2023-382 Br. college aan raad dd 23-11-23 over aanvullende informatie raadsvoorstel aankoop Henkel

2023-382 Contactpersoon Telefoon

Mark van Heugten

14 030

E-m ail m.vanheugten@nieuwegein.nl

Gemeenteraad Nieuwegein

Datum

23 november 2023

Uw kenmerk Kenmerk Zaaknummer Berichtnummer Ond erwerp

Aanvullende info raadsvoorstel aankoop Henkel

Geachte leden van de raad, Op donderdag 9 november jongstleden heeft u in de Avond van de Stad het raadsvoorstel tot aankoop van de locatie Henkel (Brugwal 11) besproken. In deze bespreking was er een aantal vragen en zorgen over de financiële risico’s van deze aankoop. Dit maakte het voorstel voor een aantal van u niet voldragen om tot besluitvorming over te willen gaan. Via deze brief geven wij, aanvullend op het raadsvoorstel, graag een nadere toelichting op het voorstel, waarbij we met name meer informatie willen verstrekken over de principekeuze die ten grondslag ligt aan dit voorstel, de mogelijkheden die wij zien na aankoop en het beperken van de risico’s bij aankoop. Aanleiding Aan de Brugwal liggen de bedrijfslocaties van de twee eigenaren: Henkel en Ecolab. Beide bedrijven hebben ongeveer tegelijkertijd aangegeven hun vestigingen in Nieuwegein te willen sluiten. Voor Ecolab is de reden dat zij stoppen met de productie van waspoeder; voor Henkel is de reden dat hun huidige kantoorfaciliteiten verouderd zijn. De beide locaties grenzen aan elkaar, vormen een geheel en worden omzoomd door het Merwedekanaal en De Doorslag. De locaties liggen centraal in Nieuwegein, strategisch tussen City, Rijnhuizen, Merwestein en HerenstraatKruyderlaan, en zijn daarmee een kansrijke herontwikkelingslocatie.

Op deze locatie ligt een belangrijk deel van de ontstaansgeschiedenis van Nieuwegein. Het bestaande industriële erfgoed, de Zeepfabriek, kan een nieuwe functie krijgen waarin die geschiedenis ook een plek kan krijgen. Wij zijn, net als u, verrast door het besluit van Henkel en Ecolab vorig jaar om hun bezit te willen verkopen. We zijn ervan overtuigd dat we, als gevolg hiervan, voor de ontwikkeling van dit gebied een ontwikkelkader nodig hebben. Het ontwikkelkader heeft als doel om kaders mee te geven voor de toekomstige ontwikkeling van dit gebied. Kaders die rekening houden met de afspraken die zijn gemaakt in ‘Grip op groei van de stad’, met de geschiedenis van deze locatie en die richting geven aan de waarden voor Nieuwegein die op deze locatie in de toekomst toegevoegd kunnen worden.

Welke toegevoegde waarden dat zijn weten we nu nog niet omdat het ontwikkelkader nog gemaakt moet worden. Hiervoor zal eerst het gesprek gevoerd gaan worden met u als raad en overige stakeholders. De gemeenteraad stelt voor een bijzondere herontwikkeling als deze uiteindelijk het ontwikkelkader vast. Het opstellen van een ontwikkelkader vraagt tijd. Meer tijd dan Henkel wil nemen om tot verkoop over te gaan. Dat heeft ons gesteld voor het dilemma: laten we de ontwikkeling over aan marktpartijen of willen we grip houden op de ontwikkeling van dit strategisch relevante gebied, in ieder geval tot we een ontwikkelkader hebben? We hebben ons voorstel tot aankoop gebaseerd op twee principiële keuzes: Niet aankopen Niet aankopen van het terrein van Henkel leidt ongetwijfeld tot aankoop door een derde partij. De vraagprijs zal in dat geval in ieder geval niet lager zijn dan de prijs die wij bereid zijn te betalen, mogelijk wel hoger. Dat betekent dat een derde partij bepalend wordt voor het ontwikkelen van het gebied conform ontwikkelkader, nog voordat zij weten wat dit kader wordt. De kans dat de verwachtingen van de ontwikkelaar niet matchen met het ontwikkelkader is een serieus risico. Dat kan ertoe leiden dat ontwikkeling van dit gebied jaren in de ijskast blijft staan als ‘strategische grondpositie’ van een ontwikkelaar.

Aankopen en scenario’s uitwerken voor het op te stellen ontwikkelkader Door de aankoop van de Henkel locatie kopen we letterlijk tijd om tot een ontwikkelkader te komen en zijn we kaderstellend voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Met dit ontwikkelkader kunnen we vervolgens diverse scenario’s in beeld brengen: 1. Een scenario waarbij de aankoop van het terrein in de grondexploitatie wordt gecompenseerd door voldoende opbrengsten. Dat betekent dat de aankoop in dit geval een lening is vanuit onze reserves, die later weer wordt teruggestort. 2. Eén of meerdere scenario’s waarbij we onderzoeken hoe we door de invulling van dit gebied een kwaliteitsimpuls kunnen geven aan ambities vanuit de stad en de raad op het gebied van woningbouw, cultuur, onderwijs, groen, werken en recreatie of andere opties. Uiteraard zullen we ook in deze scenario’s blijven onderzoeken hoe we de financiële gevolgen kunnen beperken en krijgt u inzicht in de impact van de financiële gevolgen van een ontwikkelrichting. Meerwaarde ontwikkelkader en aankoop Op basis van bovenstaande overwegingen zien wij grote meerwaarde in de aankoop van het Henkel terrein. Het opstellen van een ontwikkelkader aan de voorzijde geeft meer duidelijkheid over de integrale ambities en randvoorwaarden voor herontwikkeling van beide locaties.

Dit is bevorderlijk voor het planproces en zal uiteindelijk een sneller en beter resultaat opleveren dan de reguliere weg waarbij ontwikkelaars grond kopen, plannen maken en een principeverzoek indienen.

Via het ontwikkelkader en omgevingsplan kan de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke rol invloed uitoefenen op de herontwikkeling van deze locatie. Het is echter niet vanzelfsprekend dat er op basis van het ontwikkelkader voor de grondeigenaren een aanvaardbare businesscase mogelijk is. Dit laatste is vooral het geval als gronden op voorhand speculatief door ontwikkelaars worden aangekocht. Pas na aankoop wordt er overleg gezocht met de gemeente over wat wel en niet kan op de locatie. Geregeld resulteert dit erin dat de aankoopsom niet kan worden terugverdiend door verschil van inzicht in wat wel of niet passend is voor de specifieke locatie. Met mogelijke impasses en jarenlange braakligging tot gevolg. Vanwege de strategische ligging en het ontwikkelpotentieel van de Henkel-locatie in combinatie met het feit dat Henkel het verkooptraject al was gestart, hebben wij de keuze gemaakt om een bod uit te brengen op deze locatie. Dit heeft geleid tot een principedeal met Henkel. Hiermee vermijden we grondspeculatie en vergroten we de invloed op de daadwerkelijke realisatie van gemeentelijke ambities en doelen (zoals bijvoorbeeld maatschappelijke functies). Dit strategisch eigenaarschap geeft ons de regie om een ontwikkelaar te vinden die de ambities uit het ontwikkelkader zal realiseren.

Ook geeft een grondpositie meer ruimte om ontwikkelafspraken te maken met een toekomstige ontwikkelaar van het Ecolab-terrein. Het doel is om een integrale gebiedsontwikkeling op gang te brengen. Met een gemeentelijke grondpositie is de kans daarop (veel) groter en reëler dan dat 2 separate ontwikkelaars (met hun eigen rendementsbehoefte) voor beide locaties dat met elkaar moeten doen. Ontwikkelrisico De gemeente Nieuwegein werkt volgens het situationeel grondbeleid. Maatwerk wordt toegepast en per project wordt gekeken welke vorm van grondbeleid gevoerd kan worden. Het maatwerk is afhankelijk van de geformuleerde doelstellingen, de prioriteit die de gemeente aan een ontwikkeling geeft, de financiële consequenties en de risico’s die gelopen worden. De gemeente koopt dus niet vaak actief grond aan maar doet dat alleen waar dat echt een meerwaarde kan zijn en waar dat kan bijdragen aan gemeentelijke doelen. Denk bijvoorbeeld aan de recente aankoop van de Lidl Kauwenhof, Mondriaanlaan of locaties in City-West. De locatie Henkel is ook zo’n locatie die van meerwaarde kan zijn. Dat neemt niet weg dat met de aankoop van de locatie Henkel een risico wordt genomen. Niet zeker is of de aankoopsom geheel kan worden terugverdiend. Maar u kunt daar, zoals eerder gesteld, voor het ontwikkelkader wel voorwaarden voor meegeven.

Of de aankoopsom kan worden terugverdiend is direct gerelateerd aan de uiteindelijke inhoud van het ontwikkelkader. Uw raad maakt deze keuzes te zijner tijd door middel van het vaststellen van het ontwikkelkader. In het planproces om te komen tot het ontwikkelkader zullen, zoals eerder genoemd, scenario’s worden opgesteld. Deze scenario’s geven een beeld van de waarde die wordt toegevoegd, welke kwaliteit daarbij wordt geleverd, welke programma er gerealiseerd kan worden en de hierbij behorende financiële doorrekening. Uw raad kan op basis van deze scenario’s keuzes maken en koers bepalen. In een Avond van de Stad zullen wij deze scenario’s met u bespreken. Per saldo zijn wij van mening dat wij een marktconform bod hebben gedaan op de Henkel locatie gebaseerd op de grondwaarde van de huidige bedrijfsbestemming. Ongeacht de uitkomst van het ontwikkelkader koopt de gemeente hiermee een strategische locatie die zijn waarde niet verliest. Een grondpositie op deze locatie is en blijft altijd waardevol. Dat geeft ons ruimte om meer te sturen op een haalbare en uitvoerbare ontwikkeling, geeft meer regie om afspraken te maken met een ontwikkelaar die ook daadwerkelijk het in het ontwikkelkader bepaalde programma en kwaliteit gaat realiseren.

Vervolg Zoals in het raadsvoorstel is toegelicht zal bij een positief raadsbesluit het due diligence onderzoek worden afgerond en zal de koopovereenkomst tussen gemeente en Henkel worden gesloten. De oplevering (en daarmee betaling) zal dan zijn op 1 juli 2025 of zoveel eerder indien partijen dit overeenkomen.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders,

Ellie Liebregts

Marijke van Beukering-Huijbregts

secretaris

burgemeester