2024-044 Rvs. Omgevingsprogramma Wonen 2024-2040

Gemeenteraad

Onderwerp Datum

Omgevingsprogramma Wonen

13 februari 2024

Raadsvoorstel

Afdeling

Ruimtelijk Domein

E-mailadr es opst eller c.vanwijk@nieuwegein.nl

2024-044

Portefeuilleh ouder

Marieke Schouten

Onderwerp Omgevingsprogramma Wonen 2024-2040

Gevraagd besluit 1. De volgende kaders van het omgevingsprogramma wonen vast te stellen: A. _ 30% van de totale woningvoorraad in Nieuwegein is sociale huur. _ Bij nieuwbouw streven we naar een differentiatie van ons woningbouwprogramma te weten twee derde betaalbaar: 30% sociale huur, 12% lage middenhuur en 24% betaalbare koop of middenhuur. En een derde dure woningen. _ Woningbouwprojecten worden getoetst aan de vijf kritische succesfactoren uit het onderzoek groei van de stad. _ De bestaande woningvoorraad beter benutten. _ Speciale aandacht voor starters én ouderen. _ De minimale grootte van een woning is 50m2, uitzonderingen zijn mogelijk. B. _Binnen de zorgcirkels bouwen we levensloopbestendige woningen, waarbij de Wmo-richtlijn een eis is. C. _Streven naar een evenwichtige spreiding sociale huur en aandachtsgroepen over de stad. D. _Stimuleren van verduurzaming en onderhoud woningen. 2. Bovenstaande kaders te verwerken in de eerstkomende actualisatie van de omgevingsvisie.

Inleiding In de omgevingsvisie Nieuwegein verstedelijkt en vergroent (2021-066) is de ambitie geformuleerd om in 2040 een toekomstbestendige stad te zijn voor jong en oud. Dit houdt in dat we zorgen voor een woningaanbod dat toekomstbestendig is en geschikt voor jonge gezinnen, starters en doorstromers, maar ook voor ouderen en mensen met een beperking of een zorgbehoefte, die (ondersteund) zelfstandig willen blijven wonen. Een toekomstbestendige stad voor jong en oud houdt ook een gedifferentieerd

Bladnummer 2/7 Raadsvoorstel 6 februari 2024

woningaanbod in: in zowel sociale huur als ook het duurdere segment koopwoningen. De woningmarkt is dynamisch en verandert doorlopend. Het woningtekort loopt op. Om die toekomstbestendige stad te zijn en te voorzien in het woningtekort is meer sturing vanuit de gemeente nodig. In dit omgevingsprogramma zijn verschillende ambities opgenomen waarmee we verder invulling geven aan de ambities uit de omgevingsvisie. Ook is in het onderdeel uitvoeringsprogramma verder uitgewerkt hoe we de ambities gaan realiseren. Het omgevingsprogramma wonen is de basis voor de prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersorganisaties. Hoewel het uitvoering geven aan ambities in een omgevingsprogramma een collegebevoegdheid is, zal -zoals toegelicht in de raadsbrief (2023-413) van december 2023- ieder omgevingsprogramma ten minste ter informatie aan uw raad worden voorgelegd. In de beslispunten bij dit voorstel zijn de kaders opgenomen, zodat u hierover kunt beslissen. Dit voorstel is een invulling van het vragen van advies aan uw raad over een omgevingsprogramma, voordat het college dit vaststelt.

Wat eraan vooraf ging In maart 2023 hebben we u geïnformeerd met de startnotitie omgevingsprogramma wonen. Op 8 juni 2023 en 7 december 2023 hebben we met u dialoogsessies gehouden over de ambities, doelen en keuzes.

Gewenst effect In 2040 een aantrekkelijke woonstad zijn voor iedereen.

Argumenten 1.1. In het omgevingsprogramma wonen geven we richting aan de ambitie uit de omgevingsvisie om in 2040 een toekomstbestendige stad te zijn voor jong en oud. Het is van belang om de diverse opgaven en ontwikkelingen die op ons afkomen zoals het tekort aan woningen, de betaalbaarheid, steeds ouder wordende bevolking, mensen die langer thuis wonen en een toenemend aantal kwetsbare aandachtsgroepen, integraal én in samenhang met een langetermijnperspectief toekomstgericht aan te pakken. Met de ambities geven we meer richting aan het wonen in Nieuwegein. Het programma heeft aandacht voor een toekomstbestendige woningvoorraad in relatie tot wonen en zorg, leefbaarheid en duurzaamheid. De ambitie om een toekomstbestendige stad te zijn voor jong en oud hebben we daarom in het omgevingsprogramma uitgewerkt in vier extra ambities: •

Onze woningvoorraad sluit aan bij de (veranderende) behoefte.

•

Het is goed samenleven in alle wijken.

•

Alle wijken zijn aantrekkelijk om in te wonen.

•

De woning(voorraad) is kwalitatief goed en toekomstbestendig.

Bladnummer 3/7 Raadsvoorstel 6 februari 2024

1a1. We geven invulling aan de landelijke eis om twee derde betaalbaar te bouwen en 30% sociale huur te realiseren in de totale woningvoorraad. De vraag naar betaalbare woningen is ongekend groot. Dit herkennen we in Nieuwegein. In 2023 hebben we een regionale Woondeal vastgesteld. Daarin is afgesproken om twee derde betaalbaar te bouwen en een woningvoorraad te hebben van 30% sociale huur. Twee derde betaalbaar bouwen staat ook genoemd in de concept wet Versterking Regie op Volkshuisvesting. De definitie van betaalbaarheid staat omschreven in het omgevingsprogramma. 1a2. We willen dat het woningaanbod toekomstbestendig is voor de vitaliteit van Nieuwegein. We zetten in op het toevoegen van betaalbare woningen aan de woningvoorraad, zodat er meer mogelijkheden komen voor starters. We zetten in op voldoende geschikt aanbod voor ouderen zodat ze kunnen doorstromen en deze woningen vrijkomen voor starters en gezinnen. 1a3. De bestaande woningvoorraad kunnen we efficiënter benutten. De bestaande voorraad willen we efficiënt benutten. Inzet op doorstroming is nodig om de verhuisketen op gang te brengen én juiste woningen beschikbaar te krijgen voor gezinnen en starters. Daar waar het kan stimuleren we woningdelen, splitsen van woningen, optoppen en flexwoningen. De meeste woningen van de toekomst staan er namelijk al. 1a4.

Oog voor kwaliteit door ondergrens in minimale oppervlakte, uitzonderingen zijn mogelijk. De minimale oppervlakte van 50m2 continueren we. Dit garandeert kwaliteit en toekomstbestendigheid van onze woningen. 1b1. Demografische- en maatschappelijke ontwikkelingen vragen om aanpassingen in wonen, welzijn en zorg in de wijken. De vergrijzende bevolking, het langer zelfstandig thuis wonen, het tekort aan woningen, druk op mantelzorgers en de uitdunnende beroepsbevolking zorgen voor anders samenleven in de wijken. Wonen, welzijn en zorg zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Het programma Woonwijs 2022-2026 is onze huidige woonzorgvisie en is opgenomen als hoofdstuk van dit programma. Door in te zetten op zorgcirkels, verplichting van de Wmo-richtlijn, zorggeschikte woningen, gemengd wonen, inzet van informele netwerken en omzien naar elkaar, bevorderen we goed samenleven in de wijken. 1c1. Een veilige leefomgeving is een basisvoorwaarde voor prettig wonen. De veiligheid en leefbaarheid staat meer onder druk. Als er onvoldoende balans is tussen kwetsbare mensen (de vragers) en zelfredzame mensen (de dragers) dan komt de veerkracht in het geding. Voor de vitaliteit in de wijk is het belangrijk dat de wijk aantrekkelijk is voor alle inwoners.

We hebben in het omgevingsprogramma daarom aandacht voor een gezonde mix in de wijken van bewoners met een (lichte) zorgvraag en voor een evenwichtige

Bladnummer 4/7 Raadsvoorstel 6 februari 2024

spreiding van sociale huur en woningen in het duurdere segment over de stad. Dit borgen we in de locatiescan, project de Centrale As en de prestatieafspraken met de woningcorporaties. 1d1. We willen een duurzame stad zijn. Duurzaamheid is één van de hoofdopgaven uit de omgevingsvisie. Veel woningen in Nieuwegein zijn gebouwd in de jaren zeventig en tachtig en zijn inmiddels verouderd. De komende decennia is het noodzakelijk deze woningen op grote schaal te isoleren en duurzaam te verwarmen. Dit krijgt een plek in het omgevingsprogramma energie. Wonen draagt bij aan de duurzaamheid omdat we groen, duurzaam en klimaatadaptief bouwen. Ook hebben we aandacht voor de kwaliteit, de verduurzaming en klimaatbestendigheid van de huidige woningvoorraad. We houden hierbij rekening met M54 Motie vreemd APK voor huurwoningen Nieuwegein zoals besloten op 14 september 2023. 2.1. De omgevingsvisie wordt daarmee in lijn gebracht met de regionale Woondeal en lokale vereveningsverordening. Qua betaalbaarheid scherpen we de ambitie uit de omgevingsvisie aan. In de omgevingsvisie noemen we dat 50% van de nieuwe woningen betaalbaar is. Inmiddels is in de regionale Woondeal (2023) twee derde betaalbaar afgesproken. Verder wordt de ambitie van 30% sociale huur in de totale woningvoorraad hiermee ook vastgelegd. Dit is ook afgesproken in de regionale Woondeal (2023).

In de omgevingsvisie staat dat bij projecten van 60 woningen of meer minimaal 30% sociale woningbouw is. In de vereveningsverordening is afgesproken dat alle projecten bijdragen aan 30% sociale huur en 12% middenhuur, de ondergrens van 60 woningen is er dus niet meer. Ook dit wordt bij actualisatie van de omgevingsvisie verwerkt. 2.2. We werken al zo volgens de vastgestelde vereveningsverordening. In mei 2023 heeft u de vereveningsverordening vastgesteld. 2.3. De kaders zijn een invulling op de omgevingsvisie. De vier kaders in het omgevingsprogramma: •

Onze woningvoorraad sluit aan bij de (veranderende) behoefte.

•

Het is goed samenleven in alle wijken.

•

Alle wijken zijn aantrekkelijk om in te wonen.

•

De woning(voorraad) is kwalitatief goed en toekomstbestendig.

geven verdere invulling aan de ambitie ‘toekomstbestendige stad voor jong en oud’ uit de omgevingsvisie. 2.4 De kaders horen in de geactualiseerde omgevingsvisie. De kaders worden verwerkt in de omgevingsvisie eind 2025.

Bladnummer 5/7 Raadsvoorstel 6 februari 2024

Kanttekeningen 1.1.

De uitvoering van woonbeleid kunnen we als gemeente niet alleen.

De gemeente is verantwoordelijk voor het opstellen van een omgevingsprogramma Wonen en het benoemen van ambities. Wij zijn niet de bouwer en uitvoerder. Wel leggen we onze ambitie met dit programma vast en kunnen we als gemeente meer regie voeren. De uitvoering hiervan doen we in regionaal verband, met woningcorporaties, ontwikkelaars, zorg- en maatschappelijke partijen. We sturen hier zoveel mogelijk op met prestatieafspraken én goede samenwerking. Voor de particuliere huur en koop sturen we hierop in anterieure overeenkomsten. 1.2.

De woningmarkt blijft dynamisch en gevoelig voor externe ontwikkelingen.

De situatie op de woningmarkt hangt samen met diverse andere (internationale) ontwikkelingen. Zo zijn onder ander de rente en prijspeilontwikkelingen, grondschaarste en ruimtevraag, economische welvaart van invloed op de woningmarkt. We stemmen zoveel mogelijk af met de regio om hier samen in op te trekken. 1.3.

De aandachtsgroepen zijn nog niet allemaal in beeld en hier vindt nog regionale afstemming over plaats.

Er loopt nog een provinciaal onderzoek naar de behoefte en aanbod van verschillende aandachtsgroepen. Daarna volgen regionale afspraken over de huisvesting en verdeling van aandachtsgroepen. Dit wordt later als addendum toegevoegd aan het omgevingsprogramma. 1.4.

Bij de minimale oppervlakte van 50m2 zijn uitzonderingen mogelijk.

De landelijke betaalbaarheidsgrens is €390.000,-. Dit is voor starters niet bereikbaar. Daarom willen we flexibeler om kunnen gaan met de minimale oppervlakte van 50m2. Voor een beperkt aantal woningen wijken we hiervan af, met afspraken over de maximale koop of huurprijs. Voor starters kan een onzelfstandige of zelfstandige woonruimte kleiner zijn dan 30m². Dit is nadrukkelijk bedoeld voor één- en tweepersoonshuishoudens in een specifieke levensfase. We willen deze groep namelijk graag trekken en behouden voor onze stad. Ook willen we graag dat ze mogelijkheden hebben voor de rest van hun wooncarrière waardoor ze weer kunnen doorstromen naar een passende woning als hun levensfase verandert. We geven wel de voorkeur aan minimaal 50m2.

Financiële aspecten Aan dit voorstel zijn geen financiële gevolgen verbonden. De in het omgevingsprogramma aangekondigde acties kunnen worden gedekt vanuit reguliere budgetten.

Bladnummer 6/7 Raadsvoorstel 6 februari 2024

Communicatie aspecten De inhoud van dit omgevingsprogramma is tot stand gekomen in nauwe samenspraak met partijen en inwoners uit de stad. Inwoners, stakeholders en uw raad zijn onder andere betrokken via bij een enquête, inwoners- en stakeholdersbijeenkomsten, een jongerenactiviteit, Pluscafé, regulier overleg met de woningcorporaties en ontwikkelaars. Inwoners, stakeholders en uw raad zijn gevraagd om aan te geven wat zij belangrijk vinden op het gebied van wonen in Nieuwegein. Deze inbreng is samen met het woningmarktonderzoek meegenomen in het programma. Met het uitvoeringsprogramma werken we samen met betrokken partijen aan prettig wonen in Nieuwegein. Het ontwerpprogramma heeft in december 2023/januari 2024 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend en één advies die hebben geleid tot kleine aanpassingen. De partijen die een zienswijze en advies hebben ingediend zijn geïnformeerd over de Nota van inspraak en beantwoording. Daarnaast zijn zij ook op de hoogte gebracht over de mogelijkheid tot inspreken bij de Avond voor de Stad en het bijwonen van de Raadsvergadering. Na vaststelling wordt het omgevingsprogramma Wonen Nieuwegein formeel bekend gemaakt via www.overheid.nl. Daarnaast wordt een persbericht opgesteld om de stad te informeren over nieuw beleid.

Ook gebruiken we onder andere de website en de socials van de gemeente om relevante informatie over verschillende vervolgacties, juridische instrumenten en vervolgbijeenkomsten te verspreiden.

Uitvoering In de raadsbrief van december 2023, waar we in dit voorstel eerder naar hebben verwezen, is toegelicht dat het college op grond van de Omgevingswet het bevoegd gezag is voor het vaststellen van een omgevingsprogramma. Nadat uw raad over de beleidskaders heeft besloten zal het college dan ook dit omgevingsprogramma als geheel vaststellen. De uitvoering kunnen we als gemeente niet alleen. We zijn doorlopend in gesprek met stakeholders. Jaarlijks organiseren we de Nieuwegeinse dag van het wonen met stakeholders. Samen geven we uitvoering aan de acties. Tijdens deze dag bespreken we (nieuwe) ontwikkelingen en de stand van zaken van het uitvoeringsprogramma.

Monitoring Minimaal eens per vier jaar vindt een integrale evaluatie en actualisatie van het uitvoeringsprogramma wonen plaats. Indien nodig, bij bijvoorbeeld specifieke opgaven of veranderende landelijke wetgeving, actualiseren en evalueren we het omgevingsprogramma eerder. Bij de evaluatie leggen we nadrukkelijk een relatie met de woningbouwmonitor, de groei van de Stad, de

Bladnummer 7/7 Raadsvoorstel 6 februari 2024

omgevingsvisie, en andere omgevingsprogramma’s. We zetten in op een groeiproces waarbij we verschillende programma’s steeds beter op elkaar af willen stemmen. Daarnaast wordt de woningbouwmonitor jaarlijks geactualiseerd.

Bijlagen 1.

Omgevingsprogramma wonen

2.

Nota van inspraak en beantwoording

3.

Advies Adviesraad Sociaal Domein

4.

Reactie college op advies Adviesraad Sociaal Domein

5.

Woningmarktonderzoek Companen

6.

Raadsbesluit omgevingsprogramma wonen

burgemeester en wethouders,

Ellie Liebregts

Marijke van Beukering-Huijbregts

secretaris

burgemeester