................................................................................................................12 Voorgenomen grondgebruik ................................................................................................................12 Werken en werkzaamheden ................................................................................................................13 Sociale woningbouw ..............................................................................................................................13 Geliberaliseerde woningen voor middenhuur ...................................................................................13 Particulier opdrachtgeverschap ...........................................................................................................14 Afwijken van de regels van het exploitatieplan

.................................................................................14

DEEL B: EXPLOITATIEOPZET ........................................................................................................................................................ 15 1.

EXPLOITATIEOPZET...................................................................................................................................................... 15

WIJZE VAN TOEREKENING VAN DE TE VERHALEN KOSTEN AAN DE UIT TE GEVEN GRONDEN ...................................... 22

GEREALISEERDE KOSTEN EN OPBRENGSTEN .............................................................................................................. 26

HERZIENING EN AFREKENING EXPLOITATIEPLAN ........................................................................................................ 27

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

4.1. 4.2.

Aanduiding van het tijdvak ...................................................................................................................15 Aanduiding van de fasering ..................................................................................................................15 Raming van de inbrengwaarde van de gronden ...............................................................................17 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie .........................................................18 Raming van de opbrengsten van de exploitatie ................................................................................20

Herziening van het Exploitatieplan (artikel 6.15 Wro) .......................................................................27 Afrekening van het Exploitatieplan (artikel 6.20 Wro).......................................................................27

DEEL C: REGELS ......................................................................................................................................................................... 28 1.

BEGRIPPEN ................................................................................................................................................................. 28

WERKEN EN WERKZAAMHEDEN .................................................................................................................................. 30

LOCATIE-EISEN ........................................................................................................................................................... 32

SLOTREGEL ................................................................................................................................................................. 33

3.1.

Koppelingen............................................................................................................................................32

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Blad 4.

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING (DEEL A) 1. 2.

Kaart ‘Grondgebruikskaart’, de datum 10 oktober 2023 (Tek/versie nr. 23.575.57c) Kaart ‘Eigendommen’, de datum12 oktober 2023 (Tek/versie nr. 23.575.57b)

BIJLAGEN BIJ DE EXPLOITATIEOPZET (DEEL B) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Taxatierapport inbrengwaarde exploitatieplan “Erfstede” te Nieuwegein, de datum 22 november 2023 Exploitatieopzet, 2575.57-EPx1d1, de datum 20 november 2023 Kaart grondgebruik Complex City Nieuwegein, de datum 10 november 2023 Kostenraming sloop en bouw- en woonrijp maken, de datum 9 november 2023 Taxatierapport inbrengwaarde bovenwijkse voorzieningen exploitatieplan “Erfstede” te Nieuwegein, de datum 22 november 2023 Kostenraming investeringen in bovenwijkse voorzieningen Ministeriële regeling plankosten exploitatieplan (vragenlijst, productenlijst, resultaat) Deskundigenadvies Grondprijzen voor exploitatieplan Erfstede, de datum 16 oktober 2023 Nota Grondprijzen 2023, vastgesteld door het college op 10 januari 2023, gemeente Nieuwegein

BIJLAGEN BIJ DE REGELS (DEEL C) 1. 2. 3. 4. 5.

Kaart ‘Exploitatiegebied’, de datum 12 oktober 2023 (Tek/versie nr. 23.2575.57a) Handboek Stedelijk Tapijt , Ontwerprichtlijnen voor openbare ruimte van Nieuwegein Omgevingskwaliteitsplan Binnenstad (City) Nieuwegein, de datum 21 september 2021 Aanbestedingsbeleid “Nieuwegein & Inkoop", vastgesteld door het college op 19 november 2019, gemeente Nieuwegein Nota grondbeleid 2020-2024, vastgesteld door de raad op 12 december 2019, gemeente Nieuwegein

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Blad 5.

DEEL A: TOELICHTING 1.

INLEIDING

1.1.

Aanleiding Exploitatieplan

Op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Wro”) dient een exploitatieplan te worden vastgesteld bij het Bestemmingsplan ‘Erfstede’. Het Bestemmingsplan ‘Erfstede’ maakt een gemengde bestemming planologisch mogelijk. Hierbinnen kunnen maximaal 80 gestapelde woningen met een commerciële functie in de plint en een gebouwde parkeervoorzieningen ten behoeve van de bestemmingen gerealiseerd worden. Artikel 6.12 lid 2 Wro en artikel 6.2.1a Besluit ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Bro”) bepalen dat de verplichting om een exploitatieplan op te stellen vervalt, indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (anterieure overeenkomst met grondeigenaar of gemeentelijk grondeigendom), de noodzaak tot het vastleggen van nadere locatie-eisen ontbreekt (fasering, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap of eisen en regels voor het inrichten van de openbare ruimte) of sprake is van financiële kruimelgevallen. De gronden in het Exploitatiegebied zijn deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van twee particuliere eigenaren. Met deze laatsten heeft de gemeente (nog) geen anterieure overeenkomsten gesloten, met als gevolg dat de gemeente gehouden is om gelijktijdig met het Bestemmingsplan ‘Erfstede’ een exploitatieplan voor het Exploitatiegebied Erfstede vast te stellen.

1.2.

Koppeling met bestemmingsplan ‘Erfstede’

Het onderhavige Exploitatieplan Erfstede behoort bij het Bestemmingsplan ‘Erfstede’ en biedt mede een onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid van het Bestemmingsplan. Het Bestemmingsplan maakt het juridisch-planologisch mogelijk het Exploitatiegebied Erfstede te ontwikkelen tot woongebied met een commercieel deel in de plint en gebouwde parkeervoorzieningen, inclusief openbare ruimte met bijbehorende groenvoorzieningen. De vaststelling van het Exploitatieplan dient ertoe om: de noodzakelijke juridische basis te leggen voor het kostenverhaal; het tijdvak en fasering te bepalen; eisen, regels en een uitwerking van regels te stellen. Met inachtneming van het Bestemmingsplan ‘Erfstede’ en het onderhavige Exploitatieplan Erfstede kunnen de particuliere eigenaren de aan hun eigendom toegekende bestemming eventueel zelf realiseren. De gemeente zal alsdan de te verhalen kosten in rekening brengen bij de eigenaren op basis van een posterieure overeenkomst of bij het verlenen van een omgevingsvergunning. De percelen in het Exploitatiegebied Erfstede, die in eigendom zijn van de gemeente, worden door de gemeente bouwrijp gemaakt en als zodanig door de gemeente verkocht, waardoor het kostenverhaal middels de gronduitgifte is verzekerd.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

1.3.

Blad 6.

Leeswijzer

Het Exploitatieplan Erfstede bestaat uit een toelichting met bijlagen (deel A), de Exploitatieopzet met bijlagen (deel B) en de regels met bijlagen (deel C). Conform artikel 6.13 lid 1 Wro (verplichte onderdelen) en artikel 6.13 lid 2 Wro (niet verplichte onderdelen) zijn de verschillende verplichte en niet verplichte onderdelen in dit Exploitatieplan Erfstede verwerkt. In deel A Toelichting worden in de hoofdstukken 2 en 3 achtereenvolgens de omschrijving van het Exploitatiegebied, het grondgebruik en de te verwerven gronden gegeven. Hoofdstuk 4 geeft een omschrijving van de werken, werkzaamheden en voorzieningen. Ten slotte wordt in hoofdstuk 5 een toelichting gegeven op de zogenoemde locatie-eisen van dit Exploitatieplan Erfstede. In deel B Exploitatieopzet is de Exploitatieopzet van dit Exploitatieplan opgenomen, die een raming van de inbrengwaarden van de gronden, van de andere kosten in verband met de exploitatie en van de opbrengsten bevat. Daarnaast is opgenomen binnen welk tijdvak en met welke fasering de exploitatie van de gronden in het Exploitatiegebied Erfstede zal plaatsvinden. Voorts is in hoofdstuk 2 de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden in het Exploitatiegebied Erfstede opgenomen. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een overzicht gegeven van de eventueel reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten van de Exploitatieopzet.

In hoofdstuk 4 komen ten slotte de wettelijke herziening en afrekening van het Exploitatieplan Erfstede aan de orde. In deel C Regels zijn in hoofdstuk 1 de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hoofdstuk 2 bevat de eisen en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Hoofdstuk 3 bevat de nadere locatieeisen voor koppeling. In hoofdstuk 4 is aangegeven hoe het Exploitatieplan wordt geciteerd.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Blad 7.

EXPLOITATIEGEBIED

Een exploitatiegebied heeft niet vanzelfsprekend dezelfde grenzen als het bestemmingsplangebied. Het exploitatiegebied kan niet groter zijn, maar wel kleiner. Dit laatste is ook het geval bij dit Exploitatieplan. Dit hoofdstuk beschrijft het Exploitatiegebied Erfstede en de onderbouwing voor de gehanteerde begrenzing. Daarnaast wordt aangegeven hoe het voorgenomen grondgebruik van het Exploitatiegebied eruit ziet. Dit grondgebruik komt voort uit het stedenbouwkundig plan, dat is opgesteld voor het bestemmingsplan ‘Erfstede’. Het grondgebruik vormt in combinatie met de bouwmogelijkheden per perceel het uitgangspunt voor de Exploitatieopzet, die aan de orde komt in deel B.

2.1.

Omschrijving van het Exploitatiegebied

Het Exploitatiegebied kenmerkt zich door de ligging in het centrum van Nieuwegein met diverse winkels in de directe omgeving. Het gebied ligt ten noorden van de achterkant van winkelcentrum Cityplaza met bovenwoningen en ten zuiden van een woongebied. Erfstede fungeert als expeditie route voor Cityplaza en is goed ontsloten via Schouwstede. Het Exploitatiegebied wijkt af van het bestemmingsplangebied. Op de als bijlage 1 van deel C van dit Exploitatieplan is zowel de bestemmingsplangrens als de grens van het Exploitatiegebied weergegeven. Het Exploitatiegebied is kleiner dan het bestemmingsplangebied vanwege: – gedeelte van een 2-tal percelen met bestaande verharding: op dit deel van beide percelen zijn in het Bestemmingsplan geen bouwplannen opgenomen en er zijn geen te maken kosten dan wel te genereren opbrengsten voorzien, waardoor deze gedeelten van percelen geen onderdeel uitmaken van het Exploitatieplan. Op de als bijlage 1 bij deel C van dit Exploitatieplan gevoegde kaart ‘Exploitatiegebied’ zijn zowel de bestemmingsplangrens als de grens van het Exploitatiegebied Erfstede weergegeven. Ter indicatie is in onderstaande afbeelding de globale begrenzing van zowel het bestemmingsplangebied (rode begrenzing) als het Exploitatiegebied (blauwe begrenzing) weergegeven.

Luchtfoto met globale begrenzing bestemmingsplangebied (rood) en Exploitatiegebied (blauw) Bron: Ruimtelijke plannen, 2023

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

2.2.

Blad 8.

Grondgebruik

Voor het grondgebruik in het Exploitatiegebied is door de gemeente een stedenbouwkundig plan opgesteld (zie bijlage 1 van deel A van dit Exploitatieplan). Uit het stedenbouwkundig plan kan het toekomstig grondgebruik van dit gebied worden afgeleid, onderverdeeld in de volgende categorieën: -

Uitgeefbaar gebied; Openbaar gebied / Openbare ruimte (bijv. verharding en bijbehorende groenvoorzieningen).

De bovenstaande onderverdeling van het grondgebruik vormt de basis voor de Exploitatieopzet, als beschreven in deel B van dit Exploitatieplan. De oppervlakten van het ruimtegebruik in het stedenbouwkundig plan kunnen soms enigszins afwijken van in het kadaster opgenomen perceeloppervlakten. Voor de ramingen die in het Exploitatieplan worden opgenomen zijn echter altijd de kadastrale oppervlakten leidend.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Blad 9.

EIGENDOMSSITUATIE

In het Exploitatiegebied Erfstede is nog een aantal gronden in eigendom van twee particuliere eigenaren c.q. private partijen. De gemeente beoogt deze gronden minnelijk te verwerven voor vaststelling van dit Exploitatieplan. Particuliere eigenaren c.q. private partijen met eigendom in het Exploitatiegebied hoeven hun gronden niet aan de gemeente te verkopen, zij kunnen op basis van dit Exploitatieplan ook een beroep op zelfrealisatie doen wanneer zij aan de voorwaarden voor zelfrealisatie voldoen.

3.1.

Te verwerven gronden

De eigendomssituatie in het Exploitatiegebied Erfstede is weergegeven op de kaart ‘Eigendommen’, die als bijlage 2 van deel A van dit Exploitatieplan is opgenomen. Uit deze kaart kan worden geconcludeerd dat – verspreid in het Exploitatiegebied – in totaal 3 kadastrale percelen in eigendom zijn van een 2-tal particulieren c.q. private partijen naast de 2 percelen welke in eigendom van de gemeente Nieuwegein zijn. De gemeente beoogt de gronden van de particulieren c.q. private partijen vóór vaststelling van het Exploitatieplan minnelijk te verwerven of het kostenverhaal anderszins te verzekeren, teneinde de realisatie van het Bestemmings- en Exploitatieplan te kunnen garanderen. In het geval geen minnelijke overeenstemming kan worden bereikt met de eigenaren van de betrokken gronden in het Exploitatiegebied, zal de gemeente, indien noodzakelijk, overgaan tot het gebruik van het instrument onteigening. Mocht een eigenaar daarbij een succesvol beroep op zelfrealisatie doen, waardoor onteigening van het betreffende particuliere eigendom niet aan de orde is, dan moeten de eisen en regels, zoals opgenomen in dit Exploitatieplan en Exploitatieopzet, eveneens in acht worden genomen. Hiermee blijft het kwaliteitsniveau voor de realisatie van het Bestemmingsplan gewaarborgd.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Blad 10.

OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN

Als onderdeel van het Bestemmingsplan ‘Erfstede’ moeten voor de realisatie van het Exploitatiegebied Erfstede werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden de benodigde werken, werkzaamheden en voorzieningen omschreven, die betrekking hebben op het Bouw- en Woonrijp maken van de Uitgeefbare gronden, de aanleg van de Nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte.

4.1.

Bouwrijp maken

In het Exploitatiegebied Erfstede zijn mogelijk de volgende werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken voorzien: -

4.2.

het ontdoen van bebouwing, bouwresten, verhardingen, funderingen, kabels en leidingen en andere boven- en ondergrondse obstakels, inclusief afvoeren en storten volgens de geldende wet- en regelgeving; het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein, inclusief afvoeren en storten volgens de geldende wet- en regelgeving; het verwijderen van struiken, gewassen, bomen en boomstronken, inclusief afvoeren en storten volgens de geldende wet- en regelgeving; het aanbrengen van drainage in de openbare ruimte; het afvoeren van grondwater en reguleren van grondwater; het aanleggen van de aansluiting op het omliggende wegennet; het aanleggen van bouwwegen, (tijdelijke) openbare verlichting en (tijdelijke) parkeerplaatsen; en overige voorkomende werkzaamheden.

Nutsvoorzieningen

In het Exploitatiegebied zijn mogelijk de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van Nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien: -

aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van nutsvoorzieningen waaronder in ieder geval wordt verstaan: leidingen voor water, elektra, datatelecom zoals glasvezel of kopernetwerk, inclusief de nodige onder- en bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen. Hierbij moet worden uitgegaan van standaard nutsinfra die wordt aangeboden. Er is geen sprake van extra nutsvoorzieningen die noodzakelijk zijn voor een bepaalde bedrijfsvoering.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

4.3.

Blad 11.

Woonrijp maken

In en ten behoeve van het Exploitatiegebied zijn mogelijk de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de Openbare ruimte voorzien: het aanleggen, aanpassen dan wel herstellen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen en bermen; het aanleggen van inritten, voet- en rijwielpaden en (definitieve) parkeerplaatsen; het aanleggen van (definitieve) openbare verlichting; het aanleggen van bluswatervoorzieningen of brandputten indien noodzakelijk vanuit veiligheidsdienst (VRU), waaronder begrepen brandkranen met aansluitingen; het plaatsen van straatnaamborden, markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden, bebakening en belijning; het aanleggen van groenvoorzieningen plus plantvakverbetering en watertoevoer / beluchtingsvoorzieningen inclusief het verzorgen van het eerstejaarsonderhoud hiervan; het aanleggen van geluidwerende voorzieningen; en overige voorkomende werkzaamheden.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Blad 12.

EISEN EN REGELS EXPLOITATIEPLAN

In een exploitatieplan Erfstede moeten, voor zover nodig, en kunnen nadere eisen en regels worden gesteld in het kader van de uitvoering van het Bestemmingsplan Erfstede. Deze zogenoemde locatie-eisen hebben betrekking op: 1. voor zover nodig een fasering en zo nodig koppelingen (artikel 6.12 lid 1 onder c Wro), 2. het voorgenomen grondgebruik (artikel 6.13 lid 2 onder a Wro), 3. eisen voor en regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden (artikel 6.13 lid 2 onder b en c Wro), 4. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid sociale woningbouw (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 5. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid particulier opdrachtgeverschap (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 6. regels voor het afwijken bij een omgevingsvergunning van bij het exploitatieplan aangegeven regels (artikel 6.13 lid 2 onder e Wro). De bovengenoemde locatie-eisen worden onderstaand nader toegelicht.

5.1.

Fasering en koppelingen

De exploitatieopzet moet, voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen, bevatten. Deze fasering en koppelingen geven inzicht in tijdsaspecten voor de uitvoering van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 1.2 van deel B van dit Exploitatieplan is weergegeven op welke wijze de fasering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen in de Exploitatieopzet is opgenomen. In hoofdstuk 3.1 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de regels voor koppelingen van het onderhavige Exploitatieplan opgenomen. In dit Exploitatieplan zijn geen regels voor fasering opgenomen.

5.2.

Voorgenomen grondgebruik

Een exploitatieplan maakt het mogelijk om het voorgenomen grondgebruik, ten behoeve van een zorgvuldige ruimtelijke en functionele uitvoering van het bestemmingsplan, bindend voor te schrijven. Dit voorgenomen grondgebruik geeft inzicht in de uitgeefbare gronden en in de gronden voor de toekomstige openbare ruimte in het exploitatiegebied. In hoofdstuk 2.2 van deel A van dit Exploitatieplan is het voorgenomen ruimtegebruik van het Exploitatiegebied toegelicht. In dit Exploitatieplan zijn geen regels voor het voorgenomen grondgebruik van het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

5.3.

Blad 13.

Werken en werkzaamheden

Een exploitatieplan kan tevens eisen stellen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. Ook kan het exploitatieplan regels stellen omtrent het uitvoeren van deze bedoelde werken en werkzaamheden. Deze eisen en regels geven de kwalitatieve voorschriften weer voor de inrichting van het exploitatiegebied, waardoor in het gehele exploitatiegebied eenzelfde kwaliteit en uitvoering van de werken en werkzaamheden wordt bewerkstelligd. In hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan worden de voorziene werken en werkzaamheden omschreven. In hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de eisen en regels voor de voornoemde werken en werkzaamheden van het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

5.4.

Sociale woningbouw

Een exploitatieplan maakt het mogelijk om de Uitgeefbare gronden, waarop enkel en alleen sociale woningbouw mag plaatsvinden, bindend voor te schrijven in aantal en situering. Sociale woningbouw betreft de woningbouwcategorieën sociale huur- en sociale koopwoningen. Deze uitgeefbare gronden geven aan waar in het exploitatiegebied aangewezen bouwplannen voor sociale woningbouw door het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. In hoofdstuk 2.2 van deel A van dit Exploitatieplan is het voorgenomen ruimtegebruik van het Exploitatiegebied toegelicht. In dit Exploitatieplan zijn geen regels voor aangewezen bouwplannen voor sociale woningbouw in het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

5.5.

Geliberaliseerde woningen voor middenhuur

Een exploitatieplan maakt het mogelijk om de uitgeefbare gronden, waarop enkel en alleen bouwplannen voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur worden bestemd, bindend voor te schrijven in aantal en situering. Deze uitgeefbare gronden geven aan waar in het exploitatiegebied aangewezen bouwplannen voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur door het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. In hoofdstuk 2.2 van deel A van dit Exploitatieplan is het voorgenomen ruimtegebruik van het Exploitatiegebied toegelicht. In dit Exploitatieplan zijn geen regels voor aangewezen bouwplannen voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur in het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

5.6.

Blad 14.

Particulier opdrachtgeverschap

Een exploitatieplan maakt het mogelijk om de uitgeefbare gronden, waarop enkel en alleen particulier opdrachtgeverschap mag plaatsvinden, bindend voor te schrijven in aantal en situering. Particulier opdrachtgeverschap betreft zowel individueel particulier opdrachtgeverschap als collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Deze uitgeefbare gronden geven aan waar in het exploitatiegebied aangewezen bouwplannen voor particulier opdrachtgeverschap door het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. In hoofdstuk 2.2 van deel A van dit Exploitatieplan is het voorgenomen ruimtegebruik van het Exploitatiegebied toegelicht. In dit Exploitatieplan zijn geen regels voor aangewezen bouwplannen voor particulier opdrachtgeverschap in het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

5.7.

Afwijken van de regels van het exploitatieplan

Ten slotte maakt een exploitatieplan het mogelijk om regels te stellen, bij de in het exploitatieplan aangegeven eisen en regels, met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Deze regels zijn bij de desbetreffende eisen en regels in hoofdstuk 2 en 3 van deel C van dit Exploitatieplan opgenomen.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Blad 15.

DEEL B: EXPLOITATIEOPZET 1.

EXPLOITATIEOPZET

De Wro (artikel 6.13) en het Bro (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.6) geven limitatief aan welke kosten in het exploitatieplan mogen worden opgenomen. Daarnaast geeft het Bro (artikel 6.2.7) aan welke tot opbrengsten van de exploitatie worden gerekend. Onderstaand volgt een toelichting van de Exploitatieopzet en haar (verplichte) onderdelen van dit Exploitatieplan Erfstede. In bijlage 1 tot en met bijlage 9 van deel B van dit Exploitatieplan is in detail de Exploitatieopzet opgenomen.

1.1.

Aanduiding van het tijdvak

De werkzaamheden in het Exploitatiegebied Erfstede - het bouwrijp maken van de gronden - zullen aanvangen, nadat het Bestemmingsplan ‘Erfstede’ onherroepelijk is geworden. Dit is naar verwachting medio 2027. Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt (de exploitatieperiode) bedraagt 7 jaar en loopt van 1 januari 2023 tot en met 31 december 2029. Dit betekent dat de gemeentelijke exploitatie per 1 januari 2030 zal worden beëindigd en afgesloten.

1.2.

Aanduiding van de fasering

In de Exploitatieopzet is de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen voorzien in 1 jaar, te weten: 2027. De fasering van de getaxeerde inbrengwaarde en de geraamde planontwikkelingskosten zijn voorzien op t=0, zijnde 2023. De overige kosten zijn in het tijdvak van de Exploitatieopzet gefaseerd in afstemming met de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen. In onderstaande tabel 1 is de fasering van de kosten en opbrengsten, zoals gehanteerd in de Exploitatieopzet procentueel opgenomen. Fasering van de kosten en opbrengsten Kosten Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen Kosten buiten het exploitatiegebied Kosten voor toekomstige exploitaties Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer (netto) Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten

Boekwaarde

2023

2024

2025

100% 100%

56%

2026

2027

2028

20% 21%

40% 16%

2030

100% 100%

44%

100% 60% 100% 84% 25%

2029

25%

20%

40%

19%

25% 20%

20%

80%

20%

100%

Opbrengsten Uitgifte gronden Bijdragen en subsidies van derden Bijdrage andere exploitaties

100% 100%

Tabel 1: fasering van de kosten en opbrengsten Exploitatieopzet

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Blad 16.

Op basis van deze fasering worden alle kosten en opbrengsten, met inachtneming van indexeringen, naar één en hetzelfde moment (peildatum Exploitatieplan en Bestemmingsplan) “teruggerekend”, waarbij de totale kosten en totale opbrengsten contant worden gemaakt. In onderstaande tabel 2 zijn de parameters voor indexeringen en het contant maken van de totale kosten en totale opbrengsten opgenomen. Parameters dynamische eindwaardeberekening

Startdatum exploitatie NCW datum Einddatum exploitatie

1-1-2023 1-1-2023 1-1-2030

Prijspeildatum

1-7-2023

Kostenstijging Kostenstijging Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Rente baten Rente contante waarde

3,5% 2023 3,0% 2024 2,0% vanaf 2025 1,0% per jaar 1,19% per jaar 1,19% per jaar 2,0% per jaar

Tabel 2: parameters Exploitatieopzet

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

1.3.

Blad 17.

Raming van de inbrengwaarde van de gronden

Om de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied te ramen, worden, conform artikel 6.2.3 Bro, tot de kosten gerekend, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: 1. 2. 3. 4.

de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

In tabel 3 zijn de hiervoor genoemde kostensoorten inclusief kostenstijging opgenomen, die in dit Exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd). Inbrengwaarde gronden

6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d

Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen opstallen, obstakels, funderingen en kabels & leidingen

Totaal inbrengwaarde gronden

Nominaal

Kostenstijging Totaal

€ 1.542.002 € 1.375.000 € 14.585 € 308.376

€ € € €

- € 1.542.002 - € 1.375.000 1.159 € 15.744 24.504 € 332.880

€ 3.239.963 €

25.663 € 3.265.626

Tabel 3: raming van de inbrengwaarde van de gronden en sloopkosten

Ad 6.2.3.a en b waarde van de gronden en de opstallen Alle eigendommen gronden en opstallen voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied, zijn per peildatum 1 november 2023 getaxeerd conform artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet door een gecertificeerd en onafhankelijk taxateur. Op basis van deze taxatie is de waarde van de gronden geraamd op € 1.542.002,00. De waarde van de opstallen, die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt, is op basis van voornoemde taxatie geraamd op € 1.375.000,00. De totale inbrengwaarden van de gronden en opstallen bedraagt derhalve € 2.917.002,00. De taxatie inbrengwaarde is opgenomen in bijlage 1 van deel B van dit Exploitatieplan. Zoals beschreven in artikel 1.2 van deel B wordt de fasering van de getaxeerde inbrengwaarde en de geraamde planontwikkelingskosten voorzien op t=0, zijnde 2023. Voor deze kosten wordt daarom geen kostenstijging geraamd.

Ad 6.2.3.c Kosten vrijmaken gronden van rechten e.d. Deze post omvat een raming voor de bijkomende kosten van de verwerving van de gronden en opstallen in de vorm van een percentage van 0.5% over de geraamde posten onder 6.2.3.a en b. Het gaat dan bijvoorbeeld om de notariskosten.

Ad 6.2.3.d Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen opstallen, obstakels, funderingen en kabels en leidingen Het geraamde bedrag heeft betrekking op het slopen van opstallen in het Exploitatiegebied, het in het Exploitatiegebied gelegen busstation en het opbreken van bestaande openbare ruimte.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

1.4.

Blad 18.

Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie

Naast een raming van de inbrengwaarde van de gronden, zijn de andere kosten in verband met de exploitatie geraamd. De raming heeft plaatsgevonden op grond van artikel 6.2.4 Bro tot en met artikel 6.2.6 Bro. Daarbij is uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden, die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij zouden worden gehanteerd per prijspeil 1 juli 2023. Op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro moeten de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en die toerekenbaar zijn aan het Exploitatieplan, naar evenredigheid worden opgenomen in de exploitatieopzet. In deze bepaling zijn de onderstaande drie criteria terug te vinden: Profijt: het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan moet baat hebben bij de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Te denken valt aan fysiek nut (bij wegen of riolering bijvoorbeeld) of aan het feit dat door de voorzieningen en maatregelen een groter gebied kan worden ontwikkeld. Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder het plan niet gemaakt worden of worden mede ten behoeve van het plan gemaakt. Proportionaliteit: als meerdere percelen profijt hebben van een voorziening, werk of maatregel, worden de kosten naar rato verdeeld.

In onderstaande tabel 4 zijn de kostensoorten inclusief kostenstijging opgenomen, die in dit Exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd). Andere kosten in verband met de exploitatie

6.2.4.a 6.2.4.b 6.2.4.c 6.2.4.d 6.2.4.e 6.2.4.f 6.2.4.g 6.2.4.h 6.2.4.i 6.2.4.j 6.2.4.k 6.2.4.l 6.2.4.m 6.2.4.n

Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer (netto) Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten

Totaal andere kosten in verband met de exploitatie

Nominaal

Kostenstijging Totaal

€ € € € € € € € € € € € € €

€ € € € € € € € € € € € €

5.335 706.490 292.041 115.645 79.798 104.370 5.000 50.000 187.146

€ 1.545.824 €

96.533 18.400 213 5.074 -

€ € € € € € € € € € € € € €

5.335 803.023 310.441 115.645 79.798 104.370 5.213 55.074 187.146

120.220 € 1.666.045

Tabel 4: raming van de andere kosten in verband met de exploitatie

De raming van de kosten voor de aanleg van voorzieningen in en buiten het Exploitatiegebied Erfstede, als opgenomen in tabel 4, zijn deels door de gemeente geraamd en deels door externe adviseurs en als zodanig in de Exploitatieopzet opgenomen.

Ad 6.2.4.a kosten van onderzoeken Deze post omvat de raming voor de ten behoeve van het Bestemmingsplan benodigde onderzoeken in het kader van bijvoorbeeld bodem, geluid, ecologie, en archeologie.

Ad 6.2.4.c kosten aanleg voorzieningen in het gebied De raming van de kosten voor het Bouw- en Woonrijp maken van het Exploitatieplangebied zijn door een externe adviseur geraamd en deze raming is opgenomen in bijlage 4 van deel B van dit Exploitatieplan.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Blad 19.

Ad 6.2.4.e kosten buiten het exploitatiegebied

Onder deze post zijn de bovenwijkse investeringen voor voorzieningen van openbaar vervoer, langzaam verkeerroutes en groen opgenomen. Voor alle onderdelen is door een externe adviseur een kostenraming opgesteld voor de stichtingskosten, zie hiervoor bijlage 6 van Deel B van dit Exploitatieplan. Daarnaast is door een onafhankelijk taxateur de waarde bepaald van de grond die nodig is voor het realiseren van de bovenwijkse investeringen voor de voorzieningen van openbaar vervoer, langzaam verkeer en groen. Deze taxatie is terug te vinden in bijlage 5 van dit Exploitatieplan. De toedeling van de bovenwijkse investeringen voor genoemde voorzieningen is bepaald aan de hand van de PTP-criteria. Als eerste is bepaald hoeveel toe te rekenen is aan het grotere plangebied City Nieuwegein waar het Exploitatiegebied Erfstede in ligt. Voor deze toerekening is uitgegaan van de onderbouwing welke is opgesteld door het adviesbureau Ecorys. Vervolgens is de uitkomst vermenigvuldigd met het aandeel te realiseren woningen in het Exploitatiegebied Erfstede ten opzichte van het totaal aantal te realiseren woningen in het plangebied City Nieuwegein. Hierdoor worden binnen geheel City Nieuwegein (inclusief Exploitatiegebied Erfstede) de kosten evenredig verdeeld over het totaal aantal te realiseren woningen.

Tot slot wordt het percentage wat na de vorige stap is ontstaan losgelaten op de geraamde kosten (van zowel de stichtingskosten als de waarde van de grond) en dat deel van de kosten is meegenomen in dit Exploitatieplan. Voor de investeringen in bovenwijkse voorzieningen heeft de gemeente subsidies ontvangen. Ook deze worden naar rato toebedeeld aan Erfstede volgens dezelfde methodiek als hierboven beschreven. Bij de bepaling van de op te nemen raming in het Exploitatieplan worden deze in mindering gebracht op de geraamde stichtingskosten. Deze berekeningen en de onderbouwing van Ecorys zijn terug te vinden in bijlage 6 van deel B van dit Exploitatieplan.

Ad 6.2.4.g, h en j kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht, kosten van het opstellen van ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten De raming van de kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht, kosten opstellen ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten, ook wel de planontwikkelingskosten genaamd, zijn conform de ministeriële regeling plankosten Exploitatieplan (Plankostenscan) opgenomen. Deze plankostenscan (vragenlijst, productenlijst en resultaat) is opgenomen in bijlage 7 van deel B van dit Exploitatieplan opgenomen.

Ad 6.2.4.l planschadekosten De kosten voor tegemoetkoming in planschade zijn recent geraamd in opdracht van de gemeente Nieuwegein.

Ad 6.2.4 n rentekosten Op basis van de onderdelen kostenraming, opbrengstenraming en de fasering ontstaan er kasstromen. Wanneer de kasstroom per jaar negatief is, “dient” over dit saldo rente betaald te worden: als het ware wordt dan rente betaald over het geleende werkkapitaal. Wanneer de kasstroom per jaar positief is, “wordt” over dit saldo rente ontvangen: als het ware wordt dan rente ontvangen over het gespaarde werkkapitaal. Er wordt gerekend met een rentepercentage van 1,19%. Voor een nadere specificatie en technische omschrijvingen van werken, werkzaamheden en maatregelen wordt verwezen naar bijlage 2 (Handboek Stedelijk Tapijt, Ontwerprichtlijnen voor de openbare ruimte van Nieuwegein) van deel C van dit Exploitatieplan. De totale kosten op eindwaarde van de in tabel 3 en 4 opgenomen kosten bedragen € 4.931.671,00. Aan de hand van de in tabel 2 genoemde parameters komt de contante waarde van de totale kosten uit op € 4.293.316,00.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

1.5.

Blad 20.

Raming van de opbrengsten van de exploitatie

Op grond van artikel 6.2.7 Bro worden tot de opbrengsten van de exploitatie, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten derde Wro, gerekend de ramingen van de volgende opbrengsten: • • •

van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; van bijdrage en subsidies van derden; die worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

In het Exploitatiegebied Erfstede bevat de stedenbouwkundige opzet in totaal 2.676 m² uitgeefbaar, als volgt verdeeld: 22 appartementen sociale huur (van gem. 65 m² gbo p/app) 673 m² relatieve footprint 9 appartementen lage middendure huur (van gem. 70 m² gbo p/app) 296 m² relatieve footprint 6 appartementen reguliere middendure huur (van gem. 70 m² gbo p/app) 198 m² relatieve footprint 19 appartementen vrije sector huur (van gem. 75 m² gbo p/app) 581 m² relatieve footprint 18 appartementen vrije sector koop (van gem. 75 m² gbo p/app) 593 m² relatieve footprint 74 appartementen -

6 parkeerplaatsen sociale huur met onrendabele top 18 parkeerplaatsen lage middendure huur met onrendabele top 350 m² bvo commerciële voorzieningen

55 m² relatieve footprint 165 m² relatieve footprint 116 m² relatieve footprint

De relatieve footprint per opbrengstcategorie is bepaald aan de hand van de bvo’s per opbrengstencategorie en per perceel vanuit de samenstelling van het woonprogramma. Hierbij is er vanuit gegaan dat alle verschillende type woningen en bijbehorende parkeerplaatsen evenredig over het Exploitatiegebied gerealiseerd worden rekening houdend met de verschillende bebouwingsmogelijkheden per perceel. Deze zijn vervolgens teruggerekend naar het aantal m² uitgeefbaar gebied per perceel. Voor deze toedeling is het totaal aantal bvo’s en m² footprint gecorrigeerd voor de commerciële voorzieningen. Deze zijn in het Bestemmingsplan geheel op het gemeentelijk eigendom voorzien en daardoor ook enkel daaraan toegerekend. Voor een gedetailleerde onderbouwing van de uitgifteprijzen per categorie wordt verwezen naar bijlagen 2, 8 en 9 van deel B van dit Exploitatieplan. In de Exploitatieopzet wordt een subsidies van derden voorzien. Dit betreft een subsidie voor Woningbouwimpuls vanuit de Rijksoverheid. De subsidie is beschikbaar gesteld voor het aantal toe te voegen sociale huurwoningen in heel het plangebied City Nieuwegein, waar het Exploitatiegebied Erfstede binnen valt. De subsidie is naar rato van het toe te voegen aantal sociale huurwoningen verdeeld over Exploitatiegebied Erfstede en de rest van het plangebied City Nieuwegein.

In tabel 5 op de volgende pagina wordt aangegeven welke opbrengsten, incl. opbrengstenstijging, worden verkregen uit de uitgifte van gronden in het Exploitatiegebied.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Opbrengsten van de exploitatie

Blad 21.

Eenheidsprijs

Hoeveelheid

Eenheid

6.2.7.a Uitgifte gronden Uitgeefbare gronden eigenaar 1 Uitgeefbare gronden eigenaar 2 Uitgeefbare gronden eigenaar 3

€ € €

1.253,15 724,60 1.110,68

1.959,00 m2 317,80 m2 399,40 m2

6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden * Subsidie rijk soverheid Woningbouwimpuls (WBI)

€

637.918,22

TOTAAL OPBRENGSTENRAMING

1,00 post

Nominaal

Opbrengstenstijging

Totaal

€ 3.128.800 €

127.042

€

3.255.842

€ 2.454.918 € 230.277 € 443.605

€ € €

99.679 9.350 18.012

€ € €

2.554.597 239.627 461.617

€

637.918

€

637.918

€

637.918

€ 3.766.718 €

127.042

€

3.893.760

Tabel 5: raming van de opbrengsten van de exploitatie

Voor een gedetailleerde onderbouwing van de uitgifteprijzen per categorie wordt verwezen naar bijlage 2, 8 en 9 van deel B van dit Exploitatieplan. De totale opbrengsten op eindwaarde van de in tabel 5 opgenomen opbrengsten bedragen € 3.893.760,00. Aan de hand van de genoemde parameters in tabel 2, bedragen de totale opbrengsten op contante waarde € 3.389.752,00.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Blad 22.

WIJZE VAN TOEREKENING VAN DE TE VERHALEN KOSTEN AAN DE UIT TE GEVEN GRONDEN

De kosten en opbrengsten van de exploitatieopzet, zoals genoemd in paragraaf 1.4 en 1.5 van deel B van dit Exploitatieplan, worden gefaseerd opgenomen in het tijdvak van de Exploitatieopzet, waardoor de kosten en opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen van inflatie en van rentekosten/-baten (dynamische eindwaardeberekening). Rekening houdend met deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment “teruggerekend”. Hierdoor worden de totale kosten en totale opbrengsten contant gemaakt. Op grond van artikel 6.16 Wro mogen de contante kosten verhaald worden tot de som van de contante opbrengsten in de exploitatieopzet, verminderd met de contante waarde van ontvangen bijdragen en subsidies: de zogenaamde macro-aftopping. De totale contante kosten worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een (deel van een) Bouwplan mogelijk is. Onder een Bouwplan wordt op grond van artikel 6.2.1 Bro verstaan: •

de bouw van één of meer woningen of hoofdgebouwen;

• •

de uitbreiding van een gebouw met minimaal 1.000 m² brutovloeroppervlakte of één of meer woningen; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

•

de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel/dienstverlening/kantoor of horecadoeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies minimaal 1.500 m² brutovloeroppervlakte bedraagt;

•

de bouw van kassen met een oppervlakte van minimaal 1.000 m² brutovloeroppervlakte.

De totale contante kosten, de contante waarde van de ramingen in paragraaf 1.3 en paragraaf 1.4 van deel B van dit Exploitatieplan, bedragen voor het Exploitatieplan € 4.293.316,00. Hierop dient de contante waarde van de (gerealiseerde) bijdrage en subsidies van derden van dit Exploitatieplan in mindering te worden gebracht, zijnde € 555.346,00. Dit resulteert in een totaal aan contante kosten van dit Exploitatieplan ter grootte van € 3.737.970,00. De totale contante opbrengsten, de contante waarde van de raming in paragraaf 1.5 van deel B van dit Exploitatieplan, bedragen voor het Exploitatieplan € 2.834.406,00. De totaalsom van de contante kosten is derhalve hoger dan de totaalsom van de contante opbrengsten. Er is sprake van macro-aftopping conform artikel 6.16 Wro. Aldus kunnen niet alle contante kosten worden verhaald. De maximaal contant verhaalbare kosten zijn gelimiteerd tot de in dit Exploitatieplan contante opbrengsten ten bedrage van € 2.834.406,00.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Blad 23.

De bruto Exploitatiebijdrage, die bij het verlenen van de omgevingsvergunning moet worden berekend, wordt op grond van artikel 6.18 Wro als volgt berekend: 1.

Ten eerste worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld (paragraaf 1.5 van deel B van

dit Exploitatieplan). Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. Vervolgens wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid

vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. Daarna worden, door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde

4. 5.

gewichtsfactor, gewogen eenheden vastgesteld. Vervolgens worden de gewogen eenheden in het exploitatiegebied bij elkaar opgeteld tot een totaal van gewogen eenheden van het exploitatieplan. Ten slotte is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid dan het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het totaal berekende aantal gewogen eenheden.

In onderstaande tabel 6 is de berekening van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid weergegeven. Voor de berekening van de eenheidsprijs o.b.v. Programma, zie pagina 4 van bijlage 2 van deel B. Verhaalbaar bedrag per gewogen eenheid M2 uitgeefbaar Uitgeefbare gronden eigenaar 1 Uitgeefbare gronden eigenaar 2 Uitgeefbare gronden eigenaar 3

Eenheidsprijs o.b.v. Programma

1.959,00 € 317,80 € 399,40 €

1.253,15 724,60 1.110,68

Gewichtsfactor 1,73 1,00 1,53

Totaal gewogen eenheden

Gewogen eenheden nominaal 3.388 318 612 4.318

Maximaal contant verhaalbare kosten

2.834.406

Maximaal te verhalen kosten per gewogen eenheid

656,42

Tabel 6: berekening verhaalbare bedrag per gewogen eenheid

Op basis van de in de omgevingsvergunningaanvraag opgenomen Bouwplannen kan de bruto Exploitatiebijdrage worden berekend. De bruto Exploitatiebijdrage wordt bepaald door het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid te vermenigvuldigen met de uitgiftecategorieën die in de aanvraag voor de omgevingsvergunning zijn opgenomen. De bepaalde bruto Exploitatiebijdrage wordt vervolgens met de navolgende kosten verminderd (artikel 6.19 Wro): 1. 2.

De inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; De eventuele kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Blad 24.

Na aftrek van de bovenstaande waarde van de Uitgeefbare gronden en de bovenstaande kosten resteert de netto Exploitatiebijdrage. Deze netto Exploitatiebijdrage is de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigd en dient deze netto Exploitatiebijdrage, binnen de daartoe in de omgevingsvergunning gestelde termijn, aan de gemeente te voldoen. Ten slotte kan de netto Exploitatiebijdrage, voor de berekening van het saldo van de aanvrager van de omgevingsvergunning, worden verminderd met de aankoopwaarde voor de Openbare ruimte van de desbetreffende zelfrealisatie. De hiervoor genoemde netto Exploitatiebijdrage is berekend op contantewaardedatum 1 januari 2023. De netto Exploitatiebijdrage wordt vanaf de contantewaardedatum tot aan het moment van verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in tabel 2 opgenomen parameter rente contante waarde. Tot slot dient te worden opgemerkt, dat uit de vastgelegde berekeningssystematiek in de Wro voor de netto Exploitatiebijdrage volgt, dat bij zelfrealisatie van de eigendommen waarop hoge kosten drukken en lage of geen opbrengsten voorzien zijn, een netto Exploitatiebijdrage door de aanvrager van de omgevingsvergunning kan worden ontvangen. Terwijl bij zelfrealisatie van de eigendommen waarop lage kosten en hoge opbrengsten rusten, een netto Exploitatiebijdrage dient te worden betaald.

Het kan voorkomen dat de in een Exploitatieplan geraamde kosten op een bepaald eigendom de geraamde opbrengsten zullen overtreffen. In dat geval heeft de aanvrager van de omgevingsvergunning recht op een te ontvangen netto Exploitatiebijdrage op basis van het Exploitatieplan. De vergunninghouder kan echter pas een beroep doen op deze vergoeding als de met het perceel verband houdende in het Exploitatieplan opgenomen prestaties zijn verricht. Die prestaties kunnen niet alleen bestaan uit de uitvoering van de in het Exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden, maar ook uit de overdracht aan de gemeente van gronden, bestemd voor Openbare ruimte. Wanneer een vergunninghouder weigert dergelijke gronden over te dragen, terwijl dit wel in het Exploitatieplan voorzien was, kan de gemeente op haar beurt weigeren de netto Exploitatiebijdrage te verstrekken. In tabel 7 op de volgende pagina is de voorbeeldberekening van de netto Exploitatiebijdrage per eigenaar weergegeven, indien deze exploitant een succesvol beroep op zelfrealisatie doet 1.

In de berekening is uitgegaan van een fictieve toekomstige situatie van een grondeigenaar met een fictieve inbrengwaarde en fictieve gewogen eenheden. De contante kosten en opbrengsten zijn op het Exploitatieplan Erfstede gebaseerd.

www.gloudemans.nl

2575.57-EP2d1/nv/s

Gemeente Nieuwegein | Erfstede

Blad 25.

Voorbeeldberekening exploitatiebijdrage te betalen per omgevingsvergunning

Stap 1: gegevens ingediende omgevingsvergunning

A Inbrengwaarde perceel B Uitgeefbaar gebied perceel C Openbaar gebied perceel D Totaal aantal gewogen eenheden omgevingsvergunning E Zelfverrichte werkzaamheden

€

500.000 60% 40% 800 -

F Totaal contante kosten G Totaal contante opbrengsten

€ €

3.741.073 2.834.406

H Maximaal verhaalbare kosten ( = minimum van F en G)

€

2.834.406

I Totaal aantal gewogen eenheden exploitatieplan J Maximaal verhaalbare kosten per gewogen eenheid D Totaal aantal gewogen eenheden omgevingsvergunning

€

4.318 656,42 800

K Maximaal te verhalen kosten op omgevingsvergunning ( = J x D / bruto exploitatiebijdrage )

€

525.136

A Inbrengwaarde perceel B Uitgeefbaar gebied perceel L Inbrengwaarde zelf te bebouwen deel perceel ( = A x B )

€ €

500.000 60% 300.000

E Zelfverrichte werkzaamheden aanvrager omgevingsvergunning

€

M Netto exploitatiebijdrage omgevingsvergunning ( = K - L - E ) te verbinden aan verlening van de omgevingsvergunning

€

225.136

Stap 2: berekening exploitatiebijdrage per omgevingsvergunning

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Nieuwegein&id=2ad57b52-61ff-4999-89e7-3622c6c14b74